Gesamtrevision

Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) mitsamt

"Ziel- und Massnahmenkatalog für Revision Ortsplanung" vom 20. August 2013

(Anhang A) und Übersicht "Behandlung Anträge aus Vorprüfung Amt für Raum-

— —

entwicklung (ARE) vom 2. November 2018" (Anhang B)

Kommunales Räumliches Leitbild Sufers (KRL) Stand 6. November 2019 (Bei-

lage A zum PMB)

Gemeindedatenblatt Bauzonenkapazität Sufers (BZK Sufers) mit Bauzonensta-

tistik und Pläne 1:5000 zum Stand der Überbauung, der Erschliessung und der Baureife (UEB) sowie der Nutzungsreserven Wohnen vom 10. Dezember 2019

—

(Beilage B)

Bestandesaufnahme Ortsbildprägende Bauten nach Art. 9 Zweitwohnungsgesetz

(ZWG; SR 702) Stand 6. November 2019 (Beilage C)

—

Projektbericht Tourismuszukunft Rheinwald — Teilprojekt Sufnersee — Regionaler

—

Plan Quellschutzzonen Wasserversorgung Sufers (detaillierte Grundwasser-

Naturpark Beverin vom 4. Mai 2018 (Beilage D)

schutzzonen) 1:2000 vom 22. August 2012 (Beilage E)

Im Hinblick auf die Durchführung der Ortsplanungsrevision erliess der Gemeindevor-

stand Sufers seit dem Jahr 2013 mehrere Planungszonen, die letzte am 26. März

2019. Diese Planungszonen dienten der Absicherung gegen Bauvorhaben, welche

die Ortsplanungsrevision und danach die Umsetzung der Siedlungsentwicklung nach innen und der baulichen Verdichtung hätten erschweren können.

Das ARE verfasste mit Datum vom 2. November 2018 einen Vorprüfungsbericht. Die

öffentliche Bekanntgabe des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 29. November 2019 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden

(KRG; BR 801.100) erfolgte am 19. Dezember 2019. Es ging eine Beschwerde ein. Diese wird in einem separaten Beschluss behandelt.

Mit Schreiben vom 17. Dezember 2019 ersuchte der Gemeindevorstand Sufers um

Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG.

Gegenstand der Revisionsvorlage Gegenstand der Nutzungsplanungsvorlage bildet die Gesamtrevision der bisherigen, über 30-jährigen Ortsplanung der Gemeinde Sufers. 1.

Neues Baugesetz

Das neue Baugesetz der Gemeinde Sufers berücksichtigt die aktuellen übergeordne-

ten raumplanungsrechtlichen Vorgaben des Bundes und des Kantons. So wurde das Baugesetz unter anderem an die vom Grossen Rat am 25. Oktober 2018 beschlos-

sene und am 1. April 2019 in Kraft getretene Teilrevision des KRG angepasst. Die

Schwerpunkte des teilrevidierten KRG bilden die Regelungen über die BaulandmobiIisierung (Art. 19 — 19h) und über den Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nach-

teile (Art. 19i — 19w) sowie einheitliche kantonale Bestimmungen über einzelne Nut-

zungszonen und zum Baubewilligungsverfahren. Die Regelungen über die Baulandmobilisierung und über den Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nachteile enthal-

ten u. a. Gesetzgebungsbefugnisse auf kommunaler Stufe. Davon hat die Gemeinde

Sufers Gebrauch gemacht, indem sie zusätzliche Bestimmungen zugunsten der Baulandmobilisierung und des MehnNertausgleichs in das Baugesetz aufgenommen hat. Dazu gehören etwa die Einrichtung einer Anlaufstelle für die Baulandnachfrage (Art.

3 BauG), die Ausdehnung der MehnNertabgabepflicht auf Umzonungen (Art. 4 BauG)

sowie die Einführung einer Bauverpflichtung auf bestehenden Bauzonen nach Art. 19g KRG, wobei die Gemeinde die Frist für die Erfüllung der Bauverpflichtung auf

acht Jahre terminierte (Art. 5 BauG).

Das Baugesetz ist ferner an die neue kantonale Richtplanung im Bereich Siedlung

angepasst worden. Am 3. März 2013 nahm das Schweizer Stimmvolk eine Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR

700) an. Aufgrund dieser RPG-Revision (RPG1), welche am 1. Mai 2014 in Kraft trat, mussten die Kantone ihre Richtpläne überarbeiten. Die Regierung erliess am

20. März 2018 den entsprechenden Richtplan Siedlung (KRIP-S). Der Bundesrat genehmigte diesen am 10. April 2019. Gestützt auf den KRIP-S hat die Gemeinde u.a.

das Zonenschema in Bezug auf die Dichteziffern in den Bauzonen überprüft und an-

gepasst (Art. 12 BauG) sowie mit einer Baugesetzesvorschrift dafür gesorgt, dass die im Zonenschema festgelegten Dichteziffern und Gebäudeabmessungen bei konkre-

ten Bauprojekten zu mindestens 80 % ausgeschöpft werden (Art. 14 BauG).

Im Weiteren konkretisiert das Baugesetz die kantonalen Regelungen im Umgang mit

den ortsbildprägenden und geschützten Bauten gemäss Art. 35a — 35d der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.100), welche Folge

des ZWG sind, das am 1. Januar 2016 in Kraft getreten ist. Die Gemeinde hat im

Sinne der in Art. 35e KRVO vorgesehenen Erlasskompetenz weitere Schutz- und

Vollzugsbestimmungen für die ortsbildprägenden Bauten (Art. 30 BauG) sowie zu-

sätzliche Regelungen zur Einschränkung und Ermöglichung des Zweitwohnungsbaus in das Baugesetz aufgenommen (Art. 43 — 52 BauG).

2.

Nutzungspläne

Die neuen Nutzungspläne, namentlich die Zonenpläne und Generellen Gestaltungs-

pläne 1:1000 und 1:10 000 sowie die Generellen Erschliessungspläne 1:1000 und

1:10 000, beinhalten Festlegungen zu den aktuellen Nutzungs- und Schutzbedürfnis-

sen der Bevölkerung und berücksichtigen die übergeordneten raumplanungsrechtlichen Zielsetzungen. Aufgrund der enNähnten Teilrevision des RPG und des neuen

KRIP-S hat die Gemeinde Sufers die Zonenpläne zugunsten der Siedlungsentwick-

lung nach innen gesamthaft überprüft und überarbeitet. Im Vordergrund stehen dabei

die Überprüfung der Bauzonen in Bezug auf Grösse, Lage und Eignung sowie die

damit einhergehende Reduktion bisher unüberbaut gebliebener Arbeitszonen sowie

Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ), welche in Sufers gemessen am Bedarf

für die nächste Planungsperiode mutmasslich zu gross dimensioniert sind.

Die neuen Nutzungspläne berücksichtigen die aktuellsten Grundlagen und Inventare

zum Heimatschutz, Natur- und Umweltschutz sowie Gefahrenschutz auf dem ganzen

Gemeindegebiet und beinhalten zudem Elemente der Siedlungs- und Landschaftsge-

staltung (Festsetzungen in den Generellen Gestaltungsplänen) sowie der Erschlies-

sung (Festsetzungen in den Generellen Erschliessungsplänen). Die gesamte Pla-

nungsvorlage ist auf die neusten Plangrundlagen der Grundbuchvermessung und auf

die Vorgaben der Digitalisierung abgestimmt worden. Die Vorlage zeigt sich als ein

modernes Planungswerk, das insbesondere den Ansprüchen an eine qualitätsvolle

und zukunftsfähige Siedlungsentwicklung im Grundsatz gerecht wird. 3.

Wesentliche Inhalte der revidierten Ortsplanung Sufers

Mit der Gesamtrevision der Ortsplanung schafft die Gemeinde Sufers die nutzungs-

planerischen Voraussetzungen für die geforderte Siedlungsentwicklung nach innen

und für die Weiterentwicklung ihrer Infrastrukturen zwecks Aufwertung der Aufent-

haltsqualität. Hauptbestandteile der Planung bilden die folgenden Massnahmen: —

—

Auszonung von WMZ-Grundstücken und Arbeitszonenflächen in der Grössenordnung von rund 2,13 ha resp. 21 296 m2 (nebst wenigen Einzonungen im Umfang

von total rund 1144 m2).

BauIandmobilisierungsmassnahmen, namentlich eine Bauverpflichtung innert

acht Jahren sowie eine Pflicht zur Mindestausschöpfung der baugesetzlichen Dichteziffern für die ausgeschiedenen WMZ und Arbeitszonen.

—

—

—

Mehrere aufeinander abgestimmte SiedIungsgestaltungsmassnahmen zur Absi-

cherung und Weiterentwicklung des schützenswerten Ortsbildes und der wertvollen, geschützten und ortsbildprägenden Bauten und Anlagen.

Die Ausscheidung von Schutzzonen, insbesondere Gewässerraumzonen zum

Schutz der stehenden und fliessenden Gewässer und Gefahrenzonen zum

Schutz von Menschen und Sachwerten vor Naturgefahren.

Infrastrukturmassnahmen zwecks Aufwertung der Aufenthaltsqualität wie zusätz-

liche Fusswege, Spielplätze und Parkplätze, eine neue Sennerei sowie diverse

Anlagen am See (VenNeilzone mit Feuerstelle und Bootssteg; kleiner Badesee).

Übereinstimmung mit der Richtplanung 1.

Ausgangslage

Gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG obliegt der Genehmigungsbehörde u. a. die Prüfung der

Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist somit zu prüfen, ob

die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung mit dem Kantonalen Richtplan

"Siedlung" (KRIP-S, vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019), mit dem Kantonalen Richtplan "Graubünden 2000" (RIP2000, vom Bundesrat genehmigt am 19. Sep-

tember 2003) sowie mit dem Regionalen Richtplan Viamala übereinstimmt. 2.

2.1

Kantonaler Richtplan "Siedlung"

Ausgangslage

Mit Beschluss Nr. 217 vom 20. März 2018 hat die Regierung die Anpassung des kan-

tonalen Richtplans (KRIP-S) zuhanden der Genehmigung durch den Bundesrat be-

schlossen. Der Bundesrat genehmigte den Richtplan am 10. April 2019. Der KRIP-S sowie der RIP2000 sind für die Behörden des Kantons Graubünden verbindlich.

2.2 a)

Kommunales Räumliches Leitbild

Ausgangslage

Gemäss KRIP-S (Kap. 5.1.2) haben Gemeinden ihre Anstrengungen auf die Sied-

Iungsentwicklung nach innen zu lenken sowie den Verkehr darauf abzustimmen. Die

Gemeinden haben dafür im Vorfeld der Planung gestützt auf eine Siedlungsanalyse

ein Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) zu erarbeiten (vgl. KRIP-S S. 5.1-10). b)

Zweck und Inhalt eines KRL

Das KRL dient als Orientierungsrahmen, als konzeptionelle Basis sowie als Begrün-

dungsgrundlage für die Nutzungsplanung. Die Gemeinden haben im KRL ihre Ziele, Strategien und Umsetzungsmassnahmen zur Förderung einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen und für die Siedlungserneuerung zu definieren.

Das KRL hat gemäss KRIP-S im Wesentlichen die folgenden Inhalte zu beschreiben: Hauptthema: Die Positionierung und Festlegung der langfristigen räumlichen Ent-

wicklung der Gemeinde im Bereich Siedlung, Verkehr und Freiraum/Landschaft in

Form von Zielbildern und anzustrebenden Planungsmassnahmen in den verbindli-

chen Folgeinstrumenten (Planungshorizont: 20 bis 25 Jahre).

Schwerpunkte: Die Erfassung der räumlichen Qualitäten mit Fokus auf die Innenentwicklung und Siedlungserneuerung (Nutzungsoptimierung, Auf- und Umzonun-

gen, Mindestdichten, qualitätssichernde Planungsprozesse, Mobilisierung der Nut-

zungsreserven, je nach Bedarf Aus-lEinzonungen, Sicherung von Freiräumen etc.)

sowie die Gewährleistung des Einbezugs der Bevölkerung und von Interessensgruppen zwecks breiter Abstützung und Legitimation in der Umsetzung des KRL.

c)

KRL Sufers, Stand 6. November 2019

Das KRL Sufers ist über einen von den Ortsplanern moderierten Prozess durch den

Gemeindevorstand entstanden. Das ARE nahm zu einem Entwurf des KRL mit Be-

richt vom 2. November 2018 Stellung. Die Bevölkerung wurde im Nutzungsplanungs-

verfahren miteinbezogen. Das Ergebnis bildet das KRL Stand 6. November 2019.

Im KRL ist grundsätzlich ein nachvollziehbares und zweckmässiges Zukunftsbild be-

schrieben, ausgerichtet auf einen Planungshorizont von 25 Jahren. Die Gemeinde

positioniert sich im KRL in Übereinstimmung mit dem KRIP-S und der tatsächlichen räumlichen Lagevoraussetzungen entlang der A13 und am Sufnersee als ländliche

Wohngemeinde mit Angeboten des sanften Tourismus. Primär sollen die Bevölke-

rungszahl stabil und die Siedlungsstrukturen mittels Auszonungen kompakt gehalten

werden. Die Verdichtung soll möglichst moderat erfolgen. Die Gemeinde Sufers

möchte sich nicht als Gewerbestandort mit überkommunaler Ausrichtung positionie-

ren. Die noch ungenutzten Gewerbezonenflächen sollen merklich verkleinert werden. Nur die örtlich verankerten Kleingewerbebetriebe sollen gestärkt werden, in dem für

diese — im kleinen Rahmen — Entwicklungsspielräume für weitere konzentrierte Nut-

zungen geschaffen werden.

Die touristische Weiterentwicklung der Gemeinde ist nebst der Siedlungsentwicklung

nach innen der zweite Entwicklungsschwerpunkt in Sufers. Die Gemeinde sieht ei-

nerseits vor, die besonderen Qualitätsmerkmale des noch gut intakten Ortsbildes im Dorf Sufers mit den zahlreichen historischen und prägenden Bauten sowie den ein-

gefriedeten Brunnen und rückwärtigen Gartensituationen mit geeigneten Planungs-

massnahmen abzusichern (Freihaltung), diese qualitätsvoll zu ergänzen und dadurch

zugunsten des angestrebten sanften ländlichen Tourismus in Wert zu setzen. Dafür

benötigt wird andererseits ein moderater Ausbau der Infrastrukturen für den Verkehr (Anlegung von neuen Fusswegen, Spielplätzen und Parkplätzen etc.) sowie die Er-

stellung von zusätzlichen Tourismusangeboten im nahen Siedlungsbereich und am See (u.a. Sennerei, VenNeilzone mit Feuerstelle und Bootssteg, kleiner Badesee

etc.). Mit ihrem Tourismuskonzept möchte die Gemeinde vermehrt Gäste und vor allem den Durchgangsverkehr seitens der A13 und der nationalen Langsamverkehrsrouten (Velo- und Bikewege) zum Halten und Einkehren in Sufers animieren. d)

Fazit zum KRL

Die im KRL enthaltene Ausrichtung der Entwicklung von Sufers hat in der Ortspla-

nungsvorlage erkennbar Niederschlag gefunden. Die grundsätzliche Planungsausrichtung und Positionierung der Gemeinde kann aus raumplanerischer Sicht als

zweckmässig beurteilt und als gute Begründungsgrundlage für die Nutzungsplanungsrevision herangezogen werden.

Der Gemeinde wird im Sinne des Vorprüfungsberichts des ARE vom 2. November

2018 an dieser Stelle angeregt, die touristischen Angebote mit effizienten Marketingmitteln gezielt nach aussen zu transportieren und konkrete Partnerschaften mit den

ansässigen touristischen Leistungsträgern im Rheinwald einzugehen (Viamala Tourismus, Bergbahnen Splügen, Sportgeschäfte etc.). Eine enge Zusammenarbeit mit

verschiedenen Kooperationspartnern kann zusätzlich die geplante Inwertsetzung der in Sufers und in der Region vorhandenen Standortqualitäten erhöhen und sollte fes-

ter Bestandteil des touristischen Umsetzungskonzepts bilden (vgl. im Projektbericht

Tourismuszukunft Rheinwald Kap. 2.3.5 "Touristische Leistungsträger" und Kap. 3.3.

"Langfristiger MehnNert"). Die Inwertsetzung gelingt dann gut, wenn die Angebote mit

örtlichem Wiedererkennungswert und besonders guter Aufenthaltsqualität geschaffen und betrieben werden. Zusammenfassend enNeisen sich das touristische Konzept

sowie die geplante Vielfalt an Iagegeeigneten und sich gut ergänzenden Angeboten

in Sufers als erfolgsversprechend. Einzelne Projekte, wie etwa der rund um den See

führende SeeufenNandenNeg mit Bootssteg, konnten bereits vom ARE bewilligt und von der Gemeinde realisiert werden (von 2014 bis 2020 — gemäss den BABBewilligungen Nrn. 2014-0215, 2015-0199 und 2020-0318).

2.3

Qualitätsvolle Siedlungsentwicklung

Der KRIP-S enthält weiter die Aufforderung an die Gemeinden, in der Planung quali-

tätssichernde Verfahren unter Einbezug von qualifizierten Fachleuten zu gewährleisten (KRIP-S, Kap. 5.1.3). Dadurch soll die im KRIP-S geforderte qualitätsvolle Sied-

lungsentwicklung unter Wahrung einer siedlungsverträglichen Dichte und einer angemessenen Wohn- und Aufenthaltsqualität erreicht werden. Die Gemeinde Sufers hat

während des Planungsprozesses gleich mehrere verschiedene qualifizierte Fach-

leute einbezogen. Dies führte zu Planungsleistungen mit erhofften positiven Auswir-

kungen sowohl im Siedlungsbereich als auch im Landschaftsbereich. Besonders her-

vorzuheben sind etwa —

die Vorkehrungen im ganzen Dorfkern zum Schutz des Ortsbildes, u.a. bezüglich

der ortsbildprägenden siedlungsgliedernden Freiräume (gezielt-punktuelle Aus-

scheidung von Freihaltezonen) oder auch der ortsbildprägenden Bauten und Anlagen (Bestandesaufnahme und verbindliche Projektierungs- und Vollzugsrege-

—

—

Iungen für die im Gestaltungsplan als ortsbildprägend bezeichneten Bauten);

die konkreten Projekte im Bereich von Einzelparzellen, u.a. bezüglich der Parzel-

len Nrn. 79 und 114 zur Realisierung der neuen Sennerei (ein mit Bundesgeldern unterstütztes Projekt der regionalen Entwicklung, PRE-Projekt); sowie

die konkreten Projekte zur Inwertsetzung des Sufnersees, u.a. bezüglich des

SeeufenNanderwegs mit Verweilzone, Feuerstelle und Bootssteg, Badestellen

etc. (vgl. Projektbericht Tourismuszukunft des Regionalen Naturparks Beverin).

Die Zusammenarbeit erfolgte in Begleitung des Ortsplanungsbüros und koordiniert

zum KRL-Prozess. Im Ergebnis vermag die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung die Qualitätsanforderungen des KRIP-S im Grundsatz zu erfüllen. Auf einzelne Punkte wird nachfolgend im gegebenen Zusammenhang näher eingegangen.

2.4

Grösse der Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ)

Die Gemeinde Sufers ist gemäss KRIP-S (Kap. 5.2.2, S. 5.2 — 19) eine Gemeinde mit

mutmasslich überdimensionierten WMZ; sie gilt als sogenannte "C-Gemeinde", wel-

che gemäss KRIP-S verpflichtet sind, ihre WMZ in Bezug auf deren Grösse zu überprüfen und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Vereinzelt

können zur Optimierung und Verbesserung der Ausnutzung von Iagegeeigneten be-

stehenden WMZ auch Einzonungen wie kleinflächige Arrondierungen etc. erfolgen.

In jedem Fall sind innerhalb der rechtskräftigen WMZ Massnahmen zur Mobilisierung

und Verdichtung der Nutzungsreserven zu treffen (vgl. zum Ganzen im KRIP-S Kap.

5.2.2, S. 5.2 — 12). Sofern Planungen zu einer Zunahme der WMZ führen, besteht die

grundsätzliche Pflicht zur gleichzeitigen WMZ-Kompensation durch flächengleiche

Auszonungen andernorts oder andenNeitige planungsrechtliche Absicherungen

(siehe Kap. 5.2.2, S. 5.2 — 8 und die entsprechende Auflage im bundesrätlichen Genehmigungsbeschluss zum KRIP-S).

Ob die Gemeinde Sufers diese Vorgaben erfüllt, wird nachstehend im Zusammenhang mit der Beurteilung des neuen Zonenplans (Kapitel E) geprüft.

2.5

Grösse der Arbeitszonen

Die Festlegungen im KRIP-S zu den Arbeitsgebieten (Kap. 5.2.3, S. 5.2 — 31) bestim-

men primär die Entwicklung der strategischen Industrie- und Gewerbegebiete von

kantonaler oder regionaler Bedeutung. Daneben sollen lokale Gewerbezonenflächen,

die nicht mehr benötigt werden, reduziert (ausgezont) werden, wobei EnNeiterungen bestehender Betriebe, unabhängig der strategischen Bedeutung des betreffenden

Arbeitsgebiets, möglich bleiben sollen.

Auf die Übereinstimmung der Arbeitszonen mit den enNähnten Richtplanvorgaben wird nachstehend im gegebenen Zusammenhang näher eingegangen.

10

2.6

Richtplanpflicht für Erweiterungen und Verlagerungen des Siedlungs-

gebiets (Bilanzierung auf Basis der Ein- und Auszonungen)

Erweiterungen resp. Verlagerungen des Siedlungsgebiets innerhalb derselben Ge-

meinde sind dann regional abzustimmen und richtplanerisch zu sichern, wenn diese

während einer Planungsperiode von 15 Jahren, gerechnet ab dem Erlass der Richt-

plananpassung durch die Regierung, eine Fläche von insgesamt 1 ha überschreiten

(KRIP-S, Kap. 5.2.1, S. 5.2 —3). Demgegenüber bedingen während der gleichen Planungsperiode in derselben Gemeinde vorgenommene Erweiterungen oder Verlagerungen von jeweils insgesamt weniger als 1 ha keine Richtplanfestsetzung.

Die dafür vorzunehmende Bilanzierung der Ein- und Auszonungen hängt von der Be-

urteilung der Bauzonengrösse im Zonenplan ab. Diese erfolgt nachstehend. Vorgrei-

fend kann festgehalten werden, dass die Schwelle für die Bejahung einer Richtplanpflicht (1 ha) vorliegend bei Weitem nicht erreicht worden ist.

2.7

Übereinstimmung mit den übrigen Inhalten des KRlP-S

3.

Übereinstimmung mit dem RIP 2000

In Bezug auf die übrigen Inhalte des KRIP-S drängen sich keine Bemerkungen auf.

Es kann festgehalten werden, dass die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung

in Bezug auf den RIP 2000 im Wesentlichen richtplankonform ist. Wo dies nicht der Fall ist, wird darauf im gegebenen Zusammenhang eingegangen.

4.

Regionale Richtplanung Viamala

Die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung berücksichtigt die Festlegungen

des rechtskräftigen regionalen Richtplans der Region Viamala, insbesondere auch diejenigen im regionalen Siedlungsentwicklungskonzepts (SEK) Viamala. 5.

Fazit zur Übereinstimmung mit der Richtplanung

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die am 29. November 2019

von der Gemeinde Sufers verabschiedete Gesamtrevision der Ortsplanung in Sinne der vorstehenden Ausführungen und in Verbindung mit einzelnen von der Regierung

im vorliegenden Beschluss festzuhaltenden Genehmigungsvorbehalten (siehe nach-

stehend im gegebenen Zusammenhang) als richtplankonform erweist.

11

Baugesetz

1.

1.1

Abstimmung auf die kantonale Raumplanungsgesetzgebung

KRG und KRVO vom 6. Dezember 2004

Das totalrevidierte neue Baugesetz der Gemeinde Sufers ist korrekt auf das Ende

Dezember 2004 vom Grossen Rat verabschiedete KRG sowie auf die dazugehörige KRVO, beides in Kraft seit dem 1. November 2005, abgestimmt worden. 1.2

Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe

Mit Beschluss Nr. 593 vom 23. Mai 2006 hat sich die Regierung für den Beitritt des

Kantons Graubünden zur interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) entschieden. Ihre Umsetzung erfolgt über eine Anpassung der

kommunalen Baugesetze. Entsprechend wurden die Gemeinden im Rahmen einer

am 1. Oktober 2011 in Kraft getretenen Teilrevision der KRVO angewiesen, ihre Baugesetze an die IVHB anzupassen (vgl. Art. 36 KRVO), wobei für diese Anpassung

sinngemäss die Fristen von Art. 107 Abs. 1 KRG gelten. Demnach haben Anpassungen bei der nächsten Überprüfung der Ortsplanung, jedoch innert 15 Jahren seit Inkrafttreten des KRG am 1. November 2005, also bis Ende 2020, zu erfolgen.

Es kann festgehalten werden, dass das vorliegende Baugesetz vom 29. November

2019 vollständig und fristgerecht auf IVHB abgestimmt worden ist. 1.3

Zweitwohnungsgesetzgebung

Am 1. Januar 2016 sind das Zweitwohnungsgesetz und die Zweitwohnungsverord-

nung (ZWG resp. ZWV; SR 702 resp. SR 702.1) in Kraft getreten. Gestützt darauf hat

die Regierung Ausführungsbestimmungen in der KRVO (Art. 35a — 35e KRVO) erlassen, welche am 1. Juli 2016 in Kraft gesetzt wurden.

Die Gemeinde hat im Sinne der kommunalen Erlasskompetenz von Art. 35e KRVO

weitere Schutz- und Vollzugsbestimmungen für die ortsbildprägenden Bauten (Art. 30 BauG) sowie zusätzliche Regelungen über den Zweitwohnungsbau ins Baugesetz

aufgenommen (Art. 43 — 52 BauG). Bezugspunkt dieser Regelungen bilden vor allem

13

richten sich nach den Bestimmungen im KRG und der KRVO und sind ebenfalls genehmigungsfähig.

Es kann festgestellt werden, dass das neue Baugesetz der Gemeinde vollständig mit

den neuen Regelungen der KRG-Revision vom 25. Oktober 2018 übereinstimmt und

unter diesem Aspekt genehmigungsfähig ist.

2.

Korrektur formeller Mängel

Gemäss Art. 49 Abs. 3 KRG kann die Regierung im Genehmigungsverfahren nach

Anhören des Gemeindevorstandes und Betroffener in den Erlassen der Grundord-

nung (Baugesetz und Pläne) formelle IVIängel beheben. Im Zuge des Genehmigungs-

verfahrens musste im Baugesetz ein formeller Mangel festgestellt werden, welcher

einer Korrektur im dargelegten Sinne zugänglich ist.

Mit Schreiben vom 30. Juni 2020 wurde der Gemeindevorstand Sufers darüber infor-

miert, dass bei Bauvorhaben in der Hotelzone nach Art. 24 BauG aufgrund der in der Legende des Zonenplans 1:1000 sowie im Zonenschema (Art. 12 BauG) festgesetz-

ten Empfindlichkeitsstufe ES II gemäss eidg. Lärmschutz-Verordnung (LSV;

SR 814.41) Lärmgutaohten einzuholen wären, die aufzeigen müssen, dass die mass-

geblichen Immissionsgrenzwerte gemäss ES II in der Hotelzone eingehalten sind.

Der Gemeindevorstand Sufers äusserte mit Schreiben vom 17. August 2020 dahin-

gehend, dass ein Versehen vorliegen müsse. Es sei nämlich nicht die Festsetzung

der ES II, sondern der ES III erfolgt, so wie es in der Legende des Zonenplans so-

wohl der Vorprüfungsvorlage als auch der Mitwirkungs- und Gemeindeversamm-

lungsvorlage enthalten gewesen sei. Nachdem auch die betroffene Grundeigentüme-

rin mit Schreiben vom 29. Juli 2020 ihr Unwissen über die angebliche ES II äusserte,

beantragte der Gemeindevorstand, das Versehen solle im Rahmen der Genehmi-

gung durch die Regierung behoben werden (ES III statt ES II für die Hotelzone).

Entsprechend wird in Art. 12 BauG "Zonenschema" im letzten Feld der fünften Zeile

des Schemas für die Hotelzone eine ES III (statt ES II) eingefügt. Das ARE wird be-

auftragt, diese Korrektur vorzunehmen.

14

3.

3.1

Wohnnutzungen in ortsbildprägenden Bauten

Anwendung des Baubewilligungsverfahrens — Art. 49 Abs. 4 BauG

Art. 49 Abs. 4 BauG (erster Satz) sieht zutreffend vor, dass Baugesuche für den Ein-

bau neuer Zweitwohnungen in ortsbildprägende Bauten dem Verfahren nach Art. 35d KRVO unterliegen. Der zweite Satz bestimmt sodann, dass Baugesuche für den Ein-

bau anderer Nutzungen als Zweitwohnungen (z.B. Erstwohnungen, Gewerbe etc.) le-

diglich im ordentlichen Baubewilligungsverfahren abzuwickeln seien.

Das ARE hat den Gemeindevorstand Sufers mit Schreiben vom 30. Juni 2020 dar-

über informiert, dass dieser zweite Satz von Art. 49 Abs. 4 BauG voraussichtlich nicht

genehmigt werden könne. Art. 35d KRVO regelt das Verfahren bezüglich ortsbildprägender Bauten unabhängig davon, ob diese zu Zweitwohnzwecken oder anderen

Zwecken umgenutzt werden sollen. Art. 35d KRVO ist bei ortsbildprägenden Bauten

mit anderen Worten ausnahmslos, also z.B. auch im Falle des Einbaus von Erstwohnungen oder Gewerbenutzungen, anzuwenden.

Da derzeit beim Verwaltungsgericht eine Beschwerde gegen eine gleichlautende Re-

gelung einer anderen Gemeinde pendent ist, machte das ARE der Gemeinde den

Vorschlag, das Genehmigungsverfahren bezüglich des letzten Satzes von Art. 49

Abs. 4 BauG vorläufig zu sistieren, bis das Verwaltungsgericht zu dieser Thematik

ein Urteil gefällt hat. Der Gemeindevorstand stimmte mit Schreiben vom 17. August

2020 dem Vorgehen zu. Er äusserte jedoch die Erwartung, dass bei einem zuun-

gunsten der Gemeinde Sufers ausfallenden Urteils des Verwaltungsgerichts (Bestätigung der Nichtgenehmigung des Satzes) der Gemeindevorstand nochmals angehört

wird, bevor die Regierung über den zweiten Satz von Art. 49 Abs. 4 BauG definitiv befindet. Diesem Anliegen wird entsprochen.

Somit wird das Genehmigungsverfahren für den zweiten Satz von Art. 49 Abs. 4

BauG im Einvernehmen mit dem Gemeindevorstand sistiert, bis das Verwaltungsge-

richt Graubünden in gleicher Angelegenheit einer anderen Gemeinde entschieden

hat. Dem Gemeindevorstand Sufers wird vor der Wiederaufnahme des Verfahrens

von Amtes wegen das rechtliche Gehör in zweckmässiger Form gewährt.

Das ARE wird beauftragt, die Sistierung beim Art. 49 Abs. 4 BauG zu kennzeichnen.

15

3.2

Vollzug in Gestaltungsbelangen — Art. 30 Abs. 3 und 4 BauG

Der mittlere Satz in Art. 30 Abs. 3 BauG zu den ortsbildprägenden Bauten; "Sie (die

baulichen Massnahmen) haben auf die Gesamtgestalt der Anlage Bezug zu nehmen und dürfen bezugnehmend auf den bestehenden Gebäudeteil den Schutzwert nicht

schmälern."; ist als Verunstaltungsm in Bezug auf das Gebäude formuliert wor-

den. Dies stimmt grundsätzlich nicht mit dem in Art. 73 Abs. 1 KRG postulierten g

bot zur Einordnung ins Ortsbild von überein, welches, gerade in schützenswerten

Ortsbildern, jeweils die Bauherren anhält, bauliche Massnahmen zugunsten einer gu-

ten Gesamtwirkung bezüglich der Baute M des Ortsbildes zu planen und auszuführen. Vor dem Hintergrund der Bedeutung von Eingriffen in die ortsbildprägenden

Bauten und in das Ortsbild wird der Gemeinde daher nahegelegt, den mittleren Satz

in Art. 30 Abs. 3 BauG bei der Prüfung von baulichen Massnahmen jeweils im Lichte

des Einordnungsgebots ins Ortsbild gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG anzuwenden.

In Bezug auf Art. 30 Abs. 4 BauG, wo Erleichterungen etwa bei der Ausgestaltung

von Öffnungen gestattet werden, wenn keine Zweitwohnung eingebaut wird, wird die

Gemeinde wiederum darauf hingewiesen, dass die Vorgaben gemäss Art. 35a — 35d KRVO und vorliegend nach Art. 30 Abs. 1, 2 und 3 BauG unabhängig von der Nut-

zung gelten. Bei Art. 30 BauG handelt es sich um Schutzbestimmungen; die Absätze

1, 2 und 3 sind sowohl für Zweitwohnungen als auch für andere Nutzungen einzuhal-

ten. Unter Beachtung einer rechtsgleichen Anwendung der Ausführungsbestimmungen von Art. 35a — 35d KRVO sind bauliche Eingriffe nur bei guter Gestaltung und

bei einer positiven Beurteilung durch die Bauberatung sowie in jedem Projekt, unabhängig davon, ob eine Erst- oder Zweitwohnung oder eine andere Nutzung realisiert

werden soll, zulässig.

Zusammenfassend wird die Gemeinde darauf hingewiesen, dass Eingriffe in ortsbildprägende Bauten in jedem Fall, also unabhängig der zu realisierenden Nutzung, im

Lichte des Einordnungsgebots gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG und gestützt auf die Aus-

führungsbestimmungen von Art. 35a — 35d KRVO zu beurteilen sein werden.

16

4.

4.1

Bau- und Gestaltungsberatung im Allgemeinen

Beizug von externen Fachleuten — Art. 9 BauG

Art. 9 Abs. 1 BauG sieht vor, dass die Baubehörde externe Fachleute zur unabhängigen und vertieften Beurteilung und Bearbeitung von rechtlichen, technischen und ge-

stalterischen Fragen beiziehen kann. Nach Art. 9 Abs. 4 BauG wird die Bauberatung bei wesentlichen Bauvorhaben im Ortsbildschutzbereich, im Neugestaltungsbereich, bei ortsbildprägenden Bauten, bei geschützten Bauten, in Quartierplangebieten so-

wie ausserhalb der Bauzone grundsätzlich bei jedem Vorhaben beigezogen.

Daneben ist es zweifelsohne wichtig, dass für alle weiteren innerhalb der Dorfzonen-,

Wohnzonen- und Gewerbezonenflächen geplanten Bauvorhaben ebenfalls eine hohe

Architektur- und Gestaltungsqualität gewährleistet ist. Damit dies sichergestellt werden kann, ist erfahrungsgemäss der frühzeitige Einbezug einer Fachperson für die

Bau- respektive Gestaltungsberatung von Vorteil. Damit wird den kommunalen Bau-

behörden nämlich ein Instrument in die Hand gegeben, um Bauvorhaben in einem

frühen Projektierungsstadium mit der Bauherrschaft zu besprechen, wobei dann die

Rahmenbedingungen in gestalterischer, architektonischer und — immer wichtiger — in

energetischer Hinsicht frühzeitig bekanntgemacht werden können. 4.2

Erlass von Gestaltungsrichtlinien — Art. 83 BauG

Laut Art. 83 Abs. 2 BauG kann der Gemeindevorstand Gestaltungsrichtlinien erlas-

sen, welche bei der Beurteilung von Bauvorhaben im Sinne der guten Einordung und Gestaltung herangezogen werden können und als Projektierungshilfe für Bauherr-

schaften sowie Architektinnen und Architekten dienen. Gestaltungsrichtlinien können

charakteristische Baumerkmale der örtlichen Bauweise verdeutlichen. Es können darin etwa Aspekte der Einfügung ins Orts- und Landschaftsbild, der Materialisierung,

der Gestaltung sowie des Umgangs mit dem das Gebäude umgebenden Gelände,

aber auch Richtlinien in Bezug auf die Dachform, die künftig wichtiger werdenden SoIaranlagen, die Öffnungstypologien und den Aussenraum behandelt werden.

Gestaltungsrichtlinien können als Grundlage für die Projektierung sowie für die Beur-

teilung von Bauvorhaben sowohl für die Bauherrschaften als auch für die Baubehör-

den für eine kohärente und einheitliche Beurteilungspraxis beitragen. Bei der Erarbei-

tung der Richtlinien ist es sinnvoll, die betroffenen kantonalen Amts- und Fachstellen

17

einzubinden, um die relevanten Bauthemen wie Gestaltung, Energie (Solaranlagen, Dämmungen), Wohnhygiene etc. bestmöglich zu koordinieren.

4.3

Fazit

In allen Siedlungsteilen ist grundsätzlich eine hohe Architektur- und Gestaltungsqua-

Iität anzustreben. Der Gemeinde wird zusammenfassend empfohlen, Fachleute für

die Gestaltungs- und Bauberatung gestützt auf Art. 9 Abs. 1 BauG regelmässig und

im ganzen Siedlungsgebiet beizuziehen sowie die in Art. 83 Abs. 2 BauG vorgesehenen Gestaltungsrichtlinien möglichst rasch zu erlassen.

5.

Bauvorhaben und Nutzungsänderungen an Kantonsstrassen — Art. 19, 58

und 60 BauG

Aufgrund der Stellungnahme des Tiefbauamtes Graubünden (TBA) vom 21. Februar 2020 wird die Gemeinde darauf hingewiesen, dass bei Bauvorhaben und Nutzungsänderungen an Kantonsstrassen die einschlägigen Vorschriften des kantonalen

Strassengesetzes (StrG; BR 807.100) und der dazugehörigen Verordnung (StrV;

BR 807.110) zu berücksichtigen und einzuhalten sind. Es ist vor allem zu beachten,

dass bei der Anwendung der Vorschriften zu den Grenz-, Gebäude- und Strassenabständen (Art. 19 BauG) und zu den Einfriedungen und Pflanzen (Art. 58 BauG) an

Kantonsstrassen die Abstandsvorschriften der kantonalen Strassengesetzgebung im

Sinne von Art. 45 StrG vorbehalten bleiben. Bei Bepflanzungen ist zudem Art. 21

StrV und bei Einfriedungen Art. 22 StrV zu beachten. Reklamen und Hinweistafeln

(Art. 60 BauG) erfordern im Bereich von Kantonsstrassen gemäss Art. 24 StrV eine Bewilligung des TBA.

Der Gemeinde wird zusammenfassend empfohlen, Vorhaben an oder im Einflussbe-

reich von Kantonsstrassen frühzeitig dem TBA zur Prüfung vorzulegen. 6.

Antennenanlagen — Art. 62 BazG

Die Gemeinde sieht in Art. 62 Abs. 1 BauG vor, dass Antennenanlagen für Mobilfunk

etc. insbesondere bei Leistungserhöhungen auf das Notwendigste zu beschränken und in Standort und Ausstattung zu optimieren sind. Dieser Absatz 1 wird aufgrund

des übergeordneten Bundesrechts mit der Präzisierung genehmigt, dass die geforderte "Beschränkung auf das Notwendigste" sowie "Optimierung in Standort und

18

Ausstattung" sich nicht auf die Leistung der Mobilfunkanlagen beziehen darf, sondern nur für Dimensionierung und architektonische Gestaltung der Mobilfunkanlagen an-

wendbar ist.

Im Übrigen gibt das am 29. November 2019 beschlossene neue Baugesetz zu kei-

nen weiteren Bemerkungen Anlass; es kann genehmigt werden.

Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:1000 1.

Korrektur formeller Mangel

Gemäss Art. 49 Abs. 3 KRG kann die Regierung im Genehmigungsverfahren nach

Anhören des Gemeindevorstandes und Betroffener in den Erlassen der Grundord-

nung (Baugesetze und Pläne) rechtswidrige Vorschriften ändern und formelle Mängel beheben. Analog der formellen Korrektur in Art. 12 BauG zum Zonenschema (vgl.

Abschnitt D, Ziffer 1) ist auch in der Legende des Zonenplans ein formeller Fehler zu

korrigieren. In der Spalte zu den Empfindlichkeitsstufen ist beim Legendeneintrag zur

"Hotelzone" die ES III (statt ES II) aufzuführen. Das ARE wird beauftragt, die entspre-

chende Korrektur in der Legende vorzunehmen. 2.

Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ)

a)

Vorgaben aufgrund von Art. 15 RPG

2.1

Einleitende Bemerkungen

Gemäss Art. 15 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen

Bedarf für die nächsten 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu

reduzieren. Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus

abzustimmen, wobei die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen sind.

Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu

schonen. Land kann gemäss Art. 15 Abs. 4 Iit. a — e RPG konkret einer Bauzone zugewiesen werden,

—

wenn es sich für die Überbauung eignet,

19

—

wenn es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird,

—

wenn Kulturland damit nicht zerstückelt wird,

—

wenn damit die Vorgaben des Richtplans (hier: KRIP-S) umgesetzt werden.

—

wenn seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist, und

b)

Vorgaben aufgrund des KRIP-S

Die Gemeinde muss aufzeigen, wie die WMZ sowie allfällige Einzonungen die Ziele

und Leitsätze des KRIP-S einhalten. So muss eine Einzonung von WMZ der Zielset-

zung gerecht werden, dass die Nutzungsreserven im Bereich WMZ gesamtkantonal

so verteilt sind, dass die in den dynamischen Räumen des Kantons enNartete Bevöl-

kerungs- und Beschäftigtenentwicklung aufgenommen werden kann und dass in weniger dynamischen Räumen in Zukunft immer noch eine angemessene Entwicklung

möglich bleibt. Einzonungen setzen voraus, dass die folgenden Leitsätze eingehalten

sind:

— — — — —

— —

2.2 a)

Ausrichtung der kommunalen Bauzonenkapazität auf den effektiven Bedarf

Auszonung von Bauzonen ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets resp. an ungeeigneten Lagen (Rückzonungspotenziale)

Soweit der Bedarf ausgewiesen werden kann: Vornahme von Einzonungen an raumplanerisch geeigneten Lagen Festlegung von Mindestdichten

Einhaltung der Mindestanforderungen für die Erschliessung mit dem öffentlichen

Verkehr (öV), was im vorliegenden Fall einer öV-Basiserschliessung respektive einer öV-Güteklasse E entsprechen würde

Optimierung der Lage der WMZ-Reserven mittels innerkommunaler Verlagerun-

gen

Sicherstellung einer bundesrechtskonformen Erschliessung der Bauzonen im Sinne von Art. 32 Abs. 2 RPV

Prüfung der WMZ unter dem Aspekt des Bedarfs (Grösse)

Ausgangslage

Die Gemeinde Sufers hat bezüglich der WMZ die folgenden Aus- und Einzonungen

vorgenommen:

20

Auszonungen an WMZ (Gesamtfläche): - 0,96 ha (9645 m2), davon: 1)

2)

Auszonungen unüberbauter WMZ-Flächen (rund - 0,39 ha)

Auszonungen bisher als überbaut geltender WMZ-Flächen (rund - 0,57 ha)

Einzonungen an WMZ (Gesamtfläche): + 0,09 ha (904 m2), davon: 1)

Neueinzonung Wohnzone 2 auf einer unüberbauten Teilfläche der Parzelle

2)

Arrondierungen/Kleinsteinzonungen von + 0,015 ha (+ 148 m2) auf sechs

3)

Arrondierungen/Kleinsteinzonungen von + 0,048 ha (+ 474 m2) auf 15 bereits

Nr. 60 von + 0,03 ha (+ 282 m2)

unüberbauten Parzellen von jeweils weniger als 100 m2

überbauten Parzellen von ebenfalls jeweils weniger als 100 m2

In der Summe beträgt der Auszonungsüberhang rund - 0,87 ha (- 0,96 ha +

0,09 ha) resp. - 8741 m2 (- 9645 m2 + 904 m2). Aufgrund dieser Aus- und Einzonun-

gen verbleiben der Gemeinde gemäss BZK Sufers vom 10. Dezember 2019 unüber-

baute WMZ-Reserven im Umfang von 0,82 ha (8167 m2).

Nachstehend ist zu prüfen, ob es sich bei dieser WMZ-Reserve von 0,82 ha um eine

für Auszonungsgemeinden angemessene WMZ-Reserve im Sinne des KRIP-S (Kap. 5.2.2., S. 5.2 — 7) handelt.

b)

Kapazität der 0,82 ha messenden WMZ-Reserven

Die WMZ-Reserve von 0,82 ha entspricht neun bis zehn Bauplätzen und einem Fas-

sungsvermögen von rund + 45 Einwohnenden (rechnerisches Maximum) resp. rund + 21 Einwohnenden (rechnerisches Minimum). Diese Zahlen gründen auf der Be-

rechnungsweise des Gemeindedatenblatts BZK Sufers vom 10. Dezember 2019, das

die Bauzonenkapazität der im neuen Zonenplan ausgeschiedenen WMZ ausweist und mit verschiedenen plausiblen Annahmen operiert, namentlich mit:

—

Geschossflächenbedarf pro Einwohnerin resp. Einwohner in ländlichen Gemein-

den (70 m2);

—

Wohnanteile in Zentrums- und Mischzonen (50 %) sowie Wohnzonen (90 %);

—

Ausnutzungsziffer AZ (gemäss Baugesetz; in Zentrumszonen ohne AZ: AZ 0.8);

—

Maximal realisierbarerAusbaugrad (80 %);

21

—

Mobilisierbarkeitswahrscheinlichkeit theoretisch mobilisierbar (100 %) oder prak-

tisch resp. realistischenNeise mindestens mobilisierbar (50 %), was die vorge-

nannten maximalen resp. minimalen Einwohnerzahlen zum Fassungsvermögen

erklärt (+ 45 resp. + 21 Einwohnende). c)

Bedarf an Reserven aufgrund der Bevölkerungsprognose

Die Bevölkerungsprognose des Bundesamtes für Statistik (BfS) für die Jahre 2019 —

2050 geht im für Graubünden massgeblichen Szenario "hoch" mit Fokus auf das Jahr 2035 (15 Jahre) von einer negativen Entwicklung und einer damit einhergehenden

Abnahme der Bevölkerung in Sufers von rund - 26 Einwohnenden aus. Die vormalige Bevölkerungsprognose für die Jahre 2016 — 2045, welche der Gemeinde Sufers bis-

her als Grundlage diente, bezifferte die Abnahme bis ins Jahr 2035 (15 Jahre) mit -

16 Einwohnenden (gemittelt anhand der Zahlen - 11 Einwohnende bis 2030 und - 21

Einwohnende bis 2040). Der prognostizierte Abnahmetrend wurde mit der neusten

Prognose bestätigt und mit weiteren - 10 Einwohnenden sogar noch verdeutlicht. Die

Zahlen der Prognosen sind massgebend für die Bemessung der WMZ-Reserven für

die nächste Planungsperiode von 15 Jahren (Art. 15 RPG). Gemessen am prognosti-

zierten Bevölkerungsrückgang von - 16 Einwohnenden resp. neu - 26 Einwohnenden bis 2035 (15 Jahre) sind die vorliegenden WMZ-Reserven von 0,82 ha offensichtlich

zu gross bemessen. Rein vom Standpunkt der Bevölkerungsprognose aus gesehen

bestünde für Sufers grundsätzlich überhaupt kein Spielraum für irgendwelche WMZReserven, geschweige denn für Neueinzonungen, wie dies z.B. im Bereich der Par-

zelle Nr. 60 der Fall ist.

Im Ergebnis kann im Lichte die Bevölkerungsprognose rein rechnerisch grundsätzlich

kein Bedarf für die WMZ-Reserve von 0,82 ha (8167 m2) bestehen. d)

Zugeständnis einer WMZ-Restreserve trotz fehlendem Bedarf

Damit auch in Auszonungsgemeinden mit prognostiziertem Bevölkerungsrückgang

wie Sufers zukünftig die Möglichkeit bestehen bleibt, dass allfällige Bauwillige neu in die Gemeinde zuziehen können, werden gemäss einem Leitsatz im KRIP-S (Kap.

5.2.2., S. 5.2 — 7) jeder Gemeinde mit stagnierender oder abnehmender Bevölkerung

eine "angemessene Reserve an unüberbauter WMZ-Fläche" zugestanden (nachste-

22

hend Restreserve genannt). Ausschlaggebend für dieses Zugeständnis sind Verhältnismässigkeitsüberlegungen: selbst Gemeinden mit einer negative Bevölkerungs-

prognose sollen über eine gewisse Anzahl an Bauplätzen verfügen können, damit es

zumindest theoretisch möglich bleibt, allfälligen Zuzugswilligen auf Wunsch einen

Bauplatz anbieten zu können. Es kommt aus den unterschiedlichsten Gründen immer

wieder vor, dass sich Personen ungeachtet von Entwicklungsprognosen in Gemein-

den mit abnehmender Bevölkerungszahl niederlassen möchten und bei dieser Gelegenheit entsprechenden Wohnraum selbst erstellen wollen; es wäre vor dem Hinter-

grund des auch in der Verfassung verankerten Ziels der Erhaltung der dezentralen Besiedlung des Landes nicht angebracht, dies gänzlich zu verunmöglichen.

e)

Umfang der zuzugestehenden WMZ-Restreserve im Allgemeinen

Als "angemessen" gemäss dem enNähnten Leitsatz im KRIP-S ist im Falle von klei-

neren Gemeinden (mit weniger als 500 Einwohnenden) eine Restreserve zu betrach-

ten, die dem ortsspezifischen Flächenbedarf von in der Regel vier Bauplätzen entspricht (Grundbedarf). Im Falle von Gemeinden mit mehr als 500 Einwohnenden kann in der Regel ein Bauplatz pro 100 Einwohnende zugestanden werden.

Diese Restreserveflächen müssen grundsätzlich innerhalb des weitgehend überbau-

ten Gebiets (wüG) liegen. Die Ausscheidung von Restreserven ausserhalb des wüG kommt nur insoweit in Frage, als der ortsspezifische Bedarf an Flächen für den vor-

stehend enNähnen Grundbedarf an Bauplätzen nicht innerhalb des wüG abgedeckt

werden kann, z. B. weil die Reserveflächen innerhalb des wüG ganz oder teilweise

aus ortsbaulichen Gründen oder aufgrund von Aspekten des Ortsbild- und Denkmalschutzes auszuzonen oder mit einer Freihaltung zu belegen sind.

Ausnahmsweise kann einer Gemeinde eine — im Verhältnis zur vorstehenden Um-

schreibung — grössere Restreserve zugestanden werden, so etwa dann, wenn die im

wüG liegende WMZ-Reservefläche den Flächenbedarf für die zuzugestehende Mindestanzahl an Bauplätzen übersteigt, oder wenn sonstige triftige Gründe vorliegen.

23

f)

Umfang der zuzugestehenden WMZ-Restreserve im Falle von Sufers

Der Gemeinde Sufers mit ihren ca. 140 — 150 Einwohnenden kann aufgrund der vor-

stehenden allgemeinen Ausführungen ein Grundbedarf von vier Bauplätzen (resp. eines entsprechenden ortsspezifischen Flächenkorrelats) zugestanden werden.

Ob der Gemeinde allenfalls eine darüberhinausgehende Restreserve zugestanden

werden kann, hängt nach den vorstehenden Darlegungen davon ab, ob das wüG

über eine unüberbaute WMZ-Fläche verfügt, die den Flächenbedarf für die zuzuge-

stehende Mindestanzahl von vier Bauplätzen übersteigt. Zum wüG der Gemeinde

Sufers sind primär einmal die Dorfzone sowie die überbauten Flächen der W3 und

der W2 zu zählen. Im Weiteren können auch die unüberbaute Parzelle Nr. 357 (W3) sowie die unüberbauten Parzellen Nrn. 304, 381 und 382 als zum wüG von Sufers

gezählt werden, dies aufgrund der Siedlungsstruktur und der topographischen Lage der betreffenden Flächen. Demgegenüber kann die unüberbauten WMZ-Fläche im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 (siehe Abbildung unten) nicht als

zum wüG gehörig betrachtet werde. Diese Fläche am obersten Siedlungsrand liegt im Vergleich zu den übrigen WMZ-Reserven am weitesten von der gewachsenen

Siedlung mit ihren Infrastrukturen entfernt. Sie befindet sich exponiert oberhalb des Dorfes in Hanglage und offensichtlich ausserhalb einer Linie, die zur Vervollständi-

gung der wahrnehmbaren Siedlungsabgrenzung gezogen werden kann.

Ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets von Sufers gelegene WMZ-Reserve im Umfang von

1605 m2 (gelbe und rote Flächenumrandung):

Abbildung:

Amt für Raumentwicklung / Grundlage: Nutzungsplandaten und swissimage 2019 Quelle swissimage 2019: Swisstopo, Bundesamt für Landestopografie

24

Aufgrund der vorstehend umschriebenen Abgrenzung des wüG des Dorfes Sufers

können — nach Abzug der aus Gründen des Ortsbild- und Denkmalschutzes mit einem Freihaltebereich überlagerten WMZ-Flächen — 6562 m2 unüberbaute WMZ-

Flächen als zum wüG gehörig betrachtet werden, was dem ortsüblichen Flächenbe-

darf von sechs bis sieben Bauplätzen entspricht.

g)

Erfordernis einer teilweisen Nichtgenehmigung der im neuen Zonenplan

ausgeschiedenen WMZ-Reserve

Aufgrund der vorstehenden Ausführungen enNeist sich die W2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 als nicht genehmigungsfähig. Solche Flächen gelten

als Auszonungspotenziale und sind grundsätzlich auszuzonen, um den Fokus der

Siedlungsentwicklung nicht nach aussen, sondern tatsächlich nach innen lenken zu können. Eine Auszonung dieser W2-Fläche im Bereich der Parzellen Nrn. 60,

379/377 und 378 rechtfertigt sich umso mehr, als die im wüG verbleibenden 6562 m2

WMZ für sechs bis sieben Bauplätze resp. für ca. + 15 bis + 20 zusätzliche Einwohnende (ca. 10 % des Einwohnerstands Ende 2019 von 143 Einwohnenden) reicht,

was immer noch mehr ist als die grundsätzlich zuzugestehende Restreserve von vier Bauplätzen und daher zweifellos als angemessene WMZ-Restreserve für eine Aus-

zonungsgemeinde mit Bevölkerungsabnahme betrachtet werden kann. Die von der Gemeinde anvisierte Stabilisierung ihrer rund 140 Einwohnenden bleibt unter dem

Aspekt der WMZ-Grösse grundsätzlich weiterhin möglich, da die sechs bis sieben

Bauplätze für ca. + 15 bis + 20 Einwohnende gerade die Waage gegenüber der zu

enNartenden Bevölkerungsabnahme von ca. - 16 bis - 26 Einwohnenden halten. h)

Anhörung der Gemeinde

Mit Schreiben vom 30. Juni 2020 hat das ARE die Gemeinde über die voraussichtli-

che Nichtgenehmigung der W2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 orientiert und ihr Gelegenheit geboten, sich dazu zu äussern. Der Gemeindevorstand hat mit

Schreiben vom 17. August 2020 Stellung genommen. Er beantragt, die ganze WMZ-

Reservefläche von 8167 m2, also inklusive der gemeindeeigenen W2 von 1605 m2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377, zu genehmigen.

Zur Begründung macht die Gemeinde geltend, dass sie ihre WMZ-Reserven gemäss bisherigem Zonenplan bereits um die Hälfte reduziert habe, dass keine weiteren

25

Rückzonungspotenziale bestehen würden und dass die neun bis zehn Bauplätze für

etwa 30 Einwohnende für die gesamtkantonale Statistik und Auslastung vernachläs-

sigbar seien. Überdies müsse die im KRIP-S enthaltene sogenannte Hektarregelung,

wonach für SiedlungsenNeiterungen und Siedlungsverlagerungen im Umfang von bis zu einer Hektare pro Planungsperiode keine Richtplanung nötig sei, summarisch so

beurteilt werden, dass die enNähnte Hektare auch gerade als angemessene Minimalreserve zu betrachten sei. Ihre WMZ-Reserve von 0,82 ha sei daher in Ordnung,

umso mehr, als in den letzten acht Jahren ein Wachstum von + 20 Einwohnenden zu

verzeichnen gewesen sei und gerade jetzt eine aktuelle Nachfrage einer zuzugwilligen jungen Familie nach Bauland im betroffenen Gebiet vorliege. Die Gemeinde

wolle schliesslich lediglich fortlaufend zwei gleich kleine Märkte bespielen können, einerseits Flächen für Einfamilienhäuser fürjunge Familien, andererseits Flächen für

Mehrfamilienhäuser für ältere Generationen. Mit einer Nichtgenehmigung der W2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 würde (sinngemäss) das Konzept

nicht mehr aufgehen; Bauplätze fürjunge Familien würden wegfallen.

Im Weiteren sei die Nichtgenehmigung der Wohnzone im Bereich der Parzellen Nrn.

60, 379/377 und 378 auch aus ortsbaulicher Sicht falsch. Die Flächen seien faktisch, das heisst bis auf die Hausanschlüsse, voll erschlossen und für die Überbauung ge-

eignet. Zudem stünden die Flächen im Eigentum der Gemeinde. Eine aktive kommunale Baulandpolitik sei nur mit diesen Flächen möglich. Bei einer Nichtgenehmigung

dieser Wohnzonenflächen wäre die Entwicklung für ca. zehn Jahre blockiert, und es

könne nicht im Sinne der Raumplanung sein, die Entwicklung vollständig abbrechen

zu lassen. Die näher am Dorfkern liegenden inneren Reserven sowie die altrechtli-

chen Wohnungen seien für die Erstwohnungsentwicklung, vor allem fürjunge Familien, ungeeignet, da daraus infolge Erbfall mehrheitlich Zweitwohnsitze entstehen

würden, der Preis wegen des Zweitwohnungsmarktes grundsätzlich steige und entsprechend die Ieerstehenden ortsbildprägenden Ställe zu teuer seien. i)

Beurteilung der Argumente der Gemeinde

Die Regierung hat grundsätzlich grosses Verständnis für die Sorgen und Bestrebun-

gen der Gemeinde. Die Gemeinde möchte möglichst viele Bauzonenflächen, welche

mitunter ihr selbst gehören, bewahren, um über maximalen Handlungsspielraum ver-

fügen zu können. Ihre Argumentation ist aber trotzdem nicht geeignet, die besagte

26

Wohnzone im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 einer Genehmigung zuzuführen.

Soweit die Gemeinde geltend macht, sie habe "die Hälfte" der vormaligen Reserven

ausgezont, ist zu präzisieren, dass nur Auszonungen an M überbauten Wohnzo-

nenreserven raumplanerisch von Bedeutung sind. Auszonungen an unüberbauten

WMZ-Flächen sind jedoch nur im Umfang von rund einem Drittel der bisherigen Re-

serven vorgenommen worden (1 ,17 ha - 0,39 ha + 0,04 ha = 0,82 ha; vgl. Ziffer 2.2

Iit. a); die übrigen Auszonungen betreffen Flächen, die bisher als überbaut eingestuft

wurden.

Soweit sich die Gemeinde auf die sogenannte Hektarregelung beruft und geltend

macht, entsprechend könne eine Hektare als angemessene Restreserve akzeptiert

werden, kann ihr selbstverständlich nicht gefolgt werden. Die Hektarregelung wurde aus ganz anderen Gründen in den KRIP-S aufgenommen, nämlich zur Abgrenzung

von richtplanpflichtigen und nichtrichtplanpflichtigen Einzonungen resp. Bauzo-

nenumlagerungen. Daraus kann keinesfalls die zulässige Grösse der Bauzone her-

geleitet werden.

Soweit die Gemeinde im Weiteren geltend macht, in den letzten acht Jahren sei in

Sufers ein merkliches Bevölkerungswachstum erfolgt und es handle sich bei der be-

sagten W2-Fläche um bestes und erst noch gemeindeeigenes Bauland, welches

dringend oder zeitnahe für eine bauliche Entwicklung benötigt werde, ist Folgendes

zu vergegenwärtigen: Selbst im Falle einer Nichtgenehmigung der rund 1605 m2

messenden W2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 verbleiben mit der Geneh-

migung der übrigen rund 6562 mZWMZ-Reserven immer noch sechs bis sieben ver-

fügbare Bauplätze für ca. + 15 bis + 20 Einwohnende, was bezogen auf das Ziel der Gemeinde (Stabilisierung der Einwohnerzahl), den prognostizierten Bevölkerungs-

rückgang von ca. - 16 bis - 26 Einwohnenden mit Zuziehenden auffangen zu wollen, immer noch genügt. Dies umso mehr, als in dieser Rechnung die inneren Reserven (Leerstand) unberücksichtigt geblieben sind und sogar herhalten könnten, um die

WMZ-Reserve grundsätzlich noch weiter zu reduzieren. Zudem dürfen objektiv be-

trachtet die Eigentumsverhältnisse bei der Beantwortung der Frage der angemesse-

27

nen WMZ-Restreserve keine RoIIe spielen. Die Eigentumsverteilung an Bauland un-

terliegt dem Zufall. Die Ausscheidung an Bauland sowie auch dessen Reduktion ori-

entieren sich an objektiven raumplanerischen Gesichtspunkten. Innerhalb der aktiven Boden- und Baulandpolitik verfügt die Gemeinde überdies über vielerlei Steuerungs-

mittel; ihr stehen unabhängig des Eigentums an Land ausreichend Massnahmen zur

Verfügung, um das unüberbaute Bauland zeitgerecht seiner Zweckbestimmung zuführen zu können (vgl. etwa Art. 19a — 19h KRG). Gerade im letztgenannten Punkt

muss sich die Gemeinde vonNerfen lassen, dass sie selbst zu wenig für die Deckung

eines angeblich dringenden und fortwährenden Wohnbauzonenbedarfs für allfällige

bauwillige Neuzuziehende getan hat. In der Ortsplanungsvorlage sind im Hinblick auf

diese Zielsetzung keine zeitnahe wirkenden Massnahmen enthalten. Die besagten

Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 sind gemäss UEB der Gemeinde frühestens in

fünf Jahren baureif (eine Folgeplanung und Resterschliessung ist offen), und die andenNeitigen baureifen Baulandreserven wurden zwar in Anwendung von Art. 19g

KRG mit einer Bauverpflichtung belegt, die Frist für die Erfüllung der Bauverpflich-

tung wurde mit acht Jahren gemessen an den Zielen der Gemeinde indessen viel zu

hoch angesetzt. Die Gemeinde hätte eine Überbauungsfrist von zwei, drei oder maximal vier Jahren festlegen können. Die Argumentation der Gemeinde, die Reduktion liege nicht im Interesse der Raumplanung und die Gemeinde würde gerade im Be-

reich der zu reduzierenden Wohnzonen unmittelbar und sukzessive Bauland benöti-

gen, vermag im Lichte ihrer eigenen Planungshandlungen nicht zu überzeugen. Es

ist im Gegenteil so, dass es gerade nicht im Sinne der Raumplanung sein kann, die planungsrechtlichen Steuerungsmittel, wie etwa kürzere Überbauungsfristen (bis

mindestens zwei Jahre), bei den baureifen Bauparzellen nicht voll auszuschöpfen,

und gleichzeitig nicht vollständig baureife WMZ-Reserven für Einfamilienhäuser am

Siedlungsrand ausserhalb des wüG stehen zu lassen. Dies läuft explizit der zu errei-

chenden Siedlungsentwicklung nach innen gemäss RPG1 und KRIP-S zuwider, was nicht unterstützt werden kann.

Soweit die Gemeinde Bezug auf die Zweitwohnungsproblematik resp. auf das hohe

Preisniveau im Bestand nimmt, weshalb die inneren Reserven für Erstwohnende un-

erschwinglich würden, ist zu entgegnen, dass es die Gemeinde selbst unterlassen

hat, in der Ortsplanung ausreichend Gegensteuer zu geben und den Bau von neuen

28

Zweitwohnungen im Baubestand etwa gänzlich zu verbieten, um die Zweitwohnen-

den damit aus dem Markt nehmen zu können. Doch ungeachtet davon kann jeden-

falls gesagt werden, dass diese Zweitwohnungsthematik kein Argument liefern kann, welches auf die Beurteilung der Grösse der WMZ sowie der Wohnzone 2 auf den Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 zugunsten der Gemeinde Einfluss hätte.

Die W2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 würde sich im Übrigen

ohnehin nicht zur Deckung eines allfälligen kurzfristigen Bauplatzbedarfs eignen.

Diese W2 ist nicht vollständig baureif; es wäre noch eine Quartierplanung durchzu-

führen. Gemäss Art. 32 Abs. 2 RPV darf nicht mehr Bauzone erschlossen werden, als dies gemäss Szenario Mittel nötig wäre. Vor dem Hintergrund der Bestimmung

von Art. 32 Abs. 2 RPV wäre es nicht zulässig, diese Parzellen noch fertig zu er-

schliessen bzw. diese "Resterschliessung" zuzulassen.

Schliesslich ist noch zu enNähnen, dass es sich zumindest bei einem Teil der zur Debatte stehenden W2 um eine Neueinzonung handelt, nämlich beim Bauzonenteil auf

der Parzelle Nr. 60 (300 m2), was erst die Bildung des dritten Bauplatzes ermöglicht. Neueinzonungen ausserhalb des wüG sind in einer C-Gemeinde nicht zulässig.

Zusammenfassend sind die Begründungen der Gemeinde nicht geeignet, um zu ei-

ner anderen Beurteilung zu gelangen. Dem Antrag, die W2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 sei zu genehmigen, kann nicht entsprochen werden.

j)

Ergebnis (Fazit) der Prüfung unter dem Aspekt der WMZ-Grösse

Aufgrund vorstehenden Ausführungen können die im neuen Zonenplan und Generel-

Ien Gestaltungsplan 1:1000 ausgeschiedenen WMZ mit Ausnahme der 1605 m2 mes-

senden Wohnzone 2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 genehmigt

werden. Damit verbleibt der Gemeinde eine WMZ-Reserve von 6562 m2, was sechs bis sieben Bauplätzen für rund + 15 bis + 20 zusätzlichen Einwohnenden entspricht und insofern für eine C-Gemeinde als angemessen betrachtet werden kann.

29

2.3

Prüfung der WMZ unter dem Aspekt der Kompensationspflicht

Sofern Planungen zu einer Zunahme der WMZ führen, besteht die grundsätzliche

Pflicht zur gleichzeitigen WMZ-Kompensation durch flächengleiche Auszonungen an-

dernorts oder anderweitige planungsrechtliche Absicherungen (siehe Kap. 5.2.2,

S. 5.2 — 8 KRIP-S und Auflage im Genehmigungsbeschluss zum KRIP-S). Vorliegend

wird die WMZ nicht vergrössert, sondern um - 0,96 ha (- 9645 m2) resp. (unter Be-

rücksichtigung der Nichtgenehmigung der WMZ-Reserve von 1605 m2 bei den Par-

zellen Nrn. 60, 379/377 und 378) um - 1,10 ha (- 10 950 m2) reduziert. Es erfolgte

durch geringfügige Arrondierungen eine Umlagerung der WMZ von + 604 m2 mit dem

Ziel, die WMZ-Parzellen im Siedlungsgebiet besser resp. optimal ausnutzen zu kön-

nen. Der wenige WMZ-Zuwachs von + 604 m2 wird wettgemacht durch Auszonungen

der WMZ im Umfang von - 1,10 ha (- 10 950 m2), wodurch rechnerisch ein Kompensationsüberhang von immer noch rund - 1,04 ha (10 346 m2) besteht. Damit ent-

spricht die Vorlage den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, insbesondere

dem Grundsatz von Art. 3 Abs. 3 Iit. abis RPG. 2.4

Prüfung der WMZ unter dem Aspekt der Verdichtung

Die vom KRIP-S für die WMZ geforderten Verdichtungs- und Mobilisierungsmass-

nahmen sind enthalten in Art. 12 BauG (Nutzungsmasse im Zonenschema), in Art. 14 Baugesetz (Haushälterische Bodennutzung) sowie in Art. 3 — 5 BauG (Boden-

und Baulandpolitik, Mehrwertabgabe sowie Sicherung der Baulandverfügbarkeit). Vor allem zu erwähnen ist Art. 14 BauG mit der Pflicht zur Mindestausausschöpfung der realisierbaren Geschossflächen auf den einzelnen Bauparzellen. Bei Bauprojek-

ten haben die Gesuchstellerinnen und Gesuchsteller die 80-prozentige Ausschöp-

fung des im Zonenschema (Art. 12 BauG) festgelegten Nutzungsmasses zu gewährleisten. Für den Fall, dass die Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses unter-

schritten wird, enthält Art. 14 Abs. 3 BauG die Aufforderung, dass anhand des kon-

kreten Projekts aufzuzeigen ist, wie und wo die Vollausnutzung auf dem betreffenden Bauplatz bis zu einem angemessenen späteren Zeitpunkt realisierbar bleibt.

Die Gemeinde hat damit nicht nur die Möglichkeit geschaffen, hochwertige Sied-

lungsentwicklung in verdichteter Bauweise zu betreiben, sondern hat gleichsam im

30

Sinne der Anforderungen des KRIP-S zweckmässig sichergestellt, dass die vorhan-

dene Wohnbauzonenreserve voII ausgenutzt werden kann. Einer Genehmigung der

WMZ steht unter dem Aspekt der Verdichtung nichts entgegen.

2.5

a)

Prüfung der WMZ unter dem Aspekt der Baulandmobilisierung und des

Mehrwertausgleichs gemäss KRG

In Bezug auf die Einzonungen

Die Einzonungen (Arrondierungen) im Umfang von + 604 m2 unterliegen grundsätz-

lich den Bestimmungen zur Überbauungspflicht gemäss Art. 19b resp. 19c KRG und

erfüllen den MehnNertabgabetatbestand gemäss Art. 19j Abs. 1 KRG.

Da die eingezonten Kleinstflächen auf 19 verschiedenen Parzellen mehrheitlich als

überbaut gelten (+ 474 m2) und die übrigen Flächen (+ 130 m2) keiner sinnvollen ei-

genständigen Mobilisierung zugänglich oder bereits andenNeitig mit Mobilisierungs-

massnahmen belegt sind (Art. 19g KRG), entfällt vorliegend jedoch die Baulandmobilisierungspflicht im Sinne von Art. 19b resp. 19c KRG.

Gleich verhält es sich mit der MehnNertabgabe. Einzonungen sind zwar mehnNertab-

gabepflichtig. Vorliegend umfassen sie aberjeweils auf den 19 Grundstücken für sich allein betrachtet lediglich wenige Quadratmeter (die grösste Fläche beträgt 88 m2).

Weil die Bodenpreise in Sufers in jedem Fall unter Fr. 150.— pro Quadratmeter liegen, ergeben sich daraus keine MehnNerte von über Fr. 20 000.— pro Grundstück.

Daher erweisen sich diese Einzonungen gemäss Art. 19i Abs. 6 KRG offensichtlich

auch nicht als mehnNertabgabepflichtig. Der Genehmigungsvorbehalt betreffend Veranlagung einer MehnNertabgabe nach Art. 19m Abs. 2 KRG entfällt somit. b)

In Bezug auf die bestehende (übernommene) unüberbaute WMZ

Die Gemeinden haben im Allgemeinen Massnahmen zu treffen, damit die Bauzonen

(hier die in Sufers als überbaubar ausgeschiedenen WMZ-Bauparzellen) zeitgerecht ihrem Nutzungszweck zugeführt werden können (Art. 19a KRG). Mit der Belegung

der unüberbauten WMZ-Parzellen mit der BauIandverfügbarkeitsregelung nach

Art. 19g KRG sowie mit der eingeführten Bestimmung betreffend die Pflicht zur

80-prozentigen Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses in den Bauzonen (Art.

31

14 BauG) sind die grundsätzlichen Voraussetzungen erfüllt. Problematisch ist ge-

messen an den Zielsetzungen der Gemeinde lediglich, dass die Frist für die Erfüllung

der Überbauungspflicht nicht tiefer als acht Jahre angesetzt wurde.

Die Genehmigung wird bezüglich der Baulandmobilisierung und der MehnNertabgabe

mit einem entsprechenden Hinweis verbunden. 2.6

Fazit zur WMZ-Ausscheidung

Die Wohnzone 2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 im Umfang von

1605 m2 wird nicht genehmigt. Die betroffenen Flächen von gesamthaft 1605 m2 sind

bis zur Zuweisung einer geeigneten Grundnutzungszone (wohl Landwirtschaftszone)

vorübergehend als übriges Gemeindegebiet nach Art. 41 KRG zu betrachten. KonsequentenNeise sind auch die "Baulinie", die "Sicherung der Baulandverfügbarkeit" so-

wie die "Quartierplanpflicht mit besonderen Zielsetzungen" im Bereich der Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 von der Genehmigung auszunehmen.

Die unproblematischen kleinräumigen Einzonungen von + 604 m2 auf 19 verschiede-

nen Parzellen sind ausreichend mit andenNeitigen WMZ-Flächen kompensiert wor-

den und werden genehmigt.

Im Ergebnis enNeisen sich die übrigen im neuen Zonenplan ausgeschiedenen WMZ

in den bereits überbauten Siedlungsteilen sowie die unüberbauten und als angemes-

sen geltenden WMZ-Restreserven im Umfang von 6562 m2 für sechs bis sieben Bauplätze resp. für rund +1 5 bis + 20 zusätzliche Einwohnende als genehmigungsfähig.

3.

3.1

Gewerbezonen

Prüfung der Grösse und Genehmigungsfähigkeit der Gewerbezonen

Die Gemeinde Sufers hat im Rahmen der Überprüfung der Gewerbezonen in Bezug

auf deren Grösse die folgenden Aus- und Einzonungen vorgenommen:

Auszonungen an Arbeitszonen (Gesamtfläche): - 1,165 ha (11 650 m2) 1)

2)

Auszonungen unüberbauter Arbeitszonenflächen von rund - 0,78 ha

Auszonungen bisher als überbaut geltender Arbeitszonen von rund - 0,39 ha

32

Einzonungen an Arbeitszonen (Gesamtfläche): + 0,024 ha (240 m2), davon: 1)

Neueinzonung der Gewerbezone auf einer überbauten Teilfläche der Parzelle

2)

Arrondierung/Kleinsteinzonung von + 0,005 ha (+ 47 m2) auf der unüberbauten

3)

Arrondierungen/Kleinsteinzonungen von + 0,007 ha (+ 70 m2) auf der bereits

Nr. 352 von + 0,012 ha (+ 123 m2)

Parzelle Nr. 82

überbauten Parzelle Nr. 93.

In der Summe beträgt der Auszonungsüberhang rund - 1,14 ha (- 1,165 ha + 0,024

ha) resp. — 11 410 m2 (- 11 650 m2 + 240 m2). Aufgrund dieser Aus- und Einzonun-

gen verbleiben der Gemeinde gemäss BZK Sufers vom 10. Dezember 2019 unüber-

baute Arbeitszonenreserven im Umfang von 0,25 ha (2477 m2).

Voraussetzung für die Genehmigung sind einerseits der Bedarfsnachweis sowie die

Sicherung eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden. Der Bedarf ist aufgrund künftiger baulicher Erweiterungsvorhaben und nötiger Umschlagplätze auf allen Par-

zellen gegeben. Der haushälterische Umgang wird grundsätzlich durch die umfas-

senden Vorgaben im Baugesetz, insbesondere mittels der Mindestausschöpfungs-

pflicht nach Art. 14 BauG, sichergestellt. Zum anderen dürfen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, was ebenfalls erfüllt ist.

Es ist festzustellen, dass für die Arbeitszonenreserven auf den Parzellen Nrn. 82 und

306 im Umfang von 0,25 ha (2477 m2) sowie für die Einzonung der Parzelle Nr. 352

von + 123 m2 und die weiteren Arrondierungen auf den Parzellen Nrn. 82 und 93 von gesamthaft + 117 m2 die grundsätzlichen Genehmigungsvoraussetzungen gemäss KRIP-S und Art. 15 RPG erfüllt sind. Einer Genehmigung der Gewerbezonen steht

unter dem Aspekt der Grösse somit nichts entgegen. 3.2 a)

Prüfung der Gewerbezonen unter dem Aspekt der Baulandmobilisierung

und des Mehrwertausgleichs

In Bezug auf die Einzonungen

Die neu der Gewerbezone zugewiesene Fläche auf der Parzelle Nr. 352 im Umfang

von + 123 m2 gilt gemäss UEB der Gemeinde vom 10. Dezember 2019 als bereits

überbaut. Sie liegt am Dorfeingang im Vorgarten eines Einfamilienhauses zum dorti-

gen Gewerbebetrieb. Es handelt sich gemäss PMB (Anhang B Ziffer 28) lediglich um eine geringfügige, an die Grundstücksgrenzen angepasste Arrondierung. Auf eine

33

Bauverpflichtung nach Art. 19c KRG kann in solchen Fällen, wo kleinflächige Um-

schwungsflächen von Wohnhausparzellen betroffen sind, dann verzichtet werden,

wenn etwa eine Überbauungspflicht als unverhältnismässig oder gar als ungeeignet angesehen werden müsste. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich eine bauliche Verdichtung in Form eines eigenständigen Bauvolumens im betroffenen

Einzonungsbereich etwa aus baupolizeilichen Gründen nicht realisieren lässt (z. B.

wegen Grenzabständen etc.), oder wenn die Einzonungsfläche auch nicht bezweckt, an einer bestehenden Baute einen Anbau zu ermöglichen. Mit anderen Worten: Die Fläche muss ein bauliches Nutzungspotenzial generieren, welches im Bedarfsfall

durch die Gemeinde mittels Kaufrecht nach Art. 19d KRG tatsächlich auch mobilisiert

werden könnte. Gerade dies ist bei dieser Einzonung auf der Parzelle Nr. 352 im Umfang von + 123 m2 nicht der Fall; eine massgebliche bauliche Verdichtung ist im ein-

gezonten Parzellenbereich nicht möglich. Die Bauverpflichtung nach Art. 19c KRG ist

vorliegend daher als ungeeignet zu beurteilen. Somit kann auf den Grundbucheintrag der Bauverpflichtung (Erfordernis gemäss Art. 19w Abs. 2 Ziff. 2 KRG) im vorliegenden Fall verzichtet werden.

Die weiteren Einzonungen (Arrondierungen) im Umfang von + 117 m2 auf zwei ver-

schiedenen Parzellen sind ebenfalls keiner sinnvollen eigenständigen Mobilisierung

zugänglich oder bilden bereits Bestandteil einer mit der Bauverpflichtung nach Art.

19g KRG mobilisierten Reservefläche (Parzelle Nr. 82). Die Baulandmobilisierungs-

pflicht im Sinne von Art. 19c KRG entfällt auch hier ausnahmsweise.

Die Einzonungen enNeisen sich zudem offensichtlich nicht als mehnNertabgabepflich-

tig. Sie umfassen jeweils auf den drei Grundstücken für sich allein lediglich wenige

Quadratmeter (die grösste Fläche beträgt 123 m2, vgl. Parzelle Nr. 352). Die Boden-

preise für Sufers liegen denNeil in jedem Fall unter Fr. 150.— pro Quadratmeter. Im

Ergebnis erfolgen keine MehnNerte von über Fr. 20 000.— pro Grundstück, weshalb

die Abgabepflicht entfällt (Art. 19i Abs. 6 KRG). Auf den Genehmigungsvorbehalt be-

treffend Veranlagung der MehnNertabgabe nach Art. 19m Abs. 2 KRG kann für die drei Parzellen Nrn. 82, 93 und 352 somit verzichtet werden.

34

b)

In Bezug auf die bestehenden (übernommenen) unüberbauten Gewerbe-

zonen

Die Gemeinden haben im Allgemeinen Massnahmen zu treffen, damit die Bauzonen

(hier die in Sufers als überbaubar ausgeschiedenen Gewerbezonenflächen) zeitgerecht ihrem Zweck zugeführt werden können (Art. 19a KRG). Mit den Festlegungen

der unüberbauten Gewerbezonenparzellen mit der BauIandverfügbarkeitsregelung

nach Art. 199 KRG (Parzellen Nrn. 82 und 306) sowie der eingeführten Bestimmung betreffend Pflicht zur 80-prozentigen Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses in

den Bauzonen (Art. 14 BauG) sind die nötigen grundsätzlichen Voraussetzungen in

zweckmässiger und genügender Weise erfüllt. 3.3

Fazit zur Ausscheidung der Gewerbezonen

Im Ergebnis hat die Gemeinde bestmögliche Voraussetzungen in ihrer Ortsplanung

geschaffen, um den künftigen Bedarf an Arbeitsflächen abzudecken und die noch

vorhandenen Flächenpotenziale optimal nutzen zu können.

Die unproblematischen kleinräumigen Einzonungen von + 240 m2 auf den Parzellen Nrn. 82, 93 und 352 erfüllen die Genehmigungsvoraussetzungen gemäss KRIP-S

und von Art. 15 RPG. Diese Flächen werden mit entsprechenden Hinweisen zur ent-

fallenen Baulandmobilisierung und Mehrwertabgabe genehmigt. Die unüberbauten

und als angemessen geltenden Arbeitszonenreserven im Umfang von 2477 m2 zu-

gunsten der ortsansässigen Kleingewerbebetriebe sind genehmigungsfähig. 4.

Erweiterungen und Verlagerungen des Siedlungsgebiets (Überprüfung der Richtplanpflicht mittels Bilanzierung der Ein- und Auszonungen)

Die Ortsplanungsvorlage enthält Auszonungen im Umfang von - 2,13 ha (21 296 m2),

die aufgrund der nicht zu genehmigenden WMZ-Reserven auf den Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 noch um 1305 m2 zunehmen. Gleichzeitig sind diverse Einzonun-

gen von + 0,14 ha (1144 m2) vorgenommen worden, welche sich infolge Beurteilung

der WMZ-Grösse noch um 300 m2 reduzieren. Gesamthaft liegen Bauzonenreduktionen (sinngemäss Auszonungen) von - 2,26 ha resp. - 22 601 m2 und Bauzonenzunahmen (Einzonungen) im Umfang von + 0,08 ha resp. + 844 m2 vor.

Die Einzonungen (Arrondierungen) können offensichtlich infolge Auszonungen als

Verlagerungen des Siedlungsgebiets im Umfang von + 844 m2 angesehen werden.

35

Die darüber hinaus erfolgten Auszonungen werden nicht bilanziert. Folglich bedarf

die Vorlage keiner überkommunalen Abstimmung.

Die Gemeinde Sufers wird darauf hingewiesen, dass nach der Genehmigung der

Vorlage Bauzonenverlagerungen lediglich noch im Umfang von maximal 9156 m2

ohne Richtplanfestsetzung vorgenommen werden können.

5. 5.1

Überprüfung des Konzepts der Bauverpflichtungsfestlegungen auf den

bestehenden WMZ- und Arbeitszonenreserven (Art. 19g KRG)

Allgemeine Bemerkungen

Die Gemeinde hat einige ihrer rechtskräftigen unüberbauten Bauzonenreserveflä-

chen mit der Verfügbarkeitsregelung nach Art. 199 KRG versehen, wonach auf den bezeichneten Grundstücksteilen eine Bauverpflichtung innert maximal acht Jahren

gilt. Läuft die Frist ungenutzt ab, kann die Gemeinde im Sinne von Art. 19d KRG das Kaufrecht ausüben und die Flächen an eine bauwillige Person abgeben. Die Ge-

meinde handelt damit im Sinne von Art. 15a Abs. 2 RPG, worin von den Gemeinden

BauIandmobilisierungsmassnahmen gefordert werden, um die Bauzonenreserven bei

konkretem Bedarf ihrem Nutzungszweck zuführen zu können. 5.2

a)

Prüfung und Beurteilung der Bauverpflichtungsregelung

Anforderungen

Bei der Anordnung der Bauverpflichtung gemäss Art. 199 KRG bei bestehenden

(übernommenen) Bauzonen sind im Nutzungsplanverfahren die betroffenen Grund-

stücke oder Grundstücksteile im Zonenplan zu bezeichnen. Nur auf diese Weise ist gewährleistet, dass die Auswahl der in Frage kommenden Grundstücke willkürfrei

aus einer gesamtheitlichen ortsplanerischen Optik heraus erfolgt. Dabei hat sich die

Gemeinde auf Gebiete zu konzentrieren, bei denen eine Mobilisierung siedlungspla-

nerisch und städtebaulich Sinn macht. Die Gemeinde kann Bauverpflichtungen nicht nur für unüberbaute Grundstücke oder Grundstücksteile, sondern auch für unter-

nutzte Grundstücke sowie zur Mobilisierung von Nutzungsreserven in bestehenden

Bauten oder auf brachliegenden Arealen anordnen. Unüberbaute Flächen, denen be-

wusst klar umschriebene Funktionen im Hinblick auf eine hochwertige Siedlungsent-

wicklung zukommen (Grünflächen, Spielplätze, ortsbildschützerische Freihalteflächen etc.), können derweil von Mobilisierungsmassnahmen verschont bleiben.

36

b)

Überprüfung

Die Gemeinde ist den genannten Anforderungen an die Ausgestaltung der Bauver-

pflichtungsregelung in den Planungsmitteln in zweckmässiger Weise nachgekommen. Die Regelung betrifft sämtliche noch überbaubaren Grundstücke (WMZReserven) oder einzelne Grundstücksteile (Gewerbezonenreserven Parzellen

Nrn. 82 und 306), die sich als solche bei gegebenen Bedarf und somit im öffentlichen Interesse auch zweckmässig mobilisieren lassen. Die von der Bauverpflichtung ver-

schont gebliebenen Flächen innerhalb der Dorfzone gelten allesamt als für das Ortsbild wertvolle siedlungsgliedernde Freiräume, die explizit zum Schutz und Beibehal-

tung des Ortbildes von Hochbauten freigehalten bleiben sollen. Entsprechend hat die Gemeinde diese betroffenen Dorfzonenflächen mit der Freihaltezone nach Art. 35 KRG überlagert. Insgesamt ist somit die vorgenommene Umsetzung der Bauver-

pflichtungsregelung bei bestehenden Bauzonen korrekt erfolgt. Die entsprechenden Festlegungen im Zonenplan können genehmigt werden.

5.3

Hinweise für den Vollzug (Grundbuchanmerkungen)

Es wird darauf hingewiesen, dass der Gemeindevorstand nach der Genehmigung der

vorliegenden Ortsplanungsrevision das Grundbuchamt anzuweisen hat, die Bauverpflichtungen auf den jeweiligen Grundstücken im Grundbuch anzumerken (Art. 19W

Abs. 2 Ziffer 4 KRG).

Ein mit einer Bauverpflichtung belegtes Grundstück ist mindestens zu 50 % des ma-

Ximal zulässigen Nutzungsmasses gemäss Baugesetz zu überbauen (Art. 199 Abs. 3 KRG). Ist dies der Fall, erfolgt die Löschung der Grundbuchanmerkung.

6.

Waldfeststellung im Siedlungsbereich

Die Waldgrenzen, insbesondere die statischen Waldgrenzen im Bereich der Bauzo-

nen, sind korrekt aus den dazugehörigen Grundlagen des Amtes für Wald und Natur-

gefahren (AWN) übernommen worden. Ebenfalls sind die Waldabstandslinien korrekt eingetragen. Die Waldabgrenzungen sowie die Waldabstandslinien können genehmigt werden.

Im Bereich der Bauzonen entfalten die statischen Waldgrenzen statische Wirkung im

Sinne von Art. 13 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG; SR 921.0).

37

7.

7.1

Gestaltung

Freihaltebereiche zugunsten des schützenswerten Ortsbildes

Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Be-

deutung (ISOS), in welchem Sufers als Ortsbild von lokaler Bedeutung aufgeführt ist, definiert im Süden des Dorfes die Umgebungszone I "Wieshang über See/unter Ort"

mit dem Erhaltungsziel "a". Das bedeutet, dass die Beschaffenheit als Kulturland und Freifläche erhalten bleiben soll. Der Regionale Richtplan der Region Viamala be-

zeichnet im Kapitel Siedlung und Ausstattung, namentlich im Konzept Siedlungsent-

wicklung Nr. 3.310 (S. 34), für Sufers zudem Siedlungsgrenzen, welche die Freihaltung der Ortsansicht und des Kulturlandes bezwecken.

Mit der Ausscheidung der Freihaltezone im Bereich "Under der Chircha" und der

Festlegung des Bereichs mit Bauverbot für landwirtschaftliche Hochbauten gelingt

die im ISOS und im SEK bezweckte Freihaltung der Dorfansichten im Sinne des

Ortsbildschutzes, wobei auch die Siedlungsgrenzen gemäss SEK eingehalten wor-

den sind. Die Freihaltezone sowie der Bereich mit Bauverbot für landwirtschaftliche Hochbauten können genehmigt werden.

7.2

Ortsbildprägende Baute (Baute Assek.-Nr. 64-A)

Der im Generellen Gestaltungsplan 1:1000 ausgeschiedene Ortsbildschutzbereich

nach Art. 26 BauG wurde im Laufe der Planung im Oberdorf von Sufers verkleinert. Im Vergleich zur Vorprüfungsvorlage liegt etwa die der Dorfzone zugewiesene Par-

zelle Nr. 22 mit der einzigartigen Kleinbaute Assek.-Nr. 64-A nunmehr ausserhalb

des Ortsbildschutzbereiches. Bei der Kleinbaute Assek.-Nr. 64-A handelt es sich um einen ehemaligen Käsekeller mit gewölbtem Haupt- und Dachgeschoss, der ähnlich den Grotti in den Südtälern zur kühlen Lagerung von Lebensmitteln errichtet wurde.

Die Baute ist in der gemeindeeigenen Bestandesaufnahme nach Art. 9 ZWG, Stand

6. November 2019, verzeichnet, dies mit dem Vermerk, dass die Baute sich für eine

Wohnnutzung nicht eigenen würde (vgl. in der Bestandesaufnahme S. 12 unten). Mit Stellungnahme vom 24. März 2020 hielt die Denkmalpflege dazu sinngemäss fest,

für die Kleinbaute solle ausreichend Schutz vor zerstörenden Eingriffen gewährleistet werden, allenfalls in Form der Ausdehnung des Ortsbildschutzbereichs nach Art. 26

BauG oder als Einzelfestlegung "Ortsbildprägende Baute" nach Art. 30 BauG.

Dazu ist zu erwähnen, dass "ortsbildprägende" Bauten ausschliesslich deshalb als

38

solche bezeichnet und geschützt werden sollen, weil diese aufgrund ihrer Lage und

Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des Ortsbilds und zur Identität des

Orts beitragen (Art. 6 Abs. 1 ZWV), und nicht, weil diese nebenher auch noch einer

spezifischen Wohnnutzung genügen. Solche Bauten sind grundsätzlich unabhängig ihrer Umnutzungsmöglichkeit als ortsbildprägend zu bezeichnen, sofern diese denn

auch die Kriterien für die Bestandesaufnahme erfüllen (vgl. Erläuterung in der WegIeitung "Geschützte und ortsbildprägende Bauten, Nutzungsplanung" der Bündner

Vereinigung für Raumentwicklung vom 22. Oktober 2018).

Weil diese besagte Baute Assek.-Nr. 64-A die Aufnahmekriterien, um als ortsbildprägend zu gelten, offenbar zu erfüllen scheint und daher auch den Weg in einen ersten Bestandeskatalog gefunden hat, kann sich die Regierung der Auffassung der Denk-

malpflege, wonach Schutzmassnahmen geprüft werden sollen, anschliessen. Die

Gemeinde wird daher angehalten, im Rahmen einer nächsten Ortsplanungsrevision unter Beizug des Eigentümers eine Einstufung der Baute Assek.-Nr. 64-A als "ortsbildprägend" zu prüfen.

Im Übrigen ergeben sich zum Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:1000

vom 29. November 2019 keine weiteren Bemerkungen; er kann genehmigt werden.

Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:10 000 1.

Gewässerraumzone

Die Gemeinde hat für die im Gemeindegebiet von Sufers vorhandenen Fliessgewäs-

ser (u.a. Hinterrhein, Steilerbach) und stehenden Gewässer (Sufnersee) die Gewässerraumzone nach Art. 37a KRG ausgeschieden. Die entsprechende Gewässer-

raumzone hat die Gemeinde praxisgemäss als eine die Grundnutzung überlagerte

Zone (im Sinne einer Schutzzone) ausgeschieden. Die vorgenommene Zonenaus-

scheidung stimmt mit den Vorgaben der Gewässerschutzgesetzgebung überein. Die Gewässerraumzonen können genehmigt werden.

39

2.

Gefahrenzone 1 und 2

Die Gefahrenkommission II des AWN beurteilte mit Protokoll Nr. 2_2014_O4_P vom

8. April 2016 die naturgefährdeten Siedlungs- und Landschaftsgebiete in Sufers. Die Gefahrenbeurteilung erfolgte auf ausgewählten Teilflächen des Siedlungsgebiets.

Entsprechend der einschlägigen Waldgesetzgebung konzentrierte sich die Ausschei-

dung der Gefahrenzonen aufjene Gebiete, in welchen Menschen und Sachwerte ge-

fährdet sein können. Dazu werden Erfassungsbereiche definiert, innerhalb welcher

die Gefahrenbeurteilung detailliert vorgenommen und Gefahrenzonen mit erheblicher Gefährdung (Gefahrenzone 1) und mit mittlerer Gefährdung (Gefahrenzone 2) aus-

geschieden werden.

Die Erfassungsbereiche sowie die Gefahrenzonen 1 und 2 hat die Gefahrenkommis-

sion II für Sufers im Gefahrenzonenplan "Dorf/ Gletti / Staumauer / Sufner Schmelzi" 1:2000 sowie im Gefahrenzonenplan "Cufercalalp / Glattabärg / Seebärgä / Perfils/

Surettaalp" 1:2000, beide vom 8. April 2016, festgehalten. Diese sind für die Behör-

den verbindlich (Art. 28 Abs. 3 kantonales Waldgesetz am 18. Juni 2020;

BR 920.100). Die Übernahme in die grundeigentümerverbindliche Ortsplanung er-

folgte korrekt. Die im Zonenplan 1:10 000 ausgeschiedenen Gefahrenzonen 1 und 2 sowie die Erfassungsbereiche können genehmigt werden.

Im Übrigen ergeben sich zum Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:10 000

vom 29. November 2019 keine weiteren Bemerkungen; er kann genehmigt werden.

Genereller Erschliessungsplan 1:1000 1.

Erschliessungsstrasse (geplant)

Infolge Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Bereich der Parzellen Nrn. 60,

379/377 und 378 ist konsequentenNeise auch die geplante Erschliessungsstrasse in

diesem Bereich von der Genehmigung auszunehmen.

4o 2.

Parkplätze

Zwischen der Strasse "Furrastall" und dem Stellerbach (Parzelle Nr. 367) wurde im

Generellen Erschliessungsplan 1:1000 ein geplanter Parkplatz festgelegt. Diese rund

70 m lange Anlage tangiert im oberen (nordöstlichen) Teil die Gewässerraumzone. Im Hinblick auf das nötige Baubewilligungsverfahren für Bauten und Anlagen aus-

serhalb der Bauzonen wird die Gemeinde darauf hingewiesen, dass der heikle Ufer-

bereich weder verbaut noch künstlich gesichert werden darf. Der Gemeinde wird

empfohlen, das Bauprojekt vorgängig mit dem Amt für Natur und Umwelt abzusprechen.

3.

Bootssteg und Feuerstelle (am Seeufer)

Im Mündungsbereich des Steilerbachs ist im Generellen Erschliessungsplan 1:1000

ein Bootssteg enthalten, welcher etwa zur Vermietung von Pedalos, Kajaks,

Standup-Paddles oder Ähnlichem genutzt werden kann. Zudem ist beim Bootssteg

eine Feuerstelle mit Sitzgelegenheiten und zeitweise ein Kiosk vorgesehen.

Sämtliche Aktivitäten liegen im Gewässerraum. Das Vorhaben direkt am See enNeist

sich im Licht der touristischen Ausrichtung der Gemeinde als zweckmässig. Die

Standortgebundenheit des Vorhabens und das öffentliche Interesse an dessen Reali-

sierung im Gewässerraum sind nachgewiesen. Die entsprechenden Festlegungen im Generellen Erschliessungsplan 1:1000 können somit genehmigt werden.

Im Übrigen ergeben sich zum Generellen Erschliessungsplan 1:1000 vom

29. November 2019 keine weiteren Bemerkungen; er kann genehmigt werden.

Genereller Erschliessungsplan 1:10 000 1.

Fuss- und Wanderwege

Das kantonale Inventar der Langsamverkehrswege (Fuss- und WandenNege) ist ge-

mäss Stellungnahme des TBA Graubünden vom 21. Februar 2020 grundsätzlich, mit

41

wenigen Ausnahmen, korrekt im Generellen Erschliessungsplan abgebildet und fest-

gelegt worden. Die Gemeinde wird in Bezug auf die Nachführung darauf hingewie-

sen, dass Abweichungen und allfällige Doppelführungen von Wegen mit der "WandenNege Graubünden" (vormals BAW Bündner WandenNege) sowie mit der Fach-

stelle Langsamverkehr des TBA zu überprüfen und zweckmässig mit dem inventarisierten Langsamverkehrsnetz in Übereinstimmung zu bringen sind. Gegebenenfalls ist der Generelle Erschliessungsplan anzupassen resp. zu ergänzen.

2.

Badesee mit Nebenanlagen

Am südlichen Seeufer sind ein kleiner Badesee mit Grillstelle, Umkleide und Kom-

posttoilette sowie ein Zugangsweg (Fuss- und WandenNeg) innerhalb des Waldare-

als geplant. Grundsätzlich ist gegen ein solches Vorhaben direkt am See im Licht der

touristischen Ausrichtung der Gemeinde nichts einzuwenden. Die Standortgebundenheit des Vorhabens und das öffentliche Interesse an dessen Realisierung im Gewäs-

serraum sind nachgewiesen. Die entsprechenden Festlegungen im Generellen Erschliessungsplan 1:10 000 können somit genehmigt werden.

Im Übrigen ergeben sich zum Generellen Erschliessungsplan 1:10 000 vom

29. November 2019 keine weiteren Bemerkungen; er kann genehmigt werden. Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1.

Das am 29. November 2019 beschlossene Baugesetz wird im Sinne der EnNä-

gungen mit folgender direkter Korrektur (Korrektur gemäss Art. 49 KRG im Ein-

vernehmen mit der Gemeinde) sowie mit folgenden Vorbehalten, Hinweisen,

Empfehlungen und Präzisierungen genehmigt:

a)

In Art. 12 Baugesetz (Zonenschema) wird im letzten Feld der fünften Zeile

des Schemas für die Hotelzone die Empfindlichkeitsstufe ES II durch ES III ersetzt.

42

Das Genehmigungsverfahren für den zweiten Satz von Art. 49 Abs. 4 Bau-

gesetz wird im Einvernehmen mit der Gemeinde sistiert.

Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass Eingriffe in ortsbildprägende

Bauten im Lichte des Einordnungsgebots unabhängig von der zu realisie-

renden Nutzung zu beurteilen sind.

Der Gemeinde wird empfohlen, die vorgesehenen Gestaltungsfachleute im

ganzen Siedlungsgebiet regelmässig beizuziehen und die geplanten Ge-

staltungsrichtlinien als Projektierungs- und Beurteilungshilfen möglichst rasch zu erlassen.

Der Gemeinde wird empfohlen, Bauvorhaben und Nutzungsänderungen

an und im Einflussbereich von Kantonsstrassen frühzeitig dem Tiefbauamt Graubünden zur Prüfung vorzulegen.

Art. 62 Abs. 1 Baugesetz wird mit der Präzisierung genehmigt, dass die

geforderte "Beschränkung auf das Notwendigste" sowie "Optimierung in

Standort und Ausstattung" sich nicht auf die Leistung der Mobilfunkanla-

gen, sondern lediglich auf die Dimensionierung und architektonische Ge-

staltung der Mobilfunkanlagen beziehen dürfen.

Der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:1000 vom 29. November

2019 wird im Sinne der EnNägungen mit folgender direkter Korrektur (Korrektur gemäss Art. 49 KRG im Einvernehmen mit der Gemeinde) und mit folgenden

Vorbehalten, Feststellungen, Hinweisen und Anweisungen genehmigt:

a) b)

In der Legende wird in der Spalte der Empfindlichkeitsstufen bei der

"Hotelzone" die Empfindlichkeitsstufe "ES III" aufgeführt (statt ES II). Die Wohnzone 2 auf den Parzellen Nrn. 60, 379/377 und 378 im Umfang

von 1605 m2 wird nicht genehmigt. Die betroffene Fläche ist vorüberge-

43 hend bis zur Festlegung einer geeigneten andenNeitigen Grundnutzungs-

zone durch die Gemeinde als übriges Gemeindegebiet nach Art. 41 KRG zu behandeln.

Die "Baulinie", die Schraffur "Sicherung der Baulandverfügbarkeit" sowie

die Bandierung "Quartierplanpflicht mit besonderen Zielsetzungen" im Be-

reich der nicht genehmigten Wohnzone 2 auf den Parzellen Nrn. 60,

379/377 und 378 werden in der Konsequenz ebenfalls nicht genehmigt.

Es wird festgestellt, dass die Einzonungen an Wohn-, Misch- und Zent-

rumszonen (Arrondierungen) im Umfang von 604 m2 auf 19 verschiedenen Parzellen sowie die Arbeitszonen-Einzonungen (Arrondierungen) im Um-

fang von 240 m2 auf den Parzellen Nrn. 82, 93 und 352 weder Baulandmobilisierungsmassnahmen noch MehnNertabgabepflichten auslösen.

Der Gemeindevorstand Sufers hat nach der Genehmigung der vorliegen-

den Ortsplanungsrevision das Grundbuchamt anzuweisen hat, die Bauverpflichtungen nach Art. 19g KRG auf den jeweiligen Grundstücken im

Grundbuch anzumerken (Art. 19w Abs. 2 Ziffer 4 KRG).

Die Gemeinde wird angewiesen, im Rahmen einer nächsten Ortspla-

nungsrevision unter Beizug des Eigentümers eine Einstufung der Baute

Assek.-Nr. 64-A als "ortsbildprägend" zu prüfen.

Der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:10 000 vom 29. November

2019 wird im Sinne der EnNägungen genehmigt.

Der Generelle Erschliessungsplan 1:1000 vom 29. November 2019 wird im

Sinne der EnNägungen mit folgenden Vorbehalten und folgendem Hinweis resp.

folgender Empfehlung genehmigt:

a)

Infolge Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Bereich der Parzellen Nrn.

60, 379/377 und 378 (vgl. Dispositiv Ziffer 2 Iit. b) wird auch die geplante

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Erschliessungsstrasse auf der Parzelle Nr. 379, Höhe Parzelle Nr. 377,

nicht genehmigt. b)

Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass für die Anlegung des Park-

platzes zwischen der Strasse "Furrastall" und dem Stellerbach (Parzelle

Nr. 367) der Uferbereich weder verbaut noch künstlich gesichert werden

darf. Es wird empfohlen, das Bauprojekt vorgängig mit dem Amt für Natur

und Umwelt abzusprechen.

Der Generelle Erschliessungsplan 1:10 000 vom 29. November 2019 wird im

Sinne der EnNägungen genehmigt.

Die Gemeinde Sufers wird darauf hingewiesen, dass Bauzonenumlagerungen

lediglich noch im Umfang von maximal 9156 m2 ohne Richtplanfestsetzung vor-

genommen werden können.

Die Planungsbeschwerde wird in einem separaten Regierungsbeschluss be-

handeH.

Der Gemeindevorstand Sufers wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des

Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu

geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe des GemeindeversammIungsbeschlusses vom 29. November 2019

zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmi-

gungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen

Vorbehalte und Anweisungen innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die VenNaltungsrechtspflege (BR 370.100) beim

VenNaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be-

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.

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10.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not-

wendig sind, bleibt der BewiIIigungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

11.

12.

Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlus-

ses nötigen Kennzeichnungen in den graphischen Auszügen vorzunehmen.

Die von der Gemeinde bestimmte DatenvenNaltungsstelle führt die Nutzungs-

plandaten nach den Weisungen des Amtes für Raumentwicklung nach. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv

rechtskräftig betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Ge-

nehmigungsbeschluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine Ver-

waltungsgerichtsbeschwerden eingereicht werden bzw. wenn allfällige VenNaltungsgerichtsbeschwerden abgewiesen worden sind.

13.

Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben.

14.

Mitteilung an:

-

Gemeindevorstand Sufers, 7434 Sufers

Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

-

armasuisse Immobilien, Blumenbergstrasse 39, 3003 Bern

-

Sophie Bevernage, Hotel Seeblick Sufers, 7434 Sufers

-

Bundesamt für Strassen ASTRA, Via C. Pellandini 2, 6500 Bellinzona

-

Amt für Natur und Umwelt

-

Denkmalpflege

-

Archäologischer Dienst Tiefbauamt

-

Amt für Energie und Verkehr

-

Kantonspolizei

-

Amt für Wald und Naturgefahren Amt für Immobilienbewertung

Amt für Landwirtschaft und Geoinformation

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-

Amt für Raumentwicklung

-

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

-

Standeskanzlei

Der Präsident:

Namens der Regierung

Ü. ßmym

Dr. Mario Cavigelli

Der Kanzleidirektor:

”MA/[x

Daniel Spadin