Teilrevision Sennerei Nufenen

917/2022

Gemeinde Rheinwald OP-Teilrevision "Sennerei Nufenen"

Genehmigung

Die Stimmberechtigten der Gemeinde Rheinwald beschlossen an der Gemeindever—

sammlung vom 1. Juli 2022 eine Teilrevision der Ortsplanung, umfassend einen Zo—

nenplan 1:500 Sennerei Nufenen. Ein Planungs— und Mitwirkungsbericht (PMB) vom 28. Juli 2022 gemäss Art. 47 der

eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) liegt vor. Das Amt für Raumentwicklung verfasste mit Datum vom 15. Oktober 2021 einen Vor-

prüfungsbericht. Die Öffentliche Bekanntgabe des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 1. Juli

2022 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden

(KRG; BR 801.100) erfolgte am 4. August 2022. Es gingen keine Beschwerden ein.

Mit Schreiben vom 2. August 2022 ersuchte der Gemeindevorstand Rheinwald um

Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG.

Gegenstand der Revisionsvorlage

Inhalt der vorliegend zu genehmigenden Ortsplanungsvorlage der Gemeinde Rhein—

wald bildet die Schaffung der nutzungsplanerischen Voraussetzung zur Erweiterung

des Käsereifungslagers der Sennerei Nufenen. Aus betrieblichen sowie erschlies-

sungstechnischen Gründen drängt sich eine EnNeiterung nach Osten auf. Dafür soll

auf der Parzelle Nr. 2134 eine Fläche von ca. 208 m2 von der Landwirtschaftszone in

die Dorfzone 1 eingezont werden. Gleichzeitig soll auf den Parzellen Nrn. 2134 und

2077 eine flächengleiche Auszonung von der Dorfzone 1 in die Landwirtschaftszone erfolgen.

Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs—

gesetz, RPG; SR 700) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem

die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist so-

mit zu prüfen, ob die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem Richtplan

Graubünden 2000 (RIP2000, vom Bundesrat genehmigt am 19. September 2003)

sowie mit dem rechtskräftigen Regionalen Richtplan Viamala übereinstimmt.

Gemäss einem in Kapitel 5.2.1 des Kantonalen Richtplans Siedlung (KRlP—S) festge-

haltenen Leitsatz sind Erweiterungen und Verlagerungen des Siedlungsgebiets in-

nerhalb derselben Gemeinde dann regional abzustimmen und richtplanerisch zu

sichern, sobald diese während einer Planüngsperiode von 15 Jahren, gerechnet ab

Erlass der Richtplananpassung durch die Regierung, jeweils eine Fläche von insge-

samt 1 ha überschreiten. Mit der vorliegenden Planung wird die Dorfzone 1 wie er—

wähnt im Umfang von ca. 208 m2 flächengleich verlagert. Eine Richtplananpassung war somit nicht erforderlich.

Im Übrigen entspricht die Vorlage dem kommunalen räumlichen Leitbild der Ge-

meinde Rheinwald. Darin wurde explizit festgehalten, dass die Anliegen der Sennerei

angemessen zu berücksichtigen seien.

Es kann somit festgestellt werden, dass die Revisionsvorlage richtplankonform ist.

Zonenplan 1:500 Sennerei Nufenen

1. Kompensationspflicht

Gemäss KRIP—S (vgl. Ziff. 5.2.2, S. 5.2-8) sollen Einzonungen von Wohn-, Misch—

und Zentrumszonen (WlVlZ) in Gemeinden mit überdimensionierterWMZ, wie die Ge-

meinde Rheinwald eine darstellt, im erforderlichen Mass reduziert werden. lvlit der

vorliegenden Teilrevision werden die WlVlZ insgesamt weder erweitert noch reduziert.

Unter dem Aspekt der Kompensationspflicht zeigt sich die Vorlage somit als geneh— migungsfähig. 2. Mehrwertabschöpfung

Am 25. Oktober 2018 hat der Grosse Rat das KRG u. a. in Bezug auf die Bauland-

mobilisierung (Art. 19a bis 19h KRG) sowie den Ausgleich planungsbedingter Vor—

und Nachteile (Art. 19i bis 19w KRG) revidiert.

Einzonungen, die von den Gemeinden nach dem 1. April 2019 beschlossen wurden

und werden, unterliegen einer Mehrwertabgabepflicht nach Massgabe der neuen

Vorschriften des teilrevidierten KRG (vgl. Art. 19i bis Art. 19r KRG sowie Übergangs—

bestimmung in Art. 108a Abs. 1 KRG).

Das Amt für Immobilienbewertung (AlB) hat am 19. September 2022 ein Gutachten

zur Bestimmung der Wertdifferenz zwischen der aktuellen Situation und jener nach

der geplanten Teilrevision der Ortsplanung Rheinwald in Nufenen erstellt. Daraus

geht hervor, dass die Einzonung auf der Parzelle Nr. 2134 — entgegen der Annahme

im PMB (Kapitel 4.3) —— einen lVlehrwert von mehr als 20 000 Franken generiert. Somit

ist der Abgabetatbestand gemäss Art. 19i Abs. 6 KRG erfüllt. Die lVlehrwertabgabeberechnung des AIB ergibt mit einer kleinen Korrektur (208 m2 statt 210 m2) Folgendes:

Parzelle Nr. 2134, Einzonung von 208 m2 in die Dorfzone 1:

- Landwert Landwirtschaftszone (vor der Revision): Rund 832 Franken - Landwert Einzonungsfläche (nach der Revision): Rund 22 880 Franken - Differenz: Rund 22 048 Franken Auf Basis des Gutachtens des AIB ist die Einzonung von 208 m2 Dorfzone 1 auf der Parzelle Nr. 2134 abgabepflichtig. Unter dem Aspekt der MehnNertabschöpfung er— folgt somit die Genehmigung der Einzonung auf der Parzelle Nr. 2134 unter dem Vor— behalt der erforderlichen Veranlagung der lVlehnNertabgabe nach Inkrafttreten der Planungsmassnahme (Art. 19m Abs. 2 KRG). Der vorliegende Genehmigungsbeschluss wird mit den entsprechenden Anordnungen zur lVlehrwertabgabe verbunden. 3. Bauverpflichtung Einzonungen unterliegen den Bestimmungen zur Überbauungspflicht gemäss Art. 19b KRG (vertragliche Bauverpflichtung) oder Art. 19c KRG (subsidiäre gesetzliche Bauverpflichtung, sofern keine vertragliche Verpflichtung nach Art. 19b zustande kommt). Für die Einzonung der Parzellen Nr. 2134 im Umfang von 208 m2 liegt keine vertragliche Bauverpflichtung im Sinne von Art. 19b KRG vor. Daher gilt die gesetzli— che Bauverpflichtung gemäss Art. 190 KRG (Überbauungsfrist von acht Jahren).

Es wird diesbezüglich darauf hingewiesen, dass der Gemeindevorstand nach der Ge— nehmigung der vorliegenden Ortsplanungsrevision das Grundbuchamt anzuweisen hat, die Bauverpflichtung auf dem jeweiligen Grundstück im Grundbuch anzumerken (Art. 19W Abs. 2 Ziffer 4 KRG). Die mit einer Bauverpflichtung belegten Grundstücke sind mindestens zu 80 % des maximal zulässigen Nutzungsmasses gemäss Baugesetz zu überbauen (Art. 190 Abs. 3 KRG). Ist dies der Fall, erfolgt die Löschung der Grundbuchanmerkung.

Der vorliegende Genehmigungsbeschluss wird mit den entsprechenden Anordnun— gen zur Bauverpflichtung verbunden.

Allgemeiner ortsplanerischer Revisionsbedarf aufgrund des geänderten Raum-

planungsrechts

1.

Anpassung Nutzungspläne

Aufgrund der erwähnten Teilrevision des RPG und des neuen KRlP-S wird die Ge—

meinde nebst dem Baugesetz auch die Nutzungspläne (insbesondere die Zonen-

pläne) gesamthaft zu überprüfen und zu überarbeiten haben. Im Vordergrund stehen

die Überprüfung der Dimensionierung der Bauzonen wie beispielsweise der Wohn-,

Misch— und Zentrumszonen (gemäss KRIP-S verfügt Rheinwald mutmasslich über zu

gross dimensionierte Bauzonenreserven) sowie die Baulandmobilisierung in Bezug auf die bestehenden Bauzonen.

Es kann an dieser Stelle festgehalten werden, dass die vorliegend zu genehmigende

Teilrevisionsvorlage bezüglich der Sennerei Nufenen die Pflicht der Gemeinde zur

Überprüfung resp. Reduktion ihrer Wohn—‚ Misch— und Zentrumszonen weder erschwert noch verhindert.

2.

Zeitliche Vorgabe

Die Überprüfung des Baugesetzes und der Nutzungspläne im vorstehend dargeleg—

ten Sinne hat bis spätestens 2023 (fünf Jahre nach Erlass des KRIP-S) zu erfolgen.

Die Gemeinde Rheinwald wird ersucht, die notwendigen Revisionsarbeiten zügig vo-

ranzutreiben und sich durch ihr Ortsplanungsbüro begleiten zu lassen.

Gestütztauf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1.

Der Zonenplan 1:500 Sennerei Nufenen vom 1. Juli 2022 wird im Sinne der Er-

wägungen mit folgenden Anordnungen und Anweisungen genehmigt:

1.1 Anordnungen zur Mehrwertabgabe a) Mehrwertabgabepflichtige Einzonung

Die Einzonung der 208 m2 messenden Fläche auf der Parzelle Nr. 2134 in die

Dorfzone 1 unterliegt der Mehrwertabgabepflicht nach Art. 19i ff. des Raumpla—

nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100). b) Veranlagung der Mehrwertabgabe

Die Gemeinde wird angewiesen, für die vorerwähnte Einzonung gegenüber den

Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern unmittelbar nach Rechtskraft des

vorliegenden Genehmigungsbeschlusses die entsprechende lVlehnNertabgabe auf

der Basis des Bewertungsgutachtens des Amts für Immobilienbewertung zu ver-

anlagen. Dabei ist von einer massgeblichen Fläche von 208 m2 (statt 210 m2) auszugehen und die Veranlagungsverfügung ist gleichzeitig auch dem Amt für

Raumentwicklung zu eröffnen.

c) Genehmigungsvorbehalt

Die Genehmigung der Einzonung gemäss Ziffer 1.1 lit. a) hiervor erfolgt unter der

Bedingung, dass die Gemeinde die Veranlagungsverfügung gemäss Ziffer 1.1

lit. b) effektiv erlässt und diese in Rechtskraft erwachsen ist.

d) Anweisung des Gemeindevorstands an das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Veranlagungsver—

fügung das Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem betreffenden

Grundstück die Mehrwertabgabepflicht samt Abgabehöhe anzumerken sowie das

gesetzliche Pfandrecht einzutragen. e) Bezug der fälligen Abgabe Die Gemeinde wird angewiesen, die gemäss Ziffer 1.1 lit. b) veranlagte Mehr-

wertabgabe in Rechnung zu stellen, sobald sie fällig ist. Die Fälligkeit tritt ein,

wenn das von der Mehrwertabgabepflicht betroffene Grundstück (siehe Grund-

buchanmerkung) veräussert wird oder wenn für das Grundstück eine Baubewilligung erteilt wird.

f) Meldung Rechnungstellung an das Amt für Raumentwicklung

Die Gemeinde wird angewiesen, die Rechnungstellung für die Mehrwertabgabe

unverzüglich dem Amt für Raumentwicklung zu melden (separate Rechnungstel—

lung im Fall der Veräusserung; Baubewilligung mit Rechnungstellung im Fall der

Überbauung), damit das Amt gegenüber der Gemeinde den Kantonsanteil des

Abgabeertrags (75 %) einfordern kann.

1.2 Anordnungen von Bauverpflichtungen

a) Einzonungen mit Bauverpflichtung

Für die Einzonung der Parzelle Nr. 2134 im Umfang von total 208 m2 besteht eine gesetzliche Bauverpflichtung gemäss Art. 19c KRG. b) Anweisung des Gemeindevorstands an das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Ortsplanung das

Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf den betreffenden Grundstücken

die Bauverpflichtungen anzumerken.

2. Die Gemeinde wird angewiesen, vor weiteren Ortsplanungsrevisionen, die mit ei-

ner Vergrösserung oder Verlagerung des Siedlungsgebiets einhergehen, beim

Amt für Raumentwicklung anzufragen, welche Fläche ihr hierfür noch ohne vor-

gängige Richtplananpassung zur Verfügung steht.

3.

Der Gemeindevorstand Rheinwald wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des

Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu

geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen Wie die Be-

kanntgabe der Gemeindeversammlung vom 1. Juli 2022 zu erfolgen. Im Publika-

tionstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Ge-

meinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene Anordnungen

und Anweisungen innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe

des Gesetzes über die VenNaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beim Ver-

waltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be— schwerdefrist an das VenNaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.

Soweit für die VenNirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not— wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungsplandaten nach den Weisungen des Amts für Raumentwicklung nach. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv rechtskräftig betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Genehmigungsbeschluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine VenNaltungsgerichtsbeschwerden eingereicht werden bzw. wenn allfällige VenNaltungs— gerichtsbeschwerden abgewiesen worden sind. Mitteilung an: - Gemeindevorstand Rheinwald, Oberdorf 40, Postfach 3, 7435 Splügen - Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur -

Plantahof, Kantonsstrasse 17, 7302 Landquart

- Amt für Natur und Umwelt — Amt für Immobilienbewertung - Tiefbauamt — Amt für Landwirtschaft und Geoinformation - Amt für Raumentwicklung — Standeskanzlei -

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

Namens der Regierung Der Präsident:

W

lVlarcus Caduff

Der Kanzleidirektor:

VW

Daniel Spadin