Überbauungsplan Migrosmarkt Pizolpark

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10. März 2005

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Gemeinderat Meis Rathaus 8887 Meis

Gemeinde Meis: Genehmigung eines Gemeindeerlasses Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Gemeinderäte Sie haben uns in Nachachtung von Art. 31 des Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt BauG) fol­ genden Erlass zur Genehmigung eingereicht: >

überbauungsplan 'Pizolpark' mit besonderen Vorschriften (im folgenden kurz besV)

Der fragliche Erlass beinhaltet Sonderbauvorschriften für das bestehende Einkaufszentrum „Pi­ zolpark“. Die plant, dieses umfassend zu erneuern. Die Prüfung des Erlasses ergibt folgendes: 1. Ein Erlass kann nur dann nach Art. 31 BauG behandelt werden, wenn dagegen eingegange­ ne Rechtsmittel (Einsprachen, Rekurse) erledigt sind. Gegen das Vorhaben gingen verschie­ dene Einsprachen ein (politische Gemeinde Sargans; politische Gemeinde Vilters-Wangs; ). Sie bzw. die als „Bauherrin“ haben hierüber intensive Verhandlungen geführt. Gemäss Ihrem Entscheid vom 12. Oktober 2004 wurden sämtliche Einsprachen erledigt. Die Erledigun­ gen erfolgten unter den verschiedensten Vorbehalten. Der Beschluss des Gemeinderates wur­ de gemäss Ihrer Mitteilung allen Einsprechern am 28. Oktober 2004 eröffnet. Dagegen gingen beim Baudepartement keine Rekurse ein. Aufgrund der uns vorliegenden Unterlagen ergibt sich, dass die genannten Vorbehalte bei der nun vorliegenden Fassung des Überbauungsplanes bzw. des Genehmigungsantrages berück­ sichtigt sind. Dies gilt u.a. insbesondere für Art. 5 Abs. 3 und 4 besV (Bewirtschaftung Park­ plätze, Zweiradabstellplätze), die elektronische Fahrgastanzeige, die Kostenbeteiligung an der ÖV-Erschliessung des Gebietes Riet/Rietbrühl sowie die umgehende Ver­ fahrenseinleitung für die flächendeckende Parkplatzbewirtschaftung. Die Durchführung des Genehmigungsverfahrens nach Art. 31 BauG ist somit möglich. 2. Im Weiteren ist zu prüfen, ob der Überbauungsplan genehmigt werden kann, obwohl für das Gebiet Riet die gemäss Richtplan IV 32 erforderlichen weiteren Planungen noch nicht vorlie­ gen. a) Der Pizolpark Meis wurde vor 30 Jahren rechtmässig erstellt, die damals geltenden materi­ ellen und formellen Vorschriften wurden eingehalten. Demzufolge ist zu beurteilen, ob sich die vorgesehenen baulichen Massnahmen mit Art. 77bis Abs. 2 BauG vereinbaren lassen. Nach dieser Vorschrift dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die dem heutigen

Gen UeP Pizolpark

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> Recht widersprechen, umgebaut, im Zweck geändert oder erweitert werden, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Es sind sämtliche Än­ derungen seit dem 1. Sept. 1983 zu berücksichtigen. Beim Pizolpark gab es seither, abge­ sehen von marginalen Anpassungen, keine Erweiterungen der Verkaufsfläche. b) Beim Kapitel IV 32 handelt es sich um die Konkretisierung von Art. 69bis BauG, der seit dem 1.9.1983 in Kraft ist. In materieller Hinsicht wird vorab verlangt, dass die Siedlungs­ struktur der Gemeinden durch solche Zentren nicht nachteilig beeinflusst wird (Art. 69bis Abs. 1 lit. b), die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs nicht erheblich gefährdet wird (Art. 69bis Abs. 1 lit. c) und durch solche Vorhaben kein Verkehrsaufkommen zur Fol­ ge haben, dem die öffentlichen Strassen nicht genügen (Art. 69bis Abs. 1 lit. d). Im kanto­ nalen Richtplan, in Kraft seit 15.1.2003, wird eine Aufteilung der Verkaufsflächen nach ihrer Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung vorgenommen (Waren- und Dienstlei­ stungsgruppen 1 bis 3). c) Im konkreten Fall wird die Zahl der Parkplätze von 798 auf 666 reduziert. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass zumindest kein nennenswertes zusätzliches Verkehrs­ aufkommen entsteht, das zu einer Verletzung von Art. 69bis Abs. 1 lit. d BauG führen wür­ de. Gemäss der Beurteilung durch die UVP-Fachstelle lassen sich die vorgesehenen Massnahmen auch mit den Vorschriften über die Umweltverträglichkeit vereinbaren. Hinsichtlich der Verkaufsflächen erfolgt gemäss den Unterlagen eine Erweiterung um ins­ gesamt 1‘199m2 (neu: 15'994m2; 8.1%). Hinzu kommen Änderungen im Verhältnis der Wa­ ren- und Dienstleistungsgruppen 1 und 2. Mit den vorliegend geplanten Änderungen erfolgt eine gewisse Verstärkung der Rechtswid­ rigkeit im Sinn von Art. 77bis Abs. 2 BauG. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Be­ urteilung im Richtplan sich der Einfachheit halber auf einen flächenmässigen Vergleich ab­ stützt. Ziel von Art. 69bis Abs. 1 lit. b und c BauG ist es indes, die Abwanderung der Kauf­ kraft aus den heutigen Stadt- und Dorfzentren zu vermeiden. Im weiteren fällt in Betracht, dass es sich beim Pizolpark um ein Einkaufszentrum handelt, das bereits 30 Jahre alt ist; es ist nicht ersichtlich, inwiefern durch die geplanten Anpassungen eine im Sinn der Vor­ schrift wesentliche weitere Abwanderung der Kaufkraft erfolgen soll. Eine zeitgemässe Wa­ renpräsentation erfordert mehr Fläche, ohne dass wesentlich mehr Umsatz generiert wer­ den könnte. Im Weiteren ist im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass verschiedene andere fehlende baurechtliche Vorgaben nunmehr erfüllt werden (Überbauungsplan, Um­ weltverträglichkeitsprüfung, Einbindung in die Finanzierung des öffentlichen Verkehrs) und auch das Problem der Parkplatzbewirtschaftung (vgl. Einspracheerledigung mit Bedingun­ gen beim Pizolcenter Meis) geregelt wird. Schliesslich fällt ins Gewicht, dass die weiterhin Verkaufsgeschäfte in Bad Ragaz, Flums und Walenstadt hat und diese auch weiterführen wird. Die Geschäfte wurden teilweise erst kürzlich grundlegend erneuert. In Berücksichtigung der verschiedenen Umstände ergibt sich, dass das Umbau- und Reno­ vationsvorhaben Pizolpark Meis gestützt auf Art. 77bis Abs. 2 BauG bewilligungsfähig ist, obwohl die Vorgaben des kantonalen Richtplans IV 32 im Raum Riet noch nicht umgesetzt sind. Dementsprechend kann auch der Überbauungsplan, der dieses Bauvorhaben ermög­ lichen will, genehmigt werden. 3. Im übrigen ergibt die Prüfung, dass der Erlass recht- und zweckmässig ist und genehmigt werden kann.

In Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts­ pflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 6 der Ermächti-

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gungsverordnung (sGS 141.41) sowie dem Gebührentarif für die Staats- und Gemeindever­ waltung (sGS 821.5) verfügt das

Baudepartement: 1.

Der angeführte Erlass wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

2.

Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 7000.— (Fr. 2'500.— für den Überbauungs­ plan; Fr. 4'500.— für die Beurteilung der Umweltverträglichkeit durch die UVP-Fachstelle).

Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 43 lit. c VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erhoben werden.

Mit freundlichen Grüssen Für das Baudepartement Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung:

th Strauss

Beilagen: - Genehmigter Erlass - Einzahlungsschein Kopie: Amt für Raumentwicklung Amt für Umweltschutz, UVP-Fachstelle

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Zweiradabstellplätze Zufahrt / Verkehrsfläche

M 1:1000

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Ein- / Ausfahrt Motorfahrzeuge

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Zu- / Wegfahrt Zweiräder

Vom Gemeinderat erlassen am: 2 4. iliNI

Grünbereich

Der Gemeinderatsschreiber

Der Gemeindepräsident:

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Hinweise Öffentliche Planauflage: - t j u u 2003

1 jULI 2803

Vom Baudepartement des Kantons St.Gallen genehmigt am:

Strasse

1 0, März 2005

Mit Ermächtigung Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung:

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Plannummer: 78.1-04/001

Plandatum: 25.11.2004

Raumplaner FSU

Trottoir

9004 St.Gallen Kirchgasse 16 T 071 227 62 62 F 071 227 62 63

Zugangsachse Fussgänger

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Hauszugang

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Bushaltestelle