Überbauungsplan Bellevue Mels
Sondernutzungsplan · Mels
Dokument
- Nummer
- 2017-3865
- Art
- Sondernutzungsplan
- Gemeinde
- Mels
- Kanton
- St. Gallen
- Ebene
- Gemeinde
- Behörde
- Gemeindeverwaltung
- Beschlossen
- 16.12.2014
- Genehmigt
- 09.10.2017
- Publiziert
- 14.01.2015
- In Kraft seit
- 09.10.2017
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Text
Genehmigungsverfügung
Kanton St.Gallen
Baudepartement
Bâudeparlement, Amt fùÍ Rsumenlwicklung und Geoinformal¡on, Lämmlisbrunnenslrasse 54. 9001 Sl.Gallen
9. Oktober 2017
A-Post Gemeinderat Mels Postfach 102 8887 Mels
Geschäft Nr. 17-5743 Gemeinde Mels: Genehmigung eines Gemeindeerlasses
Sehr geehrter Herr Gemeindepräsident Sehr geehrte Damen und Herren Gemeinderäte
Sie haben uns in Nachachtung von Art.31 des Baugesetzes (sGS 731'1; BauG) folgenden Erlass zur Genehmigung eingereicht:
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.
Überbauungsplan Bellevue, Mels
Das Grundstück Nr. 3509 umfasst eine Fläche von 4'265 m2 und liegt in der dreigeschossigen Wohnzone W3. Die nordwestliche Hälfte der Parzelle ist unbebaut. Auf der restligechLn Fläche befinden sich diverse Bauten, die abgebrochen werden sollen' Auf dem untersamten Areal ist eine Neuüberbauung mit drei Flachdach-Mehrfamilienhäusern inkl. irdische Sammelgarage vorgesehen. Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der Fabriksirasse. Für den Langsamverkehr wird auf dem Grundstück eine geschaffen. neue-, öffen¡iche Verbindung zwischen der Egeliboden- und Fabrikstrasse Mit einem überbauungsplan kann nach Art. 23 BauG von der Regelbauweise abgewichen und nach Art.27 BauG eine Mehrausnützung gewährt werden, wenn ein besseres Projekt als nach zonengemässer Nutzung verwirklicht wird, die Grösse des Grundstücks dies rechtfertigt und à¡e lnteressen der Nachbarn nicht erheblich beeinträchtigt werden' Das plangebiet liegt am südwestlichen Siedlungsrand von Mels. Es grenzt im Nordwesten an eine viergeschossige wohn- und Gewerbezone wG4, im südosten an eine w3, im Nordosten an die W2 und im Südwesten an die Landwirtschaftszone (hangseitig). Der überbauungsplan ist durch die Fabrikstrasse, die Egelibodenstrasse, die Bauzonengrenze sowie die angrenzende, überbaute Parzelle Nr. 769 begrenzt. Aus ortsplanerischer sicht ist sowohl die Fläche als auch die Abgrenzung zweckmässig. Laut Planun sbericht sowie den BesV wird wie Gebäudelänge max.
W3: BauR
30m
Gebäudehöhe max.
11m
Firsthöhe max.
14m
17 "57 43
I 550622_122264
550622_122264
von der
lbauweise a
Bellevue reich A: 24 m
ewichen
Baubereich B: 20.40 m C:24 m Baube m.ü.M (=12.90 m, S. 18 Bericht) Baubereich A: Baubereich B: 557.80 m.úM (ã1220 m, S 18 Bericht) 18 3.55 10 m.ü.M Baubereich C Firsthöhe und Gebäudehöhe sind gleic
1t3
Grenzabstand Strassenabstand Gebäudeabstand Anzahl Vollgeschosse Attikageschoss
Ausnützunasziffer Ausbau Untergeschoss
6 m / 12 m 4m 12 m 3 VG und 1 Attikabzw. Dachaeschoss Max. 45°-Winkel
0.7 max. 50 %
Min. 6.06 m oeoenüber Parzelle Nr. 769 Min. 4.48 m gegenüber Egeilbodenstrasse Min. 10.76 m oeoenüber Fabrikstrasse 10 m (Baubereich A-B) und 10.75 m (Baubereich B-Cl 4 VG, kein Attikageschoss Attlkageschoss allseitig fassadenbündig (Änderung im Einspracheverfahren (Art. 5 Abs. 4 BesV): max. 60 ° -Winkel; Schmalseiten fassadenbündig, Auf max. 35% der Berci- und Talfassadelänoe fassadenb0ndiol Max. Mehrausnützuna 20 % Baubereich A: kein Ausbau Baubereich B: kein Ausbau Baubereich C: max. 30 %
Die Abweichungen von der Regelbauweise liegen bezüglich der Gebäudehöhen eher am oberen Rand, gesamthaft gesehen aber im üblichen Rahmen. Auf die Interessen der Nachbarschaft wurde u.a. mit einer Erhöhung der Grenz- bzw. Strassenabstände reagiert. Mit dem Überbauungsplan ergeben sich weitere Vorteile (flächensparende Erschliessung, nur eine Zu-NVegfahrt und damit minimaler Eingriff in bestehende Umgebungsmauern, Gestaltung neuer Mauern in Anlehnung an Bestehende, neue Fusswegverbindung, zu sammenhängende Freiflächen, Anordnung und Gestaltung der Bauten längs zur Fab rikstrasse in Anlehnung an umliegende Bebauung, begrünte Flachdächer und Wohnun gen mit Barrierefreiheit). Der vorliegende Überbauungsplan ist geeignet, um eine gemäss Art. 27 BauG bessere Überbauung als nach zonengemässer Nutzung zu ermöglichen. Der Überbauungsplan wurde am 11. September 2014 vom Amt für Raumentwicklung und Geoinformation vorgeprüft. Die wichtigsten Ausführungen sind berücksichtigt. Insbeson dere sind das Hochwasserschutzprojekt Parfannabach inkl. Gewässerraumfestlegung zwischenzeitlich genehmigt. Gegen den Überbauungsplan sind vier Einsprachen bzw. Rekurse eingegangen. Sämtliche Rekurse wurden zurückgezogen. Der Überbauungsplan Bellevue ist weder unzweckmässig noch trägt er den wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung unzureichend Rechnung. Der Planerlass ist unter Berücksichtigung des der Gemeinde Mels zustehenden Ermessensspielraums nach Art. 3 Abs. 2 BauG genehmigungsfähig.
In Anwendung von Art. 174 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG), Art. 31 aBauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 6 der Ermächtigungsverordnung (sGS 141.41, ErmV) sowie dem Gebührentarif für die Staats- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5) verfügt das Baudepartement:
1. Der angeführte Erlass wird genehmigt. 2. Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 1'340.--. Aufteilung der Gebühren: Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Amt für Umwelt und Energie (i.Z. mit 14-4121)
17-5743 1 550622_122264
Fr. Fr.
1'200.- 140.--
2/3
Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verftigung kann nach Art. 174PBG, Art. 31 Abs. 2 aBauG i.V.m. Arl. 47 Abs. 1 VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erhoben werden.
Freundliche Grüsse Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation:
U
Beilagen Ge nehmigter Erlass Ein
n
Kopie
Rechtsabteilung Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Amt für Umwelt Kantonspolizei - Verkehrstechnik
17-57 43 t 5s0622_122264
313
Plan
G em einde Mels Kanton S t. Gallen
Überbauungsplan "Bellevue, Mels"
1: 200
Vom G em einderat beschlossen am: 1 6. DEZ. 2014 DerjGOf
Jdepräsident
Öffentliche Planauflage: 14.01.15 bis 12.02.15
Art. 5 Abs. 4 besV im Einspracheverfahren nach Art. 32 Abs. 2 BauG angepasst am: 1 9. JAN. 2016
depräsident
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Vom Baudepartem ent des Kantons St. Gallen genehm igt am:
» g, QKT. 2017
Mit Ermächtigung des Leiters des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation:
V,
M
% ■ Projekt Steigs Fuchsbau
Version: 17 . Dezember 2015
zellersaniund partner max zeller architekt fh sib fernando sani architekt fh rené mauchle bautechniker ts architekten GmbH zettlereistrasse 7 8880 walenstadt fon 081 735 25 75 fax 081 710 23 08 [email protected]
Fabrikstrasse
Überbauungsplan "Bellevue, Meis"
Zu- und Wegfahrt
545.02
Parzelle Nr. 3509
Legende Festlegungen Umgrenzung Plangebiet Markierungslinien Hauptbauten Baubereich A, mit G ebäudehöhe (GH), Firsthöhe (FH) in m.ü.M. Baubereich B, mit G ebäudehöhe (GH) , Firsthöhe (FH) in m.ü.M. Baubereich C, mit G ebäudehöhe (GH), Firsthöhe (FH) in m.ü.M.
r
I
Baubereich Untergeschoss Neubau Mauer Zu- und Wegfahrt Richtungspfeil Erschliessungsfläche
Baubereich A
Baubereich B
Baubereich C
GH / FH 556.60
GH / FH 557.80
G H /F H 560.10
--------- . . : ...
!........... ■ .J..L
.. ............. ..................
............
j.
'
Grün- und Umgebungsfläche Sa
24.00
Hinweise
10.00
24.00
gedeckter Eingang Hauptzugänge Entsorgung
o
Bepflanzung bestehende Bauten bestehende Bruchsteinmauer Pflästerung Heutiges Terrain Gewässerraum gemäss Hochwasserschutzprojekt Parfannabach
549.93
besondere Vorschriften
Gemeinde Mels / Überbauungsplan „Bellevue Mels" / Besondere Vorschriften
Seite 1
Politische Gemeinde Mels Kanton St. Gallen
Besondere Vorschriften zum Überbauungsplan „Bellevue Mels" gemäss Art. 22 ff. Baugesetz vom 6. Juni 1972
Vom Gemeinderat beschlossen am:
16. DEZ. 2014
Der Gemeindepräsident
Der Gemei
eratsschreiber
Dr. Guido Fischer
Stefan Bertsch
Öffentliche Planauflage: 14.1.2015 bis 12.2.2015
Art. 5 Abs. 4 besV im Einspracheverfahren
nach Art. 32 Abs. 2 BauG angepasst am: 1 9. JAN. 2016 präsident �
Dr. Guido Fischer
hreiber �� Stefan Bertsch
Vom Baudepartement des Kantons St. Gallen genehmigt am: - 9. OKT. 2017 Mit Ermächtigun des Leiters des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation:
Ueli Strauss zellersani und partner gmbh zettlereistrasse 7 8880 Walenstadt Version 2015-12-18
Gemeinde Mels / Überbauungsplan ,,Bellevue Mels" / Besondere Vorschriften
A
Allgemeines
Art. 1
Geltungsbere¡ch
Seite 2
1 Die Sonderbauvorschriften gelten für das im Überbauungsplan umgrenzte Gebiet. Sofern nachstehend nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des kantonalen Baugesetzes (BauG) und des rechtskräftigen Baureglements (BauR) der Gemeinde Mels.
' Der Überbauungsplan ,,Bellevue Mels" besteht aus dem Überbauungs-
plan 1:200, diesen Besonderen Vorschriften sowie dem Planungsbericht.
3 Die in der Legende des Überbauungsplans als Festlegungen bezeich-
neten Planelemente sind verbindlich. Alle übrigen Planelemente und Darstellungen, insbesondere die Anhänge des Planungsberichts, gelten
als wegleitend.
Art. 2 Zweck
Der Überbauungsplan ,,Bellevue Mels" bezweckt die Erstellung einer architektonisch und ortsbaulich guten Gesamtüberbauung mit einer flächensparenden Erschliessung sowie der Schaffung von grosszügigen Freiflächen.
B
Erschliessung
Art. 3 Erschliessung des Plangebietes
t Die Erschliessung des Plangebietes mit Fahrzeugen erfolgt über die Fabrikstrasse, jene für Fussgänger über die Egelibodenstrasse.
2 Zwischen den im Plan eingetragenen Richtungspunkten ist ein Raum
von 2 m so von Bauten und Anlagen freizuhalten, dass in möglichst direkter Lin ienfü h ru ng eine Fussgängerverbindu ng erstellt werden kann.
3 Für die Entsorgung des Haushaltsabfalls ist eine unterirdische Entsorgungsanlage zu erstellen. Der im Überbauungsplan eingezeichnete Standort ist richtunggebend.
Art. 4 Abstellplätze
Die für die Überbauung erforderlichen Abstellplätze für Bewohner sowie Besucher sind im Baubereich Untergeschoss zu erstellen. Die Zahl der erforderlichen Pflichtparkplätze ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
Haus Löwen AG Marktstrasse 21
BB90 Flums
Vers¡on 201512-18
zellersan¡ und partner gmbh zettlereistrasse 7 8880 Walenstadt
Gemeinde Mels / Überbauungsplan „Bellevue Mels" / Besondere Vorschriften
2
Seite 3
Abstellflächen für Velos, Kinderwagen oder leicht motorisierte Zweirä der sind ebenfalls im Baubereich Untergeschoss anzuordnen. Die er forderliche Anzahl der Abstellplätze ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
C
Überbauung
Art. 5 Bauvorschriften
1
Hauptbauten sind nur in den im Überbauungsplan bezeichneten Baube reichen zulässig.
2
In vertikaler Hinsicht gelten für die drei Baubereiche folgende Bauvor schriften: Tabelle 1: Höhenverhältnisse Baubereich A
Baubereich B
Baubereich C
556.60 m
557.80 m
560.10 m
556.60 m
557.80 m
560.10 m
nicht zulässig, ausser Zugang zum Gebäude
nicht zulässig, ausser Zugang zum Gebäude
bis zu 30% zulässig
Gebäudehöhe Meereshöhe m.ü.M Firsthöhe Meereshöhe m.ü.M Untergeschoss (anrechenbare Räume) 3
Die Höhenabstufung gemäss Tabelle 1 bezweckt eine Angleichung der Überbauung an das bestehende Gelände. Eine Höhenabstufung muss auch dann eingehalten werden, wenn die Maximalmasse nicht ausge schöpft werden.
4
In Abweichung von Art. 15 BauR gilt, dass neben den Untergeschossen maximal drei Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss zulässig sind. Das Attikageschoss darf wie folgt ausgebaut werden: Schmalseiten: Ausbau bis auf die Fassadenflucht des darunterlie genden Vollgeschosses zulässig; Talseitige Längsfassade: Beschränkung der bis an die Fassaden flucht reichenden Erschliessungsanlagen auf maximal 35% der zu gehörigen Fassadenlänge; Bergseitige Längsfassade: Zulassung eines bis an die Fassaden flucht reichenden Gebäudeteils auf maximal 35% der zugehörigen Fassadenlänge ohne Einschränkung hinsichtlich Nutzung; Zulassung eines Winkels von 60 ° für den Attikageschossausbau;
Haus Löwen AG Marktstrasse 21 8890 Flums Version 2015-12-18
zellersani und partner gmbh zettlereistrasse 7 8880 Walenstadt
Gemeinde Mels / Überbauungsplan ,,Bellevue Mels" / Besondere Vorschriften
Seite 4
Das Dach der Hauptbaute darf bis max. 1,5 m über die jeweilige Fassadenseite ragen.
5 Hauptbauten sind mit begrünten Flachdächern zu versehen. Oblichter und technisch bedingte Aufbauten (2.8. Liftüberbauten) sowie Anlagen zur Energieerzeugung (2.8. Solarpanels) sind auf den Flachdächern zulässig, sofern die Einfügungsvorschriften des Baureglements eingehalten sind.
6 Für eine Überbauung, die den Sonderbauvorschriften entspricht, kann eine Mehrausnützung von 20o/o eewährt werden.
D
Gestaltung der Bauten
Art. 6 Ortsbauliche und arch itektonische Qualität
Die Bauten und Anlagen im Plangebiet sind architektonisch so zu gestalten, dass hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Materialwahl und Farbgebung eine gute Einordnung ins Ortsbild erzielt wird.
Art. 7 Barrierefreiheit
Die Haus- und Wohnungszugänge sowie die Geschosswohnungen sind entsprechend den Richtlinien des Standards SIA 500, Kategorie ll, auszugestalten.
Art. I
Wärmeschutz der Gebäude Die Neuüberbauung muss die Zielwerte gemäss SIA-Norm 380/1 einhal-
ten.
E
Umgebung
Art. 9 Umgebungsgestaltung
1 Die Umgebungsgestaltung hat nach einem einheitlichen Konzept zu eF folgen, das spätestens vor Baubeginn den Baubehörden zur Prüfung und Bewilligung vorzulegen ist.
' Der Bereich Grün- und Umgebungsflächen ist vorab für die Erstellung der internen Erschliessung sowie von Spiel- und Aufenthaltsplätzen vorgesehen. Die Erstellung von einzelnen Vor-, An- und Nebenbauten
Haus LÖwen AG Marktstrasse 21 8890 Flums Vers¡on 2015-12-18
zellersani und partner gmbh zettlereistrasse 7 BB80 Walenstadt
Gemeinde Mels / Überbauungsplan ,,Bellevue Mels" i Besondere Vorschriften
Seite 5
sind zulässig, soweit letztere die Vorschriften des Baureglements und die vorliegenden Sonderbauvorschriften einhalten.
3 lm Grenzabstandsbereich von 2 m gegenüber der südwestlichen Parzellengren ze bzw. der südwestlichen Umgrenzungslinie des Plangebietes sind keine Bauten und Anlagen zulässig (Gewässerraum gemäss Wasserbauprojekt Pa rfan nabach).
a Der Umfang und die Ausgestaltung von Kinderspielplätzen richtet sich
nach Art. 24 Abs.7 BauR bzw. nach den aktuellen Richtlinien des Baudepartementes. Gemeinschaftliche Kinderspielräume in den Gebäuden können mit einem Faktor 2 an die Mindestfläche angerechnet werden.
5 Grün- und Umgebungsflächen und Sichtschutzbepflanzungen sind mit
einheimischen und ortstypischen Pflanzen, Hecken, Ziersträuchern, Gräsern oder Wildreben zu bepflanzen. Die im Überbauungsplan eingezeichneten Standorte sind richtunggebend.
6 Neu erstellte Umgebungsmauern und Einfriedungen haben sich in
Formgebung und Materialisierung an die bestehenden Mauern entlang der Fabrikstrasse und Egelibodenstrasse anzulehnen. Die Wirkung von neuen Umgebungsmauern ist durch geeignete Massnahmen (etwa Bepflanzu ng) aufzu lockern.
F
Schlussbestimmung
Art. 10 lnkrafttreten
Der Überbauungsplan Bellevue Mels tritt mit der Genehmigung durch das Baudepartement in Kraft.
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