4. Teiländerung Überbauungsplan Annagarten

Art. 1 Allgemeine Bedingungen

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Der Sondemutzungsplan besteht aus dem Überbauungsplan dem Beilageplan und den besonderen Vorschriften, alle mit Datum vom Dezember 2005, den Änderungendes Überbauungsplans vom Januar 2010, den Ergänzungen des Überbauungsplansund den Beilageplänen für das Baufeld 3 vom November 2010, sowie ‘ Änderungen ‘ „ 2014 ----- und den Bellageplänen für das-Bäufeld - • ■ -2, und ...... ~ .. .den t den der 4. Änderung (2019) mit Beilageplänen Ersatzbau Landbergstrasse 34.

2 Die besonderen Vorschriften gelten für das im Überbauungsplan Annagarten umgrenzte Gebiet. Sofern nachstehend nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des kantonalen Baugesetzes (BauG) und des Baureglements der Politischen Gemeinde Flawil. 3 Die in der Legende sgende des Überbauungsplansais Festlegungen bezeichneten Elemente sind verbindlich, die übrigen Planbestandteile sind richtungsgebend. Die Beilagepläne für das Baufend 3 sind richtungsgebend für eine Überbauung gemäss den Sonderregelungen in Art. 5 Abs. 12 der besonderen Vorschriften.

Art. 2 794

Zweck

Der Überbauungsplan bezweckt mit der Regelung der besonderen Bauweise eine geordnete, auf die vorhandene ortsbauliche und landschaftliche Situation abgestimmte Bebauung.

Art. 3 Fachberatung

Für die Beurteilung von Neu- und Umbauten sowie Massnahmen der Umgebungs- und Landschafts-gestaltung kann die Baukommission neutrale Fachpersonen beiziehen. Der Beilageplan und das Modell 1:500 dienen als Referenz für die Beurteilung.

Art. 4 Erschliessung

1 Die Verkehrserschliessung des Planungsgebietes erfolgt ab der Landbergstrasse mit zwei Stichstrassen. .. Die . öffentlichen Strassen werden nach den Anforderungen '■ “ w w für Begegnungszonen ' I gestaltet und ohne separate Gehwege erstellt

2 Die privaten Erschliessungsstrassen und Vorplätze dienen der Notzufahrt und sind mit sickerfähigen Belägen zu gestalten. 3 Die Zu-1und Wegfahrt zu den Sammelparkierungsanlagen hat an den im Plan bezeichneten Stelle zu erfolgen. Die Tiefgarage isf ist natürlich zu belüften und zu belichten' belichten. 4

I Die Höhenbezugspunkte sind bei der Projektierung und beim Bau der Strassen und Wege richtungsweisend.

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5 I Für die Zufahrt landwirtschaftlicher Fahrzeuge ist an der im Plan bezeichneten Stelle ein 3.50m breiter Bereich freizuhalten.

Art. 5 Bebauung

1 Der Baubereich für Hauptbauten definiert die maximale horizontale Ausdehnung der Häuser. Die Höhenlage der Hauptbauten ist, gemessen auf der Höhe des Niveaupunktes, mit dej Kote des Erdgeschosses definiert, welche max. 0.20m höher sein darf als die Kote der nordseitigen Strasse. Bei schwierigen Terrainverhältnissen kann in Absprache mit der Bewilligungsbehörde ein anderes Mass vereinbart werden.

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2 In den Baufeldern 1 und 2 ist eine geschlossene Bauweise vorgeschrieben, Gebäude- und ‘ 1 '■ _.................................. * Aufgrund der grossen ........................... ~ Bauten ' i Grenzabstandsbestimmungen finden keine Anwendung. Dichte sind für diese erhöhte Anforderungen bezüglich Wohnhygiene, Schallschutz und Gestaltung zu erfüllen.

3 In den Baufeldern 3, 4 und 5 ist eine offene Bauweise mit EFH und Doppel EFH vorgeschrieben, der Gebäudeabstand beträgt mind. 6.0m.

Mit einem Überbauungskonzeptfür ein ganzes Baufeld kann von den Bestimmungen in Art. 5 Abs. 2 4 I und 3 abgewichen werden, wenn; a. eine besonders gute, einheitliche Gestaltung erreicht wird b. gute wohnhygienische Verhältnisse gewährleistet sind und c. das Baufeld in einem Schritt überbaut wird. 5 I Der Baubereich fürj\n- und Nebenbauten definiert die maximale horizontale Ausdehnung von Anund Nebenbauten. Für diese Bauten ist die Höhe ist auf ein Geschoss festgelegt und es gelten keine Grenzabstände.

Der Baubereich für Vorbauten definiert die maximale horizontale Ausdehnung von Vorbauten, welche 6 I für Laubengang - Erschliessungen, Balkone oder Erker genutzt werden. _7 „ Der Baubereich für Garagenbauten definiert die maximale horizontale Ausdehnung von Garagenbauten. Es sind eingeschossige, als Carport oder Garage gestaltete Bauten erlaubt, 8 Die Umgrenzung des sichtbaren Sockelgeschosses legt die maximale horizontale Ausdehnung der Tiefgarage ausserhalb der Grundfläche für Hauptbauten fest. Technische Bauteile wie Lichtschächte und Fluchtwege dürfen die Umgrenzungslinie überschreiten.

Baufeld 3 - Alternative Anordnung Baubereiche für An-, Neben- und Garagenbauten

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Als Dachformen sind nur Flachdächer erlaubt. Die Gebäudehöhen wird auf max. 9.0 m beschränkt.

10 I Die zulässige anrechenbare Grundfläche beträgt 2.5 mal die Fläche des Gebäudegrundrisses der Hauptbaute.

11 I Die zulässige anrechenbare Grundfläche beträgt im Baufeld 2 2.7 mal die Fläche des Gebäudegrundrisses der Hauptbaute. Mit einem Überbauungskonzeptfür das ganze Baufeld 3 können die An-, Neben- und 12 Garagenbauten in einer alternativen Anordnung gemäss Planausschnitt angelegt werden. Die Zu- und Wegfahrt zu den Garagen erfolgt nördlich der Baubereiche für Garagenbauten. Zusätzlich gelten in diesem Fall für das Baufeld 3 folgende Regelungen: a. Die privaten_Aussenbereiche Aussenbereiche dürfen mit Mauern voneinander abgetrennt werden. Die Höhe der Mauer darf die Höhe des Erdgeschosses nicht überragen und ist gut auf die Architektur der Gebäude und auf die Umgebungsgestaltung abzustimmen. b. Das Dachgeschoss (Attika) darf auf der gesamten Grundrissfläche der Hauptbaute frei angeordnet werden. Offene, in Leichtbauweise erstellte und an das Attika angebaute Unterstände wie Pergola etc. sind auf dem Dach zulässig. Die benachbarten Liegenschaften dürfen dadurch nicht übermässig beeinträchtigt werden.

Art. 5bis Ersatzbau

1 Der Baubereich für Ersatzbau definiert die maximale horizontale Ausdehnung für Bauten und geht allen Abständen vor. Ausserhalb des Baubereichs sind mit Ausnahme von Vordächern, Dachvorsprungen, Belichtungsschächten und Freitreppen keine Vorbauten zulässig. Private Aussenräume sind als Loggien innerhalb des kompakten Baukörpers vorzusehen. Es sind ausschliesslich Satteldächer ohne Dachaufbauten zulässig.

2 Die Firsthöhe gemäss Art. 32 BauR ist für das Wohngebäude auf max. 13.5 m und für die Garagenanbaute auf max. 6 m beschränkt. Die Hauptbaute darf maximal drei Vollgeschosse aufweisen. Das Dachgeschoss darf nicht ausgebaut werden. Die maximale anrechenbare Geschossfläche beträgt 500 m2. 3 Das Wohngebäude und die Garagenanbaute sind in in hoher architektonischer Qualität zu realisieren. Die Fassade ist vollständig mit einer vertikal angeordneten hochwertigen Holzfassade auszubilden. 4 In der eingeschossigen Garagenanbaute sind drei Abstellplätze und ein Abstellraum für Zweiräder zu realisieren. Die Wohnungen verfügen über eine gemeinsame Erschliessung mit Liftanlage^

Art. 6 Freiraum

1 I Die Umgebungsgestaltung für die im Plan bezeichneten privaten Aussenflächen und Grünflächen hat nach einem einheitlichen Konzept zu erfolgen. Sie sind mit einheimischen, standorttypischen Pflanzenarten naturnah zu gestalten und zu unterhalten.

2 Bei der Gestaltung des Freiraumes sind die Höhenbezugspunkte richtungsweisend. Bei der Gestaltung der privaten Aussenflächen ist die maximale Höhe von Stützkonstruktionen auf 0.70m beschränkt. Ausgenommen davon sind die im Plan als Neugestaltung Gelände bezeichneten Bereiche. 3 An den im Plan als Spielplatz bezeichneten Stellen sind in die Freiraumgestaltung integrierte Spielmöglichkeiten für Kleinkinder zu schaffen,

4 imerhalb des bezeichneten Fr ihaltebereiches ist-ein-effenes-Gewässer zu führen-. Der Gewässerraum ist naturnah zu gestalten.

Art. 7 Etappierung

Die Baufelder 1 und 2 können zeitlich unabhängig von den Baufeldern 3 bis 5 realisiert werden. Die Freigabe der Bebauung der Baufelder 3, 4 und 5 kann in beliebiger Reihenfolge durch die Baukommission erfolgen. Ein neues Baufeld darf freigegeben werden, wenn mindestens auf der Hälfte der bebaubaren Fläche des vorangehenden Baufeldes mit den Bauarbeiten begonnen worden ist

Art. 8 Ökologie

Flachdächer sind extensiv zu begrünen, sofern sie nicht als Terrassen genutzt werden.

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Art. 9 Architektonische und freiräumliche Gestaltung

1 Bauten und Anlagen sind architektonisch so zu gestalten, dass hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Materialwahl und Farbgebung je Baufeld und in Bezug auf die gesamte Überbauung eine einheitliche, gute Gesamtwirkung und Eingliederung in die Umgebung erzielt wird.

2 Im Baubewilligungsverfahren ist je Baufeld ein Material- und Farbkonzept zur Beurteilung einzureichen.

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