Überbauungsplan Am Tannenwald

Das Grundstück Nr. 1873 umfasst eine Fläche von ca. 4'400 m2 und liegt in der W ohnzo­ ne W2. Das darauf stehende Wohnhaus inkl. Nebengebäude soll abgebrochen und die Parzelle neu überbaut werden. In den Bereichen 1/7 gemäss Bebauungsvorschlag soll das Erstellen eines Terrassengebäudes mit maximal 3 Wohnungen, drei Vollgeschosse ohne Dach-ZAttikageschoss, gestattet werden. Entsprechend ist im Überbauungsplan die Messweise der Gebäudehöhen für gestaffelte Baukörper definiert, da das Baureglement (BauR) diesbezüglich nichts regelt. Eine Erhöhung der Gebäude- bzw. Firsthöhe, der Ge­ bäudelängen sowie auch der Ausnützungsziffer von 0.45 ist hingegen nicht vorgesehen. Auch die restlichen 5 Gebäude nach Bebauungsvorschlag halten bezüglich ihrer Abm es­ sungen die Regelbauvorschriften ein. Um trotzdem eine Verdichtung zu ermöglichen, sol­ len innerhalb des Plangebiets die Gebäudeabstände und dadurch nach den geplanten Abparzellierungen auch die Grenzabstände vermindert werden. Im Vergleich zu den um­ liegenden Gebäuden ist festzustellen, dass die Körnung und die Struktur des Quartiers mit dem Bebauungsvorschlag aufgenommen würden. Gegenüber den Nachbarliegen­ schaften sollen für die Bauten und Anlagen zudem die nach Regelbauweise geltenden Grenz- und Strassenabstände eingehalten werden. Gegenüber dem Wald wurde mit dem Baulinienplan 'W aldabstandslinie Lusgässli" bereits am 18. März 1997 bzw. mit einer Er­ weiterung des Baulinienplans am 20. Februar 2009 eine reduzierte Waldabstandslinie für Bauten und Anlagen festgelegt. Für Haupt-, An- und Nebenbauten entlang dem im Nor­ den neu zu klassierenden Rütteligässli soll nach den Besonderen Vorschriften nicht der Strassenabstand, sondern diese bereits festgelegte W aldabstandslinie massgebend sein. Gesamthaft werden die Interessen der Nachbarn aus ortsplanerischer Sicht nicht erheb­ lich beeinträchtigt. Die Überbauungsplanfläche von 4'400 m2 mit dem zwischen Rütteli­ gässli, Staadweg und W aldareal abgegrenzten Perimeter wird aus ortsplanerischer Sicht

als zweckmässig erachtet. Der Überbauungsplan wurde am 7. Mai 2012 vorgeprüft. Die in der Vorprüfung gemachten Ausführungen sind vorliegend berücksichtigt. Gegenüber den Regelbauvorschriften nach BauR (in Klammern) sind mit dem Überbau­ ungsplan "Am Tannenwald" folgende Abweichungen vorgesehen: • G renzabstände 7 m und 3 m fü r H auptbauten ( 8 m und 4 m g em äss Art. 11 BauR ); •

G ebäudeabstände 10 m und 6 m (12 m und 8 m) G renzabstand 2 m b ei eingeschossigen von d e r H auptfassade vorspringenden B a u ­ kö rp e r (3 m g e m ä ss Art. 21 BauR ); G ebäudeabstände 4 m b e i e in ge scho ssig zu ein­

•

geschossig und 5 m b ei eingeschossig zu m ehrgeschossig F estlegung d e r M essw eise d e r G ebäudehöhen fü r gestaffelte Baukörper, w o b e i m a­ xim ale G ebäude- u nd F irsthöhen g em äss R egelbauw eise u nd M ass als H öh en kote in

•

m. ü. M fixiert (keine F estlegung d e r M essw eise) F estlegung F lachdach (keine Festlegung d e r D ach form in d e r W2) U nterirdische Bauten g em äss BauR im ganzen P la ng eb iet m öglich, w ob ei red uzie rte

•

A n - und N eb en ba u ten g em äss BauR innerhalb des P langebiets m öglich (G re n zab ­

•

W aldabstandslinie einzuhalten ist (G renzabstand g em äss Art. 20 BauR) stände fü r A nbauten /N eb e nb au ten 3 m bzw. 2 m fü r G aragen g em äss Art. 21 BauR ) •

Keine G ebäude- u nd G renzabstände fü r R am pen und Treppen

•

Keine A n w e n d u n g von Art. 18 Abs. 3 und 4 sow ie Art. 22 Abs. 2 z w e ite r Satz BauR.

Gemäss Protokollauszug der Gemeinderatssitzung vom 2. Mai 2013 sind drei Einspra­ chen eingegangen. In der Folge wurde die erste Einsprache zurückgezogen und die zwei­ te Einsprache mittels Vereinbarung am 18. bzw. 21. Januar 2013 bereinigt und anschlies­ send ebenfalls zurückgezogen. Über die dritte Einsprache fällte der Gemeinderat einen Entscheid, welcher mit Rekurs an das Baudepartement weitergezogen wurde. Mit der Unterzeichnung einer Vereinbarung am 17. April 2013 wurde der Rekurs am 24. April 2013 zurückgezogen. Mit den genannten Vereinbarungen wurde der Überbauungsplan mit Höhenkoten für die geplanten Häuser in den Bereichen 1/7 bzw. 6 gemäss dem Be­ bauungsvorschlag sowohl im Plan als auch in den Besonderen Vorschriften ergänzt. W ei­ ter wurden in Art. 4 detailliertere Bestimmungen zur Erschliessung aufgenommen. Ein vereinfachtes Verfahren nach Art. 32 Abs. 2 BauG kann zur Anwendung gelangen, wenn eine vorgesehene Ergänzung baurechtlich weniger zulässt als der aufgelegene Plan. Ge­ genüber dem aufgelegenen Plan wurden mit dem Eintrag der maximalen Gebäudehöhen bzw. der detaillierteren Zu- und W egfahrt beim Grenzpunkt Nr. 62475/Nr. 62476 inkl. ent­ sprechender Festlegung in den Besonderen Vorschriften einschränkendere Bestimmun­ gen erlassen bzw. festgelegt. Die Sektion Naturgefahren beim Tiefbauamt hält im Mitbericht fest, dass die Bauherr­ schaft die konkreten Objektschutzmassnahmen, wie im Planungsbericht erwähnt, im Rahmen der Baubewilligung frühzeitig mit der GVA festlegen muss. Die Abteilung Ver­ kehrstechnik bei der Kantonspolizei hält fest, dass die Sichtzonen in das Rütteligässli und aus den Grundstückswegfahrten aus Gründen der Verkehrssicherheit zwingend nach VSS-Norm 640'273a zu berücksichtigen sind. Laut Angaben des Amtes für Umwelt und Energie sind gemäss dem Kataster der belasteten Standorte im Plangebiet keine Belas­ tungen bekannt. Sollte wider Erwarten während Bauarbeiten verschmutztes Material zum Vorschein kommen, ist eine umweltgerechte Entsorgung nach den Vorgaben der techni­ schen Verordnung über Abfälle (SR 814.600; TVA) sicherzustellen.

13-3723 / 337218_87972

2/3

*

w ft

Die Prüfung ergibt: Der Erlass ist recht- und zweckmässig. Er kann genehmigt werden.

In Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs­ rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 6 der Ermächtigungsverordnung (sGS 141.41) sowie dem Gebührentarif für die Staats- und Ge­ meindeverwaltung (sGS 821.5) verfügt das Baudepartement: 1. 2.

Der angeführte Erlass wird genehmigt. Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 1'6 4 0 .Aufteilung der Gebühren: Amt für Raumentwicklung und Geoinformation

Fr.

T300 -

Tiefbauamt

Fr.

3 4 0 .-

Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 31 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erho­ ben werden. Freundliche Grüsse Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation

U. Strauss

Beilagen Genehmigter Erlass Einzahlungsschein Genehmigung Teilstrassenplan vom 8. Juli 2013

Kopie Rechtsabteiluna Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Amt für Umwelt und Energie - Planbeurteilung Kantonsforstamt Kantonspolizei - Verkehrstechnik Tiefbauamt - Rechtsdienst

13-3723 / 337218_87972

3/3