QP SHA Schweizersbild-Pantli

Sondernutzungsplan · Schaffhausen

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Art: Sondernutzungsplan
Unterart: Quartierplan
Gemeinde: Schaffhausen
Kanton: Schaffhausen
Ebene: Gemeinde
Behörde: Gemeinde
Genehmigt durch: Kt. BD
Beschlossen: 31.05.2013
In Kraft seit: 31.05.2013
Quelle: ÖREBlex, Kanton Schaffhausen

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Kanton Schaffhausen Baudepartement Beckenstube 7 CH-8200 Schaffhausen www.sh.ch

Telefon 052 632 73 67 Fax 052 632 70 46 [email protected]

Schaffhausen, Änderung Quar tierplan «Schweizersbild Pantli» (Quartierplanvorschriften); Ge nehmigung Schaffhausen, 31. Mai 2013

Verfügung 1. Der Quartierplan «Schweizersbild Pantli» wurde vom Regierungsrat des Kantons Schaffhau sen im Sinne der Erwägungen am 20. Januar 1998 genehmigt. Er bildet die rechtliche Grund lage für die Überbauung und Erschliessung im Gebiet «Schweizersbild-Pantli». Die Teilgebiete A, B und C sind bereits überbaut. Für die Teilbereiche D, E und F wurde sei nerzeit der Bau einer Klinik geplant. Das Klinikprojekt wurde jedoch nicht realisiert und die Be dürfnisse haben sich seit dem Erlass des Quartierplans erheblich verändert. Anstelle einer Kli nik soll weiterer dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden. Insbesondere durch die Einteilung in die Teilgebiete E und F wird jedoch eine gesamtheitliche bzw. gebietsübergrei fende Bebauung erschwert. Mit der Anpassung der Quartierplanvorschriften «Schweizersbild Pantli» entstehen keine Kon flikte oder Verluste von Vorschriften, sondern die Möglichkeit für den unbebauten Bereich die Rahmenbedingungen einer gesamtheitlichen und qualitätsvollen Wohnbebauung zu schaffen. Die Voraussetzungen für die Anpassung der Quartierplanvorschriften sind erfüllt. Auf Grund des Vorgenannten hat der Stadtrat Schaffhausen am 19. März 2013 die Änderung der Quartierplanvorschriften «Schweizersbild Pantli» beschlossen. Die öffentliche Auflage er folgte vom 22. März bis 11. April 2013. Die betroffenen Grundeigentümer wurden mit einge schriebenem Brief vom 20. März 2013 benachrichtigt.

Während der Auflagefrist ging eine Einsprache von Pro Natura ein. Am 24. April 2013 fand mit den Einsprechenden, dem Bauherrn und den beauftragten Architekten und Rechtsvertreter ei ne Einigungsverhandlung statt. Pro Natura zog daraufhin mit Schreiben vom 26. April 2013 ih re Einsprache zurück. Mit Schreiben vom 8. Mai 2013 ersucht nun der Stadtrat Schaffhausen um Genehmigung der geänderten Quartierplanvorschriften zum Quartierplan «Schweizersbild Pantli» durch das Baudepartement.

11. 1.

Quartierpläne und deren Änderungen bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Bau departement. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Auf gaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst.

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Die Prüfung hat ergeben, dass die Änderung der Quartierplanvorschriften zum Quar tierplan «Schweizersbild Pantli» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Be schluss des Stadtrates wurden die Quartierplanvorschriften öffentlich aufgelegt und die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief benachrichtigt. Die eingegangene Einsprache wurde behandelt und es wurde eine Einigung erzielt. Die Einsprache wurde daraufhin zurückgezogen. Im Genehmigungsverfahren wurde folgende Einwendung vorgebracht: Art.11 Abs.3 Die hier erwähnten Gestaltungspläne sind nicht integrierender Bestandteil des Quar tierplanes und müssen deshalb auch weder das Quartierplanverfahren durchlaufen noch müssen sie vom Baudepartement genehmigt werden. « . .. und durch das Baudepartement genehmigen zu lassen.» Dieser Teil des letzten Satzes kann somit nicht genehmigt werden und ist ersatzlos zu streichen. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen kann die Genehmigung für die geänder ten Quartierplanvorschriften erteilt werden. 2

111. . Demgemäss wird

v e r f ü g t:

Die vom Stadtrat am 19. März 2013 beschlossene Änderung der Quartierplanvor schriften zum Quartierplan «Schweizersbild Pantli» wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

Gleichzeitig werden die Quartierplanvorschriften zum Quartierplan «Schweizersbild Pantli», vom Regierungsrat am 20. Januar 1998 genehmigt, aufgehoben.

Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen nach erfolgter Mitteilung beim Regie rungsrat des Kantons Schaffhausen, Rathaus, 8201 Schaffhausen, schriftlich Rekurs erhoben werden (Art. 16 ff. des Gesetzes über den Rechtschutz in Verwaltungssa chen vom 20. September 1971). Die Rekursschrift muss einen Antrag und seine Be gründung enthalten und unterschrieben sein. Der angefochtene Entscheid und allfälli ge Beweismittel sind beizulegen oder genau zu bezeichnen.

Mitteilung an: - Stadtrat, 8200 Schaffhausen, einschreiben (die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement - Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten) - Rechtsdienst des Baudepartements Bauinspektorat

Der Departeme

Dr. Reto Dubac , Regierungsrat

- Geänderte Quartierplanvorschriften (3-fach) 3

Ergänzung Quartierplan; Verfügung

Kanton Schaffhausen Baudepartement Beckenstube 7 CH-8200 Schaffhausen www.sh.ch

Telefon 052 632 73 67. Fax 052 632 70 46 [email protected]

Schaffhausen,Ergänzung Quar tierplan «Schweizersbild - Pantli» (RRB vom 20. Januar 1998), Gestaltungsplan Teilgebiet C; Ge nehmigung

Schaffhausen,8.Juni 2009

Verfügung 1. Der Stadtrat Schaffhausen hat am 2. Dezember 2008 bzw. am 28 April 2009 die Ergänzung des Quartierplanes «Schweizersbild - Pantli» durch einen Gestaltungsplan für das Teilgebiet C beschlossen. Für das Gebiet «Schweizersbild - Pantli» existiert ein rechtsgültiger Quartierplan (RRB vom 20. Januar 1998,Änderung mit RRB vom 19. Januar 1999). Der Quartierplan unterteilt das in nerhalb des Quartierplanperimeters gelegene Baugebiet in insgesamt sechs Teilgebiete. Ge mäss Art. 11 der Quartie(planvorschriften (QPV) ist .die Überbauung und Nutzung der einzel nen Teilgebiete in Gestaltungsplänen zu regeln. Die Gestaltungspläne sind im gegenseitigen Einvernehmen der betroffenen Grundeigentümer auszuarbeiten und spätestens zusammen mit dem jeweils ersten Baugesuch einzureichen. Die Gestaltungspläne dienen als Grundlage für die Erteilung von Baubewilligungen. Der Gestaltungsplan für das. Teilgebiet C im Quartierplan «Schweizersbild - Pantli» wurde vom Stadtrat am 30. Oktober 2007 beschlossen. Mit Eingang vom 25. März 2008, revidiert am 14. August 2008, wurde für die südlichen Rei heneinfamilienhäuser eine Baueingabe gestellt. Im Rahmen der Prüfung des Baugesuchs hat sich ergeben, dass wesentliche Ausführungsvorschriften nicht im Quartierplan, sondern im Gestaltungsplan geregelt sind. Der Gestaltungsplan hat jedoch nicht das Quartierplanverfah-

ren gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 BauG durchlaufen, sondern er wurde nur durch den Stadtrat beschlossen und dem Bauherrn «einseitig» eröffnet. Diese Situation hat sich aufgrund der unklaren Formulierung von Art. 11 Abs. 3 QPV ergeben; wonach die einzelnen Gestal tungspläne für jedes Teilgebiet im gegenseitigen Einvernehmen zwischen den betroffenen Grundeigentümern auszuarbeiten und vom Stadtrat zu genehmigen sind. Diese Praxis hält je doch einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Aufgrund dieses Sachverhaltes wurde die Ergän zung des Quartierplanes durch einen Gestaltungsplan für das Teilgebiet G erforderlich. Die öffentliche Auflage erfolgt� vom 12. Dezember 2008 bis 14. Januar 2009. Die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief vom 11. Dezember 2008 benachrichtigt. Es sind zwei Einsprachen eingegangen. Mit den Einsprechern wurde am 16. März 2009 eine Einigungsverhandlung durchgeführt. Mit beiden Einsprechern konnte aufgrund einer in einigen Punkten geänderten Fassung des Ges taltungsplanes eine schriftliche Vereinbarung abgeschlossen werden, worauf beide Einspra chen zurückgezogen wurden. Mit Schreiben vom 28. April 2009 ersucht der Stadtrat Schaffhausen um Genehmigung der Ergänzung (Gestaltungsplan) zum Quartierplan «Schweizersbild - Pantli».

II.

1. Quartierpläne und deren Ergänzungen bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V. rn. Art. 14 Abs. 4 de_s Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaff hausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudeparte ment. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst. 2. Die Prüfung hat ergeben, dass die Ergänzung (Gestaltungsplan für das Teilgebiet C) zum Quartierplan «Schweizersbild - Pantli» rechtmässig zustande gekomm�n ist. Nach dem Beschluss durch den Stadtrat wurde die Ergänzung öffentlich aufgelegt und die betroffe nen Grundeigentümer wurde� mit eingeschriebenem Brief benachrichtigt. Im Genehmi

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gungsverfahren wurden keine Einwände gegen die Ergänzung (Gestaltungsplan) vorge bracht. Die nachgesuchte Genehmigung kann somit erteilt werden.

111..

Demgemäss wird

v e r f ü g t:

1. Die vom Stadtrat Schaffhausen am 2. Dezember 2008, bzw. am 28. April 2009 beschlos sene Ergänzung des Quartierplanes «Schweizersbild - Pantli» (RRB vom 20.Januar 1998, Änderung RRB vom 19. Januar 1999), umfassend den Gestaltungsplan für das Teilgebiet C, wird genehmigt. 2. Mitteilung an: - Stadtrat, 8200 Schaffhausen (die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungsund Naturschutzamt versandt) .- Baudepartement - Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten) - Grundbuchamt - EKS, Rheinstrasse 37, 8200 Schaffhausen - EWS, Mühlenstrasse 19, 8200 Schaffhausen - Hochbauamt - Re�htsdienst des Baudepartements - Vermessungsamt - Bauinspektorat - Tiefbauamt - Kantonsforstamt - Amt für Grundstückschätzung - Amt für Lebensmittelkontrolle und Umweltschutz

DER DEPARTE

Ergänzung zum Quartierplan «Schweizersbild - Pantli» (Gestaltungsplan für das Teilgebiet C, 5-fach) 3

Gestaltungsplan für das Teilgebiet B; Verfügung

STADr'RAT STADTHAUS 8200 SCHAFFHAUSEN 052 - 632 51 11

EINSCHREIBEN Barner.;.Oettli AG Hohlenbautnstrasse 157 Postfach 8204 Schaffhausen

Schaffhausen, 1. November· 2005

GESTALTUNGSPLAN FÜR DASTEILGEBIET B IM QUARTIERPLAN 'SCHWEIZERSBILD-PANTLI' · Sehr gee.hrte Damen und Herren · 1.

Mit Schreiben vom 28. Juni 2005 ·reichten Sie dem Hochbauamt den von lhne·n .ausgearbeiteten Gestaltungsplan für das Teilgebiet B im Quartier ° plangebiet 'Schweiiersbild-Pantli' zur Ge�ehmigung ein. Im einzelnen enthält das Gesuch folgende Unterlagen: - Erschlie�sungsplan 1:500 (Plan Nr. 1087/1); datiert 28.06.2005 - Gestaltungsplan 1 :500 mit _Umgebungsgestaltung (Plan Nr. 1087/2), datiert 28.06.2005 ·Schnitte A-A bis G-G 1 :500� ·datiert 28.06.2005 Ausriützungs_berechnung, datiert 28.0_6.2005

II.

Das Gesuch hat bei den verschiedenen involvierten Verwaltungsabteilun ·gen der Stadt zirkufiert. Deren Stellungnahmen sind nachstehend berücksichtigt

�-

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. STADT

s1iltili;&

SCHAFFHAUSEN

Der Stadtrat zieht in Erwägung: Für-das Gebiet "Schweizersbild-Pantli" existiert ein rechtsgüJtiger Quartier- . pian (Gene�migung · durch das kant. · Baudepartement mi� Beschluss vom 20.01.1998 und 19.01.1999). Der Qüartierplan unterteilt das innerhalb des Quartierplanperimeters gelegene Baugebiet in insgesamt 6 Teilgebiete. Gernäss; Art. der 11 Quartierplanvorschriften (QPV) ist die Überbauung und Nutzung der einzelnen Teilgebiete in Gestaltungsplänen zu regeln. Die Gestaltungspläne sind im gegenseitigen· 'Einvernehmen der betroffenen . Grundeigentümer auszuarbeiten und spätestens zusammen mit dem je weils ersten Baugesuch einzureichen. Die Gestaltungspläne dienen . als Grundlage· fur die Erteilung von Baubewilligungen. Sie bedürfen gemäss 'Art„ 11 Abs. 3 QPV der Genehmigung durch den Stadtrat.

2. Als Eigentümer des Grundstückes GB-Schaffhausen Nr. 20456 sind die Gru.ndeigentümer befugt, den gemäss Quartierplan erforderlichen Gestaltungsplan zur Genehmigung einzureichen. 3.

Das vom Gestaltungsplan erfasste Gebiet ist im Richtplc;tn Schutzgebiete A als empfindliches Gebiet bezeichnet. Bauwerke µnd ihre Umgebung. sind sqmit gemäss Art.- 11 BauO und Art. 6 QPV besonders sorgfältig zu gestal. ten. Es ist alles vorzukehren, um eine städtebaulich gute und harmonische Gesamtwirkung �u· erzielen (vgl. auch Merkblatt für- das Bauen in Gebieten mit besonderen städteb�ulichen und landschaftlichen Qualitäten vom April 1997.).

Im Bereich des Teilgebietes B steigt das Terrain zünehmend steiler gegen Norden hin an. Die . Höhendifferenz zwischen südlicher und nördlicher Grenze des Teilgebietes beträgt gut 15 m. Im ös· tlichen und nördlichen.Be reich des Teilgebietes ist im Quartierplan eine Freihaltefläche von 2196 m2 ausgewiesen. Im überbaubaren Hangbereich s_ind insgesamt vier Reihen hauszeilen geplant. Die beiden unteren Zeilen m"it zusammen zehn Einhei. ten werden talseitig durch eine Stichstrasse von. der Quartierstrasse 'im . nterge . Brand' her erschlossen. D.ie Parkierung ist in Doppelgaragen im ·U . schoss der Rei�enbauten angeordnet Zur optischen Abtrennu.ng der Ga ragenvorplätze ist jeweils die Pflanzung eines Baumes vorgesehen. Nörd lich, d.h. hangseits der unteren Reihenhauszeilen, wird das Terrain für Gar tensitzplätze teilweise abgegraben und ausgeflacht. Hinter· den Bauten Nr. 61 und 62 entsteht dadurch eine relativ steile Böschung, deren Gestal tung im Bauprojekt beson_dere Beachtung zu schenken ist.

· dur9h eine weitere� von der Die beiden oberen Reihenhauszeilen w�rden QuarUerstrasse 'im Brand' abzweigende Stichstrasse erschlo�sen. Die Ga ragen -sind bei den Bauten Nr. 63-66 in das Erdgeschoss der Gebäude in tegriert. Bei den Bauten Nr. 67 bis 70 sind die· Garagen im Unterg,eschoss angeordnet. · Alle Reihenbauten weisen einheitlich flach geneigte Satteld_ä cher mit. par�llel zum Hang verlaufenden Firstrichtungen auf. Mit den flach geneigten Satteldäch_ern wird in den beiden Teilgebieten A und B neben

den bisherigen Typen 'Flachdach' und 'Steildach' ein weiterer Typ einge..: führt. Im Sinne· von Art. 6 der Quartierplanvorschriften, der eine städtebau lich gute und harmonische Gesamtwirkung aller Bauten und Anlagen im Quartierplangebiet postuliert, ist -bezüglich der Dachformen eine gewisse :Einheitlichkeit anzustreb�n. Deshalb sind st�tt den flach geneigten Sattel dächern extensiv begrünte Flachdächer oder harigparallele Pultdächer vor. zusehen. 5.

Die- Baudichte im Gebiet des Gestaltungsplans ist wie folgt ausgewiesen:. Tei/gebi�t B:_

·3055 m2 • BGF vorhanden: 2 BGF zulässig: ·3575 m 2 61 O m BGF Unternutzur1g: Ausnützungsziffer: 0.375

. Die im Teilgebiet B zulässige Nutzung ·wird nicht vollständig beansprucht. ·5.

Das· gewählte Überbauungskonzept trägt der bestehenden Topographie. angemesserr Rechnung. Die vier Gebäudegruppen sind den Geländever lauf gut angepasst. Dementsprechend bewegen sich die Geländeanpas- . sungen in einem vertretbaren· Rahmen. Zwischen den Gebäudegruppen erstrecken sich durchlaufende Hangpartien, der natürliche Terrainverlauf bleibt .hier ablesbar. . In den Baugesuchen ist die Gestaltung der Böschungen zu konkretisieren: Insbesondere ist darauf zu achten, dass gemäss Art. 21 Abs. 4 lit. f der Quartierplanvorschriften Stützmauern eine Hohe von maximal 1.0 m auf weisen dürfen.

Bezüglich der Umg�bungsgestaltung und Bepflanzung sind die Vorgaben von Art. 21 der 1_Quartierplanvorschriften zu beachten. Insbesondere dürfen im Sinne des ökologischen Ausgleichs und der Vernetzung für die Bepflan . zung nur einheimische und standortgemässe Pflanzßn verwendet werden. Die Baumstandorte. sind .mit d$r Lage der Werkleitungen zu koordinieren.

8. bie Spielplatzfläche wird durch Anrechnung von _50 % der Fläche · der · Stichstrassen gemäss Art. 12 Abs. 4 der Qüartierplanvorschriften und· den · . Quartierspielplatz im_ Tei"lgebiet A4 aqgegolten. 9. Verfügungen _ d es Stqdtrats sind gebührenpflichtig. Nach Art.· 2 der Verord nung über die Gebühren im ·. städtischen · Verwaltungsverfahren vom 25. · September 1979 beträgt die G�bühr Fr. 20.-- bis Fr. 500.�"". Innerhalb die ses Rahmens sind die Gebühren·. nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand so wie nach der Bedeutung des- Ge·schäfts zu bemessen. Eine Gebühr von Fr. . 300,-� erscheint vorlie_gend -angemessen. 10. Gegen die Verfügung ist· das Rechtsmittel des Rekurses an den Re gierungsrat des Kantons Schaffhausen gegeben (Art. 16 ff. des Gesetzes _ tsschutz in Verwaltungssachen vom 20. September 1971). über den Rech

Gestützt ayf die vorstehenden· Erwägungen "Yird be�chlossen: . 1.

Der Gestaltungsplan für das Teilgebiet B im Quartierplangebiet 'Sch�eizersbild-Pa�tli' wird' genehmigt. . . \

Die Antragstellerin wird verpflichtet, auf die flach geneigten Sa#eldächer zu verzichten und stattdes.sen einhei�lich extensiv begrünte Flachdächer aper . einheitlich hangparallele Pultd�cher vorzusehen. Sofern Pultdächer erstellt werden, sind Materialisierung und Farbgebung der Dächer in Absprache mit dem Hochbauamt in der ersten Baubewilligung festzulegen und finden Anwendur,g für alle �auteri im Teilgebiet B.

Die Antragstellerin wirq für die weitere Proje�tierung· ausdrückJich auf c:tie Quartierplanvoi-schriften verwiesen, in�besondere au.f Art. 21 zur Bepflan zung ·und Umgebungsgestaltung.

Die Kosten des Verfahrens in der Höhe von. Fr. 300.-- werden der Antrag stellerin auferlegt.

Gegen diesen. Beschluss kann innerhalb von 20 Tageh·.nach Mitteilung schriftlich Rekurs beim Regierungsrat des -Kantons Schaffhausen, Rat haus, 8201' Schaffhausen, erhoben werden. Die Rekursschrift muss einen . Antrag und seine Begründung enthalten, und unterzeichnet sein. Der angefochten� Entscheid ist beizulegen o�er genau ?u bezeichnen·.

Mitt�il_ung dµrch .Zustellung des begründete'n Entscheides an: Barner�Oettli AG, Hohlenb.aumstrasse 157, Postfach, 8204 Schaffhau- . sen.(unter Beilage eines genehmigten Plandossiers} Baureferent Planungsbüro (unter Beilage von. zwei genehmigten Plandossiers) Rechtsberaterin Baureferat

Mit freundlichen Grüssen IM NAMEN. DES STADTRATES

Mar el Wenger Stadtpräsident

�.(�c��_J

Christian Schneider Stadtschreiber

Quartierplanvorschriften

STADT

SCHAFFHAUSEN

Quartierplan 'Schweizersbild - Pantli'

Quartierpl·an 'Schweizersbild - Pantli' Änderung 2013 Stand: 13. März 2013 Vom Stadtrat beschlossen am:

A�. fiä.r� lo) 3

Namens des Stadtrates:

Der Stadtschreiber:

Einschreiben an Betroffene vom: 2,0.

t1.ci� lo.).$.

Vom Baudepartement des Kantons Schaffha e genehmigt im Sinne der Verfügung vom: 3 ·. Mill 2013

Dr. R. Dubach

H:\00 ALLGEMEIN\Ol Stmitentwickluna\2 Konzeole-Proiekle\2:l Hoc:h,lro'.,e\A 17 Sc:hweizershilo-

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Stand April 2012

Inhalt A. A. Einleitung

Art. 1

Art. 2

Art. 3

Art. 4 Quartierplangebiet

Planungsziel Inhalt des Quartierplans Lärmschutz

B. Nutzungsvorschriften

Art. 5 Baudichte

c. Bau- und Gestaltungsvorschriften

Art. 6

Art. 7

Art. 8

Art. 9

Art. 10

Art. 11

Art. 12

39 weitere Artikel

Art. 13

Art. 14 Gesamtwirkung

Stellung der Bauten, Baulinien Geschosszahl Gebäudeabstände Dachform Gestaltungspläne Spielplätze Kindergarten Behindertengerechtes Bauen

D. Erschliessung

Art. 15

Art. 16

Art. 17

Art. 18

Art. 19

Art. 20 Vorzeitige Erschliessung

Grundsatz, Strassenhoheit Autoabstellplätze Entwässerung Wasserversorgung Elektrizitätsversorgung, Strassenbeleuchtung

E. Umgebungsplanung

3 4 4 5

6 6

7 7 8 8

8 9 9

10 10

ll ll ll

12 12

Bepflanzung, Grundsätze Bepflanzungsvorschriften

13 15

F. Verschiedene Bestimmungen

Art. 21

Art. 22

Art. 23 Energiekonzept, Grundsatz

Art. 24 Archäologie

A�25 Anme�ung im Grundbuch

Art. 26 Inkrafttreten

Stadt Schaffhausen

16 16 16 16

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Stand April 2012

Gestützt auf Art. 1 7 des Baugesetzes für den Kanton Schaffhausen vom 01. Dezember 1997 {BauG, SR 700.100) und Art. 64 der Bauordnung für die Stadt Schaffhausen vom 10. Mai 2005 {Stand 01. Juni 2010) (BauO, RSS 700.1) erlässt der Stadtrat auf Antrag der Grundeigentümer den folgenden Quartierplan mit besonderen Bestimmungen.

Art. 1 Quartierplangebiet

Einleitung Der Quartierplanperimeter ist begrenzt durch die Schweizersbildstrasse, der Strasse im Schweizersbild, der Stras se nach Büttenhardt, Lohn und Stetten, sowie den Wald im Westen und Osten und umfasst die Grundstücke GB 5776 (Teilfläche), 5777, 10'531, 10'532, 20'456 (Teilfläche), 20'45 8 (Teilfläche), 21076, 21'712-21715, 21'727-21'731, 21'750-

21'760, 21'797-21'799, 21'801-21'814, 21'821-21'828, 21'846, 21'900, 21'953-21'96621'96 8-21'970, 21'97221'983, 21 '9 89-22'001, 22'031 sowie die Strassenparzellen 5779, 20454, 21 '796, 21'800 und 21' 843. Die Gesamtfläche beträgt 101'225 m 2. 2

Der Perimeter umfasst eine Netto-Baufläche von 94'079 m2 (ohne Strassen).

Der Quartierplan wird in 6 Teilgebiete gegliedert: Teilgebiet A: Teilgebiet B: Teilgebiet C: Teilgebiet D: Teilgebiet E: Teilgebiet F:

An der Schweizersbildstrasse, Dachsenbüelstrasse Im Hangbereich östlich der Erschliessungsstrasse "Im Brand" Zwischen der Strasse "Im Schweizersbild" und der Erschliessungsstrasse "Im Brand" Am südlichen Ende der oberen Erschliessungsstrasse Im nördlichen Quartierplangebiet Im westlichen Quartierplangebiet an der Strasse nach Stetten

Die Teilgebiete sind im Ueberbauungs- und Umgebungsplan verbindlich eingezeichnet.

Stadt Schaffhausen

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Art. 2 Planungsziel

Stand April 2012

Der Quartierplan bezweckt die Grundstücke innerhalb des Planungsgebietes: -

zweckmässig und wirtschaftlich für eine städtebaulich gute Gesamtlösung zu erschliessen

entsprechend der Lage und unter Berücksichtigung des erwünschten Siedlungscharakters zweckmässig zu über bauen und haushälterisch zu nutzen

nach ökologischen Grundsätzen nachhaltig zu bepflanzen, zu vernetzen und zu bewirtschaften, und

so zu überbauen, dass gute Voraussetzungen für eine passive Energienutzung geschaffen werden.

2 Die Freiraumgestaltung wird als integrierender Bestandteil der Ueberbauung betrachtet.

Art. 3 Inhalt des

Quartierplans

Der Quartierplan Schweizersbild-Pantli besteht aus:

Rechtsverbindliche Dokumente: -

Quartierplanvorschriften

Erschliessungsplan M 1: 1000 mit Strassen, Wegen, Kanalisationen und Werkleitungen

Ueberbauungs- und Umgebungsplan M 1: 1000 mit - Niveau- und Waldabstandslinien - Nettobauflächen - Bruttogeschossflächen - Freihalteflächen / Grünflächen - Bezeichnung der Teilgebiete

Der Quartierplan wird durch Gestaltungspläne im Sinne von Art. 11 der Quartierplanvorschriften ergänzt

Erläuternde Unterlagen: Planungsbericht nach Art. 47 RPV

Stadt Schaffhausen

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Art. 4 Lärmschutz

Stand April 2012

Das Teilgebiet A gilt in einem 30 m breiten Streifen entlang der Schweizersbildstrasse als erschlossenes Baugebiet. In diesem Bereich muss der Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe II eingehalten werden. Die erforderlichen Nachweise sind zusammen mit dem Gestaltungsplan für das Teilgebiet A zu erbringen. 2 In den übrigen, neu zu erschliessenden Teilgebieten muss der Planungswert der Empfindlichkeitsstufe II eingehalten werden. Dies kann nach Massgabe des Lärmkatasters ohne spezielle Lärmschutzmassnahmen gewährleistet werden.

Stadt Schaffhausen

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Art. 5 Baudichte

Stand April 2012

Nutzungsvorschriften Die gesamthaft max. zulässige Ausnützung beträgt 0.55 und berechnet sich nach Art. 24 der BauO.

2 Aufgrund der im Ueberbauungs- und Umgebungsplan einge zeichneten Teilflächen gelten für die einzelnen Teilgebiete, bei einer Ausnützungsziffer von 0.55, auf das ganze Quartierplan gebiet, folgende Grundwerte:

Teilgebiet mit Teilflächen

anrechenbare Fläche (m2)

Ausnützungsziffer

Bruttogeschossfläche (m2)

1'421

0.56

800

2'869

0.66

1'900

14'358

0.62

8'936

3'143

---

4'808

0.62

2'993

Total A

26'599

0.55

14'629

8'166 (2'196*)

0.45

3'675

l 4'226 (l '366*)

0.61

7'809

7'403

0.55

4'702

l 4'918 (l '608*)

0.55

8'205

8'950

0.65

1'557

---

5'779

Total E

25'425 (l '608*)

0.55

l 3'984

9'242

0.56

5'182

3'016

0.55

1'659

Total F

l 2'258

0.55

6'742

Total QP

94'079 (5'170*)

0.55

51'743

Stadt Schaffhausen

Al.

---

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Stand April 2012

*( Freihaltefläche innerhalb des Teilgebiets)

Zusätzlich ist der Einstellhallenbonus gemäss Art. 24 Abs. 4 BauO anwendbar. 3 In der Teilfläche A4 dürfen keine Bauten mit anrechenbaren Bruttogeschossflächen erstellt werden. 4 Sofern gegenüber der Regelbauweise eine bessere städte bauliche und architektonische Lösung erzielt sowie eine zweckmässige Erschliessung und Ausstattung ausgewiesen wird und keine schutzwürdigen öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen„ kann gemäss Art. 38 Abs. 5. lit. b BauO pro Teilgebiet für die Ausnützung der Quartierplanbonus gewährt werden. 5 Unter Einhaltung der maximal zulässigen Ausnützung im Quartierplangebiet darf für die weiter unterteilten Teilgebiete die Ausnützung transportiert werden, sofern die Ausnützungsüber tragung zu keiner städtebaulich unerwünschten Konzentration der Bausubstanz führt.

C. 1

Art. 6 Gesamtwirkung

Bau- und Gestaltungsvorschriften

Das ganze Quartierplangebiet ist als "Empfindliches Gebiet" eingestuft, siehe dazu Merkblatt für das Bauen in Gebieten mit besonderen städtebaulichen und landschaftlichen Qualitäten.

2 Alle Bauten und Anlagen mitsamt deren Umgebung sind in ihren Proportionen und Einzelheiten so zu gestalten, dass eine städte baulich gute und harmonische Gesamtwirkung erzielt wird. 1

Art. 7 Stellung der Bauten,

Baulinien

Die möglichen Baubereiche werden im Ueberbauungs- und Umgebungsplan mittels Bau- und Waldabstandslinien festgelegt. Sie werden wie folgt dargestellt: neue Baulinien

strich-punkt-strich

(rot)

- Waldabstandslinien

strich-strich-strich

(grün)

strich-punkt-punkt-strich

(orange)

Innenbaulinien

2 Die Stellung der Bauten, bzw. die verbindlich einzuhaltenden Gebäudefluchten werden in den Gestaltungsplänen festgelegt. Sie werden wie folgt dargestellt: -

Gestaltungsbaulinien

Stadt Schaffhausen

gestrichelt

(violett)

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Stand April 2012

In den einzelnen Teilgebieten dürfen die folgenden Geschosszahlen , gemessen gemäss Art. 21 Bauordnung, nicht überschritten werden:

Art. 8 Geschosszahl

Teilfläche

A1 + A2 max. 3

Vollgeschosse plus Attikageschoss

Teilfläche

max. 3

Vollgeschosse plus Attikageschoss

Teilfläche

max. 4

Vollgeschosse plus Attikageschoss

Teilfläche

max. 3

Vollgeschosse plus Attikageschoss

Teilfläche

max. 3

Vollgeschosse plus Attikageschoss

Teilfläche

max. 3

Vollgeschosse plus Attikageschoss

Teilfläche

El + E2

max. 5

Vollgeschosse ohne Attikageschoss

Teilfläche

max. 3

Vollgeschosse plus Attikageschoss

Teilfläche

max. 3

Vollgeschosse plus Attikageschoss

2 Die einzuhaltenden und verbindlichen Gebäudehöhen werden definitiv gebietsweise mit den Gestaltungsplänen festgelegt. Dabei ist dafür zu sorgen, dass die Trockenstandorte innerhalb der Naturschutzgebiete nicht beschattet werden. 3 Im Sinne des Umgebungsschutzes der Schweizersbildfelsen bzw. zur Erhaltung der Dominanz derselben dürfen in einer ersten angrenzenden Bautiefe höchstens 2-geschossige Bauten erstellt werden. Massgebend für die Abgrenzung ist die im Ueber bauungs- und Umgebungsplan definierte Innenbaulinie. Gestützt auf Art. 38 Abs. 2 ,der BauO dürfen die Gebäudeabstän de um höchstens 30 % reduziert werden, sofern die Besonnung der Wohnräume nicht in unzumutbarer Weise eingeschränkt wird. Dies ist mittels Schattendiagramm zusammen mit den Gestal tungsplänen nachzuweisen.

Art. 9 Gebäudeabstände

2 Zwischen den Teilgebieten El und E2 kann der Gebäudeabstand für Hauptgebäude auf 10.00 m und für Nebengebäude auf 5.00 m reduziert, oder es können die Gebäude über die Grenze zusammengebaut werden.

Die Dachform und die Dachneigung der einzelnen Gebäude werden in den Gestaltungsplänen festgelegt, sie sollten jedoch innerhalb der einzelnen Teilflächen gemäss Art. 5 Abs. 2 einheitlich sein.

Art. 10 Dachform

2 Flachdächer von Hauptgebäuden sind extensiv zu begrünen.

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Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Art. 11 Gestaltungspläne

Stand April 2012

Mit den Gestaltungsplänen wird verbindlich festgelegt, wie die einzelnen Teilgebiete im Sinne des Ueberbauungs- und Umge bungsplanes überbaut und genutzt werden dürfen. Sie regeln insbesondere: die Ausnützung des Teilgebietes im Sinne von Art. 5 des Quartierplanes, sowie die allfälligen Ausnützungstransporte gegenüber anderen Teilgebieten, die Stellung der Bauten einschliesslich der An- und Nebenbauten mittels Gestaltungsbaulinien, Gebäudeabstände, die Gebäudetypen, die Gebäudehöhe, bzw. Geschosszahl, die Nutzung der einzelnen Gebäude, die Materialwahl und die Farbgebung der Hochbauten, Dachform Sonnenkollektoren die Lage der Heizzentralen und der Energieträger, Anordnung der Parkierung den Umgebungsplan mit.der Freiraumgliederung, der Lage der Fusswege, der Spielplätze und den Containerstandplätzen, der Materialwahl, sowie mit den detaillierten Bepflanzungs vorschriften, den Standort und die Zugänglichkeit der Wasser-Löschreserve.

2 Der Gestaltungsplan ist im Massstab 1: 500, bzw. 1: 200 auszu arbeiten und nach Bedarf oder auf Verlangen des Hochbauamtes durch ein Modell 1: 500 zu ergänzen.

3 Die einzelnen Gestaltungspläne sind für jedes Teilgebiet im gegenseitigen Einvernehmen der betroffenen Grundeigentümer auszuarbeiten und spätestens zusammen mit dem jeweils ersten Baugesuch einzureichen, vom Stadtrat zu beschliessen YH@ 0-1,H'EA 0·GH,-ße,t,J-0,e130..rement-@€Aetl.1+1,[email protected]:1�l::J-h:tsser.i. --, �-\,,\�S; \... 'tOJv- <

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Art. 12 Spielplätze

Die Spielflächen haben nach Art. 28 Abs. 1 der Bauordnung min destens 15 % der gesamten Bruttogeschossfläche zu betragen. Für die Ausgestaltung sind die Empfehlungen der Stadtgärtnerei zu berücksichtigen. 2

Im Ueberbauungs- und Umgebungsplan ist für die im Quartier plangebiet wohnhafte Bevölkerung ein Quartierspielplatz für Ballspiele und dergleichen als Servitutsfläche ausgeschieden. Die Realisierung und der Unterhalt erfolgt durch die

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kr .

Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Stand April 2012

Grundeigentümer im Quartierplangebiet, welche die Finanzi�rung unter sich regeln. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch einzutragen. 3 Die übrigen Spielflächen werden in den Gestaltungsplänen verbindlich festgelegt. 4 Wohnstrassen können nach Abzug der Parkierungsflächen bis zu 50 % an die erforderliche Spielfläche angerechnet werden.

Art. 13 Kindergarten

1 Die jeweiligen Eigentümer der Teilgebiete A, B und C sind ver pflichtet, bei Bedarf einen Kindergarten mitsamt ausreichenden Aussenflächen in die Gestaltungsplanung einzubeziehen. Die Planung hat in enger Zusammenarbeit mit dem Schul- bzw. Baureferat zu erfolgen. 2 Hinweis: Die Finanzierung des Kindergartens geht nicht zu Lasten der Grundeigentümer.

Art. 14 Behindertengerechtes

Bauen

Die Hauszugänge sowie die öffentlich zugänglichen Freiflächen sind nach den Vorgaben der Norm SN 521 500 'behindertenge rechtes Bauen' zu konzipieren. 2 aufgehoben

D. Erschliessung

Art. 15 Vorzeitige

Erschliessung

Die Erschliessung des Quartierplangebietes mit Strassen, Wegen, Kanalisationen und Werkleitungen erfolgt im Sinne der vorzeiti gen Erschliessung gemäss Art. 67 Abs. 1 der Bauordnung nach den Vorschriften der Stadt und zu Lasten der Grundeigentümer. Die Bauprojekte für die öffentlichen und öffentlich begehbaren Strassen- und Fussweganlagen einschliesslich der Kanalisationen und Werkleitungen bedürfen vor der Bauausführung der Genehmigung durch das städtische Tiefbauamt und die Werke.

2 Gestützt auf Art. 13 Abs. 1 der Beitragsverordnung vom 29. November 19 83 (RSS 725.1) regeln die Grundeigentümer die Finanzierung der Erschliessung und der Bepflanzung unter sich unter Berücksichtigung der zulässigen Nettobaufläche.

3 Die im Erschliessungsplan vorgesehenen Erschliessungen können in Etappen erstellt werden. Den Zeitpunkt für die Erstellung der einzelnen Etappen bestimmen die betroffenen Grundeigentümer.

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Quartierplan 'Schweizersbild-Pantli'

Stand April 2012

4 Die erforderlichen Land-, bzw. Verkehrsflächen für Strassen und Wege werden von den betroffenen Grundeigentümern un entgeltlich zur Verfügung gestellt.

Art. 16 Grundsatz,

Strassenhoheit

1 Das Quartierplangebiet wird von der Schweizersbildstrasse und von der Strasse nach Stetten mit den im Erschliessungsplan ausgewiesenen Strassen und Wegen erschlossen. 2 Die neuen Erschliessungsstrassen mit den Trottoirs sind öffentlich und gehen, soweit sie nicht bereits auf öffentlichem Grund liegen, nach erfolgtem Ausbau ins Eigentum der Stadt über, einschliesslich der im Quartierplan ausgewiesenen Kanalisationen und Werkleitungen. Die bestehenden Strassen und Wege werden aufgehoben. 3 aufgehoben

4 Im

Quartierplan vorgesehene Fusswege sind generell öffentlich oder Servitutswege und öffentlich begehbar. Weg rechte, Unterhalt und Haftung werden mit Dienstbarkeiten geregelt, die im Grundbuch einzutragen sind. Die definitive Lage der Fusswege wird in den Gestaltungsplänen verbindlich festgelegt.

5 Die übrigen Wege und Zufahrten Kanalanschlussleitungen sind private Anlagen.

mitsamt

den

6 aufgehoben 7 aufgehoben

Art. 17 Autoabstellplätze

Pro 6 Wohnungen ist ein Besucherparkplatz oberirdisch, bzw. im Freien anzuordnen und als solchen zu bezeichnen. Die übrigen Besucherparkplätze können unterirdisch angelegt werden, sofern sie frei zugänglich sind. Besucherparkplätze dürfen nicht vermietet oder anderweitig belegt werden. Im Übrigen gilt die Parkplatz verordnung.

Art. 18 Entwässerung

Das Quartierplangebiet wird im Trennsystem entwässert nach Massgabe des Erschliessungsplanes. 2 Das anfallende Meteorwasser sowie allfällig austretendes Quell wasser ist auf privatem Grund über Retetionsteiche und -gräben versickern zu lassen und darf nicht in die Kanalisation eingespiesen werden. Über die Versickerungsmöglichkeiten ist aufgrund von Sondierungen oder im Zuge der Aushubarbeiten vor Baubeginn im Einvernehmen mit dem städtischen Tiefbauamt zu entscheiden. Überschüssiges Wasser ist nach Möglichkeit in den Freudental- oder den Möslibach einzuleiten.

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Stand April 20 1 2

3 Die erforderlichen Durchleitungsrechte auf privatem Grund sind im Grundbuch einzutragen, sofern sie nicht Bestandteil des Erschliessungsplanes und damit des Quartierplanes sind.

Art. 1 9

Wasserversorgung

1 Oberhalb der Terrainkote von 480.0 M.ü.M. sind Druckerhö hungsanlagen zu erstellen. Es ist vorzusehen, dass immer pro Teilgebiet möglichst nur eine zentrale Druckerhöhungsanlage erstellt wird. 2 Für die Erschliessung mit Wasser für den Brandschutz ist ober halb der Terrainkote von 480.0 M.ü.M., auf dem Teilgebiet E l , eine Löschreserve von mindestens 1 50 m3 an immer zugängli cher Stelle mit dem ersten Bauvorhaben für das ganze Einzugsgebiet zu erstellen. Falls die Löschreserve noch anderen Zwecken dient, z.B. Schwimmbad, ist sie mit 2 Kammern zu realisieren, wobei jede Kammer nicht weniger als 50 m3 Inhalt aufweisen darf. Die Kammern dürfen nur für kurze Zeit (z.B. für die Reinigung) entleert werden, wobei dann die zweite Kammer immer voll sein muss. Weiter muss die Feuerwehr orientiert werden.

Art. 20 Elektrizitätsversorgung,

Strassenbeleuchtung

1 Die Erschliessung des Planungsgebietes mit Elektrizität ist aus schliesslich Sache des stromliefernden Werkes (EKS). Das EKS ist rechtzeitig in die Planung für Erschliessungsstrasse und Ü ber bauungen einzubeziehen. 2 Die Versorgungsleitungen des E KS bleiben in dessen Eigentum. Die Erschliessungsbeiträge werden über die festgeleg ten Netzkostenbeiträge der Kundenanlagen abgegolten. 3 Die für die Stromversorgung notwendige(n) Transformatorensta tion(en) ist/sind nach Möglichkeit in die Ü berbauung zu integrie ren, vorzugsweise in den Einfahrtsbereich von Tiefgaragen. Die Zufahrt muss für Lastwagen gewährleistet sein. 4 Die Beleuchtung, inkl. Strassenbeleuchtung, hat nach dem Be leuchtungskonzept der Stadt Schaffhausen zu erfolgen. Vertikale Lichtemissionen von unten nach oben sind nicht zugelassen. Aussenbeleuchtungen sind so zu konzipieren, dass kein Licht nach oben abstrahlt. Die Leuchten sind mit geeigneten Reflekto ren und Bewegungsmeldern auszustatten.

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E. U mgebungsplanung

Art. 2 1

Bepflanzung, Grundsätze

Die Umgebungsgestaltung mit der Bepflanzung wird in den einzelnen Plänen wie folgt geregelt: Planungsebene Quartierplan

Vorschriften und Pläne

- Quartierplanvor-

Gestaltungspläne der einzelnen Teilgebiete

Baugesuch

I nhalt

Gestaltungs- und Benützungsvorschriften für die einzelnen Freiraumkategonen Grundsätze für die U mgebungsgestaltung und die Bepflanzung Hinweise für die unteren Planungsebenen Umgebungsplan Regelung weiterer EinzelheiBepflanzungsvor- ten betreffend schritten - Umgebungsgestaltung (Fusswege, Parkierung, Spielplätze, Containerstandplätze, etc.) - Baum- und Pflanzarten mit Standort, U nterhalt, Finanzierung und dergleichen, soweit erforderlich Bepflanzungsplan Festlegung von Baum- und Pflanzenart und Standort

schriften (Art. 20 und 2 1) Ueberbaungsund Umgebungsplan

2 Der Freiraum gliedert sich in öffentliche Erschliessungsstrassen mit Trottoirs und Fusswegen, private Zufahrten, Parkierungsflächen und Servitutswege, Freihalteflächen als ökologische Ausgleichsfläche, gemeinschaftlich genutzte Freiflächen in Privatbesitz, und private Grünflächen. 3 Dabei gelten folgende Gestaltungs- und Benützungsvorschriften: a. Fuss- und Servitutswege sowie die offenen Parkierungsflä chen sind mit einem unversiegelten, wasserdurchlässigen Belag zu versehen, soweit sie nicht durch die öffentliche Hand maschinell gereinigt werden müssen. b. Die privaten Zufahrten sind als Wohnstrasse zu gestalten

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Stand April 201 2

Die Freihalteflächen umfassen die schutzwürdigen Hecken und Trockenwiesen mitsamt ihrer Umgebung; die Abgren zung ist im Ueberbauungs- und Umgebungsplan verbindlich festgelegt. Innerhalb der Freihalteflächen sind weder Ein pflanzungen, Einfriedungen, Fusswege, Spielflächen noch T errainveränderungen erlaubt. Bei der Umgebungsgestaltung muss darauf geachtet wer den, dass die Trockenwiesen nicht beschattet werden. Pflege und Unterhalt richten sich nach den entsprechenden Schutzbestimmungen der Stadt Schaffhausen. Die erforderli chen Schutzverfügungen werden ausserhalb des Quartier planverfahrens, spätestens jedoch zusammen mit den ent sprechenden Gestaltungsplänen erlassen.

d. Die gemeinschaftlich genutzten Freiflächen in Privatbesitz sind für Spielplätze, Nutzgärten oder ähnliche Gemein schaftseinrichtungen vorgesehen. Die entsprechenden Flä chen werden lage- und grössenmässig in den Gestal tungsplänen ausgewiesen. e. Die privaten Grünflächen sind fest den entsprechenden Wohnungen zugeordnet. Die Bepflanzung mit Standort und Pflanzenart wird mit den Bepflanzungsplänen als Bestandteil der Baugesuchsunterlagen festgelegt. f.

Innerhalb der gemeinschaftlich genutzten Freiflächen sowie der privaten Grünflächen ist als ökologische Ausgleichs massnahme pro 400 m2 überbaubarer Nettobaufläche mindestens ein Hochstämmer wie Spitzahorn, Linde, Feld ahorn, Mehlbeere, Eberesche, Hochstamm-Obstbaum und dergleichen anzupflanzen. Die genauen Standorte und Baumarten sind im Gestal tungsplan festzulegen. Die Erstellung geht zu Lasten des Grundeigentümers.

g. Als Abgrenzung zur Schweizersbildstrasse und zur gewerblich genutzten Teilfläche A1 ist im Sinne einer ökolo gischen Ausgleichsfläche ein Grüngürtel mit integrierten Lärmschutzmassnahmen anzulegen; dieser muss innerhalb der Teilfläche A2 mindestens 3.00 m und innerhalb der Teilfläche A3 mindestens 5.00 m breit sein. Der Grüngürtel darf nicht durch Ein- und Ausfahrten sowie durch Fusswege unterbrochen werden. Erstellung und Unterhalt gehen zu Lasten der Grundeigen tümer der Teilflächen A2 und A3. Die massgebende Ausfüh rungsart wird mitsamt dem Ausmass im Gestaltungsplan festgelegt und bezeichnet.

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4 Im übrigen gelten folgende allgemeinen Grundsätze: a. Die Terraingestaltung hat sich dem natürlichen Verlauf des Geländes unterzuordnen. Terrainveränderungen von mehr als 80 cm sind im Gestaltungsplan zu bezeichnen. b. Für die Bepflanzung des gesamten Quartierplangebietes dürfen im Sinne einer ökologischen Ausgleichsmassnahme nur einheimische und standortgemässe Pflanzen verwendet werden. c.

Für Wiesen- und Rasenflächen sind Mischungen mit einhei mischen und standortgemässen Kräutern zu verwenden.

d. Es ist eine umweltfreundliche Pflege anzustreben. e.

Für die Bepflanzung, Pflege und Unterhalt ist der jeweilige Grundeigentümer, bzw. Baurechtnehmer zuständig.

Freie Stützmauern dürfen nicht höher als 1.00 m sein, Sicht schutzmauern nicht höher als 1.80 m.

g. freistehende Mauern sind nach Möglichkeit zu begrünen, Stütz- und Sitzmauern vorzugsweise als unverfugte Trockenmauern anzulegen. Die Ausführungsdetails werden in den Gestaltungsplänen verbindlich geregelt. h.

Einfriedungen sind möglichst in Form von Grünhecken zu erstellen. Zäune sind mit locker wachsenden Wildgehölzen einzugrünen.

Im Rahmen der Gestaltungspläne soll die Fassadenbegrü nung im Sinne einer ökologischen Ausgleichsmassnahme in die konzeptionellen Ueberlegungen mit einbezogen werden.

5 Die für die Bepflanzung gemäss Ueberbauungs- und Umgebungsplan, bzw. Gestaltungspläne erforderlichen Näher pflanzrechte sind ausserhalb des Quartierplanverfahrens mittels Dienstbarkeitsverträgen zu regeln.

Art. 2 2

Bepflanzungsvorschriften

I n den Gestaltungsplänen sind mit den Bepflanzungsvorschriften die weiteren Einzelheiten betreffend Baum- und Pflanzenarten, Standor te, Unterhalt, Finanzierung und dergleichen zu regeln.

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F. Versch iedene Bestim mungen

Art. 23 Energiekonzept,

Grundsatz

1 aufgehoben 2 Für die Heizung sind in den einzelnen Tei lflächen zentrale Energieerzeugungsanlagen zu erstellen. Die Details werden im Rah men der Gestaltungsplanung festgelegt. 3 Im Sin ne des Energierichtplanes ist für a l l e Teilgebiete der Einsatz von erneuerbarer Energ ie zu prüfen. . Im Vordergrund steht die Verwendung von Holzschnitzeln. Für eine effizientere Energienutzung ist auch d ie Real isierung von Wärmekraftkoppelungs-Anlagen (BHKW} mit Gas in die Prüfung mit einzubeziehen. 4 Für das g a nze Gebiet wird eine solare Warmwasservorwärmung empfohlen.

Art. 24 Archäologie

I n nerhalb des Quartierplangebietes l iegt die archäologi sche Fundstelle Objekt Nr. 5/29 in Form eines Gräberfeldes der älteren Eisenzeit, bzw. von Siedl ungsresten der j üngeren Eisenzeit.

2 Die Erschliessungsarbeiten h aben unter Aufsicht und Ueberwachung der Kantonsarchäologie zu erfolgen. Die jeweiligen Bauphasen (Humusabtrag, Aushub} sind dem Amt rechtzeitig zu melden . Das Gleiche g ilt für Bauten und Anlagen a uf p rivatem Grund.

Art. 25 Anmerkun g im

Grundbuch

Der Quartierplan ist für die Grundstücke, für die er Anwendung findet, im Grundbuch a nmerken zu lassen .

Art. 26 I nkrafttreten

Der Quartierplan tritt mit der Genehmigung d u rch das Baudepartement in Kraft.

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Rechtsgrundlagen

Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht

SHR 700.100 · Baugesetz · Kanton

Verordnung zum Baugesetz

SHR 700.101 · BauV · Kanton

Bundesgesetz über die Raumplanung

SR 700 · Raumplanungsgesetz, RPG · Bund