QP Haartel

Der Gemeinderat Wilchingen hat am 27. Februar 2018 den Quaitierplan «Haartel», umfassend Bauvorschriften, Plan 1: Situation 1:500 Erschliessung / Bebauung, Plan 2: Situation 1.500 Bebauungskonzept, Planungsbericht nach Art. 47 RPV, beschlossen. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 16. März bis 5. April 2018.Es gingen zwei Einsprachen ein, welche mit dem Beschluss des'Gemeinderates vom 12. Juni 2018 behandelt wurden.

Mit Protokollauszug vom 12. Juni 2018 ersucht die Gemeinde Wilchingen um Genehmigung des Quartierplans «Haartel» GB Wilchingen Nr. 262 - 265, 267 - 269 und 306. Die Unterlagen wurden am 23. Juli 2018 beim. Planungs- und Naturschutzamt eingereicht. Gegen den Beschluss des Gemeinderats gingen beim Regierungsrat keine Rekurse’ein. Das Baudepartement hat die Unterlagen in der Folge geprüft und festgestellt, dass mehrere Punkte des eingereichten Quartierplans überarbeitungsbedürftig sind.

Mit Schreiben vom 19. Oktober 2018 wurde der Gemeinde mitgeteilt, dass der Quartierplan in dieser Form nicht genehmigt werden kann. Bemängelt wurde namentlich die mangelnde Auseinandersetzung mit dem ISOS. j

Am 22. Januar 2019 fand eine Besprechung mit Vertretern der Gemeinde statt. Dabei wurden die Anforderungen, die sich aus dem ISOS ergeben, aufgezeigt und Vorschläge zur Weiterbearbeitung gemacht.

Mit Schreiben vom 31. März 2019 ersucht die Gemeinde erneut um Genehmigung des Quartierplans «Haartel» unter Beilage des überarbeiteten Planungsberichts.

1. Quartierpläne bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst.

2. Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan «Haartel» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde der Quartierplan .öffentlich aufgelegt und die Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief benachrichtigt. Die eingegangenen zwei Einsprachen würden vom Gemeinderat behandelt und der Beschluss wurde den Einsprechenden mittgeteilt. Diese haben den Beschluss des Gemeinderates nicht mit Rekurs beim ‚Regierungsrat angefochten: Der Quartierplan «Haartel» kann somit genehmigt werden.

3. Da sich das Gebiet des Quartierplans gemäss kantonalem Richtplan in einem Fledermauskorridor befindet, sind Massnahmen zum Schutz von Fledermäusen zu prüfen. Dies beinhaltet insbesondere die ‚Begrenzung von Lichtemissionen. Die Aussenbeleuchtung ist so zu gestalten, dass dunkle Bereiche bestehen bleiben. Auf dauernde Platz-, Fassaden- und Wegbeleüchtung ist'zu verzichten.

4. Nach heutigem Kenntnisstand befindet sich im Quartierplangebiet keine Archäologische Fundstelle. Es wird darauf hingewiesen, dass in zentralen und randlichen Dorfzonen immer Überraschungsfunde möglich sind.-Es besteht die Verpflichtung allfällige archäologische Funde sofort zu'melden und ihre fachgerechte Ausgrabung zu gestatten.

5. Die ortsbauliche Einpassung sowie der Erhalt der Freiraumqualität, die in Wilchingen von besonders hoher Qualität ist, wurde im ergänzten Planungsbericht aufgenommen 2

und ist verständlich formuliert und visualisiert worden. Die Ergänzung im Planungsbericht (Stand 25. März 2019) setzt die Gestaltungvorschriften in einen bewertbaren Kontext. Damit sind sie nicht mehr frei interpretierbar. Die Qualitätssicherung ist mit dem geforderten Vorprojekt, das dem Gemeinderat zur Stellungnahme eingereicht werden muss und dem Eintrag in. den Vorschriften, dass die Planung der Freiraumgestaltung mit der Baueingabe eingefordert wird, erfüllt. Der Planungsbericht (Stand 25. März 2019) ist als Ergänzung zu den Quartierplanvorschriften für die weitere Projektbearbeitung verbindlich.

6. Gemäss Quartierplanvorschriften Punkt 8.1 ist ein Vorprojekt dem Baureferat rechtzeitig vor der Einreichung des Baugesuchs zur Stellungnahme zuzustellen. Die Qualitätssicherung müsste bereits mit dem Quartierplan geleistet werden. Das erfolgt gemäss Gestaltungsvorschriften nun über das Vorprojekt und damit das Baugesuchverfahren. Da es sich wie oben ausgeführt um eine empfindliche ortsbauliche Situation handelt, ist das Vorprojekt auch dem Planungs- und Naturschutzamt zur Stellungnahme einzureichen. Gemeinde und Planungs- und Naturschutzamt besprechen ihre Stellungnah-

men. Der Gesuchsteller soll eine konsolidierte Stellungnahme Kanton/Gemeinde erhalten.

‚M.

Demgemäss wird verfügt:

1. Der vom Gemeinderat Wilchingen beschlossene Quartierplan «Haartel» umfassend Bauvorschriften, Plan 1: Situation 1:500 Erschliessung / Bebauung, Plan 2: Situation 1.500 Bebauungskonzept, Planungsbericht nach Art. 47 RPV, betreffend die Grundstücke GB Nr. 262 - 265, 267 — 269 und 306, wird genehmigt.

2. Der am 25. März 2019 nachgereichte ergänzte Planungsbericht ist als ergänzende Vorgabe der Bauherrschaft abzugeben.

3. Gemäss Punkt 8.1 der Quartierplanvorschriften muss ein Vorprojekt vor der Baueingabe dem Baureferat zur Stellungnahme vorgelegt werden. Dieses Vorprojekt ist auch

dem Planungs- und Naturschutzamt zur Stellungnahme vorzulegen

4. Mitteilung an:

- Gemeinderat Wilchingen (Einschreiben; die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt)

- Baudepartement ([email protected]) - Rechtsdienst des Baudepartements ([email protected])

- Planungs- und Naturschutzamt, ([email protected]; [email protected]), unter Beilage der genehmigten Akten

- Bauinspektorat (roman.flü[email protected]) - Amt für Geoinformation ([email protected]) - Tiefbau Schaffhausen ([email protected])

- Amt für Denkmalpflege und Archäologie ([email protected])

Schaffhausen, 18. April 2019

-2-

Ingress Gestützt auf Art. 17 ff. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 01. Dezember 1997 (BauG) sowie Art. 70 der Bauordnung der Gemeinde Wilchingen vom 10. September 2013 (BauO) erlässt der Gemeinderat den Quartierplan „Haartel“.

A.

Allgemeine Bestimmungen

1.

Zweck Der Quartierplan bezweckt eine der ortsspezifischen Lage und den Bedürfnissen der Einwohnergemeinde Wilchingen angepasste, sinnvolle, geordnete Bebauung unter Berücksichtigung einer haushälterischen Nutzung des Bodens sowie einer rationellen Erschliessung und Energienutzung. Im Besonderen ist auf die sensible Lage als Übergangsbereich vom Dorfkern (ISOS, nationale Bedeutung) zur Landwirtschaftszone (Landschaft von kantonaler Bedeutung) einzugehen.

2.

Bestandteile Der Quartierplan besteht aus folgenden Teilen: Bauvorschriften mit Lastenbereinigung Plan 1: Situation 1:500 Erschliessung, Bebauung

3.

Geltungsbereich Quartierplan

3.1

Der Quartierplan gilt für das im Plan umgrenzte Gebiet. Davon sind ganz oder teilweise die Parzellen GB Nrn. 262 - 265, 267 - 269 und 306 betroffen.

3.2

Wo in diesen Bauvorschriften keine speziellen Regelungen getroffen werden, gelten diejenigen der jeweils gültigen Bauordnung der Gemeinde Wilchingen.

4.

Baufelder Zur Festlegung spezieller Bestimmungen wird das Quartierplangebiet in die Baufelder A und B unterteilt.

B.

Parzellierung, Etappierung und Erschliessung

5.

Parzellierung und Etappierung

5.1

Grundstücke können weiter parzelliert werden, falls dadurch keine unüberbaubaren Parzellen ohne besondere Zweckbestimmungen entstehen und der Gemeinderat zustimmt.

5.2

Es wird keine Etappierung vorgeschrieben.

6.

Erschliessung Werkleitungserschliessung

6.1

Das Quartierplangebiet ist mit Ausnahme der Fernwärme über die Talackerstrasse und die Haartelstrasse erschlossen. Der Anschluss an die Fernwärme erfolgt von Süden her über die Parzellen GB Nrn. 306 (Haartelstrasse) und 308.

-36.2

Der Anschluss an die Schmutzwasserkanalisation hat in 1. Priorität in die Haartelstrasse zu erfolgen.

6.3

Das unverschmutzte Abwasser wie Dachwasser, Vorplatzwasser sowie Wasser aus Sickerleitungen darf nicht in die Kanalisation abgeleitet werden. Dieses unverschmutzte Abwasser ist unter Einhaltung der VSA- Richtlinie „Versickerung, Retention und Ableitung von Niederschlagswasser in Siedlungsgebieten“ zu versickern. Ist die Versickerung oder Teilversickerung nicht möglich, so ist es, sofern es die Geländeverhältnisse zulassen, in den eingedolten Russgrabenbach einzuleiten. Die Einleitung in die Mischwasserkanalisation ist nur zulässig, wenn die Versickerung oder die Einleitung in den Russgrabenbach im freien Gefälle nicht möglich ist.

6.4

Bestehende, nicht mehr benötigte Leitungen sind auf Kosten der Werke von den übergeordneten Netzen zu trennen und, wo nötig, durch die Grundeigentümer oder auf deren Kosten abzubrechen. Allfällige Anschlüsse im Bereich von aufzuhebenden Leitungen sind an die neue Leitung zwingend anzuschliessen.

Verkehrserschliessung und Parkierung 6.5

Zu- und Wegfahrten über den Geschiebesammler, von der östlich gelegenen Naturstrasse GB Nr. 270 sowie unmittelbar neben dem Brunnen an der Haartelstrasse sind nicht zulässig. Die Naturstrasse dient in erster Linie als Fusswegverbindung und als Notzufahrt bzw. zu Anlieferungszwecken.

6.6

Abstellflächen für den motorisierten Individualverkehr (MIV) sind flächensparend in offenen und oder geschlossenen Einstellhallen oder Garagen anzuordnen. Einzelne Abstellplätze dürfen als offene Parkplätze angeordnet werden. Die Parkierungsflächen sind nach Möglichkeit zusammenzufassen. Für Fahrräder, Kinderwagen und dergleichen sind in genügender Anzahl Abstellflächen bereitzustellen.

6.7

Bei Neu- und Umbau sowie bei Zweckänderung von Gebäuden sind auf privatem Grund folgende Anzahl Autoabstellplätze bereitzustellen (Abweichungen gegenüber der BauO): - Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern 1.5 Abstellplätze pro Wohneinheit - Bei Mehrfamilienhäusern 1.5 Abstellplätze pro Wohnung mit 3 oder mehr Zimmer - Bei Mehrfamilienhäusern 1.0 Abstellplätze pro Wohnung mit weniger als 3 Zimmer

Energieversorgung 6.8

Sämtliche beheizten Bauten innerhalb des Quartierplanperimeters sind an das Fernwärmenetz der Wärmeversorgung der Gemeinde Wilchingen anzuschliessen. Aus folgenden Gründen kann auf einen Anschluss an das Fernwärmenetz verzichtet werden, wenn: a. Kein direkter Anschluss an das vorhandene Netz sinnvoll ist, b. Aus gebäudetechnischen Gründen ein Anschluss nicht möglich ist, c. Aufgrund fehlender Wärmelieferungskapazität nicht angeschlossen werden kann und für die dafür notwendige Erweiterung kein bewilligtes Projekt inkl. Kreditgenehmigung vorliegt. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall.

6.9

Der Eigentümer der Wärmeversorgung liefert den Kunden (Liegenschaftsbesitzer, bezeichnet als Bezüger) Fernwärme in Form von Heizungswasser während der Heizperiode sowie Heizungswasser ganzjährig für die Warmwasseraufbereitung. Die Kunden sind verpflichtet, den Wärmebedarf für die Raumheizung sowie für die Warmwasseraufbereitung beim Erzeuger zu beziehen. Ausgenommen bleiben Bauten nach Minergie-A-Standard sowie Kachelöfen und Cheminéeöfen für Einzelräume.

-4-

C.

Bebauung und Gestaltung

7.

Bebauung Nutzung

7.1

Die Umnutzung von Bauten in ihrem bestehenden Volumen ist zulässig, auch wenn die ordentlichen Grenzabstände nicht eingehalten sind.

Stellung der Bauten 7.2

Die Firstrichtung in Bezug auf den Gebäudegrundriss von Hauptbauten für das Baufeld B ist im Plan 1 festgelegt. Im Baufeld A sind Bauten so zu stellen, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird.

Baubereich 7.3

Die im Plan 1 eingetragenen Baubereiche ersetzen die Grenzabstände für Hauptbauten im Baufeld B. Innerhalb des Baubereichs B1 sind zwei voneinander getrennte Baukörper (Hauptbauten) zu realisieren.

7.4

Innerhalb des Baubereichs für Parkierungsanlagen dürfen Gebäude eine Gesamthöhe von maximal 2.5 m aufweisen.

Massvorschriften 7.5

Innerhalb des Quartierplanperimeters gelten folgende Abweichungen gegenüber der Regelbauweise: Max. Gebäudelänge Max. traufseitige Fassadenhöhe Max. Gesamthöhe

25.0 m 6.5 m 11.0 m

7.6

Im Baubereich B1 ist die maximal zulässige Firsthöhenkote auf 455.50 m, im Baubereich B2 auf 452.50 m definiert.

7.7

Der Gebäudeabstand kann bis auf den massgebenden Brandschutzabstand reduziert werden, sofern die Notzufahrt gewährleistet ist.

7.8

An- und Kleinbauten sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, sofern sie den baugesetzlichen Mindestabstand einhalten und sich gut in die Umgebung einpassen.

7.9

Gegenüber der eingetragenen eingedolten Bachleitung ist beidseitig, gemessen ab Leitungsachse, ein Abstand von mindestens 2.0 m für Bauten und befestigte Anlagen einzuhalten. Unbefestigte Anlagen sowie lose verlegte Verbundsteine dürfen innerhalb der Abstandslinien erstellt werden. Der Zugang zur eingedolten Bachleitung ist jederzeit zu gewährleisten.

Dachformen und Dachaufbauten 7.10

Für Hauptbauten sind nur Satteldächer mit ortsüblicher Neigung gestattet. Diese sind mit Tonziegeln oder anderem Ziegelmaterial, das in Farbe und Struktur dem vorherrschenden ortsüblichen Charakter entspricht, einzudecken. Der First darf höchstens 10 % aus der Mitte versetzt sein.

-57.11

Im Baufeld B sind Dacheinschnitte nicht zulässig. Dachaufbauten sind nur in Form von Schleppgauben und bei einer guten Einpassung zulässig.

Naturgefahren 7.12

Bauten und Anlagen, welche gemäss Gefahrenkarte der Gemeinde Wilchingen in einer Naturgefahrenzone erstellt werden, sind entsprechend der Gefährdung (G1-G4) zu schützen. Die Bestimmungen gemäss Bauordnung der Gemeinde Wilchingen sind anzuwenden.

8.

Gestaltung Gestaltungsvorschriften

8.1

Die Bauten sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine besonders gute architektonische Vorgabe erreicht wird. Dies gilt auch für Materialien sowie die Dach-, Umgebungs- und Terraingestaltung. Das Vorprojekt ist dem Baureferat rechtzeitig vor der Einreichung des Baugesuchs zur Stellungnahme zuzustellen.

8.2

Gebäude und Umgebung haben sich dem natürlichen Terrainverlauf anzupassen. Abgrabungen, Aufschüttungen und dergleichen sind nur zulässig, wenn sie sich organisch ins Gelände einfügen und wenn sie den Bestimmungen des Gewässerschutzgesetzes sowie denjenigen über den Bodenschutz genügen.

8.3

Balkone sind nur dort zulässig, wo sie sich gut ins Gesamtbild einpassen.

8.4

Materialien und Farbgebung von Fassaden und Dach dürfen nicht glänzen (Anlagen zur Gewinnung von Energie oder Solaranlagen sind zulässig). Dem Baureferat sind Muster zur Stellungnahme vorzulegen.

8.5

Für die Bepflanzung sind einheimische Pflanzen zu verwenden. Mit der Baueingabe sind die zu deren Beurteilung notwendigen Planeintragungen einzureichen.

8.6

Bei Mehrfamilienhäusern sind an geeigneter Lage Spiel- oder Erholungsflächen auszuscheiden.

D.

Lastenbereinigung Lastenbereinigung (Quartierplanperimeter)

9.1

Grundlage für die Lastenbereinigung ist der Plan 1 Erschliessung und Bebauung. Aufgrund der generellen Leitungsführungen sind die Dienstbarkeiten zu Gunsten der Gemeinde (Berechtigte) im Grundbuch einzutragen. Sollten sich bei der Ausführung wesentliche Änderungen ergeben, sind diese mit den Grundeigentümern im Voraus zu besprechen und entsprechend der gefundenen Lösung im Grundbuch zu bereinigen. Für allfällige Strassenbeleuchtungskandelaber und die Hydranten werden keine Dienstbarkeiten eingetragen, diese sind von den Grundeigentümern zu dulden.

9.2

Die Organe und Beauftragte der Berechtigten, sind im Rahmen des Rechtes befugt das belastete Grundstück zu betreten und in Anspruch zu nehmen, so insbesondere bei Kontrollen, Reparaturen und dergleichen. Auf dem Grundstück dabei entstehender Schaden ist jeweils zu ersetzen. Bei baulichen Massnahmen ist der Grundeigentümer vor Beginn der Arbeiten zu verständigen. Der Grundeigentümer hat alles zu unterlassen, was Bestand und Benützung der Leitung und der zugehörigen Bestandteile beeinträchtigen könnte.

9.3

Die Grundeigentümer sind berechtigt ihre privaten Anschlussleitungen an die öffentliche Leitung anzuschliessen. Sollten für die Anschlussleitungen Drittgrundstücke beansprucht

-6werden, haben diese das Durchleitungsrecht zu gewähren, dabei ist die Linienführung und die Ausführungsdetails im Voraus zu besprechen und entsprechend der gefundenen Lösung im Grundbuch einzutragen. 9.4

In allen Grundstücken innerhalb des Quartierplanperimeters gemäss Plan 1 wird der Quartierplan im Grundbuch angemerkt.

Auflistung Lastenbereinigung (Quartierplanperimeter) Parzelle

Dienstbarkeit

263

01.12.1969

263

07.01.1983

264

21.06.1977

264

Neu

264

Neu

264 264 265 265 265

Neu Neu 06.12.1968 01.12.1969 Neu

265

Neu

267

Neu

267 267 267

Neu 06.12.1968 01.12.1969

267

21.06.1977

268

21.06.1977

269

21.06.1977

Baurecht für Wasserleitung und Schacht Näherbaurecht Baurecht für Wasserleitung und Meteorwasserkanal Baurecht für Fernwärmeleitung Näherbaurecht bis 3.50 m für Hauptbauten Grenzbaurecht Grenzbaurecht Baurecht für Drainageleitung Quellenrecht Näherbaurecht bis 3.50 m Grenzbaurecht für An- und Kleinbauten Grenzbaurecht für An- und Kleinbauten Grenzbaurecht Baurecht für Drainageleitung Quellenrecht Baurecht für Wasserleitung und Meteorwasserkanal Baurecht für Wasserleitung und Meteorwasserkanal Baurecht für Wasserleitung und Meteorwasserkanal

F.

Schlussbestimmungen

10.

Inkrafttreten

zu Gunsten von

Massnahme

Gemeinde Wilchingen

bleibt bestehen

264

bleibt bestehen

Gemeinde Wilchingen

bleibt bestehen

Gemeinde Wilchingen

Neueintrag

265

Neueintrag

268 269 Gemeinde Wilchingen Gemeinde Wilchingen 264

Neueintrag Neueintrag bleibt bestehen bleibt bestehen Neueintrag

267 265

Neueintrag

268 Gemeinde Wilchingen Gemeinde Wilchingen

Neueintrag Neueintrag bleibt bestehen bleibt bestehen

Gemeinde Wilchingen

bleibt bestehen

Gemeinde Wilchingen

bleibt bestehen

Gemeinde Wilchingen

bleibt bestehen

Der Quartierplan „Haartel“ tritt nach der Genehmigung durch das Baudepartement des Kantons Schaffhausen in Kraft.

+442. 85

ca. 5. 00

ca. +448. 00 ca. +446. 00

+455. 50

ca. +447. 00

+437. 27

+440. 59

c a . 6 . 50

+438. 22

ca. 7. 50

ca. 12. 50

ca. 10. 00

ca. +446. 00

ca. 10. 00

ca. +447. 00

c a . 1 0 . 50

+4 5 2 . 5 0 ca. +450. 00