Bauordnung 1992, Stand 1992

Art. 17 Landschaftsschutzzone LS

1 Die Landschaftsschutzzone LS dient der Erhaltung der Landschaft in ihrer natürlichen Schönheit und Eigenart.

2 Massnahmen, die zur Beeinträchtigung des Landschaftsbildes führen, sind bewilligungspflichtia.

3 Bauten und Anlagen, wenn sie nicht zur Wartung des Gebietes unbedingt notwendig sind, sind untersagt.

1 Naturobjekte sind zu erhalten. Der Gemeinderat entscheidet über allfällige Schutzmassnahmen.

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Art. 19 Aussichtspunkte

1

Aussichtspunkte sind der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, dh. allfällige Fusswegrechte sind ohne Eintrag in das Grundbuche# zu gewähren.

Art. 20 Archäologische Fundstellen

1 Die überlagerte Zone für archäologische Fundstellen AF

bezweckt, erkannte Fundstellen vor ihrer Zerstörung oder Veränderung der wissenschaftlichen Untersuchung zugänglich zu machen.

Innerhalb dieser Zone sind Aushubarbeiten, Geländeveränderungen und Erdbewegungen aller Art bewilligungspflichtia.

Bauvorhaben sind dem kantonalen Amt für Vorgeschichte frühzeitiqa anzuzeigen.

Art. 21 Materialabbau_ MA

1

Die Materialabbaugebiete MA bezeichnen Gebiete, in denen die Gewinnung von Bodenmaterialien und die Auffüllung mit kantonaler Bewilligung zulässig ist.

Bauten und Anlagen sind nur zulässig, wenn sie für die Materialaufbereitung zum Abtransport notwendig sind. Nach beendetem Abbau sind sie zu entfernen.

Materialabbau, Auffüllung und Neugestaltung müssen im Sinne des Natur- und Heimatschutzes, sowie des Umwelt- und Gewässerschutzes erfolgen.

Im weiteren gelten die Bestimmungen der kantonalen Abbaubewilligung.

Werden vorübergehend Fruchtfolgeflächen beansprucht, sind diese, angepasst an das Umgelände, wieder herzustellen.

Art. 22 Materialdeponie MD

1

2

Die Materialdeponiezone bezeichnet Gebiete, in welche auf Grund von Deponiebewilligungen, Materialien deponiert werden können.

Die Flächen sind nach einem vom Kanton bewilligten Rekultivierungsplan wieder herzustellen.

Art. 23 Verkehrsflächen V

1

Die Verkehrsflächen V dienen dem rollenden und ruhenden Verkehr. Es gelten die eidgenössischen und kantonalen Vorschriften. Verkehrsbedingte Bauten und Anlagen sind zulässig.

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III. Veberbauungsordnung

Art. 24 Baulinien- und Quartierplan

1 Der Gemeinderat beschliesst die Aufstellung und Aenderung von Baulinien- und Quartierplänen nach Massgabe des Baugesetzes. Die betroffenen Grundeigentümer sind vor der Beschlussfassung anzuhören.

C. ALLGEMEINE BAUVORSCHRIFTEN

I. Baulanderschliessüng

Art. 25 Erschliessung

1 Die Neuanlage und die Korrektion öffentlicher Verkehrsanlagen gemäss Strassenrichtplan, Kanalisationen gemäss GKP und Werkleitungen werden durch die Gemeinde ausgeführt.

2 Ueber den Zeitpunkt der Ausführungen von Strassen-, Kanalund Leitungsbauten entscheidet der Gemeinderat bzw. die Gemeindeversammlung. Der Gemeinderat sorgt für die Koordination der Ausführungen mit den entsprechneden Arbeiten des EKS, der PTT und anderen zuständigen Organen.

3 Grundeigentümer von rückwertiaen, in zweiter Bautiefe liegenden Grundstücke, für die kein Zugana vom öffentlichen Grund besteht, können vom Nachbar die Einräumung eines Notweges verlangen (Art.694 ZGB). Ebenso sind gemäss Art. 691 2GB, Durchleitungsrechte zu gewähren. Diese Rechte sind zu Lasten des Berechtigten im Grundbuch einzutragen.

4 Für die Kostenteilung ist die Beitrags- und Gebührenverordnung der Gemeinde Opfertshofen massgebend.

5 Zusätzliche Erschliessungskosten ausserhalb der Bauzone,

resp. ab Anschlusspunkt, werden dem Nutzniesser weiterverrechnet.

Art. 26 Vorzeitige Erschliessung

1 Für Grundstücke, welche einer späteren Erschliessungsetappe zugewiesen sind, kann der Gemeinderat auf Kosten der Grundeigentümer, nach den Vorschriften des Gemeinderates, einer vorzeitigen Erschliessung zustimmen.

2 Der Bauherr hat, nebst den Baukosten, auch die Kosten für die Schaffung der erforderlichen Erscshliessungsvoraussetzungen, wie Quartier- und Baulinienplanung, Erwerb von Grund und Rechten usw., zu tragen.

3 In der Regel werden auch vorzeitige Erschliessungen durch die Gemeinde erstellt und dem Grundeigentümer verrechnet. Zur Sicherstellung können Vorauszahlungen verlangt werden. Bei privater Erschliessung liegt die Oberbauleitung immer bei der Gemeinde.

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4 Die gemäss Beitrags- und Gebührenverordnung auf die Gemeinde entfallenden Kostenanteile gehen zu Lasten des vorzeitig erschliessenden Bauherrn. Beiträge anderer betroffener Grundeigentümer können erst dann verrechnet werden, wenn davon Nutzen gezogen, oder min. 75 % des Gebietes überbaut ist.

5 Das Verfahren richtet sich nach der Beitrags- und Gebühren-

verordnung.

Art. 27 Baureife

1 Neubauten dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Ein Grundstück ist baureif wenn: a) Es erschlossen ist; b) es nach Grösse und Form für eine zonengemässe Ueberbauung

geeignet ist und eine allenfalls nötige Baulandumlegung

oder Grenzbereinigung nicht erschwert wird;

c) bei grösseren, zusammenhängenden, unüberbauten Gebieten ein Quartierplan oder Gesamtüberbauungsplan vorliegt;

d) ein allenfalls notwendiger Quartierplan besteht.

II. Stellung der Bauten

Art. 28 Grenzabstand

1 Der nachbarliche Grenzabstand wird durch die Bauordnung bestimmt. Innerhalb von Quartierplänen können andere Grenzabstände in den Quartierplanvorschriften vorgesehen werden, sofern die übergeordneten Mindestmasse eingehalten werden. Für die Grenzabstände gegenüber dem Öffentlichen Grund gelten ausschliesslich die Baulinienpläne und wo keine vorliegen, die Vorschriften des Baugesetzes und der Bauordnung.

2 Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen äusserster Mauerflucht und der Grundstücksgrenze. Wo der kantonale Minimalabstand gilt, wird ab dem äussersten Bauteil, z.B. Vordach, gemessen.

3 Veber die Fassadenflucht vorspringende Vorbauten wie z.B. Balkone und Vortreppen, von weniger als einem Drittel der Fassadenlänge, dürfen bis zu 1.5 m in den jeweils vorgeschriebenen Abstandsbereich hineinragen. Dachvorsprünge dürfen den jeweils vorgeschriebenen Grenzabstand um maximal 1 m unterschreiten.

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Art. 29 An-, Neben- und Tiefbauten

1 Als An- und Nebenbauten gelten eingeschossige Gebäude bzw. Gebäudeteile mit einer Gebäudehöhe von max. 3,5 m und einer Firsthöhe von max. 5,0 m.

2 Sie dürfen höchstens eine Gebäudefläche von 40 m2 einnehmen und keine Wohn-, Schlaf- und gewerblich genutzte Räume enthalten. Sie müssen sich durch ihre besondere Zweckbestinmung vom Hauptgebäude unterscheiden.

3 Tiefbauten sind Bauwerke, die das gewachsene Terrain um nicht mehr als 0,5m überragen. Bei abfallendem Terrain ist die Fassade mit dem tiefsten Terraineinschnitt massgebend, gemessen wird in der Mitte der Fassade.

4 Für An-, Neben- und Tiefbauten gilt ein minimaler Grenzund Gebäudeabstand von 2,5m. Für den Minimalgrenzabstand nach Baugesetz wird der Abstand ab äusserstem Gebäudeteil gemessen.

1 Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Bauten. Er ergibt sich aus der Summe der für die beiden Bauten vorgeschriebenen Grenzabstände. Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der Grenzabstand so zu bemessen, wie wenn eine Grenze dazwischen wäre.

2 Bei Einhaltung des Gebäudeabstandes dürfen die Grenzabstände, im gegenseitigen Einverständnis der Nachbarn und mit Zustimmung des Gemeinderates, ungleich verteilt werden.

3 Steht auf dem Nachbargrundstück eine Baute nach alten Recht näher an der Grenze als zulässig wäre, so muss der Gebäudeabstand gemäss Abs. 1 nicht eingehalten werden, sofern der eigene Grenzabstand eingehalten ist.

4 Das Zusammenbauen an die Grenze ist gestattet, wenn dadurch die maximale Gebäudelänge nicht überschritten wird.

Art. 3l Waldabstand

1 Für den Abstand von Bauten und Anlagen zum Wald gilt das kantonale Recht.

2 Der Abstand von Gebäuden und Anlagen gegenüber Ufergehölzen beträgt 15 m.

Art. 32 Geschosszahl und Gebäudehöhe

1 Die Geschosszahl bezieht sich auf eine durchschnittliche Geschosshöhe von 2.8m. Bei in der Höhe gaestaffelten Bauten wird die Höhe jedes Gebäudeteils für sich gemessen.

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2 Nicht als Vollgeschosse gelten: a) Dachgeschosse mit Kniestockhöhe bis maximal 0.50m Höhe

b) Untergeschosse, die das gewachsene Terrain auf der Seite mit dem tiefsten Geländeanschnitt im Mittel nicht mehr als 1.10m überragen.

3 Als Höhe von Gebäuden gilt der Abstand zwischen dem Dachgesims und dem gewachsenen Terrain. Bei abfallendem Terrain ist die Fassade mit dem tiefsten Terraineinschnitt massgebend gemessen wird in der Mitte der Fassade.

III. Schutz des Orts- und Landschaftsbildes

Art. 33 Gestaltung, Einfügung

1 Alle Bauwerke sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen und in ihren Proportionen und baulichen Einzelheiten so zu gestalten, dass die Einheitlichkeit des Quartiers bzw. des Strassenbildes gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erziehlt wird.

2 Für die Einordnung in das Quartier- und Strassenbild sind hauptsächlich folgende Elemente massgebend:

- Stellung und Form des Gebäudes,

= Gliederung und Gestaltung der Fassaden, Dächer und Dachuntersichten, Materialwahl und Farbgestaltung. Dabei sind Sockelgeschosse, Fensterteilung, Fensterläden, Erker und Balkone von besonderer Bedeutung.

- Eingänge, Ein-und Ausfahrten,

= Umgebungsgestaltung, insbesondere die Begrenzung gegenüber dem Strassenraum und die Bepflanzung.

3 Zur Beurteilung von Bauvorhaben können vom Gemeinderat weitergehende Gestaltungsunterlagen verlangt werden.

Art. 34 Besondere Schutzmassnahmen

1 Der Gemeinderat ist ermächtigt, künstlerisch oder historisch wertvolle Bauten, Bauteile oder Stätten unter Schutz zu stellen.

2 Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des kantonalen Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz. Vor dem Erlass von Schutzverfügungen sind die betroffenen Grundeigentümer anzuhören.

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3 Die Schutzverfügung bewirkt, dass alle Massnahmen am geschützten Objekt bewilligungspflichtig sind und dem Schutzziel nicht widersprechen dürfen.

4 Die Schutzverfügungen des Gemeinderates sind im Grundbuch anzumerken.

Art. 35 Dachformen, Dacheindeckung, Dachaufbauten

1 Der Gemeinderat kann im Interesse eines einheitlichen Ortbildes Vorschriften über die Dachformen und die Eindeckungen erlassen und die Anpassung an bestehende Dachformen und -eindeckungen verlangen.

2 Für Hauptgebäude sind nur Sattel- und Walmdächer gestattet. Diese sind mit dunklen Ziegeln einzudecken. Nebenbauten sowie Oekonomiegebäude, können mit braunen Wellplatten eingedeckt werden, wenn sie sich gut in das Ortsbild einfügen.

3 Pult- und Flachdächer sind für niedere An- und Nebenbauten gestattet.

4 Dachaufbauten sind architektonisch gut zu gestalten und müssen sich in die Dach£fläche harmonisch einfügen. Die Dachaufbauten dürfen in der Gesamtlänge 1/3 der Fassadenlänge nicht überschreiten und nicht zusammenhängen. Sie dürfen höchstens bis im unter die Firstlinie reichen, im rechten Winkel gemessen und müssen mindestens um 1/8 der Fassadenlänge von den Seiten zurückversetzt sein. Sie müssen sich gut in das Orts-, Quartier- und Strassenbild einfügen.

5 Sonnenkollektoren und ähnliche sichtbare technische Vorrichtungen sind so zu gestalten und anzuordnen, dass hinsichtlich Orts- und Lanäschftsbild eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Auf geschützte Einzelobjekte und Landschaftsbilder ist dabei besonders Rücksicht zu nehmen.

Art. 36 Umgebungsgestaltung

1 Die Terraingestaltung hat sich dem natürlichen Geländeverlauf anzupassen. Terrainabsätze und Stützmauern sind zu vermeiden.

2 Im übrigen gelten die Vorschriften des Flur- und Strassengesetzes.

3 Bei Gebäuden und Anlagen mit erheblichem Anfall von Ab£fuhrgut sind auf privatem Grund, in unmittelbarer Nähe des öffentlichen Verkehrsraumes, ausreichende Flächen zum Abstellen des Abfuhrgutes einzurichten und dauernd dafür freizuhalten.

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Art. 37 Terrainveränderungen

i Terrainveränderungen, Abgrabungen und Auffüllungen sind nur zulässig, wenn sie sich gut ins Gelände einfügen.

2 Es gelten die Vorschriften des Flur- und Strassengesetzes.

Art. 38 Lagerplätze

1 Lagerplätze sind nur zu gestatten wenn:

a) hygienische und ruhige Wohnverhältnisse oder eine schützenswerte Umgebung nicht beeinträchtigen,

b) die Verkehrssicherheit oder Grund- und Quellwasservorkommen nicht gefährden.

2 Vorbehalten bleiben die Gesetzgebung über den Gewässerschutz und die Beseitigung von ausgedienten Fahrzeugen und Schrott,

IV. Autoabstell- und Kinderspielplätze und Immissionen

Art. 39 Autoabstellplätze

1 Bei Neu- und Umbauten sind für die Gebäudebenutzer auf privatem Grund Abstellplätze für Motorfahrzeuge bereit zu stellen.

2 Bei Ein- und Zweifamilienhäuser sind je Wohnung zwei Abstellplätze, bei Mehrfamilienhäusern für jede Wohnung 1 1/2 Abstellplätze zu erstellen. Die Zufahrt kann nicht als Abstellplatz bezeichnet werden. Bei anderen Bauten und Anlagen bestimmt der Gemeinderat die Anzahl der erforderlichen Abstellplätze in Anlehnung an die neuste SNV-Norm

3 Die Anordnung von Einfahrten zu Garagen und Abstellplätzen richtet sich nach den Bestimmungen des kantonalen Bauund Strassengesetzes.

4 Oberflächenwasser von privaten Absteilplätzen und Zufahrten darf nicht über öffentlichen Grund geleitet werden.

Art. 40 Kinderspielplätze

1 Beim Neubau von Mehrfamilienhäusern und Gruppensiedlungen sind besonnte Kinderspielplätze in ausreichender Grösse abseits vom Verkehr auf privatem Grund anzulegen.

2 Spielplätze sind unter Berücksichtigung der Richtlinien der Stiftung PRO JUVENTUTE anzulegen und auszustatten, (s.Anhang)

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Art. 41 Lärmschutz

1 Bezüglich Lärmschutz gelten die Bestimmungen der Bundesgesetz-

gebung über den Umweltschutz und der entsprechenden Verordnungen.

Für das ganze Baugebiet gelten folgende Lärmempfindlichkeitsstufen.

Dorfzone D Stufe III

Zone für öffentliche Bauten ÖB Stufe II

D. VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

"I. BAUBEWILLIGUNG

Art. 42 Bewilligungsverfahren und -pflicht

1

Das Baubewilligungsverfahren richtet sich nach den Bestimmunger des Baugesetzes und der Bauordnung.

Der Baubewilligung bedürfen insbesondere:

a) Die im Baugesetz und der Bauordnung aufgezählten Massnahmen

b) Der Abbruch von Bauten

c) Terrainveränderungen wie z.B. Auffüllungen, Abgrabungen Eröffnungen von Kies- und Lehmgruben

d) Errichtung von Stützmauern über 60 cm Höhe Freileitungen und Windmotoren

e) Deponien, Materialaufstapelungen von über 50 m2 Bodenfläche oder 2 m. Höhe

f) Wintergärten, Empfangseinrichtungen für Radio und TV, Sonnenkollektoren und ähnliche nach aussen in Erscheinung tretende Vorrichtungen. .

g) Warenautomaten, Reklameanlagen und Plakatwände auf öffentlichem und privatem Grund

h) Parzellierungen und Ausnützungsübertragungen innerhalb der Bauzone

i) Alle weiteren Vorkehrungen, die das Orts- und Landschaftsbild in irgend einer Weise beeinträchtigen.

Bei Fassadenrenovationen {nur Erneuerung des Verpüutzes und der Farbgestaltung) ist dies vorgängig dem Baureferenten zu melden. Der Gemeinderat ist befugt, eine nicht ins Dorfbild passende Farbgestaltung zu untersagen.

Der Gemeinderat ist berechtigt, für Baugesuche und Baukontrolle besondere Ausführungsbestimmungen zu erlassen und besondere Formulare vorzuschreiben.

Für die Behandlung des Baugesuches ist eine Gebühr zu entrichten. Der Gemeinderat beschliesst deren Höhe, je nach Aufwand von min. Fr. 50.-- bis max. Fr. 2.000.--.

Für den Beizug zusätzlicher Unterlagen oder von Gutachten wird gesondert nach dem Aufwand der Gemeinde Rechnung gestellt.

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7 Genügen die ordentlichen Gebühren nicht, um den Aufwand der Gemeinde zu decken, so wird nachträglich für den Mehraufwand gesondert Rechnung gestellt.

Art. 43 Vorentscheid

1 Vorfragen, an deren Klärung ein erhebliches Interesse besteht, können dem Gemeinderat zum Vorentscheid unterbreitet werden. Ein solcher Vorentscheid bindet den Gemeinderat nur, wenn die Verhältnisse gleichbleiben und nur auf die Dauer eines Jahres und unter Vorbehalt von Einsprachen und Rekursen im ordentlichen Bewilligungsverfahren.

2 Die Bestimmungen über die Baubewilligung gemäss kantonalem Baugesetz finden entsprechend Anwendung. Gegen den Vorentscheid stehen die gleichen Rechtsmittel offen, wie gegen den Entscheid über ein Baugesuch.

II. Aufsicht, Vollzug, Inkrafttreten

Art. 44 Vollzug

l Der Gemeinderat erlässt die zur Ausführung dieser Bauordnung erforderlichen Vorschriften und überwacht den Vollzug.

2 Werden Bauten und Anlagen widerrechtlich begonnen oder fortgesetzt, so hat der Gemeinderat die Einstellung der Arbeiten anzuordnen. Kann der Mangel nicht durch eine nachträgliche Bewilligung behoben werden, so entscheidet der Gemeinderat unter Beachtung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und setzt dem Grundeigentümer oder Bauherr eine angemessene Frist zur Beseitigung oder Anpassung der widerrechtlich erstellten Baute oder Anlage. Nötigenfalls kann er die Arbeiten durch die Gemeinde auf Kosten des Verursachers ausführen lassen. Nicht vorschriftsgemäss durchgeführte Massnahmen sind auf Kosten des P£flichtigen beseitigen zu lassen.

Art. 45 Baukontrolle

1 Dem Baureferenten bzw. Wasserreferenten, sind rechtzeitig zur Kontrolle schriftlich anzuzeigen:

a) Die Errichtung des Schnurgerüstes unter Angabe des Höhenfixpunktes

b) Die Erstellung von Kanalisations- und Wasseranschlüssen an die öffentlichen Leitungen vor dem Eindecken

c) Die Erstellung der Fundamente

d) Die Vollendung des Rohbaues

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e) Der vorgesehene Bezuasternmin.

Art. 46 Strafbestimmungen

1 Vebertretungen dieser Bauordnung oder gestützt auf diese Bauordnung erlassene Bauvorschriften werden gemäss Baugesetz geahndet.

Art. 47 Inkrafttreten

1 Diese Bauordnung tritt nach der Annahme durch die Gemeindeversammlung und nach der Genehmigung durch den Regierungsrat

in Kraft.

2 Sie ersetzt die Bauordnung vom 28. Januar 1964.

Als Ergänzung oder Präzisierung zu verschiedenen, in der Bauordnung festgehaltenen Bestimmumgen. Zu Art.10.3 Dorfzone Ortstypische Bebauung heisst zum Beispiel: - Unregelmässige Anordnung der Bauten zur Strassenachse - hangparallele Firstrichtung der Gebäude - Satteldächer mit Ziegeleindeckung Siehe auch "Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISos) Gemeinde Opfertshofen", herausgegeben vom eidgenössischen Departement des Innern 1986. Zu Art.10.6 Umgebungsgestaltung Dörfliche Verhältnisse heisst zum Beispiel: - Verwendung von einheimischen Sträuchern und Bäumen

- Staudenauswahl, den Pflanzen der ehemaligen Bauerngärten angepasst

- Erhalt der Obstbäume

- Strassenraummöbilierung (Strassenbeleuchtung, Informationskästen, Papierkörbe, ect. dem dörflichen Mass angepasst

- Materialwahl für die Strassen- und Platzfestigung den zugedachten Funktionen angepasst.

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