QP im Dorf

Mit dem vorliegenden Quartierplan für das bereits überbaute Teil­ gebiet der Gemeinde wird im wesentlichen eine qualitative Aufwer­ tung des ehemaligen Dorfzentrums angestrebt. Diesem Zweck dienen vor allem besondere Bauvorschriften, Baulinien und die Anordnung einer zentralen Parkierungsanlage für Motorfahrzeuge. Die Prüfung des Quartierplanes durch die interessierten kantonalen Stellen hat zu folgenden Hinweisen geführt: a) Ziffer 3 der besonderen Bauvorschriften ordnet zur Durchsetzung der Planungsidee Baulinien pro Geschoss an. Die Grundlage zu dieser Anordnung findet sich in Art. 30 Abs. 2 des kantonalen Baugesetzes (BauG). Sie ist damit rechtmässig und im Hinblick auf die Verwirk­ lichung des Planungsgedanken zweckmässig. b) Nach Ziffer 7 der besonderen Bauvorschriften werden Baulandum­ legungen notwendig, um eine sinnvolle Ueberbauung der Restgrund-

- 2 -

stücke zu ermöglichen. Sofern eine gesamthafte Landumlegung im Sinne des Planes Nr. 3 erforderlich wird, ist sie gemäss Art. 16 24 BauG einzuleiten und durchzuführen. Ziffer 8 der besonderen Bau­ vorschriften kann dabei als Hinweis auf Art. 17 Abs. 2 BauG ver­ standen werden. c) In Ziffer 10 der besonderen Bauvorschriften wird darauf hinge­ wiesen, dass die geplanten Ausnützungsziffern über den in der Bau­ ordnung festgelegten Werten liegen. Art. 35 Abs. 2 der Gemeindebau­ ordnung ermächtigt den Gemeinderat, im öffentlichen Interesse, so insbesondere aus Gründen einer guten baulichen Gestaltung des Orts­ kernes, Abweichungen von der vorgeschriebenen Ausnützung zuzulassen. Damit ist die Rechtsgrundlage für die getroffene Anordnung gegeben. d) In Ziffer 11 der besonderen Bauvorschriften wird die Erstellung einer zentralen Autoeinstellhalle gefordert, welche den Bedarf an Pflichtparkplätzen decken soll. Dazu werden Richtwerte für den Parkplatzbedarf angegeben. Da die künftige Nutzung des Quar­ tierplangebietes nicht im Detail feststeht, lässt sich im heutigen Zeitpunkt der Bedarf an Pflichtparkplätzen nicht ermitteln. Damit ist eine Beurteilung, ob die vorgesehenen Parkplätze zahlenmässig ausreichend sein werden, verunmöglicht. Sollten dannzumal die be­ reitgestellten Plätze nicht ausreichend sein, hätten Bauwillige trotzdem den Nachweis ausreichender Abstellplätze, ausserhalb des Quartierplangebietes, zu erbringen. Der Einkauf in die Einstellhalle im Sinne von Ziffer 11 Abs. 3 der besonderen Bauvorschriften erfordert jeweils eine Neuregelung der Eigentumsverhältnisse am Baurecht. Die Zweckmässigkeit der Einund Ausfahrt kann erst aufgrund eines konkreten Projektes beurteilt werden. Diese Hinweise geben nicht Anlass, dem Quartierplan die Genehmi­ gung zu versagen. Der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall ist in­ dessen eingeladen, bei der Anwendung des Planes den angeführten Punkten die erforderliche Beachtung zu schenken.

- 3 -

III. Auf Antrag der Baudirektion wird b e s c h l o s s e n 1. Der vom Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall am 20. Dezember 1983 beschlossene Quartierplan "im Dorf" wird im Sinne der Erwägungen unter Ziffer II genehmigt. 2. Der Quartierplan ist durch den Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall zur Anmerkung im Grundbuch anzumelden (Art. 78 des kantonalen Baugesetzes). 3. Mitteilung an: Gemeinderat 8212 Neuhausen am Rheinfall, unter Beilage eines unterzeichneten Quartierplanes - Baudirektion - Planungsamt, unter Beilage eines unterzeichneten Quartierplanes - Rechtsdienst Baudirektion - Hochbauamt - Amt für Denkmalpflege - Tiefbauamt - Grundbuchamt - Vermessungsamt

DER STAATSSCHREIBER:

·f

�

Quartierplan «Im Dorf» 3. Änderung Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV 29. August 2018

Planungsreferat Neuhausen am Rheinfall | Zentralstrasse 52 | 8212 Neuhausen am Rheinfall

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall | Quartierplan «Im Dorf»

2

Inhalt 1. Ausgangslage ........................................................................... 3 2. Denkmalschutz.......................................................................... 3 3. Weitere Interessen .................................................................... 3 4. Planungsablauf ......................................................................... 4 Fazit .............................................................................................. 4

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall | Quartierplan «Im Dorf»

3

1. Ausgangslage Der Quartierplan «Im Dorf» wurde vom Regierungsrat am 15. Mai 1984 genehmigt und umfasst das Geviert an der Wildenstrasse / Zentralstrasse / Industriestrasse mit den Grundstücken GB Neuhausen am Rheinfall Nrn. 576, 580, 581, 582, 583, 584, 585 sowie 588. Seit der Genehmigung wurde der Quartierplan zweimal einem Änderungsverfahren gemäss des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100) unterzogen. Die 2. Änderung wurde vom Baudepartement am 3. Juli 2015 genehmigt und betraf das Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 584 auf diesem derzeit ein Ersatzneubau realisiert wird. Die Notwendigkeit für eine erneute Änderung des Quartierplans resultiert durch das Bauvorhaben auf dem Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 576. Der Eigentümer strebt eine bauliche Transformation an. Konkret soll das bestehende Wohngebäude (Wildenstrasse 7) durch einen Neubau ersetzt werden (Baulücken schliessender Baukörper). Für eine stadträumliche sinnvolle Lösung sowie ein architektonisch gutes Gebäude und für eine wirtschaftlich vertretbare Volumetrie des Bauprojekts sind Baulinienanpassungen im Quartierplan notwendig (Ziff. 3 Quartierplanvorschriften). Weitere Änderungen des Quartierplans werden nicht vorgenommen.

2. Denkmalschutz Auf dem für die Änderung des Quartierplans betreffenden Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 576 befindet sich zudem die denkmalgeschützte Liegenschaft: «Wohnhaus / Restaurant zum Oberhof / ehemaliges Kino Central». Der Neubau soll mit diesem Gebäude erneut baulich verbunden werden. Im Rahmen der Planung wurde mit der Kantonalen Denkmalpflege der Neubau besprochen und abgestimmt, sodass es zu keiner negativen Wirkung auf das denkmalgeschützte Gebäude kommt. In diesem Zusammenhang wurde festgestellt, dass die Baulinien im rechtsgültigen Quartierplan «Im Dorf» nicht der denkmalgeschützten Baute entsprechen. Aufgrund dessen und weil diese Liegenschaft ebenso auf dem Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 576 liegt, sind die Anpassung der Baulinien entsprechend der denkmalgeschützten Baute als Bereinigung in den Änderungen eingeflossen.

3. Weitere Interessen Mit den Anpassungen der Baulinien werden keine weiteren Interessen berührt. Anderwärtige Quartierplanvorschriften bleiben unberührt. Aus diesem Grund ist eine weiterführende Interessenabwägung nicht notwendig resp. Bestandteil des Baubewilligungsverfahrens.

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall | Quartierplan «Im Dorf»

4

4. Planungsablauf Mitwirkungsverfahren ÖFFENTLICHE AUFLAGE Der Quartierplan ist mit den notwendigen Erläuterungen im Amtsblatt auszuschreiben und während 20 Tagen zur Einsicht öffentlich aufzulegen. Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sind davon mit eingeschriebenem Brief in Kenntnis zu setzen (Art. 14 Abs. 1 BauG). Innerhalb der Auflagefrist können beim Gemeinderat schriftlich Einsprachen erhoben werden (Art. 14 Abs. 2 BauG). ENTSCHEIDE ZU EINSPRACHEN Der Gemeinderat wird sämtliche innert der Auflagefrist eingehende Einsprachen und Anträge prüfen und darüber entscheiden. Der weitere Rechtsweg richtet sich gemäss Art. 14 Abs. 3 BauG nach dem Gesetz über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen vom 20. September 1971 (SHR 172.200). GENEHMIGUNG / INKRAFTTRETEN Der Quartierplan tritt mit der Genehmigung durch das kantonale Baudepartement in Kraft. Sind Rekurse gegen den Quartierplan beim Regierungsrat hängig, entscheidet der Regierungsrat über den Rekurs und die Genehmigung in einem Entscheid (Art. 14 Abs. 4 BauG).

Fazit Mit der Änderung der Baulinien im Rahmen des Quartierplans für das Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 576 wird eine städtebaulich gute Gesamtlösung für den Bau eines neuen Baukörpers herbeigeführt. Die bestehenden Quartierplanvorschriften werden durch die Anpassung nicht tangiert. Ferner findet durch den künftigen Baukörper eine Vermittlung zwischen den Höhen der Wildenstrasse 5 und des denkmalgeschützten Gebäudes an der Wildenstrasse 7 statt.

Kanton Schaffhausen Baudepartement Beckenstube 7 CH-8200 Schaffhausen www.sh.ch

Telefon 052 632 73 67 Fax 052 .632 70 46 [email protected]

Neuhausen am Rheinfall, Quar­ tierplan «im Dorf» (Änderung Bau­ linien auf Parzelle GB Nr. 584); Genehmigung

Schaffhausen, 3. Juli 2015

Verfügung 1. Der Quartierplan der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall «im Dorf» (Regierungsratsbeschluss vom 15. Mai 1984 sowie eine 1. Änderung einer Baulinie, Verfügung vom 29. Oktober 2010) umfasst das Gebiet zwischen Zentralstrasse, Wildenstrasse und Industriestrasse und beinhaltet unter anderem auch Baulinien. Das Gebäude VS Nr. 546 auf der Parzelle GB Nr. 584 an der Zentralstrasse ist ein Abbruchobjekt. Um diese nach dem Abbruch entstehende Baulücke si_nn­ voH überbauen zu können, müssen die auf dieser Parzelle vorhandenen Baulinien (Erdge­ schoss bis 4. Obergeschoss) angepasst werden. Aus diesem Grund hat der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall am 3. März 2015 die 2. Ände­ rung des Quartierplanes «im Dorf», umfassend die Änderung der -bestehenden Baulinien auf der Parzelle GB Nr. 584 beschlossen. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 6. März bis 26. März 2015. Die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief vom 5. März 2015 benachrichtigt. Es sind keirie Einsprachen eingegangen. Mit Schreiben vom 10. April 2015 ersucht der Gemeinderat Neuh�usen am Rheinfall um Ge­ nehmigung der 2. Änderung des Quartierplanes «im Dorf».

11. 1.

Baulinienpläne und deren Änderungen bedürfen gemäss Art. 14 .Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Bauge­ setz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Ge­ nehmigungsverfahren prüft das Baudeparteinent die Planung auf Recht- und Zweck­ mässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kan­ tonalen Amtsstellen befasst.

2.

Die Prüfung hat ergeben, dass die 2. Änderur:,g des Quartierplanes «im Dorf» (Ände- · rung der bestehenden Baulinien auf Parzelle GB Nr. 584) rechtmässig zustande ge­ kommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde die Änderung öffent­ lich aufgelegt und die Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief benach­ richtigt. Im Genehmigungsverfahren wurden keine Einwände gegen die 2. Änderung des Quartierplanes vorgebracht. Die nachgesuchte Genehmigung kann somit erteilt werden.

111. Demgemäss wird v e r f ü g t: 1.

Die vom Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall am 3. März 2015 beschlossene 2. Än­ derung des Quartierplanes «im Dorf», umfassend die Änderung der bestehenden Bau­ linien (Erdgeschoss bis 4. Obergeschoss) auf Parzelle GB Nr. 584, wird genehmigt.

2.

Gleichzeitig werden · die bestehenden Baulinien auf der Parzelle GB Nr. 584 (Erdge­ schoss bis 3. Ob�rgeschoss, Regierungsratsbeschluss vom 15. Mai 1984) und die ge­ . änderte Baulinie (Erdgeschoss, Verfügung vom 29. Oktober 2010), aufgehoben

3.

Mitteilung an: . - Gemeinderat, 8212 Neuhausen am Rheinfall (die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement - Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten)

2

- Grundbuchamt - StWSN, Mühlenstrasse 19, 8200 Schaffhausen EKS AG, Rheinstrasse 37, 8200 Schaffhausen - Rechtsdienst des Baudepartements - Amt für Geoinformation - Bauinspektorat - Amt für Grundstückschätzung

Dr. Reto Dubach, Regierungsrat

Situationspläne Quartierplan «im Dorf»; Änderung Baulinien auf GB Nr. 584 (4-fach)

3

Baubegrenzung

4.

Gebäudehöhe

5.

Dachformen

6.

Gestaltungsvorschriften

7.

Baulandumlegung

8.

Grundstücksflächen

9.

Bestehende Bauten

10.

Ausnützungsziffer

Gestützt auf Art. 14 des kantonalen Baugesetzes vom 9.11.1964 und auf Art. 55 der Bauordnung der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall erlässt der Gemeinderat von Neuhausen am Rheinfall für das Quartierplangebiet «im Dorf» besondere Bau-vorschriften.

Diese besonderen Bauvorschriften gelten für das von Wilden-, Industrie- und Zentralstrasse umschlossene Areal (Plan Nr. 1).

Gemäss den Art. 30 und 31 des kantonalen Baugesetzes werden die Gebäudevolumen durch Baulinien bestimmt. Zur Durchsetzung der Planungsidee (städtebauliches Konzept / zentraler verkehrsfreier Platz) werden bei Neubauten umfassende Baulinien pro Geschoss festgelegt. Die Bauten müssen an diese Baulinien gestellt werden. Die Altbauten sind, wo nichts anderes vermerkt ist, im bisherigen Ausmass festgelegt. Sie dürfen jedoch um- oder neugebaut werden (Plan Nr. 2a – 2e).

Die Gebäudehöhe (Traufe oder Sims) ergibt sich aus der Summe der Geschosse. Die max. Erdgeschosshöhe beträgt 4.00 m, die Obergeschosshöhe max. 3.50 m.

Die Dachformen sind verbindlich: Nördliche neue Häuserzeile = Flachdächer, südöstliche und südwestliche bestehende Häuserzeile = Giebeldächer. Das Modell gilt als Gestaltungsrichtlinie.

Auf weitere Gestaltungsvorschriften (Material usw.) wird verzichtet.

Um eine sinnvolle Überbauung der Restgrundstücke im Planungsgebiet zu ermöglichen, werden Baulandumlegungen notwendig. Die rechtlichen Grundlagen für diese Baulandumlegungen bilden die Art. 16 – 24 des kantonalen Baugesetzes.

Die neue Grundstücksfläche entspricht in allen Fällen der bestehenden Fläche. (Plan 3)

Die Hauptgebäude werden von der Landumlegung nicht betroffen. Für einige Nebenbauten müssen bis zur Realisierung der Planungsvorstellung privatrechtliche Übergangslösungen getroffen werden.

Das Bauvolumen wird durch die Gebäudeform fixiert. Die Ausnützungsziffern liegen in allen Grundstücken über den in der Bauordnung festgelegten zonenmässigen Limiten.

Neuhauser Rechtsbuch 2019

1

700.102.04

Quartierplan «Im Dorf»

11.

Parkplätze

1Eine Autoeinstellhalle mit Zu- und Wegfahrt von der Wildenstrasse deckt den Bedarf an

Pflichtparkplätzen. Die Einstellhalle wird durch die Gemeinde erstellt. Die Grundeigentümer gewähren der Gemeinde ein entsprechendes Baurecht. 2Bei Neubauten oder Umbauten im Quartierplangebiet verpflichten sich die Grundeigen-

tümer zum Einkauf in das bestehende Parkhaus nach folgenden Ansätzen: -

pro 25 m2 Gewerbefläche 0.4 Plätze

-

pro 100 m2 Wohnfläche 1 Platz oder 1 Platz pro Wohnung

(Kommastellen bis 0.79 werden abgerundet, ab 0.80 aufgerundet). 3Mit

diesem Einkauf wird ein Miteigentum an der Einstellhalle erworben, das subjektiv dinglich mit den Grundstücken der einzelnen Grundeigentümer verbunden wird. (Plan 4)

12.

Fussgänger

1Der zentrale Platz, als Mitte eines dichten Netzes von Fussgänger-Verbindungen, wird

verkehrsfrei. Die Grundeigentümer gewähren die notwendigen Durchgangsrechte. Sie werden grundbuchlich separat geregelt. (Plan Nr. 5)

2Der Unterhalt der öffentlichen Fussgängerzone obliegt der Gemeinde. Sie muss nach den

Weisungen der Bauverwaltung ausgebaut werden.

13.

Bepflanzung

14.

Inkrafttreten

Die Bepflanzung soll den Charakter der Gesamtanlage unterstützen. An ausgewiesenen Stellen (Plan Nr. 6) sind hochstämmige Bäume (Rosskastanien etc.) vorgesehen. Auf eine weitere Begrünung der Parkfläche (Pflanzkübel usw.) wird verzichtet.

Der Quartierplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2

2. Änderung vom 3. März 20153 Ingress Gestützt auf Art. 17 f. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100) und Art. 61 ff. der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September 1988 (BauO; NRB 700.100) ändert der Gemeinderat folgenden Quartierplan.

3. Änderung vom 11. September 20184 Ingress Gestützt auf Art. 17 f. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100) und Art. 61 ff. der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September 1988 (BauO; NRB 700.100) ändert der Gemeinderat folgenden Quartierplan. 1Beschluss des Gemeinderats vom 29. März 1983

2Vom Regierungsrat des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Erwägung II mit

Beschluss vom 15. Mai 1984:

"ll. Die Prüfung des Quartierplans durch die interessierten kantonalen Stellen hat zu folgenden Hinweisen geführt: 2

Neuhauser Rechtsbuch 2019

Quartierplan «Im Dorf»

700.102.04

a) Ziffer 3 der besonderen Bauvorschriften ordnet zur Durchsetzung der Planungsidee Baulinien pro Geschoss an. Die Grundlage zu dieser Anordnung findet sich in Art. 30 Abs. 2 des kantonalen Baugesetzes (BauG). Sie ist damit rechtmässig und im Hinblick auf die Verwirklichung des Planungsgedanken zweckmässig. b) Nach Ziffer 7 der besonderen Bauvorschriften werden Baulandumlegungen notwendig, um eine sinnvolle Überbauung der Restgrundlegungen notwendig, um eine sinnvolle Überbauung der Restgrundstücke zu ermöglichen. Sofern eine gesamthafte Landumlegung im Sinnde des Planes Nr. 3 erforderlich wird, ist sie gemäss Art. 16 - 24 BauG einzuleiten und durchzuführen. Ziffer 8 der besonderen Bauvorschriften kann dabei als Hinweis auf Art. 17 Abs. 2 BauG verstanden werden. c) In Ziffer 10 der besonderen Bauvorschriften wird darauf hingewiesen, dass die geplanten Ausnützungsziffern über den in der Bauordnung festgelegten Werten liegen. Art. 35 Abs. 2 der Gemeindebauordnung ermächtigt den Gemeinderat, im öffentlichen Interesse, so insbesondere aus Gründen einer guten baulichen Gestaltung des Ortskernes, Abweichungen von der vorgeschriebenen Ausnützung zuzulassen. Damit ist die Rechtsgrundlage für die getroffene Anordnung gegeben. d) In Ziffer 11 der besonderen Bauvorschriften wird die Erstellung einer zentralen Autoeinstellhalle gefordert, welche den Bedarf an Pflichtparkplätzen decken soll. Dazu werden Richtwerte für den Parkplatzbedarf angegen. Da die künftige Nutzung des Quartierplangebietes nicht im Detail feststeht, lässt sich im heutigen Zeitpunkt der Bedarf an Pflichtparkplätzen nicht ermitteln. Damit ist eine Beurteilung, ob die vorgesehenen Parkplätze zahlenmässig ausreichend sein werdem, verunmöglicht. Sollten dannzumal die bereitgestellten Plätze nicht ausreichend sein, hätten Bauwillige trotzdem den Nachweis ausreichender Abstellplätze, ausserhalb des Quartierplangebietes, zu erbringen. Der Einkauf in die Einstellhalle im Sinne von Ziffer 11 Abs. 3 der besonderen Bauvorschriften erfordert jeweils eine Neuregelung der Eigentumsverhältnisse am Baurecht. Die Zweckmässigkeit der Ein- und Ausfahrt kann erst aufgrund eines konkreten Projektes beurteilt werden. Diese Hinweise geben nicht Anlass, dem Quartierplan die Genehmigung zu versagen. Der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall ist indessen eingeladen, bei der Anwendung des Planes den angeführten Punkten die erforderliche Beachtung zu schenken." 3Gemäss Beschluss des Gemeinderats vom 3. März 2015, In-Kraft-Setzung per 3. Juli

2015 (Die Änderung betrifft nur die Pläne und hebt die 1. Änderung vom 25. August 2010, genehmigt vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen mit Verfügung vom 25. August 2010, auf.); genehmigt vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen mit Verfügung vom 3. Juli 2015 4Gemäss Beschluss des Gemeinderats vom 11. September 2018, In-Kraft-Setzung per 27. Mai 2019; genehmigt vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen mit Verfügung vom 27. Mai 2019

Neuhauser Rechtsbuch 2019

3

·35· 20,80 �5. 5. 8'+ Heft.· GEMEINDE NEUHAUSEN

AM

RHEINFALL

QUARTIERPLAN

"IM

DORF"

fai au( Gf' /)v, Vr'f vvUV Yu-r0,1uu.-1 J)()UA, -?, yJr' '49� 1-rRj-< ö &e.l.--1, / CU(

H.P. OECHS LI ARCHITEKTU RBÜRO AG S CHAF F HAUSEN/ NEUHAUSEN BAUVERWALTUNG NEUHAUSEN AM RHEINFALL

2

Der vorliegende Quartierplan erfasst einen zentralen Teil der Kernzone von Neuhausen am Rheinfall. Die fein­

gliedrigen Besitzverhältnisse im ehemaligen Dorfkern sind wahrscheinlich Ursache dafür, dass dieses Kernge­

biet dem "vertikalen Erneuerungsdrang" der jüngsten Vergangenheit Widerstand leistete. Auf Grund des baulichen Zustandes und der wirtschaftlichen Unternutzung der Liegenschaften wird jedoch in nächster. Zukunft mit Bauge­

suchen zur Erneuerung zu rechnen sein.

Es bestehen kaum Zweifel darüber, dass das Planungsgebiet einen wichtigen städtebaulichen Teil darstellt,

dessen Bedeutung über die privaten Interessen hinaus die Mitsprache der Gemeinde erfordert. Im Juli 1981

genehmigte der Einwohnerrat von Neuhausen am Rheinfall einen Kredit zur Vorbereitung eines Ideenwettbewerbs

zur Erlangung von Entwürfen über eine zeitlich gestaffelte. Ueberbauung des Planungsgebietes. Am 24. Juni 1982 entschied sich das Preisgericht für das Projekt "Mitte" von Herrn H.P. Oechsli, Architekt BSA/SWB, Schaff­ hausen. Dieses Projekt diente als Grundlage für diesen Quartierplan.

Er soll die Ueberbauung des ehemaligen Dorfzentrums so regeln, dass es durch eine qualitative Mehrung

städtebaulicher Substanz nicht nur eine Aufwertung, sondern auch seine Bedeutung als Mitte zurückerhält.

Dabei ·sind die Eigentumsverhältnisse soweit berücksichtigt, dass ein Realisierungszwang für die einzelnen

Grundeigentümer vermieden wird.

Mit der schrittweisen Realisierung dieses Quartierplans erhält Neuhausen am Rheinfall die Chance, zusammen

mit dem "Platz für alli" eine zusammenhängende, attraktive und städtebaulich interessante Innenzone und

damit wieder ein eigenes, unverwechselbares �esicht zu erhalten!

Der Baureferent

VORWORT

3

l. Rechtsgrundlagen

Gestützt auf Art. 14 des kantonalen Baugesetzes vom 9.11.1964 und auf Art. 55 der Bauordnung der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall erlässt der Gemeinderat von Neuhausen am Rheinfall für das Quartierplangebiet "im Dorf" besondere Bauvorschriften. 2.

Geltungsbereich

Diese besonderen Bauvorschriften gelten für das von Wilden-, Industrie­ und Zentralstrasse umschlossene Areal (Plan Nr. l}. 3.

Baubegrenzung

Gemäss den Art. 30 und 31 des kantonalen Baugesetzes werden die Gebäudevolumen durch Baulinien bestimmt. Zur Durchsetzung der Planungs­ idee (städtebauliches I<onzept / z'entraler verkehrsfreier Platz) werden bei Neubauten umfassende Baulinien pro Geschoss festgelegt. Die Bauten müssen an diese Baulinien gestellt werden. Die Altbauten sind, wo nichts anderes vermerkt ist, im bisherigen Ausmass festgelegt. Sie dürfen jedoch um- oder neugebaut werden. (Plan Nr. 2a - 2e)

VORSCHRIFTEN

4.

Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe (Traufe oder Sims) ergibt sich aus der Summe der Geschosse. Die max. Erdgeschosshöhe beträgt 4.00 m, die Obergeschoss­ höhe max. 3.50 m. 5.

Dachformen

Die Dachformen sind verbindlich: Nördliche neue Häuserzeile

Flach­

dächer, südöstliche und südwestliche bestehende Häuserzeile

Giebel-

dächer. Das Modell gilt als Gestaltungsrichtlinie. 6.

Gestaltungsvorschriften

Auf weitere Gestaltungsvorschriften {Material usw.) wird verzichtet.

VORSCHRIFTEN

5

1100

Sl.00

5.00

15.00

8.00

�.00

12.50

UNTERGESCHOSS RAMPENANLAGE DER AUTOEINSTELLHALLE �_x._

--

XI. !i>

13.75 12.50

.10 10.00

1.90 10.60

-- - --- --

584

585

586

"'

0

� �

"' "'

0

....

0

PLAN NR. 2a

1: 500 BAULINIEN

ERDGESCHOSS

6

5100

ll.50 5.00

12.50

5.00

3.00

32.50 ------------

3.00

5. 00

27. 50 17.50

tl.50

/

r---__.,_..,_________ "l l

I

576

? 584

12.50 1.25

r-·-------------

1.90

ICI

l'i

1 1

585

� c,I

�

s:

ig

,-.:

ai

/

PLAN NR 2b

1: 500 BAU LINIEN 1 . OBERGESCHOSS

7

58.00 22.50

32.50

l.00 15.00

l,3.00

16. 90

3.11

12.50 1.25

12.50

576

584

585

\90

�

586

!!l �

111 -�

sai

PLAN NR. 2c

1: 500

BAULINIEN

2.0BERGESCHOSS

8

58.00

J.OC

22.50 15.CD

32.50 16.90

100

3.10

1150

1.25

12.50

584

585

1.90

� ,-:

�- � �

586

111

s

/

MÖGLICHE

AUFSTOCKUNG

MÖGLICHE

AUFSTOCKUNG PLAN NR 2d

1 : 500 BAULINIEN

3.0BERGESCHOSS

9

PLAN NR. 2e

1: 500

BAU LINIEN

4.0BERGESCHOSS

1o

7. Baulandumlegung

Um eine sinnvolle Ueberbauung der Restgrundstücke im Planungsgebiet zu ermöglichen, werden Baulandumlegungen notwendig. Die rechtlichen

Grundlagen für diese Baulandumlegungen bilden die Art. 16 - 24 des kantonalen Baugesetzes. 8.

Grundstücksflächen

Die neue Grundstücksfläche entspricht in allen Fällen der beste­ henden Fläche. (Plan 3) 9.

Bestehende Bauten

Die Hauptgebäude werden von der Landumlegung nicht betroffen. Für einige Nebenbauten müssen bis zur Realisierung der Planungsvorstellung privatrechtliche Uebergangslösungen getroffen werden. 10.

Ausnützungsziffer r1 r

Das Bauvolumen wird durch die Gebäudeform fixiert. Die Ausnützungs­

ziffern liegen in allen Grundstücken über den in der Bauordnung festgelegten zonenmässigen Limiten.

VORSCHRIFTEN

DATEN: 584

585

586

TOTAL

135 135

808 888

428 428

1109 1109

4040 41 20

134

-

102 102

106 476

201 221

524 490

1993 1720

234 439

134 276

204 204

582 533

4 22 4 05

1 014 1189

3713 3 956

556

673

410

408

1115

8 27

2 203

7669

1.96 1.64

2.00 1.65

2.00 1.67

3.02 2.64

1.25 1.18

1.93 1. 70

1.99 1. 75

GRUNDSTÜCK -NR.

576

580

581

58 2

583

GRUNDSTÜCKFLÄCHEN: BESTEHEND NEU

736 736

283 283

336 3 36

205 205

BRUTTONUTZFLÄCHEN: GEWERBEFLÄCHEN EG GEWERBEFLÄCHEN OG

500 3 22

192 109

234

-

GEWERBEFLÄCHEN TOTAL WOHNFLÄCHEN

8 22 655

301 255

WOHN-U. GEWERBEFL. TOTAL

147 7·

AZ NEU (100o/o EG) AZ. NEU ( 50% EG )

2.01 1.67

577

579 588 STRASSE

347 216 3 29

NÖRCl...CRJ�STCcKFL. 584 SÜDL.GRUNDSTÜCKFL. 584 A..ATZ - GRUNDSTÜCK 584 TOTAL GRUNDSTÜCKFL. 584

892

BRUTTONUTZFLÄCHE 584: NÖRDL. GEBÄUDE SÜ DL. GEBÄUDE

693 422

AZ NÖRDL. GEBÄUDE 584 AZ SÜDL. GEBÄUDE 584

200 1.95

GRUNDSTÜCK 583 ERWERB TEILGRUt-OSTÜO< 584

135

PARZ. 583 + TEl.GRlIDST. 584 AZ N. EFm. TEILGRUNDST. 584

203 2 .00

68

590 \' 588'

).

\ 579 "' ,,,,,. -' " , ,' \

\

)<'

,,,..,.

,,

\

,.....,.....,.,

\

\

\

\

__,

''

\1

'1

1

\

\ \

'

\586 .' \'' \

\

\

\

PLATZGRUNO�.Üa<

\

584 \ '

\

\\

\

\ \ \

,'\

1396 1423

LANDUMLEGUNG

ALS MASSGRUNDLAGE DIENEN DER EG-BAULINIEN­ PLAN UND DIE DATEN

_,

\

/

.'

' •

·.

\

\

1 ' 1 1

' 1 ' •

.. ' -----'t-' -- .\ 58? \ 1

'

\ \ __ r----- \\

______ ----------, .. ,' \

/ /

',,,

/

'

,>

'

12

11.

Eine Autoeinstellhalle mit Zu- und Wegfahrt von der Wildenstrasse

Parkplätze.

deckt den Bedarf an Pflichtparkplätzen. Die Einstellhalle wird durch die Gemeinde erstellt. Die Grundeigentilmer gewähren der Gemeinde ein entsprechendes Baurecht. Bei Neubauten oder Umbauten im Quartierplangebiet verpflichten sich die Grundeigentilmer zum Einkauf in das bestehende Parkhaus nach 1

1

11 '

,,

folgenden Ansätzen - pro

25 m2 Gewerbefläche

- pro 100 m2 Wohnfläche

0.4 Plätze l

Platz oder l Platz pro Wohnung

(Kommastellen bis 0.79 werden abgerundet, ab 0.80 aufgerundet).

,

,,

1

Mit die�em Einkauf wird ein Miteigentum an der Einstellhalle erworben, das subjektiv dinglich mit den Grundstilcken der einzelnen Grundeigen­ tilmer verbunden wird.

(Plan Nr. 4) 12.

Fussgänger

Der zentrale Platz, als Mitte eines dichten Netzes von Fussgänger­ Verbindungen, wird verkehrsfrei. Die Grundeigentilmer gewähren die notwendigen Durchgangsrechte. Sie werden grundbuchlich separat ge­ regelt. (Plan Nr. 5) Der Unterhalt der öffentlichen Fussgängerzone obliegt der Gemeinde. Sie muss nach den Weisungen der Bauverwaltung ausgebaut werden.

VORSCHRIFTEN

14

ZUM OBERDORF

WILDEN

STRASSE

ZUFAHRT AUTOHALLE

p

AUSFAHRT AUTO H ALLE RAMPE

PLANNR. 5

1: 500

VERKEHR

15

13.

Bepflanzung

Di� Bepflanzung soll den Charakter der Gesamtanlage unterstützen.

An ausgewiesenen Stellen (Plan Nr. 6) sind hochstämmige Bäume

(Rosskastanien etc.) vorgesehen. Auf eine weitere Begrünung der

Parkfläche (Pflanzkübel usw.) wird verzichtet. 14. Inkrafttreten

Der Quartierplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungs­ rat in Kraft.

VORSCHRIFTEN

16 BAUMGRUPPE GEGEN KIRCHPLATZ ÜBER AUTOHALLE

BAUMGRUPPE VOR REBSTOCK ÜBER AUTOHALLE

BAUMGRUPPE GARTENRESTAURANT RITIER ÜBER AUTOHALLE

BAUM HOF CENTRAL

1 1 1

1 1

'--, 1

1

1 1 1

__________ J

r····················· i BRUNNEN ! ANLAGE l .. ,................. .

r-.J 1 1

&--------1

,--------\

\ \ \

\ 1 1

PLATZ

PLAN NR. 6

.1: 500 BEGRUNUNG

1T

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall Der Gemeinderat

Der Präsident:

a,.·�, 2 0. Dez. 1983

Genehmigt am

Kanton Schaffhausen Der Regierungsrat

Genehmigt am

:

Der Staatsschreiber:

1 5. Mai 1984

GENEHMIGUNG

GEMEINDE

NEUHAUSEN

�

;;.;,���;��

GEMEINDE NEUHAUSEN AM RHEINFALL QUARTIERPLAN )M DORF" 2. Änderung Situationspläne 1:500 Vom Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall beschlossen am 3. März 2015 Namens des Gemeinderates Der Präsident:

Die Schreiberin:

Öffentliche Auflage vom 6. bis 26. März 2015 Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen . genehmigt im Sinne der Verfügung vom - 3. JULI 2015

Ingress Gestützt auf Art. 17 f des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100} und Art. 61 ff. der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September 1988 (BauO; NRB 700.100} ändert der Gemeinderat folgenden Quartierplan:

�---:- --- -

�

�

-�-

,,

,.

____________________-:_-;

---------- . �o,C _ W/ld,rutr•s$,

--\

PLAN NR. 1

1: 500 - PLANUNGSGEBI ET Planungsgebiet Quartierplan „Im Dorf" bestehend

Auszug aus der amtlichen Vermessung

1 :500

ß

. Alle Rechte an diesem Plan verbleiben beim Amt für Geoinfonmation. Die Vervielfältigung ist nur für den internen Gebrauch gestattet. Jede weitere Verwendung, insbesondere die Überführung des Planinhalts in ein EDV-System oder die Reproduktion zur Veröffentlichung oder zu gewerblichen Zwecken ist bewilligungs- und gebührenpflichtig. Widerrechtliches Verhalten wird verfolgt. © Amtliche Venmessung Legende: \'I\Wt.cadastre.ch/legende Rot dargestellte und unterstrichene Grundstücke sind noch nicht rechtsgültig.

Neuhausen am Rheinfall Erstellt: 26.1.2015 I RLUEC Kanton Schaffhausen Amt für Geoinformation

N

Unterschrift:

------WL---------====---e

==�==�

:::=----]- -----··c . L Wif denstrass ,-

:

.

3

588

396

GB Nrn. 584 / 588 Änderung Baubegrenzung

0

l

,'

<)

1100

SJ.00

5.00 15.00

8.00

31.00

12.50

UNTERGESCHOSS RAMPENANLAGE DER AUTOEINSTELLHALLE

8

12.50

2 .10 10.00

---- ---

-i �

584

r�

27. S)

13.75

585

586

1.90

Ul

al

� �

..,

Ul

...

Ul

0

PLAN NR. 2a

1:° 500

GB Nr. 584 Baulinien Erdgeschoss bestehend

BAULi NIEN ERDGESCHOSS

1100

53.00

5.00 15.00

:ll.00

8.00

27.3)

12.50

UNTERGESCHOSS RAMPENANLAGE OER AUTOEINSTELLHALLE

8

12.50

---

1.90

2 .10

13.75 10.00

- ---

�

-i �

585

584

586

III

al

� �

576

III

,.,;

'""

0

�

PLAN NR. 2a

\

1.: 500

BAU LINIEN \ ERDGESCHOSS V

GB Nr. 584 Baulinien Erdgeschoss neu

SIS.00

585. 586

PLAN NR 2b

1: 500 BAU LINIEN 1. OBERGESCHOSS GB N r. 584 Bauhnien . . 1 Obergeschoss bestehend .

58.00 32.50

PLAN NR 2b.

. . . GB N r. 584 Baulm1en 1 . Obergeschoss neu

1: 500 BAU LINIEN 1. OBERGESCHOSS

r

59.00

22.50

15

.

00

584

i:llYl

IJ.00

"I 16.90

32.50 3.1)

12.50 1.25

585

190

t9

586

�

Ul

!!! ;

s

PLAN NR. 2c

1: 500

GB Nr. 584 Baulinien 2. Obergeschoss bestehend

BAULINIEN 2. _OBERGESCHOSS

58.00

1300

22.50 15.00

584

IJ.oo

32.50

"I 16.90

3.tl

'2.50 1.25

585

\90

�

�

586 �

PLAN NR. 2c

. 1:500

BAULINIEN

GB Nr. 584 Baulinien 2. Obergeschoss neu

2.0BERGESCHOSS

sa.oo J.f'V

22.50

15.00

lOO

32.50 16. !ilO

3.10

12.50

1.25

12.50

576

584

585

1.90

�

586

�

�

Ul

9

,,;,

1

/

MÖGLICHE

AUFSTOCKUNG

MÖGLICHE

AUFSTOCKUNG PLAN NR 2d

1: 500

GB Nr. 584 Baulinien 3. Obergeschoss bestehend

BAU LINIEN 3.0BERGESCHOSS

1

sa.oo 15.00

,

32.50

J.IY

22.50

J..00

16.90

J.10

12.50

12.50

584

585

586

1.90

�

al

�

�

�

s

/

MÖGLICHE

AUFSTOCKUNG

MÖGLICHE

AUFSTOCKUNG PLAN NR 2d

GB Nr. 584 Baulinien 3. Obergeschoss neu

. 1 : 500 BAULINIEN 3:0BERGESC:HOSS

15.00

584

PLAN NR. 2e

1: 500

BAULINIEN 4. _OBERGEScH·oss GB Nr. 584 Baulinien 4. Obergeschoss bestehend

l

15.00

1

584

PLAN NR. 2e

1: 500 BAULINIEN 4. OBERGESCH'OSS GB Nr. 584 Baulinien 4. Obergeschoss neu

GEMEINDE

NEUHAUSEN

AMRHEINFALL CH-8212 Neuhausen am Rheinfall www.neuhausen.ch

GEMEINDE NEUHAUSEN AM RHEINFALL QUARTIERPLANJM DORF"

3. Änderung

Situationspläne 1:500 Beschlossen durch den Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall am: 11. September 2018

Namens des Gemeinderates Der Vizepräsident:

Die Schreiberin:

'^^r

"^ „ ^__^_ Öffentliche Auflage vom:

14. September 2018 bis 4. Oktober 2018

Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Verfügung vom: 2 7. MAI 2019

RR Martin Kessler

Ingress

Gestützt auf Art. 17 f des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom l. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100) und Art. 61 ff. der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom l. September 1988 (BauO; NRB 700.100) ändert der Gemeinderat folgenden Quartierplan:

UNTERGESCHOSS

RAMPENANLAGE DER

AUTOEINSTELLHALLE

W

r>t

in

0

t^

3

rt

~w ^w JOl in

0 r^

-üt

in

n

0 ~»

01

in

r>

Legende

n neue Baulinien aufgehoben

GB Nr. 584 Baulinien Erdgeschoss neu

PLAN NR. 2a

1: 500

BAULINIEN

ERDGESCHÖSS

W

W M

FM

3

o(

t" »=

•s t<

3

cn

"W "W jcL

ss

r-:

4/1

-d J<

0

<-»

ai

'%'

Legende

n neue Baulinien aufgehoben

GB Nr. 584 Baulinien l. Obergeschoss neu

PLAN NR 2b

1 : 500

BAULINIEN 1.OBERGESCHOSS

^ M

!S

K

3 cn

3 3 J5 Ut

in

0

v<

3 CT>

u»

n

r4

Legende

neue Baulinien aufgehoben

GB Nr. 584 Baulinien 2. Obergeschoss neu

PLAN NR. 2c

1:500

BAUUNIEN

2..0BERGESCHOSS

Ul

n

0<

s

3 0(

~v

-y?

t<

N, in

0 K

r*

s"

n

3

cn

"s

n

MÖGLICHE AUFSTOCKUNG

Legende

Q neue Baulinien : aufgehoben

GB Nr. 584 Baulinien 3. Obergeschoss neu

MÖGLICHE AUFSTOCKUNG PLAN NR 2d

1 : 500

BAULINIEN

3.QBERGESCHOSS

15.00

PLAN NR.2e

1 : 500

Legende

Q neue Baulinien aufgehoben

Ir. 584 Baulinien 4. Obergeschoss neu

BAULINIEN

U. OBERGESCHOSS