Hörsedel

Die Regelung der Baudichte (Bruttogeschossfläche, BGF) bedarf einer besonderen Würdigung. Die zulässige BGF ist nach Art. 6.2 SBV vom Gewerbeanteil abhängig. Den BGF-Maximalzahlen in der genannten Bestimmung liegen unterschiedliche Gewerbeanteile zugrunde. Ein tieferer Gewerbeanteil führt zu einer Reduktion der maximal zulässigen BGF. Diese wohl die Durchmischungsförderung bezweckende Regelung erscheint in planarischer Hinsicht sinnvoll, verlangt aber von der Baubewilligungsbehördeeinen erhöhten Prüfaufwand und die konsequente Führung ei,.. nes Ausnützungskatasters. Im verwaltungsinternen Vernehmlassungsverfahren wurden keine grurndsätzlichen Vorbehalte angemeldet Die vorliegende Sonderbauordnung stellt eine gute. situationsgerechte Verfeinerung der Grundordnung (Zonenplan, Baureglement) dar. Sie bildet insbesondere den verbindlichen planarischen Rahmen für eine haushälterische und zweckmässige Nutzung des einbezogenen Areals. Die in § 109 BauG gegenüber der Regelbauweise geforderten erheblichen Vorteile der Benützer sind aufgrund der generellen Beurteilung ersichtlich und auch die in § 32 BauG verlangte bessere architektonische und städtebauliche Gestaltung wird aus den Unterlagen deutlich, was die Gewährung des Ausnützungsbonusses rechtfertigt. Der Planungsbericht enthält die zum Verständnis des Arealüberbauungsplanes notwendigen Detailinformationen. Der Arealüberbauungsplan .. Hörsedel~~ ist zweckmässig, so dass in formeller und materieller Hinsicht einer Genehmigung nichts entgegen steht.

Auf Antrag des Departements fOr Bau und Umwelt beschllesst der Regierungsrat: 1. Der von der Ortsbehörde Rothenhausen am 7. April1995 beschlossene Arealüberbauungsplan •Hörsedeh• wird genehmigt.

2. Mitteilung an: -

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Ortsvorsteherschaft Rothenhausen, 9518 Rothenhausen, unter Beilage von zwei Arealüberbauungsplandossiers •Hörsedel» mit Genehmigungsvermerken und zwei Planungsberichten Amt für Denkmalpflege

-

Amt für Umweltschutz und Wasserwirtschaft

- Tiefbauamt - Amt für Raumplanung, unter Beilage eines Arealüberbauungsplandossiers .. HörsedeJ,, mit Genehmigungsvermerk und einem Planungsbericht sowie der übrigen

Akten. Für richtige Ausfertigung Der Staatsschreiber

Der Gemeindeschreiber:

Genehmigung Regierungsrat:

RRB Nr. ,/Or:f:? vom:

1 7. Okt. 1995

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UMWELTPLANUN G

B. Schwarzenbach und W. Müller · d ipl'. Archite kten ETH I SIA - BSP 8500 Frauenfeld · lndustriestr. 23 · Tel 054 ' 720'61'69 · Fax 720'51'7 1

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Arealüberbauungsplan "Hörsedel", Rolhenhausen

SONDERBAUVORSCHRIFTEN 1. Erlass Die Ortsbehörde von Rothenhausen erlässt. gestützt auf § 109 des kantonalen Baugesetzes den Arealüberbauungsplan Hörsedel auf der Parzelle Nr. 202.

2.

Zweck des Arealüberbauungsplanes Der Arealüberbauungsplan bezweckt:

2.1

das am westlichen Dorfrand gelegene Planungsgebiet nach einem siedlungsplanerischen Gesamtkonzept - unter Berücksichtigung der ortsbaulichen Strukturen, der Nordhangtopographie, der angrenzenden Kantonsstrasse nach Märwil sowie der Grenzlage zur Landwirtschaftszone - rücksichtsvoll zu überbauen;

2.2 durch die Ausscheidung von Baubereichen bzw. der FirstrichtfiEAtungen die Anordung der künftigen Bauvolumen zu bestimmen. Baubereich und Strassenraum werden definiert und ein möglichst grasser zusammenhängender - mit Hochstämmen bestackter - Aussenraum erhalten; 2.3 den Baubereich aufzuteilen in Teile mit: a) reiner Wohnnutzung, b) freiwilliger Mischnutzung, c) Gewerbeanteilverpflichtung; 2.4 eine dem Bedarf von Grundeigentümer und Gemeinde entsprechende, unabhängig realisierbare Bebauung sicherzustellen; 2.5 eine landsparende und zweckmässige Erschliessung zu ermöglichen.

3. Einbezogenes Grundstück Der vorliegende Arealüberbauungsplan umfasst einen Teil der Parzelle 202. Die Fläche beträgt rund 0.58 ha.

4. Geltende Bau- und Zonenordnung Das Planungsgebiet gehört der zweigeschossigen Wohn-/ Gewerbezone WG 2 an. · Sofern nachfolgend keine Sanderregelungen getroffen werden, gelten die Vorschriften des rechtsgültigen Baureglementes sowie andere kommunale und übergeordnete Bestimmungen.

5. Bestandteile und ihre Rechtswirkung Sanderba uvarschriften Übersichtsplan Erschliessungs- u. Überbauungsplan Bebauungskonzept Schemaschnitt Planungsbericht

1: 2500 1: 500 1: 500

allgemeinverbindlich informativ allgemeinverbindlich informativ informativ informativ

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Arealüberbauungsplan "Hörsedel", Rothenhausen

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6. Bebauung 6.1 Nutzung Der Parzellenteil A steht einer Wahnnutzung (gemäss Bauordnung W 2L der Parzellenteil B und C der Mischnutzung (gemäss Bauordnung WG 2) zur Verfügung. Im Parzellenteil C sind mindestens 40% der erstellten Bruttogeschossfläche gewerblich zu nutzen. 6.2 Ausnützung Die Grundausnützung wird im Rahmen dieses Gestaltungsplanes um 20% erhöht. Die zulässige Ausnützungsziffer für den entsprechenden Parzellenteil ist im Überbauungsplan bezeichnet. Diese beträgt: im Parzellenteil A: 0.42 im Parzellenteil B: 0.42 (weniger als 20% BGF gewerblich genutzt) 0.48 (falls 20 - 40 % BGF gewerblich genutzt) 0.54 (falls mehr als 40 % BGF Gewerbenutzungl im Parzellenteil C: 0.54 (Pflicht: mindestens 40 % BGF Gewerbenutzungl 6.3 Baulinien, Baubereiche Mantelbaulinien begrenzen die verschiedenen Baubereiche wie folgt: a)

Baubereich für Hochbauten Um das volumetrische Konzept sicherzustellen, ist der Baubereich für Hochbauten im wesentlichen pro Parzellenteil volumetrisch gleichmässig zu bebauen. Garagenbauten Im obigen Baubereich sind auch eingeschassige Garagenbauten oder gedeckte Unterstände zulässig. Für diese gilt eine maximale Gebäudehöhe von 3.50 m und ein minimaler Gebäudeabstand von 3.00 m. Der erforderliche Strassenabstand wird durch die Lage der Einfahrtsöffnung bestimmt; ist diese gegen die Strasse gerichtet beträgt er mindestens 5.00 m.

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Baubereich für eingeschassigen Gewerbebau Dieser Bereich kann für eine eingeschassige gewerbliche Nutzung über den zweigeschassigen Baubereich hinaus beansprucht werden; ein Flachdach ist zu begrünen.

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Ausserhalb Baubereich Ausserhalb der Baubereiche sind unter Einhaltung der Regelvorschriften zulässig: - Vorbauten gemäss § 78 Abs.3 BauG; 2 - Kleinbauten (Schöpfe. Hobbyräume) mit einer max. Gebäudefläche von 20m • Die zulässige max. Gebäudehöhe beträgt 3.00 m; - Eine Tiefgarage oder Einstellhalle kann unter Einhaltung der Regelvorschriften grundsätzlich frei situiert werden. Die Gemeindebehörde kann im Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens geringfügige Abweichungen von den Baulinien bzw. Baubereichen bewilligen, sofern diese fundiert begründet sind und der besseren Nutzung und Gestaltung des Areals dienen und ihnen keine äffentliehen und privaten Interessen entgegenstehen.

6.4 Masse und Abstände a l Es sind zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss und ein ausgebautes Untergeschoss zulässig. Das maximale Kniestackmass beträgt 0.60 m. Im Parzellenteil A und B gelten bezüglich der Höhenmasse die Regelvarschriften. Im Parzellenteil C beträgt die max. Gebäudehöhe 7.50 m, die max. Firsthöhe 13.00 m.

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Arealüberbauungsplan "Hörsedel", Rothenhausen

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Die Volumetrie der Baukörper hat sich an der hergebrachten Baustruktur zu orientieren. Vorzugsweise sind einfache, schlanke Gebäudequerschnitte anzustreben. bl Die zulässigen Grenz- und Strassenabstände werden durch die Baulinien bzw. den Baubereich bestimmt. Innerhalb des Baubereiches gilt ein minimaler Gebäudeabstand van 6.00 m. cl

Kleinbauten, Pergalas. Trennwände und Lebhäge dürfen auf die gemeinsame Grenze gestellt werden. Für Trennwände gilt eine maximale Länge ab Fassade van 4.00 m; sie dürfen eine Höhe von 2.00 m ab EG-Kate nicht überschreiten.

6.5 Dachgestaltung Die Hauptbauten sind mit geneigten Dächern und der im Überbauungsplan bezeichneten Hauptfirstrichtung auszuführen; in den Parzellenteilen A und B sind Pultdächer zulässig, wobei diese dieselbe Firstausrichtung berücksichtigen müssen. Antennenanlagen über Dach sind nicht gestattet. 6.6 Fassadengestaltung Sichtbare Untergeschassteile, die sich aus dem Terrainverlauf ergeben, sind als Sockelgeschosse auszubilden (Farb- und Materialwahl). Balkone dürfen max. 1.20 m über die Fassade ausKragen, andernfalls sind sie derart in die Fassade zu integrieren. dass sie zusammen mit den darunterliegenden Sitzplätzen oder vorspringenden Gebäudeteilen als zusammenhängende Baukörper in Erscheinung treten (auf dem Baden abzustützen). 6.7 Abstellräume Bei Mehrfamilienhäusern sind pro Wohnung mindestens 8 m2 für Abstellräume vorzusehen. 6.8 Material- und Farbkonzept Die Bauten haben sich bezüglich Farb- und Materialwahl gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen. Der Baubewilligungsbehörde ist vor Baubeginn ein Farb- und Materialkonzept vorzulegen; am Bau sind auf Verlangen der Behörde Bemusterungen vorzunehmen. 6.9 Alternativenergien Sannenkalleklaren und andere Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie sind gestalterisch sorgfältig ins Architekturkonzept zu integrieren. 6.10 Lärmimmissionen Der Baubereiche A-C sind der Empfindlichkeilsstufe 111 wobei für das ganze Areal der Planungswert massgebend ist (gem. LSV Art. 31 und Anhang 3).

7. Umgebung, Aussenraum 7.1 Umgebungsgestaltung al Der Übergang zu den angrenzenden Gebieten ist mit sanfter Terraingestaltung auszubilden. Zur Sicherung eines zusammenhängenden Grünraumes bzw. der Aussicht ins westliche Landwirtschaftsgebiet dürfen Einfriedungen und lebhagähnliche Bepflanzungen die Höhe von 1.20 m nicht übersteigen. Die Umgebung sowie insbesondere die Hauszugänge sind mehrheitlich behinderten gerecht auszugestalten.

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Arealüberbauungsplan "Hörsedel", Rothenhausen

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b) Mit dem Baugesuch ist ein Pion der Umgebungsgestaltung 1:100 einzureichen. Dieser hat folgende Aussagen zu enthalten: - Erschliessung und Besucherabstellplätze - Hauptbepflanzung und Nutzungszuordnung der Freiflächen Bei Mehrfomilienhousbouten zudem Angaben bezüglich: -Spielplätze u. Gemeinschoftsonlogen, Container- u. Kampostierplätze, Pflanzgärten 7.2 Grünbereich I Hochstammbepflanzung Der im Pion bezeichnete Grünbereich ist von Bodenversiegelungen weitgehendst freizuhalten. ln den bezeichneten Bereichen sind hochstämmige, einheimische Laubbäume zu pflanzen; die bestehenden sind zu pflegen und zu erhalten und falls nötig zu ersetzen. Pro vier offene Abstellplötze ist in deren Nöhe ein hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen. 7.3 Spiel und Aufenthalt Bei der Erstellung von Mehrfamilienhausbauten ist ein Bereich für Spiel und Aufenthalt der Bewohner auszugestalten. An geeigneten Stellen sind Sitzmöglichkeiten zu schaffen. 7.4 Varplatzbereich. Erschliessungs- und Manävrierflächen Der Vorplatzbereich soll auch dem Spiel und Aufenthalt dienen können. Er darf auch mit einem versiegelten Belag versehen werden. 7.5 Merkpunkt. Blickfang Bei der Einmündung in die Mörwilerstrosse (vgl. Pion) besteht die Möglichkeit zur Errichtung eines Merkpunktes (Brunnen,Piastik,etc.), welcher die Siedlung kennzeichnet.

8. Verkehrserschliessung 8.1 Grundstückzufahrt. Gestaltung Erschliessungsstrosse Die Grundstückszufahrt hat über die Strassenparzelle 181 zu erfolgen. Die bestehende Erschliessungstrasse soll entsprechend ihrer Erschliessungsfunktian den heutigen Charakter beibehalten. Die Anordnung und Gestaltung der Bepflanzung soll eine verkehrsberuhigende Wirkung erzielen; die minimale Hochstammanzahl (an der Strasse und pro Porzellenteil) ist im Plan ersichtlich. 8.2 Parkierung Pro Wohneinheit sind 1.5 Abstellplätze zu erstellen, die Mehrheit davon gedeckt. Im übrigen richtet sich die erforderliche Parkplotzonzohl nach den BaureglementsBestimmungen. Pro vier offene Abstellplätze ist in deren Nähe ein hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen. 8.3 Fussweg Zwischen den im Plan bezeichneten Richtungspunkten ist gleichzeitig mit der Realisierung der Hochbauten eine minimale Fusswegverbindung (Breite l.O m) zu schaffen.

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Areolüberbouungsplon "Hörsedel", Rothenhousen

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9. Ver- und Entsorgung 9.1 Erschliessung Die Graberschliessung ist in der angrenzenden Märwilerstrasse vollständig vorhanden. Ab Werkleitungskorridor (vgl. Plan) sind die erforderlichen internen Erschliessungen als Hausanschlüsse durch die Grundeigentümer zu erstellen. 9.2 Werkleitungen •Das Schmutzwasser ist in die bestehende Kanalisationsleitung in der Märwilerstrasse einzuleiten. •Das Meteorwasser ist durch geeignete Massnahmen (vgl. u.a. Ziffer 7.2) möglichst gering zu halten. Die Einleitung in den eingedalten Bach (Parz. 227) ist zu prüfen bzw. anzustreben. Die Behörde bestimmt abschliessend über die Ableitung des Meteorwassers. •Der Wasseranschluss, die Gas- sowie die Telefonversorgung sind ab Märwilerstrasse gewährleistet. • Elektrisch: Die Versorgung des Areals wird mit der Erstellung der Zubringerleitung zum Trafo sichergestellt. Eine allfällig erforderliche Verteilkabine ist idealerweise in ein Nebengebäude bzw. in die Tiefgarage zu integrieren; falls dies nicht möglich ist, soll sie gestalterisch gut ~in die Umgebung integriert werden (z.B. zusammen mit Kehrrichtsammelplatz). Der genaue Standart wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. • TV-Kabel: Der Anschluss an die Gemeinschaftsantenne kann erst nach Erstellung der geplanten Leitung sichergestellt werden. 9.3 Energetische Aspekte Mit einem Energiekonzept ist nachzuweisen, dass der Verbrauch fossiler Energien für die Wärmeerzeugung (Heizung und Warmwasser) 20% unter dem durch die gesetzliche Mindestanforderung gemäss Energieverordnung resultierenden Verbrauch liegt. Die Behörde kontrolliert die Ausführung der Isolation während der Bauzeit. Passive Energiegewinnung ist mit der Grundrissgestaltung anzustreben und auszunützen.

10. Servitut 10.1 Garagenbaurecht und Parkplatzbenützung Mit Einreichung der Baugesuche ist - gestützt auf §135 BauG - der Nachweis einer grundbuchamtliehen Regelung der folgenden Punkte zu erbringen: • Parzelle 202, Parzellenteil C: Baurecht für Garagen und gedeckte Abstellplätze, Benützung von Besucherparkplätzen Falls im Parzellenteil B Mehrfamilienhausbauten (Wohnungen) erstellt werden, gilt die obige Regelung auch für den Teil B. 10.2 Vollzug Eine Baubewilligung wird erst nach Erfüllung der Ziffer 10.1 erteilt (Grundbucheintrag).

11. Zustimmung

pst I Mörz 1995

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ROTHENHAUSEN AREALÜBERBAUUNGSPLAN HÖRSEDEL ÜBERSICHTSPLAN I ZONENPLANAUSSCHNITT l : 2500

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Einzugsgebiet Arealüberbauungsplan Hörsedel

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Richtplangebiet Einstufung Hinweisinventar Kantonale Denkmalpflege wertvoll

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Gesamtform erhaltenswert

-------------·------AREALÜBERBAUNGSPLAN "HÖRSEDEL", ROTHENHAUSEN Schemaschnitt zu Sonderbauvorschrift Ziffer 6.3 b Schnitt Nord-Süd (ca. 8.00m östlich Fromalp-Baute)

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