Beckenmoos in Riedt

Sondernutzungsplan · Erlen

Dokument

Nummer
11
Art
Sondernutzungsplan
Unterart
Gestaltungsplan
Gemeinde
Erlen
Kanton
Thurgau
Ebene
Gemeinde
Behörde
Bauverwaltung Gemeinde
Genehmigt durch
DBU
Verfahren
Genehmigung Ersterlass
Beschlossen
07.02.2005
In Kraft seit
07.02.2005
Quelle
ÖREBlex, Kanton Thurgau

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Text

4113-E-1.pdf

DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT DES KANTONS THURGAU ENTSCHEID

Frauenfeld,

EXEtfu~PLAR ARP TG

7. Februar 2005 Entscheid Nr. 11 Allkorn Nr. 302/2004

Politische Gemeinde Erlen Gestaltungsplan "Beckenmoos/Riedt"

1. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2004 ersucht die Politische Gemeinde Erlen um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlage. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgernäss durchgeführt wurde. Der Gestaltungsplan "Beckenmoos/Riedt" wurde vom Amt für Raumplanung am 24. März 2004 konferenziell vorgeprüft Beim Departement für Bau und Umwelt sind keine Rekurse hängig.

2. Der Gestaltungsplan "Beckenmoos/Riedt" (GP) setzt sich aus den allgemeinverbindlichen Plänen Erschliessung, Überbauung, Terrainanhebung samt Sonderbauvorschriften (SBV) sowie einem informativen Planungsbericht zusammen. Der GP umfasst die Parzelle Nr. 264, ein rund 2.7 ha grosses Grundstück zwischen den Ortschaften Riedt und Erlen, welches im rechtskräftigen Zonenplan der WG2, der WG3 sowie zu einem kleinen Teil der Landschaftsschutzzone zugewiesen ist. Das einbezogene Gebiet liegt im Hochwasserprofil der Aach. Der GP regelt im Sinne von § 35 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) die Erschliessung entsprechend den einbezogenen Nutzungszonen sachgerecht. Weiter regelt der GP die Bebauung für die Baubereiche A und B. Dabei wird von der Regelbauweise abgewichen (z.B. Gebäudehöhe, Ausnützung). Ein Abweichen von der Regelbauweise ist gernäss § 19 Abs. 2 PBG möglich, wenn insgesamt ein architektonisch und ortsbaulich besseres Ergebnis resultiert und der Nachbarschutz gewährleistet ist. Die erforderlichen Nachweise sind im Planungsbericht nicht explizit aufgeführt. Den eingereichten Unterlagen kann indessen entnommen werden, dass der GP die Anforderungen von § 19 Abs. 2 PBG erfüllt. Für den Baubereich C enthält der

-2 -

Ganzen Text zeigen

Planungsbericht unverbindliche Angaben, welche für eine spätere Umsetzung richtungsweisend sein sollen. Dem Planungsbericht kann entnommen werden, dass sich die Gemeinde das Strassenland mittels eines Erschliessungsvertrages sichert, der vor Beginn der Erschliessungsarbeiten abgeschlossen wird (Art. 5 SBV). Gernäss Planungsbericht zeigt ein Lärmgutachten, dass sowohl der Strassen- als auch der Bahnlärm unter den relevanten Planungsgrenzwerten liegt. Um die Hochwassersicherheit zu gewährleisten, wird das Terrain angehoben (vgl. Plan Terrainanhebung). Die in die verwaltungsinterne Vernehmlassung einbezogenen Fachsteilen haben keine Vorbehalte angemeldet. Im Sinne von § 33 PBG ist der Gestaltungsplan "Beckenmoos/Riedt" rechtmässig.

Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der vom Gemeinderat Erlen am 14. Dezember 2004 beschlossene Gestaltungsplan "Beckenmoos/Riedt" wird genehmigt. 2. Mitteilung an: - Gemeinderat Erlen, 8586 Erlen unter Beilage von zwei Dossiers Gestaltungsplan "Beckenmoos/Riedt", je mit Genehmigungsvermerk (charge) -Amt für Umwelt - Tiefbauamt -Amt für Raumplanung, unter Beilage eines Dossiers Gestaltungsplan "Beckenmoos/Riedt" mit Genehmigungsvermerk sowie der übrigen Akten DEPARTEMENT

/t=rvA

Regierungsrat H.P. Ruprecht

- 3-

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen.

Expediert:

~ 7.. Feb. 2005

4113-S-1.pdf

1

KANTON THURGAU POLITISCHE GEMEINDE ERLEN

GESTALTUNGSPLAN "BECKENMOOS I RIEDT" SONDERBAUVORSCHRIFTEN Auflageexemplar Oktober 2004

EI NLE ITUNGSVERFAHREN ÖFFENTLICHE AUFLAGE

VOM: 14.9. VOM: 5.11.

BIS: 23.10.2001 BIS: 24.1'1 .2004

VOM GEMEINDERAT BESCHLOSSEN

AM : 14.12.2004

DER VIZE-GEMEINDEAMMANN:

DER GEMEINDESCHREIBER

~rlstian Baumann

~~

VOM DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT GENEHMIGT MIT ENTSCHEID

NR.

AA

EDWIN KUNZ, ARCHITEKT FH SIA, W INKELRIEDSTRASSE 10, 8580 AMRISWIL MARKUS NÄGEU DIPL. ING. HTL, RATHAUSPLATZ 5, 8500 FRAUENFELD

VOM: 1 .,2 _,<,()).5 KANTON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT 8500 FRAOt:.N FELD

;

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

Seite 2

ALLGEMEINES

Art. 1 Erlass

Der Gemeinderat Erlen erlässt, gestützt auf§ 5 Abs. 3 des kantonalen Planungsund Baugesetzes (PBG), für das Gebiet Beckenmoos I Riedt einen Gestaltungsplan (GP) mit Sonderbauvorschriften.

Art. 2 Zweck des Gestaltungsplanes

Der Gestaltungsplan regelt die Erschliessung und Überbauung des Areals unter Berücksichtigung von städtebaulichen Kriterien, der vorhandenen Hochwassersituation und der wirtschaftlichen Aspekte.

Art. 3 Abgrenzung des Gestaltungsplanes

Der Gestaltungsplan umfasst die Parzelle Nr. 264.

Art. 4 Bestandteile und ihre Rechtswirkung

Sonderbauvorschriften Erschliessungsplan Überbauungsplan Terrainanhebung Schnitte Planungsbericht

1 : 500 1 : 500 1 : 500 1 : 500 I 1000

allgemeinverbindlich allgemeinverbindlich allgemeinverbindlich allgemeinverbind lieh allgemeinverbind lieh informativ

Soweit im Gestaltungsplan keine abweichenden Regelungen festgelegt sind, gilt die Bauordnung der Gemeinde Erlen und die übergeordneten Bestimmungen und Erlasse.

II

ERSCHLIESSUNG

Art. 5 Erschliessungsträger

Sämtliche Erschliessungsanlagen werden durch die Grundeigentümer, unter Einhaltung der geltenden Richtlinien und Normen, erstellt. Die Gemeinde resp. die Werke führen die Oberaufsicht. Spätestens vor Baubeginn sind zwischen den Erschliessungsträgern und der Gemeinde resp. den Werken Erschliessungsverträge abzuschliessen.

SBV GP I 22.10.2004

.. ''

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

Seite 3

Sämtliche Erschliessungsanlagen sind, soweit es sich nicht um Hausanschlüsse und Hauszufahrten handelt, nach Fertigstellung und erfolgter Bauabnahme an die Gemeinde resp. Werke abzutreten.

Art. 6 Entsorgungsplatz

An der im Erschliessungsplan bezeichneten Stelle ist ein Entsorgungsplatz einzurichten.

Art. 7 Wasserversorgung

Die Kosten für den allenfalls notwendigen Ersatz der Wasserleitung entlang der Bahnhofstrasse und für die Verlegung der bestehenden Leitung bei EFH 1, gehen zulasten des Wasserwerks.

111

LANDSCHAFTSSCHUTZZONE

Art. 8 Landabtretung

Die Grundstücksflächen in der Landschaftsschutzzone werden teilweise an die Gemeinde abgetreten.

IV

TERRAINGESTALTUNG

Art. 9 Grundsatz

Das Terrain ist auf die bezeichneten Koten anzuheben. Die Koten beinhalten eine Toleranz von ± 0.25 m. Die für den Hochwasserschutz massgebende Kote von 447.50 m darf nicht unterschritten werden.

Art. 10 Böschungsgestaltung

Die bachseitige Böschung ist in naturnaher Weise zu gestalten. Abschnittsweise kann anstelle einer Böschung auch eine Trockensteinmauer erstellt werden.

SBV GP I 22.10.2004

i

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

Art. 11 Seite 4

Zeitpunkt I Etappierung Die Terrainanhebungen können im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens (unabhängig vom Zeitpunkt der Realisierung der Überbauung) unmittelbar nach Eintritt der Rechtskraft des Gestaltungsplanes ausgeführt werden. Die Terrainaufschüttung hat in Etappen zu erfolgen. Vor Inangriffnahme einer weiteren Etappe ist die vorherige Etappe jeweils abzuschliessen und zu bebauen resp. zu rekultivieren.

V

ÜBERBAUUNG

Art. 12 Teilgebiet C

Soweit im vorliegenden Gestaltungsplan nichts anderes geregelt ist, gilt im Teilgebiet C die Regelbauweise.

16 weitere Artikel

Art. 13 Bauweise I Nutzung

Im Teilgebiet A ist die Realisierung von freistehenden Einfamilienhäusern und Doppeleinfamilienhäusern zulässig. Im TeilgebietBist die Realisierung von Doppel-Einfamilienhäusern und Reihenhäusern zulässig.

Art. 14 Baulinien I Baubereiche

Baulinien I Baubereiche Bauten und Anlagen sind innerhalb der ausgeschiedenen Baulinien I Baubereiche zu realisieren. Es werden folgende Baulinien I Baubereiche unterschieden:

Baubereiche für Hauptbauten, bestimmen den Bereich, in welchem Hauptbauten erstellt werden dürfen. Baubereiche für Kleinbauten, bestimmen den Bereich, in welchem Kleinbauten erstellt werden dürfen. Als Kleinbauten gelten: Freistehende und angebaute, unbewohnte Bauten von maximal 2.80 m Gebäudehöhe undmaximal40m2 Grundfläche. Freistehende Kleinbauten sind mit Flachdächern zu versehen.

SBV GP I 22.10.2004

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt'' Sonderbauvorschriften

Seite 5

Freihaltebereiche für Gas-Hochdruckleitung, Die Zu Iässigkeit von Bauten und Anlagen richtet sich nach dem jeweils gültigen Merkblatt des Bundesamtes für Energie betreffend der Bewilligung von Bauvorhaben und anderer Arbeiten im Bereich einer Öl Ieitung oder einer Gasleitung über 5 bar.

Art. 15 Grenzabstände für Kleinbauten

Im Teilgebiet A dürfen Kleinbauten ohne Eintrag von Näherbaurechten bis 1.50m an die gestaltungsplaninternen Parzellengrenzen gestellt werden. Im Teilgebiet B dürfen Kleinbauten ohne Eintrag von Näherbaurechten bis an die gestaltungsplaninternen Parzellengrenzen gestellt werden.

Art. 16 Grenzabstände für Hauptbauten

Die minimalen, gestaltungsplaninternen Grenzabstände betragen: Teilgebiet A: 3.50 m (auf der Stirnseite der Bauten) Teilgebiet B: 2.50 m (auf der Stirnseite der Bauten)

Art. 17 Gebäudeabstände

Die Mindestgebäudeabstände richten sich nach den Feuerschutzvorschriften.

Art. 18 Strassenabstände für Kleinbauten

Bei öffentlichen Strassen (ausgenommen Kantonsstrasse) dürfen die in § 46 StrWG festgesetzten Abstände bis auf 1.50 m reduziert werden, sofern die Übersichtsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und die Baute über kein parallel zum Strassenrand angeordnetes Tor verfügt.

Art. 19 Höhenkoten

Von den im Überbauungsplan festgelegten Erdgeschosskoten darf im Rahmen der Baugesuche um ± 0.25 m abgewichen werden.

Art. 20 Gebäudehöhen

ln den Teilgebieten A + B gilt eine maximale Gebäudehöhe von 7.0 m. ln allen Teilbereichen wird ab dem gestalteten Terrain gemessen.

SBV GP I 22.10.2004

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

Art. 21 Seite 6

Nutzungsintensität I Bruttogeschossflächen a)

Verteilung der Bruttogeschossflächen Folgende Bruttogeschossflächen sind zulässig: Teilgebiet A Teilgebiet B Total Teilgebiet C

b)

2'200 m 2 2'500 m2 4'700 m2 gernäss Regelbauweise

Baugesuchsunterlagen Mit den Baugesuchen ist jeweils ein nachgeführter Ausnützungskataster einzureichen, welcher, getrennt pro Haupt-Teilgebiet, die bereits konsumierten Bruttogeschossflächen beinhaltet.

VI

GESTALTUNG DER BAUTEN

Art. 22 Grundsatz

Sämtliche Bauten haben in den Teilgebieten A + B bezüglich der Eingliederung ins Orts- und Landschaftsbild eine überdurchschnittlich gute Architektur aufzuweisen.

Art. 23 Architektursprache

ln den Teilgebieten A + B sind die Bauten parallel zu den Erschliessungsstrassen anzuordnen. Innerhalb des Teilgebietes B ist die Architektursprache einheitlich.

Art. 24 Material- und Farbkonzept

Für die Bauten innerhalb des Teilgebietes B ist mit dem ersten Baugesuch ein Material- und Farbkonzept zu erstellen und der Gemeinde einzureichen.

Art. 25 Dachgestaltung

Sofern die Hauptbauten mit Giebeldächern versehen werden, sind die im Überbauungsplan enthaltenen Firstrichtungen verbindlich. Kreuzfirste sind nicht zugelassen. SBV GP I 22.10.2004

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

VII

UMGEBUNG

Art. 26 Hochstamm-Bäume

Seite 7

An den im Überbauungsplan bezeichneten Stellen sind raumbildende Hochstamm-Bäume zu pflanzen. Die Bäume haben eine Stammhöhe von mindestens 3.00 m aufzuweisen. Es sind einheimische Arten zu verwenden.

Art. 27 Umgebungsgestaltung

Im Teilgebiet B sind mit den Baugesuchen detaillierte Umgebungspläne im Massstab 1:100 einzureichen, welche neben der Terraingestaltung auch Angaben zur Bepflanzung enthalten.

VIII

AUSNAHMEN

Art. 28 Abweichungen vom Gestaltungsplan

Der Gemeinderat kann kleinere Abweichungen vom Gestaltungsplan bewilligen, sofern diese das Gesamtkonzept nicht beeinträchtigen, die zulässige Ausnützung nicht überschritten wird und keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen.

SBV GP /22.10.2004

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

Seite 8

ANHANG Kostenschätzungen, Kostenverteiler (Die nachstehenden Kostenangaben beruhen auf dem Kostenstand Frühjahr 2003)

1.

Kostenschätzung Strassen Erschliessungsstrasse inkl. Wendeplatz Tiefbau 1'200 m2 Fr. 180.-/m2 Fr. O.-/m2 Landerwerb 1'200 m2 Nebenkosten Total Anlagekosten (gerundet)

a a

= =

216'000.0.40'000.256'000.-

= =

Fr. Fr. Fr. ca. Fr.

6'000.0.2'000.8'000.-

= = =

15'000.21'000.7'500.5'000.48'500.-

Fr. Fr. Fr. ca. Fr.

Kostenverteiler: 100 % zu lasten der beitragspflichtigen Grundstücke

2.

Kostenschätzung Fusswege Fussweg zum Aachweg Tiefbau 50 m2 50 m2 Landerwerb Nebenkosten Total Anlagekosten (gerundet)

a a

Fr. 120.-/m2 Fr. O.-/m2

Kostenverteiler: 100 % zu lasten der beitragspflichtigen Grundstücke

3.

Kostenschätzungen Trottoirs Trottoir entlang Bahnhofstrasse, Teilgebiet B Tiefbau 100 m2 a Fr. 150.-/m2 a Fr. 120.-/m2 Landerwerb 175 m2 Bepflanz., Allee 75 m2 a Fr. 1OO.-/m2 Nebenkosten Total Anlagekosten (gerundet)

Kostenverteiler: Gemäss StrWG

Anteil Kanton Anteil Gemeinde

Fr. Fr. Fr. Fr. ca. Fr.

ca. 70- 80% ca. 20-30%

SBV GP I 22.10.2004

. '

Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

4.

Seite 9

Kostenschätzung Kanalisationen Tiefbau 220 ml Nebenkosten Total Anlagekosten (gerundet)

a

Fr. 400.-/ml

=

Fr. Fr. ca. Fr.

88'000.14'000.-

102'000.-

Kostenverteiler: 100 % zu lasten der beitragspflichtigen Grundstücke

5.

Kostenschätzung Meteorwasserleitungen Tiefbau 200 ml Nebenkosten Total Anlagekosten (gerundet)

a

Fr. 300.-/ml

=

Fr. Fr. ca. Fr.

60'000.9'000.-

69'000.-

Kostenverteiler: 100 % zu lasten der beitragspflichtigen Grundstücke

6.

Kostenschätzungen Wasserleitungen Abschnitt in neuer Erschliessungsstrasse Tiefbau 190 ml a Fr. 120.-/ml 190 ml a Fr. 150.-/ml Rohrleitungen Nebenkosten Beiträge Gebäudeversicherung Total Anlagekosten (gerundet)

= =

Fr. Fr. Fr. ./. Fr . ca. Fr.

22'800.28'500.8'000.15'000.-

74'300.-

Kostenverteiler: 100 % zu lasten der beitragspflichtigen Grundstücke Umlegung alte Leitung im Teilgebiet A Tiefbau 40 ml a 40 ml a Rohrleitungen Nebenkosten Beiträge Gebäudeversicherung Total Anlagekosten (gerundet)

Fr. 120.-/ml Fr. 150.-/ml

= =

Fr. Fr. Fr. ./. Fr. ca. Fr.

4'800.6'000.3'000.0.-

13'800.-

Kostenverteiler: 100 % zu lasten des Werkes Ersatz alte Leitung entlang Bahnhofstrasse Tiefbau 260 ml a Fr. 120.-/ml Rohrleitungen 260 ml a Fr. 150.-/ml Nebenkosten Beiträge Gebäudeversicherung Total Anlagekosten (gerundet)

= =

Fr. Fr. Fr. ./. Fr . ca. Fr.

31'200.39'000.10'000.16'000.-

64'200.-

SBV GP I 22.10.2004

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Gestaltungsplan "Beckenmoos I Riedt" Sonderbauvorschriften

Seite 10

Kostenverteiler: 100 % zu lasten des Werkes

7.

Kostenschätzung EW-Anlagen

Verteilkabinen Rohre und Kabel Kandelaber Tiefbau Nebenkosten Total Anlagekosten (gerundet)

Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. ca. Fr.

25'000.31 '000.8'000.20'000.16'000.100'000.-

Fr. Fr. Fr.

20'000.5'000.25'000.-

Kostenverteiler: 100 % zu lasten der beitragspflichtigen Grundstücke

8.

Kostenschätzung Bepflanzung aachseitige Böschung

Gärtnerarbeiten (Liefern und Setzen Bepflanzung) Nebenkosten Total Anlagekosten

ca.

Kostenverteiler: 100 % zu lasten der Gemeinde

SBV GP I 22.10.2004