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16. FEB. 1988

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Gestaltungsplan Bä r en/Stadt Kreuzlingen/Genehm igung

l. Mit Schreiben vom 5. November 1987 ersucht der Stadtrat

Kreuzlingen um Genehmigung des Gestaltungsplans Bären. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 7. September bis 6. Oktober 1987. Sie wurde im kantonalen Amtsblatt (Nr . 35 ) publiziert. Während dieser Frist gingen beim Stadtrat keine Einsprachen ein. Ebenfalls wurde das fakultative Referendum nicht ergriffen . Beim Baudepartement sind gegen diese Sonderbauordnung ebenfalls keine Rekurse hängig, so dass der Genehmigung in formeller Hinsicht nichts entgegensteht. 2. Das Einzugsgebiet des Gestaltungsplans Bären befindet sich mitten im Stadtzentrum, begrenzt durch die Hauptstrasse und Bärenstrasse einerseits und durch den Parkhof und die bestehenden Wohnbauten im südlichen Bereich der Bärenstrasse andererseits . Das Ziel dieser Sonderbauordnung liegt vor allem im nördlichen Be r eich in der Erhaltung der historischen Häusergruppe und deren sinnvollen Ergänzung durch gutintegrierte Neubauten. Im restlichen Teil soll hingegen eine bessere Nutzung des Areals ermöglicht und zugleich eine Fuss - und Radwegverbindung zum Schulareal Egelsee gesichert werden . Das Bebauungskonzept stützt sich im Bereich des alten Bären auf einen Architekturwettbew erb für

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ein Begegnungs- und Alterszentrum. Die alten Bauten werden geschützt und sollen im Interesse des Ortsbildes erneuert werden. Der neue Baukörper wird aus städtebaulichen Gründen optisch in den Strassenraum geschoben; dadurch soll eine gewünschte Verengung aber auch eine Beziehung zum gegenüberliegenden Altersund Pflegeheim geschaffen werden. Die Fussgänger werden durch eine Arkade von mindestens 2 m Breite geführt. Die entsprechende Vereinbarung zwischen dem Staat Thurgau als Landeigentümer der Trottoirparzelle und der Genossenschaft Alterssiedlung Kreuzlingen liegt vor. Die öffentlich-rechtliche Abstandsunterschreitung wird mit Baulinien begründet. Im angrenzenden Bereich sieht der Gestaltungsplan eine Hofrandbebauung vor. Auf dem restlichen Grundstück wird hingegen offene oder halboffene Bauweise zugelassen. Die Erschliessung basiert primär auf einem Tiefgaragensystem mit maximal drei Ein- bzw. Ausfahrten im Endausbau. Die einzelnen Garagen sind so auszubilden, dass sie intern miteinander verbunden werden können. Durch diese Lösung sind oberirdisch nur noch wenige Parkplätze für Besucher und Kunden notwendig, so dass für die Fussgänger verkehrsberuhigte attraktive Verbindungen entstehen. Zudem kann für städtische Verhältnisse ein relativ hoher Anteil Grünfläche erhalten bleiben, dies ist im Hinblick auf die mögliche Wohnnutzung von erheblicher Bedeutung. Wie diese Ueberbauung im Endstadium aussehen soll, wird in einem Gestaltungsrichtplan festgehalten. Die Architektur und Gestaltung der einzelnen Bauten bleibt damit grundsätzlich frei, hingegen soll ein harmonisches Gesamtbild des Quartiers erzielt werden. Die Bebauungsart wird aber durch die Baulinien (Pflichtbaulinien und Mantelbaulinien) die generelle Firstrichtung und die Geschosszahl mit Dachgestaltung

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gemäss Sonderbau vorschrift en grob bestimmt. In der ersten Etappe soll die Ueberbauu ng "alter Bären" realisier t werden . Die weiteren möglichen Etappen werden im Gestaltun gsplan aufgezeig t, die Reihenfol ge ist bewusst frei gelassen. 3. zusammenf assend ist festzuste llen, dass dieser Gestaltungsplan den Anforderu ngen von § 32 BauG entsprich t. Mit diesem Planungsi nstrument wird eine städtebau lich und architekto nisch bessere Gestaltun g erzielt als dies aufgrund der Regelbauw eise möglich gewesen wäre. Insbesond ere sind das räumliche Konzept und die verkehrsar me Erschliess ung positiv zu werten.

Die Anregunge n des Vorprüfun gsberichte s wurden grösstenteils berücksic htigt. Der Gestaltun gsplan Bären kann gesamthaf t als zweckmäss ig bezeichne t werden. Die Sonderbau ordnung, bestehend aus den fünf Plänen Geltungsb ereich, Parzellier ung, Erschliess ung, Baulinien-Ueb erbauungs vorschlag und Gestaltun gsrichtpla n, fünf Etappenpl änen und den Sonderbau vorschrift en, kann genehmigt werden. Auf Antrag des Baudepart ements beschlies st der Regierung srat: 1. Der vom Stadtrat Kreuzling en beschloss ene Gestaltun gs plan Bären wird genehmigt . 2. Mitteilun g an: - Stadtrat Kreuzling en, 8280 Kreuzling en, unter Beilage von zwei Plandossi ers mit Genehmigu ngsvermerk auf der Sonderbau ordnung und abgestemp elten Plänen - Baudepart ement - Amt für Denkmalpf lege - Tiefbauam t - Amt für Raumplanu ng unter Beilage eines Plandossi ers mit Genehmigu ngsvermerk auf der Sonderbau ordnung und abgestemp elten Plänen Für richtige Ausfertigu ng DER STAATSSCHREIBER

VOM REGIERUNGSRAT DES KANTONS THURGAU

GENEHMIGT AM: 9.2.,)Cf<f? MIT R.R.B. NR

A99

Stadt Kreuzlingen GESTALTUNGSPLAN BAEREN 1. Erlass:

Der Stadtrat Kreuzlingen erlässt, gestützt auf Art. 24 des Baureglementes, für das Gebiet Bärenstrasse / Hauptstrasse/Parkhof einen Gestaltungsplan mit besonderen Bestirrunungen. Geltungsbereich und Inhalt sind in den beiliegenden Plänen Massstab 1 :500 eingezeichnet: 1: Geltungsbereich, Bestand 2: Parzellierung mit Flächenmassen und Bruttogeschossfläche 3: Erschliessung, Parkplätze, Garagen, Einund Ausfahrten, Fuss- und Radwege 4: Ueberbauung mit Baulinien, Geschosszahl sowie Ein- und Zugängen 5: Fassaden der ueberbauung alter Bären Richtplan Fassaden übrige Ueberbauung 6-10: Mögliche Etappierungen

Plan

2.Einbezogene Grundstücke: Genossenschaft Alterszentrum Kreuzlingen zecchinel Transport AG Zecchinel Transport AG M+S Gastronomie AG IPG Keller AG Frau Dr. Baselgia

Parz. 1227 1228 1229 1723 581 579

2866 1049 2679 1278 2779 325

m2 m2 m2 m2 m2 m2

3. Bauzonen:

Die Grundstücke längs der Hauptstrasse liegen in das östlich ander Kernzone. Die Parz. 1228 und grenzende Teilstück der Parz. 1229 in der Wohnzone W2.

4. Zweck:

Der Gestaltungsplan bezweckt die Erhaltung der historischen Häusergruppe "Bären" und eine möglichst sinnvolle Ergänzung durch Bauten, die sich in das Bestehende integrieren. Er ermöglicht die Erstellung der Fuss- und Radwegverbindung zum Schulareal Egelsee. Er ordnet - die Lage und Grösse der Bauten; - die Grenz- und Gebäudeabstände; - den ruhenden verkehr und die Erschliessung der Grundstücke. Die ueberbauungen können unabhängig voneinander erfolgen. Mögliche Etappen sind in den Plänen 6-10 aufgezeigt.

5. Besondere Bestirrunungen . 1 Baulinien:

zur Wahrung der historischen Bauten und zur sinnvollen Ergänzung des "Bären" werden Sonderbaulinien gemäss Plan 4 festgelegt. Die maximale Grundfläche wird durch Mantelbaulinien angegeben.

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Im gleichen Plan sind Pflichtbaulinien festgehalten. Die entsprechenden Gebäudefronten sind auf diese Pflichtbaulinien zu stellen, wobei architektonisch bedingte Rücksprünge möglich sind. Die Mantelbaulinien sind für die Tiefgaragen nicht massgebend . Diese dürfen in dem in Plan 3 angegebenen Masse angelegt werden • . 2 Bebauungsart: Die bestehenden Bauten an der Hauptstrasse sind in ihrem Charakter zu erhalten. Die angrenzenden Bauten sind anzupassen. .3 Parz. 1227 Ueberbauung gemäss Plan 4. Der alte Bären inklusialter Bären ve Nebengebäude ist zu erhalten. Die Zwischenbauten haben sich ein- und unterzuordnen. Der Fussgängerverkehr auf dem Trottoir ist durch eine Arkade zu gewährleisten. Deren Breite beträgt mindestens 1,80 m, die Höhe 2,30 m. Im südlichen Teil der Parzelle sind Parkplätze anzuordnen. Die zufahrt zu den Parkplätzen dient gleichzeitig als Zufahrt zur Einstellhalle auf Parzelle 1229 mitte. zu

.4 Parz.579 Baselgia

Die Baute ist im Sinne des Ortsbildschutzes erhalten. Die bestehende Ausnützung bleibt.

• 5 Parz.1229 Zecchinel Hauptstr.

Die Baute ist im Sinne des Ortsbildschutzes zu erhalten. Die Hausparzelle wird auf der Linie der Polygonpunkte Nr. 839 bis 836 abgegrenzt. Ein zusätzlicher Dachausbau ist im Sinne von Paragraph 14 / 10 RRV zum Baugesetz zulässig. Das Nebengebäude kann belassen oder ersetzt werden.

.6 Parz.1229 Zecchinel mitte

Möglich ist die Erstellung eines Gebäudes innerhatb der Mantelbaulinien. Bauweise: Drei Vollgeschosse mit Mansardendach. Dachausbau gemäss Ausnützung. Das Gebäude soll sich in Form, Farbe und Bedachung in die Ueberbauung eingliedern.

.7 Parz.1229 Zecchinel süd

Möglich ist die Erstellung eines Gebäudes innerhalb der Mantelbaulinien. Der Stadtrat kann ein zusätzliches Geschoss oder den vollen Dachausbau bewilligen, sofern die Ausnützung dies zulässt •

innerMöglich ist die Erstellung eines Gebäudes • 8 parz.1227 VollgeDrei Bauweise: Neuer Bären halb der Mantelbaulinien. schosse mit Mansardendach. Dachausbau gemäss Aus nützung. Das Gebäude soll sich in Form, Farbe und Bedachung in die ueberbauung eingliedern. .9 Parz.1228

Das bestehende Gebäude kann belassen und zeitgemäss erneuert werden. In qiesem Falle kann die nicht beanspruchte Ausnützung durch Grundbucheintrag auf die östlich angrenzende Parzelle übertragen werden. Bei Abbruch des vorhandenen Gebäudes kann eine Neubaute nach der Regelbauweise innerhalb der Mantelbaulinie wie unter Ziffer 6.8 erstellt werden.

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- 3 • 1 0 Par z . 17 2 3

Gestattet ist eine Ueberbauung innerhalb der Mantelbaulinien gemäss den Bauvorschrif ten für die Kernzone. Es darf an die Nordfassade des Gebäudes Parkhof angebaut werden. Das hinterseitige Gebäude ist so zu plazieren, dass zum Gebäude an der Hauptstrasse ein Abstand von im Mittel 9 m erzielt wird. Ein eingeschossi ger Zwischenbau von max. 5 m Höhe ist gestattet.

• 11 Parz. 5 81 Parkhof

Die bestehende Bausubstanz bleibt gewahrt. sind bei Abbruch stehende Grenzbaurech te süd zu löschen. und Garagen Parz. 1229 mitte

Parkcaf e

Beder

6. Parkierung: Abstellplätze sind im Plan 3 angegeben. Genaue Zahl und Lage der Parkplätze werden mit dem Baugesuch festgelegt. Die Tiefgaragen sind womöglich untereinande r zu verbinden. Die möglichen Ein- und Ausfahrten sind in Plan 3 festgelegt. Die Grundeigentüm er vereinbaren die notwendigen gegenseitigin Grenzbaurech te und Durchfahrtsr echte. Zwischen den Häusern zecchinel und Parkcafe dürfen keine Parkplätze angelegt werden. 7. Ausnützung: Die Ausnützung beträgt für die Parzellentei le in der Kernzone 1,0 + 0,15 = 1,15. Der Bonus wird gewährt für die Wahrung des Ortsbildes und die Erstellung unterirdisch er Einstellplätz e. Für die Wohnzone W2 beträgt die Ausnützung O, 48. oer Bonus wird gewährt für die Erstellung unterirdischer Abstellplätz e und die Integration des und Fahrweges. Fuss1 8.

Parzellierun g: Die Unterteilung der Parzellen ist in Plan 2 enthalten, wobei von der bereits erfolgten, in den ausgegangen Abtretung berücksichtig ten Plänen wird.

9. Wege:

Für die Fuss- und Radwegverbind ung von der Bärenzur Gaissbergstr asse wird ein öffentliches Fussund Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen. Bau und Unterhalt des Weges gehen zu Lasten der öffentlichen Hand.

10. Vollzug:

Das Teilgrundstüc k alter Bären ist zuerst zu realisieren. Nachher können alle anderen Grundstücke für sich allein überbaut werden. Den Bestimmungen des Gestaltungsp lanes ist bei Ausführung der entsprechenden Bauvorhaben nachzukommen . Zeitgemässe Erneuerung bestehender Bauten ist gemäss § 108 BG gewährleiste t.

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- 4 Im übrigen gelten die Bestimmungen des Baureglementes, der kantonalen Gesetze sowie aller ein schlägigen Reglemente, Gesetze und Verordnungen . zusätzliche Auf lagen im Baugesuchsverfahren sind vorbehalten.

01. September 1987