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-3. Nov. 1987 ~~Klingler''/EG

Quartierplan

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- 2 -

erfüllt. Ferner verlangt die vorgenannte Bestimmung, dass Neubauten nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden dürfen. Zudem ist zu beachten, dass vor Erteilung der Baubewilligung in der Reservebauzone aber spätestens im Zeitpunkt der erfolgten Erschliessung diese in die definitive Bauzone umgewandelt werden muss. Das zweite ergibt sich aus § 2 RRV RPG. Danach dient die Reservebauzone lediglich der Erschliessung des Baugebietes. Das Umwandlungsverfahren richtet sich nach den §§ 38 bis 41 BauG. Mit Schreiben vorn 26. Juni 1987 hat das Baudepartement den Quartierplanentwurf vorgeprüft. Im Zentrum des Prüfberichtes standen vor allem Fragen im Zusammenhang mit dem Kantonalen Richtplan sowie der Führung der Erschliessungsstrasse. Als nicht stichhaltig wurde die ausserhalb der Bauzone verlaufende Erschliessungsstrasse eingestuft. Zum Zweck der Schonung und der Sicherung des Kulturlandes hat die strassenrnässige Erschliessung innerhalb des Baugebietes zu erfolgen. Deshalb kann das ausserhalb des Baugebietes verlaufende Strassenstück erst genehmigt werden, wenn die Gemeinde eine Zonenplanänderung durchgeführt hat. Der Gemeinde ist es unbenommen, dannzumal den nicht genehmigten Quartierplanteil neu zur Genehmigung einzureichen. Sofern sich diese Zonenplanänderung und damit der vorgesehene Erschliessungsbügel nicht realisieren lassen, wäre im Sinne der von Art. 19 Abs. 1 RPG geforderten hinreichenden Zufahrt ein die Stichstrasse abschliessender Wendeplatz zu erstellen. In Abweichung zum Vorprüfungsbericht sei noch angemerkt, dass im vorliegenden Fall eine allfällige Ausdehnung des Baugebietes bis zur nicht genehmigten Strasse im Unschärfenbereich des Kantonalen Richtplanes läge, was nicht eine Richtplanänderung, sondern lediglich eine formlose Richtplananpassung bedingen würde.

.. -

3 -

Auf Antrag des Baudepartementes beschliesst der Regierungsrat:

1. Der vom Gemeinderat Ermatingen am 11. Mai 1987 beschlossene Quartierplan Klingler wird unter Ausklammerunq des ausserhalb des Siedlungsgebietes verlaufenden Strassenstückes genehmigt. 2. Sofern der Erschliessungsbügel nicht zur Ausführuns gelangt, muss zur Erfüllung des Art. 19 Abs. 1 RPG die Stichstrasse mit einem Wendeplatz abgeschlossen werden. 3. Durch die Genehmigung werden folgende Bestandteile des Quartierplans rechtskräftig: - Baulinien Strassenflächen im Baugebiet - Ausbaustandard der Strassen (innerhalb der Bauzonen), nicht aber die Lage der Strassenränder - Generelles Leitungssystem der Werkleitungen und Kanalisation - Generelle Höhenlage der Strassenachsen und Querprofile (innerhalb der Bauzonen) 4. Mitteilung an: - Gemeinderat Ermatingen, 8272 Ermatingen, unter Beilage von je zwei Quartierplandossiers ''Klingler'', bestehend aus drei Plänen und einem Planungsbericht, je mit Genehmigungsvermerk und Nichtgenehmigungsvermerk auf den Plänen - Baudepartement - Amt für Umweltschutz und Wasserwirtschaft - Tiefbauamt Amt für Raumplanung (2) unter Beilage eines Quartierplandossiers ''Klingler", bestehend aus drei Plänen und einem Planungsbericht, je mit Genehmigungsvermerk und Nichtgenehmigungsvermerk auf den Plänen sowie der übrigen Unterlagen Für richtige Ausfertigung DER STAATSSCHREIBER

Q.UARllERPLAN. ........ KLlN.GL.ER" .

BERICHT ZUM QUARTIERPLAN

Durch den Gemeinderat beschlossen am:

t t MAl 1987

Der Gemeindeschreiber:

Ulvv~

Weinfelden/Ermatingen,

?.August 1987

Vom Regierungsrate genehmigt mit RRB Nr. __d6._L__cz_ __ vom_ZL/_d._fJ

QUARTIERPLAN ''KLINGLER'' , ERMATINGEN

A) Administrative Hinweise 1. Gestützt auf die Art, 49 - 73 des Kant. Baugesetzes über die Durchführung einer Quartierplanung wurde das Verfahren erlassen. 2. Das Einleitungsverfahren mit der Festlegung der vom Quartierplan erfassten Grundstücke unterlag der gesetzlichen Auflagefrist vom 2. - 16. Februar 1987. 3. Die vorliegende Quartierplanung unterliegt einer 30-tägigen Auflagefrist mit gleichzeitiger Einsprachemöglichkeit bezüglich aller in der Auflage vorgestellten Unterlagen: 18. Mai 1987 17. Juni 1987. 4. Nach der öffentlich~n Bekanntmachung in der Gemeinde und der Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Thurgau werden alle nachfolgend als verbindlich erklärten Bestimmungen rechtsgültig. 5. Die Erschliessung kann ganz oder etappenweise erfolgen. Vor jeder Ausführung erfolgt wiederum eine entsprechende Planauflage. Während dieser späteren Auflage wird ebenfalls Einsprachemöglichkeit bestehen. Die Gemeindebehörde behält sich vor, bei allfälligen Einsprachen gernäss Punkt 3 das Ausführungsverfahren abzuwarten, wenn es sich um Einwände gegen Projektdetails handelt. 6. Die Perimeterbeiträge werden nach Ausführung einer Erschliessung von denjenigen Grundeigentümern erhoben, deren Grundstücke eine entsprechende Wertvermehrung erfahren haben. 7. Sofern keine speziellen Quartierplanregelungen bestehen, gelten die Bestimmungen des Gemeinde-Baureglementes.

-2-

B) Rechtliche Hinweise 1. Nach Abschluss des Quartierplanverfahrens sind folgende Bestimmungen verbindlich und rechtsgültig: a) b) c) d) e)

Die Strassenränder Das generelle System der Werkleitungen Die Baulinien Der Ausbaustandard der Strassen und Wege Die neuen Grenzen

C) Dienstbarkeiten Allfällige, im Grundbuch eingetragene Rechte und Beschränkungen wie: -

Näherbaurechte Fuss- und Fahrwegrechte Benutzungs- und Näherpflanzrechte Durchleitungsrechte Baubeschränkungen Dachwasserableitungsrechte

bleiben auch nach Genehmigung des Quartierplans ausschliesslich in Kraft. Im Zug der Realisierung von Erschliessungsanlagen werden sich einzelne Eintragungen erübrigen. Die Löschung ist zu gegebenem Zeitpunkt Sache der Grundeigentümer. Neue Dienstbarkeitsverträge werden notwendig zur Erstellung von Kanalisationsleitungen und der Wasser- Ringleitung NW 200 mm. D) Erschliessungsanlagen a) Strassenbau Zur Gewährleistung eines störungsfreien Verkehrsablaufes im Industriegebiet ist eine durchgehende Erschliessungsstrasse vorgesehen. Ihre Breite beträgt 5.50 m, die minimalen Radien 30.0 m. Beide Ausfahrten bieten eine vorschriftsgernässe Uebersicht in die Staatsstrasse. Eine Ausfahrt in südlicher Richtung wird von keiner Seite gewünscht. Für Personenwagen bleibt jedoch die bestehende Flurstrasse erhalten. Die östliche Ausfahrt wurde aus folgenden Gründen ausserhalb des Baugebietes gelegt: - Gute Erschliessung der Parzelle 976 - Das Längsgefälle der Strasse (projektiert 8%) möglichst zu reduzieren mit folgenden Massnahmen: 1. Längerer Weg als senkrecht auf die Staatsstrasse. 2. Die Staatsstrasse steigt gegen Triboltingen an, dadurch verringert sich die Höhendifferenz. - Bessere Wegfahrt nach Osten.

-3-

b) Kanalisation Gernäss GKP (Ing.Büro Moggi AG) ist der nördliche Teil des Quartierplangebietes dem Trennsystem, der südliche Teil dem Mischsystem zugeordnet. Das Projekt entspricht diesen Vorstellungen, damit keine Ueberbelastungen in den bestehenden Kanalabschnitten entstehen. Im Zuge der Erschliessung sind je 1 Meteorwasser- und 1 Schmutzwasserkanal hinter dem Radweg entlang der Staatsstrasse vorgesehen. Seide Anschlüsse erfolgen in der NW-Ecke des Quartie~plangebietes an bestehende Leitungen. Der hinterliegende Schmutzwasserkanal für die Parz. 911 - 915 und 975- 976 ist bereits bestehend. c) Wasser Für die Groberschliessung notwendig ist eine Ringleitung auf die gesamte Länge der Erschliessungsstrasse mit beidseitigem Anschluss an bereits vorhandene Druckleitungen. Die Netzanalyse hat bestätigt, dass der Feuerschutz für Industrieanlagen (ca. 50 I/sec.) keineswegs gewährleistet ist. Die Planung sieht vor, ab Verbandsleitung ''Kreuzlingen und Umgebung'' eine neue, direkte Verbindung in den Raum ''Klingler'' zu führen. Die erforderliche Nennweite beträgt 200 mm. d) Elektrizität Bezüglich:•EW-Erschliessung verweisen wir auf den Projektplan. Darin sind vorhandene und neue Anlageteile ersichtlich. Die Massnahmen sind vom EW Ermatingen empfohlen.

E) Abgrenzung des Baugebietes Nach gültigem Zonenplan verläuft die Begrenzung des Baugebietes im oberen Teil entlang den Parzellengrenzen 976/97~ im unteren Teil durch' das Grundstück 909. Die Parz. 907 wurde sicherheitshalber mit in das Verfahren einbezogen. Da zu ihren Gunsten keine Erschliessungen erfolgen, ist dieses Grundstück in den weiteren Berechnungen nicht berücksichtigt.

-4-

F) Landerwerb und Perimeterbeiträge a ) Verzeichnis der Grundeigentümer Parz. Nr.

Eigentümer

bisherige Grundstückfl.

ausserhalb Baugebiet

909 91 1 912 91 3 914 91 5 975 976 977 978

J.

Goidinger AG E. Thaimann - Läubli Immopan AG Immopan AG Immopan AG Alexander Schwyn Fritz Ilg E. Blattner 1 s Erben Hans Geiger Hans Geiger

10 1 895 m2 2 1 221 m2

1 I 70 7 m2

Totalfläche

22 1 947 m2

4 I 128 m2 2 I 136 m2 1 I 420 m2 2 I 147 m2

2 1 020 m2 2 1 639 m2 3 I 31 3 m2 9 1 679 m2

b) Landabtretungen Der Bau der Erschliessungsstrasse erfordert den Erwerb von Grundfläche, soweit diese nicht bereits aus öffentlichen Fahrwegen (Parz. 908 und 910) zur Verfügung steht. Darüber hinaus sind im östlichen Teil Landabtauschflächen vorgesehen, welche sich aus der Neuanlage der Strasse zwangsläufig ergeben. Im Baugebiet wurden alle Grundstücke belastet. Die Abtretungsflächen sind allerdings prozentual verschieden. Ein Ausgleich wird geldmässig hergestellt, indem für Mehr- oder Minderflächen eine Parz. mit Fr. 40.--/m2 belastet, bzw. entlastet wird. Die mittlere Abtretung beträgt 2,75% (630m2 aus 22 1 947 m2). Die neuen, perimeterpflichtigen Parzellengrössen betragen approximativ:

-5-

Flächen zu verrechnen

m2 Neubestand

+

91

10 1 986

f

14

2 1 146

160

f

47

3 1 968

69 50 68

f

10

f

11

f

9

2 1 067 1 1 370 2 1 079

Parz. Nr.

Fläche bisher Abtretung m2 m2 eff. soll

909 911 912) 913) 914) 915 975 976

10 1 895 2 1 221

299 61

208 75

4 1 128

113

2 I 136 1 1 420 2 1 147

59 39 59

Antritt

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Im Quartierplangebiet eingeschlossen sind auch Parzellen der Landwirtschaftszone. Diese können zu keinen Perimeterbeiträgen verpflichtet werden, weil auch kein Mehrwert durch die Erschliessung entsteht. Hingegen ist ein Landabtausch gegeben durch die neue Strassenführung. Abtretungen, bzw. Neuantritte werden mit Fr. 10.-fm2 entschädigt, bzw. belastet. Auch diese Flächen gernäss Tabelle sind approximativ: Parz. Nr.

Fläche bisher m2

909 976

1 I 70 7

Abtretung m2

Antritt m2

6 91

199

978)

5 1 952

1 I 21 5

2 1 020

2 1 020

977)

Fläche neu m2

228

639

6 1 363

C) Perimeterbeiträge Gernäss Baureglement und Gebührenordnung der Gemeinde Ermatingen wurden für Erschliessungsanlagen feste Beiträge erhoben. Die sind indexgebunden und betragen derzeit: für für für für

Strassenbau Kanalisation Wasserversorgung Elektrizitätsvers.

Fr. 17.70 Fr. 8.65 Fr. 3.-Fr. 5.60

-6-

Im Sinne des vorhergehenden Abschnittes werden im Baugebiet gelegene Grundstücke zusätzlich belastet oder entschädigt, soweit die effektive Abtretungsfläche nicht mit der prozentualen Sollfläche übereinstimmt. Dieselbe Regelung gilt auch für den Landabtausch im Landwirtschaftsgebiet, jedoch zu reduzierten Landpreisen. Folgende Tabelle zeigt die Uebersicht über die Perimeterpflicht der einzelnen Grundstücke inkl. ungefähre Belastungen aus dem Flächenausgleich.

-7-

Uebersicht über die Perimeterpflicht und Kosten aus Landabtausch

Parz. Nr.

perimeterpflichtige Fläche m2

Beitragspflicht für Strassenbau Kanal Wasser

EW

Belastung aus Flächenabtausch

X

X

Fr.

Gutschrift aus Flächenabtausch

8'560.--

909

10'986

X

911

2'146

X

X

X

Fr.

560.--

3'968

X

X

X

Fr.

1'880.--

915

2'067

X

X

X

Fr.

400.--

975

1 I 3 70

X

X

X

Fr.

440.--

976

2'079

X

X

X

Fr.

360.--

Fr.

3'640.--

1)

912) 91 3) 91 4)

977) 978)

22 1 616 1) Pflichtig für Teilfläche von 4'536 m2 (für 6'450 m2 b(tahlt 1975)

Fr.

4'110.--

Fr.

12'670.--