Ribi-Brunegg

Sondernutzungsplan · Kreuzlingen · Aufgehoben am 06.06.2017

Dokument

Nummer
25
Art
Sondernutzungsplan
Unterart
Gestaltungsplan
Gemeinde
Kreuzlingen
Kanton
Thurgau
Ebene
Gemeinde
Behörde
Bauverwaltung Gemeinde
Genehmigt durch
DBU
Verfahren
Nichtgenehmigung
Beschlossen
06.06.2017
In Kraft seit
06.06.2017
Aufgehoben
06.06.2017
Quelle
ÖREBlex, Kanton Thurgau

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Text

8853-E-1.pdf

Departement für Bau und Umwelt

Thurgau~ Frauenfeld, 6. Juni 2017

Entscheid Nr. 25 0218/2012/DBU/ARE

Politische Gemeinde Kreuzlingen Teiländerung Gestaltungsplan ~,Ribi-Brunegg"

Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Die vom Stadtrat Kreuzlingen am 17. November 2009 beschlossene.Teiländerung ·des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" wird nicht genehmigt. 2. Mitteilung an: - Stadtrat Kreuzlingen, Hauptstrasse 88, 8280 Kreuzlingen, unter Beilage von zwei Teiländerungen Gestaltungsplan „Ribi-Brunegg", je mit Nichtgenehmigungsvermerk (charge) - Amt füf Denkmalpflege - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Hochbauamt - Tiefbauamt - SBB AG -Amt für Raumentwicklung (2), unter Beilage einer Teiländerung Gestaltungsplan „Ribi-Brunegg" mit Nichtgenehmigungsvermerk sowie der übrigen Akten

Erwägungen: Mit Schreiben vom 11. September 2012 ersucht der Stadtrat Kreuzlingen um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlage. Mit Bericht vom 1. Juli 2009 wurde die Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" vom Amt für Raumentwicklung vorgeprüft. Die Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" wurde im November/Dezember 2009 öffentlich aufgelegt. Seit dem 1. Januar 2013 ist das neue Planungs- und Baugesetz (PBG) mit zugehöriger Verordnung (PBV) in Kraft. Gemäss der Übergangsbestimmung von§ 121 PBG sind bei Inkrafttreten dieses Gesetzes hängige Baugesuche und Planungen nach altem Recht zu beurteilen. Die Hangigkeit bestimmt sich bei Planungen nach dem Zeitpunkt, zu dem die Gemeindebehörde die Planauflage publiziert(§ 121 Abs. 2 PBG). Gestützt auf diese gesetzliche Grundlage ist damit die vorliegende Pla-

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Ganzen Text zeigen

nung .nach dem bis zum 31. Dezember 2012 gültigen Planungs- und Baugesetz vom 16. August 1995 sowie der dazugehörenden Regierungsratsverordnung vom 26. März 1996 (aPBG und aPBV) zu beurteilen. Gegen die Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" liegen beim Departement für Bau und Umwelt drei Rekurse vor. Über diese entscheidet das Departement für Bau und Umwelt in einem separaten Verfahren. Parallel zu den Rekursverfahren fanden verschiedene Verhandlungen zwischen der Planungsbehörde, den Grundeigentümern und den Rekurrenten statt. Im Rahmen dieser Verhandlungen wurde ein Kompromissvorschlag erarbeitet, welcher der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) und d_er Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) zur Begutachtung vorgelegt wurde. Zuvor wurde einer Volksinitiative „gegen die Zerstörung der Schlosslandschaft zwischen Brunnegg und Girsberg" zugestimmt. Aufgrund der Ablehnung der Bevölkerung des Erwerbs des GPAreals wie auch dessen Auszonung, musste der Stadtrat jedoch feststellen, dass die Initiative nicht umgesetzt werden kann. Aufgrund dieser Zwischenschritte wurde das Genehmigungsverfahren mehrfach sistiert. Der detaillierte Verfahrensablauf kann den separaten Rekursentscheiden entr:iommen werden.

Teiländerung Gestaltungsplan „Ribi-Brunegg" Die zur Genehmig.ung eingereichte Teiländerung betrifft den rechtskräftigen Gestaltungsplan Ribi-Brunegg (RRB Nr. 554 vom 22. Mai 1995). Der Gestaltungsplan RibiBrunegg wurde bereits in den Jahren 2002 (DBU-Entscheid Nr. 78 vom 19. Juli 2002). und 2007 (DBU-Entscheid Nr. 19 vom 20. Februar 2007) geändert. Die damaligen Änderungen betrafen jedoch andere Teilgebiete des Gestaltungsplanperimeters. Die vorliegende Teiländerung betrifft den westlichsten Teil des Gestaltungsplanperimeters, welcher der Wohnzone W70 zugewiesen ist. Der Änderungsperimeter umfasst gemäss Planungsbericht die Parzellen Nrn. 8976, 9033, 9034, 8977 und 9012. Begründet wird die Teiländerung gemäss Planungsbericht mit der Tatsache, dass die im rechtskräftigen Gestaltungsplan verankerten Bebauungsabsichten aus dem Jahre 1995 insbesondere bezüglich Volumenverteilung und Dachform nicht mehr den heutigen städtebaulichen und architektonischen Vorstellungen entsprechen würden. Deshalb sei, unter Berücksichtigung der Umgebung, eine Überarbeitung vorgenommen worden. Ziel der Gestaltungsplanänderung ist die Aktualisierung und Präzisierung einzelner Erschliessungs-, Bebauungs- und Gestaltungsfestlegungen. In Bezug auf den rechtskräftigen Gestaltungsplan Ribi-Brunegg umfasst die vorliegende Teiländerung im Wesentlichen die Festlegung von 3 Baufeldern anstelle eines grossen Baubereiches, eine Reduktion der Ausnützung, eine Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe und die Aufhebung der Vorschrift zur Erstellung von geneigten Dächern.

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Thurgau"'~ 3/5

Beurteilung Die zur Genehmigung eingereichte Teiländerung ist auf die Einhaltung der übergeordneten Gesetzesbestimmungen zu überprüfen. Gemäss § 18 des Planungs- und Baugesetzes (aPBG; RB 700) dient der Gestaltungsplan der architektonisch guten, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und die besonderen Nutzungsbedürfnisse abgestimmten Überbauung, Verdichtung oder Erneuerung sowie der angemessenen Ausstattung zur Erschliessung. Die Teiländerung betrifft den bis heute noch unbebauten, zwischen den beiden unter Schutz gestellten Schlössern Girsberg und Brunegg gelegenen Teilbereich des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg. Die beiden Schlösser sind im Hinweisinventar des Amtes für Denkmalpflege als „wertvoll" eingestuft und Schutzobjekte der Stadt Kreuzlingen gemäss NHG TG. Das von der vorliegenden Teiländerung betroffene Areal ist Teil der Schlosslandschaft Untersee, welche ini Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als Spezialfall aufgeführt ist. Die beiden Schlösser Brunegg und Girsberg sind beide als Baugruppen mit dem höchsten Erhaltungsziel (A) bezeichnet. Die betroffenen Parzellen befinden sich gemäss ISOS in der Umgebungsrichtung IV, die ebenfalls mit dem höchsten Erhaitungsziel (a) beze.ichnet ist. Die beiden Schlossanlagen sind untereinander circa 180 Meter entfernt, in Sichtweite situiert. Die Einzelstellung der Schlossanlagen benötigt einen entsprechenden Abstand untereinander und insbesondere einen Mindestabstand zum Siedlungsrand (heute ca. 85 - 100 Meter). Mit dem heutigen Siedlungsrand wird bereits ein kritisches Abstandsmass erreicht, welches gerade noch genügt. Mit der vorgeschlagenen Bebauung der drei Baufelder wird gemäss Stellungnahme des kantonalen Hochbauamtes vom 3. Dezember 2012 das Mass des respektvollen Abstandes überschritten, insbesondere durch die zwei Baufelder 1 + 3. Des Weiteren wird die Sichtbeziehung zwischen den Schlössern mit dem Baufeld 1 stark beeinträchtigt. Auch wird mit den Baufeldern 1 bis 3 eine Nähe erzeugt, welche das Schloss Brunegg in den Siedlungsbereich integriert. Ein neuer Siedlungsrand würde entstehen. Das Amt für Denkmalpflege äusserte sich im Rahmen des Rekursverfahrens mit Stellungnahmen vom 14. Dezember 2012 und 14. März 2013 und beantragte die Einholung eines Gutachtens der eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission. Aufgrund der Sistierung des Genehmigungs- und Rekursverfahrens konnte die Begutachtung jedoch vorderhand nicht durchgeführt werden. Am 24. September 2014 gelangte der Stadtrat von Kreuzlingen an die EKD und ersuchte sie, mit dem Einverständnis des Amts für Denkmalpflege des Kantons Thurgau und im Wissen des Departements für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, um eine Begutachtung des erwähnten Kompromissvorschlags der Stadt Kreuzlingen vom 2. April 2014, welcher eine Auszonung und eine Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-

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Brunegg" in Kreuzlingen umfasst. Die gemäss Kompromissvorschlag von der angedachten Auszonung betroffene Fläche umfasst rund 8'500 m 2 . In der Bauzone würde ein circa 30 - 40 Meter breiter Streifen im Osten des Perimeters der vorliegenden Gestaltungsplanänderung verbleiben. Mit dem Kompromissvorschlag hätte auch die Teiländerung des Gestaltungsplans angepasst werden müssen. Das Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) und der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) vom 22. Mai 2015 befasst sich zwar in erster Linie mit dem sogenannten Kompromissvorschlag und nicht mit der zur Genehmigung eingereichten Teiländerung. Jedoch ist zu beachten, dass der Kompromissvorschlag die Bebauungsmöglichkeiten des von der Teiländerung betroffenen Gebietes noch weiter einschränkt, als dies die Teiländerung beabsichtigte. Dementsprechend ist das Gutachten auch bei der Beurteilung der vorliegenden Teiländerung zu berücksichtigen. Die eidgenössischen Kommissionen kommen in ihrem Gutachten zum Schluss, dass die Erhaltung der heute noch bestehenden Qualitäten der "' Schlosslandschaft Untersee in diesem Bereich weder mit dem Gestaltungsplan 1995, noch mit der vorliegenden Teiländerung, noch mit dem Kompromissvorschlag erreicht werden könne. Weiter wird im Gutachten ausgeführt, dass aufgrund der die Umgebung betreffenden Schutzziele des ISOS, der Raum zwischen den Schlössern Brunnegg und Girsberg freizuhalten sei, damit die authentische Einbettung der Schlösser in die offene Landschaft gewahrt werden könne. Eine Bebauung der Fläche zwischen den Schlössern Brunnegg und Girsberg (Parzellen Nr. 9034, 8977, 9012 oder Teile davon) würde demnach eine schwerwiegende Beeinträchtigung des national wertvollen Ortsbildes der Schlosslandschaft Untersee und der hier betroffenen Baugruppen darstellen. Die Kommissionen beantragen deshalb, diese Flächen komplett freizuhalten und die Schlossstrasse als definitive Siedlungsbegrenzung festzusetzen. Neubauten westlich der Schlossstrasse sind darüber hinaus aber auch aus Gründen der Wahrung der massgeblichen Umgebung der geschützten Landsitze klar abzulehnen. Das Amt für Denkmalpflege erachtet die Beurteilung der Sachlage durch die Eidgenössischen Kommissionen als schlüssig und nachvollziehbar und schliesst sich dem Antrag des Gutachtens vom 22. Mai 2015 an. Aufgrund der Erwägungen und Schlussfolgerungen des Gutachtens der beiden Eidgenössischen Kommissionen EKD und ENHK, beurteilt das Amt für Denkmalpflege die Teiländerung des GP Ribi-Brunegg als nicht genehmigungsfähig. Aus Sicht des Amtes für Denkmalpflege ist auf die Umsetzung des Antrags der beiden Eidgenössischen Kommissionen hinzuwirken.

zusammenfassend ist festzuhalten, dass die zur Genehmigung eingereichte Teiländerung des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg die Anforderungen von § 18 aPBG nicht zu erfüllen vermag. Die Teiländerung des Gestaltungsplans Ribi-Brunegg wird folglich nicht genehmigt.

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Unter Beachtung des Gutachtens der Eidgenössischen Kommissionen EKD und ENHK kann aus kantonaler Sicht die vorliegende Teiländerung die geforderte, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung abgestimmte Überbauung sicherzustellen, nicht erfüllen. Da sich das Gutachten auch gegen den heute rechtskräftigen Gestaltungsplan ausspricht wird empfohlen, die Planungszone für das betroffene Gebiet aufrecht zu erhal~ ten. Im Rahmen der angelaufenen Ortsplanungsrevision ist unter Berücksichtigung des Gutachtens der Eidgenössischen Kommissionen EKD und ENHK vom 22. Mai 2015 zu prüfen, ob bzw. durch welche planerischen Massnahmen der Schutz des Ortsbildes im. Gebiet Ribi-Brunegg, so wie er sich aus den. Erhaltungszielen gemäss ISOS ergibt, gewährleistet werden kann.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Vervitaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Sie ist unterzeichnet einzureichen und hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Expediert:

- 6. Juni 2017

Departement für Bau und Umwelt Generalsekretariat Rechtsdienst

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Thurgau"'~

Departement für Bau und Umwelt 8510 Frauenfeld

Per Mail an [email protected]

lnsertionstext von Nutzungsplänen Publikationsdatum: voraussichtlich Freitag, 9. Juni 2017

Departement für Bau und Umwelt Publikation gemäss § 5 Abs. 5 PBG. Nichtgenehmigung der Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" der Stadt Kreuzlingen vom 17. November 2009

Das Departement für Bau und Umwelt hat mit Entscheid Nr. 25 vom 6. Juni 2017 die vom Stadtrat Kreuzlingen am 17. November 2009 beschlossene Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" nicht genehmigt. Bei der Stadtverwaltung Kreuzlingen liegen während der Rechtsmittelfrist zur Einsicht auf: 1. Nichtgenehmigungsentscheid des Departements für Bau und Umwelt Nr. 25 vom 6. Juni 2017 2. Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" vom 17. November 2009 3. Sonderbauvorschriften (SBV) vom 17. November 2009 4. Planungs- und Erläuterungsbericht zur Teiländerung des Gestaltungsplans „Ribi-Brunegg" vom 17. November 2009 Von der Nichtgenehmigung sind folgende Parzellen des Gestaltungsplangebietes betroffen: Nrn. 8976, 8977, 9012, 9033 und 9034. Gegen den Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Sie ist unterzeichnet und im Doppel einzureichen und hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Depart~ment für Bau und Umwelt

Frauenfeld, 6. Juni 2017

Verwaltungsgebäude Promenade, Postfach, 8510 Frauenfeld T +41 58 345 62 20, F +41 58 345 62 21 www.dbu.tg.ch, [email protected]

8853-S-1.pdf

Kanton Thurgau Stadt Kreuzlingen

1111 Hll lIII IIlIIHllllllllllllllIII OEREB08853

TEILANDERUNG DES GESTALTUNGSPLANES 11 RIBl-BRUNEGG 11 (ARB NR. 554 VOM 22.05.1995 / DBU ENTSCHEID NR. 78 VOM 19.07.2002)

SONDERBAUVORSCHRIFTEN Genehmigung VOM STADTRAT BESCHLOSSEN

AM:

17.11 .2009

BIS:

09.12.2009

DER STADTAMMANN:

DER STADTSCHREIBER:

ÖFFENTLICHE PLANAUFLAGE

VOM:

NiCHT' VOM DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWEL TiiENEHMIGT MIT BESCHEID NR.

KANTON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT

20.11 .2009

-

2~

AM:

G . (;o .z OA 1

Teiländerung des Gestaltungsplanes "Ribi-Brunegg"

Sonderbauvorschriften (Änderungen)

Genehmigung_ = unverändert geltende Sonderbauschrift des GP 95 xyz

xyz XYZ entfällt

Gestaltungsplan

1995

~gress

Die Stadtverwaltung Kreuzlingen erlässt, gestützt auf§§ 7 und 32 BauG, den nachfolgenden Gestaltungsplan "RIBI1 BRUNEGG": GESTALTUNGSPLAN RIBI-BRUNEGG

A. 1.

Geltungsbereich, Verbindlichkeit Der Gestaltungsplan gilt für das im Plan I "Etappen und Nutzungen" umgrenzte Gebiet und umfasst die folgenden Parzellen Nm. : 181, 183, 184, 250, 259, 819, 870, 871, 889,975, 976,997, 993.

= ersetzte Sonderbauvorschrift

= teilweise geänderte Sonderbauvorschrift = für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung 09 gestrichene Vorschrift

Gestalt ungsplanänderung

2009

Bemerkungen / Erläuterungen

Ingress Der Stadtrat Kreuzlingen erlässt, gestützt auf § 21 des kantonalen Planungs- und Baugesetztes (PBG) , den Gestaltungsplan "RIBI-BRUNEGG, 3. Änderung" : GESTALTUNGSPLAN RIBI-BRUNEGG, 3. ÄNDERUNG

A. 1.

2.

Wo mit dem Gestaltungsplan keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gelten Zonenplan und Baureglement der Gemeinde Kreuzlingen.

2.

B.

Zweck Der Gestaltungsplan bezweckt für das obengenannte Gebiet "Ribj-Brunegg" eine geordnete, sich gut ins bestehende Orts- und Landschaftsbild einfügende Überbauung mit einem gestalterisch zusammenwirkenden Quartiercharakter. Mit einer zweckmässigen Erschliessung und einer sinnvollen Etappierung sollen, nebst dem haushälterischen Umgang mit dem Bauland, eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität erreicht werden. Die Etappierung soll zudem ermöglichen, dass die Bauentwicklung im Gebiet sowohl für die Bewohner wie auch die Gemeinde "verdaubar" bleibt.

B.

Geltungsbereich, Verbindlichkeit Die Sonderbauvorschriften gelten für das im Plan zur Gestaltungsplanänderung (Änderungsplan) umgrenzte Gebiet, welches die Parzellen Nm. 8977. 9012 und 9034 sowie Teile der Parzellen Nrn. 8976 und 9033 umfasst. Sofern nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gelten die Vorschriften des rechtskräftigen Baureglements der Stadt Kreuzlingen, das kantonale Planungs- und Baugesetz sowie alle anderen einschlägigen Gesetzte und Verordnungen.

Im Zuge der Zusammenlegung der Grundbuch-Kreise wurden einige Parzellen neu nummeriert. Vorliegend wurde die Parzellen Nrn. 977 zu 8977, 1012 zu 9012, 1034 zu 9034, 976 zu 8976 sowie die Parzellen Nrn. 1033 zu 9033.

Zweck In Ergänzung der Zielsetzungen des Gestaltungsplanes Ribi-Brunegg 1g95 bezweckt diese Gestaltungsplanänderung : - Aktualisierung und Präzisierung der Erschliessungs-, Bebauungs- und Gestaltungsfestlegungen (auf der Grundlage der heutigen, konkreten Überbauungsabsicht der Grundeigentümer), insbesondere zur Sicherung einer rücksichtsvollen (rm Bezug auf die angrenzenden Schlösser), architektonisch und aussenräumlich hochwertigen Bebauung unter Wahrung der Blickdurchlässigkeit in Nord-Südrichtung - die Klärung bzw. Aktualisierung insbesondere folgender Artikel :

Art. 15 Ausnützung, AZ

Art. 16 Gebäudestellung, Dachform

Art. 17 Gebäudehöhe

Art. 23 Dachgestaltung

1

i--C_.~~ In ~ h~ a~ lt_u_n~d~'W _i_r_ k~ u_ n=g~.,--~,,---:-~---,-----=-~~-,-----~~-+--=C-.---=I~n~h~a~lt.::....::u~n~d~W ::..:...::.ir~k~u~ ng~~~~~~~~~~~~---1 1. Der Gesta ltungsplan umfasst folgende Bestandteile: 1. Die Gestaltungsplanänderung umfasst folgende Bestandteile: a) Sonderbauvorschriften a) Verbindlicher Teil Etappen und Nutzungen 1: 500 b) Plan I: - Änderungsplan c) Plan II: Erschliessung 1: 500 - Sonderbauvorschriften (Änderungen) d) Plan III : Bau- und Firstlinien, Dachformen, b) Informativer Teil 1 Geschosszahlen 1 :500 - Planungs- und Erläuterungsbericht e) Plan IV: Umgebungsgestaltung, Pflanzungen entfällt 1:500 Plan V: f) Gestaltungsrichtplan 1: 500 entfällt g) Plan VI: Ausnützungsnachweis 1: 500 entfällt h) Planungsbericht mit Nachweisen, UVB + Lärmc) Planungsbericht mit Nachweisen, Umweltverträglichgutachten Esslenstrasse keitsprüfungs-Bericht 2. Die Sonderbauvorschriften sowie die Pläne I - IV 2. Für das im Änderungsplan markierte Gebiet gelten die enthalten die allgemein verbindl ichen Festsetzungen geänderten Sonderbauschrift_en sowie die im und Vorschriften. Änderungsplan getroffenen Festlegungen.

3.

Der Richtplan (Plan V) verdeutlicht Planungsidee und Planungsabsichten der Behörde. Er Ist Im Baubewilligungsverfahren behördenverbindlich . Abweichungen davon sind zulässig, sofern sie das Gesamtkonzept nicht beeinträchtigen.

Beilagen zum Gestaltungsplan 1995. Die Pläne I-V des Gesta ltungsplanes 1995 gelten in diesem Gebiet nicht mehr, sofern innerhalb einzelner Pu nkte dieser Sonderbauvorschriften nicht anders bestimmt.

entfällt

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D. Sonderbauvorschriften Sofern nichts anderes erwähnt, beziehen sich alle Hinweise auf die Pläne r - IV.

D. Sonderbauvorschriften Sofern nichts anderes erwähnt, beziehen sich alle Hinweise auf den Plan zur Gestaltungsplanänderung (Änderungsplan).

1. Erschliessungsbestimmungen, Etappierung, Nutzungsvertei ung

1. Erschliessungsbestimmungen, Etappierung, Nutzungsverteilung

Art. 1 Etacoierung

Art. 1 Etacoierung

1. Die Überbauung und Erschliessung des Gestaltungsplangebietes hat in Etappen zu erfolgen. Der Stadtrat kann die einzelnen Etappen zur Überbauung freigeben (definitiv einzonen), sofern die vorhergehende Etappe im Wesentlichen fertiggestellt ist (ohne Parz . 183/184 in der 1. Etappe).

1.

Eine Etappierung im Gebiet der Gestaltungsplanänderung ist nicht erforderlich.

2

2.

1

1

Die Reihenfolge der Etappierung hat, im Hinblick auf die Werkerschliessung, gemäss der Nummerierung In Plan I zu erfolgen. Für die Erfüllung der Etappierungsvorschrift genügt in der Etappe 1 auch die Erstellung von Strasse und Werkleitungen. Von dieser Reihenfolge ausgenommen bleiben die Etappen 4 + 7 unter dem Vorbehalt. dass die p;ovisorische Erschliessung möslich ist. Im Hinblick auf eine sinnvolle Verkehrsaufteilung muss vor Beginn der Etappen 2, 3 und 5 die westliche Verbindung von der Ribi- zur Unterseestrasse erstellt sein.

entfällt

~ne Abweichung von der Etappierungs-Reihenfolge ist

entfällt

nur unter folgender Voraussetzung möglich: Die Erschliessung muss in jeder Hinsicht gesichert sein (Verkehr, Ver- und Entsorgung).

Art. 2 Nutzun!:Jsverteilung

Art. 2 Nutzungsverteilung

1.

Die Verteilung der Gebäudenutzung im Areal ist im Plan 1 festgelegt.

2.

Im Quartier vorherrschen soll die reine Wohnnutzung . Diese soll ergänzt werden mit einem Kindergarten sowie mit Dienstleistung und Kleingewerbe im Bereich der Quartierplätze, sofern sich deren Nutzung mit dem Wohncharakter des Quartiers vereinbaren lassen und sie dem Quartier dienen: Zulässig im Bereich der Plätze sind namentlich: Cafe, Quartierläden, Ateliers, Waschsalons, kleine Reparaturwerkstatt, etc.

entfällt

3.

Für die im Plan I im Bereich der Quartierplätze vorgesehenen Dienstleistungs· und Gewerbenutzungen sind die entsprechenden Erdgeschosse und deren Gebäudevorplätze konstruktiv so zu planen und zu erstellen , dass jederzeit und ohne erheolichen Aufwand eine gewünschte gewerbliche Nutzung installiert werden kann.

entfällt

Art. 3 Strassenerschliessung

1. Die Strassenerschliessung des Areals hat über die im

Plan II bezeichneten Quartierstrassen und Fahrwege zu erfolgen .

2.

--

Abweichungen von der Linienführung sind im Baulinienbereich im Rahmen der Strassenausführungsprojekte zulässig.

1.

Auf den Parzellen Nrn. 8977 und 9012 ist die Erstellung von Wohnbauten (Miete/Eigentum) vorgesehen. Die Parzelle Nr. 9034 ist als Freiraum zu gestalten und von Hauptbauten freizuhalten.

Art. 3

1.

Der im Plan 1 (Gestaltungsplan 1995) vorgesehenen Quartiernutzung wird damit entsprochen. Der Eintrag "Sport· und Freizeiteinrichtungen" auf Parzelle Nr. 9034 wird im Zuge der Gestaltungsplanänderung entfernt.

Strassenerschliessung

Die Erschliessung der Parzellen Nrn . 8977 und 9012 erfolgt über die im Änderungsplan dargestellte Schlossstrasse als Quartierstrasse. Die Parzelle Nr. 9034 kann von der Girsberg Strasse aus erschlossen werden.

Dies entspricht der im Plan II (Gestaltungsplan 1995) vorgesehenen Erschliessung.

1

entfällt

3

3.

Bei den im Plan als Bedarfszufahrt bezeichneten Abschnitten sind zwecks Einschränkung des Durchgangsverkehrs und Gestaltung des Gebäudezwischenraumes, Belagsänderungen (Pflästerungen, Platten, Rasengitter, etc.) vorzusehen. Zwischen den Baulinien kann dabei gestalterisch von der im Plan eingetragenen Wegfühn.1ng a bqewi~hen werden (Versätze), sofern dies zur Verbesserung ob iger Zwecke dient und die Verkehrssicherheit dabei gewährleistet bleibt.

2.

4.

Zwecks Schneeräumung ist entlang den Quartierstrassen für Zäune und andere Einfriedungen ein Abstand von m ind. 50 cm ab Strassengrenze einzuhalten.

3.

Art. 4 Verkehrsberuhigung

1. An den im Plan II bezeichneten Stellen sind, zusammen

Auf Parzelle Nr. 9033 entlang der Bahnlinie wird ein Fuss- und Veloweg erstellt. Dieser kann auch als Notzufahrt für Polizei, Feuerwehr und Sanität dienen.

Art. 4 Verkehrsberuhigung_ __ _ __ _ _ _ _-----<

Für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung nicht entfällt

mit dem Strassenbau, die nötigen baulichen Massnahmen zur Reduktion der Fahrgeschwindigkeit vorzunehmen (Einengungen, Aufpflästerungen, Belagswechsel, etc.)

Art. 5 Parkierung

1. Die notwendigen Abstellplätze für Bewohner und Beschähigte sind ausschliesslich in gedeckten Abstellräumen vorzusehen (Garagen und offene Unterstände für EFH, Tiefgaragen für MFH). Offene Parkplätze sind nur für Besucher auf eigenem Grundstück zugelassen . 10 % der gesamthah verlangten Parkplätze sind zusätzlich als Besucherparkplätze vorzusehen. Deren Beläge sind mit Rasengittersteinen o.ä. zu erstellen.

2.

3.

4.

1

relevant.

44 weitere Artikel

Art. 5 Parkierung

1. Gemäss Umweltverträglichkeitsprüfungs-Bericht (1995) können im Geltungsbereich aufgrund der zulässigen BGF max. 62 Parkplätze erstellt werden (56 für Bewohner, 6 für Besucher). Die Zahl der notwendigen Parkplätze richtet sich nach der jeweils gültigen Schweizer Norm. Die notwendigen Abstellplätze für Bewohner sind ausschliesslic:h In Tiefgaragen vorzusehen . Offene Parkplätze sind nur für Besucher zugelassen.

Im Zusammenhang mit dem Strassen bau ist die entfällt Parkierung auf der Quartierstrasse mittels Signalisation zu verbieten. ~ -~~ -· !----------------------~ Auf den im Plan II bezeichneten Stellen sind, abgesetzt 2. Besucherparkplätze werden von der Schlossstrasse her von der Strassenfläche, Besucher- und öffentliche erschlossen. Ihre Anordnung wird auf das Parkplätze zu erstellen und, ungeachtet der Bebauungskonzept abgestimmt. Eigentumsverhältnisse, dauernd diesem Zweck zu sichern. 3. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist gestalterisch optimal in Abstellplätze in Tiefgaragen sind pro Bauetappe in genügender Anzahl und unabhängig von späteren die Bebauung zu integrieren. Ihre Anordnung wird auf Etappen zu erstellen. Die Einfahrten zu den Tiefgaragen das Bebauungskonzept abgestimmt. sind in den im Plan II angegebenen Bereichen anzuordnen und unauffällig in die Bebauung zu integrieren. Allfällige Anpassungen an das Bauprojekt sind gestattet.

Notwendige PP nach SN 640 281 : 1 PP pro 100 m2 BGF oder 1 PP pro Wohnung zuzüglich 10 % Besucherparkplätze.

Für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung nicht relevant. Siehe Änderungsplan.

Die Tiefgarage soll über eine gemeinsame Zufahrt erschlossen werden. Siehe Änderungsplan.

4

Art. 6 Trottoirs

Entlang den Quartierstrassen sind gemäss Plan II Trottoirs von mind. 200 cm Breite zu erstellen. Diese sind farblich, belagsmässig oder durch einen Grünstreifen von der Fahrbahn abzuheben.

Art. 6 Trottoirs

entfällt

1.

2.

Das Trottoir kann durch einen separaten Fussweg ersetzt werden .

entfällt 1

- --

Art. 7 Fuss- und Radwege

--·1. .. Zusammen mit der Uberbauung sind gemass Plan II

-

-

Art. 7 Fuss- und Radwege

1. Entlang der Bahn ist ein 3 m breiter Fuss- und Veloweg erstellt worden - siehe Änderungsplan. Dieser ist, ungeachtet der Eigentumsverhältnisse, dauernd für seinen Zweck offen zu halten.

~

pro Etappe die Fuss- und Radwege zu erste~l en und, ungeachtet der Eigentumsverhältnisse, dauernd für ihren Zweck offen zu halten.

2.

Die Linienführung der Wege ist mit der Bepflanzung abzustimmen und darf geringfügig von den Angaben im Plan II abweichen. Für Fusswege und Radwege ist eine Mindestbreite von 200 cm vorzusehen.

3.

Für Radwege kommen Hartbeläge In Frage, für reine Fusswege sind Pflästerungen oder Naturbeläge zu wählen. _

1

.. weitere Fuss- und Radwege smd 1m Anderungsgeb1et nicht vorgegeben.

entfällt

2.

_I

Art. 8 Quartierplätze

1. Die im Plan II bezeichneten Quartierplätze sind, ungeachtet der Eigentumsverhältnisse, dauernd als öffentliche Plätze offen zu halten.

2.

Für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung nicht relevant.

Die Platzbeläge sind in Pflästerungen oder Plattenmaterial zu erstellen. Die Platzgestaltung darf geringfügig von den Angaben im Plan II abweichen.

1-;rt;e.-plätze )·

Für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung nicht relevant.

entfällt

Art. 9 Werkleitung, Abwasser

~rt. 9 Wer_!<l~J;u'!g, Abwas~!:!' __ Die Hauptleitungen sind im Zuge der Bebauung der 1~ Die genaue Unienführung und die Anschlüsse der Hauptj 1. Die Erschliessung mit Werkleitungen erfolgt von der Werkleitung werden von den Städtischen Werken Schlossstrasse aus östlichen Nachbarparzellen bereits erstellt festgelegt.

2.

Dach- und Platzentwässerungen sind, wo sinnvoll, im Trennsystem separat zu erfassen und dem offenen Bachlauf gemäss Plan IV zuzuleiten.

Art. 10 Kehrichtsammelplätze

1. An den im Plan II bezeichneten Stellen sind, zusammen mit dem Bau von Strasse resp. den Parkplätzen, gut zugängliche, gedeckte oder durch Einfassungen abgedeckte, zweckmässige Kehrichtsammelplätze einzurichten. Diese haben sich unauffällig in die Umgebung einzufügen.

2.

Die anfallenden Abwässer werden mittels reduziertem Mischsystem erfasst und abgeführt. Nicht begehbare Flachdächer sind als Retentionsflächen auszubilden.

Art. 10 Entsorgungssammelplätze

1. Im Bereich der Gestaltungsplanänderung sind, zusammen mit dem Bau von Strasse resp. den Parkplätzen, gut zugängliche, gedeckte oder durch Einfassungen abgedeckte, zweckmässige Entsorgungssammelplätze einzurichten. Diese haben sich unauffällig in die Umgebung einzufügen.

Siehe Änderungsplan .

5

Art. 11 Energieversorgung

1.

Gebäudeheizung und Warmwassererzeugung sind im ganzen Gestaltungsplanareal mit Gas zu betreiben, sofern dafür nicht andere erneuerbare Energieträger verwendet werden. Alle Hauptbauten sind mit einem Gasanschluss zu versehen .

2.

Soweit möglich sind für ganz Gebäudegruppen BHKW (Wärme-Kraft-Kopplungen) vorzusehen. Die Stadt verpflichtet sich, elektrische Überschussenergie zum Normaltarif abzunehmen .

Art. 11 Energieversorgung

1. Bauten sind so zu erstellen und auszurüsten, dass mindestens 30% des Standard-Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit erneuerbaren Energien gedeckt oder durch verbesserte Wärmedämmung eingespart werden. Gebäudeheizung und Warmwassererzeugung sind im Gestaltungsplanareal mit Gas oder erneuerbaren Energieträgern zu betreiben.

2.

(BHKW = Blockheizkraftwerk)

3.

Die passive Nutzung der Sonnenenergie ist im Konzept der einzelnen Gebäudeprojekte zu berücksichtigen.

4.

Solaranlagen zur Gewinnung von Wärme, Warmwasser und Elektrizität sind ausdrücklich erlaubt, sofern sie sich gut und unaufdringlich in die Gebäudegestaltung und den Quartiercharakter einfügen.

2. Überbauungsbestimmungen

Art. 12 Pflichtbaulinien

Art. 12 Pflichtbaulinien

entfällt

Im Interesse von Platz- und Strassenraumgestaltung sind die Hauptbauten gemäss Plan III zwingend an die Pflichtbaulinien zu stellen.

2.

Rücksprünge in der Gebäudeflucht sind dabei gemäss Richtplan möglich und erwünscht.

Art. 13 Mantelbaulinien

1.

Für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung nicht relevant.

entfällt

Art. 13 Mantelbaulinien

Hauptbauten sind nur Innerhalb der im Plan III mittels Mantelbaulinien umfassten Bereichen und gemäss den weiteren Planbestimmungen zulässig. Mantelbaulinien haben sich in den Etappen 5 -7 einer allfälligen Änderung der Linienführung der N7 anzupassen.

1

1

Für sämtliche Gebäude ist eine gemeinsame Heizzentrale im Nahwärmeverbund vorzusehen. Für Minergie- und Minergie-P-Bauten entfällt diese Anforderung. Ebenso für Wärmepumpenanlagen, welche ohne elektrische Direktheizung 100% des Wärmebedarfs abdecken. Dieser Prozentsatz kann beim Einsatz von thermischen Sonnenkollektoren entsprechend reduziert werden. 1 Die Warmwassererzeugung darf dezentral für jedes Gebäude einzeln stattfinden. Das Energiekonzept ist gemeinsam mit den Ba ugesuchsuntertagen einzureichen.

2. Überbauungsbestimmungen 1.

Anpassung an die Anforderungen der Energiegesetzgebung (30% statt 20% gemäss § 8 des Gesetztes über die Energienutzung (731.1)) .

-- -

1.

Hauptbauten sind innerhalb der Im Anderungsplan mittels Mantelbaulinien umfassten Baufelder und gemäss den weiteren Planbestimmungen zulässig.

Der mittels M~ntelbi:!l..Jlini~n ymf!'l~~e lierei~h wird gegenüber dem Gestaltungsplan 1995 deutlich verkleinert. Die Aufteilung in einzelne Baufelder sichert die Durchblicke im Perimeter. Darüber hinaus wird an 1 der Grenze zur Parzelle Nr. 8976 (Schloss Brunnegg) 1 eine Fläche von mehr als 1'000 m2 bewusst von Bebauung freigehalten. 1

1

6

2.

3.

4.

Nebst der Regelung im BauR können unbewohnte Kleinbauten innerhalb der Mantelbaulinie für Kleinbauten ohne Einhaltung eines Grenz- oder Gebäudeabstandes erstellt werden, sofern der Nachbarbaute daraus keine wesentlichen Nachteile erwachsen . Allfällige Attikageschosse auf den zugelassenen Flachdachbauten sind nur innerhalb der AttikaMantelbaulinie zulässig . Die Definition des Attikageschosses (verlangte Rücksprünge) richten sich nach dem BauR.

2.

Innerhalb der Mantelbaulinien können die Grenz- und Gebäudeabstände der Regelbauweise unterschritten werden, wenn dies zu einer besseren Lösung führt. Es werden dabei keine Mehrlängenzuschläge angewendet.

3.

Ausserhalb der mit Mantelbaulinien abgegrenzten Baubereiche sind, sofern städtebaulich vertretbar, Kleinbauten gemäss Baureglement sowie ganz oder teilweise überdeckte Tiefgarageneinfahrten und Containerabstellräume zulässig.

Möglich wäre z. B. eine Kleinbaute in Form eines Gartenpavillons, der im Zusammenhang mit einer parkartigen Freiraumgesta ltung dem Aussenaufenthalt dient.

entfällt

1

Art. 14 Bauweise

Art. 14 Bauweise

1 1. Wo nichts anderes vermerkt, gelten die offene und 1 1. Es gilt die offene Bauweise. halboffenen Bauweise. 2. Im Bereich der vorgesehenen Einfamilienhäuser gilt die entfällt halboffene Bauweise. Dabei sind benachbarte Bauten seitlich zusammenzubauen .

Art. 15 Ausnüb:ung, AZ

Die Ausnützungsziffer wird über das Gesamtareal 1. errechnet und festgelegt. 2. Innerhalb der einzelnen Mantelbaulinien wird die AZ durch die Bau- und Gestaltungsvorschri~en und die max. BGF dieser Sonderbauvorschrift ersetzt.

2.

Firstrichtungen und Dachformen sind für Hauptbauten im Plan III verbindlich geregelt. Bauten in der gleichen Gebäudegruppe haben dabei auch gleiche Dachneigungen und Dachgestaltungen aufzuweisen.

3.

Eingeschossige Neben- und Anbauten können auch andere Dachformen aufweisen, sofern sie sich unauffällig ins Gesamtbild der Überbauung einfügen .

--

Art. 15 Ausnüt:z:ung, AZ

entfällt 1.

1

Es gilt die im Anderungsplan angegebene BGF von höchstens 5'000 rn2 für die Gesamtheit der Baufelder 1-3. (BGF nach § 10 RRV zum PBG). Dies entspricht einer AZ von 0.40 auf dem Gesamtgebiet der Parzellen Nrn. 8977, 9012 und 9034.

Art. 16 Gebäudestellung, Dachform

1. Je Baufeld ist ein Einzelbaukörper zu erstellen.

Art. 16 Gebäudestellung, Firstrichtung, Dachform

1. Innerhalb der Mantelbaulinien hat sich die Gebäudeausrichtung nach den Angaben im Richtplan (Pla n V) zu orientieren. Für das Gesamtkonzept unwesentliche Abweichungen sind dabei zulässig. 1

---

2.

Damit wird die BGF gegenüber dem Gestaltungsplan 1995 von ursprünglich 6'520 m2 (bzw. 6'220 m2 nach Transfer von 300 m2 auf Parzelle Nr. 8819) deutlich reduziert. Die maximale Ausnützung respektive die Dichte der zulässigen Bebauung wird massiv verringert.

Eine Rücksichtnahme auf das benachbarte Schloss Brunnegg und den städtebaulichen Kontext erfolgt durch die Aufsplittung in Baufelder und deren Positionierung sowie die Reduktion der max. BGF.

Die Dachform ist frei. Es dürfen geneigte Dächer oder Flachdächer erstellt werden.

1

7

Art. 17 Geschosszahl

1. Die zulässige Geschosszahl für Hauptbauten richtet sich nach den Angaben im Plan III. Diese Geschosszahl darf max. um 1/ 2 Geschoss unterschritten werden .

2.

Nicht als Geschoss gezählt wird der ausgebaute Dachstock, sofern der Kniestock nicht mehr als SO cm misst. Partielle Überschreitung bis zu 120 cm sind zulässig, sofern sie nicht mehr als 1/ 3 der gesamten Kniestocklänge betragen .

Art. 17 Gebäudehöhe / Firsthöhe

1. Die Gebäudehöhe darf maximal 8.60 m betragen . Die zulässige Gebäudehöhe kann um maximal 2.40 m unterschritten werden.

2.

Attikageschosse mit einer Höhe von max. 3.70 m sind zulässig, sofern sie längsseitlg mindestens um das Mass ihrer Höhe von den Fassaden des darunter liegenden Geschosses zurück versetzt sind.

3.

Die zu lässige maximale Firsthöhe beträgt 12.30 m.

Siehe Planungs- und Erläuterungsbericht (Schemaschnitt Gebäudehöhe). Die Messweise richtet sich nach § 8 Absatz 1+4 RRV zum PBG . Innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe können die einzelnen Geschosshöhen frei festgelegt werden. Attikageschosse werden In die Gebäudehöhe nicht eingerechnet.

Art. 18 Ba ulicher Scha llschutz

1. Es sind die erhöhten Anforderungen für den Schallschutz im Hochbau gemäss SIA-Norrn 181 zu erfüllen. Schallbrücken zwischen zusammengebauten Hausteilen sind durch Trennung von Wand- und Deckenkonstruktion zu vermeiden.

Art. 19 Lärmschutz

1. Im Gestaltungsplangebiet gilt die Empfindfichkeitsstufe II gemäss LSV, dabei sind die Planungswerte einzuhalten. Die Einhaltung dieses Planungswertes ist nachzuweisen.

2.

Die Lärmabschirmung hat durch gestalterische Massnahmen, der Bautenstellung resp. durch lärmabgewandte Anordnung lärmempfindlicher Räume zu erfolgen.

Art. 19 Lärmschutz

entfällt

1

Art. 20 Baulicher Zivilschutz

Die notwendigen Schutzplätze sind in 1. Sammelschutzräumen zusammenzufassen . 2 . Im Bereich der Mehrfamilienhäuser sind nur Schutzräume mit mind. 50 Plätzen zulässig.

Art. 21 Behindertengerechtes Bauen,

Kleinwohnungen, Z ugang ins Freie 1. Soweit möglich, sind Gebäudezugänge und Bauten rollstuhlgängig zu erstellen. lifte sind generell rollstuhlgängig zu gesta lten.

2.

30 % der Erdgeschosswohnungen sind auf die Anforderungen von Behinderten und älteren Leuten auszurichten .

Art. 21 Behindertengerechtes Bauen

1. Die Gebäude- und Liftzugänge sind behindertengerecht zu erstellen. Lifte sind generell rollstuh lgängig zu gestalten. entfällt

8

1

3.

In allen Etappen ist bei den Miet- und Eigentumswohnung ein ausgewogenes Verhältnis zwischen grossen und kleinen Wohnungen vorzusehen . Ebenso sind verschiedene Ausbaustandards zu ermöglichen.

entfällt

4.

Erdgeschosswohnungen haben einen direkten Zugang zum Garten aufzuweisen.

entfällt

3.

Gestaltungsbestimmungen

Art. 22 Grundsatz

Es soll eine zeitgemässe, ansprechend differenzierte 1. Architektur mit einer guten Gesamtwirkung angestrebt werden, wobei aufdringliche und schnelllebige Modetrends in der Gestaltung zu vermeiden sind.

3. 1

Art. 23 Dachgestaltung

1. Die Dachgestaltung der Hauptbauten wird im Plan III geregelt.

2.

Satteldächer haben beidseits dem First eine gleiche Neigung aufzuweisen.

Gestaltungsbestimmungen

Art. 23 Dach9estaltun91

Flachdächer sind extensiv zu begrünen (exkl. Dachterrassen) und derart auszugestalten, dass sie eine Retentionswirkung für das anfallende Dachwasser aufweisen. Im Falle der Installation von Sonnenkollektoren kann in diesem Bereich auf die extensive Begrünung respektive die Retention verzichtet werden.

1.

entfällt 1

2.

3.

Dachdetails, Dachaufbauten sowie Art und Farbe der Dachdeckung sind, pro Etappe resp. pro Gebäudegruppe m it gleicher Mantelbaulinie, einheitlich zu gestalten. Dies gilt auch für die Ausbildung von Ortund Traufabschlüssen. Unwesentliche Abweichungen sind zulässig.

4.

Grelle, spiegelnde oder glänzende Materialien und Anstr iche an Dächern und Dachaufbauten sind nicht zulässig.

entfällt

5.

Bei Pultdachbauten dürfen im Attikageschoss verglaste Wintergärten erstellt werden.

entfällt

5.

Sichtbare Dachantennen sind nicht gestattet. Sonnenkollektoren sind in die Gebäudegestaltung zu integrieren und dürfen nicht bloss nachträglich auf die Dachflächen gelegt werden. Dachflächenfenster haben sich unauffällig in die Dachfläche einzugliedern und dürfen ein Flächenmass von 0,8 m2 nicht überschreiten. Firstverglasungen sind zulässig.

3.

Innerhalb des Gebietes der Gestaltungsplanänderung ist eine einheitliche bzw. abgestimmte Dachgestaltung vorzusehen.

Sichtbare Dachantennen sind nicht gestattet.

1

9

Art. 24 Fassadengestaltung

1. Bei den Fassaden soll eine ansprechend differenzierte Gestaltung angestrebt werden . Im Grundsatz soll dabei eine Symmetrie in Gebäude- und Fassadengliederung beachtet werden .

2.

Fassadenmaterral, Öffnungen sowie prägende Fassadendetails sind pro Etappe resp. pro Gebäudegruppe mit gleicher Mantelbaulinie einheitlich zu gestalten. Die Farbgebung der Bauten ist innerhalb des gleichen Strassenraumes aufeinander abzustimmen.

3.

Grelle, spiegelnde oder leuchtende Fassadenmaterialien und -anstriche sind nicht zugelassen.

1~rt. 25 Umgebungsgestaltung

j1. Zusammen mit dem Baugesuch ist jeweils ein

Detailplan der Umgebungsgest alt ung einzureichen.

entfällt

2.

11.

Art. 25 Umgebungsgestaltung

Zusammen mit dem ersten Baugesuch ist ein Freiraumkonzept über den umgebenden Grünraum einzureichen.

1

2.

Art. 24 Fassadengestaltung

1. Bei den Fassaden soll eine ansprechend differenzierte Gestaltung angestrebt werden.

Die Umgebung der Bauten ist ansprechend mit 2. einheimischem Gehölz im Sinne des Richtplanes Plan V zu bepflanzen . 1 -

~ 3.

Die Umgebung der Bauten ist ansprechend mit einheimischem Gehölz zu bepflanzen . Auf der gesamten Grundstücksfläche sind mindestens 2 1 Hochstamm b"aume vorzusehen.

Die Standorte der Bäume werden im Rahmen eines 1 Freiraumkonzeptes in Abstimmung mit einem konkreten Bebauungsvorschlag festgelegt.

---

r 3.

Die im Plan IV bezeichnete Bepflanzung ist zusammen mit der jeweiligen Überbauungsetappe zu erstellen. Entlang den Fusswegen sind dabei begleitende Hecken mit einheimischem Gehölz vorzusehen.

4.

Zusammen mit dem Strassenbau sind gemäss Plan IV Baumreihen mit Alleebäumen zu pflanzen . Pro Strassenabschnitt sind dabei gleiche Baumsorten zu wählen . Zur Pflanzzeit haben diese Bäume eine Mindest Stammhöhe (Boden - UK Krone) von 200 cm aufzuweisen .

4.

Entlang des angrenzenden befahrbaren Bereiches der Schlossstrasse soll gemäss Änderungsplan eine strassenbegleitende Baumreihe erstellt werden. Innerhalb des Strassenabschnittes sind dabei gleiche Baumsorten zu wählen . Zur Pftanzzeit haben diese Bäume eine Mindest-Stammhöhe (Boden - UK Krone) von 200 cm aufzuweisen . Die Baumreihe kann zur angestrebten Baumzahl angerechnet werden.

5.

Entlang den Fusswegen sind in sinnvollen Abständen Ruhebänke aufzustellen; insbesondere jedoch bei den angegebenen Kinderspielplätzen .

s.

Der im Anderungsplan als Grünraum gekennzeichnete Bereich ist zusammenhängend zu gestalten. Auf der Parzelle Nr. 9034 ist eine naturnahe Nutzung vorgesehen.

6.

Die Belagsmaterialien von Fusswegen, Plätzen und Strassen richtet sich nach Art. 4 - 8 dieser

Die Bepflanzung ist zusammen mit der Uberbauung zu erstellen.

l

Die naturn ahe Nutzung kann z. B. in Form einer parkartigen Gestaltung (evt. mit einer Pavillonbaute), der Anlage einer Obstbaumwiese oder einer sonstigen landwirtschaftlichen Nutzung umgesetzt werden .

entfälft

Sonderbauvorschri~en .

10

Art. 26 Spielplätze, Quartierwiese

1. An den im Plan IV bezeichneten Stellen sind Kinderspielplätze gemäss den Richtlinien der Pro Juventute zu erstellen und dauernd diesem Zweck zugäng lich zu halten.

2.

Der als Quartieranger bezeichnete Bereich ist als Spielwiese zu gestalten; an ihrem Rand können auch Platzspiele vorgesehen werden.

Art. 2 7 Familiengärten

1. Den Reihenhäusern sind Gartenareale direkt zuzuordnen . In den Mehrfamilienhäusern haben die Erdgeschosswohnungen einen direkten Zugang zu einer Gartenfläche aufzuweisen .

2.

Auf dem nicht überbaubaren Bereich der N7 in Etappe 6 sind Familiengärten gemäss Plan IV anzulegen und den Quartierbewohnern anzubieten. Detailgestaltung und Nutzungsregelung si nd in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung zu erstellen und spätestens mit dem Baugesuch für die Etappe 6 einzureichen.

Art. 26 Spielplätze

entfällt

Für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung nicht relevant.

Art. 27 Privater Aussenraum

1. Den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind grosszügige, private Balkonflächen zuzuordnen. Die Umgebung der Häuser soll als Gemeinschaftsfläche für die Bewohner ausgewiesen werden.

entfällt

Für das Gebiet der Gestaltungsplanänderung nicht relevant.

-

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Ursprünglicher Art. 28 vom RR nicht genehmigt.

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Art. 29 Speziell e Auflagen

1. Der Stadtrat ist befugt, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens spezielle Gestaltungsauflagen Im Sinne des Gesamtkonzeptes zu verfügen sowie allfällige Bemusterungen am Bau zu verlangen.

Art. 3 0 Allgem eine Nutzung

Die eigentumsbeschränkende Sicherung von 1. allgemeinen Einrichtungen ist im Baugesuchsverfahren w regeln.

Art. 30 Allgeme ine Nutzung

Art. 3 1 Rechtskr aft

Dieser Gestaltungsplan "RIBI -BRUNEGG" tritt mit der 1. Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Art. 31 Re chtskraft

1. Die 3. Änderung des Gestaltungsplanes "RIBIBRUNEGG" tritt mit der Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt in Kraft.

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