Dianastrasse

Mitteilung an: - Stadtrat Amriswil, Arbonerstrasse 2, Postfach 1681, 8580 Amriswil, unter Beilage zweier Exemplare des Gestaltungsplans Dianastrasse, je mit Genehmigungs-, Nichtgenehmigungs- und Hinweisvermerken (Charge) - NRP Ingenieure AG, Lindenstrasse 1, 8580 Amriswil - Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. Energie - Hochbauamt - Tiefbauamt - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage eines Gestaltungsplans Dianastrasse mit Vermerken analog Gemeindeexemplare sowie der übrigen Akten

Erwägungen: 1.

Mit Schreiben vom 22. Oktober 2020 ersuchte der Stadtrat Amriswil um Genehmi¬ gung des im Titel erwähnten Gestaltungsplans. Im Rahmen der Vorzirkulation wurde der Stadt Amriswil mitgeteilt, dass die eingereichten Unterlagen nicht voll¬ ends genügen. Zusätzliche Unterlagen wurden mit E-Mail vom 16. November 2020 nachgereicht. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Gegen den Gestal¬ tungsplan liegen beim Departement für Bau und Umwelt keine Rekurse vor. Der

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Entwurf des Gestaltungsplans wurde vom Amt für Raumentwicklung mit Prüfbe¬ richt vom 28. Juni 2016 vorgeprüft. 2.

Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan Dianastrasse (nachfolgend: Gestaltungsplan) umfasst die Parzellen Nrn. 153- 159 und 1723 im Zentrum von Amriswil. Begrenzt wird das Planungsgebiet durch die Dianastrasse im Westen und Süden, den Rennweg im Osten und die Poststrasse im Norden. Das Pla¬ nungsgebiet liegt unmittelbar beim Bahnhof von Amriswil. Im rechtskräftigen Zo¬ nenplan ist das Planungsgebiet der Kernzone K zugeordnet und mit einer Gestal¬ tungsplanpflicht überlagert. Im Rahmen der laufenden Revision des Rahmennut¬ zungsplans (RNP), bestehend aus Zonenplan und Baureglement, wird die Kern¬ zone durch die Zentrumszone abgelöst. Diese Revision reichte die Stadt Amriswil beim Departement für Bau und Umwelt anfangs Dezember 2020 zur Genehmi¬ gung ein. Der Entscheid des Departments wird im Sommer 2021 vorliegen. So¬ wohl die heutige Kernzone (Art. 19 BauR) als auch die künftige Zentrumszone (Art. 9 BauR, neu) sollen eine zentrumsbildende Funktion haben und einen Beitrag für gemischte bauliche Nutzungen leisten. Die allgemeinverbindlichen Teile des Gestaltungsplans bestehen aus einem Situationsplah 1:250 und Sonderbauvorschriften (SBV). Daneben gehört zum Gestal¬ tungsplan gemäss Art. 3 SBV ein Planungsbericht mit Beilagen sowie ein Modell. Diese Bestandteile des Gestaltungsplans sind lediglich erläuternd. Gemäss Art. 2 SBV bezweckt der Gestaltungsplan die Festlegung von Randbedingungen für eine haushälterische, qualitativ hochstehende Bebauung mit Mischbauten ent¬ lang dem Rennweg und der Poststrasse sowie vorwiegend Wohnbauten entlang der Dianastrasse. Überdies wird bezweckt, für das Planungsgebiet die internen Fusswegverbindungen, die Parkierung und die Umgebungsgestaltung zu regeln. Der Zweckartikel scheint mit Blick auf § 23 PBG und Art. 19 BauR insgesamt zweckmässig und auf die örtliche Situation abgestimmt. Dem Gestaltungsplan liegt ein Konzept mit vier Baukörpern entlang der Diana¬ strasse und vier Baukörpern entlang des Rennwegs zu Grunde, ln den Bauberei¬ chen A2 und A3 sollen die Voraussetzungen für Mehrfamilienhäuser und in den übrigen Baubereichen für Mischbauten (mit einem Gewerbeanteil) geschaffen wer¬ den. Die Mehrfamilienhäuser (Baubereiche A2 und A3) an der Dianastrasse sollen vier Vollgeschosse aufweisen. Diese werden mit einem fünfgeschossigen Kopfbau (Baubereich A1) an der Poststrasse und einer dreigeschossigen Mischbaute (Bau¬ bereich B) auf Parzelle Nr. 154 ergänzt. Entlang des Rennwegs sieht der Gestal¬ tungsplans eine Häuserzeile mit dreigeschossigen Bauten (Baubereiche C-D) und einem etwas höheren Kopfbau (Baubereich H, 4 Vollgeschosse) vor.

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Im Prüfbericht vom 28. Juni 2016 wurde kritisiert, dass das geplante Bebauungs¬ konzept mit vier- resp. fünfgeschossigen Bauten entlang der Dianastrasse und dreigeschossigen Bauten entlang des Rennwegs auf einer grundlegend falschen städtebaulichen Interpretation des Quartiers basiere. Speziell kritisiert wurde, dass ausgerechnet die Volumina entlang der eher unbedeutenden Dianastrasse höher sein sollen als entlang des Rennweges. Daher wurde eine Genehmigung nur in Aussicht gestellt, wenn die Stadt Amriswil bereit ist, die Baukörper (inkl. Kopfbau) entlang der Dianastrasse um ein Geschoss zu reduzieren und näher an die Stras¬ se zu rücken. Weiter wurde im Prüfbericht vom 28. Juni 2016 bemängelt, dass im Baubereich A 1 ein höheres Haus errichtet resp. ein städtebaulicher Akzent ge¬ setzt werden soll. Daher wurde der Stadt Amriswil empfohlen, basierend auf einer aus dem Kontext heraus zu entwickelnden städtebaulichen Hierarchie eine klare Antwort auf die Bedeutung des Bahnhofs samt Vorplatz zu formulieren - beispiels¬ weise mit einer akzentuierten Aufreihung von höheren Häusern zwischen der Kirch- und Bahnhofstrasse. Um die städtebauliche Verträglichkeit dieser "akzentu, ierten Aufreihung“ zu prüfen, wurde ein Nachweis an einem Architekturmodell ver¬ langt. Als Reaktion auf die erwähnte Vorprüfung erarbeitete Thomas K. Keller Architek¬ ten GmbH ein städtebauliches Konzept "Gebäudehöhen Bahnhofgebiet" für das Geviert Poststrasse - Bahnhofstrasse - Tellstrasse - Kirchstrasse. Dieses entstand aus der städtebaulichen Machbarkeitsstudie für das Gebiet zwischen der "Teil-, Di¬ ana-, Post- und Kirchstrasse" heraus. Mit diesem Konzept wurden unter anderem die städtebaulichen Grundregeln der Studie auf das erwähnte Geviert übertragen. Dabei baut das Konzept der Thomas K. Keller Architekten im Wesentlichen auf der bestehenden Regelbauweise von drei- oder viergeschossigen Gebäuden auf. Entlang der Poststrasse sieht das Konzept vor, einen Schwerpunkt mit fünfge¬ schossigen Bauten zu setzen. Diese sollen an verschieden Strassenecken punktu¬ ell mit städtebaulichen Akzenten in Form von sechs Geschossen (plus Attika) er¬ gänzt werden. Gleichzeitig wurde im Konzept gefordert, fünf Geschosse (plus At¬ tika) nur zu ermöglichen, wenn diese erhöhten architektonischen Ansprüchen ge¬ nügen und die situationsgerechte Höhenentwicklung in einem Varianzverfahren ermittelt wird. Gemäss § 23 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) dient der Gestal¬ tungsplan je nach Zielsetzung der architektonisch guten, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und die besonderen Nutzungsbedürfnisse abgestimm¬ ten Bebauung, Verdichtung oder Erneuerung sowie der Erschliessung. Gestützt auf Art. 48 BauR haben sich Bauten und Anlagen bezüglich Volumen und Stellung sowie Gebäude- und Umgebungsgestaltung in die Siedlungsstruktur einzuordnen und auf das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild Rücksicht zu nehmen.

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Aus kantonaler Sicht wird begrüsst, dass entlang der Poststrasse - entsprechend dem Konzept der Thomas K. Keller Architekten GmbH, als baulich akzentuierter Auftritt und Bebauungskante am Bahnhofsplatz, höhere Bauten entstehen sollen. Städtebaulich ist dabei aber zu beachten, dass die Hierarchie der Gesamtbebau¬ ung im südlich gelegenen Bahnhofsquartier bestehen bleibt. In diesem Zusam¬ menhang fällt auf, dass der Kritik aus der Vorprüfung wenig Beachtung geschenkt wurde. Die beiden zeilenartigen Mehrfamilienhäuser (Baubereiche A2 und A3) ent¬ lang der Dianastrasse entsprechen aufgrund ihrer ausserordentlichen Höhe nicht dem städtebaulichen Grundkonzept. Damit wird die Idee einer prägnanten Bebau¬ ungskante entlang des Bahnhofplatzes in Frage gestellt. Insbesondere ist nach wie vor nicht nachvollziehbar, wieso die Baukörper in den Baubereichen A2 und A3 ein Vollgeschoss mehr aufweisen sollen als die Bauten entlang des Rennwe¬ ges (Baubereiche C-G) - wohlbemerkt dem wichtigeren Strassenzug im Stadtkon¬ text von Amriswil (direkte Verbindung von Bahnhof und südlichem Stadtzentrum).

Abweichungen von der Regelbauweise Gemäss § 24 Abs. 2 PBG kann mit einem Gestaltungsplan (vgl. § 23 PBG) von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interessen liegt. Wie aus Kapitel 5 des Planungsberichts hervorgeht, wird innerhalb des Planungsperi¬ meters mehrfach von der Regelbauweise abgewichen. Mit der Revision des Rah¬ mennutzungsplans (RNP) werden die Abweichungen gegenüber der Regelbau¬ weise weiter reduziert. Da die Genehmigung des RNP bevorsteht, werden in der folgenden Tabelle sowohl die Abweichungen gegenüber der heutigen als auch der künftigen Regelbauweise aufgeführt. RN R» künftig: j Zöntrürriszöne:

Kernzöhe GFZ (AZ) • Behäudfe/Ißasgaöeris

1.45a) (1-00 b>) [ TfaGhhft : ; [ 915 :fh:cf' .

öp;

2.0 I4:.5 ;rtv :: ■

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-IfäÜJsfe7*' ‘‘ v

vV

TI W V:..■ Gesamthöhe

18.5 m

20.5 m (A1)

+ 2.0 m

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Geschoss¬ zahl

17.0 m(A 2-3, H) 14.5 m (B-G)

ü

Gebäudelänge

keine

Grenzab¬ stand klein/gross

4.0 m

60.0 m BSSSj? _

5.0 m

-1.5m -4.0 m

3-5

2

1

30- 68 m

Einschrän¬ kungen

Einschrän¬ kungen

Diverse

Diverse

-Diverse

a) Umrechnung gemäss Umrechnungstabelle PBV. b)

Nach Art. 19 Abs. 2 BauR kann für Neu- und Ersatzbauten, die wesentlich zum Zonen¬ zweck beitragen, die Ausnützungsziffer mittels Gestaltungsplan erhöht oder ganz freigege¬ ben werden, sofern gewisse Anforderungen erfüllt werden. Insbesondere a) eine beson¬ ders gute Einordnung ins Strassen- und Quartierbild, b) die zweckmässige Erschliessung für Fahrzeuge und Fussgänger, c) eine sorgfältige kubische und architektonische Gestal¬ tung der Bauten, d) ihre zweckmässige Ausrüstung und Ausstattung, e) eine sinnvolle Nut¬ zungsdurchmischung.

c)

Beidseits des Rennweges gilt eine maximale Gebäudehöhe von 9.5 m. Bauten dürfen in der Regel nur mit 3 Vollgeschossen in Erscheinung treten (Art. 19 Abs. 3 BauR).

Mit dem Gestaltungsplan wird insbesondere betreffend Höhen-, Längen- und Dich¬ temassen von der Regelbauweise abgewichen. Ausführungen zur „besseren Sied¬ lungsgestaltung“ und zu den Abweichungen sind in den Kapiteln 5.2 - 5.3 des Pla¬ nungsberichtes zu finden. Unter anderem wird ausgeführt, dass die geplanten Ab¬ weichungen zur Folge haben, dass sich die geplanten Bauten gut in die Umge¬ bung einfügen und städtebaulich von hoher Qualität sind. Die festgelegte Höhen¬ entwicklung entlang der Poststrasse sei absolut verträglich und im Interesse der Innenentwicklung auch anzustreben". Mit den höheren Bauten entlang der Post¬ strasse soll ein angemessenes Zentrum als Gegenstück zum Bahnhof und Bahn¬ hofsplatz geschaffen werden. Entlang des Rennwegs seien die Höhen bewusst auf einem tieferen Niveau gehalten. Damit soll verhindert werden, dass der relativ enge Strassenraum einen "schluchtartigen" Charakter erhält. Ferner ermögliche der Gestaltungsplan, dass eine Siedlung mit hoher Wohnlichkeit und durchgrünten Freiräumen sowie ein lebendiger Stadtteil mit Gewerbenutzungen entstehe. Aus kantonaler Sicht ist die vorgesehene innere Verdichtung und die damit einher¬ gehende Urbanisierung des Stadtkerns von Amriswil nachvollziehbar und zu un¬ terstützen. Entsprechend ist auch zu begrüssen, dass der Gestaltungsplan Dia¬ nastrasse Bestandteil dieser Entwicklung sein soll und - als baulich akzentuierter

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Auftritt - eine Bebauungskante mit höheren Bauten am Bahnhofsplatz (Post¬ strasse) entstehen soll. Wie bereits ausgeführt, gilt es dabei die Hierarchie der Gesamtbebauung im süd¬ lich gelegenen Bahnhofsquartierzu bewahren. Mit der geplanten Geschossigkeit entlang der Dianastrasse wird diesem Anliegen aus kantonaler Sicht nicht entspro¬ chen. Es wird bedauert/dass trotz Vorbehalten in der Vorprüfung die Geschoss¬ zahl in den Baubereichen A2 und A3 "aus städtebaulichen Gründen" (vgl. S. 17 des Planungsberichts) nicht reduziert wurde. Auch wenn der Gestaltungsplan ge¬ genüber dem Vorprüfungsexemplar in verschiedener Hinsicht verbessert wurde (Position Tiefgarage, direkterer Strassenbezug Baufelder A2 und A3), ist es städ¬ tebaulich nicht nachvollziehbar, wieso die riegelartigen, verhältnismässig hohen Bauten entlang der Dianastrasse einen Mehrwert darstellen sollen. Die anstehende Revision des Rahmennutzungsplans führt dazu, dass mit der ge¬ planten Höhenwicklung entlang der Dianastrasse (Baubereiche A2 und A3) nicht mehr von der Regelbauweise abgewichen wird. Da die künftige Zentrumszone resp. die Höhenbestimmungen des revidierten Baureglements nicht strittig sind, können die Höhenmasse entlang der Dianastrasse akzeptiert und der Gestal¬ tungsplan Dianastrasse - trotz städtebaulichen Vorbehalten - unter Wahrung der Gemeindeautonomie genehmigt werden.

Sonderbauvorschriften (SBV) Mit Art. 8 Abs. 1 Satz 1 SBV wird für das gesamte Planungsgebiet eine maximal zulässige Geschossflächenziffer (GFZ) von 2.0 festgelegt. Im dazugehörigen Plan sind die einzelnen Geschossflächen pro Baubereich ausgewiesen. Wie der Beila¬ ge 2 des Planungsberichts entnommen werden kann, würde eigentlich eine GFZ von 2.8 benötigt, um alle Bauten entsprechend realisieren zu können. Mit diversen Abzügen gemäss den §§ 34 und 35 PBG wird dann eine GFZ von 2.0 ermittelt. Ein solches Vorgehen ist aus rechtlicher Sicht nicht zulässig. Wie das Verwal¬ tungsgericht mit Entscheid VG.2014.190 vom 4. März 2015 festhielt, dürfen bei der Berechnung der GFZ weder Tiefgaragenbonus noch Minergiebonus bereits abgezogen werden. Ebenfalls ist eine "Rückwärtsrechnung", bei welcher von ei¬ nem Grundwert eines bereits vorliegenden Bauprojekts die Boni abgezogen wer¬ den, um auf diese Weise eine Ausnützung zu errechnen, welche sodann per Son¬ derbauvorschriften (SBV) zu einem Gestaltungsplan für diesen festgelegt werden soll, nicht statthaft. Der Sondernutzungsplan ist vom Bauprojekt grundsätzlich zu trennen. Allfällige gesetzliche Boni dürfen erst im Rahmen der Bewilligung des konkreten Bauprojekts berücksichtigt werden. In Sonderbauvorschriften ist ledig-

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lieh die (Mehr-) Ausnützung festzulegen. Die Geschossflächen, die in den einzel¬ nen Bauflächen vorliegend verbindlich festgelegt werden, wären mit der Festle¬ gung einer zulässigen GFZ von 2.0 somit gar nicht realisierbar. Daher kann Art. 8 Abs. 1 Satz 1 SBV nicht genehmigt werden. Weiter schreibt Art. 5 Abs. 5 SBV vor, dass im Planungsperimeter mindestens 100 Parkplätze zu erstellen sind, davon mindestens 80 in Tiefgaragen. Für den dar¬ über hinaus erforderlichen Bedarf an oberirdischen Parkplätzen können Ersatzab¬ gaben geleistet werden. Aus rechtlicher Sicht wird die Formulierung "können Er¬ satzabgaben geleistet werden" so verstanden, dass Ersatzabgaben geleistet wer¬ den müssen, wenn der erforderliche Bedarf nicht gedeckt werden kann. Dies ist gemäss § 89 Abs. 1 zwingend und keine "Kann-Vorschrift". Daher wird Art. 5 Abs. 5 Satz 2 SBV mit einem Hinweisvermerk versehen. Zusammenfassung Aus den Erwägungen ergibt sich, dass der Gestaltungsplan Dianastrasse nicht vollends überzeugt. Der Gestaltungsplan entspricht aber mit Ausnahme der er¬ wähnten Bestimmungen in den Sonderbauvorschriften (SBV) den Anforderungen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetztes (PBG; RB 700) und wird daher genehmigt.

Bau und Umwelt tschefin edsa ■

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Ver¬ waltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Sie ist unterzeichnet und im Doppel einzureichen und hat einen Antrag und eine Be¬ gründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Expediert:

- 9. MRZ. 2021