Ebnet Schocherswil

Erwägungen: 1.

Mit Schreiben vom 6. Oktober 2021 ersuchte die Stadt Amriswil um Genehmigung des im Titel erwähnten Gestaltungsplans Ebnet, Schocherswil. Aufgrund der einge¬ reichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsge¬ mäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt sind gegen den Gestaltungsplan Ebnet, Schocherswil keine Rekurse hängig. Der Entwurf des Ge¬ staltungsplans wurde vom Amt für Raumentwicklung mit den Berichten vom 24. Mai 2018 und 27. Januar 2020 vorgeprüft.

2.

Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan Ebnet, Schocherswil (nach¬ folgend: Gestaltungsplan) betrifft das Gebiet "Ebnet" im Ortsteil Schocherswil. Die-

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ses umfasst die Parzellen Nrn. 7117, 7120, 7397 und 7365 (Teil). Es liegt am östli¬ chen Rand des historischen Dorfkerns. Das Gebiet wird im Osten durch die „Lochershaus'-Strasse und im Süden durch die Käsereistrasse begrenzt. Das Gelände fällt von Süden nach Norden hin ab. Entlang der Strasse „Locherhaus“ besteht eine rund 2 bis 3 m hohe Geländeböschung. Die Parzellen Nrn. 7120 und 7397 sind mit Wohnbauten überbaut. Es ist geplant, nun die Parzelle Nr. 7117 zu erschliessen und zu überbauen. Im rechtskräftigen Zonenplan (genehmigt mit DBU-Entscheid Nr. 48 vom 6. Juli 2021) ist der nördliche Teil der Wohnzone W 2a und der südliche Teil der Dorfzone D zugewiesen. Gemäss Art. 3 der Sonderbauvorschriften (SBV) bestehen die allgemeinverbindli¬ chen Bestandteile des Gestaltungsplans aus einem Situationsplan 1:500 und den SBV. Der Planungsbericht, das Modell 1:500, die Schnitte 1:500 und der Konzept¬ vorschlag "Umgebungsgestaltung" 1:250 sind lediglich erläuternd. Gemäss Art. 2 SBV bezweckt der Gestaltungsplan die Erschliessung des Planungsgebietes. Mit dem Gestaltungsplan sollen zudem Regelungen für eine haushälterische, gut auf die Topographie angepasste Überbauung und eine gute Siedlungsgestaltung erlassen werden. Dass mit dem Gestaltungsplan lediglich eine "gute Siedlungsge¬ staltung" erzielt werden soll, wird den Anforderungen von § 24 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) nur teilweise gerecht. Nach § 24 Abs. 2 PBG kann von der Regelbauweise nur abgewichen werden, wenn dadurch gesamt¬ haft eine "bessere Siedlungsgestaltung" erzielt wird und diese im öffentlichen Inte¬ resse liegt. Sofern der Gestaltungsplan diesen erhöhten Anforderungen inhaltlich dennoch gerecht wird, kann der in diesem Punkt mangelhafte Zweckartikel aus¬ nahmsweise akzeptiert werden. Im Übrigen erscheint der Zweckartikel gut auf die örtliche Situation abgestimmt. Dem Gestaltungsplan liegt ein Konzept zu Grunde, welches im Norden (Teilgebiet W) eine Bebauung mit Ein- und Doppeleinfamilienhäusern und im Süden (Teilgebiet D) mit Mehrfamilienhäusern vorsieht. Diese Neubauten sollen verkehrsmässig über eine zentrale, neue Gemeindestrasse (Stichstrasse) ab der Käsereistrasse er¬ schlossen werden. Um eine optimale Einpassung in die Hanglage zu gewährleisten, werden im Teilgebiet W keine Mehrfamilienhäuser zugelassen. Zusätzlich wird für die geplanten Ein- und Doppelfamilienhäuser eine Flachdachpflicht (Art. 7 Abs. 7 SBV) vorgeschrieben. Mit dem Gestaltungsplan wird überdies der Bau von Mauern und Einfriedungen eingeschränkt (Art. 10 Abs. 4 SBV). Damit sollen grosse Terrain¬ veränderungen möglichst vermieden und eine harmonische Umgebungsgestaltung gefördert werden. Diese Regelungen sind zu begrüssen. Trotz den erwähnten Qualitäten überzeugt das dem Gestaltungsplan zu Grunde lie¬ gende Konzept nicht vollends. Daher wird an die Verantwortung der Stadt Amriswil

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und aller Beteiligter - im Zusammenhang mit dem Baubewilligungsverfahren und der Ausführungsplanung - appelliert, das Projekt qualitativ noch nachzubessern: •

Die Skizzen zum architektonischen Ausdruck der Mehr-, Doppel- und Einfami¬ lienhäuser entsprechen nicht dem Bauen im ländlichen Raum und erinnern an eine anonym wirkende, schematische Architektur der Agglomeration.

•

Der Konzeptplan zur Umgebungsgestaltung wirkt mit seinen lokalsymmetri¬ schen Baumanordnungen bzw. Aufreihungen zu Kurz-Alleen oberflächlich und ohne Herleitung durch den bestehenden Kontext.

Der Stadt Amriswil wird empfohlen, den architektonischen Ausdruck der Bauten und das Umgebungskonzept durch einen qualifizierten Architekten bzw. Landschaftsar¬ chitekten begleiten zu lassen. Bei einer Überbauung der Parzelle Nr. 7117 fällt voraussichtlich eine grosse Menge an unverschmutztem Boden- und Aushubmaterial an. Nach Art. 18 der Verordnung über die Vermeidung und Entsorgung von Abfällen (WEA, SR 814.600) ist anfal¬ lender, unverschmutzter Bodenaushub sortenrein, d. h. als Ober- und Unterboden getrennt, wieder als Boden zu verwenden, z. B. bei Rekultivierungen. Bei einer Überbauung besteht also eine Verwertungspflicht des unverschmutzten Bodens. Ferner ist zu bemerken, dass aufgrund der Flächengrösse des Perimeters von rund 1 ha bei einer Überbauung die Erdarbeiten, bei denen Boden ausgehoben, zwi¬ schengelagert oder wieder angelegt wird, von einer anerkannten bodenkundlichen Baubegleitung (BBB) begleitet werden müssen. Das Gebiet „Ebnet“ ist nicht vollständig erschlossen und somit im Sinne von § 72 Abs. 1 PBG nicht baureif. Nach § 36 Abs. 1 PBG ist die Stadt Amriswil verantwort¬ lich für die zeit- und sachgerechte Erschliessung. Die geplante Verkehrs- und werkleitungsmässige Erschliessung erscheint insgesamt sachgerecht und auf das er¬ wähnte Bebauungskonzept abgestimmt. Diesbezüglich ist anzumerken, dass das Detailprojekt der Kanalisation noch dem Amt für Umwelt separat zur Genehmigung einzureichen ist. Weiter ist zu bemerken, dass die Stadt Amriswil die Verfügbarkeit des Landes zu sichern hat, welches für den Bau der Erschliessungsanlagen notwendig ist. Der Stadt Amriswil wurde daher im Prüfbericht vom 24. Mai 2018 empfohlen, die not¬ wendigen-Flächen mittels Landumlegung (§ 51 ff. PBG), freihändig oder nötigenfalls durch Enteignung (§ 20 Gesetz über Strassen und Wege, RB 725.1) zu sichern. Die Stadt Amriswil hat indes beschlossen, auf eine entsprechende Sicherung (Verein¬ barung oder ähnliches) zu verzichten. Laut Auskunft der Bauverwaltung Amriswil vom 8. Februar 2022 werde die Erschliessung des Gebiets "Ebnet" durch den heuti¬ gen Grundeigentümer erstellt. Sobald die Erschliessungsstrasse fertiggestellt sei,

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gehe sie kostenlos an die Stadt Amriswil über. Noch ist das Gebiet "Ebnet" aber nicht baureif. Daher wird die Stadt Amriswil in diesem Gebiet neue Häuser erst be¬ willigen dürfen, wenn die geplante Gemeindestrasse fertig erstellt ist. Dies garan¬ tiert indessen nicht, dass die Stadt Amriswil auf das benötigte Land (ohne Zustim¬ mung der Grundeigentümerin) zugreifen kann und die „zeitgerechte“ Erschliessung gewährleistet ist. Da die zeit- und sachgerechte Erschliessung aber in der Verant¬ wortung der Stadt Amriswil liegt, kann dem Gestaltungsplan ausnahmsweise den¬ noch zugestimmt werden. Nach Kapitel 6 des Planungsberichts wird mit dem Gestaltungsplan insbesondere innerhalb der Wohnzone W2a von der Regelbauweise abgewichen. Gemäss § 24 Abs. 2 PBG kann mit einem Gestaltungsplan von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese Abweichung im öffentlichen Interesse liegt. Für die Wohnzone W2a schreibt das Baureglement eine max. Geschossflächenziffer (GFZ) von 0.65, Grenzabstände von 4.0 bzw. 6.0 m, eine max. Gebäudelänge von 25.0 m, eine Fas¬ sadenhöhe von 7.5 m und eine Gesamthöhe von 11.0m vor. Mit dem Gestaltungs¬ plan wird im Teilgebiet W die GFZ auf 0.8 (+0.15) und die Gebäudelänge auf 37.0 m (+12.0 m) erhöht. Gleichzeitig wird die Gesamthöhe punktuell eingeschränkt, in¬ dem eine Flachdachpflicht eingeführt und der Bau von Attikageschossen, Dachauf¬ bauten und Dachterrassen untersagt wird. Dadurch werden die geplanten Ein- und Doppeleinfamilienhäuser im Teilgebiet W insgesamt niedriger. Die Bauten fügen sich- trotz einer Mehrlänge von 12.0 m - besser als nach Regelbauweise in die Hanglage ein. Somit sind die erwähnten Abweichungen mit § 24 Abs. 2 PBG verein¬ bar. Im Übrigen sind die hierfür erforderlichen Nachweise (bessere Siedlungsgestal¬ tung, öffentliches Interesse) und Begründungen in Kapitel 6 des Planungsberichtes nachvollziehbar. Insgesamt regelt der Gestaltungsplan die Erschliessung (Art. 4-6 SBV), die Bebau¬ ung (Art. 7-9), die Umgebungsgestaltung (Art. 10-13 SBV) und die Energieversor¬ gung (Art. 14 SBV) mehrheitlich sachgerecht. Die Regelungen sind mit den Vorga¬ ben von § 23 PBG und § 24 PBG vereinbar. Der Gestaltungsplan entspricht den Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und wird somit genehmigt.

Umwelt

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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwaltungsge¬ richt des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde erhoben werden. Die Be¬ schwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten sowie die Beweis¬ mittel aufführen. Sie ist unterzeichnet in je einem Exemplar für die Beschwerdeinstanz und die Beteiligten einzureichen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Expediert:

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