Baar Bebauungsplan Nr. 37 - Walterswil

Zug, 30. Januar 2015 Der Kantonsplaner: R. Hutter

1. Öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstr. 6 vom 20. Februar 2015 bis 23. März 2015

Publiziert im Amtsblatt Urs Spillmann

Bescheinigt von der Abteilung Planung / Bau

An der Gemeindeversammlung beschlossen am 23. Juni 2015 Der Gemeindepräsident: "AS iber?

u 1

2. Öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstr. 6 vom 10. Juli 2015 bis 29. Juli 2015 Publiziert im Amtsblatt

Vom Regierungsrat des Kantons Zug genehmigt am

Bescheinigt von der Abteilung Planung / Bau

Verbindlicher Inhalt Bebauungsplan Perimeter

= mm um Geltungsbereich

Baubereiche Baubereich für Hauptgebäude mit Mantellinien und max. Gesamthöhen (m ü.M.) (Nutzweise gemäss Eintrag im Situationsplan wegleitend)

Baubereich für Vordächer, u. dgl.

[531,50 |

Mo Maximale Ausdehnung des Sockelgeschosses PERL... ER. — Sichtbarkeit von Unterniveaubauten zulässig le 5 | Abzubrechende Gebäude

Grün- und Freiräume Freifläche (Nutzweise und Gestaltung gemäss Richtprojekt wegleitend)

Umfriedung Einzelbäume und Baumgruppen (Lage und Anzahl der Bäume schematisch)

Baumreihe (Lage und Anzahl der Bäume schematisch)

Erschliessungsfläche befestigt

Arealerschliessung

Verkehrsberuhigte Zone

Sperrung MIV

Maximal 24 oberirdische Parkplätze (Zone für Shuttlebusse)

Freifläche / Kurzzeitparkplätze (Drop off Zone)

"EIXErlf 818

Zu- und Wegfahrt Einstellhalle (Lage schematisch)

ii Ÿ

Zu- und Wegfahrten Kurzzeitparkplätze (Drop off Zone)

©

Bereich für Veloparkplätze (Lage schematisch)

ER Renaturierung Aspentôbelibach

FE = 5 55 A

GGGGE Festlegung Gewässerraum im Sinne Übergangsbestimmungen GSchV 1272 Waldrand, extensiv bewirtschafteter Grünraum

Unterirdische Retentionsanlage (Lage und Abgrenzung schematisch)

>

5/7

12/14 15 17 17

20 20 21 22 23 23 23 23 26

28 / 33 28

29 30

Objekte aus dem Verzeichnis der geschützen Denkmäler

cir Baulinien

ge Waldgrenze

dre ala Zu genehmigende Gewässerbaulinie (seperates Verfahren) BB Bestehende Waldfläche

Bi] Zu rodende Waldfläche

Projektierter Strassenausbau

oO le O Öffentliche / Arealinterne Rad- und Fusswege (Lage schematisch) o ofo o Öffentliche / Arealintere Fusswege (Lage schematisch) 0000 Arealinterner Radweg (Lage schematisch) O Kommunale Naturobjekte (Thuja-Baum und Baumgruppe) CZ Projektierte Renaturierung Aspentöbelibach ausserhalb Geltungsbereich

Abmessungen Richtprojekt

8.51

|

Bemassung

SOS 0610 SP 06 90 te Se

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Schnitt A-A

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Walterswil

Schnitt F-F

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a

542.00 =

Schnitt C-C

0.70 Gewässerraum

537.50 =

Schnitt D-D

20 30 40 50 m

Definitin der Baubereiche

Bestimmungen

Zweck

1.

Be È

Der Bebauungsplan Walterswil bezweckt, die in der Bauordnung der Gemeinde Baar ($ 35 BO) verankerte Bebauungsplanpflicht einzulösen und die entsprechenden Ziele der Bebauungsplanpflicht planungsrechtlich umzusetzen.

standteile

Der Bebauungsplan setzt sich aus dem Situationsplan im Massstab 1:500 und den nachstehenden Bestimmungen zusammen.

Das Richtprojekt vom 18.8.2014 / 30.1.2015 ist für die Beurteilung der gestalterischen Qualität der Bauten, Anlagen und der Umgebung im Bewilligungsverfahren wegleitend. Vom Richtprojekt darf vorbehältlich der Bestimmungen des Bebauungsplans sowie des übergeordneten Rechts aus wichtigen Gründen abgewichen werden, sofern qualitativ insgesamt wiederum eine zumindest gleichwertige und überzeugende Lösung erzielt wird.

Geltungsbereich

4.

Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans ist im Situationsplan 1:500 festgehalten.

Zahl, Lage und äussere Abmessungen der Gebäude 5.

Oberirdische Hauptgebäude dürfen nur innerhalb der durch Mantellinien begrenzten Baubereichen erstellt werden. Die Gebäudelängen sind innerhalb der Baubereiche nicht beschränkt. Die Mantellinien gehen den Abstandsvorschriften gemäss Bauordnung (BO) und Planungsund Baugesetz (PBG) vor. Auskragende Bauteile wie Vordächer, u. dgl. dürfen die Mantellinien nur in den dafür vorgesehenen Bereichen für Auskragungen überragen.

Die maximale Ausdehnung des Sockelgeschosses ergibt sich aufgrund der im Situationsplan und im Schnitt gestrichelt dargestellten Abgrenzungslinie.

Die maximal zulässigen Gesamthöhen ergeben sich aus den im Situationsplan und den Schnitten festgelegten Höhenkoten. Kein Bauteil darf diese Höhenkoten überschreiten. Davon ausgenommen sind einzelne, technisch bedingte Aufbauten wie Kamine, Liftaufbauten und Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie u. dgl. Innerhalb der festgelegten Gesamthöhe ist die Geschosszahl frei wählbar.

Einzelne Kleinbauten gemäss Artikel 4a der Verordnung zum Planungs und Baugesetz (PBG) sowie Unterniveaubauten sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Unterniveaubauten dürfen ausserhalb der Baubereiche nur an der bezeichneten Stelle in Erscheinung treten. Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche ist innerhalb der durch Mantellinien und Gebäudehöhen definierten Baubereiche nicht beschränkt.

Nutzweise 1. Die zulässige Nutzweise ergibt sich aufgrund von $ 35 Abs. 4 der Bauordnung (BO). Zulässig

ist namentlich der Betrieb einer Privatschule mit den dazugehörenden Anlagen und Ausstattungen. Dabei ist die im Situationsplan bezeichnete Nutzweise der Baubereiche wegleitend.

Im Baubereich W ist Wohnen im Ausmass der Nutzflächen des bestehenden Gebäudes zu-

lässig.

Gestaltung 12.

" Bauten, Anlagen und Freiflächen sind sowohl für sich, als auch in Bezug zu ihrer baulichen

und landschaftlichen Umgebung im Sinne der qualitativen Anforderungen von $ 17 BO besonders gut zu gestalten; dies gilt auch fùr Materialien und Farben.

" Flachdàcher sind extensiv zu begrünen. ‘ Die im Situationsplan beschriebene Nutzweise der Freiflàchen ist wegleitend. * An bezeichneter Stelle ist eine Umfriedungsmauer zu realisieren.

Stützkonstruktionen sind sorgfältig in das Orts- und Landschaftsbild zu integrieren und gegebenenfalls in der Höhe zu staffeln, mit Pflanzen zu kaschieren oder mit ortsbildgerechten Materialien zu verkleiden.

An schematisch bezeichneter Lage sind Bäume zu pflanzen. Die zwei Baumreihen müssen in einer Flucht sowie parallel zu den Strassenrändern gesetzt werden.

Mit dem Baugesuch für einen ersten Neubau ist ein detaillierter Umgebungsplan zur Bewilligung einzureichen, der die Bepflanzungs- und Umgebungsgestaltung gemäss Richtprojekt vom 18.8.2014 / 30.1.2015 konkretisiert und die etappenweise Umsetzung festlegt.

Die Aussenflächen dürfen im Interesse der Landschaftsqualität nur zurückhaltend beleuchtet werden. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist ein Beleuchtungsplan zur Bewilligung einzureichen.

Erschliessung 20. Die Arealerschliessung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) hat ab der Sihl-

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27,

bruggstrasse über die neue Walterswilerstrasse zu erfolgen. Die bezeichnete, verkehrsberuhigte Zone ist so auszugestalten, dass tiefe Fahrgeschwindigkeiten erreicht werden. Die bestehende Walterswilerstrasse ist als Fuss- und Radweg zurückzubauen und für den MIV zu sperren. Für den Betrieb einer Privatschule im Sinne des Richtprojekts ist östlich des Aspentöbelibachs eine Einstellhalle mit maximal 270 Parkplätzen für Angestellte und Besucher zu realisieren. Während der Verkehrsspitzen darf die Fläche des "Sportplatzes mit Hartbelag" als Kurzzeitparkplatz (Drop off Zone) genutzt werden. Zusätzlich sind gemäss Planeintrag maximal 24 oberirdische Parkplätze zulässig. Diese Parkierungsanlagen sind gemäss schematischem Planeintrag zu erschliessen. Sämtliche Parkplätze sind ab der ersten Stunde monetär und lenkungswirksam zu bewirtschaften. Davon ausgenommen sind Parkplätze für Wohnnutzungen. Zudem dürfen keine Parkplätze fremdvermietet oder den Nutzern der umliegenden Areale zur Verfügung gestellt werden. Zusammen mit einem ersten Baugesuch zur Erweiterung der Privatschule ist ein Betriebsund Mobilitätskonzept zur Bewilligung einzureichen. Aufzuzeigen sind namentlich: - die betrieblichen und organisatorischen Massnahmen zur Bewältigung der Verkehrsspitzen auf dem Areal - die betrieblichen und organisatorischen Massnahmen zur Reduktion des motorisierten Verkehrsaufkommens Die Massnahmen sind in der Baubewilligung mit Nebenbestimmungen sicherzustellen. An schematisch bezeichneter Lage sind mindestens 30 witterungsgeschützte Veloabstellplätze zu erstellen. Für andere Nutzungen als für den Betrieb einer Privatschule richtet sich der Parkplatzbedarf für Autos und Velos nach den Bestimmungen der Bauordnung.

Umwelt

28.

29.

30.

31.

Der Aspentöbelibach ist innerhalb des festgelegten Gewässerraums offen zu führen. Der Gewässerraum ist gemäss Art. 41c der Gewässerschutzverordnung (GschV) naturnah zu gestalten und extensiv zu bewirtschaften. Mit Ausnahme der bezeichneten drei Erschliessungsanlagen dürfen keine Anlagen innerhalb des Gewässerraums erstellt werden.

Der bezeichnete Waldrand ist zusammen mit dem Bau der neuen Walterswilerstrasse ökologisch aufzuwerten und extensiv zu bewirtschaften.

Das Gebiet ist unter Beachtung der erforderlichen Retentionsmassnahmen im Trennsystem zu entwässern. An den schematisch bezeichneten Standorten sind unterirdische Retentionsanlagen zu erstellen. Die effektiven Standorte sind gestützt auf ein Entwässerungsprojekt im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen.

Für Bauten und Anlagen innerhalb der belasteten Standorte 01_A_017 und 01_A_018 sind im Baubewilligungsverfahren zuhanden des kantonalen Amts für Umweltschutz Abklärungen zur Altlastensituation zu treffen. Der Handlungsbedarf ist im Baubewilligungsverfahren zu definieren. Die erforderlichen Massnahmen sind in der Baubewilligung mit Nebenbestimmungen sicherzustellen.

Etappierung 32.

33.

Das Bebauungsplangebiet darf in Etappen überbaut werden. Spätestens im Rahmen eines ersten Baugesuchs zur Erweiterung der Privatschule ist ein Etappierungsplan zur Bewilligung einzureichen, in welchem die Umsetzung der nachfolgenden Elemente aufgezeigt wird:

- Ausbau Anschluss Sihlbruggerstrasse / Neubau neue Walterswilerstrasse

- Neubau Einstellhalle und Parkierungsanlagen

- Rückbau Alte Walterswilerstrasse

- Öffnung und Verlegung Aspentöbelibach

Die Umsetzung dieser Elemente ist mit der Baubewilligung zur jeweiligen Etappe zu sichern.

Zusammen mit der Realisierung der neuen Erschliessungsanlagen sind die Arbeiten zur Verlegung und Renaturierung des Aspentöbelibachs zu starten. Die Offenlegung und Verlegung des Bachs muss vor Bezug des im Osten des Perimeters liegenden Kindergartenneubaus

x- Koordinate y-Koordinate

1 229452.728 684636.902

229365.614 17 229366.536

229374.719

21 229409.263

Hinweis:

229357 .323 684656.917

684652.592

684677.515

| 22 | 229471936 684702.877

x- Koordinate

229352.221 684693.591 229370.411 684705.643 229517.358

229491.214

y - Koordinate

684829.951

229423.118

684868.772

x- Koordinate

| 229475247 | 684712605 229424.482 | 684654.207 | 229435.062 [25 | 200472492 | 684715178 | 229451.971 26 229466.640 | 684717.204 | 229402.284 27 229466.145 684715.715 | 28 229462.845 229462.601 [29 | 22450532 | 664707090 | | 51 | 229464420 | 684849924 30 229561.208 | 684804.958 52 229474.156 | 684871.257 229410.126 31 229576.920 684839.255 53 229379249 | 684743.239 32 229568.664 | 684843.023 684738.133 33 684848.481 684738.254 34 229519.185 684872.198 13 229364.180 | 684741.692 35 229522.153 | 684864.248

Die auf dem Plan aufgeführten Koorinaten der Baubereichseckpunkte beziehen sich auf den Datensatz der amtlichen Vermessung vom 1.5.2014. Bei einer allfälligen Neuvermessung des Gemeindegebiets sind die Koordina- ten entsprechend zu transformieren.

sowie vor Bewilligung eines westlich des Aspentöbelibachs liegenden Schulhausneubaus abgeschlossen sein.

%. Der Abbruch der bestehenden Gebäude ist basierend auf dem Etappierungsplan mit baurechtlichen Nebenbestimmungen zu sichern.

Schlussbestimmungen

35. Wo der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt, sind die Vorschriften der jeweils gültigen Bauordnung der Gemeinde Baar massgebend.

Der Gemeinderat kann im Sinne von $ 31 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz

(V PBG) Ausnahmen von den Festlegungen des Bebauungsplans gestatten. Bei Änderungen des Zonenplanes und/oder der Bauordnung ist der Bebauungsplan zu überprüfen.

37. Der Bebauungsplan tritt nach der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

36.

Genehmigung der Gebietsplanung «Walterswil» (Bebauungsplan «Walterswil» sowie Teilum­ zonung GS 4068), Gemeinde Baar

Der Regierungsrat,

gestützt auf§§ 3 Abs. 3 und 42 des Planungs- und Baugesetzes (BGS 721.11; PBG) vom 26. November 1998,

•!

beschliesst: 1.

Die von der Gemeindeversammlung Baar am 23. Juni 2015 im ordentlichen Verfahren

gernäss§ 39 PBG beschlossene Gebietsplanung «Walterswil», bestehend aus der Teil­ umzonung des GS 4068 und dem Bebauungsplan Walterswil, wird genehmigt.

2.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim VerwCJitungsge­

richt des Kantons Zug, Postfach, 6301 Zug, schriftlich Verwaltungsgerichtsbeschwerde

erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthal­

ten. Der angefochtene Entscheid ist beizufügen oder genau zu bezeichnen. Die Beweismittel sind zu benennen und soweit mÖglich beizulegen.

3.

·

Mitteilung an:

Gemeinderat Baar, Rathausstrasse 2, Postfach, 6341 Baar (Beilage: Je 4 Expl.

Bebauungsplan «Walterswil», Mst. 1:500 und Teilumzonung GS 4068, Mst. 1:2500,

2 Expl. Planungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung ( RPV), je

3 Expl. Übersichtsplan Projekt, Mst. 1:500 und Umgebungsplan Situation Bebau­

)

ungsplan, Mst. 1:500 sowie 1 Expl. Verkehrskonz�pt Schulareal), je 4 Expl. des

Beschlusses der Baudirektion betreffend Baulinienplan «Aspentöbelibach» sowie

Baulinienplan «Aspentöbelibach»

Urs Zürcher, Waldhof, 6340 �aar (Beschwerdeführer)

Baudirektion

Amt für Denkmalpflege und Archäologie

Amt für Umweltschutz

Amt für öffentlichen Verkehr

. Grundbuch- und Vermessungsamt, GIS-Fachstelle

Gebäudeversicherung Zug . .Tiefbauamt, Abteilung Verkehrstechnik und Baupolizei

lAmt für Raumplanung, Abteilung Ortsplanung und Baugesuche (Beilage: 1 Expl. des gesamten Genehmigungsdossiers)

Seite 2/4

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Reg1erung_s�at des Kantons Zug

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Tobias Maser

Landschreiber

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Seite 3/4

A. .

Die kirchliche Stiftung Don Bosco ist Eigentümerin der Grundstücke GS Nrn. 2307, 3504,

4067 und 4068, welche sich in Walterswil im Nordosten der Gemeinde Baar befinden. Die

Grundstücke werden heute durch die «International School of Zug and Luzern» (ISZL) genutzt.

Die ISZL beabsichtigt, das Are�l langfristig zu nutzen und die Schülerzahl von heute 900

auf rund 1'200 zu e.rhöhen. Die Kapazität der bestehenden Schulbauten reicht für die geplante ·

Erhöhung der Schülerzahl jedoch nicht aus. Aufgrund der ausgeprägten Verkehrsspitzen der

ISZL bestehen zudem im heutigen Erschliessungssystem mehrere Konfliktstellen, welche im In­

teresse der Verkehrssicherheit behoben werden sollen.

Aus diesein Grund wurde ein Richtprojekt erarbeitet, welches die zukünftige Erschlies­

sung des Areals sowie die bauliche Entwicklung der ISZL aufzeigt. Dieses bildete die Grundla­

ge für den vorliegenden Bebauungsplan «Walterswil». B.

Der. Bebauungsplan «Walterswil» wurde am 30. Januar 2015 durch die Baudirektion

vorgeprüft. Der Vorprüfungsbericht enthielt mehrere Vorbehalte, welche im Rahmen der Ge­

nehmigungseingabe bereinigt wurden. Die Gebietsplanung «Walterswil» wurde am 20. und 27. Februar 2015 im Amtsblatt publiziert Während der öffentlichen Auflage vom 20. Februar bis

und mit 23. März 2015 ging gegen den Bebauungsplan und die Zonenplanänderung eine Ein­

wendung ein. Die Einwendungspunkte wurden von der Gemeinde Baar behandelt. Am 23. Juni

2015 wurde die Gebietsplanung «Walterswil» an der Gemeindeversammlung Baar im ordentli­

chen Verfahren gernäss § 39 PBG beschlossen. Damit ist die Einwendung im Sinne von § 39

Abs. 4 PBG erledigt. Der Beschluss wurde am 10. und 17. Juli 2015 im Amtsblatt publiziert und

vom 10. bis und mit 29. Juli 2015 öffentlich aufgelegt. Während der Auflagefrist ging beim Re­

gierungsrat eine Beschwerde gegen den Bebauungsplan ein. Der Beschwerdeführer beanstan­

dete in seiner Eingabe das Verkehrskonzept, das Verkehrsaufkommen und die Erschliessungs­

führung. Die Beschwerde wird gleichzeitig, jedoch in einem separaten Entscheid beurteilt.

Zwecks Sicherung des Raums für die geplante Freilegung des «Aspentöbelibachs» wird

zeitgleich, jedoch ebenfalls separat der Baulinienplan «Aspentöbelibach» von der Baudirektion beschlossen.

·

Der Genehmigungsentscheid für die Gebietsplanung «Walterswil» und der Baulinien­

plan «Aspentöbelibach» sowie der Entscheid_ über die eingegangene Beschwerde sind zu ko­

ordinieren (§ 42 Abs. 2 PBG) und werden gleichzeitig den Verfahrensbeteiligten zugestellt.

Aus verfahrensökonomischen Gründen wird in der regierungsrätlichen Genehmigung

der Gebietsplanung «Walterswil» nicht näher auf die Beschwerde eingegangen, sondern es wird auf die Ausführungen im Beschwerdeentscheid verwiesen. C.

Gemeindliche Bauvorschriften, Zonen- und Bebauungspläne bedürfen zu ihrer Gültig-

keit der Genehmigung des Regierungsrates (§ 3 Abs. 3 und § 42 PBG). Die Prüfung im Ge­

nehmigungsverfahren erstreckt sich auf Übereinstimmung der gemeindlichen Bauvorschriften und Pläne mit dem eidgenössischen und kantonalen Recht, besonders mit dem Raumpla­

nungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700), dem PBG und dem kantonalen Richtplan. Der

GenehmigungsvorbehC:llt verpflichtet demnach den Kanton zu prüfen, ob die vorliegenden Bau­

vorschriften und Pläne der Gemeinde Baar den rechtsstaatliehen Prinzipien der Bundes- und

Kantonsverfassung sowie den Vorschriften der Bundes- und der kantonalen Gesetze entspre­

chen.

Nach Art. 33 Abs. 3 Bst. b RPG gewährleistet das kantonale Recht im Rahmen eines

Beschwerdeverfahrens die volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch wenigstens eine Be­

schwerdebehörde, in diesem Falle durch den Regierungsrat. Somit prüft der Regierungsrat den ' angefochtenen Beschluss der Gemeindeversamf!1lung Baar vom 23. Juni 2015 nicht nur auf Rechtmässigkeit, sondern mit voller Kognition. D.

Mit Schreiben vom 9. Juli 2015 reichte die Abteilung Planung I Bau der Einwohnerge-

meinde Baar die Gebietsplanung «Walterswil» der Baudirektion zur Genehmigung ein. Die Prü-

Seite 4/4

fung ergab, dass die Gebietsplanung «Walterswil» dem geltenden Recht des Bundes und des

Kantons entspricht und die Gebietsplanung Walterswil damit ohne Auflagen genehmigt werden

kann.

Beilagen:

Beilage 1:

Beilage 2:

-. Beschlussprotokoll der Gemeindeversammlung Baar vom 23. Juni 2015

Botschaft zur Gemeindeversammlung Baar vom 23. Juni 2015, Traktandum 5 «Be­

bauungsplan ISZL Walterswil und Änderung des Zonenplans, Stiftung Don Bosco,

Grundstücke GS Nrn. 2307, 3504, 4067 und 4068»

(

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