Einfacher Bebauungsplan Hobacher

Öffentliche Auflage auf der Bauabteilung Vom: 13.09. 2049 A+ 10. 2019

Vom Gemeinderat beschlossen am: 0.04 2020 Der Gemeindepräsident:

Der Gemeindeschreiber:

Legende

Inhalt des Beschlusses

Abzubrechende Bauten 734.50 max. Höhe m. ü.M. OS & ad Zu- / Wegfahrten î Oberirdische Parkplätze (unversiegelt Et" pe (inversioge) | Unterniveaubauten L | E Entsorgungsstelle Lage schematisch Informationsinhalt Bestehende Gebäude

Bestimmungen: 1.

Gedeckte Veloabstellplätze Lage schematisch

Erschliessungsfläche (Hartbelag)

Fusswege

Lage schematisch begrünter Freiraum (inkl. Zugänge)

Seeuferschutzzone 3 (SSK 3) Landwirtschaftszone (L)

Spiel- und Begegnungsbereich Lage schematisch

Hochstammbäume Lage schematisch

Versickerungs- und Retentionsraum Lage schematisch

Genehmigte Baulinien

Kleinbauten gemäss $18 V PBG können Sinn von $50 der Bauordnung 2008 ausserhalb der Baufelder liegen.

2. Auskragende Bauteile dürfen über Baufelder im Sinn von $47 der Bauordnung 2008 hinausragen.

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| |

Schnitt A-A 1:500

761.20

Schnitt B-B 1:500

Schnitt C-C 1:500

761.65

Schnitt D-D 1:500

Terrassenhaus 3 VG + Attika

749.80 * TZ 2 ZU. us LEZZZZZ

N

Schnitt G-G 1:500

Treppenhaus / Lift

2VG D

Schnitt F-F 1:500

Terrassenhaus 3 VG + Attika

749.60 _*

VA ZA

Schnitt E-E 1:500

Begründung der Einsprecherin

Seite 2 von 8 -

Sie sei Eigentümerin der Liegenschaft Heimelistrasse 32, Grundstück Nummer 83, Unterägeri. Ihr Grundstück grenze unmittelbar an das Bebauungsplangebiet, und sie sei vor allem durch die Baubereiche A, B und E direkt betroffen.

-

Die Grundzonierung sei W2b, das heisse, es dürften Gebäude mit 2 Vollgeschossen und einem Attikageschoss gebaut werden. Im Bebauungsplan seien aber u.a. im Baubereich A (Hobacherweg 9) und E Gebäude mit 3 Vollgeschossen und einem Attikageschoss vorgesehen. Die geplanten Gebäude würden mit Bebauungsplan höher und dichter als nach der Grundzonierung. Sie sei durch die zusätzliche Höhe und Dichte in ihrer Aussicht sowie ihrer Wohnqualität negativ betroffen und damit zur Einsprache berechtigt.

-

Der Bericht zum Bebauungsplan vom 05. September 2019 besage, dass mit einer Landfläche

von

7'012

m2

eine

Geschossfläche

von

2'752.38

m2

im

Bebauungsplangebiet zulässig sein soll. Dies würde einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.392 entsprechen, d.h. einer Erhöhung gegenüber der Grundzone (AZ 0.32) von 22.6 %. Dies bedeute, dass der Bebauungsplan nicht nur die bei einem einfachen Bebauungsplan maximal zulässige Erhöhung von 20 % vollständig ausschöpfe, sondern darüber hinaus noch mittels einer Ausnützungsübertragung ab Drittgrundstücken zusätzliche Dichte schaffen wolle. In § 32 bis Abs. 3 PBG sei aber vorgesehen, dass das Nutzungsmass in einem einfachen Bebauungsplan um maximal 20 % erhöht werden dürfe. Dieser Gesetzesartikel schliesse damit zusätzliche Ausnützungsübertragungen aus (vgl. auch § 40 Abs. 1 lit. c VPBG), bzw. eine solche würde mindestens dazu führen, dass nicht mehr ein einfacher Bebauungsplan genehmigt werden dürfe, sondern ein ordentliches

Bebauungsplanverfahren

durchzuführen

wäre.

Der

einfache

Bebauungsplan sei bereits aus diesem Grund abzulehnen -

Inhaltlich dürfe ein einfacher Bebauungsplan nur bewilligt werden, wenn er wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise aufweise (§ 32 PBG, § 32bis Abs. 2 PBG). Die wesentlichen Vorzüge müssten in der architektonischen Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume bestehen, aber auch in einer besonders guten städtebaulichen Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild (§ 32 Abs. 2 PBG). Solche Vorzüge seien im vorliegenden Fall nicht oder zumindest nicht in genügendem Mass erkennbar.

-

Allermindestens

einzuhalten

seien

auch

die

bisherigen

Anforderungen

an

Arealbebauungen (§ 17 Bauordnung Unterägeri (BO)), denn nur wenn alle Anforderungen nach § 17 BO erfüllt gewesen seien, durfte der Bonus von 15 % konsumiert werden (§ 19 BO). Da der einfache Bebauungsplan einen Bonus bis 20 % gewähre, müssten auch die Anforderungen an die wesentlichen Vorzüge noch höher sein als bei der bisherigen Arealbebauung, sofern mit dem einfachen Bebauungsplan ein Bonus von 20 % konsumiert werden solle. -

Im

Bericht

zum

Bebauungsplan

werde

zwar

behauptet,

dass

grosszügige

Aussenbereiche sowie Spiel- und Erholungsräume bestünden. Aus dem Bebauungsplan ergäben sich aber keine solchen. So würden etwa grössere zusammenhängende Freiund Grünflächen fehlen. Der Grün- und Freiraum beschränke sich im Wesentlichen auf einen Umschwung zwischen 5.00 m und 12.00 m um die grossen Baukörper. Ein wesentlicher Vorzug gegenüber der Einzelbauweise, bei welcher die Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten seien, sei nicht erkennbar. Ein Spielplatz fehle ganz. Der Hobacherweg soll als "Spielstrasse" dienen. Weshalb dies eine "besonders gute Spielanlage" (§ 17 BO) bzw. ein "wesentlicher Vorzug" gegenüber der Einzelbauweise sein soll, sei nicht erkennbar. Schon in der Einzelbauweise müssten kindgerechte GR-Antrag/2019-186

Seite 3 von 8 Spielflächen im Umfang von 15 % der Wohnflächen realisiert werden, d.h. hier 15 % von 2'752.38 m2, also rund 183 m2 (§ 8, § 43 BO). Gegenüber dieser Regelung müsste der Bebauungsplan wesentliche Vorzüge haben, was nichts anderes heissen könne, als dass mehr als 220 m2 kindgerechte Spielflächen auszuweisen wären (Zuschlag von mindestens 20 % auch bei Spielflächen). -

Aus dem Bebauungsplan ergebe sich des Weiteren nicht, welche energetischen Anforderungen die Bauten und Anlagen erfüllen sollen. Auch hier müssten nach § 32 PBG wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise nachgewiesen und verpflichtend festgelegt sein (vgl. zu den Mindestanforderungen der bisherigen Arealbebauung § 17 Abs. 1 lit. i BO). Eine Regelung dazu fehle aber im Bebauungsplan gänzlich.

-

Ebenfalls nicht erkennbar sei, weshalb sich das Bauvorhaben städtebaulich besonders gut in das Siedlungs- und Landschaftsbild einordnen soll (§ 32 Abs. 2 lit. b PBG). Bei dieser Frage gehe es nicht darum, ob die Architektur selbst besonders gut sei, also nicht um eine isolierte Betrachtung des Projekts im Bebauungsplangebiet, sondern um dessen Verhältnis zur Umgebung. Im Bericht vom 05. September 2019 hebe die Bauherrschaft alleine die aus ihrer Sicht bestehenden Vorzüge des Projekts an sich ("Wohnraum im oberen Preissegment") hervor, nicht aber dessen Auswirkungen auf das umliegende Siedlungs- und Landschaftsbild. Ein Blick auf den Grundbuchplan (ZugMap) zeige, dass die geplanten Baukörper im Vergleich zur Umgebung (Grundstücke Nrn. 80, 81, 82, 83 und 84 bergseits, aber auch Nrn. 63, 78 und 1984 talseits) viel massiger seien, was bei der geplanten hohen Ausnützung nicht erstaune. Die Wahl der Grösse der Baukörper passe nicht in das vorbestehende Siedlungsbild, und das zusätzlich geplante Geschoss führe überdies zu einem Höhensprung gegenüber den bestehenden Bauten. Die gegenüber der Einzelbauweise erhebliche Vergrösserung der Baukörper sowie das zusätzliche Vollgeschoss führen zu einem Massstäblichkeits- und Höhensprung, welcher der bestehenden Siedlungsumgebung widersprächen, zumindest aber keinen wesentlichen Vorzug darstellen.

-

Aus der Perspektive der Grundeigentümer an der Heimelistrasse sei überdies festzuhalten, dass die geplanten Baukörper und die zusätzlichen Vollgeschosse die Aussicht und Wohnqualität der Gebäude an der Heimelistrasse (32-38) erheblich schmälern. Höhere Bauten als in der Einzelbauweise wären allenfalls dann hinzunehmen, wenn im Übrigen, auch für die umgebende Nachbarschaft, wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise nachgewiesen wären. So könnte es bei guter städtebaulicher Planung denkbar sein, höhere Bauten zuzulassen, wenn dafür die Gebäudeabstände erhöht würden, so dass der Hangfluss erkennbar bleibe und durch grosszügigere Freiräume als in der Einzelbauweise Durchsichten auch für die Umgebung beibehalten würden. Auch dies sei aber im vorliegenden Projekt nicht vorgesehen. Der Baubereich A weise den gesetzlichen Mindestgrenzabstand von 5 m auf und sei vom Baubereich B nur 10.68 m abgerückt, was ungefähr dem gesetzlichen Gebäudeabstand in der Einzelbauweise entspreche. Nicht besser sähen die Abstände zwischen den Baubereichen B, C und D aus. Es sei nicht zu erkennen, inwiefern das Projekt gegenüber der Einzelbauweise wesentliche Vorteile bezüglich der besonders guten städtebaulichen Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild aufweisen soll.

-

Zu beachten sei weiter § 32 Abs. 3 PBG. Danach müssten sich Vorschriften über die Art und das Mass der Nutzung aus dem Bebauungsplan selbst ergeben. Dies sei aber beim

GR-Antrag/2019-186

Seite 4 von 8 Bebauungsplan Hobacher nicht der Fall. Zwar bestünden Baubereiche mit maximalen Höhenangaben (wobei bei den letzteren nicht mit Sicherheit ermittelt werden könne, ob es sich um First- oder Gebäudemaximalhöhen handeln soll), aber Nutzungsmass und Nutzungsart seien im Bebauungsplan nicht festgelegt. Offenbar gehe die Bauherrschaft, im Bericht vom 05. September 2019, davon aus, dass auch ohne Festlegung im Bebauungsplan eine Erhöhung der Ausnützung um 20 % zulässig sei. Der Bericht sei aber keine Festlegung im Sinn eines Bebauungsplantexts. Da im Bebauungsplan selbst - der ja auch Bestimmungen als Text enthalte - keine Regelung der Ausnützung bestünde, sei vielmehr davon auszugehen, dass für die Berechnung der Ausnützung die Regelung der Grundzonierung (AZ 0.32) gelte, so wie dies ja auch für die zulässige Nutzungsart (Wohnen) sein soll. Stellungnahme der Bauherrschaft -

Als erstes gelte festzuhalten, dass die Baubereiche E, F und G bereits erstellt seien. Für die Baubereiche B, C und D liege eine rechtskräftige Baubewilligung für eine Arealbebauung vor.

-

Zur Einsprachen von Frau

nehme er wie folgt Stellung:

-

Laut Bauordnung Unterägeri §48.1 dürften bei Terrassenhäusern, in der Regelbauweise notabene, zwei zusätzliche Vollgeschosse erstellt werden. Arealbebauungen seien, u.a. mit einem Mehrgeschoss gegenüber der Regelbauweise, im Planungsgebiet seit mindestens 1988 möglich.

-

Gemäss §43 der Bauordnung Unterägeri betrage die maximale Ausnützungsziffer für die Wohnzonen W2b 0.32. Nach Argumentation der Einsprecherin wäre somit auch bei der Regelbauweise eine zusätzliche Ausnützungsübertragung ausgeschlossen. Der §40 Abs. 1 lit. c VPBG ergäbe dann keinen Sinn mehr.

-

Die Baubereiche E, F und G seien bereits erstellt und für die Baubereiche B, C und D liege eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Somit hätte zumindest in diesen Fällen der Gemeinderat die Bauten als AZ-Bonus-würdig entschieden. Dies betreffe rund 82% des einfachen Bebauungsplans „Hobacher".

-

Der einfache Bebauungsplan sei das Nachfolge-Instrument der Arealbebauung. Die Abweichungen seien in § 32bis PBG umschrieben.

-

Es

gebe

kein

Gesetz,

das

eine

Abhängigkeit

von

Mindestspielflächen

zu

Ausnützungsbonus regle. Die Behauptung, ein Spielplatz gehle ganz, sei falsch. Die Spiel- und Erholungsbereiche inkl. Spielstrasse seien, wie im einfachen Bebauungsplan eingezeichnet, zumindest teilweise, jetzt schon bestehend. -

Der Sinn eines einfachen Bebauungsplans könne nicht sein, Bestimmungen aufzuführen, welche die Gesetzgebung ohnehin schon regle.

-

Wie bereits schon erwähnt, seien die Baubereiche E, F und G bereits erstellt und für die Baubereiche B, C und D liege eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Auch lasse schon die Regelbauweise bei Terrassenhäusern zwei zusätzliche Vollgeschosse zu. Das älteste Haus der erwähnten Nachbargebäude stamme aus dem Jahr 1933, die seien wurden zwischen 1956 und 1966 gebaut worden und das neuste der Nachbarhäuser (alte Landstr. 52) sei mittlerweile auch schon über 16 Jahre alt. In der Zwischenzeit hätten sich die Bedürfnisse an das Wohnen geändert. Das Siedlungsbild habe sich in den letzten 60 Jahren massiv verändert und tue dies auch heute noch. Auch erkennbar an der Überbauung Heimelistrasse 35, an der Nordseite des Grundstücks der

GR-Antrag/2019-186

Seite 5 von 8 Einsprecherin. Ressourcenschonendes Bauen soll durch verdichten im Baugebiet erfolgen, nur so müsse nicht noch mehr Bauland eingezont werden. Alle anderen unmittelbar direkt betroffenen Nachbarn hätten keine Einsprache erhoben. -

Der einfache Bebauungsplan lasse nur vier Ausnahmen zu. Eine davon sei laut § 32bis Abs. 3 lit. c PBG „die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände dürfen unterschritten werden". Wie die Einsprecherin richtig erkenne, seien die gesetzlichen Abstände sogar nach Einzelbauweise eingehalten. Auf diese Abweichung sei aus Rücksicht zu den Nachbarn verzichtet worden.

-

Der einfache Bebauungsplan sei das Nachfolge-Instrument der Arealbebauung. Mit ihm seien nur vier Abweichungen von der Regelbauweise möglich. Diese seien in §32bis Abs. 3 PBG aufgeführt. Es ergebe keinen Sinn diese Abweichungen in die Bestimmungen des einfachen Bebauungsplans aufzunehmen. Zusammenfassend bleibe zu erwähnen, dass der einfache Bebauungsplan „Hobacher" in allen Punkten die Vorschriften einhalte, teilweise sogar noch weit unter den gesetzlichen Möglichkeiten bleibe.

-

Aus vorgenannten Gründen sei die Einsprache vollumfänglich und unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der einsprechenden Parteien abzulehnen.

-

Er sei gerne bereit, der Einsprecherin den einfachen Bebauungsplan „Hobacher" sowie das Projekt im Baufeld A in einem persönlichen Gespräch zu erläutern.

Rückzug Einsprache Mit Schreiben vom 02. März 2020 teilt die Einsprecherin mit, dass man die Einsprache zurückziehe. Feststellung Gemeinde zur Einsprache Mit dem Rückzug kann die Einsprache als erledigt betrachtet und abgeschrieben werden.

C.

Bauliche Beurteilung Geltungsbereich Mit der vorgesehenen Arealbebauung und dem Bauvorhaben ist der Geltungsbereich der Bauordnung gegeben und die Vorgaben sind einzuhalten. Baureife Das Grundstück ist allseitig vollständig erschlossen und baureif. Der Zugang in die Tiefgarage erfolgt vom Hobacherweg her. Zuständigkeiten/Koordination Für die Abwicklung vom einfachen Bebauungsplan und Baugesuchen ist die Gemeinde zuständig. Nutzungsvorschriften für Wohnzonen Das Bauvorhaben ist zonenkonform. Anforderungen einfacher Bebauungsplan GR-Antrag/2019-186

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Die minimale Fläche von 2‘000 m2 (PBG § 29) ist mit insgesamt 6'709 m2 (GS 2260, GS 2300, GS 2189 und GS 2365) eingehalten.

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Die Wohnungen bieten bezüglich Grundriss, Erschliessung, Besonnung, Belichtung und Balkonnutzung optimale Voraussetzungen. Die architektonische Gestaltung ist mit der bereits bestehenden Überbauung und dem neu geplanten Neubereich ansprechend gegliedert und fügt sich gut in die Umgebung ein.

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Es ist ein Mehrgeschoss BO § 18 Abs. c) im Baubereich D, E und G vorgesehen. Bei Arealbebauungen darf hier abgewichen werden. Durch ein Mehrgeschoss bleibt insgesamt mehr Freiraum, was sich positiv auf die Umgebung auswirkt.

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Die Aussenräume für Spielwiesen, Spielplätze, Sitzgelegenheiten sind mit vorgesehenen Fläche (dunkelgrün) und der Spielstrasse genügend vorhanden.

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Der Anschluss an das gemeindliche Fussgängernetz ist gewährleistet.

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Es sind mehr als 3/4 der PP in der Einstellhalle vorgesehen.

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Es sind eine Wärmepumpe und Sonnenkollektoren vorgesehen. (Der Energienachweis hat vor Baubeginn genehmigt vorzuliegen.)

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Für die Entwässerung des Meteorwassers sind mit dem gemeindlichen GEP-Ingenieur Retentionsmassnahmen aufzuzeigen.

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Die Vorgaben des BehiG und BehiV - wie sie für Gebäude ab 9 Wohnungen gelten - sind einzuhalten. Massgebend sind das Behindertengleichstellungsgesetz BehiG und die Behindertengleichstellungsverordnung BehiV und die Norm SN 521 500 und entsprechende weiterführende Merkblätter. Folgende Punkte müssen beachtet werden:

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Hindernisfreie Erschliessung bis an die Wohnungstüren.

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Behinderten PP (1 PP auf 25 Bewohner, 3.50 m x 5.00 m), Erschliessung zur Wohnungstüre muss möglich sein.

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Türen mind. 80 cm, Freiflächen vor Flügeltüren (auch Bad und WC Türen)

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Schwellen max. 25 mm

-

Korridore mind. 1.20 m (bedingt 1.00 m), Wendeflächen mind. 1.40 m x 1.40 m (vor allem im Treppenhaus)

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Rampensteigungen max. 6 % (12 % bedingt zulässig), mind. 1.20 m breit

-

Bedienungselemente nicht höher als 1.10 m

Massvorschriften Wohnzone 2 b Ausnützung: Die max. mögliche anrechenbare Geschossfläche beträgt bei einer Landfläche von 6'709 m2 (W2b => 0.32) 2'146.88 m2. Bei der Erfüllung der Bebauungsplan-anforderung kann 20 % mehr Geschossfläche umgesetzt werden, daher sind maximal 2'576.26 m2 82'146.88 m2 x 1.2) anrechenbare Geschossfläche umsetzbar. Mit der geplanten Überbauung sind 2'451.81 m2 aGF vorhanden. Die Auflage ist eingehalten. Geschosszahl: Es sind zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss umsetzbar. Im Baubereich D, E, G ist ein Mehrgeschoss vorgesehen, die Geschosszahl ist unter Berücksichtigung BO § 18 c) erfüllt. GR-Antrag/2019-186

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GR-Antrag/2019-186

Seite 8 von 8 Gebäudelänge: Die Gebäudelänge von 30.00 m ist auf dem ganzen Bebauungsgebiet eingehalten, obwohl sie im einfachen Bebauungsplan überschritten werden könnte. Gebäude- und Firsthöhen: Die Fassaden- und Firsthöhen sind bereichsweise infolge eines Mehrgeschosses überschritten, aber gemäss BO § 18 zulässig. Grenz-, Gebäude-, Waldabstand: Der Grenzabstand (5 m) und der Waldabstand (12 m) sind überall eingehalten. Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes ist gemäss BO § 18 Abs. a zulässig. Gefahrenzonen Das Bauvorhaben liegt in der Gefahrenzone 3. Es wird empfohlen bei der Ausführung diesen Sachverhalt mit entsprechenden Massnahmen zu berücksichtigen. Es ist vorliegend zu empfehlen, die konstruktiven Ausbildungen und die Höhenlagen der Lichtschächte, der Befensterung / Eingänge, der Werkleitungen sowie der Kanalisation auf die Gefahrenzone 3 auszurichten. Gebühren Die Baubewilligungsgebühr beträgt CHF 400.00.

Der Gemeinderat beschliesst: 1.

Die Baubewilligung für den einfachen Bebauungsplan wird wie beantragt genehmigt.

2.

Die Einsprache wird mit dem Rückzug (Schreiben vom 02. März 2020) als erledigt betrachtet und abgeschrieben. Es wird auf den zivilrechtlichen Weg verwiesen.

3.

Die Vorgaben des BehiG und BehiV - wie sie für Gebäude ab 9 Wohnungen gelten - sind einzuhalten.

4.

Die Gebühren werden wie beantragt verrechnet.

5.

Mitteilung an: Bauherr, Planer, Einsprecher, Geometer, GVZG.

6.

Vollzug durch Abteilung Bau.

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