ATA/574/2014

1) La Société Immobilière A______ SA (ci-après : la société) est propriétaire d’un appartement d’une pièce et demie au 5ème étage sis à la rue B______ ______ à Genève. Ses administrateurs en sont Messieurs C______ et D______.

L’immeuble est géré par la Régie Zimmermann SA (ci-après : la régie), société de droit suisse sise à Genève, ayant pour but social des opérations en rapport avec la construction, l’achat, la vente et la gérance d’objets immobiliers, ainsi que le courtage. M. C______ en est l’administrateur-président, disposant d’une signature individuelle.

2) Monsieur E______ a été locataire dudit appartement dès le 8 août 2012, pour une durée déterminée d’un an et vingt-trois jours, non renouvelable, soit jusqu’au 31 août 2013. Selon le bail à loyer du 27 août 2012 qu’il a signé, le loyer s’élevait à CHF 15’840.- par an, soit CHF 1’320.- par mois, auquel s’ajoutaient CHF 1’188.- de charges annuelles.

Selon l’art. 12 des conditions générales du contrat de bail, l’appartement avait été « rafraîchi ».

Le loyer de la précédente locataire s’élevait à CHF 9’516.- par an, soit CHF 793.- par mois, auquel s’ajoutaient CHF 720.- de charges par an.

3) Le 13 décembre 2012, par l’intermédiaire de l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA), M. E______ a interpellé le département de l’urbanisme, devenu le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département), au sujet de l’appartement qu’il louait. Celui-ci avait été entièrement rénové et non pas rafraîchi.

Cela ressortait de l’état des lieux du 6 août 2012 et de photographies des lieux qu’il transmettait au département. Il en résultait que les travaux suivants avaient été effectués :

- peinture des murs, des plafonds et boiseries ;

- parquets du hall et de la chambre poncés et vitrifiés ;

- faïences des murs et du carrelage du sol de la cuisine remplacées ;

- pharmacie de la salle de bain, cuvette des WC, réservoir d’eau, porte-linges changés.

Ces travaux auraient dû être soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Il demandait au département d’intervenir afin de rétablir une situation conforme au droit.

4) Le 5 février 2013, un architecte du département s’est rendu sur place. Selon le rapport qu’il a établi suite à cette visite, l’appartement avait été complètement rénové, soit :

- une rénovation complète de l’espace cuisine, la pose de nouveaux revêtements sur parois et sol, peinture murs et plafonds, mise en place d’un nouvel agencement de cuisine (cuisinière, four, hotte, frigo, évier en inox et robinetterie) ainsi que d’un plan de travail avec ameublement haut et bas, éclairage ;

- rénovation du local sanitaire avec la pose de nouveaux appareils sanitaires (cuvette WC, douche, lavabo, robinetterie, pharmacie, miroir, lampe), de nouveaux revêtements sur parois et sol, peinture murs et plafonds ;

- réfection complète des locaux secs (hall et séjour), peinture des murs, des plafonds et des menuiseries, vitrification des parquets ;

- rénovation de l’installation électrique avec la mise en place de nouvelles prises et de nouveaux interrupteurs.

5) Par courrier du 7 février 2013 à la régie, en se fondant sur le rapport de l’architecte précité, le département lui a imparti un délai de quinze jours afin qu’elle se détermine à ce sujet et qu’elle lui communique tous les documents utiles permettant d’établir la nature et le coût de l’ensemble des travaux réalisés dans le logement en question. De plus, il désirait être renseigné sur la date à laquelle remontaient les derniers travaux d’entretien.

À la même date, le département a informé l’ASLOCA qu’aucune demande d’autorisation de construire n’avait été déposée pour ce logement ; la régie avait été interpellée à ce sujet.

6) Après prolongation du délai, la régie a répondu le 12 mars 2013.

Les travaux entrepris constituaient uniquement des travaux d’entretien et non de rénovation, voire pour certains « des travaux relevant ni de l’un ni de l’autre ». Avant que M. E______ n’entre dans les locaux, les travaux suivants avaient été effectués pour un montant total de CHF 9’945.- :

- F______ : remplacement des carrelages de la salle de bains et de la cuisine, selon devis oral pour un montant de CHF 2’500.-, selon facture du 12 juillet 2012 ;

- G______: remise en état des installations électriques pour un total de CHF 1’165.-, ramené à un montant de CHF 1’050.-, selon facture du 16 juillet 2012 ;

- H______ : travaux de peinture dans chambre et hall, cuisine, salle de bains, balcon, pour un total de CHF 1’914.55, ramené à un montant de CHF 1’720.-, selon facture du 24 juillet 2012 ;

- I______ : pose et montage d’appareils sanitaires selon devis oral du 24.05.2012, pour un total de CHF 1’665.-, ramené à un montant de CHF 1’500.-, selon facture du 25 juillet 2012 ;

- J______: pose meuble cuisine, selon téléphone pour un montant de CHF 2’400.-, selon facture du 7 août 2012 ;

- K______ Sàrl : ponçage et deux couches d’imprégnation des seuils, rabotage des portes et calage des seuils pour un total de CHF 572.-, ramené à CHF 510.-, selon facture du 7 août 2012 ;

- M______ : réparation d’une manivelle de store défectueuse et graissage du mécanisme pour un total de CHF 145.80, ramené à un montant de CHF 130.-, selon facture du 1er octobre 2012 ;

- L______ : contrôle des radiateurs pour un total de CHF 149.05 ramené à un montant de CHF 135.-, selon facture du 17 décembre 2012.

De jurisprudence constante, les travaux de peinture, de parquet et de carrelage relevaient de travaux d’entretien et non pas de rénovation. Le système électrique était vétuste. Son remplacement permettait de prévenir un incident dont les réparations n’auraient ni constitué des travaux d’entretien ni de rénovation, tel que l’avait jugé la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) concernant des travaux réalisés suite à des dégâts d’eau. Le changement de manivelle et le contrôle des radiateurs relevaient incontestablement « du pur entretien ». Il s’agissait « même de menus travaux au regard du droit du bail ».

Les travaux en question ne constituaient pas au sens de la LDTR une quelconque amélioration de l’appartement mais une mise aux normes élémentaires de sécurité et des travaux d’entretien non différés dans le temps.

De jurisprudence constante également, les travaux dont le coût était inférieur à CHF 10’000.- par pièce n’étaient pas soumis à la LDTR. Le coût en l’espèce était de CHF 6’630.- par pièce, donc inférieur au montant admis. En outre, le rapport entre le coût des travaux et le montant de la valeur de l’immeuble ne représentait pas 10 % de la valeur d’assurance du bâtiment, mais seulement

0.25.

%, ce qui constituait un deuxième motif de non-soumission à cette loi.

Le loyer annuel avant les travaux était d’un niveau supérieur au plafond du loyer répondant aux besoins prépondérants de la population. Dès lors, les travaux effectués et leur répercussion sur le montant du loyer n’aboutissaient pas à un changement d’affectation qualitatif du logement dans la mesure où ce changement préexistait aux travaux. Le propriétaire étant libre d’augmenter le loyer, il s’agissait d’un litige de droit du bail. En intervenant, le département violait la primauté du droit fédéral. Une autorisation de construire n’était pas nécessaire pour effectuer les travaux entrepris.

7) Le 16 avril 2013, le département a ordonné à la régie, dans un délai de trente jours, de déposer une requête en bonne et due forme ayant pour objet les travaux effectués.

Le loyer annuel de l’appartement était passé de CHF 9’516.- à CHF 15’840.-, ce qui représentait une hausse de l’ordre de 66 %. Cette hausse avait manifestement entrainé un changement qualitatif de l’objet loué, son prix par pièce/l’an passant de CHF 6’344.- à CHF 10’560.-. Au vu de leur ampleur, les travaux en cause constituaient des travaux de rénovation assujettis à la LDTR. Aucune autorisation de construire n’ayant été délivrée par le département, la situation consacrait une violation des dispositions de la LDTR, ainsi que de l’art. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

8) Par acte du 21 mai 2013, la société a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée, en concluant principalement à son annulation. Le TAPI devait confirmer que les travaux effectués n’étaient pas assujettis à la LDTR, qu’aucune autorisation de construire n’était nécessaire et qu’aucune infraction à la LDTR ou à la LCI n’avait été commise.

La soumission à la LDTR des travaux effectués était contestée, ainsi que la nécessité d’une autorisation en la matière. Ceux-ci constituaient des travaux d’entretien régulier de l’appartement.

Elle produisait la liste de tous les travaux réalisés dans l’appartement depuis la construction de l’immeuble. Selon ce document, les installations électriques avaient été changées en 2010, les radiateurs contrôlés en 2009, les peintures des murs et plafonds dans le hall, la salle de bains et la cuisine refaites en 2005, la baignoire ré-émaillée en juin 2005, et le parquet du salon et du hall poncés et imprégnés à la même date.

Pour le reste, elle a repris l’intégralité des arguments développés dans son courrier d’observations au département du 12 mars 2013.

9) Le 19 juillet 2013, le département a conclu au rejet du recours et à la confirmation de sa décision du 16 avril 2013.

Les travaux de transformation et d’entretien se distinguaient par leur nature, leur ampleur et leur répercussion sur le montant du loyer. Les travaux d’entretien pouvaient aboutir à des travaux de transformation ou de rénovation soumis à la LDTR, dans les cas où l’entretien périodique avait fait défaut, et que leur accumulation conduisait à engendrer un changement de standing de l’immeuble. Les répercussions sur le montant du loyer pouvaient amener un changement qualitatif des logements, ce qui entraînait un risque qu’ils ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population.

En l’occurrence, l’appartement avait été régulièrement entretenu, ce qui était démontré par les documents produits par la société. Les travaux effectués ne pouvaient être que considérés comme des travaux de rénovation, qui de plus portaient sur l’entier de l’appartement, sans qu’aucun espace n’ait été omis. Les devis remis au département n’étaient que des devis estimatifs ou des factures non détaillées. Les travaux avaient abouti à une augmentation de loyer de 66.5 %. Conformément à l’art. 9 LDTR, le loyer était soumis au contrôle du département, à l’inverse de ce que maintenait la société. La comparaison avec la valeur incendie de l’immeuble n’était pas pertinente dans la présente procédure, les travaux n’ayant été réalisés que dans un seul appartement de l’immeuble.

10) Le 19 septembre 2013, le TAPI a imparti un délai au 3 octobre 2013 à la société afin de lui transmettre diverses attestations, notamment des entreprises suivantes :

- I______ : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux effectués et métrés (avec mention des marques et modèles des fournitures) ;

- J______: prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux effectués et métrés (avec mention des marques et modèles des fournitures) ;

- F______ : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux effectués et métrés ;

- H______ : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux effectués et métrés ; indication s’il y avait eu pose de Scandatex dans la cuisine et le living-salon, comme cela ressort de l’état des lieux d’entrée de l’appartement ; si tel n’était pas le cas, copie de la facture de la pose de Scandatex avec prix unitaire des fournitures, descriptif précis des travaux effectués et métrés ;

- G______: prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux effectués et métrés ;

- K______ Sàrl : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux effectués et métrés.

Le TAPI a en outre sollicité la communication des factures avec prix unitaire des fournitures et descriptifs pour les travaux de l’armoire à pharmacie de la salle de bains, y compris de l’éclairage, de la paroi de douche, des interrupteurs et des prises électriques de tout l’appartement, du néon de la cuisine, du radiateur de la salle de bains, de la peinture du balcon (sol, ferblanterie et boiserie), des vannes de radiateurs et du tableau électrique.

11) Dans le délai imparti, la régie a informé le TAPI ne pas être en mesure de fournir l’entier des documents demandés, son administrateur étant rentré la veille d’un voyage en Asie.

Elle a toutefois transmis les attestations relatives aux entreprises I______, J______ et F______, qui confirmaient le montant des premières factures retenues. Pour les autres entreprises, elle a confirmé que les montants des travaux faisaient appel à des montants forfaitaires « afin de simplifier [le] travail administratif », sans produire d’autres documents. Certains devis n’avaient pas été établis compte tenu des petits montants dépensés. Si la facturation forfaitaire était interdite, elle sollicitait que le TAPI lui indique les bases légales pertinentes.

12) Par décision du 18 octobre 2013, le TAPI a rejeté le recours.

La société ne s’était pas exécutée suite à sa demande de produire des attestations des entreprises. La production de ces attestations était nécessaire pour établir le montant exact des travaux. Celle-là ne s’étant pas exécutée, le TAPI ne pouvait admettre que le montant de travaux avancé par la société corresponde à la totalité du coût des travaux. Quels que soient les prix avantageux dont la régie avait pu bénéficier en raison de ses bons contacts avec les entreprises, cela ne l’empêchait pas de devoir renseigner la juridiction de recours sur les coûts engendrés par l’entier des travaux exécutés, ce qu’elle n’avait pas fait. Le TAPI constatait l’impossibilité de déterminer si tous les travaux effectués avaient été facturés de manière correcte et quels appareils avaient été fournis, et à quels prix.

L’appartement avait été entretenu régulièrement au cours du temps, si bien que les travaux allégués avaient été réalisés dans un appartement en état d’entretien correct. L’appartement avait été refait dans son intégralité, jusqu’à la peinture du balcon. Il s’agissait bien d’une remise en état générale, qui devait être qualifiée de transformation au sens de la LDTR. La répercussion des travaux sur le loyer, soit une augmentation de près de 66 %, confirmait un cas de transformation et non simplement d’entretien. Les travaux devaient être soumis à autorisation. La décision du département était justifiée.

13) Par acte du 20 novembre 2013, la société a interjeté recours contre la décision précitée devant la chambre administrative, concluant à l’annulation du jugement du TAPI du 18 octobre 2013 et invitant la chambre administrative à dire que les travaux effectués n’étaient pas assujettis à la LDTR, qu’une autorisation de construire n’était pas nécessaire et qu’aucune infraction à la LTDR et à la LCI n’avait été commise.

Son droit d’être entendu avait été violé et le TAPI avait fait preuve « d’économie de procédure ». Aucune audience de débat ou de comparution personnelle des parties n’avait été fixée par le TAPI « alors qu’elle[il] le fait[faisait] dans toute cause ». La contradiction dans les faits était telle qu’une audience se justifiait. Un transport sur place aurait permis au TAPI de se rendre compte des travaux effectués et de la qualité de l’appartement. La grande terrasse dont bénéficiait le locataire justifiait l’augmentation de loyer. L’administrateur avait informé le TAPI qu’il lui était impossible, dans le délai imparti, de produire les différentes factures et attestations demandées, étant donné qu’il rentrait d’un voyage en Asie la veille. Il sollicitait indirectement un délai supplémentaire. Le jugement avait été rendu cinq mois après le dépôt du recours, le TAPI avait « donc fait preuve d’une célérité surprenante et rare dans la présente cause alors qu’il [était] plus qu’habituel qu’aucun jugement n’[ait été] rendu avant une année depuis la date de la litispendance ». Le TAPI avait voulu « clore (se départir du) […] présent litige dans les plus brefs délais ».

La LDTR avait été violée. Les travaux effectués étaient uniquement ceux dont elle avait fait état et non pas ceux que le département avait retenus suite à l’inspection de l’appartement. Ils devaient être qualifiés de travaux d’entretien.

Le TAPI avait fait preuve d’arbitraire en ne retenant pas le montant allégué de CHF 9’945.- comme représentant le prix total des travaux. Il s’était comporté d’une manière « totalement contradictoire et arbitraire en décidant qu’il n’était pas en mesure de savoir si tous les travaux effectués [avaient] bel et bien été facturés de manière correcte alors même qu’il [avait] indiqué ne pas mettre en doute la véracité des devis et des factures établis ». Grâce à la collaboration de la régie avec différentes entreprises, des prix préférentiels avaient été pratiqués par celles-ci. Dès lors qu’il ne remettait pas en cause l’authenticité des factures et des devis, le TAPI devait les considérer comme établissant l’entier des frais des travaux effectués.

L’égalité de traitement avait été violée. Le simple fait de cumuler des travaux dans un appartement ne suffisait pas à les soumettre à une autorisation. Le TAPI commettait une erreur de raisonnement et une mauvaise lecture de la jurisprudence en admettant que tel était le cas dans le présent litige. Les arrêts ATA/328/2013 du 28 mai 2013 et ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 avaient été appliqués à tort au cas d’espèce. Les faits retenus des décisions précitées ne correspondaient pas aux faits du cas d’espèce.

Les travaux ne constituaient pas des travaux différés dans le temps et avaient été effectués suite à la fin de vie des équipements, telle qu’elle ressortait des tabelles d’amortissement. Les peintures et le ponçage du parquet avaient été réalisés en juin 2005. La durée de vie d’une peinture et du parquet étant de dix ans, il apparaissait illogique d’attendre deux années supplémentaires pour atteindre ledit délai. Le hasard du calendrier de la longévité des équipements avait conduit à la réalisation des travaux entrepris en même temps. Le changement de locataire n’avait pas été la raison des travaux entrepris dans l’appartement.

Elle reprenait ses arguments sur la non-soumission à la LDTR si le coût de travaux ne dépassait pas CHF 10’000.- et sur l’absence de changement d’affectation qualitatif lié au montant du dernier loyer avant travaux, qui dépassait celui du loyer répondant aux besoins prépondérants de la population. Le changement existait avant les travaux litigieux. Le loyer pouvait être librement augmenté par le propriétaire, il en résultait un litige de droit privé dans lequel le département ne pouvait pas intervenir.

Le coût total des travaux représentait 0.25 % de la valeur incendie de l’immeuble. La jurisprudence admettait qu’en deçà d’un montant de 10 % de la valeur d’assurance du bâtiment, les travaux n’étaient pas soumis à la LDTR.

14) Le 25 novembre 2013, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler d’observations.

15) Le 6 janvier 2014, le département a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision du TAPI.

Le droit d’être entendu de la recourante n’avait pas été violé. Le TAPI avait à deux reprises requis la production des pièces pertinentes. La recourante s’était exprimée dans un mémoire de 11 pages. En droit genevois, l’instruction d’une procédure se faisait en général par écrit, il était laissé à la libre discrétion des autorités concernées de procéder à l’audition orale.

Il appartenait aux parties de collaborer quant à la constatation des faits. Il incombait aux parties, dans la mesure où cela pouvait être raisonnablement exigé d’elles, d’apporter les preuves commandées par la nature du litige ; à défaut, elles supportaient les conséquences. Le rapport établi par le département sur les travaux litigieux n’avait pas été contesté par la recourante. Celle-ci n’avait pas fourni les pièces permettant au TAPI de comprendre comment les entreprises avaient travaillé. Au vu du manque de collaboration de la recourante, il ne pouvait pas être reproché au TAPI d’avoir constaté les faits de manière arbitraire.

Concernant la distinction entre travaux de transformation et d’entretien, le département a persisté dans son argumentation du 22 juillet 2013, avancée par-devant le TAPI. Dans la mesure où la recourante avait indiqué elle-même que l’entretien de l’appartement avait été régulier, il ne pouvait que s’agir d’une volonté de transformation au sens de la LDTR. Les règles légales devaient être impérativement respectées, d’autant plus que l’augmentation de loyer était conséquente, soit 66.5 % (recte : 66,45 %). La décision du TAPI devait être confirmée.

16) Le 8 janvier 2014, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.