JTAPI/862/2024

1.

Messieurs A______, B______ et C______ (ci-après : les copropriétaires) sont copropriétaires de la parcelle n° 1______ de la commune du D______, à l’adresse E______ 2______, D______. Une maison est notamment érigée sur cette parcelle. Elle est composée de plusieurs appartements locatifs dont un est occupé par Madame

2.

Par courrier du 21 décembre 2021, le département du territoire (ci-après : le DT ou le département) a informé les copropriétaires qu’il avait été porté à sa connaissance d’importants problèmes d’humidité et de moisissures dans le logement de Mme F______. Un délai de dix jours leur était imparti pour indiquer les mesures qu’ils entendaient prendre pour remédier à cet état d’insalubrité et présenter leurs observations.

3.

Par décision du ______ 2022 le DT a fait part aux copropriétaires de son rapport de contrôle et des éléments constatés, à savoir, dans les menuiseries extérieures, des verres simples et des infiltrations d’eau (verres vétustes dont certains se décollent) et dans la salle de bain, une turbinette hors service et un radiateur sans vanne thermostatique et présentant une fuite. Cette situation constituait une infraction au sens de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) de sorte qu’il ordonnait, dans un délai de trente jours, la réfection du mastic des verres pour assurer une meilleure étanchéité, la pose de joints dans la feuillure, la réparation du radiateur et de la turbinette ainsi que l’installation d’une vanne thermostatique. Il y avait également lieu de lui adresser un planning décisionnel du projet de construction des quatre villas ainsi que le numéro d’autorisation de construire y relatif. Enfin, si l’hoirie souhaitait exercer son droit d’être entendu, elle était invitée à le faire, par écrit et dans un délai de dix jours.

4.

Par acte reçu au tribunal le 5 juillet 2022 MM. A______, B______ et C______ ont formé recours, sous la plume de leur conseil, auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) à l’encontre de cette décision concluant, principalement, à son annulation et, subsidiairement, au renvoi de la cause au DT pour instruction et nouvelle décision, le tout sous suite de frais et dépens (cause

5.

Cette décision a été confirmée par jugement du tribunal du ______ 2022 (JTAPI/4______), puis arrêt de la chambre administrative de la Cour de justice (ciaprès : la chambre administrative) du ______ 2023 (ATA/5______).

6.

Le ______ 2022 le département a délivré l’autorisation de démolir M 6______.

7.

Par avis du 30 mars 2023, le bail de l’appartement de Madame F______ a été résilié pour défaut de paiement du loyer.

Par requête du 28 avril 2023, déclarée non conciliée à l’audience devant la Commission de conciliation du 23 juin 2023 et portée devant le Tribunal de baux et loyers (ci-après : TBL) le 3 juillet 2023, Mme F______ a conclu à l’inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation (cause C/7______).

8.

Par courrier du 4 août 2023, le département, faisant suite à l’arrêt de la chambre délai de 30 jours pour rétablir une situation conforme au droit, en procédant à la réfection du mastic des verres pour assurer une meilleure étanchéité, à la pose des joints dans la feuillure, à la réparation du radiateur et de la turbinette de la salle de bain et à l’installation d’une vanne thermostatique dans ladite salle de bain.

9.

Le 18 septembre 2023, MM. A______, B______ et C______ ont adressé au département un courrier sollicitant la suspension de la procédure en attendant l’issue de la procédure devant le TBL et en indiquant que la locataire interdisait tout accès aux parties communes de la maison et au jardin. Enfin, un permis de démolir la maison avait été délivré le ______ 2022.

10.

Le département a répondu le 9 octobre 2023 que la demande de suspension relevait du droit privé. Constatant par ailleurs que les travaux de petite envergure exigés dans sa décision du ______ 2023 n’avaient pas été exécutés, une amende était infligée.

11.

Le ______ 2023, le département a délivré une autorisation de construire sur la parcelle portant sur la réalisation de quatre villas contiguës (APA 8______). Elle est entrée en force.

12.

Par courrier du 23 novembre 2023, le département a confirmé qu’un contrôle de l’immeuble allait être effectué le 1er décembre 2023, lors duquel toutes les quittances de fin de travaux relatives aux points exigés dans la décision du ______ 2023 devraient être transmises. En outre, la remise en route du chauffage ainsi que l’entretien des parties communes devraient être effectués.

13.

Le 27 novembre 2023, les copropriétaires ont sollicité que le contrôle sur place fut déplacé après le 24 décembre 2023. Au surplus, le chauffage fonctionnait parfaitement et la requête concernant les parties communes était imprécise et ne figurait pas dans la décision rendue. Ils souhaitaient le prononcé d’une décision formelle sur ces deux points.

14.

Le département a rendu une décision le ______ 2023. Le contrôle sur place avait été maintenu le 1er décembre précédent au motif que la demande de report était parvenue tardivement. Il avait, d’une part, été constaté que ses décisions des ______ 2022 et ______ 2023 n’avaient pas été respectées. Dès lors, il ordonnait sans délai de réaliser les mesures exigées.

D’autre part, il ordonnait, d’ici au 19 janvier 2024 de prendre les mesures suivantes, à savoir assainir les contrecœurs impactés par les infiltration d’eau et remettre en état ces surfaces, et confirmer la cause des moisissures de l’armoire encastrée dans le séjour et assainir ces moisissures. Un reportage photographique devait être transmis dans le même délai attestant de la réalisation de ces mesures.

15.

Par courrier du 30 décembre 2023, les copropriétaires, expliquant la situation, ont demandé au département de retirer sa décision, ce qu’il a refusé de faire dans sa réponse 19 janvier 2024.

16.

Par acte du 31 janvier 2024, les copropriétaires (ci-après : les recourants), sous la plume de leur conseil, ont recouru contre la décision du département du ______ 2023 auprès du tribunal, concluant principalement à son annulation, subsidiairement au renvoi de la cause au département pour nouvelle décision au sens des considérants sous suite de frais et dépens. L’art. 121 LCI n’avait pas la même portée que la réglementation sur les défauts prévue par le code des obligations. Il n’appartenait pas aux autorités administratives de se substituer à la juridiction des baux et loyers. Ainsi, ladite disposition ne pouvait trouver application que dans les cas d’une certaine gravité et lorsque les conditions de sécurité et de salubrité exigées par la LCI n’étaient pas remplies. La décision ne contenait aucune appréciation de la situation, n’expliquant pas en quoi les constats effectués permettaient de penser que lesdites conditions de sécurité et de salubrité ne seraient pas remplies ; il s’agissait tout au plus de défauts dont la locataire pourrait demander l’élimination dans le cadre d’une procédure civile. Les art. 120 ss et 129 ss LCI ne trouvaient ainsi pas application dans le cas d’espèce. Subsidiairement, la décision violait le principe de proportionnalité dans la mesure où le département demandait la réalisation de travaux somme toute conséquents pour rénover partiellement une villa qu’il était prévu de démolir prochainement. La situation était différente de celle de 2022 dans la mesure où les autorisations de démolir et de construire étaient en force. Le contrat de bail de Mme F______ avait été résilié et la procédure devant le TBL touchait à sa fin. De plus, lors de la visite sur place, il avait été constaté que l’appartement comportait certains défauts mais était en bon état et qu’il y régnait une température agréable.

17.

Le département s’est déterminé sur le recours le 27 mars 2024, concluant à son rejet. Il a produit son dossier. Dans la précédente procédure, les recourants avaient reconnu les problèmes d’humidité récurrents auxquels était confrontée leur maison qu’ils avaient malgré tout louée durant de nombreuses années. Il était surprenant qu’aujourd’hui ils prétendent que ces problèmes seraient tout au plus des défauts dont la locataire pourrait demander l’élimination dans le cadre d’une procédure civile. Il était notoire que des infiltrations d’eau, une turbine hors service dans une salle de bain et un radiateur défectueux, s’ils n’étaient pas forcément la seule cause de la présence d’humidité et de moisissures dans le logement, y contribuaient dans une large mesure. L’inspecteur avait constaté qu’hormis les problèmes de moisissures, les infiltrations étaient également à l’origine de l’effritement des contrecœurs avec toutes les conséquences que la réduction en poussière des substances chimiques utilisées pour « habiller » les murs d’une habitation, surtout anciennes, pouvaient avoir sur la santé des personnes qui y vivaient. Il était dès lors faux de prétendre que ces défauts seraient tout au plus de la compétence du juge civil. Le fait d’avoir obtenu une autorisation de démolir la villa et de construire ne leur permettait pas de se soustraire à leurs obligations, ce d’autant plus qu’il apparaissait que l’un des appartements était encore habité par Mme F______ et son fils. S’il était exact que ces travaux allaient occasionner des frais, il n’en demeurait pas moins que la protection des personnes qui continuaient à vivre dans la maison devait, en l’espèce, être clairement privilégiée ce d’autant que les recourants ne démontraient pas que lesdits travaux, qu’ils ne chiffraient pas, les confronteraient à une situation financière difficile.

18.

Par jugement du TBL du 8 avril 2024 (cause C/7______), le congé notifié le 30 mars 2023 à Mme F______ a été déclaré inefficace. Ce jugement fait actuellement l’objet d’un appel.

19.

Les recourants ont répliqué le 24 avril 2024, persistant intégralement dans leurs conclusions. Il ne ressortait pas du dossier que la peinture des contrecœurs contienne des substances chimiques nocives, tant souligné que les murs avaient été peints par la locataire au début du bail. Qui plus est si la police du feu devait intervenir dans tous les logements où la peinture s’effritait, ses effectifs seraient insuffisants. Ce fait suffisait à démontrer que cette autorité s’arrogeait des pouvoirs que le législateur n’avait pas souhaités lui conférer. Ils avaient toujours soutenu que la prétendue humidité présente dans le logement et ses conséquences étaient potentiellement des défauts en sens du droit civil mais que leur présence ne fondait pas la compétence de la police du feu.

20.

Le département a dupliqué, persistant intégralement dans ses écritures et ses conclusions.

21.

A la demande du tribunal, les recourants ont produit des pièces complémentaires.

22.

Le contenu des pièces sera repris dans la partie « En droit » dans la mesure utile.