CDAP - AC.2016.0318 - 2017-06-29 - A.________/Municipalité de Lausanne, Service des communes et du logement, Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne, B.________ à BB.________

A.

A.________ est propriétaire de la parcelle n° 1998 du cadastre de la Commune de Lausanne. Ce bien-fonds, d'une surface de 1'857 m2, supporte un bâtiment locatif, construit entre 1910 et 1911, comprenant 5 entrées sis avenue Druey 22 à 30. Le bâtiment comprend 50 appartements répartis sur quatre étages et un comble habitable, soit 40 logements de trois pièces (de 65 m2 à 75 m2) avec un loyer mensuel moyen de 700 fr., 6 logements de quatre pièces (de 80 m2 à 88 m2) avec un loyer mensuel moyen de 900 fr. et quatre logements de cinq pièces (de 95 m2) avec un loyer mensuel moyen de 1'030 fr.

B.

En 2013, A.________ a soumis à l'enquête publique un projet de transformation du bâtiment sis sur la parcelle n° 1361consistant dans la restructuration des combles (création de duplex avec les surcombles) et la rénovation/transformation des logements des étages types 1 à 3. Par décision du 14 février 2014, le Service des communes et du logement a refusé de délivrer l'autorisation spéciale requise par la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons ou d'habitations ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15). En raison du refus de l'autorisation spéciale requise en application de la LDTR, la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité) a refusé de délivrer le permis de construire.

Par acte du 20 mai 2014, A.________ a recouru contre les décisions précitées auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).

Au mois de février 2015, A.________ a décidé de modifier son projet. Il a renoncé à la création de duplex dans les combles et surcombles et a décidé, d'une part, de maintenir et transformer les appartements dans les combles avec la même typologie que celle des étages inférieurs et, d'autre part, de créer 10 lofts dans les surcombles (galetas) avec création de lucarnes et vélux.

Vu la modification du projet, le juge instructeur de la CDAP a constaté dans une décision du 10 mars 2015 que le recours était sans objet et a rayé la cause du rôle.

C.

Le nouveau projet de transformations intérieures et extérieures des cinq immeubles sis avenue Druey 22 à 30 a été soumis à l'enquête publique du 27 octobre au 26 novembre 2015.

Le projet comprenait des travaux concernant la totalité de l'immeuble, à savoir:

"- remplacer les conduites, créer de nouvelles gaines pour alimenter, évacuer et ventiler les appartements;

- remettre à neuf toute l'installation électrique et remplacer la production de chaleur à mazout ainsi que sa distribution; par une installation à gaz;

- rénover les revêtements des sols, réparer et entretenir les parquets, remplacer et rafraichir les murs (carrelages et peintures) et les plafonds;

- améliorer le bilan thermique par l'isolation des sur-combles et des dalles en sous-sol;

- rénover les espaces communs;

- restaurer les façades (leur isolation étant impossible en raison de leur configuration complexe)."

En ce qui concerne les 40 logements de trois pièces, les travaux prévus étaient les suivants:

"- supprimer les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les cuisines attenantes;

- poser de nouvelles cuisines agencées;

- réorganiser les salles de bains existantes (borgnes), les équiper de nouveaux appareils, lavabo et baignoire et installer un WC nouveau (pour remplacer celui démoli);

- déplacer la porte de la chambre adjacente au WC démoli pour y accéder sans passer par la cuisine agrandie."

En ce qui concerne les 5 logements de quatre pièces (du 1er, 2e, 3e et combles) les travaux prévus étaient les suivants:

"- supprimer les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les cuisines attenantes;

- poser de nouvelles cuisines agencées;

- réorganiser les salles de bains (borgnes), et les équiper de nouveaux appareils lavabo, baignoire et installer un WC (pour remplacer celui démoli);"

En ce qui concerne les 4 logements de cinq pièces et le logement de quatre pièces sis au rez-de-chaussée (entrée 30 Nord), les travaux prévus étaient les suivants:

"- supprimer les WC séparés (avec fenêtre) pour agrandir les cuisines attenantes;

- poser de nouvelles cuisines agencées;

- réorganiser les salles de bains (borgnes) et les équiper de nouveaux appareils, lavabo, baignoire et installer un WC (pour remplacer celui démoli);

- démolir une chambre de 8.6 m2 pour permettre la création d'une nouvelle salle de bain supplémentaire comprenant une douche, un lavabo et un WC, le solde de la pièce étant dévolu à la chambre adjacente dont surface sera portée à 16 m2 (au lieu des 10.8 m2 actuels)."

Le projet inclut encore la création de 10 lofts de 57 m2 à 60 m2 dans les galetas-surcombles.

Contrairement au projet soumis à l'enquête publique en 2013, le nouveau projet permet le maintien de tous les logements existants avec toutefois la perte d'une pièce pour les cinq pièces et le quatre pièce du rez-de-chaussée.

Le projet soumis à l'enquête publique du 27 octobre au 26 novembre 2015 a suscité 38 oppositions émanant des locataires de l'immeuble.

D.

La demande d'autorisation fondée sur la LDTR a fait l'objet d'un préavis négatif de la municipalité daté du 8 avril 2016. La municipalité admet la nécessité d'entreprendre des travaux de réhabilitation de certains éléments et installations de l'immeuble. Elle fait cependant valoir qu'une solution moins interventionniste que celle voulue par le propriétaire et plus ciblée sur les travaux indispensables s'impose au regard de l'état de l'immeuble. A titre d'exemple, elle met en cause le déplacement de cloisons et de portes conduisant à la suppression des WC séparés dans la totalité des appartements, la suppression de pièces au profit de la création d'une 2ème salle de bain dans certains grands logements et l'installation de nouveaux WC dans les petites salles de bain actuelles.

Le 27 juin 2016, la Centrale des autorisations CAMAC du Département des infrastructures et des ressources humaines a établi la synthèse des préavis et des autorisations spéciales des services de l'Etat (ci-après la synthèse CAMAC). Cette synthèse comprend le refus du Services des communes et du logement, division logement (ci-après: la division logement) de délivrer l'autorisation spéciale requise en application de la LDTR. Dans sa décision, la division logement relève que le degré de vétusté de l'immeuble, constaté sur place, justifie qu'il soit procédé à la rénovation des salles d'eau et des cuisines et au rafraichissement des sols, murs et plafonds et que l'amélioration du bilan thermique (isolation des combles) est également justifiée. Elle soutient en revanche que les travaux de restructuration des zones sanitaires et des cuisines ne sont pas indispensables. A cet égard, elle met en cause le projet de suppression des WC séparés pour agrandir les cuisines attenantes avec la modification des accès aux chambres adjacentes que cela implique (modification concernant tous les logements). Elle met également en cause le projet de création d'une seconde salle d'eau tout en relevant que, dans les étages supérieurs, la création un tel aménagement pourrait se justifier en présence d'un logement de quatre pièces après travaux (cinq pièces avant travaux), une solution la moins interventionniste devant être privilégiée.

Dans sa séance du 11 août 2016, la municipalité a pris connaissance de la décision de la division logement refusant l'autorisation prévue par la LDTR. Compte tenu de ce refus, elle a décidé de refuser l'octroi du permis de construire. Cette décision a été notifiée au mandataire de A.________ le 15 août 2016.

E.

Par acte du 14 septembre 2016, A.________ a recouru contre les décisions précitées auprès de la CDAP. Il conclut à l'annulation de la décision municipale du 11 août 2016 et à la réforme de la décision de la division logement en ce sens que l'autorisation de procéder à des changements intérieurs et extérieurs, notamment la suppression des couloirs WC et l'agrandissement des cuisines, l'autorisation de créer une nouvelle salle d'eau dans quatre appartements de 5 pièces en les transformant par conséquent en appartements de 4 pièces est délivrée. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la décision municipale du 11 août 2016 et à la réforme de la décision de la division logement en ce sens que l'autorisation de procéder à des changements intérieurs et extérieurs conformément au projet mis à l'enquête publique est délivrée, étant précisé que l'autorisation ainsi délivrée ne porte pas sur la suppression du couloir WC séparé et l'agrandissement des cuisines ni sur la création d'un second local sanitaire, entrée 30 Nord, en revanche la création d'une seconde salle d'eau pour quatre appartements de 5 pièces étant délivrée.

Dans son recours, A.________ mentionnait un arrangement trouvé lors d'une séance tenue le 18 août 2016 en présence de responsables de la Division logement et de la Commune de Lausanne consistant à ce qu'il à la suppression des WC séparés et à l'agrandissement des cuisines, moyennant qu'il lui soit possible de créer une salle d'eau supplémentaire dans les appartements de 5 pièces qui deviendraient des 4 pièces.

La division logement a déposé sa réponse le 11 novembre 2016. Elle conclut principalement au rejet du recours et subsidiairement au constat que tout nouveau projet tenant compte des discussions en cours entre le propriétaire, la commune de Lausanne et la Division logement devra faire l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête publique. Elle mentionne un courrier adressé le 6 octobre 2016 au propriétaire dans lequel elle entre en matière sur une rénovation qui, d'une part, maintiendrait les typologies et l'organisation de 45 logements types de l'immeuble et, d'autre part, comprendrait la transformation des 4 logements de 5 pièces de la tête Nord en nouveaux appartements de 4,5 pièces avec deux salles d'eau/WC et la suppression d'une petite chambre. Elle précise que le dépôt d'un dossier et d'une nouvelle demande d'autorisation LDTR (questionnaire particulier 53) est nécessaire, de même qu'une nouvelle enquête publique.

La municipalité et le service communal du logement et des gérances ont déposé une réponse commune le 11 novembre 2016. Ils concluent au rejet du recours. Les opposants AG.________ et consorts, tous locataires de l'immeuble litigieux, ont déposé des déterminations communes le 11 novembre 2016. Ils concluent au rejet du recours et au maintien de la décision municipale du 15 août 2016. Subsidiairement, ils concluent à l'annulation de la décision municipale et au renvoi de la cause à la Municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les opposants B.________ et consorts, tous locataires de l'immeuble litigieux, ont déposé des déterminations communes le 11 novembre 2016.Ils prennent les mêmes conclusions que les recourants AG.________ et consorts.

Le recourant a déposé des observations complémentaires le 6 décembre 2016. A cette occasion, il a produit un dossier complet relatif à un projet modifié (renonciation au projet de suppression des WC séparés avec agrandissement des cuisines dans tous les appartements et au projet de création de nouvelles salles d'eau). Il requiert qu'il soit statué dans le cadre du recours devant la CDAP sur la compatibilité du projet remanié avec la LDTR et, partant, que le permis de construire soit délivré pour le projet remanié. Il indique modifier les conclusions prises le 14 septembre 2016 et les remplacer par les conclusions principales suivantes:

"I. Le recours est partiellement admis dans le sens des chiffres II et III ci-dessous.

II. La décision du Service des communes et du logement, Division logement, incluses dans la synthèse CAMAC n° 154923 du 27 juin 2016 est réformée en ce sens que l'autorisation spéciale requise au sens des articles 113, 120 et 121 LATC et les articles 3 et 4 LDTR est délivrée sur la base des plans produits en cours de procédure.

III. En conséquence, la décision prise par la Municipalité de Lausanne le 15 août 2016 est réformée en ce sens que le permis de construire est délivré pour des transformations intérieures et extérieures de 5 immeubles d'habitation pour leur rénovation, aménagement de 10 lofts dans les surcombles avec création de lucarnes et vélux à l'avenue Henry-Druey 22, 24, 26, 28, 30 (parcelle n° 1998) sur la base des plans produits en cours de procédure sous pièce 16."

La division logement a déposé des observations complémentaires le 13 janvier 2017. Elle indique maintenir les conclusions prises dans sa réponse du 11 novembre 2016. La municipalité et le service communal du logement et des gérances ont déposé conjointement des observations complémentaires le 9 février 2017. Ils maintiennent les conclusions prises le 11 novembre 2016 et concluent au rejet des nouvelles conclusions du recourant du 6 décembre 2016. Les opposants AG.________ et consorts, d'une part, et B.________ et consorts, d'autre part, ont déposé des observations complémentaires le 13 février 2017. Ils confirment leurs conclusions du 11 novembre 2016.

Le recourant a déposé spontanément des déterminations le 13 mars 2017. Les autres parties se sont déterminées sur cette écriture en date des 29 mars et 31 mars 2017. Dans leur écriture commune du 31 mars 2017, la municipalité et le service communal du logement et des gérances ont fait valoir que le recourant avait clairement renoncé au projet ayant fait l'objet des décisions attaquées. Ils invitaient le tribunal à prendre acte du retrait du projet et à fixer des dépens à la charge du propriétaire. Le recourant s'est déterminé sur ce point le 26 avril 2017. Il relève qu'il n'a pas abandonné le projet mais l'a remanié pour tenir compte des demandes formulées par la division logement et la Commune de Lausanne. Il souligne que le projet remanié prévoit le maintien des structures de la majorité des logements et que la restructuration de quatre appartements uniquement (suppression d'une pièce et création d'une salle d'eau supplémentaire dans les quatre cinq pièces) ne justifie pas une nouvelle enquête publique. La division logement s'est déterminée spontanément sur ce point le 1er mai 2017. Elle maintient que la modification du projet doit être soumise à une procédure d'enquête publique.