CDAP - AC.2018.0294 - 2020-01-16 - A.________, B.________ /Municipalité d'Echallens, C.________

1.

La recourante A.________ se prévaut d'une violation de l'art. 108 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11). Selon cette disposition, la demande de permis est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. L'art. 73 al. 1 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) précise que les plans, le questionnaire général et les pièces annexes sont signés par leur auteur, le propriétaire du fonds et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le maître de l'ouvrage. En l'espèce, cette exigence a été respectée puisque la demande de permis et les plans ont été signés par D.________ et E.________ en qualité de propriétaires en commun de la parcelle 1029, d'une part, et par C.________ en qualité de promettant-acquéreur, d'autre part.

La recourante A.________ conteste néanmoins la propriété de la parcelle aux propriétaires inscrits au registre foncier (savoir D.________ et E.________, apparemment sa soeur et son frère) qui l'ont acquise par donation de leur père du 19 juillet 2017. Le père avait apparemment acquis la parcelle au décès de son épouse, en 2012, en vertu d'un contrat de mariage et d'un pacte successoral dont la recourante A.________ a obtenu l'annulation devant la juridiction civile par un passé-expédient de D.________ et E.________ intervenu le 13 décembre 2017, soit après la donation, de sorte que le père n'aurait pas pu disposer seul de la parcelle, sans l'accord des cohéritiers de l'épouse dont la recourante fait partie. Se référant aux inscriptions du registre foncier, suivant lesquels D.________ et E.________ étaient propriétaires en commun de la parcelle litigieuse au moment du dépôt du permis de construire, l'autorité intimée est d'avis que les exigences posées à l'art. 108 LATC sont respectées et qu'il ne lui appartient pas de s'immiscer dans un litige de pur droit privé sur l'exactitude ou non de l'inscription au registre foncier.

Il faut donner raison à l'autorité intimée. En effet, si les frère et sœur de la recourante sont inscrits comme propriétaires en commun au registre foncier, ils sont présumés avoir acquis l'immeuble en cette qualité, dès lors que les faits dont les inscriptions au registre foncier attestent l'existence bénéficient de la valeur probante accrue découlant de l'art. 9 CC (ATF 138 III 150 consid. 5.1.2 et les réf. citées). Le droit inscrit existant en vertu de la présomption réfragable de l'art. 937 al. 1 CC, il appartient à celui qui conteste la copropriété de la personne inscrite d'établir l'invalidité du titre d'acquisition (cf. ATF 138 III 150 précité consid. 5.1.2 et la réf. citée). Or lorsque la municipalité doit déterminer si une demande de permis de construire est bien au bénéfice du consentement du propriétaire, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques et peut se contenter de trancher sur la base des éléments disponibles (arrêt AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid. 5). Dans le cas particulier, la municipalité intimée pouvait se fier aux inscriptions du registre foncier pour considérer que la demande de permis avait été valablement déposée. En effet, si la recourante avance des indices suggérant que la présomption de l'art. 937 al. 1 CC pourrait être renversée s'agissant de la propriété de son frère et de sa sœur, l'invalidité du titre d'acquisition n'est en l'état pas établie. Or il n'appartient pas au tribunal de céans de trancher cette question, qui relève d'une autre juridiction.

Par ailleurs, C.________, qui a signé la demande de permis en tant que promettant acquéreur, est devenue propriétaire de la parcelle litigieuse pendant la procédure de recours. Elle est, de ce fait, titulaire du permis de construire. En effet, même si la loi qualifie le permis de construire de "personnel" à l'art. 104 al. 4 LATC, il n'en est pas moins susceptible d'un "changement de titulaire", dont il suffit, selon cette même disposition que la municipalité soit avisée (arrêt AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid. 4). Au demeurant, selon la jurisprudence, compte tenu du caractère réel et donc transmissible du permis de construire entré en force, celui-ci peut être utilisé par tout nouvel acquéreur de la parcelle qui en bénéficie. Autrement dit, en cas de transfert de propriété, le permis de construire demeure valable indépendamment de la qualité des parties contractantes. Que l'acquisition des parcelles par la constructrice ne soit pas valable est ainsi sans influence sur le sort des projets contestés, qui n'ont à être examinés que sous l'angle du droit de la construction. Il en va d'ailleurs de même lorsque d'éventuels droits privés lient entre eux les particuliers, même s'il s'agit du droit réel attaché aux parcelles litigieuses. Dans l'arrêt AC.2007.0116 du 30 septembre 2008 consid. 3 résumé à la RDAF I 65 n° 84, le tribunal a rejeté une requête de suspension de l'instruction de la cause compte tenu de la dénonciation de la constructrice pour violation de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dont les recourants prétendaient qu'elle aurait pour effet que la nullité de l'acquisition des parcelles litigieuses devrait être constatée, la constructrice étant déchue de sa qualité de propriétaire avec effet rétroactif. La transposition de cette jurisprudence au cas d'espèce conduit à considérer que le fait que l'acquisition de la parcelle par les vendeurs serait viciée est sans effet sur le sort du projet litigieux, qui n'a à être examiné que sous l'angle du droit de la construction. Le permis de construire demeure valable indépendamment de la qualité des parties contractantes. Mal fondé, le grief doit être rejeté.

2.

a) La recourante A.________ soutient que les modifications apportées au projet après sa mise à l'enquête auraient nécessité une mise à l'enquête complémentaire. C'est l'art. 72b RLATC qui régit la matière, ainsi qu'il suit:

"1 L'enquête complémentaire doit intervenir jusqu'à l'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser mais au plus tard dans les quatre ans suivant l'enquête principale.

2 Elle ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours.

3 La procédure est la même que pour une enquête principale, les éléments nouveaux ou modifiés devront être clairement mis en évidence dans les documents produits.

4 Lors de la publication de l'enquête complémentaire, celle-ci devra toujours mentionner le numéro de référence de l'enquête précédente sur laquelle porte le complément."

La décision attaquée énonce les modifications apportées au projet après l'enquête publique. Ces modifications concernent le déplacement de trois places de parc extérieures, le déplacement de la terrasse du restaurant un peu plus au sud de la parcelle et la création de trois places de parc supplémentaires dans le parking souterrain. Elles apparaissent sur les plans du 6 juin 2018, auxquels le permis de construire renvoie en outre. A l'évidence, ces modifications sont minimes. Elles ont en outre été portées à la connaissance de la recourante au moment où la décision attaquée a été rendue et l'intéressée a été en mesure de les critiquer dans la procédure de recours. Dans ces conditions, la procédure de la mise à l'enquête complémentaire ne s'imposait pas. L'autorité intimée était en conséquence fondée à intégrer ces modifications au permis de construire comme le lui permet l'art. 117 LATC, qui prévoit que lorsqu'elle impose des modifications de minime importance, la municipalité peut délivrer un permis de construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au projet. Mal fondé, le moyen doit être rejeté.

3.

La recourante B.________ est d'avis que la problématique des places de stationnement n'est pas réglée à satisfaction de droit. Elle estime leur nombre insuffisant, critique le choix d'un souterrain et juge l'accès par une servitude de passage située sur la parcelle dont elle est propriétaire également insuffisant.

a) La matière est régie à l'art. 9.3 RATC, qui prévoit ce qui suit :

"Tout propriétaire est tenu d'aménager sur son fonds des garages ou places de stationnement pour véhicules. La capacité de ces équipements doit correspondre aux besoins effectifs ou présumés de la construction.

Dans la règle, les normes suivantes sont applicables:

- bâtiments d'habitation:

pour les habitants: 1 place par tranche de 60 m2 de plancher habitable, mais au minimum 1 place par logement

pour les visiteurs: 1 place par tranche de 300 m2 de plancher habitable, mais au minimum 1 place pour 3 logements

- autres bâtiments ou autres affectations:

selon les normes de l'Union suisse des professionnels de la route.

Sauf convention contraire, les places de stationnement nécessaires doivent être implantées en arrière de la limite des constructions fixées le long du domaine public.

(...)"

La norme établie par l'Association suisse des professionnels de la route et des transports VSS n° 640'281 (éd. 2013-12) relative au stationnement et à l'offre en cases de stationnement pour les voitures de tourisme à laquelle le règlement communal se réfère prévoit que l'offre à mettre à disposition pour le logement correspondra aux valeurs indicatives suivantes pour le cas normal : pour les habitants 1 case de stationnement par 100 m2 de SBP ou 1 case de stationnement par appartement; pour les visiteurs, il faut ajouter 10 % du nombre de cases de stationnement pour les habitants (cf. ch. 9.1). S'agissant des autres affectations que le logement, l'offre en cases de stationnement à mettre à disposition dépend du genre d'affectation, de ses valeurs caractéristiques et du type de localisation (accessibilité en mobilité douce et en transports publics). La fourchette entre le nombre minimal et le nombre maximal de cases de stationnement nécessaires est estimée à partir des valeurs indicatives du tableau 1 – partiellement reproduit ci-dessous – pour l'offre en cases de stationnement. Il est tenu compte également du type de localisation (selon un autre tableau, 2) et des pourcentages correspondants d'un tableau 3 (cf. ch. 10.1).

En l'espèce, l'autorité intimée a défini le nombre de cases de stationnement nécessaires en application de la norme VSS 640'281 précitée, y compris s'agissant du logement. Elle a de ce fait considéré, sur la base des plans du 6 juin 2018, que le projet, qui comprend en tout 4 logements, un restaurant de 100 places assises et deux surfaces de 81 m2 chacune destinées à une activité commerciale, nécessitait 5 places de stationnement pour le logement (soit 1 place par logement plus 10 % pour les visiteurs), 20 places pour le restaurant (soit 0,2 place par place assise) et 6 places pour les activités (soit en moyenne 3 places pour 100 m2 de surface pour les activités). Le nombre total de 31 places ainsi défini paraît conforme à l'application de la norme VSS 640'281 précitée. La recourante estime que ce nombre est sous-évalué. D'une part, il faudrait appliquer le règlement communal s'agissant du logement, de sorte qu'il faudrait 10 places de stationnement au lieu de 5. Or, le calcul de la municipalité respecte le minimum prévu par la réglementation communale, qui prévoit une place par logement plus une place pour les visiteurs, de sorte que le grief tombe à faux. D'autre part, la recourante fait valoir qu'il suffirait d'une activité commerciale de vente de produits de première nécessité pour créer un trafic plus important de sorte que les places de stationnement prévues ne seraient pas suffisantes. Il est vrai que l'affectation des surfaces commerciales n'est en l'état pas connue, comme c'est souvent le cas au stade de l'octroi du permis de construire. Il est également vrai que l’autorité intimée n’a pas suivi les recommandations de la norme en matière de magasin à nombreuse clientèle, mais elle n’a pas non plus appliqué de facteur de réduction pour tenir compte des transports publics à proximité. Le chiffre moyen dont l’autorité intimée dit en définitive avoir tenu compte en fonction des différentes activités commerciales possibles n’apparaît de cette sorte pas critiquable. On ne peut donc pas dire que l'autorité intimée a sous-évalué le nombre de places de parc nécessaires.

En l'occurrence, le projet prévoit 39 cases de stationnement. Dans le parking souterrain, il faut cependant en retrancher 5 (savoir les cases 14, 16, 18, 20 et 22), qui ne sont pas directement utilisables parce qu'elles sont en enfilade et 2 (savoir les cases 23 et 24) dont l'accès, au fond du parking, paraît au mieux problématique au pire impraticable, de sorte que ce sont au final 32 places (18 dans le garage souterrain et 14 à l'extérieur) qui doivent être comptabilisées. A une place près, cela correspond au nombre calculé par la municipalité. Le nombre minimum préconisé par la municipalité en application des normes VSS étant respecté, le grief formé à ce propos doit être rejeté.

La recourante craint que ses propres places de parc, contiguës à la parcelle litigieuse, ne soient utilisées par les clients des commerces et du restaurant projetés par la constructrice à la place du parking souterrain. D'après elle, les 6 places prévues à l'extérieur à proximité des commerces leur seront destinées et, pour le restaurant, toutes les places seront situées au sous-sol. La recourante est d'avis que, vu la situation du restaurant, de nombreux employés d'entreprises voisines viendront se restaurer à midi en camionnettes. Il ne sera pas possible d'exiger que celles-ci soit stationnées en sous-sol au vu de l'étroitesse du parking souterrain. Or, comme le fait remarquer l'autorité intimée dans son mémoire, ce qui est en définitive déterminant, c'est que logements et activités disposent de suffisamment de cases de stationnement dont l'accès est garanti, y compris pour les places en souterrain. Il s'ensuit que le grief soulevé par la recourante doit être écarté.

Enfin, la parcelle litigieuse est au bénéfice d'une servitude de passage, de sorte que l'autorité intimée pouvait considérer que le bien-fonds litigieux disposait d'un titre juridique au sens de l'art. 104. al. 3 LATC. Son assiette paraît suffisamment large pour permettre l'accès à la rampe du parking souterrain projetée pour que des débordements sur la parcelle 1028 puissent être évités.

En définitive, l'autorité intimée pouvait autoriser le projet sans recourir à une étude faite par un spécialiste en circulation. Ceci dit, la Cour, formée d'un architecte et d'un géomètre, constate, sans que cela ne condamne toutefois le projet, que la hauteur du parking souterrain paraît minimaliste au regard des règles de l'art, compte tenu des véhicules attendus (les parties ont en effet évoqué qu'étaient attendus outre des voitures, des camionnettes).

4.

D'après la recourante B.________, le projet litigieux n'aurait pas sa place en zone mixte et contreviendrait de ce fait à l'art. 2.8 qui prévoit ce qui suit:

La zone mixte (ZMI) est destinée aux activités professionnelles qui sont en relation avec l'économie locale et régionale ainsi qu'à l'habitation.

Les constructions, installations et aménagements qui peuvent être autorisés sont:

- des bâtiments mixtes comportant, d'une part, une partie habitable comprenant au plus trois logements et, d'autre part, une partie affectée à l'activité professionnelle dont la surface brute de plancher utilisable doit être au moins égale à la surface brute de plancher affectée à l'habitation;

- des bâtiments affectés à une activité professionnelle telle que, par exemple, l'artisanat, la petite industrie, les services.

Les activités ou usages qui sont manifestement incompatibles avec l'habitation en général ne sont pas admis dans cette zone."

Selon la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux (AC.2017.0440, AC.2017.0444, AC.2017.0446 du 7 janvier 2019 consid. 4add; AC.2016.0023 du 21 mars 2017 consid. 3b/bb; AC.2015.0279 du 25 juillet 2016 consid. 2a). Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée (AC.2016.0310 du 2 mai 2017 consid. 5d et la réf. cit.).

Pour la recourante, un restaurant ne serait pas conforme à l'affectation de la zone mixte, vu qu'il ne s'agit ni d'artisanat, ni de petite industrie, ni de services. En raison de sa terrasse, qui a suscité de nombreuses réactions, un restaurant serait en outre manifestement incompatible avec l'habitation en général. Pour sa part, l'autorité intimée a considéré que le restaurant prévu était compatible avec la destination de la zone telle que prévue à l'art. 2.8 RATC. Cette disposition ne prévoit certes pas expressément qu'un restaurant serait un bâtiment affecté à une activité professionnelle. La liste qu'elle établit parle d'artisanat, de petite industrie et de services mais il ne s'agit que d'exemples, de sorte que d'autres activités sont possibles. On ne voit pas ce qui empêchait l'autorité intimée de considérer qu'un restaurant était une activité professionnelle qui se trouvait en relation avec l'économie locale et régionale. Sans qu'on puisse lui en faire le grief, la municipalité interprète en outre son règlement dans le sens où les activités manifestement incompatibles avec l'habitation au sens de l'art. 2.8 RATC sont celles qui peuvent entraîner des nuisances beaucoup plus importantes et qui ne peuvent avoir leur place qu'en zone industrielle, ce qui n'est pas le cas d'un restaurant. Par ailleurs, la municipalité intimée rappelle à juste titre que les conditions d'exploitation sont réglementées: le permis de construire fixe notamment la fin de l'horaire d'exploitation à 22 heures pour tenir compte des logements à proximité. En conclusion, en autorisant un restaurant, l'interprétation que la municipalité fait de son règlement est conforme à la marge d'appréciation dont l'autorité dispose en l'occurrence.

5.

La recourante B.________ considère que la division projetée de la parcelle aboutirait à une situation où la parité entre surfaces affectées au logement et à l'activité professionnelle, exigée en zone mixte, ne serait pas respectée. Il faudrait alors considérer que le nombre de logements serait trop important.

En l'espèce, le fractionnement de la parcelle litigieuse en deux biens-fonds de surface identique est prévu sur le plan de situation qui fait l'objet du permis de construire. Chaque nouveau bien-fonds supportera un bâtiment mitoyen qui comportera, à parts égales, une partie habitable et une partie affectée à l'activité professionnelle. L'art. 2.8 RATC est partant respecté. Le fait qu'il n'y ait pas de parité en relation avec les places de stationnement n'apparaît pas déterminant au regard du texte de l'art. 2.8 RATC. Les propriétaires restent libres d'organiser la répartition des places entre les deux biens-fonds comme ils le souhaitent, par exemple au moyen de servitudes.

6.

Un autre grief avancé par la recourante B.________ a trait au calcul du CUS. Certaines surfaces n’auraient à tort pas été prises en considération alors qu’elles feraient partie des surfaces brutes de plancher utile.

a) L’art. 4.2 RATC prévoit que dans la zone de villa et dans la zone mixte, la surface brute de plancher habitable ou utilisable est limitée par un coefficient d’utilisation du sol (CUS) de 0,4 pour la zone mixte; le calcul s’effectue conformément à la norme 514.420 de l’Institut fédéral pour l’aménagement du territoire de la façon suivante: surface du terrain x CUS = surface brute maximum de plancher. Le règlement prévoit quelques règles particulières. Ainsi, au niveau des combles, la surface de plancher se mesure à partir d’une hauteur minimum de 1,30 m sous le plafond.

La norme de l’Institut für Orts-, Regional-, und Landesplanung (ORL) de l’Ecole polytechnique fédérale de Zurich (norme n° 514'420, éd. 1966) à laquelle le règlement communal se réfère énonce notamment ce qui suit :

"1.1 Détermination de la surface utile brute de plancher

La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d’étages en-dessous et en-dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.

N’entrent toutefois pas en considération:

toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d’enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d’entrée ouverts; les terrasses d’attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive."

b) La recourante estime que les salles-de-bains pourraient être agrandies moyennant la suppression de la cloison qui y est prévue et que les buanderies pourraient facilement être utilisées comme salles-de-bains moyennant la pose d'appareils sanitaires. La position des buanderies à l'étage des chambres à coucher, alors qu'il n'y a pas de 2ème salle-de-bains pour ces logements, conduirait à considérer qu'il s'agira de salles-de-bains, qualifiées aujourd'hui de buanderies pour ne pas être comptées dans le calcul. Vu leur accessibilité et leur position, il faudrait en tenir compte comme s'il s'agissait de salles-des-bains.

En l'espèce, chaque logement dispose à l'étage d'un séjour, d'une cuisine et d'un wc séparé et à l'étage des combles de deux chambres et d'une salle-de-bains, séparée d'une buanderie par une cloison. Il est peut-être inhabituel de voir pour des logements de cette taille des buanderies d'une aussi grande surface, même si l'on tient compte du fait que le local servira aussi au repassage comme l'architecte l'a exposé en audience. Toutefois, il faut tenir compte du fait qu'il n'y a pas de buanderie commune dans l'immeuble et qu'il n'est pas totalement inédit de n'avoir qu'une seule salle-de-bains pour un logement qui comprend deux chambres à coucher. Dans ces conditions, la municipalité intimée pouvait, sans outrepasser le pouvoir d'appréciation dont elle dispose, retrancher la surface de la buanderie du calcul du CUS.

c) Ensuite, chaque logement du projet comprend en surcomble une galerie d'une surface de 17,39 m2 reliée à l'étage des combles par un escalier. La recourante préconise de prendre ces surfaces en considération, avec la conséquence que le CUS serait dépassé. Les autres parties sont d'un avis contraire, au motif que leur éclairage et leur surface minimale seraient insuffisantes en application des art. 27 et 28 RLATC. En audience, l'architecte a expliqué que ces surfaces, en lien avec l'espace inférieur, n'étaient pas conçues comme un espace d'habitation mais qu'elles étaient dévolues au rangement. Les dispositions topiques sont libellées ainsi qu'il suit:

"Art. 27

Hauteur des locaux

1 Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.

2 Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

3 Des exceptions peuvent être consenties par les municipalités pour les transformations de bâtiments lorsque les planchers existants sont maintenus et pour les constructions de montagne, à la condition que l'aération soit suffisante.

4 Les plans d'affectation peuvent prévoir une hauteur inférieure lorsque celle-ci est compensée par d'autres éléments améliorant la qualité des volumes, de l'espace de l'habitat et des prolongements extérieurs de celle-ci.

Art. 28

Eclairage et ventilation

1 Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

2 Les conditions fixées par l'alinéa 1 peuvent être satisfaites par une véranda ou une serre accolée à l'immeuble."

L'arrêt AC.2018.0260 du 6 mai 2019, consid. 4acc rappelle que pour être considéré comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail (AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a). Pour décider si un niveau est habitable ou non, la seule intention subjective du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface facilement habitable (ATF 108 Ib 130; AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a). Selon la jurisprudence (notamment AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2015.0335 du 19 octobre 2016 consid. 7), il convient de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (cf. arrêts AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a; AC.2014.0131 du 17 août 2015 consid. 8a; AC. 2009.0267 du 21 février 2011 consid. 4). Cependant, la seule crainte que des surfaces privatives soient finalement affectées à un autre usage que celui initialement prévu par le projet ne permet pas d'en tenir compte dans le calcul du CUS vu leur éclairage et aération insuffisants (arrêt AC.2010.0017 du 11 août 2010, consid. 6c).

D'après les plans mis à l'enquête, la hauteur de 2,40 m prévue à l'art. 27 al. 2 RLATC n'est en l'occurrence pas respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable comptée à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond (5,65 m2 sur 17,39 m2). Par ailleurs, l'éclairage, par deux Velux de 55 x 78 cm, ne permet pas d'atteindre le minimum de 1 m2 prévu à l'art. 28 RLATC pour une aération et un éclairage suffisants. Il s'ensuit que ces galeries ne sont pas habitables au sens de la réglementation cantonale. La seule crainte que ces galeries soient finalement affectées à un autre usage que celui de rangement initialement prévu par le projet ne permet pas de tenir compte de leurs surfaces dans le calcul du CUS (cf. arrêt AC.2010.0017 précité). En conclusion, l'autorité intimée a considéré à juste titre que les surfaces des galeries n'entraient pas en considération dans le calcul du CUS.

7.

La recourante B.________ fait valoir que la hauteur de la construction projetée n'est pas réglementaire. A cet égard, l'art. 6.1 RATC limite la hauteur des bâtiments par des cotes qui se mesurent entre le terrain naturel et les parties les plus élevées du bâtiment à l'arête supérieure de la sablière (h) et à l'arête supérieure de la poutre faîtière (H). En zone mixte, les valeurs limites sont les suivantes : h = 7.00 m et H = 12.00 m. Après l'audience, la constructrice a remis au tribunal un relevé altimétrique du terrain établi par un géomètre officiel. Sur cette base, elle a établi le 8 octobre 2019, le calcul de la hauteur de la construction projetée selon le tableau reproduit ci-dessous:

La méthode de la moyenne du terrain naturel aux quatre angles utilisée par la municipalité intimée, que respectent les calculs reproduits ci-dessus, est critiquée par la recourante, qui la juge contraire au texte clair de la réglementation et qui préconise de retenir que la hauteur du bâtiment se mesure entre le terrain naturel et les parties les plus élevées du bâtiment à l'arête supérieure de la sablière (h) et l'arête supérieure de la poutre faîtière (H). Il conviendrait de mesurer non pas à partir d'un terrain naturel moyen, mais à compter des cotes du terrain naturel aux endroits les plus élevés de l'arête supérieure de la sablière et de la poutre faîtière. Dans ses déterminations du 19 novembre 2019, la recourante constate que ces deux dernières ont été calculées à partir d'une moyenne de 617.40 (niveau +0,00). La poutre faîtière serait indiquée sur les plans à +11.90, ce qui donne une marge de tolérance de 10 cm. Or, il y a plusieurs cotes du terrain naturel sur les plans qui sont inférieurs à 617.30. Le terrain naturel est nettement plus bas à l'angle est de la façade sud, par exemple. Il s'ensuivrait que les hauteurs maximales de l'arête supérieure de la poutre faîtière notamment ne sont pas respectées; les dépassements seraient de plusieurs centimètres et le bâtiment serait trop élevé. En l'occurrence, le règlement ne précise pas que l'altitude du terrain naturel déterminante est celle qui se trouve à l'aplomb de la poutre faîtière. Dans ces conditions, la pratique de la municipalité, qui retient la moyenne du terrain naturel aux quatre angles du bâtiment est conforme à la marge d'interprétation dont l'autorité bénéficie dans l'interprétation de son règlement. Il s'ensuit que la hauteur de la construction projetée est réglementaire. Vu les hauteurs minimalistes prévues pour le plafond du parking souterrain, il y aura cependant lieu d'être vigilant lors de la réalisation de la construction, afin que celle-ci ne dépasse pas les hauteurs prévues sur les plans.

8.

La recourante B.________ prétend encore que les exigences sur la typologie de la toiture et sur l'éclairage des combles posées aux art. 7.2 et 7.4 RATC seraient violées en raison de la multiplication des ouvertures dépassant ce qui est nécessaire pour éclairer les combles. Ces dispositions, qui figurent au chapitre "Architecture" du règlement, prévoient ce qui suit:

"7.2

La forme des toitures doit être adaptée à l'architecture du bâtiment. Pour assurer l'homogénéité d'une rue, d'un quartier ou d'un groupe de bâtiments, la municipalité peut toutefois imposer la forme d'une toiture (nombre de pans et pentes), l'orientation du faîte et les matériaux de couverture.

Des capteurs solaires peuvent remplacer les matériaux traditionnels de couverture. Ces installations doivent être mises en place en tenant compte de l'impact qu'elles peuvent présenter dans le paysage.

(...)

7.4

Les locaux aménagés dans les combles doivent prendre jour, partout où cela est possible, sur des façades pignons ou sur des parties de façades situées entre deux pans de toiture. A défaut de pignons ou parties de façades exploitables pour des percements et/ou des fenêtres rampantes peuvent être réalisées sur les pans des toitures.

La dimension de ces constructions ne doit pas être inférieure au minimum nécessaire pour assurer l'aération et l'éclairage des locaux. Leur forme et leur proportion doivent être adaptées à l'architecture du bâtiment."

Le projet comporte une toiture à deux pans adaptée à l'architecture du bâtiment. La toiture est recouverte en grande partie de capteurs solaires dont il n'est pas allégué qu'ils représenteraient une nuisance pour le paysage. Des ouvertures en façades pignons sont prévues. Des ouvertures supplémentaires sont prévues en toiture. Il n'est nullement démontré que leur forme et leur proportion, classiques, ne seraient pas adaptées à l'architecture du bâtiment. Dans ces conditions, la violation alléguée des art. 7.2 et 7.4 RATC n'est pas prouvée.

9.

En audience, la recourante A.________ s'en est encore prise à l'arborisation de la parcelle.

D'après l'"Expertise nature-paysage", p. 7 réalisée par un bureau technique le 2 juillet 2018, la parcelle litigieuse est actuellement en grande partie recouverte de végétation, ce dont le tribunal a du reste pu se rendre compte en se rendant sur place. Il s'agit principalement de résineux (notamment épicéa et sapin blanc) qui sont issus de plantations, au sein desquels quelques feuillus se sont développés (comme du hêtre et du bouleau) et en lisière desquels plusieurs buissons sont présents (comme du chèvrefeuille et du saule marsault). Cette surface boisée n'est pas soumise au régime forestier (p. 9). D'après les conclusions de l'expertise, la valeur nature actuelle (flore et faune) de la parcelle litigieuse est limitée et le projet de construction ne porte pas atteinte à des milieux de valeurs et/ou protégés. Les aménagements extérieurs prévus, si réalisés avec des plantations d'espèces indigènes et avec un entretien extensif, permettront de reconstituer des surfaces naturelles d'intérêt significatif pour la faune et la flore. L'impact du projet est jugé neutre à faible pour les aspects de protection de la nature et de la faune, ainsi que du paysage (p. 14).

L'abattage de la douzaine de pieds identifiés comme protégés au sens de la réglementation communale (cf. p. 10) n'est en soi pas critiqué par les recourantes. C'est la compensation exigée par la municipalité qui l'est.

L'art. 5 du règlement communal sur la protection des arbres prévoit notamment que l'autorisation d'abattage sera assortie de l'obligation pour le bénéficiaire de procéder, à ses frais, à une arborisation compensatoire déterminée d'entente avec la Municipalité (nombre, essence, surface, fonction, délai d'exécution; al. 1). Dans les zones constructibles l'arborisation compensatoire sera composée de la même espèce que l'arbre à abattre ou choisie parmi des espèces d'origine européenne adaptées aux conditions de la station (al. 5).

Le permis de construire prévoit qu'en compensation des arbres abattus, au moins une dizaine de souches indigènes (moyennes tiges) seront replantées. La recourante juge cette condition irréaliste au vu de la taille de la parcelle et du peu de place qu'il restera à disposition après réalisation de la construction.

D'après le plan des aménagements extérieurs du projet, des plantations arborées/buissonnantes sont prévues à l'est et à l'ouest des bâtiments. Sur le plan, on dénombre plus d'une vingtaine de plantations d'un diamètre de couronne d'un mètre, 8 plantations de 2 m. de diamètre et 5 plantations de 3 m. de diamètre. Ce plan a été jugé par un expert apte à permettre de reconstituer des surfaces naturelles d'intérêt significatif pour la faune et la flore, aux conditions, au demeurant reprises par la décision attaquée, que les plantations soient d'espèces indigènes. Sur ce point, la décision n'apparaît pas critiquable. Par ailleurs, l'ordre de replanter des essences de moyennes tiges paraît apte à tenir compte de la surface limitée qu'il restera à disposition des aménagements extérieurs après réalisation de la construction litigieuse. La décision attaquée est ainsi sur ce point également fondée.

10.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet des recours et à la confirmation des décisions attaquées, qui lèvent les oppositions et autorisent la construction du projet. Les recourantes, qui succombent, supporteront les frais de la procédure (art. 49 al. 1 LPA-VD) et verseront à l'autorité intimée et à la constructrice des dépens pour l'intervention de leurs avocats respectifs (art. 55 al. 1 et 2 LPA-VD), selon une clé de répartition qui tiendra compte du nombre de griefs plus ou moins élevé qu'ont avancés l'une et l'autre recourante.

Comme annoncé par le juge instructeur, D.________ et E.________ sont mis hors de cause sans frais ni dépens.