CDAP - AC.2020.0242 - 2022-12-20 - A.________, B.________, C.________, D.________, E.________/Municipalité de La Tour-de-Peilz, F.________, G.________

A.

Les parcelles nos 526, 2671, 2672 et 2673 de la Commune de La Tour-de-Peilz sont colloquées en zone d'habitation de faible densité au sens des art. 78 ss du Règlement du plan général d'affectation et de police des constructions du 20 avril 2017 de la Commune de la Tour-de-Peilz (RPGA), entré en force en mai 2019. Elles sont la propriété de G.________.

D'une surface cumulée de 4'148 m2, ces parcelles ne sont pas bâties. La parcelle n° 526 jouxte le chemin de ******** au nord. Elle est bordée au sud par la parcelle n° 2671, elle-même bordée par les parcelles n° 2672 au sud-ouest et n° 2673 au sud-est, de sorte que l'ensemble de ces quatre parcelles forme approximativement un rectangle. La parcelle n° 526 au nord est la seule parcelle bordant le domaine public, soit le chemin de ********. Les parcelles voisines situées à l'est (nos 527, propriété de C.________ et D.________, et 573, propriété de B.________ et H.________) et à l'ouest (n° 523, propriété d'A.________) sont construites. Au sud, les parcelles nos 2672 et 2673 sont voisines de trois parcelles encore non construites à savoir les parcelles nos 2674, propriété d'I.________ et J.________, 2675 et 2676, propriété de K.________.

La parcelle n° 573, propriété des époux H.________ et B.________ est grevée d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules (018-2001/003486) en faveur des parcelles nos 526, 2671, 2672, 2673, 2674, 2675 et 2676. Ce passage, aménagé au bas de la parcelle n° 573 est asphalté et débouche sur le chemin ********, à l'est.

Les parcelles nos 2672, 2674 et 2676 bénéficient en outre d'une servitude de passage à pied, pour tous véhicules et pour toutes canalisations (018-2001/003489), grevant les parcelles nos 526, 2671, 2673 et 2675. D'une largeur de 3.50 m, le tracé de cette servitude longe pour l'essentiel les parcelles nos 526, 2671 et 2673 sur leur extrémité est et débouche sur le chemin ********, au nord.

B.

Le 12 juillet 2019, G.________ et les sociétés promettantes-acquéreuses F.________ et E.________ (ci-après: les constructrices) ont déposé une demande de permis de construire visant la construction de trois immeubles d'habitation de cinq logements chacun et de deux parkings couverts de 21 places au total, ainsi que l'aménagement de 7 places de parc extérieures sur les parcelles nos 526, 2671, 2672 et 2673. Le projet porte le nom de "Résidence ********", et implique la réunion future de l'ensemble des parcelles en une seule parcelle n° 2673.

Le projet prévoyait la création de deux accès carrossables, l'un depuis le chemin de ******** et l'autre depuis le chemin ********, au moyen d'une servitude de passage traversant la parcelle n° 573 située à l'est des parcelles à construire.

Les trois bâtiments, désignés sous lettres A, B et C, comprennent chacun 4 appartements de 3 pièces et 1 appartement de 4 pièces. Le bâtiment A est implanté sur la parcelle n° 2672 au sud-ouest, le bâtiment B au nord de la parcelle n° 2673 et le bâtiment C sur la parcelle n° 2671, dans le prolongement du bâtiment B au nord.

La demande de permis de construire précisait, s'agissant de la toiture: "Toiture plate, gravier".

C.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 11 septembre au 10 octobre 2019. Il a suscité le dépôt de 21 oppositions.

Dans son opposition du 8 octobre 2019, A.________, propriétaire de la parcelle n° 523 voisine des parcelles à construire à l'ouest, critiquait principalement la mauvaise intégration des bâtiments dans le bâti environnant du point de vue de la typologie et de la volumétrie. Elle invoquait également, parmi d'autres griefs, une hauteur excessive des bâtiments.

Propriétaires de la parcelle n° 527 voisine des parcelles à construire au nord-est, C.________ et D.________ ont formé opposition au projet le 9 octobre 2019. Ils critiquaient principalement la hauteur prévue des constructions, la mauvaise intégration du projet dans le quartier ainsi que le nombre de places de parc et les accès.

Le projet a également suscité l'opposition, déposée le 10 octobre 2019, de B.________ et H.________, propriétaires des parcelles nos 529 et 573, cette dernière parcelle étant contiguë à l'est aux parcelles à construire. Ils faisaient valoir que la typologie du projet n'était pas conforme à la destination de la zone de faible densité. Ils invoquaient également une violation des règles sur la distance aux limites, des mouvements de terre trop importants, une violation des règles relatives à la toiture, ainsi que des règles sur les plantations obligatoires. Ils critiquaient en outre le nombre de places de stationnement pour les voitures et les accès carrossables, dont l'un devait passer directement sur leur parcelle.

D.

La Centrale des autorisations CAMAC a rendu son rapport de synthèse n° 188269 le 30 octobre 2019, dans lequel les divers services cantonaux consultés ont délivré les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement le projet.

Des nouveaux plans datés du 31 janvier 2020, comportant des modifications du 27 novembre 2019 et une "modification route" du 9 juillet 2020 ont été approuvés par le Service d'urbanisme et travaux publics de la Tour-de-Peilz le 20 août 2020.

Contrairement aux plans initiaux, ces nouveaux plans prévoyaient un accès aux bâtiments exclusivement depuis le chemin ********, par une voie d'accès longeant la limite parcellaire à l'est et contournant le bâtiment B au sud. Le nombre de places de parc était réduit et d'autres modifications des aménagements extérieurs étaient apportées au projet.

E.

Par décisions du 12 août 2020, la Municipalité de la Tour-de-Peilz (ci-après: la Municipalité) a informé A.________, respectivement C.________ et D.________ ainsi que H.________ et B.________, qu'elle avait décidé, dans sa séance du 13 juillet 2020, de rejeter leurs oppositions et d'octroyer le permis de construire sollicité.

Dans ses décisions, la Municipalité revenait sur les divers points soulevés dans les oppositions concernées, en particulier la typologie et volumétrie des bâtiments, la conformité des constructions à la zone de faible densité. Elle énonçait les diverses modifications apportées aux aménagements extérieurs, en particulier que l'accès s'effectuerait uniquement par le chemin ******** et que les toitures seraient végétalisées. Le nombre de places de stationnement avait été réduit. Il ressort des plans du 31 janvier 2020, que ce nombre est désormais de 20.

A la décision était jointe la synthèse CAMAC ainsi que les nouveaux plans des aménagements extérieurs.

F.

Par acte du 11 septembre 2020, par l'intermédiaire de son conseil, A.________ a formé recours contre la décision la concernant devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à son annulation et au refus du permis de construire sollicité. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0242.

A l'appui de son recours, elle fait valoir en substance que le projet contrevient à l'art. 83 RPGA sur la hauteur maximale admissible. Selon elle, le projet ne s'intègre pas dans son environnement bâti dès lors que le quartier serait constitué essentiellement de villas individuelles comprenant un étage sur rez et des toitures de deux ou quatre pans. Elle estime que la hauteur des murs de soutènement est excessive, les constructions étant en outre trop proches de la limite de propriété. Enfin, elle soutient que le prolongement de l'accès à la parcelle aurait dû faire l'objet d'une enquête complémentaire. Elle a requis la mise en œuvre d'une inspection locale.

G.

Le 13 septembre 2020, D.________ et C.________ ont également déposé recours devant la CDAP contre la décision du 12 août 2020 les concernant, concluant à son annulation et à son remplacement par une nouvelle mise à l'enquête publique. Ces recourants critiquent l'absence de mise à l'enquête complémentaire des modifications apportées aux accès. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0243.

Ce recours était également dirigé contre des projets prévus sur les parcelles sises au sud des parcelles précitées, soit les parcelles nos 2675 et 2676 et contre un projet sis sur la parcelle n° 2674.

H.

Le 14 septembre 2020, sous la plume de leur conseil commun, B.________ et H.________ ont formé recours contre la décision du 12 août 2020 les concernant, concluant principalement au refus du permis de construire sollicité et subsidiairement à l'annulation de la décision. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0252.

Ces recourants invoquent en substance une violation des art. 19 et 78 RPGA relatifs à la destination de la zone, une violation des règles sur les attiques et sur la distance entre les constructions.

Par avis du 5 octobre 2020, la Juge instructrice a joint les causes AC.2020.0242, AC.2020.0243 et AC.2020.0252 sous la référence AC.2020.0242.

Le 23 octobre 2020, le propriétaire G.________ a informé le Tribunal qu'il ne souhaitait pas prendre part à la procédure.

La procédure a ensuite été suspendue, dans l'attente d'une procédure d'enquête complémentaire concernant les aménagements extérieurs.

I. Du 9 janvier au 7 février 2021, la Municipalité a soumis à l'enquête complémentaire les plans modifiés du 3 décembre 2020, soumis par les constructrices et prévoyant la suppression des couverts à voitures et la création de 20 places de parc dont 13 extérieures, la construction d'un chemin d'accès débouchant sur le chemin de Béranges et la modification d'aménagements extérieurs (dossier n° CAMAC 199318). Les constructrices renonçaient dans ce cadre à l'accès prévu du côté du chemin ******** (via la parcelle n° 573). Les plans font état d'un chemin d'accès d'une largeur de 3.50 mètres bordant les parcelles à l'est (nos 527 et 573), depuis le chemin ******** jusqu'aux parcelles n° 2675 et 2676 au sud.

Le nombre de places de stationnement a ainsi été réduit à 20, y compris 3 places pour visiteurs et handicapés. Les plans prévoient par ailleurs la plantation de neuf arbres, la réduction des mouvements de terre, et le déplacement des "moloks" et de la place de jeu.

D.________ et C.________ ont formé opposition le 4 février 2021 et B.________ et H.________ le 5 février 2021, tout comme A.________.

J. Le 4 mai 2021, la Municipalité, se référant à la décision prise lors de sa séance du 19 avril 2021, a levé les oppositions et délivré le permis de construire complémentaire n° 3954 (CAMAC n° 199318).

K. Le 3 juin 2021, A.________, sous la plume de son conseil, a formé recours contre la décision du 4 mai 2021 la concernant, devant la CDAP, concluant à son annulation et au refus du permis de construire. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2021.0183.

L. Par acte du 4 juin 2021, B.________ et H.________ ont également recouru contre les décisions municipales des 19 avril et 4 mai 2021 devant la CDAP, concluant à leur annulation et au refus du permis de construire. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2021.0185.

C.________ et D.________ n'ont pas recouru contre cette deuxième décision.

Par avis du 10 juin 2021, la Juge instructrice a joint les causes AC.2021.0183 et AC.2021.0185 sous la référence AC.2021.0183, et indiqué que l'instruction de la cause serait coordonnée avec le dossier AC.2020.0242. Il sied encore de préciser que dans le cadre de la procédure AC.2021.0183, les propriétaires des parcelles nos 2674, 2675 et 2676 sont intervenus en tant que tiers intéressés, compte tenu de l'accès nouveau prévu dont ils entendaient également bénéficier.

M. Dans leur mémoire de réponse du 29 juin 2021 concernant la présente procédure, les constructrices ont conclu au rejet des recours.

La Municipalité a déposé sa réponse le 15 juillet 2021, par l'intermédiaire de son conseil. Elle a conclu au rejet des recours et à la confirmation de ses décisions des 12 août 2020 et 4 mai 2021.

D.________ et C.________ se sont déterminés le 30 août 2021, et A.________ le 30 septembre 2021. Les recourants B.________ et H.________ se sont déterminés le 15 octobre 2021 et ont produit un lot de pièces. A titre de mesures d'instruction, ils ont requis la production du Plan directeur communal de la Tour-de-Peilz ainsi que l'avis de la Commission communale consultative sur le projet litigieux.

Les constructrices ont déposé un mémoire de duplique le 15 novembre 2021.

Le Tribunal a tenu audience lors d'une inspection locale du 3 février 2022. On extrait du compte-rendu d'audience les passages suivants:

"[...]

Mouvements de terre

La Cour et les parties se déplacent en amont, vers le centre des parcelles à construire. Il est constaté que l'on se trouve sur une butte formant une pente marquée d'ouest en est, surtout au nord de la parcelle, à proximité de la parcelle de la recourante A.________, le terrain s'aplanissant ensuite. La pente du nord vers le sud est par contre relativement faible, le terrain apparaissant pour l'essentiel plat. Une palissade traverse la parcelle n° 526 du nord-ouest au sud-est, au-delà de laquelle la pente est légèrement plus marquée et donne sur le chemin ********.

Il est constaté l'emplacement approximatif des futurs mouvements de terre sur le terrain. L'architecte du projet indique que le mouvement de terre maximal est de 2.30 m afin que le bâtiment s'intègre le plus bas possible dans le site. Me Blanchard conteste cette affirmation, relevant un mouvement de terre de l'ordre de 3 mètres. On examine le plan de coupe du bâtiment C à l'ouest à ce sujet.

Les représentants de la Municipalité confirment que les mouvements de terre sont tolérés en vue de permettre une meilleure intégration des bâtiments dans la pente, conformément à l'art. 18 al. 1 RPGA. Ils estiment qu'on ne se trouve pas dans un régime dérogatoire et que si la Municipalité ne tolérait pas ces mouvements, les immeubles seraient plus hauts. Me Blanchard conteste que la topographie des lieux justifie en l'occurrence des mouvements de terre plus importants.

Attiques

Constatant que le projet prévoit un retrait des attiques sur seulement trois des quatre façades de chaque bâtiment, la présidente interpelle la Municipalité sur son interprétation de l'art. 24 al. 3 RPGA à la lumière du schéma D de l'annexe du règlement, qui prévoit que "[sont] considérés comme attiques les volumes aménagés sous une toiture plate en retrait des façades inférieures."

Me Misteli explique que le critère déterminant est la hauteur du bâtiment, calculée conformément à l'art. 17 RPGA et aux schémas correspondants. Il explique que la Municipalité a considéré que l'absence de retrait au nord était admissible, côté ********. Il invoque une pratique communale naissante en la matière, et produit un lot de photographies d'une construction à la route de Blonay, dont l'une des façades de l'attique ne se trouve pas en retrait.

Me Mathey relève "l'effet mur" que produiront les façades nord des bâtiments, visibles depuis les parcelles des recourants. Il souligne que le RPGA a été adopté récemment et que la lettre de l'art. 24 al. 3 RPGA est claire. Me Keller conteste cette affirmation et soutient que cette disposition peut prêter à interprétation.

Notion d'habitat groupé

La présidente interpelle la Municipalité sur l'exigence d'habitation groupée pour la zone d'habitation de faible densité posée à l'art. 78 RPGA, en particulier sur la différence avec l'habitation collective des zones de forte et moyenne densité.

Me Misteli expose que dans le respect des règles sur la hauteur et le CUS, la Municipalité procède à une interprétation "moderne" de son RPGA, en fixant une limite générale à 5 logements. Me Keller confirme que cette limite a été communiquée aux constructrices au début du projet. La conseillère municipale évoque un début de pratique communale en vue de rationnaliser l'espace, avec une seule entrée. Elle admet un traitement "au cas par cas", les critères d'intégration prévalant dans la décision. Ici on a renoncé à exiger des entrées distinctes notamment sous forme de coursives pour des questions d'esthétique. Les recourants contestent cette interprétation de l'art. 78 RPGA.

Distance aux limites de propriété et balcons

Se référant aux art. 15 et 82 RPGA, Me Misteli confirme que la distance aux limites se détermine depuis les façades. Les constructrices expliquent que les actuels balcons empiètent dans l'espace réglementaire. Par rapport au retrait de façade, cela représente une largeur de balcons de 2.40 mètres. Me Keller produit de nouveaux plans sur lesquels la largeur des balcons a été réduite, à supposer que l'interprétation admise par la Municipalité ne soit pas suivie.

Esthétique

La présidente interpelle la Municipalité sur les cas dans lesquels la Commission communale d'urbanisme (CCU) est consultée. Les représentants de la Municipalité répondent qu'en dehors des constructions dans le quartier du Bourg, cela relève de la libre appréciation de la Municipalité.

Me Blanchard maintient sa requête visant à la consultation de la CCU. Me Misteli confirme la disponibilité de la CCU, dont il se récuserait cas échéant.

S'agissant de la requête de Me Blanchard tendant à la production du Plan directeur communal, les représentants de la Municipalité soulignent que ce plan datant d'il y a plus de vingt ans, il est obsolète et que les dispositions du RPGA prévalent.

La Cour et les parties constatent les constructions environnantes, composées essentiellement de maisons individuelles, certaines à toits plats de 2 niveaux.

[...]"

La constructrice s'est déterminée sur le compte-rendu d'audience par lettre du 17 février 2022. La recourante A.________ s'est déterminée le 21 février 2022 et les recourants B.________ et H.________ le 2 mars 2022. Par lettre du 8 mars 2022, la constructrice a déposé des déterminations spontanées.

N. Par arrêt distinct de ce jour, la Cour a statué dans la cause AC.2021.0183.