Faire Bedingungen bei Hypothekargeschäften. Eigentumsschutz für Hauseigentümer und Schutz vor Bankencrash infolge Preiszerfall bei Liegenschaften

Wortlaut

Der Bundesrat soll die gesetzlichen Grundlagen dahingehend anpassen, dass laufende private Hypothekarverträge auf selbstbewohntem Wohneigentum nicht kündbar sind wegen Unterdeckung, und dass das ausserordentliche Verfügen von Amortisationen nicht zulässig ist, solange die vereinbarten Hypothekarzinsraten und Amortisationen pünktlich und korrekt bezahlt werden. Bei Ablauf einer Hypothek wird der zugrundeliegende Vertrag abgelöst. Die Hypothek kann wie bisher fristgerecht gekündigt werden oder es kann eine Nachschusszahlung gefordert werden.

Die Finma soll des Weiteren die Vorschriften gegenüber den Hypotheken ausgebenden Banken so anpassen, dass bei festgestellter Unterdeckung einer Liegenschaft deren hypothezierter Wert bis zum Vertragsende unverändert in den Büchern der Bank verbleiben kann.

Begründung

Während der letzten Finanzkrise 2008 wurden (zB in den USA) Häuserpreise von den geldgebenden Banken nach unten angepasst und gefordert Eigenkapital nachzuschiessen. Falls dieser Nachschussforderung nicht entsprochen wurde, wurde das Haus von der Bank übernommen und verkauft. Solche Nachschusszahlungs-Forderungen führten zu stark fallenden Immobilienpreisen, weil eine grosse Zahl an Liegenschaften gleichzeitig auf den Markt gelangten.

Die neue Regelung kennt nur Gewinner: Die Hauseigentümer haben Sicherheit, dass während der Vertragslaufzeit nichts geschieht, solange die Hypothek bedient wird und die geldgebenden Institute haben weiterhin den hypothezierten Betrag in ihren Büchern und die Zinszahlungen laufen weiter, notabene zum höheren Preis, als wenn das Haus zu einem tieferen Preis wieder hypotheziert werden würde.

Bei Vertragsabschluss wurde die Liegenschaft von der Bank genau geprüft und geschätzt, worauf der Vertrag abgeschlossen wurde. Gemäss Treu und Glauben kann nicht plötzlich eine andere Beurteilung zur Beendigung eines Vertrages führen. Der Hypothekennehmer darf auch nicht einfach so den Vertrag auflösen. Diese Motion verhindert somit, sich selbst verstärkende Preiszerfälle im Immobilienmarkt und möglicherweise auch Bankenkrisen, weil die Abschreiber nicht plötzlich erfolgen.

In der Schweiz, wo die Hypothekarverschuldung eine der höchsten der Welt ist, macht eine solche Sicherung Sinn, um bei fallenden Liegenschaftspreisen nicht grosse Teile des Mittelstandes und in Hypotheken exponierte Banken in den Ruin zu treiben.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat anerkennt die in der Motion beschriebene Problematik grundsätzlich. Wie historische Beispiele zeigen, kann es auf dem Immobilienmarkt durchaus zu nicht unerheblichen Preiskorrekturen kommen. Der in der Motion aufgezeigte Lösungsansatz geht jedoch aus Sicht des Bundesrates in die falsche Richtung und würde sogar zu zusätzlichen Risiken führen.

Die Schweizer Bankenregulierung, die auf dem allgemein gültigen True-and-Fair-Value-Grundsatz der Rechnungslegung sowie auf den internationalen Basler Mindeststandards basiert, verlangt von einer Bank, die Grundpfandsicherheit (Wohnliegenschaft) für einen Hypothekarkredit gemäss den tatsächlichen Verhältnissen zu bewerten. Eine Abkehr von diesem Grundsatz würde nicht nur den in der Schweiz geltenden und bewährten Rechnungslegungsprinzipien widersprechen, sondern auch zu neuen Risiken für Bankeinleger und Gläubiger führen, weil bei einem Preiszerfall auf dem Immobilienmarkt bedeutende Risiken in den Büchern der kreditvergebenden Banken nicht mehr adäquat abgebildet wären. Zudem wäre eine solche Bewertung nicht im Einklang mit internationalen Standards.

Weit effektiver für die Zielerreichung sind nach Ansicht des Bundesrates eine hohe Widerstandsfähigkeit des Bankensektors und eine vorsichtige Kreditvergabepolitik. Insbesondere muss eine nachhaltige Bewertung der Immobilie, ein nicht zu hoher Belehnungsgrad und eine ausreichende Finanzkraft des Kreditnehmers bei der Vergabe einer Hypothek sichergestellt sein. Damit kann das Risiko für Nachschusszahlungs- oder Amortisations-Forderungen für den Kreditnehmer als auch das Risiko für Verluste für die Bank deutlich reduziert werden. Die von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung schreiben bei der Hypothekarfinanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum für Neugeschäfte und Krediterhöhungen einen Mindestanteil von Eigenmitteln, welche nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen, von 10 Prozent des Belehnungswerts vor. In der Praxis werden in der Regel Hypotheken mit einem tieferen Belehnungsgrad als 90 Prozent vergeben. Die zusätzlich vorgeschriebene Amortisation führt dazu, dass der Belehnungsgrad über die Zeit auf zwei Drittel sinkt. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass es bei einem Preiszerfall auf dem Immobilienmarkt lediglich bei einem geringen Teil der ausstehenden Hypothekarkredite zu einer Unterdeckung und entsprechenden Nachschusszahlungs- oder Amortisations-Forderungen kommen würde. Folglich käme es auch nicht zu erzwungenen Liegenschaftsverkäufen und einem damit einhergehenden Preiszerfall in grossem Umfang.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.