Wortlaut

Die einschlägigen gesetzlichen Grundlagen sind dahingehend anzupassen, dass die Kosten bei umfassenden Überholungen in der Regel zu 35 bis 55 Prozent als wertvermehrende Investitionen gelten.

Begründung

Heute gelten bei umfassenden Sanierungen 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrende Investitionen und können auf den Mietzins überwälzt werden. Gemäss einer Studie der Hochschule Luzern (Wertvermehrende und werterhaltende Investitionen bei umfassenden Sanierungen, 2019) ist dieser Satz zu hoch. Eine Überprüfung ergab, dass ein grösserer Anteil der Kosten werterhaltende Investitionen sind, die nicht überwälzt werden dürfen. Der Anteil der wertvermehrenden Investitionen lag zwischen 34 und 58 Prozent. Die Studie untersuchte 20 Praxisbeispiele. Die Auswahl wurde so getroffen, dass sie im Hinblick auf Wohntypologien, Bauperioden, Objektgrössen, geografischen Regionen und Lage für den Schweizer Wohnungsmarkt repräsentativ ist.

Mietzinserhöhungen auf Grund wertvermehrender Investitionen werden gemäss der Amortisationszeit berechnet. Ist die Amortisationsdauer abgelaufen, müsste der Mietzins wieder sinken. In der Praxis werden die Mieten aber nie gesenkt, weshalb der Überwälzungssatz zwecks Kompensation dieses ungerechtfertigten Mietzinses noch tiefer angesetzt werden müsste.

Während der Kampagne zur CO2-Abstimmung wurden von verschiedener Seite die Mietzinserhöhungen bei Sanierungen moniert. Mit einer Änderung des Überwälzungssatzes können die Mietzinsaufschläge stärker begrenzt werden.

Dies ist nicht zum Schaden der Vermieterseite: Liegt der Anteil wertvermehrender Investitionen höher als der maximale Überwälzungssatz, so kann sie statt des pauschalen Überwälzungssatzes diese Kosten im Einzelnachweis belegen und einen höheren Anteil überwälzen.