Wortlaut

Seit dem Jahr 2008 befinden wir uns in der Schweiz in einer historischen Tiefzinsphase. Das hat gravierden Auswirkungen insbesondere was die Immobilienwirtschaft angeht. Für Wohneigentümer sind die Hypothekarzinsen üblicherweise der grösste Kostenfaktor und die Mieten, die sich an den Kosten zu orientieren haben und eine gesetzlich beschränkte Rendite beinhalten, sind per Gesetz an den hypothekarischen Referenzzionssatz gekoppelt. Die Wohnkosten hätten also für alle stark sinken müssen. In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen:

1. Wie stark sind die Wohnkosten der Wohneigentümer im Zeitraum zwischen 2008 - 2023 gesunken? Ist es korrekt, dass sich die Wohnkosten für Personen im selbstbewohnten Eigentum in diesem Zeitraum halbiert haben? Ich bitte den Bundesrat auch Studien von verschiedenen Banken enzubeziehen.

2. Wie haben sich die effektiven Mietkosten zwischen 2008 - 2023 entwickelt? Wie hätten sie sich entwicklen sollen, würde die mietrechtlichen Vorgaben zur Mietpreisgestaltung eingehalten?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Die Wohnkosten im Eigentum bestehen aus Hypothekarkosten, Unterhaltskosten sowie den in den meisten Fällen von Bankenseite geforderten Amortisationszahlungen. Dazu kommen noch die Betriebskosten sowie Steuern. Von 2008 bis Anfang 2025 hat sich der hypothekarische Referenzzinssatz von 3,5 Prozent auf 1,75 Prozent halbiert. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass sich in der entsprechenden Periode die Wohnkosten halbiert haben, da die übrigen Kosten nicht im gleichen Masse gesunken sind.Weiter haben sich die Eigentumspreise in der entsprechenden Zeitperiode stark erhöht, so dass auch eine Rolle spielt, wann jemand Wohneigentum erworben hat. Langjährige Eigentümerinnen und Eigentümer wohnen deutlich günstiger als Ersterwerber, die erst in den letzten zwei Jahren eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gekauft haben.Was den Vergleich der Kosten zwischen Eigentum und Miete betrifft, werden Vergleiche von Bankenseite berechnet und veröffentlicht. Infolge der Negativzinsen war das Wohnen im Eigentum gemäss UBS ab 2009 zeitweise über 25 Prozent günstiger als das Wohnen in einer vergleichbaren Mietwohnung. Dieses Verhältnis hat sich 2022 umgekehrt; Wohnen im Eigentum wurde bis 20 Prozent teurer. Durch die erneuten Zinssenkungen in den letzten Monaten ist das Wohnen im Eigentum wieder billiger geworden als Mieten. Die weiter stark angestiegenen Eigenheimpreise führen allerdings dazu, dass der Vorteil zurzeit nur gering ist, wenn eine kürzlich erworbene Immobilie bewohnt wird. Diese Befunde stimmen mit denjenigen von Raiffeisen Schweiz überein.2. Zwischen 2008 und 2024 ist der Mietpreisindex des BFS um 20,6 Prozent gestiegen. 2010 wurde, basierend auf der Strukturerhebung, ein mittlerer Mietpreis in der Schweiz von 1284 Franken ausgewiesen, 2022 ein solcher von 1412 Franken. Vergleicht man nur 3-Zimmer-Wohnungen, erhöhte sich der Mietpreis im gleichen Zeitraum von 1216 auf 1367 Franken. Legt man einen Altbestandmietindex zugrunde, das heisst man beobachtet nur die Preisentwicklung von Wohnungen ohne Mieterwechsel und korrigiert um die Altersentwertung, so ergibt sich von 2008 bis 2024 ein marginaler Anstieg von rund 3 Prozent. Dieser lässt sich zu einem Grossteil auf den Qualitätsrückgang der Wohnungen in bestehenden Mietverhältnissen, die Altersentwertung, zurückführen. Insgesamt haben Umzüge einen grossen Einfluss auf die Entwicklung des Mietpreisindexes des BFS, da nach einem solchen die höheren Angebotsmieten angewendet werden. Diese Differenz kann mitunter gross sein, was auch zur rückläufigen Umzugsquote in den letzten Jahren geführt haben dürfte.Die Mietzinsgestaltung ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Von zentraler Bedeutung sind dabei die privatrechtlichen Vereinbarungen, welche die Vermietenden mit den Mietenden getroffen haben. Wurde beispielsweise ein Vorbehalt, eine Index- oder eine Staffelmiete vereinbart? Der Bund verfügt nicht über Einsicht in die individuellen Mietverträge. Deshalb lässt sich die effektive Entwicklung der Mietkosten für den Zeitraum zwischen 2008 und 2023 nicht detaillierter ausweisen. Ein derartiges Vorhaben stösst an ähnliche Grenzen wie die wissenschaftliche Studie zum Ausmass der übersetzten Mieten, welche die Motion 23.3340 gefordert hatte.