Gestaltungs- / Erschliessungsplan Bluemet

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

27. Januar 2015 20. Februar bis 23. März 2015 8. Mai bis 8. Juni 2015 14. September 2015 17. September 2015 2. November 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Das Gebiet ist der Gewerbezone mit Sondernutzungsplanpflicht zugewiesen.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Vorlage beinhaltet einen Gestaltungsplan für das Areal, in welches ein bestehender Pferdehandel- und Pferdeausbildungsbetrieb aus dem Dorfzentrum ausgesiedelt werden soll. Zudem ist ein Erschliessungsplan für die restliche, noch unüberbaute Arealflächen in der Gewerbezone enthalten.

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Der Gestaltungsplan bezeichnet zwei Baufelder. Das Baufeld B1 ist für eine Reithalle mit integrierten Stallungen, Sattelkammer, Futterlager, Remisen und Garagen bestimmt. Der Gestaltungsplan legt die Ausmasse und Grundsätze zur Ausgestaltung der zulässigen Bauten fest. Das Baufeld B2 ist für ein Zweifamilienhaus für den an diesen Standort gebundenen Betriebsinhaber sowie dessen Nachfolger bestimmt. Es sind max. 330 m2 Bruttogeschossfläche in zwei Vollgeschossen und einem Dach- oder Attikageschoss erlaubt. Der Aussenbereich ist unterteilt in den engeren Bereich für die notwendigen Aussenanlagen (Sandplatz, Führanlage, Parkplätze, Mistplatz usw.) sowie in den Grünbereich als wichtigen Trenngürtel zur benachbarten Wohnzone W2. Die Sondernutzungsvorschriften regeln Belange zur spezifischen Ausgestaltung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Gipf-Oberfrick am 17. August 2015 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungs- und Erschliessungsplan "Bluemet" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondemutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom September 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Betriebsverlegung Die Verlegung des Pferdesportbetriebs aus dem Dorfzentrum in die rechtskräftige Gewerbezone stellt eine grosse Chance für die Zentrumsentwicklung dar. Dass der Betrieb innerhalb der gleichen Gemeinde in eine bestehende Gewerbezone verlegt werden kann, ist aus raumplanerischer Sicht ein Idealfall. Der Betrieb liegt in der Gewerbezone zonenkonform. Es liegt ein Betriebskonzept vor. Dieses leistet einen guten Überblick über die Ausgangslage, die Zielsetzungen und die weiteren Themen wie Infrastruktur, Immissionen, Ver- und Entsorgung. 4.2.2 Siedlungsgestalterische Einordnung Das Ortsbild der Gemeinde Gipf-Oberfrick ist gemäss dem Inventar der Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Die betroffenen Parzellen befinden sich jedoch ausserhalb des ISOS-Perimeters. Der Perimeter des Gestaltungs- und Erschliessungsplans ist am Siedlungsrand von Gipf-Oberfrick situiert. Richtung Westen grenzt die offene Landschaft an. Das Areal liegt aufgrund des kleinen Wal2 von 5

des entlang des Bruggbachs zumindest teilweise im Sichtschatten von der Kantonsstrasse her gesehen. Der südöstliche Teil des Gebiets ist bereits mit Gewerbebauten überbaut. Im Nordosten befindet sich ein Wohngebiet (W3 und W2). Die Erschliessung führt über das Wohngebiet, was für eine gewerbliche Nutzung eher wenig optimal ist. Da für die neue Nutzung im Gewerbegebiet auch Reitplätze im Freien und Weiden erforderlich sind, ist eine gute Gestaltung des Übergangs zur offenen Landschaft grundsätzlich realisierbar. Dies ist aus siedlungsplanerischer Sicht ein zentraler Punkt. Der Gestaltungsplan regelt mit Baufeldern und Aussenräumen die Nutzung des westlichen Areals. Das Vorhaben des Pferdehandels- und Pferdeausbildungsbetriebs erfordert sowohl voluminöse Neubauten (Reithalle) wie auch entsprechend gestaltete Aussenräume. Das Konzept ist nachvollziehbar und die Umsetzung im Gestaltungsplan ist sachgerecht (Setzung der Bauten, Abstand, Firsthöhenbegrenzung Baufeld 1 auf 11 m, Vorgabe bezüglich Lage der Zugänge, Grünzäsur mit Hochstammbäumen und/oder Niederhecke usw.). Die Sondernutzungsvorschriften enthalten zudem wichtige Vorgaben bezüglich Einpassung der Reithalle, welche die architektonische Qualität im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sichern (§ 6 SNV). Die Lage des Baufeldes B2 am Bauzonenrand ist nicht unproblematisch. Die Gemeinde ist angehalten, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auf eine sehr gute Einpassung zu achten und diese auch einzufordern; es sind dannzumal wirkungsvolle Massnahmen zugunsten einer guten landschaftlichen Einbettung sicherzustellen. 4.2.3 Erschliessung Aus kantonaler Sicht ist die Nutzung des nördlichen Arealteils für Reitzwecke zweckmässig. Die nicht optimale Erschliessung spielt für diese Art von Gewerbe eine untergeordnete Rolle, da diese eher wenig Verkehr verursacht (gemäss Planungsbericht weniger als 10 Fahrzeugbewegungen pro Tag). Der bestehende Gewerbebetrieb östlich des Planungsperimeters ist über eine private Naturstrasse erschlossen, welche die Landstrasse mit der Hofackerstrasse verbindet. Für diese Erschliessung besteht Besitzstand. Der Erschliessungsplanperimeter beschränkt sich deshalb auf die noch unüberbauten Flächen des Areals. Dies ist insofern sachgerecht, da erst bei gesteigertem Verkehrsaufkommen aufgrund von Ausbauten oder Umnutzungen der Besitzstand dahinfällt und dannzumal zu lösen wäre. Die noch unüberbauten Parzellen im Erschliessungsplanperimeter sollen ebenfalls auf die Stichstrasse beziehungsweise die Hofackerstrasse erschlossen werden. Gestützt auf § 10 SNV sind im Gebiet publikumsintensive Nutzungen wie Läden, Transportbetriebe oder dergleichen nicht zulässig. Damit werden grössere Verkehrsinduktionen ausgehend von diesen Parzellen vorsorglich vermieden; die Erschliessung ist sachgerecht. Gemäss Erschliessungsplan soll die bestehende Stichstrasse erweitert werden. Mit Strassenlinien sichert sich die Gemeinde das Enteignungsrecht. 4.2.4 Nutzung Die Nutzung in der Gewerbezone ist durch § 11 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vorgegeben. Zusätzlich zu mässig störendem Gewerbe und Dienstleistungen sind gemäss Abs. 3 auch Läden mit einer Nettoladenfläche von 1000 m2 zugelassen. § 29 Abs. 2 BNO regelt, was als mässig störende Betriebe gelten. Die Erschliessung der Gewerbezone Bluemet ist jedoch problematisch; der Verkehr führt über die Hofackerstrasse und damit durch Wohngebiet zur Kantonsstrasse. Zu Recht müssen deshalb Nutzungen ausgeschlossen werden, welche zu einem deutlichen Mehrverkehr führen könnten. § 10 SNV schliesst — wie bereits erwähnt — publikums- und verkehrsintensive Nutzungen bewusst aus.

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4.2.5 Hochwasserschutz Im südlichen Teil des Gestaltungsplanperimeters besteht ein Schutzdefizit durch den zu kleinen Durchlass des Bruggbachs sowie durch Wasser, welches bereits ab einem dreissigjährlichen Hochwasserereignis von Südwesten her die Bauzone erreicht. Das Baufeld B2 weist eine Gefährdung durch Oberflächenabfluss auf. Als Massnahme ist vorgesehen, das aus dem Bruggbach austretende Wasser (im Bereich des Durchlasses) auf die Landstrasse zu leiten und im Bereich der Parzelle 927 mittels Sperren wieder dem Bach zuzuführen. Die Hauptproblematik (Austrittsstelle) des Hochwassers liegt ausserhalb des Planungsperimeters auf der Parzelle 1600. Auswirkungen ergeben sich jedoch auch im Planungsperimeter. Der Erschliessungsplan bezeichnet die hochwassergefährdeten Gebiete und legt mit § 11 SNV fest, dass Bauvorhaben in diesen Gebieten vorgängig ein bewilligtes Hochwasserschutzprojekt erfordern. Damit sollen neue Bauvorhaben im gekennzeichneten Bereich erst erfolgen dürfen, wenn der Hochwasserschutz übergeordnet gelöst ist. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungs- und Erschliessungsplan "Bluemet", beschlossen vom Gemeinderat Gipf-Oberfrick am 14. September 2015, wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stephan Attiger Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Gipf-Oberfrick, Landstrasse 43, 5073 Gipf-Oberfrick • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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