Gestaltungsplan Parkresidenz Mühle

Nr.

BVURO. 1 1.81-1

Gemeinde Suhr; Gestaltungsplan "Parkresidenz Mühle"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

11. Juli 2012 23. Juli bis 22. August 2012 8. Oktober 2012 8. Januar 2013 23. November 2012

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Der Gestaltungsplan stützt sich auf die am 24. September 2008 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung mit Bau- und Nutzungsordnung (BNO).

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Für die 2,2 ha grosse Wohn- und Arbeitszone WA am Mühleweg besteht Gestaltungsplanpflicht. Mit dem Gestaltungsplan wird für das ehemalige Gewerbeareal die planerische Grundlage für neue Bebauungen und Nutzungen geschaffen, insbesondere für Wohnen (§ 1 Sondernutzungsvorschriften, SNV). Punktuell sind zwei zusätzliche Vollgeschosse vorgesehen im Sinne der kommunalen Planungsziele gemäss § 4 Abs. 7 BNO. Die Alte Mühle ist kommunal geschützt (§ 26 BNO).

Versand:

- *f. M§rZ 2013

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3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Gestaltungsplans "Parkresidenz Mühle" bestehend aus dem Situationsplan 1 : 500 und den Sondernutzungsvorschriften.

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Das Konzept des Gestaltungsplans, einen durchgängigen verkehrsberuhigten Freiraum zu schaffen und die grossen Baumassen in Einzelbauten aufzuteilen, wird der örtlichen Situation gerecht (Fachbericht gemäss § 8 Bauverordnung, BauV, vom 9. Januar/25. Februar 2012). Das hohe Nutzungsmass ist vertretbar, da gleichzeitig auch der Freiraum als inhaltlicher und gestalterischer Kern des Projekts gesamthaft aufgewertet wird (§ 13 SNV). Der Gestaltungsplan setzt die kommunalen Ziele gemäss § 4 Abs. 7 BNO und die Anforderungen gemäss § 21 BauG sachgerecht um. Die Abweichungen gegenüber der Grundnutzung (Ausnützung und Gebäudehöhen) sind begründet. 4.3

Bebauung

Das 2,2 ha grosse Areal ist insbesondere aufgrund der schmalen Form, der hohen Bestückung entlang der Suhre und der kommunal geschützten Alten Mühle nicht einfach zu überbauen. Grösstenteils sind drei bis fünfgeschossige Baukörper mit Attikageschoss (§ 9 SNV) vorgesehen. Die Gebäudeabstände sind gemäss BNO einzuhalten (§ 8 SNV). Die Überbauung berücksichtigt die Alte Mühle angemessen. 4.4

Erschliessung

Das Areal ist über die Mühlestrasse an die Tramstrasse K 242 angeschlossen. Die neue Nutzung erzeugt nur geringen Mehrverkehr im Vergleich zur bisherigen gewerblichen Nutzung. Das Areal wird intern grundsätzlich vom motorisierten Verkehr freigehalten. Der Gestaltungsplan bezeichnet die Ein- und Ausfahrtsbereiche der Tiefgaragen. Die bestehenden Fusswegverbindungen durch das Areal werden unter Berücksichtigung der Bebauung verlegt und durch Dienstbarkeiten gesichert. Das Baufeld L (Parzelle 2981) wird über eine 3 m breite Erschliessungsstrasse entlang des westlichen Randes des Areals erschlossen. Das bestehende Durchfahrtsrecht wird entsprechend angepasst und über Dienstbarkeiten gesichert (§ 14 SNV). Auf Strassenlinien mit Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG wird daher verzichtet. 4.5

Hochwasserschutz, Gewässerraum

Das Areal ist stellenweise von Hochwasser gefährdet. Die Schutzmassnahmen sind im Gestaltungsplan und in § 20 SNV sachgerecht festgelegt. Sie werden in Absprache mit

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der Abteilung Landschaft und Gewässer zusammen mit der Umgebungsgestaltung (§ 13 SNV) gesichert und mit der ersten Bauetappe realisiert (§ 20 Abs. 2 SNV). Die am 1. Juni 2011 in Kraft getretene eidgenössische Gewässerschutzverordnung (GSchV) legt die Breite und die zulässige Nutzung des Gewässerraums fest und ersetzt die kantonale Regelung des Gewässerabstands gemäss § 127 BauG. Die kantonale Umsetzung ist im Gang. Im vorliegenden Fall erlauben die Projektabsichten eine konkrete Überprüfung der Planung. Der Gewässerraum kann daher im Einzelfall definitiv festgelegt werden. Der Gewässerraum für die Suhre würde im betroffenen Abschnitt gemäss Art. 41a Abs. 2 GSchV 15 m betragen. Gemäss Art. 41a Abs. 4 GSchV kann die Breite des Gewässerraums in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist. Das Areal ist heute dicht überbaut und liegt mitten in der Gemeinde Suhr. Die Überbaubarkeit des 3 m bis 40 m schmalen Areals würde durch die Einhaltung des Gewässerraums stark reduziert. Eine Herabsetzung der Gewässerraumbreite im Sinne von Art. 41a Abs. 4 GSchV ist daher begründet und entspricht dem Bundesrecht und den neuen Leitlinien (Merkblatt der Bundesämter ARE und BAFU vom 18. Januar 2013). Die Suhre ist ausparzelliert und rund 13 m breit. Aus praktischen Gründen und unter Berücksichtigung der gegebenen Situation wird der Gewässerraum, wo keine Grünzone entlang des Baches besteht, auf 6 m ab Gewässerparzelle festgelegt. Dies entspricht einem Meter mehr als der kleine Grenzabstand gemäss § 5 BNO. Im Gestaltungsplan gewährleisten die 10 m breite Grünzone und im Übrigen eine Baulinie im Abstand von 6 m den Gewässerraum der Suhre. Die geplante Anhebung des Terrains sowie weitere Bauten zum Hochwasserschutz (Ziffer 3.4) dürfen nicht in den Gewässerraum ragen. Im Ergebnis ist die hier getroffene Lösung nach fachlicher Beurteilung und in gewässerschutzrechtlicher Hinsicht angemessen und vertretbar. 4.6

Umgebungsgestaltung

Die Umgebung ist wichtiger Bestandteil des Gestaltungsplans und ist mit einem durchgehenden Konzept zu gestalten (§ 13 SNV). Dabei sind im Baubewilligungsverfahren insbesondere neben den Spiel- und Aufenthaltsbereichen der Hochwasserschutz und der ökologische Ausgleich zu regeln. Die bestehenden Niveauunterschiede werden ausgeglichen um eine harmonische Terraingestaltung für die Überbauung zu erhalten (§ 10 SNV). 4.7

Belasteter Standort

Die Parzellen 491, 501 und 2202 sind im Kataster der belasteten Standorte (KBS) eingetragen aufgrund der früheren industriell/gewerblichen Tätigkeiten. Der betroffene belastete Standort gilt aufgrund der technischen Untersuchung des Geotechnischen Instituts vom 24. Mai 2005 als weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig nach Art. 8 Altlastenverordnung (AltIV). Art. 3 AltIV kann somit eingehalten werden. Um eine korrekte Triage und Entsorgung der Abfälle sicherzustellen, müssen die Aushubarbeiten durch ein Altlasten-Fachbüro begleitet werden. Vor Baubeginn ist das Konzept durch die Abteilung für Umwelt des Departements Bau, Verkehr und Umwelt genehmigen zu lassen. 4.8

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Parkresidenz Mühle" der Gemeinde Suhr vom 8. Oktober 2012 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)

darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler - Gemeinderat, Tramstrasse 12, 5034 Suhr - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Abteilung Verkehr BVU