Gestaltungsplan Mitteldorf

Geschäfts-Nr. BVUR0.12.89 Gemeinde Suhr; Gestaltungsplan "Mitteldorf"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

04. November 2016 09. Januar bis 7. Februar 2017 29. Mai 2017 01. Juni 2017 03. Juli 2017

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 24. September 2008 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das 1,2 ha grosse Areal des Gestaltungsplans "Mitteldorf' liegt in der Kernzone K4 mit Gestaltungsplanpflicht. Die Ziele des Gestaltungsplans sind in § 4 Abs. 5 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) umschrieben: "Der Gestaltungsplan Mitteldorf bezweckt eine gesamthaft geplante, qualitativ hochstehende Lösung für die Überbauung, die Freiräume, die Erschliessung und die Parkierung, welche dem ortsbaulich unterschiedlichen Umfeld und der zentralen Lage des Areals gerecht wird. In Abweichung zu § 3 Abs. 2a Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (ABauV) ist kein zusätzliches Ge-

J: \03_Geschäfte \3_Genehmigungen \02_ARER0\20170817_bdv_12.89.docx

schoss zugelassen." Die Ziele des Gestaltungsplans sind zudem in § 1 Sondernutzungsvorschriften (SNV) umschrieben. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Suhr am 29. Mai 2017 beschlossenen Gestaltungsplan "Mitteldorf' bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 29. Mai 2017 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 4. November 2016 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Kantonaler Richtplan Suhr ist gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) eine Gemeinde im Urbanen Entwicklungsraum der Agglomeration Aarau. Gemäss Richtplanvorgaben ist die räumliche Entwicklung auf die angestrebte regionale Gesamtentwicklung abzustimmen. Die Erreichbarkeit und der Anschluss an das übergeordnete Verkehrsnetz sind zu gewährleisten. Die Lebensqualität und die Standortattraktivität für das urbanere Wohnen und Arbeiten sind zu steigern. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein. 4.2.2 Kommunale Konzepte Masterplan Zentrum Der Gemeinderat hat am 29. März 2010 über das Zentrum von Suhr einen Masterplan erlassen. Für das Areal Mitteldorf sind gemäss Masterplan entlang der Tramstrasse Zentrumsnutzungen zu fördern und diese im rückwärtigen Bereich mit Wohnnutzungen zu ergänzen. Die Vorgaben des Masterplans sind im Gestaltungsplan gut umgesetzt. Auf ein Wettbewerbsverfahren ist verzichtet worden. Die Umsetzung des Masterplans liegt in der Kompetenz des Gemeinderats. Freiraumkonzept Aus dem Freiraumkonzept vom 21. Januar 2013 der Gemeinde Suhr ergibt sich für den Gestaltungsplan die Forderung nach einer differenzierten Gestaltung des Strassenraums im Bereich der

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Tramstrasse unter Berücksichtigung der angrenzenden Bebauungsstrukturen. Der Gestaltungsplan setzt dies mit der strassenbegleitenden Randbebauung sachgerecht um. 4.2.3 Sondernutzungsplan allgemeine Anforderungen Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Die entsprechende Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) liegt vor. 4.2.4 Konzept des Gestaltungsplans Der Gestaltungsplan unterteilt das Gebiet in drei Areale, die sich in Nutzung und Bebauung unterscheiden. Das Areal A entlang der Tram- und der Metzergasse wird heute grösstenteils gewerblich genutzt. Neben der Wohnnutzung, die in allen Arealen zulässig ist, sind Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmungen und insbesondere 800 m2 Verkaufsflächen vorgesehen. Es ist kein Wohnanteil vorgeschrieben. Das Areal B dient künftig grösstenteils dem Wohnen (kein mässig störendes Gewerbe). Das Areal C ist weitgehend bebaut und wird möglicherweise erst längerfristig realisiert. Es gilt ein Wohnanteil von mindestens 50 %. Das Bebauungskonzept und die übrigen Festlegungen des Gestaltungsplans sind sachgerecht und setzen die kommunalen Konzepte und die Anforderungen von § 4 Abs. 5 BNO insgesamt gut um. Dies bestätigt auch die Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 BauV. 4.2.5 Dichte Im Gestaltungsplanareal sind maximal 15050 m2 anrechenbare Geschossfläche für Wohnnutzung realisierbar (§ 10 SNV). Dies entspricht einer Ausnützung Wohnen von rund 1.15. Die vom Richtplan vorgegebene durchschnittliche Mindestdichte für 2040 für die Gemeinde Suhr von 70 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektaren (E/ha) für überbaute Flächen beziehungsweise 90 E/ha für die 0,3 ha grosse unüberbaute Fläche im Areal werden mit dem Gestaltungsplan sicher erreicht. 4.2.6 Historische Bauten (Planungsbericht Kapitel 3.2) Im Areal befinden sich zwei historische Bauten, die für das Ortsbild von Suhr bedeutend sind. Der Fabrik- und Gewerbebau, Tramstrasse 7, im 19. Jahrhundert erstellt und unter anderem durch die Trikotfabrik der weltbekannten Firma Nabholz und als Reisszeugfabrik genutzt, wurde in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts mit Stilelementen des Neuen Bauens gestaltet. Das Wohnhaus, Obere Dorfstrasse 4, wurde im 19. Jahrhundert als Stöckli zum ehemaligen Strohdachhaus direkt an die Strasse gebaut. Beide Bauten sind in der Nutzungsplanung nicht als kommunale Schutzobjekte umgesetzt worden. Auch der Gestaltungsplan sieht keinen Schutz vor. Die im Gestaltungsplan vorgesehenen Festlegungen verunmöglichen jedoch den Erhalt der Liegenschaften nicht (Besitzstand). Der Verzicht auf den kommunalen Schutz der Bauten liegt im Ermessen der Gemeinde. 4.2.7 Erschliessung Das Areal ist heute via Metzgergasse und Anna-Heer-Strasse an die Tramstrasse (K 242) angebunden. Mit der gesteigerten Nutzung des Areals wird die Einmündung Anna-Heer-Strasse in die Tramstrasse stärker belastet. Dieser Anschluss kann aufgrund seiner Lage nahe beim Knoten Bären und des Ausbaustandards nicht alle Verkehrsbeziehungen gewährleisten. Alle Baubereiche sind jedoch von der Tramstrasse über die Dorfstrasse und die Metzgergasse erschliessbar. Mit der Festsetzung einer Strassenlinie zu Gunsten des Rechtsabbiegers wird dem ungenügenden Anschluss der AnnaHeer-Strasse Rechnung getragen. Um die Verkehrssicherheit und den Verkehrsfluss auf dem über-

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geordneten Netz nicht zu beeinträchtigen, werden bei der Einmündung Anna-Heer-Strasse nur noch Rechts-Rechts-Fahrbeziehungen zugelassen. Die zulässigen Fahrbeziehungen bei den Anschlüssen Metzgergasse und Anna-Heer-Strasse sind im Gestaltungsplan dargestellt. Im Rahmen des kantonalen Strassenprojekts werden diese Fahrbeziehungen rechtsverbindlich umgesetzt. Der Gestaltungsplan ist mit dem Strassenprojekt hinreichend koordiniert. Entlang der Gemeindestrassen werden Erschliessungszonen (§ 12 SNV) festgelegt, in denen die Ein- und Ausfahrten der Tiefgaragen und der oberirdischen Abstellplätze anzuordnen sind. Zwischen der Oberen Dorfstrasse und der Tramstrasse sowie zwischen der Metzgergasse und der Anna-Heer-Strasse sind öffentliche Rad- und Fusswegverbindungen vorgesehen (§ 14 SNV). Dadurch wird das in Suhr zentral gelegene Areal optimal für den Fuss- und Radverkehr erschlossen. 4.2.8 Kantonsstrassenabstand Im Baufeld A sind Sonderbaulinien vorgesehen für einen Minimal- (3,50 m) und einen Maximalabstand (6 m) zur Tramstrasse. Im Planungsbericht wird der reduzierte Kantonsstrassenabstand mit der bestehenden Bebauung entlang der Tramstrasse begründet (Planungsbericht Kapitel 3.5). Die Begründung ist aus städtebaulicher Sicht nachvollziehbar. 4.2.9 Sichtzonen Im Bereich der Einmündung der Anna-Heer-Strasse in die Tramstrasse sind die Sichtzonen vom definitiv genehmigten Kantonsstrassenbauprojekt übernommen worden. Dies ist sachgerecht. 4.2.10 Planen in lärmbelastetem Gebiet Das Areal gilt im Sinne der Lärmschutz-Verordnung (LSV) als erschlossen. In allen Baufeldern ist Wohnen zugelassen (§ 6 SNV). Entlang der Tramstrasse können die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) für Wohnen nicht eingehalten werden. Daher wird hier richtigerweise auf einen Mindestanteil an Wohnfläche verzichtet (§ 6 Abs. 7 SNV). Gewerbe- und Dienstleistungsräume an dieser exponierten Lage anzuordnen entspricht den Zielen des Lärmschutzes und dem Städtebau. Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung von Art. 31 LSV nachzuweisen. Im Gestaltungsplan sind keine Lärmschutzmassnahmen erforderlich. Hinweis zum Baubewilligungsverfahren: Bei Wohnnutzungen entlang der Tramstrasse sind die Grundrisse lärmgerecht zu konzipieren, wobei möglichst viele lärmempfindliche Räume über lärmabgewandte Fenster zu belüften sind und pro Wohneinheit ein lärmabgewandter Aussenbereich zu erstellen ist. Die Rampen zu den Tiefgaragen gelten, wie auch die Anlieferungen von Gütern, als Neuanlagen nach Art. 7 LSV, die ab 50 Parkplätzen im Sinne der Vorsorge grundsätzlich schallabsorbierend auszukleiden und dreiseitig geschlossen auszugestalten sind (§ 12 Abs. 3 SNV). 4.2.11 Hochwasserschutz Das Areal ist von Hochwasser gefährdet. Der Hochwasserschutz ist abgeklärt worden (Bericht Hunziker, Zarn & Partner). Der zentrale Erschliessungsweg wird nach den Hochwasservorgaben 6 m breit ausgebaut (§ 16 SNV). Die Terrainaufschüttungen und der Abflusskorridor ermöglichen das Abfliessen des anfallenden Wassers. Die definierten Koten, die Dimensionierung des Korridors und die vernachlässigbare Mehrgefährdung der Nachbarschaft sind sachgerecht. 4.2.12 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Bestimmungen der SNV sind rechtmässig. 4.3 Anpassungen nach der Vorprüfung Die aufgrund der Behandlung der Einwendungen durch die Gemeinde nach der Vorprüfung vorgenommenen Änderungen betreffen keine kantonalen Anliegen und sind sachgerecht.

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5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Mitteldorf', beschlossen vom Gemeinderat Suhr am 29. Mai 2017, wird genehmigt. 2. l Die A

nRaumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat Suhr, Tramstrasse 12, 5034 Suhr • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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