Bau- und Nutzungsordnung

Art. 16 Naturschutzzonen Kulturland

8 8

3.4

Überlagerte Schutzzonen

Art. 17 Landschaftsschutzzone

Art. 18 Gewässerraum / Gewässerraumzone

Art. 19 Abstand für Bauten und Anlagen gegenüber Gewässern

Art. 20 Naturschutzzone Wald

10 10 10 11 11

3.5

Schutzobjekte

Art. 21 Naturobjekte

Art. 22 Hochstammbäume

Art. 23 Gebäude mit Substanzschutz

Art. 24 Kulturobjekte

12 12 13 13 13

3.6

Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

Art. 25 Weilerzone

14 14

3.7

Gefahren und Überflutungszonen

Art. 26 Hochwassergefährdetes Gebiet im Kulturland

Art. 27 Hochwassergefahrenzonen HWZ

Art. 28 Oberflächenabfluss

15 15 16 17

Art. 7

Art. 8

Art. 9 3.2

4

5

8 8

BAUBEGRIFFE UND MESSWEISEN

17

4.1

Ausnützungsziffer

Art. 29 Ausnützungsziffer (AZ)

17 17

4.2

Störmass von Betrieben

Art. 30 Nicht / mässig / stark störende Betriebe

17 17

4.3

Nettoladenfläche / Verkaufsnutzungen

Art. 31 Nettoladenfläche

Art. 32 Verkaufsnutzungen

18 18 18

4.4

Abstände

Art. 33 Gemeinde- und Privatstrassen

Art. 34 Kulturland

18 18 18

BAUVORSCHRIFTEN

5.1

Baureife und Erschliessung

19 19

Art. 35 Im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen

6

5.2

Innere Siedlungsentwicklung

Art. 36 Innere Siedlungsentwicklung

5.3

Technische Bauvorschriften

Art. 37 Allgemeine Anforderungen

Art. 38 Beschädigte oder zerstörte Bauten

Art. 39 Energieeffizienz

5.4

Wohnhygiene

Art. 40 Ausrichtung der Wohnungen

Art. 41 Raummasse / Fenstergrösse / Nebenräume

Art. 42 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

5.5

Ausstattung

Art. 43 Kinderwagen / Spielgeräte

Art. 44 Spiel- und Aufenthaltsflächen

Art. 45 öffentlich zugänglicher Raum

SCHUTZVORSCHRIFTEN

6.1

Ortsbild- und Denkmalschutz

Art. 46 Ortsbildschutz

Art. 47 Materialablagerungen

6.2

Umweltschutz

Art. 48 Einwirkungen

7

VOLLZUG UND VERFAHREN

Art. 49 Zuständigkeit

Art. 50 Fachkommission

Art. 51 Gebühren

Art. 52 Vollzugsrichtlinien

8

SCHLUSS- UND ÜBERGANGSBESTIMMUNG

Art. 53 Übergangsbestimmung

Art. 54 Aufhebung bisherigen Rechts

ANHANG

19 19 19 20 20 21 21 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 27

Kantonale Denkmalschutzobjekte

n

Gebäude mit Substanzschutz

TI

Die in der Bau- und Nutzungsordnung verwendeten Funktions- und Personenbe­ zeichnungen beziehen sich auf alle Geschlechter.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Geltungsbereich

1

GELTUNGSBEREICH

Art. 1 Geltungsbereich

Seite 1

Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht. 2 Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens. 3 Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

4 Der Bauzonenplan

im Massstab 1:2000 und der Kulturlandplan im Massstab 1:5000 sind Bestandteile dieser BNO. Der Plan Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS) 1:5000 hat orientieren­ den Charakter. Die Pläne können bei der Gemeindeverwaltung ein­ gesehen werden. Allfällige Reproduktionen dienen lediglich der Ori­ entierung und sind nicht rechtsverbindlich.

Art. 2 Übergeordnetes

Recht

Planungsgrundsätze

Übergeordnetes Recht

Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantona­ len Rechts bleiben vorbehalten.

2

RAUMPLANUNG

Art. 3 Planungsgrundsätze

Der Siedlungsausbau und die Siedlungsentwicklung nach innen haben folgende Punkte in den Planungs- und Bewilligungsverfahren zu beachten: - qualitätsvolle Quartierstrukturen, namentlich im Ortskern; - die Aufwertung von Aussenräumen; - die Abstimmung unterschiedlicher Nutzungen in Mischzonen.

2 Überbauungen sind sorgfältig zu gestalten und zu strukturieren. 3 Die Strassenräume sind attraktiv, bedürfnisgerecht und vielfältig nutzbar zu gestalten.

Die Landschaft in ihrer Eigenheit und die Naherholungsräume sind zu erhalten und aufzuwerten.

® Verkehrssicherheit und eine ausreichende Verkehrsqualität sind zu schaffen und zu erhalten. Der Ausbau des öffentlichen Verkehrs so­ wie die Rad- und Fusswegverbindungen sind zu fördern.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 4 Aussenraum- und

Umgebungsgestaitung

Seite 2

Aussenraum- und Umgebungsgestaltung

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch (äussere Gestalt der Erde und deren Verände­ rungen) wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit (Sicht, Lichtraumprofil) nicht beeinträchtigen. Die Versiegelung von Flächen ist auf das Notwendige zu beschränken. 2 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erd­ reich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zu­ stand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen.

3 Entlang des Siedlungsrandes ist die Gestaltung der Aussenräume auf die Landschaft abzustimmen. Für die Bepflanzung entlang des Siedlungsrandes sind einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Entlang des Siedlungsrandes sind Stützmauern zu ver­ meiden. Wo solche notwendig sind, sind sie auf das Notwendige zu beschränken und ab 10 m Länge zu gliedern und zu begrünen. Die Materialisierung und Farbgebung der Bauten und Anlagen am Sied­ lungsrand sind auf die Umgebung abzustimmen. Die Aussenraum- und Umgebungsgestaltung bildet Bestandteil des Bauprojektes und ist im Baugesuch auszuweisen. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilli­ gung. 5 Die Gesamtfläche von reinen Steingärten ohne Bepflanzung ist auf max. 3 m2 pro Grundstück beschränkt. Steinige Sickerbänder entlang von Fassaden sowie Kies- und Steinflächen mit nachweislich ökolo­ gischem Wert im Zusammenhang mit Trockenstandorten, Biotopen, Teichen usw. sind unbeschränkt zulässig.

® Flachdächer mit einer Fläche grösser als 40 m^ sind zu begrünen. Kombinationen mit Solaranlagen und Regenwassernutzungen sind möglich.

Art. 5 Sondernutzungspianung

Sondernutzungsplanung

Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur er­ schlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschlies­ sungsplan vorliegt. 2 Mit dem Erschliessungsplan für die Parzellen Nrn. 434 und 859 soll die Erschliessung der Parzelle Nr. 859 ohne zusätzlichen Anschluss an die Kantonsstrasse ermöglicht werden. Für das Gebiet des Er­ schliessungsplanes ist nur eine Zufahrt zur Kantonsstrasse zulässig. 2 Mit dem Erschliessungsplan für die Parzellen Nrn. 78, 79, 80 und 1010 sind die Erschliessung der Parzellen, der Bachverlauf inklusive Landumlegung, der Hochwasserschutz sowie der Umgang mit der Lärmvorbelastung durch die Eisenbahn zu klären.

Die rechtskräftigen Sondernutzungspläne (Erschliessungs- und Gestaltungspläne) können bei der Gemeindevenwaltung eingesehen werden.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 6 Weitere Pianungsinstrumente

Seite 3

Weitere Planungsinstrumente

i Weitere Planungsinstrumente sind Leitbilder, Masterpläne, KonzepRichtpläne. Sie zeigen die gewünschte Entwicklung einzelner Sachbereiche wie Siedlung, Freiraum, Landschaft usw. oder be­ stimmter Gebiete auf.

2 Die weiteren Planungsinstrumente werden vom Gemeinderat an­ geordnet und haben für das betroffene Grundeigentum keine direkte Rechtswirkung. Sie sind für die Projektierung und Beurteilung von Bauvorhaben zwecks Auslegung der Vorschriften der BNO beizuzie­ hen und dienen zur Vorbereitung der Sondernutzungsplanung.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 4

3

ZONENVORSCHRIFTEN

3.1

Bauzonen

Art. 7 Zonenübersicht

Zonenübersicht

1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

8

L

?

I CD

I

Ö

5

I

■s

Dorfkernzone

D

braun

Dorfkernzone Oberzeihen

DO

Wohnzone 2

1 1

ä 1-^ I 4 |3

E

SS

IQ

i

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■o

E

(0

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I

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CD

1

.8CD 8

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CD

3CD

i I

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i212

0

I

O

O

O

O

O

O

O

III

Art. 8 dunkel­

braun

O

O

O

O

O

O

O

III

Art. 8 W2

gelb

2

0.4

8

11

4

30

II

Art. 9 Wohn- und Gewerbezone 2

\NG2

orange

2

0.4

g

12

5*

40

III

Art. 10 Wohnzone 3

W3

rot

3

0.7

11

14

40

II

Art. 9 Gewerbezone

G

violett

(12)

(15)

(60)

III

Art. 11 OeBA

grau

O

O

O

II

Art. 12 Zone für öffentliche Bauten

und Anlagen

O

O

co

CD

0

10

6

(4) O

O

2 Die mit « o » bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Ab­ wägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Ein­ zelfall fest.

3 Die Masswerte in Klammern gelten bei Neubauten als Richtwerte. Der Gemeinderat kann im Einzelfall Abweichungen von diesen Richtwerten bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird.

Bei Hanglage (Neigung ab 10%) darf die maximale talseitig, traufseitig gemessene Fassadenhöhe um 0.5 m erhöht werden.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 5

5 Flachdachbauten mit Attikageschoss müssen die Fassadenhöhe in der Ebene (Neigung unter 10%) nur an den zurückversetzten Seiten einhalten. An den hochgezogenen Seiten gilt die Gesamthöhe.

® Für reine Wohnbauten ohne Gewerbe ist bei dem mit « * » bezeich­ neten Mass das entsprechende Mass der Wohnzone W2 massge­ bend. 7 In der Wohn- und Gewerbezone 2 darf die Ausnützungsziffer um 0.1 erhöht werden, wenn das Erdgeschoss mehrheitlich gewerblich genutzt wird.

Art. 8 Dorfkernzone /Dorf^d7do^^

/ °

Dorfkernzone D / Dorfkernzone Oberzeihen DO

i Die Dorfkernzonen D und DO dienen der Erhaltung und Entwickhistorisch wertvollen Ortskerne. Sie sind für Wohnen, private und öffentliche Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Restaurants und Verkaufsnutzungen sowie für Landwirtschaftsbetriebe bestimmt. Zulässig sind nicht störende sowie mässig störende Betriebe. Öffent­ liche Tankstellen (exkl. Elektrostationen) und Nebenanlagen (Shop, Autowaschanlagen und dgl.) sind nicht erlaubt.

2 Gebäude sind mit ihrer Umgebung, den Vorgärten- und Vorplatzbe­ reichen sowie den charakteristischen Umzäunungen zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Der Gemeinderat kann Ausnah­ men bewilligen, sofern a) ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig ist oder b) die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist; für Gebäude in der Dorfkernzone Oberzeihen DO ist die Unzumutbarkeit mittels neutralem Fachgutachten zu belegen. 3 Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern dadurch eine für das Ortsbild mindestens gleichwertige Lösung ent­ steht. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemeinderat Er­ gänzungsbauten bewilligen. Neu- und Ersatzbauten müssen sich gut in die bestehende Bebauung einfügen.

Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat gemäss den Kriterien von § 46 BNO am Charakter der bestehenden Überbauung und Umgebung. 5 Fenster sind in der Regel hochrechteckig anzuordnen.

6 Die

architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer Sorgfalt und hat bei der Wahl der Dachformen auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen. Die Neigung der Dachfläche hat mindestens 30° zu betragen. Andere Dachformen sind nur bei An- und Kleinbau­ ten gestattet. Dacheinschnitte sind untersagt. 7 Bauten und Anlagen, die in den §§ 49 / 49a BauV aufgeführt sind, sind bewilligungspflichtig. Einer Baubewilligung bedürfen zudem Fassadenrenovationen, Neueindeckungen von Dächern sowie die Erneuerung von Türen, Fenstern und Fensterläden.

® Der Gemeinderat gewährleistet auf Kosten des Gesuchstellers die fachliche Beratung und zieht bei Bedarf Fachstellen bei. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst früh anzuzeigen.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 9 l/Vbrtnzonen

14/2/IV3

Seite 6

Wohnzonen W2/W3

Die Wohnzonen W2 und W3 dienen dem Wohnen. Kleinbetriebe (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe) sind zugelassen, sofern es sich um nicht störende Betriebe handelt. 2 Die Wohnzone W2 ist für Ein-, Zwei-, Drei- und Reiheneinfamilien­ häuser, Terrassenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser bestimmt.

3 Die Wohnzone W3 ist für Drei- und Reiheneinfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser bestimmt. Der Bau von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ist nicht zulässig.

Bauten haben sich in ihrer Farbgebung und ihrem Bauvolumen (Form, Gliederung, Proportion usw.) in das Quartierbild einzuordnen. 5 Die Anordnung von Bauten ist so vorzusehen, dass eine dem Quar­ tierbild entsprechende Durchgrünung sichergestellt werden kann. Neu zu erstellende Bauten und Anlagen sind nach Möglichkeiten zu begrünen. Im Interesse der ökologischen Vielfalt sind bei der Umge­ bungsgestaltung vorwiegend standortgerechte einheimische Bäume, Sträucher und Pflanzen zu verwenden.

® Wege, Plätze und dergleichen sind nach Möglichkeit wasserdurch­ lässig zu gestalten und die Versiegelung von Aussenflächen auf ein Minimum zu beschränken.

Art. 10 Wohn- und

Gewerbezone WG2

Wohn- und Gewerbezone WG2

Die Wohn- und Gewerbezone WG2 dient dem Wohnen sowie nicht störenden und mässig störenden Betrieben. 2 Die Wohn- und Gewerbezone WG2 ist für Ein-, Zwei-, Drei- und Reiheneinfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Kleinbetriebe (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe), Restaurants und Verkaufsnutzungen sowie Landwirtschaftsbetriebe bestimmt.

3 Öffentliche Tankstellen (exkl. Elektrostationen) und Nebenanlagen (Shop, Autowaschanlagen und dgl.) sind nicht zulässig.

Bauten haben sich in ihrer Farbgebung und ihrem Bauvolumen (Form, Gliederung, Proportion usw.) in das Quartierbild einzuordnen. ® Die Anordnung von Bauten ist so vorzusehen, dass eine dem Quar­ tierbild entsprechende Durchgrünung sichergestellt werden kann. Neu zu erstellende Bauten und Anlagen sind nach Möglichkeiten zu begrünen. Im Interesse der ökologischen Vielfalt sind bei der Umge­ bungsgestaltung vorwiegend standortgerechte einheimische Bäume, Sträucher und Pflanzen zu verwenden. ® Wege, Plätze und dergleichen sind nach Möglichkeit wasserdurch­ lässig zu gestalten und die Versiegelung von Aussenflächen ist auf ein Minimum zu beschränken.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 11 Gewerbezone

G

Seite 7

Gewerbezone G

1 Die Gewerbezone G ist für Bauten und Anlagen der gewerblichen Nutzung, der Verkaufsnutzung und für Dienstleistungsbetriebe be­ stimmt. Es sind nicht störende oder mässig störende Betriebe zuläs­ sig.

2 Nicht zugelassen sind: a) öffentliche Tankstellen inkl. Nebenanlagen (Shop, Auto­ waschanlagen und dgl.) (exkl. Elektrostationen); b) Verteil-, Umlade- und Lagerbetriebe der Logistik; c) Bauten und Anlagen zur Verarbeitung und Lagerung von Ab­ fällen, Abbruch- und Aushubmaterial (Ausnahmen nach § 47 BNO sind zulässig). 3 Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. Die Umgebung ist sorgfältig zu gestalten und zu bepflanzen, so­ dass eine gute Eingliederung in das Orts- und Landschaftsbild ent­ steht. Bei Neubauten und baulichen Erweiterungen können wirksame Schutzbepflanzungen auf dem Areal des Baugesuchstellers vorge­ schrieben werden. Für die Schutzbepflanzungen sind überwiegend standortheimische Pflanzen vorzusehen.

5 Die Versiegelung von Aussenflächen ist auf das Notwendigste zu beschränken.

® Dachflächen sind nach Möglichkeit zu begrünen oder für Solaranla­ gen zu nutzen.

Art. 12 Zone für öffentiiche

Bauten und Aniagen OeBA

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. 2 Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berück­ sichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber an­ grenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschrif­ ten einzuhalten.

Landwirtschaftszone

3.2

Landwirtschaftszonen

Art. 13 Landwirtschaftszone

Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaft­ liche und gartenbauliche Produktion bestimmt.

2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungs­ formen richtet sich nach dem eidgenössischen Recht.

3 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro einzelne Anlage sind zulässig, soweit keine überwie­ genden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenste­ hen.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 14 Bauten in der

Landwirtschaftszone

Seite 8

Bauten in der Landwirtschaftszone

■' Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher be­ troffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Aus­ mass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung gut in die Landschaft einzufügen.

2 Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Baumasse und Abstände vom Gemeinderat unter Berück­ sichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpoli­ zeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Fassadenhöhe, mindes­ tens aber 4 m. 3 In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Art. 15 Speziailandwirtschaftszone

Speziallandwirtschaftszone

Die Speziallandwirtschaftszone ist für Bauten und Anlagen be­ stimmt, die der bodenabhängigen und der bodenunabhängigen bzw. einer über die innere Aufstockung hinausgehenden Produktion land­ wirtschaftlicher oder gartenbaulicher Erzeugnisse dienen. 2 In der Speziallandwirtschaftszone «Heid» sind Bauten und Anlagen zur Produktion und zum Handel pflanzlicher Erzeugnisse zulässig. 3 Die Bauvorschriften richten sich nach § 14 der Bau- und Nutzungs­ ordnung (Bauten in der Landwirtschaftszone).

Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung.

Naturschutzzonen Kulturiand

3.3

Schutzzonen

Art. 16 Naturschutzzonen Kulturland

Die Naturschutzzonen Kulturland dienen der Erhaltung und Ent­ wicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2 Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten und Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Ent­ wässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Un­ krautvertilgungsmitteln, Mulchen sowie Aufforstung nicht gestattet. Wo ein Schnitt erfolgt, ist das Schnittgut nach der Mahd abzuführen. 3 In den Naturschutzzonen Kulturland ist alles zu unterlassen, was die Pflanzen- und Tierwelt beeinträchtigen kann. Verboten sind ins­ besondere das Anzünden von Feuern ausserhalb der hierfür vorge­ sehenen Stellen, die Durchführung von Festen und sportlichen Ver­ anstaltungen sowie das Laufenlassen von Hunden.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 9

Bauten, Anlagen und andere Massnahmen zur Erhaltung und För­ derung der Naturwerte und zur Optimierung des Schutzziels können bewilligt werden.

5 Ausserhalb der bestehenden Wege dürfen Naturschutzzonen nur betreten werden a) für die Bewirtschaftung und Unterhaltsarbeiten b) für die Überwachung c) für wissenschaftliche Untersuchungen d) für geführte Exkursionen e) für Jagd und Fischerei gemäss entsprechendem Pachtver­ trag

Für c) und d) sind vorgängig die Bewilligung des Gemeinderats so­ wie die Erlaubnis der Grundeigentümer einzuholen. ® Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Bewirtschaften­ den und der Gemeinde bzw. dem Kanton zur Abgeltung ökologischer Leistungen, wobei nach Bedarf weitere, dem Schutzziel entspre­ chende und im Einzelfall festzulegende Anforderungen und Bedin­ gungen zu erfüllen sind. 7 Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden: Darstellung im Kulturlandplan

Schutzziel

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Magerwiese

gelb

Artenreiche Heuwiese

Keine Düngung Pflanzenschutzmittel: höchstens Einzelstock­ behandlung Nutzung: Schnittnutzung, mindestens 1x jähr­ lich, frühester Schnitt 15. Juni; Herbstweide bei günstigen Bodenverhältnissen ab 1. Sep­ tember möglich

Fromentalwiese

hellbraun

Artenreiche Heuwiese

Düngung: nur Mist oder Kompost Pflanzenschutzmittel: höchstens Einzelstock­ behandlung Nutzung: Schnittnutzung, mindestens Ix jähr­ lich, frühester Schnitt 15. Juni; Herbstweide bei günstigen Bodenverhältnissen ab 1. Sep­ tember möglich

Extensive Weide

ocker

Artenreiche Weide

Düngung: keine (äusser durch Weidetiere) Pflanzenschutzmittel: höchstens Einzelstock­ behandlung Nutzung: Beweidung mind. Ix jährlich; Säube­ rungsschnitt erlaubt Kleinstrukturen enwünscht

Ruderalstandort / Brachfläche

grau

Artenreiche Ruderalflur und Pioniergesellschaft zur Erhaltung und För­ derung von seltenen und auf Sandlebens­ räume spezialisierte Tier- und Pflanzenar­ ten

Die Düngung, sowie das Ausbringen von Pflanzenschutzmitteln sind untersagt. Die Rohbodenaufschlüsse sind wiederkehrend zu entbuschen und offen zu halten. Eingriffe sind gestaffelt durchzuführen. Abgrabungen und Abschürfungen zur Offenhaltung der Sand­ grube sind erlaubt.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Landschaftsschutz­ zone

3.4

Überlagerte Schutzzonen

Art. 17 Landschaftsschutzzone

Seite 10

1 Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart sowie der Freihal­ tung im Interesse der Siedlungstrennung.

2 Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach den Bestimmungen der Landwirtschaftszone dieser BNO. Von den in den Absätzen 3 und 4 genannten Ausnah­ men abgesehen, sind Bauten und Anlagen sowie Terrainverände­ rungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten. 3 Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstän­ de, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Witte­ rungsschutzanlagen usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege sowie Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegen­ den öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Darüber hinausgehende, neue landwirtschaftliche Bauten und An­ lagen können nur an den im Kulturlandplan mit Symbol « L » be­ zeichneten Standorten bewilligt werden. Sie dürfen das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigen. Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften gelten hohe Anforderungen an die Einpassung in die Landschaft.

Art. 18 Gewssserraum /

Gewässerraumzone

Gewässerraum / Gewässerraumzone

■' Mit dem Gewässerraum respektive der Gewässerraumzone wird die natürliche Funktion der Gewässer, der Schutz vor Hochwasser sowie die Gewässernutzung sichergestellt.

2 Der Gewässerraum respektive die Gewässerraumzone setzt sich aus der Gerinnesohle plus einem beidseitigen Uferstreifen zusam­ men. Die Breite des Uferstreifens misst sich ab dem Rand der Gerin­ nesohle (Uferlinie) respektive bei eingedolten Gewässern ab der In­ nenkante des Eindolungsbauwerks. Der Gewässerraum respektive die Gewässerraumzone sind der Grundnutzungszone überlagert. 3 Innerhalb Baugebiet beträgt die Breite des Uferstreifens, für sämtli­ che offenen und eingedolten Fliessgewässer 6 m.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 11

Ausserhalb Baugebiet beträgt die Gewässerraumzonenbreite für den Zeiherbach und die Sissle 14 m. Bei den kleinen Fliessgewäs­ sern mit einer Gerinnesohle zwischen 0.5 und 2 m Breite beträgt die Gewässerraumbreite 11 m; es wird je hälftig ab der Gerinnemitte gemessen.

® Innerhalb des Gewässerraums respektive der Gewässerraumzone richtet sich die Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bundesrechts, insbesondere nach

Art. 41c der Gewässerschutzverordnung (GSchV). Die Ufervegetati­

on ist geschützt.

Art. 19 Abstand für Bauten

und Anlagen gegen­ über Gewässern

Bei allen Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m Breite sowie bei den eingedolten Fliessgewässern beträgt der Mindestabstand für Bauten und Anlagen 6 m und wird ab dem Rand der Gerinnesohle respektive ab Innenkante des Eindolungsbauwerks gemessen.

Art. 20 Naturschutzzone

Wald

Abstand für Bauten und Anlagen gegenüber Gewässern

Naturschutzzone Wald

Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung sel­ tener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Le­ bensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

2 Die Bestände sind nach Möglichkeit auf natürliche Art zu verjüngen, wobei standortheimische Baumarten grundsätzlich zu erhalten und fördern sind. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Sämtliche Holzschläge auf kleinflächigem Waldeigentum (kleiner als 20 ha; betrifft v.a. Privatwald) sind durch den Revierförster vorgängig anzuzeichnen (§ 28 Verordnung zum Aargauer Waldgesetz).

3 Soweit vertraglich keine abweichenden Vereinbarungen bestehen, sollen standortheimische Laubhölzer (je nach Standort auch Tanne, Föhre und Eibe) einen minimalen Anteil von 80% und Exoten (z.B. Douglasie und Roteiche) einen maximalen Anteil von 5% einnehmen. In seltenen Waldgesellschaften (gemäss «Die Waldstandorte des Kantons Aargau», Kap. 5.2) sind nur standortheimische Baumarten (keine Exoten) zu fördern. Für die unterschiedlichen Ausprägungen der Naturschutzzone Wald gelten zusätzlich folgende Pflegemassnahmen bzw. Nutzungsein­ schränkungen: Darstellung im Kulturlandplan

Schutzziele

Pflegemassnahmen und Nutzungseinschränkungen

Altholzinsel

grün, horizontal schraffiert

Prozessschutz

Langfristiger Verzicht auf forstliche Nutzung

Pflegevertragsfläche

grün, diagonal schraffiert

Erhalt seltener und ge­ Siehe separater Pflegevertrag fährdeter Arten, Wald­ gesellschaften sowie wertvoller Strukturen

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Naturwaldgemässe Bestockung

Amphibienlaichge ­ biet

Naturobjekte

Seite 12

Darstellung im Kulturlandplan

Schutzziele

Pflegemassnahmen und Nutzungseinschränkungen

dunkelgrün, vertikal schraffiert

Schutz, Erhalt und Förderung des Le­ bensraums

Verjüngung ausschliesslich mit standort­ heimischen Baumarten

blau, horizontal schraffiert

Schutz und Erhalt des Amphibienlaichgebiets

3.5

Schutzobjekte

Art. 21 Naturobjekte

Standortfremde Baumarten mittelfristig ent­ fernen

Dem Schutzziel angepasste Pflege und Be­ wirtschaftung

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Naturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten.

2 Es werden folgende Naturobjekte ausgeschieden; Darstellung im Plan

Schutzziele

Hecke, Feld- oder Ufergehölz

dunkelgrüne gepunktete Linie

Brut- und Nahrungsbio­ Keine Düngung top Keine Beweidung Trittstein- und Vernet­ Keine Pflanzenschutzmittel zungselement Pflege: periodisch während Vegetationsruhe: Gliederung der Land­ abschnittsweise und maximal 1/3 der Fläche; schaft Struktur und Artenzahl erhalten oder verbes­ Windschutz sern Artenreichtum Krautsaum: Vorgelagerter, extensiv bewirt­ schafteter Krautsaum von 3 m Breite (Puffer­ streifen - gilt nicht im Baugebiet); Schnitt mind, alle 3 Jahre; Schnittgut abführen; Kein Mulchen

ökologisch wertvol­ ler Waldrand

breite grüne Linie

Brut- und Nahrungsbio­ Waldrand stufig strukturiert anlegen und erhal­ top ten (periodisch pflegen) Gliederung der Land­ Keine vorgelagerte Aufforstung schaft Extensiv bewirtschafteter Krautsaum von 3 m Trittstein- und Vernet­ Breite vorlagern zungselement Artenreichtum

Weiher, Tümpel

blaues Punktsymbol

Laich-, Brut- und Nah­ rungsbiotop Trittstein- und Vernet­ zungselement Artenreichtum

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Keine Düngung, keine Pflanzenschutzmittel Keine Beweidung, kein Betreten Kein Einfangen und Aussetzen von Tieren Krautsaum: Vorgelagerter, extensiv bewirt­ schafteter Krautsaum von 6 m Breite (Puffer­ streifen); Schnitt mind, alle 3 Jahre; Schnittgut abführen; kein Mulchen Weiher im Wald: Durch Pflegeeingriffe ausrei­ chende Belichtung der Wasserflächen sicher­ stellen

Markanter Einzel­ baum (Eichwald)

grünes Punktsymbol

Landschaftsprägendes Pflege auf lange Lebensdauer Naturelement Bei Abgang ersetzen Kulturrelikt

Baumgruppe und Nussbaum Kirche

grünes Punktsymbol

Ortsbildprägendes Naturelement Kulturrelikt

Pflege auf lange Lebensdauer Elnzelbäume bei Abgang ersetzen

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seife 13

Darstellung im Plan

Schutzziele

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Aussichtspunkt

roter Stern

Aussicht freihalten

Keine aussichtsbehindernden Bauten oder Pflanzungen

Weitere Naturobjekte

roter Punkt

Art. 22 Hochstammbäume

Glimmersandgrube im Iberg Malmkalk-Steinbruch in der Gurhalde Helicitenmergel-Aufschluss im Bergli Bohnerz-Gruben im Stiegli Malm- / Süsswassermolasse-Aufschluss in der Breiti Granit-Findlinge in der Fällmatt, Oberzeihen Stillgelegter Steinbruch im Chapfbüel Aufgefüllter Steinbruch im Schlatt

N1 N2 N3 N4 N5 N6 N7 N8

Hochstammbäume

1 Hochstammbäume sind landschaftlich und ökologisch wertvoll. De­ ren Bestand soll gefördert werden. 2 Für abgehende Bäume ist nach Möglichkeit Ersatz zu leisten.

3 Auf Gesuch hin kann die Gemeinde einen Anteil der Kosten zur Pflanzung von Jungbäumen sowie deren Schutzeinrichtungen über­ nehmen.

Art. 23 Gebäude mit

Substanzschutz (vgl. Anhang)

Gebäude mit Substanzschutz

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan mit violettem Punkt bezeich­ neten Gebäude / Gebäudeteile sind von kulturhistorischem, bauge­ schichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz ge­ schützt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist, dürfen sie ausund umgebaut werden. 2 Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften.

Art. 24 Kulturobjekte

Kulturobjekte

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten. 2 Folgende Kulturobjekte werden ausgeschieden: Bezeichnung im Plan

Beschreibung, Ortsbezeichnung

Objekt - Nr. im Bauinventar

K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 K9 K10

Wegkreuz Berg, 1870 Wegkreuz Herznacherstrasse, 1870 Wegkreuz Oberzeihen, 1870 Wegkreuz Eichwald, 1949 Wegkreuz Lätt, 1870 Wegkreuz bei der Kirche, 1870 Grenzstein Weizacher, 1714 Grenzstein Doracher, 1571 Grenzstein Auf dem Kopf, 1751 Grenzstein Homberg, 1698

ZEI902A ZEI902B

ZEI902C ZEI902D ZEI902E ZEI902F ZEI903A ZEI903B ZEI903C ZEI903D

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Weiterzone

Seite 14

Bezeichnung im Plan

Beschreibung, Ortsbezeichnung

Objekt-Nr. im Bauinventar

K11 Kl 2 Kl 3 Kl 5 K16

Grenzstein Iberghof, 1733 Friedhof, 1838

ZEÌ903E ZEÌ905

Brunnen Postgasse, 19 Jh. Brunnen beim Gemeindehaus, 1869 Sodbrunnen Doracher Trockenmauern (2 Stk.)

ZEÌ907A ZEÌ907C ZEÌ908

3.6

Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

Art. 25 Weilerzone

Bis auf Weiteres gelten unverändert die Bestimmungen zur Weiler­ zone nach § 16 (ohne Abs. 10) der Bau- und Nutzungsordnung vom 05. Juni 1998 (Planungswerk mit Datum der Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung).

Informationshalber sind nachfolgend in kursiver Schrift die Bestim­ mungen des §16 der Bau- und Nutzungsordnung (ohne Abs. 10) vom 05. Juni 1998 wiedergegeben. Die Weilerzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Die nachfol­ genden Vorschriften bezwecken die Erhaltung und Erneuerung sowie eine hinreichende Dauerbesiedlung des Weilers Eichwald, unter Wahrung der bestehenden baulichen Substanz und des Weilerbildes. Soweit in dieser Bestimmung nichts anderes festgelegt ist, gelten die Vorschriften der Landwirtschaftszone.

2 Die Abgrenzung des Weilers ergibt sich aus dem Kulturlandplan. Die nachfolgenden Vorschriften gelten für alle Bauten innerhalb die­ ser Abgrenzung.

3 Die im Kulturlandplan blau bezeichneten Bauten im Weiler dürfen zu Wohn- und Landwirtschaftszwecken genutzt werden. Mässig stö­ rende Kleingewerbe sind zugelassen, sofern sie den Charakter des Weilers nicht stören. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Zusätzlich zu den in der Landwirtschaftszone zulässigen baulichen Massnahmen sind erlaubt: a) Aus- und Umbau und Umnutzung im Rahmen des bestehen­ den Bauvolumens. Die Errichtung zusätzlicher Kellerräume (Tank-, Schutzräume usw.) ist zulässig. b) Zusätzlich zu lit. a dürfen Bauten abgebrochen werden, so­ fern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müs­ sen an gleicher Stelle mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Davon kann nur abgewichen wer­ den, wenn eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung ent­ steht. Die Umnutzung von Nebenbauten, Schöpfen, untergeordneten An­ bauten und dgl. zu Wohnzwecken ist nicht gestattet.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 15

Alle baulichen Massnahmen und die Umgebungsgestaltung müs­ sen sich gut in das Weilerbild einfügen. Insbesondere müssen der Charakter der Umgebung, der Baukuben und der Dachlandschaft er­ halten bleiben. Es gelten die Vorschriften der Kernzone sinngemäss. Bestehende Vorgärten sowie der typische Baumbestand sind zu erhalten. Garten- und Aussenanlagen (kleine Terrainveränderungen, Wege, Gartencheminées, Kinderspielgeräte usw.) sind zugelassen. 7 Pro Hauptgebäude dürfen höchstens 4 Wohneinheiten geschaffen werden. Pro Wohnung ist ein Garagenplatz vorzusehen. Sämtliche Nebenräume, Garagen und dgl. sind in die bestehenden Haupt- und Neben bauten zu integrieren.

Grenz-, Gebäudeabstände und Gebäudehöhe werden vom Ge­ meinderat im Einzelfall festgelegt. Dabei berücksichtigt er insbeson­ dere auch die architektonischen, die feuerpolizeilichen und die wohnhygienischen Erfordernisse.

Bauvorhaben im Weiler sind dem Gemeinderat frühzeitig zu mel­ den. Der Gemeinderat zieht zur Beratung und Beurteilung unabhän­ gige Fachpersonen sowie die zuständigen kantonalen Fachstellen bei. Für Bewilligungen ist die Zustimmung des Baudepartementes / Baugesuchszentrale (neu: Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Abteilung für Baubewilligungen) nötig.

Bauliche Massnahmen und Nutzungsänderungen in Anwendung der Abs. 2, 4 und 7 können erst bewilligt werden, wenn die abwas­ sertechnische Erschliessung entsprechend der Gewässerschutzge­ setzgebung, gegebenenfalls nach dem generellen Entwässerungs­ plan, sowie eine der Brandschutzgesetzgebung entsprechende Wasserversorgung vorhanden sind.

'6 Hoehwassergefährde^ tes-Gebiet-im-Kulturland—

Hochwassergefährdetes Gebiet im Kulturland

Went 3 hochwassergefährdetem Gebiet baut, hat im Baugesuch nachzuweisen, dass

a) dem Projekt entsprechende Schutzmassnahmen getroffen werden, x. b) der Hochwa^orabfluss und die Höhe des Wasserstands nicht nachteilig ^ejnflusst werden und c) keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten sind. 2 Die Massnahmen sind auf das schadenfreie Überstehen eines hundertjährlichen Hochwassers HQ100 auszurichten.

3 Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleuìés^ordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordern, käon die Baube­ willigungsbehörde weitergehende Massnahmen verlan^n. oder Bau­ vorhaben untersagen.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 27 Hochwasser­

gefahrenzonen HWZ

Seite 16

Hochwassergefahrenzonen HWZ

1 Die Hochwassergefahrenzonen (HWZ) sind den Grundnutzungszo­ nen überlagert. Sie dienen dem Schutz von Personen, Bauten und Anlagen vor Schädigungen durch Hochwasserereignisse. 2 In der Hochwassergefahrenzone HWZ 1 ist der Gefährdungssitua­ tion angemessen Rechnung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefähr­ liche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Ein­ richtungen, Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sach­ werte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig.

3 In der Hochwassergefahrenzone HWZ 2 sind sensible Bauten und Anlagen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrich­ tungen, Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. nicht zulässig. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fenster­ öffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume sind in Untergeschossen nicht zulässig.

'♦Wer in einer Hochwassergefahrenzone bayt,Jiat im Baugesuch nachzuweisen, dass ^f-^em—i^ejekPentspreehende-Schutzmass•nahmen-getroffen-hat. In der Regel sind die Massnahmen auf das schadenfreie Überstehen eines hundertjährlichen Hochwassers (HQ100) auszurichten.

5 In Gebieten mit Gefahrenstufen gemäss Gefahrenkarte und ohne ausgewiesenes Schutzdefizit (Restgefährdung) kann die Baubewilli­ gungsbehörde verlangen, dass die Bauherrschaft nachweist, welche Massnahmen zum Schutz vorgesehen sind.

® Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gel­ ten namentlich Gefahrenkarte, Ereigniskataster, Schutzdefizitkarte und die Massnahmenplanung, welche auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können. Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen sowie, unter Abwägung sämtlicher berührter Interessen, Ausnahmen und weitergehende Massnahmen verfügen.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

8 -Qberflächenabflijss

Seite 17

Oberflächenabfluss

1 Der Gefährdung durch Oberflächenabfluss ist angemessen Rech­ nung zu trägen. Potenziell durch Oberflächenabfluss gefährdete Ge­ biete zeigt die' Qefährdungskarte Oberflächenabfluss (des Bundes­ amts für Umwelt BA^) auf. 2 Das Wasser ist unte?'Bemcksichtigung der örtlichen Gegebenhei­ ten schadfrei abzuleiten. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten urteLUchtschächte sind ausreichend er­ höht oder wasserdicht auszuführenX,

3 Die Baubewilligungsbehörde kann, nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fa^leute anordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordertvkann die Baube­ willigungsbehörde weitergehende Massnahmen verlangen oder Bau­ vorhaben untersagen.

Ausnützungsziffer (AZ)

4

BAUBEGRIFFE UND MESSWEISEN

4.1

Ausnützungsziffer

Art. 29 Ausnützungsziffer (AZ)

1 Dach-, Attika- und Untergeschosse werden bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht miteinbezogen. 2 Für unbeheizte Wintergärten (Dach- und Wandkonstruktion mehr­ heitlich aus Glas) sowie verglaste Balkone und Sitzplätze wird ein Nutzungsbonus entsprechend der effektiven Fläche gewährt, welcher maximal 15 % der Geschossfläche pro Wohnung respektive 20 m^ pro Wohnung beträgt, wobei der höhere Wert massgebend ist.

4^2----Störmass-van-Betriebe n

Art. 30 NiehH-massig-Astark

■stöfefieie-BetHebe-

Nicht / mässig / stark störende Betriebe

1 Als nichbst^end gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringeriT^ubjiingerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich gri^eren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2 Als mässig störend gelten Betriebeqint Auswirkungen, die im Rah­ men herkömmlicher Handwerks- und Gewexbetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeite- oder Öffnungszeiten bescKräriM sind und nur vo­ rübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mässvon quartier­ fremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässigT^ondern als stark störend.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

4.3

Seite 18

Nettoladenfläche-AVerkaufsnutzungen

§^i—-Neltoladenfläche^^^ Nettoladenfläche-

1 Die Berechnung der Nettoladenfläche richtet^sich nach dem in der VSS-Norm SN 640.281 verwendeten Begriff^e^rkaufsflache».

Art. 32 Verkaufsnutzungen

Verkaufsnutzungen

Sind gemäss Zonenbestimmungen Verkaufsnutzungen zulässig, beträgt die zulässige NettoJadenfläche pro Ladengeschäft maximal 500 m2.

Gemeinde- und Privatstrassen

4.4

Abstände

Art. 33 Gemeinde- und Privatstrassen

Sofern keine öffentlichen Interessen wie die Verkehrssicherheit, Sichtzonen, geplante Strassenausbauten usw. entgegenstehen, gel­ ten entlang von Gemeinde- und Privatstrassen folgende Strassenab­ stände: a) 60 cm für Parkfelder und Einfriedungen und Stützmauern bis 1.80 m Höhe; höhere Einfriedungen und Stützmauern sind zu staffeln und um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens je­ doch um 60 cm zurückzuversetzen; sie sind mit einer Schutzbepflanzung (evtl. Schutzgeländer) zu versehen. b) 60 cm für Böschungen c) 4 m für Erdsonden.

Art. 34 Kulturland

Kulturland

Gegenüber dem Kulturland (Bauzonenrand) gelten folgende Ab­ stände: a) 2 m für Gebäude b) 60 cm für Einfriedungen und Stützmauern bis 2.40 m; der Mindestabstand vergrössert sich in dem Umfang, als die Mauer höher als 2.40 m ist c) 60 cm für Böschungen.

2 Abstände gegenüber dem Kulturland (Bauzonenrand) können in Ausnahmefällen reduziert werden. Entspricht der Bauzonenrand ei­ ner Parzellengrenze, so ist für Gebäude der zonengemässe Abstand einzuhalten.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen

5

BAUVORSCHRIFTEN

5.1

Baureife und Erschliessung

Art. 35 Im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen

Seite 19

1 Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Stras­ sennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates. 2 Öffentliche—Brunnen, Kabelverteilerkasten. Personenunterstände bei Bushaltestellen^uncràn^Te im-offentlichen Jnteresse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgmndstücke^gestellt werden. 3 Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

Innere Siedlungsent­ wicklung

5.2

Innere Siedlungsentwicklung

Art. 36 Innere Siedlungsentwicklung

'' Das Bauland ist im Rahmen der baurechtlichen und ortsbaulichen Gegebenheiten unter Beachtung von § 46 BNO optimal auszunüt­ zen. Die Baubewilligung kann verweigert werden, wenn ein Grund­ stück offensichtlich unzweckmässig ausgenützt wird und der Nach­ weis einer möglichen späteren zonengemässen Überbauung nicht erbracht werden kann.

2 Wird in den Zonen W2 und WG2 bei Neu-, Um- und Anbauten we­ niger als 300 m2 anrechenbare Grundstücksfläche pro Wohneinheit benötigt, gilt eine Ausnützungsziffer von 0.5. Bei der Berechnung wird die betroffene Grundstücksfläche durch die Anzahl aller selb­ ständigen Wohneinheiten (auch bestehende) geteilt. Bei umstrittener Ausdehnung der anrechenbaren Grundstücksflächen wird der mass­ gebliche Perimeter durch den Gemeinderat festgelegt.

Ergänzend zu § 19 Abs. 3 BauV dürfen öffentliche Brunnen, Personenunterstände bei Bushaltestellen und ähnliche im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 20

3 In den Zonen W2 und WG2 darf bei Wohnbauten, welche mindes­ tens zwei selbständige Wohnungen aufweisen anstelle des Dach- ! Attikageschosses ein Vollgeschoss erstellt werden. Für diesen Nut­ zungsbonus gilt:

- Für das zusätzliche Vollgeschoss wird die AZ um 0.2 erhöht. - Die Wohnungen dürfen im Durchschnitt eine maximale Wohnfläche (aGF gemäss § 32 Abs. 2 BauG) von 150 m^ aufweisen. - Es sind maximal drei Vollgeschosse ohne Dach- ! Attikage­ schoss zulässig. - Bei Gebäuden mit Schrägdach werden in diesem Falle die maximale, talseitig gemessene (traufseitige) Fassadenhöhe sowie die Kniestockhöhe um 0.6 m erhöht. - Bei Gebäuden mit Flachdach erhöht sich die maximale, tal­ seitig, traufseitig gemessene Fassadenhöhe in diesem Falle um 3 m.

'* Die Gebäude gemäss Absatz 2 und 3 müssen sich gut in das Quar­ tierbild einpassen. Die Beurteilung der Einpassung erfolgt durch die Fachkommission (§ 50 BNO).

5 Bei Wohngebäuden in Arealüberbauungen sind vorgenannte Vor­ schriften nicht anwendbar. Bei Wohngebäuden in Gestaltungsplänen dürfen vorgenannte Vorschriften nur angewandt werden, wenn im Gestaltungsplan für die betroffenen Gebäude keine Regelungen zu Baumassen (Höhen, Vollgeschosse, AZ) vorhanden sind.

® Eine Kumulation der beiden Nutzungsboni gemäss Abs. 2 und 3 ist unter Einhaltung der entsprechenden Kriterien zulässig. In der Zone WG2 ist in diesem Falle die Inanspruchnahme der Erhöhung der Ausnützungsziffer für gewerblich genutzte Bauten gemäss § 7 Abs. 7 BNO unzulässig (AZ total max. 0.7).

Allgemeine Anforderungen

5.3

Technische Bauvorschriften

Art. 37 Allgemeine Anforderungen

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. Dies gilt auch hinsichtlich des Schutzes vor Erdbeben, Hochwassern, Stürmen, Hagel, Schnee, Erdrutschen und anderen Naturgefahren.

2 Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Mass­ nahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen diese erfordern.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 38 Beschädigte oder

zerstörte Bauten

Seite 21

Beschädigte oder zerstörte Bauten

1 Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte oder zerstörte sowie baufällige Bauten müssen innert einer vom Gemein­ derat festgesetzten Frist abgetragen oder wiederhergestellt werden. 2 Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstan­ den sind, müssen vollständig geräumt, ausreichend gesichert und ästhetisch befriedigend hergerichtet werden. 3 Die Umgebungsarbeiten des Abtrags resp. der Wiederherstellung bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.

Art. 39 Energieeffizienz

Ausrichtung der Wohnungen

Steht Fernwärme aus erneuerbarer Energie oder aus Abwärme zur Verfügung, ist ein Anschluss anzustreben.

5.4

Wohnhygiene

Art. 40 Ausrichtung der Wohnungen

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzu­ stimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind zu vermeiden und nur in Ausnahmefällen gestattet (z.B. an nördlich exponierten Hanglagen).

Art. 41 Raummasse /

Fenstergrösse / Nebenräume

Energieeffizienz

Raummasse / Fenstergrösse / Nebenräume

ür Neubauten gelten nachstehende Masse: Wötin-, Schlaf- und Arbeitsräume - Lichte Höhe: bei Vollgeschoss mind. 2.40 m bei Dachgeschoss mind. 2.40 m auf mind. 5 m^ anrechenbarer Geschossfläche - Fensterfläche: sTnin. Vw der anrechenbaren Geschossfläche B^isDachflächenfenstern kann die Fenster- Dachflächen­ fenster: fläche'^ftungsöffnung) bis auf Vis der anrechenbaren Geschossfläche reduziert werd^.

b) Nebenräume in Mehrfamilienhäusern - Abstellraum: pro Wohnung mind. 4 m^ (im Estrich oder auf dem^ejchen Geschoss wie die Wohnung oder mit Lif^erreichbar) für eine Ein-Zimmer-Wohnung mind^^ m^ - Keller: für jedes weitere Zimmer 1 m^ zusätziieh ''^Die Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Kleinund Dachwohnungen). »aSiUSuttV v ’^^In den Dorfkernzonen kann der Gemeinderat Abweichungen bewil­ ligen.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 42 Bezug von

Wohnungen und Arbeitsräumen

Kinderwagen / Spiel­ geräte

Seite 22

Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeits­ räumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrock­ net ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehrungen oder die Anforde­ rungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

5.5

Ausstattung

Art. 43 Kinderwagen / Spielgeräte

In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Kinderwagen, Spielgeräte (Kin­ dervelos), Mobilitätshilfen und dergleichen vorzusehen.

Art. 44 Spiel- und Aufenthaltsflächen

Spiel- und Aufent­ haltsflächen

■' Bei Mehrfamilienhäusern hat die Grösse der Spiel- und Aufenthalts­ flächen gesamthaft mindestens 15 % der anrechenbaren Geschoss­ fläche zu betragen. Der Spielflächenanteil richtet sich nach der Be­ wohnerstruktur (den Altersgruppen entsprechend).

2 Spiel- und Aufenthaltsflächen sind auf privatem Grund nach Mög­ lichkeit abseits von Strassen, Zufahrten und Autoabstellplätzen an gut erreichbaren und besonnten Stellen zu erstellen. Sie müssen durch die Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich bleiben und dürfen nicht zweckentfremdet werden.

Art. 45 Öffentlich

zugänglicher Raum

Öffentlich zugänglicher Raum

Öffentlich zugängliche Freiräume, Bauten und Anlagen wie Plätze, Vorplätze, Parkierungsanlagen, Innenhöfe, Passerellen, Strassen und Wege, Einkaufs- und Freizeitanlagen, Parkhäuser, Toiletten, Un­ terführungen usw. sind nutzerfreundlich, sorgfältig und attraktiv zu gestalten.

2 Die Gestaltung ist mit der Gemeinde abzusprechen und auf deren übergeordnete Gestaltungsprinzipien und Konzepte abzustimmen. Bei der Ausstattung, Materialisierung, Beleuchtung und Bepflanzung ist der Attraktivität und der Sicherheit für die Benutzer besondere Beachtung zu schenken. Die Gestaltung der angrenzenden Fassa­ den, die Nutzung der raumbegrenzenden Bauten und die Funktionen des öffentlichen Raums sind aufeinander abzustimmen. Es empfiehlt sich, für die Gestaltung qualifizierte Fachpersonen beizuziehen. 3 Den Sicherheitsbedürfnissen von Passanten aller Altersgruppen ist Rechnung zu tragen. Der öffentlich zugängliche Raum ist übersicht­ lich, einsehbar, hell und beleuchtet zu gestalten.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 23

Fussgänger sollen bevorzugt, sicher und möglichst ohne Umwege geführt werden. Es sind attraktive Aufenthaltsbereiche mit genügend VenA/eilmöglichkeiten vorzusehen. Das übergeordnete Fusswegnetz der Gemeinde ist zu berücksichtigen. 5 Velofahrer sollen sicher und möglichst ohne Hindernisse geführt werden. Bei öffentlich zugänglichen Bauten und Anlagen ist eine den einschlägigen Normen entsprechende Anzahl benutzerfreundlicher Veloabstellplätze bereitzustellen. Das übergeordnete Velowegnetz der Gemeinde ist zu berücksichtigen.

® Der Gemeinderat kann bauliche und planerische Richtlinien erlas­ sen, um die Sicherheit in öffentlich zugänglichen Räumen zu erhö­ hen.

Ortsbildschutz

6

SCHUTZVORSCHRIFTEN

6.1

Ortsbild- und Denkmalschutz

Art. 46 Ortsbildschutz

'^"Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Qrtsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung (Firstrichtung), b) Grösse der-Baukuben, c) Wirkung im Str^ssenraum, d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, e) Dachform, Dachneigung, D^hgestaltung, f) Fassadengliederung, Fensteröffnungen, g) Materialwahl, Farbe, h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedun^o. '' ^Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherr­ schaft: a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestal­ tung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirt­ schaftlich tragbar ist; e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Art. 47 Materialablagerungen

Seite 24

Materialablagerungen

i Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Mona­ ten kann in den Zonen WG2 und G bewilligt werden.

2 Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie über die Höhe, Abstände und Gestaltung der Abla­ gerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen.

Einwirkungen

6.2

Umweltschutz

Art. 48 Einwirkungen

Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten. 2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht ge­ rechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3 Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, so­ weit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Zuständigkeit

7

VOLLZUG UND VERFAHREN

Art. 49 Zuständigkeit

1 Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion be­ stellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskon­ trollen die Fachkommission, externe Fachleute sowie regionale Stel­ len beiziehen.

Art. 50 Fachkommission

Fachkommission

Für die Beurteilung der architektonischen und freiräumlichen Quali­ täten von Bauvorhaben, Richtprojekten u.ä. setzt der Gemeinderat eine Fachkommission ein. 2 Die Fachkommission setzt sich aus Sachverständigen in Architek­ tur/ Landschaftsarchitektur und Ortsbildschutz zusammen. Für die fachliche Beurteilung gelten die Kriterien der inneren Siedlungsent­ wicklung (§ 36 Abs. 1 BNO) und des Ortsbildschutzes (§ 46 BNO). Die Bewilligungsbehörde kann nur in begründeten Fällen von der Einschätzung der Fachkommission abweichen.

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 25

3 Der Gemeinderat zieht die Fachkommission bei Bauvorhaben in den Zonen D, DO, W3, bei Gebäuden gemäss § 36 Abs. 2/3 BNO und bei der Beurteilung von Sondernutzungsplänen bei. Der Ge­ meinderat kann auf die Stellungnahme der Fachkommission verzich­ ten, sofern die baulichen Massnahmen keine architektonische / land­ schaftsarchitektonische oder ortsbildschützerische Auswirkung haben. Die Beurteilung durch andere Fachgremien bleibt Vorbehal­ ten. Der Gemeinderat kann auch in den übrigen Zonen die Fach­ kommission bei Bedarf beiziehen.

Art. 51 Gebühren

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Art. 52 Vollzugsrichtlinien

Übergangsbestim­ mung

Vollzugsrichtlinien

Der Gemeinderat kann Richtlinien zum Schutz des Ortskerns (Dorf­ kernzonen) sowie zum Schutz und Unterhalt der Naturschutzzonen und -Objekte erlassen.

8

SCHLUSS- UND ÜBERGANGSBESTIM­ MUNG

Art. 53 Übergangsbestimmung

Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsord­ nung hängigen Baugesuche werden nach dem neuen Recht beur­ teilt. 2 Für die altrechtlichen Gestaltungspläne gelten folgende Begriffsde­ finitionen: a) Die Gebäudehöhe entspricht neu der talseitig, traufseitig gemessenen Fassadenhöhe ohne Attikageschoss. b) Die Firsthöhe entspricht neu der Gesamthöhe.

Art. 54 Aufhebung

bisherigen Rechts

Gebühren

Aufhebung bisherigen Rechts

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben (Pla­ nungswerk mit Datum der Beschlussfassung durch die Gemeinde­ versammlung): - Bauzonenplan / Kulturlandplan vom 30. November 1990 (inkl. allen Änderungen) mit Ausnahme der Teiländerung Kul­ turlandplan Weilerzone Eichwald vom 05. Juni 1998 - Bau- und Nutzungsordnung vom 05. Juni 1998 (inkl. allen Änderungen) mit Ausnahme von § 16 Abs. 1 - 9 und Abs. 11 der Bau- und Nutzungsordnung

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 26

Auftragsnummer

23.01.015

Verfasser

Viktor Oeschger, dipi. Forstingenieur ETH/SIA, Raumplaner Stefan Giess, dipi. Ing. FH Raumplanung FSU/SIA, Aargauischer Bauverwalter Sara Hassler, dipi. Ing. FH Raumplanung

Verfassungsdatum Druckdatum / -initialen

18. August 2022 18.08.2022/SHA

Dateipfad / -name

l:\Planung\Zeihen\01\015_NP\Planung\9_Genehmigung_2022\BNO_Zeihen_G_20220818.docx

Kontrolle

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

Seite 27

ANHANG Kantonale Denkmalschutzobjekte Kantonaie Denkmal­ schutzobjekte

Nr.

Objekt

Strasse/Nr.

Vers.­ Nr.

Parz.Nr.

Nr. im Bauin­ ventar

D1

Kreuzigungsgruppe in der Pfarrkirche

Kirchweg

86

167

ZEI 001

Geb.Nr.

Parz.Nr.

Nr. im Bauin­ ventar

Kirchweg

86

167

ZEI 904

Bahnhofstrasse 11

68

7Q

ZEI

Gebäude mit Substanzschutz Gebäude mit Sub­ stanzschutz

Nr.

Objekt

Strasse/Nr.

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

S1

Röm.- kath. Pfarrkirche St. Karl Borromäus, 1965-66

Dorfkernzone S2 S3

Bäuerlicher Vielzweckbau, um 1870

910

145

181

ZEI 911

Oberzeiherstrasse

122

331

ZEI 901

Oberzeiherstrasse

181

258

ZEI

Bäuerlicher Vielzweckbau, 1907 Bahnhofstrasse 8

Dorfkernzone Oberzeihen

S4

Kapelle Oberzeihen, 1841

Wohn- und Gewerbezone 2 S5

Transformatorenstation, 20 Jh.

909 Ausserhalb Baugebiet

S6

Waldkapelle Eichkreuz, 1874

Oberzeihen

414

569

ZEI 906

Gemeinde Zeihen Bau- und Nutzungsordnung

•

gemäss § 15 BauG c> ARTEILUNB RAUMPLANUNO

44ePA Tee'

Unterlage für kantonales Genehmigungsverfahren

Beschlossen von der Gemeindeversammlung am Der Gemeindeammann:

Der Gemeindeschreiber:

Ls; Genehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den

7

29, 7-t- e6i (.1A% A999

Der

a

reiber:

Art. 16 VVeilerzone

Die Weilerzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Die nachfolgenden Vorschriften bezwecken die Erhaltung und Erneuerung sowie eine hinreichende Dauerbesiedlung des Weilers Eichwald, unter Wahrung der bestehenden baulichen Substanz und des Weilerbildes. 1

Soweit in dieser Bestimmung nichts anderes festgelegt ist, gelten die Vorschriften der Landwirtschaftszone. Geltungsbereich

2 Die Abgrenzung des Weilers ergibt sich aus dem Kulturlandplan.

Die nachfolgenden Vorschriften gelten für alle Bauten innerhalb dieser Abgrenzung. Nutzung

3 Die im Kulturlandplan blau bezeichneten Bauten im Weiler dürfen

zu Wohn- und Landwirtschaftszwecken genutzt werden. Mässig störende Kleingewerbe sind zugelassen, sofern sie den Charakter des Weilers nicht stören. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 4 Zusätzlich zu den in der Landwirtschaftszone zulässigen bauli-

chen Massnahmen sind erlaubt: a) Aus- und Umbau und Umnutzung im Rahmen des bestehenden Bauvolumens. Die Errichtung zusätzlicher Kellerräume (Tank-, Schutzräume usw.) ist zulässig. b) Zusätzlich zu lit. a dürfen Bauten abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müssen an gleicher Stelle mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Davon kann nur abgewichen werden, wenn eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht. Die Umnutzung von Nebenbauten, Schöpfen, untergeordneten Anbauten und dgl. zu Wohnzwecken ist nicht gestatttet. 5 Alle baulichen Massnahmen und die Umgebungsgestaltung müssen sich gut in das Weilerbild einfügen. Insbesondere müssen der Charakter der Umgebung, der Baukuben und der Dachlandschaft erhalten bleiben. Es gelten die Vorschriften der Kernzone sinngemäss. 6 Bestehende Vorgärten sowie der typische Baumbestand sind zu

erhalten. Garten- und Aussenanlagen (kleine Terrainveränderungen, Wege, Gartencheminäes, Kinderspielgeräte usw.) sind zugelassen. Pro Hauptgebäude dürfen höchstens 4 Wohneinheiten geschaffen werden. Pro Wohnung ist ein Garagenplatz vorzusehen. Sämtliche Nebenräume, Garagen und dgl. sind in die bestehenden Haupt- und Nebenbauten zu integrieren. 7

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8 Grenz-, Gebäudeabstände und Gebäudehöhe werden vom Ge-

meinderat im Einzelfall festgelegt. Dabei berücksichtigt er insbesondere auch die architektonischen, die feuerpolizeilichen und die wohnhygienischen Erfordernisse. 9 Bauvorhaben im Weiler sind dem Gemeinderat frühzeitig zu mel-

den. Der Gemeinderat zieht zur Beratung und Beurteilung unabhängige Fachpersonen sowie die zuständigen kantonalen Fachstellen bei. Für Bewilligungen ist die Zustimmung des Baudepartementes/Baugesuchszentrale nötig.

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in

A

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Bauliche Massnahmen und Nutzungsänderungen in Anwendung der Abs. 2, 4, und 7 können erst bewilligt werden, wenn die abwassertechnische Erschliessung entsprechend der Gewässerschutzgesetzgebung, gegebenenfalls nach dem generellen Entwässerungsplan, sowie eine der Brandschutzgesetzgebung entsprechende Wasserversorgung vorhanden ist. 11

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