Planungszone Bahnhofgebiet Berikon-Widen

ist Eigentümerin der

Parzelle Nr. 91 und will ihr Grundstück baulich entwickeln.

Für Vorentscheidgesuche gilt § 62 Baugesetz BauG. Sie beziehen sich zwingend auf isolierbare konkrete Fragestellungen. § 62 BauG 1

Der Gemeinderat kann um einen Vorentscheid über wichtige Bau- und Nutzungsfragen ersucht

2

Der Vorentscheid ist im gleichen Verfahren zu treffen wie der Entscheid über ein Baugesuch.

werden.

Das Vorentscheidgesuch umfasst folgende Fragestellung: 1.

Ist ein Gebäude mit einem Grundriss gemäss dem beiliegenden Situationsplan, insbesondere mit einem zonengemässen Grenzabstand gegenüber der Parzelle 89 von 4 m und einem Abstand von

8 m gegenüber der alten Bremgartenstrasse angesichts der laufenden Planung im Zusammenhang mit dem Mutschellenknoten und angesichts des Sachplans „Zentrumsentwicklung Mutschellen“ vom 6. April 2016 bewilligungsfähig? 2.

Ist eine Erschliessung eines Neubauvorhabens auf Parzelle 91 über die alte Bremgartenstrasse (Parzelle 110, wie bestehend) angesichts der laufenden Planung im Zusammenhang mit dem Mutschellenknoten und angesichts des Sachplans „Zentrumsentwicklung Mutschellen“ vom 6. April 2016 bewilligungsfähig?

3.

Ist (optional) eine (vollständige oder teilweise) Erschliessung eines Neubauvorhabens auf Parzelle 91 über den Gartenweg (Parzelle 95)angesichts der laufenden Planung im Zusammenhang mit

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dem Mutschellenknoten und angesichts des Sachplans „Zentrumsentwicklung Mutschellen“ vom 6. April 2016 bewilligungsfähig? 4.

Bestehen wegen der laufenden Planung im Zusammenhang mit dem Mutschellenknoten und angesichts des Sachplans „Zentrumsentwicklung Mutschellen“ vom 6. April 2016 andere Hindernisse für eine zonenkonforme Bebauung der Parzelle 91?

Das Vorentscheidgesuch wurde am 6. März 2020 publiziert und vom 9. März bis 7. April 2020 öffentlich aufgelegt. Die Auflagefrist wurde aufgrund des Fristenstillstandes vom 1. April 2020 gemäss § 3 der Sonderverordnung zur Begegnungen von Störungen der öffentlichen Ordnung und Sicherheit sowie sozialen Notständen infolge des Coronavirus bis am 27. April 2020 verlängert. Während dieser Zeit ging folgende Einwendung form- und fristgereicht ein: -

; Einwendung vom 3. April 2020; Eingang 6. April 2020

Mit Schreiben vom 28. April 2020 wurde die Einwendung , zur Kenntnis gebracht. Gleichzeitig wurde um eine Stellungnahme innert 20 Tagen ersucht. Mit Schreiben vom 6. Mai 2020 erfolgte die fristgerechte Stellungnahme. Zusammenfassend beantragt die Bauherrschaft die Abweisung der Einwendung. Auf eine Durchführung einer Einigungsverhandlung wird von Seiten der Bauherrschaft verzichtet. Weil sich die Parzelle Nr. 91 in unmittelbarer Nachbarschaft zur Staatsparzelle Nr. 89 befindet, wurde das Vorentscheidgesuch mit Schreiben vom 26. Februar 2020 dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Baubewilligungen, zur Stellungnahme eingereicht. Mit Schreiben vom 9. April 2020 erfolgte durch die kantonale Fachstelle eine Stellungnahme zu Handen des Gemeinderates.

Erwägungen Die Parzelle Nr. 91 liegt gemäss dem rechtskräftigen Bauzonenplan vom 4. November 2015 in der Kernzone K. Für die Parzelle Nr. 91 gelten nachfolgende Zonenbestimmungen: In der Kernzone K haben Neu, Um- und Anbauten zur Gestaltung eines attraktiven Dienstleistungszentrums beizutragen. Mässig störendes Gewerbe ist zugelassen (§ 12, Absatz 1 BNO). Für publikumsorientierte Nutzungen (Läden, Gast- und Gewerbestätten und andere Dienstleistungsbetriebe mit Kundenverkehr) kann die zulässige Ausnützungsziffer um maximal 0.25 erhöht werden (§12, Absatz 2 BNO). Innerhalb der im Zonenplan ausgeschiedenen Kernzonen sind Verkaufsnutzungen mit jeweils max. 3‘000 m2 Nettoladenfläche zulässig (§12, Absatz 3 BNO). Die weiteren massgebenden Parameter zur Kernzone K sind im § 8 BNO festgelegt. In welche Richtung die bauliche Entwicklung der Parzelle Nr. 91 zielt, ist dem Gemeinderat Berikon aktuell nicht bekannt. Die Grundeigentümerin konnte oder wollte sich bis dato nicht näher dazu äussern beziehungsweise festlegen. Aus dem eingereichten Vorentscheidgesuch sind nur marginale Informationen abzulesen.

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Nachfolgend soll aufgezeigt werden, dass sich für eine Entwicklung der Parzelle Nr. 91 ein Abstimmungsbedarf mit regionalen und kommunalen Projekten aufdrängt. Verschiedene kommunale wie regionale Planungen sind im unmittelbaren Nahbereich der Parzelle Nr. 91 in Bearbeitung. Diese sind: - Regionaler Sachplan Zentrumsentwicklung Mutschellen - Entflechtung Knoten Mutschellen - Mobilitäts- und Freiraumkonzept - kommunaler Entwicklungsrichtplan Kernzone Welschloh - Gestaltungsplan Bolleri Nord. Regionaler Sachplan Zentrumsentwicklung Mutschellen Die Parzelle Nr. 91 liegt unmittelbar angrenzend am Bahnhof Berikon-Widen beziehungsweise an der Bahnhofparzelle Nr. 89. Auf dem angrenzenden Bahnhofareal besteht ein rechtskräftiger Gestaltungsplan aus den 1990er Jahren, welcher wahrscheinlich nicht mehr den zukünftigen Anforderungen/Chancen genügt. Die Parzelle 91 und der Bahnhof sind über die gleiche Strasse erschlossen. Die Parzelle Nr. 91 liegt gemäss den örtlichen Festsetzungen des regionalen Sachplans Zentrumsentwicklung Mutschellen (rSP) im Bebauungsperimeter Zentrum. Bestimmte städtebauliche Festlegungen des rSP betreffen auch die Parzelle Nr. 91, wie: - Definition Anzahl Geschosse (verbindlicher Inhalt) - Publikumsorientierte Nutzung im Erdgeschoss (verbindlicher Inhalt) - Mögliche geschlossene Bauweise (richtungsweisender Inhalt) - Arkade (richtungsweisender Inhalt) Der regionale Sachplan Zentrumsentwicklung Mutschellen ist behördenverbindlich. Die städtebaulichen Inhalte sind noch nicht grundeigentümerverbindlich festgelegt. Die Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 91 ist nicht an diese Festlegungen gebunden. Diese sowie weitere Inhalte müssen auf Stufe Nutzungsplanung und Sondernutzungsplanung grundeigentümerverbindlich festgelegt werden. Im Jahre 2020 beabsichtigt der Gemeinderat eine Teilrevision der allgemeinen Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland in Angriff zu nehmen. Unter anderem besteht die Absicht städtebauliche Inhalte und Festlegungen des Regionalen Sachplanes grundeigentümerverbindlich festzulegen. Entflechtung Knoten Mutschellen Am 21. August 2017 hat der Vorsteher des Departements BVU entschieden, dass für den Mutschellenknoten ein Projekt mit einer niveaufreien Lösung gestartet werden soll. Ziel ist die Entflechtung des Verkehrs. Im Zuge dieser Massnahme soll auch die Umorganisation des Busbahnhofs geplant werden. Für das Projekt wurden folgende Ziele vorgegeben (nicht abschliessend); - Erhöhung der Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmer - Förderung und Optimierung des ÖV. Sicherstellung der Fahrplananschlüsse Bus-Bahn-Bus. - Umorganisation Busbahnhof - Erhöhung der Verkehrskapazität am Knoten Mutschellen für ÖV und MIV. - Gestalterische Aufwertung des Strassenraums und Abstimmung Siedlung und Verkehr.

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Mit dem Projekt wurde gestartet. Zurzeit befindet es sich in der Phase Variantenstudie. Geplant ist der Abschluss der Studienphase mit einem Variantenentscheid bis Ende 2020. Anlässlich einer Besprechung mit den Projektverantwortlichen am 9. August 2019 wurde aufgezeigt, dass je nach Variante, der notwendige Raum, für die zukünftigen Verkehrsinfrastrukturanlagen oder der zukünftigen Gestaltung des Bahnhofumgeländes, nicht genügt. Solange die Verhältnisse betreffend die Entflechtung des Knotens Mutschellen nicht geklärt sind, muss eine bauliche Entwicklung der Parzelle Nr. 91 vorerst sistiert werden. Fazit Der Parzelle Nr. 91 kommt eine grosse raum- und nutzungsstrategische Bedeutung zu. Die bauliche Entwicklung der Parzelle Nr. 91 kann nur mit einer vorgängigen Abstimmung mit den vorgenannten Projekten freigegeben werden. Die verschiedenen Planungsprojekte sind auf der Zeitachse terminlich unterschiedlich unterwegs. Das eingereichte Vorentscheidgesuch bestätigt, dass die Eigentümerschaft der Parzelle Nr. 91 eine zeitnahe Entwicklung der Bauparzelle anstrebt. Es besteht die Gefahr, dass den notwendigen Abklärungen und Projektabstimmungen nicht genügend Zeit eingeräumt werden kann.

Der Gemeinderat möchte verhindern, dass die Parzelle Nr. 91 im Planungsperimeter der Nutzungsund Bebauungsstudie Mutschellen bzw. des regionalen Sachplans Zentrumsentwicklung Mutschellen „nur“ nach der Regelbauweise überbaut wird. Allenfalls kann, je nach Variantenentscheid beim Projekt „Entflechtung Knoten Mutschellen“, ein Raumbedarf für zukünftige Verkehrsinfrastrukturanlagen angemeldet werden. Im Zuge einer Teilrevision der allgemeinen Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland sollen Inhalte und Festlegungen des Regionalen Sachplanes grundeigentümerverbindlich festgelegt werden. Dies alles tangiert öffentliche Interessen, welche es zu schützen gilt. Es drängt sich die Frage auf, inwieweit sich dies bewerkstelligen lässt. Vor diesem Hintergrund sollte die Eigentümerin der Parzelle Nr. 91 im Rahmen einer Planungsvereinbarung mit in den laufenden Projektierungs- und Planungsprozess eingebunden werden. Die Abteilungen Raumentwicklung (ARE), Verkehr (AVK) und Tiefbau (ATB) des Departements Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau haben der Gemeinde Ende Januar 2020 einen intern koordinierten Entwurf einer Planungsvereinbarung zugestellt, welcher einen Vorschlag zum Vorgehen in Bezug auf den anstehenden Planungsprozess zur Teiländerung der allgemeinen Nutzungsplanung im Bereich Bahnhofgebiet sowie die Einbindung der betroffenen Grundeigentümer regeln sollte. Die Gesuchstellerin konnte leider bislang nicht in diesen Prozess eingebunden werden. Bei dieser Sachlage kann nur über den Erlass einer Planungszone (§29 BauG) verhindert werden, dass auf der Parzelle Nr. 91 bauliche Fakten geschaffen werden, die unter Umständen der zukünftigen Entwicklung widersprechen. Es besteht ein hohes öffentliches Interesse, dass die Parzelle Nr. 91 nicht überbaut wird, solange der Prozess zur Lösungsfindung in Bezug auf das Strassenbauprojekt und den städtebaulichen Entwicklung andauert sowie die räumlichen Erfordernisse nicht abschliessend geklärt und die für diese Entwicklung erforderlichen Flächen gesichert sind.

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Planungszone § 29 BauG Zuständigkeit und Rechtsgrundlage; Gemäss § 29 BauG können Planungszonen für genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, um vorkehrend zu verhindern, welche die Verwirklichung des Zwecks dieser Pläne und Vorschriften erschweren. Zuständig ist der Regierungsrat bei kantonalen und kommunalen, der Gemeinderat bei kommunalen Nutzungsplänen und -vorschriften. Zuständig zum Erlass einer Planungszone ist im vorliegenden Fall der Gemeinderat. Notwendigkeit des Erlasses einer Planungszone; Das Ziel der Planungszone liegt darin, den Planungsorganen die notwendige Entscheidungsfreiheit zu sichern. Es gilt, jede negative Präjudizierung zu verhindern. Wirkung der Planungszone; Innerhalb der Planungszone dürfen keine Vorkehrungen getroffen werden, welche die Verwirklichung des Zwecks der laufenden Projektierungs- und Planungsprozesse erschweren. Bewilligungen für Bauten dürfen nur erteilt werden, wenn feststeht, dass sie der Verwirklichung der neuen Pläne oder Vorschriften nicht im Wege stehen (§ 29 Abs. 1 und 2 BauG). Abgrenzung der Planungszone; Die mit der Planungszone belegte Fläche umfasst die Parzellen Nrn. 89, 90, 91 und 110 (Bahnhofgebiet Berikon-Widen, Mutschellen). Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem Situationsplan, welcher mit den übrigen Akten aufgelegt wird. Dauer der Planungszone; Die Planungszone wird mit der öffentlichen Auflage wirksam und gilt bis zur Lösungsfindung zum Strassenbauprojekt „Entflechtung Knoten Mutschellen“ bzw. längstens fünf Jahre (§ 29 Abs. 2 Satz 1 BauG). Publikation, Aktenauflage; Der Erlass der Planungszone wird im Bremgarter Bezirksanzeiger, dem amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde und im Amtsblatt des Kantons Aargau publiziert. Die Publikation erfolgt am Freitag, 29. Mai 2020. Der vorliegende Beschluss, der Situationsplan und übrige Akten liegen vom 2. Juni bis 1. Juli 2020 bei der Abteilung Zentrale Dienste, Gemeindehaus Berikon, zu den üblichen Schalteröffnungszeiten zur Einsichtnahme auf. Aufschiebende Wirkung und rechtliches Gehör; Das rechtliche Gehör wird mit dem Erlass der Planungszone und der Auflage entsprechend gewährt. Einer allfälligen Beschwerde wird gemäss § 44 VRPG die aufschiebende Wirkung entzogen.

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Entscheid 1.

Das Vorentscheidgesuch , vom 17. Februar 2020 wird sistiert.

2.

Über die Parzellen Nrn. 89, 90, 91 und 110 (Bahnhofsgebiet Berikon-Widen, Mutschellen) wird bis

zur Lösungsfindung zum Strassenbauprojekt „Entflechtung Knoten Mutschellen“, längstens für fünf Jahre, eine Planungszone erlassen. Die genaue Abgrenzung (Perimeter) ergibt sich aus dem aufgelegten Situationsplan.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen die Festlegung von Planungszonen kann innert der Auflagefrist von 30 Tagen bei der anordnenden Behörde Einwendung erhoben werden. Einspracheentscheide des Regierungsrats können an das Verwaltungsgericht, solche des Gemeinderats an das Baudepartement weitergezogen werden. Einwendungen und Beschwerden haben keine aufschiebende Wirkung. 2. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h., es ist a)

anzugeben, wie das Departement entscheiden soll, und

b)

darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1. und 2. nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Der angefochtene Entscheid ist anzugeben, allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich beizulegen. Die Beschwerdeschrift ist zu unterzeichnen und im Doppel einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d. h., die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug an: • • • Aargau Verkehr AG (AVA), Hintere Bahnhofstrasse 85, 5000 Aarau (LSI) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Baubewilligungen, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau (BVUAFB.20.449) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Verkehr, Unterabteilung Realisierung, Sektion Strassen 2, Leiter Marius Büttiker, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, Kreisplaner Jürg Frey, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau • Gemeinderat Widen, Bremgarterstrasse 1, 8967 Widen, zur Information und Kenntnisnahme • Gemeinderat Rudolfstetten-Friedlisberg, Friedlisbergstrasse 11, 8964 Rudolfstetten-Friedlisberg, zur Information und Kenntnisnahme • sapartners, Herr Kovari, Postfach 1013, Dufourstrasse 123, 8034 Zürich, zur Information und Kenntnisnahme

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• Regionalplanungsverband Mutschellen-Reusstal-Kelleramt, Sekretariat c/o Gemeinde Stetten AG Barbara Fischer, Baumgartenstrasse 31, 5608 Stetten, zur Information und Kenntnisnahme • Gemeindeammann Stefan Bossard (per Email) • Gemeinderat Stephan Haag (per Email) • Abteilung Planung und Bau

GEMEINDERAT BERIKON

Stefan Bossard

Michelle Meier

Gemeindeammann

Gemeindeschreiberin

Versanddatum: 20. Mai 2020

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