Gestaltungsplan Brisgi

Geschäfts-Nr. BVUARE.18.7064

Gemeinde Baden; Gestaltungsplan "Brisgi"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren

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1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Stadtrat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

14. Februar 2019 28. Mai 2018 bis 26. Juni 2018 6. Mai 2019 bis 4. Juni 2019 25. Mai 2020 15. Juni 2020 7. Juli 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. ’

1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig.

1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Parteien haben sich im Rahmen des Beschwérdeverfahrens geeinigt. Der gemeinsame Antrag auf Ergänzung von § 19 Abs. 1 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) wird gutgeheissen.

Es ergibt sich dadurch folgende Änderung an der Planvoflage im § 19 Abs. 1 SNV. "Parkfelder für Personenwagen sind grundsätzlich unterirdisch anzuordnen. An den im Situa­ tionsplan bezeichneten Bereichen dürfen oberirdische Parkfelder für Besucher, Beschäftigte und Kunden erstellt werden. Zusätzlich sind für die Bewohner des Teilgebiets A maximal 15 oberirdische Parkfelder zulässig."

Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

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2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den am 27. Mai 2016 genehmigten Nutzungsjalan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Das Brisgi-Areal umfasst die Parzellen 3214, 3215 sowie Teile der Parzellen 2340, beziehungsweise 3812 und ist mit 6,5 ha eine der letzten grösseren Baulandreserven im Besitz der öffentlichen Hand. Die Stadt Baden führte 2011/12 ein Testplanungsverfahren durch. Die Resultate wurden in einem Entwicklungskonzept zusammengefasst. Darauf aufbauend fand ein Architekturwettbewerb mit inter­ disziplinären Teams statt. Auf der Basis des Siegerprojekts "Kandalama" wurde das Gestaltungs­ planverfahren gestartet. Die Stadt Baden strebt eine qualitätsvolle Entwicklung des Areals Brisgi an und möchte gleichzeitig zur Aufwertung des Quartiers Kappelerhof beitragen. Es soll eine Überbauung mit hochwertigen Frei­ räumen entstehen und attraktives Wohnen, vor allem für Familien, schaffen und gleichzeitig zu­ kunftsweisende und innovative Wohnformen berücksichtigen. Mit dem Gestaltungsplan (GP) werden die dafür notwendigen planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen werden.

3.2 Gegenstand der Genehmigung

. Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Baden am 25. Mai 2020 beschlosse­ nen Vorlage: • GP "Brisgi" bestehend aus: • Situation 1:500 • SNV

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 2. Juni 2020 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 14. Februar 2019 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung rriit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohhbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungsplähe können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird. 2 von 8

Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde­ rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb­ nis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Ge­ staltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden. Vorliegend wird eine namhafte Innenentwicklungs-Reserve aktiviert (sogenann­ tes Schlüsselgebiet). Im Planungsbericht wird aufgezeigt, welchen Beitrag das Areal zur Innenent­ wicklung leisten kann. Die Dichteziele für noch unüberbaute Gebiete nach Richtplan werden deutlich überschritten. 4.2.2 Siedlungsqualität

Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist.es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Das Areal Brisgi ist Teil des Quartiers Kappelerhof und liegt ca. 2,5 km nordwestlich der Innenstadt Baden. Die Form des Areals wird bestimmt durch den an dieser Stelle leicht gekrümmten Flusslauf der Limmat und der SBB-Bahnlinie. Das Gelände ist unterschiedlich steil geneigt. Es fällt grundsätz­ lich von der südlich gelegenen Bahnlinie Richtung Norden beziehungsweise Limmat ab. Die Bahnli­ nie sowie die weiter südlich parallel verlaufende Kantonsstrasse haben für das Areal eine starke trennende Wirkung. Die räumliche Nähe zum Quartier ist somit wenig spürbar. Das Areal ist heute mit einigen wenigen Bauten belegt. Ins Auge stechen insbesondere die höheren Wohnbauten an der westlichen Perimetergrenze sowie das Wohnhochhaus am Knie des Flusslaufs. Die beiden kleineren Wohnbauten auf den Parzellen 3214 und 3215 treten dadurch und aufgrund der durchgrünten Umgebung in den Hintergrund. Ortsbild und Städtebau

Der bisherige Planungsprozess ist mit grosser Sorgfalt angegangen worden und wird als vorbildli­ ches, optimal abgestuftes Vorgehen gewürdigt Die qualitätsfördernden Verfahren im Vorfeld, einer­ seits zur Erlangung eines Entwicklungskonzepts für das Areal mittels einer Testplanung, anderer­ seits zur Bestimmung einer hochwertigen Bebauung mit einem Projektwettbewerb haben sich be­ währt. Der vorliegende Gestaltungsplan weist ein stimmiges Gesamtkonzept auf.

Die Umsetzung der Qualitäten aus dem Entwicklungskonzept beziehungsweise dem Richtprojekt ist erfolgt.

Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Das Richtprojekt inklusive Umgebung ist aus einem Wettbewerb hervorgegangen. Die Anordnung der Bauten und die grossen zusammenhängenden Freiflächen werden begrüsst. Viele relevante As­ pekte, so etwa die Forderung nach einem Gesamt- und Pflegekonzept, der ökologische Ausgleich, die naturnahe Freiraumgestaltung, das Verwenden einheimischer Arten, die Dachbegrünung oder die Konzentration/Einschränkung des Limmatzugangs, sind genannt und werden aus kantonaler Sicht positiv beurteilt. Der zentrale Quartierplatz sowie der Bereich des Quartierspielplatzes sind we­ sentliche Elemente der Qualität des Aussenraums. § 11 SNV regelt den Umgang mit dem Richtprojekt. Demnach wird auch die Umgebungsgestaltung der Bauvorhaben der Teilgebiete B, C und E beurteilt. Éin konkretes Gesamtkonzept über den gan’ zen Perimeter steht aber noch aus. Dieses soll gemäss § 16 (SNV) zusarnmen mit dem ersten Bau­ gesuch für das Teilgebiet C vorgelegt werden.

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Übermässiges künstliches Licht beeinträchtigt die Lebensräume nachtaktiver Tiere. Die negative Wir­ kung von Lichtemissionen vor allem auf die verschiedenen sensiblen Gebiete muss möglichst mini­ miert werden. Im Baubewilligungsverfahren ist diese Aspekt zu berücksichtigen. Bei grossen Glasflächen, aber auch bei kleinen, stark spiegelnden Glasflächen, besteht insbeson­ dere bei einem gut durchgrünten Umfeld wie hier ein erhöhtes Risiko, dass Vögel in die Fensterflä­ chen fliegen. Der Leitfaden "Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht" der Schweizerischen Vo­ gelwarte Sempach soll bei der Beurteilung der Bauvorhaben miteinbezogen werden.

4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Motorisierter Individualverkehr (MIV)

Den allgemeinen Belangen der kantonalen Verkehrsplanung trägt der vorliegende GP stufen- und sachgerecht Rechnung. Die den Verkehr betreffenden Elemente der vorauslaufenden Planungen werden berücksichtigt und, soweit nötig, mit der erforderlichen Präzision in grundeigentumsverbindli' Chen Vorschriften festgesetzt. Die Planung zeigt beispielhaft, wie formelle und informelle Planungsin­ strumente in nachgeschalteten Verfahren verfeinert werden können.

Die Zufahrten zur Tiefgarage und die oberirdische Parkierung wurde gestützt auf zwei Einwendun­ gen nach der öffentlichen Auflage nochmals überprüft und leicht angepasst. Die nachvollziehbaren Änderungen sind nicht erheblich und zweckmässig. Nachhaltige Mobilität

Aus kantonaler Sicht ist vor allem in den urbanen Räumen und den Kernstädten ein nachhaltiger Umgang mit der Mobilität anzustreben. In § 21 SNV wird das Mobilitätskonzept festgelegt. Die darin enthaltenen Formulierungen sind sach- . und stufengerecht. Auch die damit verbundenen Festlegungen zürn Umgang mit der Parkierung (vgl. § 19 SNV) sind stufen-und sachgerecht.

Im Sinne der übergeordneten Vorgaben der Stadt Baden (Kommunaler Gesamtplan Verkehr [KGV], Bau- und Nutzungsordnung [BNO]) soll das Gestaltungsplangebiet mit einer geringen Anzahl Park­ felder (Autos) ausgestattet werden. Im Teilgebiet C (neue Überbauung der Wohnbaustiftung Baden) wird die Anzahl der Parkfelder in § 19 Abs. 3 lit. b SNV auf maximal 0,5 Parkfelder pro Wohnung für Bewohnenden reduziert. § 21 SNV enthält die Pflicht zur Erstellung eines Mobilitätskonzepts mit peri­ odischem Controlling für das Teilgebiet C. § 19 Abs. 7 und 8 enthalten Bestimmungen für zwei Car­ sharing-Standorte und für Auflademöglichkeiten für E-Fahrzeuge. § 20 Abs. 4 und 5 regelt die Anzahl Abstellplätze für Motorräder und schafft Voraussetzungen für Auflademöglichkeiten für E-Bikes. Die Stadt Baden setzt die Belange des Mobilitätsmanägements damit angernessen um. Öffentlicher Verkehr

Das Brisgi-Areal ist bezüglich öffentlichem Verkehr grundsätzlich gut erschlossen (vergleiche Pla­ nungsbericht S. 20). Die Gehdistanzen zu den Bushaltestellen sind eher am oberen Limit (bis zu 600 m). Die Überlegungen im KGV (Unter- oder Überführung Bahngeleise) wurde im Zusammen­ hang mit der Testplanung weiter überprüft. Dabei hat sich gemäss Planungsbericht gezeigt, dass die Unterführung in verschiedenen Belangen nicht optimal ist und nur die Überführung im Westen weiter­ verfolgt werden soll. Zudem sei eine gestalterische Aufwertung der bestehenden Fusswegverbin­ dung über die heutige Strassenbrücke vorgesehen. Der neue Fuss- und Radverkehr-Zugang zur Bushaltestelle Ruschenbach ist im Agglomerationspro­ gramm Aargau Ost 3. Generation enthalten.

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Die Realisierung der verschiedenen Massnahmen zum Fuss- und Radverkehr ist gemäss Planungs­ bericht mit hohen zeitlichen und finanziellen Unsicherheiten verbunden. Im Planungsberichtwerden die Gründe erläutert, weshalb die Realisierung der Neubauten nicht von den Massnahmen zur Fuss­ wegoptimierung abhängig gemacht werden soll.

Die Stadt Baden hat bezüglich Umsetzungszeitpunkt einen Ermessensspielraum. Seitens Kanton wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Fusswegerschliessungen möglichst bald umgesetzt wer- • den sollten. Neuüberbauungen nach bisherigem Regime erschweren eine Optimierung der nachhalti­ gen Mobilität. ■ Im Situationsplan ist zur Orientierung ein Freihaltebereich für die langfristig geplante S-Bahn-Halte­ stelle aufgenommen. Das ist sachgerecht. Fuss- und Veloverkehr

Die Festlegungen im Gestaltungsplan beziehungsweise den SNV bezüglich Fuss- und Veloverkehr. • sind stufen- und sachgerecht und unterstützen die kantonalen Bestrebungen zur Förderung einer nachhaltigen Mobilität. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise

Wald Innerhalb des Perimeters befindet sich.Wald. Gemäss § 48 Abs. 1 lit. c BauG müssen Bauten und Anlagen gegenüber Wäldern einen Abstand von mindestens 18 m einhalten. Die Gemeinde kann mit der Festlegung einer Baulinie die mögliche Unterschreitung dieses gesetzlichen Waldabstandes fest­ setzen. Diese Baulinie darf mit Bauten und Anlagen nicht weiter überschritten werden. Im Teilgebiet A unterschreiten die beiden bestehenden Bauten bereits heute den Waldabstand. Zwi­ schen dem Teilgebiet A und dem Wald verläuft die Brisgistrasse. Die neuen Baubereiche liegen ge­ gen Nordwesten 2 m weiter vom Wald entfernt als die bestehenden Bauten. Somit wird der Bestand geschützt und bei einem allfälligen Neubau verbessert sich die Situation für den Wald.

Gemäss § 48 Abs. 1 lit. a BauG gilt für versiegelte Plätze und Strassen ein gesetzlicher Waldabstand • von 4 m. Die Bereiche für neue Parkflächen halten diesen Waldabstand ein. Die Parkbereiche direkt an der Waldgrenze sind bestehend. Lärm

Gemäss Planungsbericht gilt das Gebiet als erschlossen. Somit muss erst im Rahmen des Baubewil­ ligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. STLärmschutzverordnung (LSV) nach­ gewiesen werden. Dies ist auch so im Planungsbericht aufgenommen. Der Lärmnachweis der Metron Verkehrsplanung AG, Brugg vom 8. Dezember 2017 zeigt, dass die massgebenden Immissions­ grenzwerte bei einzelnen Gebäuden des Richtprojektes in den oberen Stockwerken überschritten sind. Die unteren Stockwerke werden gut durch die vorhandene 2 m hohe Lärmschutzwand (LSW) geschützt. Im gesamten Planungsgebiet sind diverse Freiräume geplant (Quartierplatz, Quartierspielplatz, Ge­ bäudevorzonen, Clusterhöfe etc.). Damit die geplanten Freiräume auch eine gute Aufenthaltsqualität aufweisen, ist der Akustik in diesen Räumen die nötige Beachtung zu schenken. Die Klangqualität bestimmt massgeblich, ob man sich an einem Ort wohlfühlt, auch wenn diese oft nur unbewusst wahrgenommen wird. Erschütterungen und abgestrahlter Körperschall

Die Immissionsprognose der Firma Ziegier Consultants, Zürich vom 21. Juli 2018 zeigt auf, dass die Erschütterungen infolge der Zugdurchfahrten in der geplanten Überbauung gemäss Richtprojekt schwach spürbar sein können. In einer "normalen" Wohnnutzung werden diese allerdings als nicht störend wahrgenommen. Der sekundär abgestrahlte Körperschall werde knapp hörbar sein. In einer • 5 von 8

normalen Wohnnutzung werden auch diese als nicht störend wahrgenommen. Die Richtwerte der BEKS für die Wohnzone werden sowohl für die Erschütterungen als auch den Körperschall gut ein­ gehalten. Somit müssen keine Massnahmen zum Schutze der Gebäude vor Erschütterungen und abgestrahltem Körperschall getroffen werden. Energie / ökologischer Ausgleich

Die SNV enthalten wichtige Grundsätze zum Umgang mit dem Thema Energie, welche die kantonale ■ Energiestrategie unterstützen. Auch der in § 22 SNV enthaltene Grundsatz zum ökologischen Aus­ gleich wird seitens Kanton positiv zur Kenntnis genommen.

Belastete Standorte und Altlasten Der östliche Bereich des Gestaltungsplanperimeters tangiert den Standort Nr. AA4021.0188-2, wel­ cher im Kataster der belasteten Standorte (KBS) als belastet, jedoch weder überwachungs- noch sa­ nierungsbedürftig eingetragen ist. Ein Bauprojekt oder eine Umnutzung auf einem belasteten Stand­ ort darf nur ausgeführt werden, wenn Art. 3 Altlasten-Verordnung (AltIV) eingehalten werden kann. Dies ist spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens abzuklären. Dabei werden projektbe­ zogene. abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert, die auf die Einhaltung von Art. 3 AltIV so­ wie die fachgerechte Entsorgung von belastetem Material fokussieren.

Archäologie Es gibt bislang keine aktenkundigen archäologischen Fundstellen im Areal Brisgi. Aufgrund der topo­ graphischen Lage auf einer Terrasse der Limmat (mit Wasseraufschlüssen) ist dieser Bereich jedoch als attraktives Siedlungsgebiet in prähistorischer Zeit zu bezeichnen. Es ist deshalb möglich, dass bei Bodeneingriffen im Rahmen von zukünftigen Bauvorhaben archäologische Hinterlassenschaften zum Vorschein kommen. Die Kantonsarchäologie ist bei Bauvorhaben frühzeitig einzubeziehen. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die SNV sind sorgfältig erarbeitet und gut umgesetzt. Die SNV unterstützen die Ziele des Gestal­ tungsplans angemessen.

Die öffentliche Auflage fand vom 6. Mai 2019 bis zum 4. Juni 2019 statt. Damit muss der Gestal­ tungsplan noch nicht mit der Regelung der IVHB konform sein (§ 64 Abs. 1“’ BauV [Bauverordnung]) und die Bestimmungen der revidierten BauV noch nicht berücksichtigen.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Brisgi", beschlossen vom Stadtrat der Stadt Baden am 25. Mai 2020, wird, be­ reinigt durch den Beschwerdeentscheid unter Vorbehalt von Dispositiv 2, genehmigt. 2. Für die Vorlage werden.folgende Feststellung und Auflagen beschlossen: • § 19 Abs. 1 SNV: "Parkfelder für Personenwagen sind grundsätzlich unterirdisch anzuordnen. An den im Situations­ plan bezeichneten Bereichen dürfen oberirdische Parkfelder für Besuche^ Beschäftigte und Kun­ den erstellt werden. Zusätzlich sind für die Bewohner des Teilgebiets A maximal 15 oberirdi­ sche Parkfelder zulässig."

3. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt, einschliesslich der Änderungen aus dem Rechtsschutzverfahren. Gleichzeitig informiert sie die von den Auflagen und Reststellung/gemäss Dispositiv 2 betroffenen Grundeigentümer.

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. Stephan Attige Regierungsrat

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\ Verteiler • • • Stadtrat Baden, Rathausgasse 1, 5401 Baden • Parteien gemäss Beschwerdeentscheid (A-Post-Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt . • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung 1. • Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Laurenzenyorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent-, scheid nicht abgelöst worden sind.

4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche ' oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthaiten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu

bezeichnen und soweit möglich einzureichen. . 7Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­

lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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