Gestaltungsplan Inneri Gassächer
Sondernutzungsplan · Neuenhof
Dokument
- Nummer
- 21.424
- Art
- Sondernutzungsplan
- Gemeinde
- Neuenhof
- Kanton
- Aargau
- Ebene
- Gemeinde
- Behörde
- Gemeindeverwaltung
- Genehmigt durch
- BVU
- Beschlossen
- 11.09.2025
- In Kraft seit
- 11.09.2025
- Quelle
- ÖREBlex, Kanton Aargau
Karte
Der Kanton veröffentlicht für dieses Dokument keinen Perimeter. Die Karte zeigt Neuenhof mit den Bauzonen.Ganze Karte öffnen
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Text
SNP-4034-2025-E-1.pdf
Kanton Gemeinde
Aargau Neuenhof
'.inton Aargau
jpartement
Genehmigung
r-ßu, VerkeSir und Umwelt Abteilung Raumentoicklung
Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
teM'
\w
RW Mitwirkung von 26. November 2021 bis 25. Dezember 2021
Abschliessender Vorprüfungsbericht: 14. März 2024 Öffentliche Auflage vom 28. Oktober 2024 bis 26. November 2024
Beschlossen vom Gemeinderat am: 22. April 2025
/ Der Gemeindeschreiber:.......
Der Gemeindeammann:
..A..
Genehmigungsvermerk:..... Genehmigung durch den Vorsteher des Departements Bau, Verkehr und Umwelt Genehmigungsdatum
AX.
Aarau, den Abteilung Raumentwicklung BVU
PLANAR RAUMENTWICKLUNG
19. Juni 2025
Inhaltsverzeichnis 1
Allgemeine Bestimmungen
3
2
Nutzung und Gestaltung
3
3
Freiraum
5
4
Erschliessung und Parkierung
7
5
Energie und Umwelt
8
6
Weitere Anforderungen
9
7
Schlussbestimmungen
10
Bearbeitung PLANAR AG für Raumentw/icklung Gutstrasse 73, 8055 Zürich
Tel 044 421 38 38
wwv(/.planar.ch, [email protected]
Oliver Tschudin, Architekt FH, NDS FH / HSB Denkmalpflege, Raumplaner FSU
Astrid Müller, MAS Raumplanung ETH, MA Geographie Sarina Hächler, MSc in Geographie, Raumplanerin FSU
Petra Brodmann, Bsc FHO in Landschaftsarchitektur
Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Art. 29 Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
1
Allgemeine Bestimmungen
§1
Zweck
Fachgutachten
Zur Beurteilung der Frage, ob die Anforderungen des Gestaltungsplanes an die Gestal tung der Bauten und der Freiräume erfüllt sind, holt der Gemeinderat im Baubewilli
Der Gestaltungsplan «Inneri Gassächer» bezweckt eine geordnete, haushälterische Nut
gungsverfahren auf Kosten der Gesuchsteller eine durch eine unabhängige Fachperson
zung des Bodens und schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ortsbau
verfasste Stellungnahme ein.
lich und gestalterisch überzeugende Überbauung.
Mit der Gestaltungsplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt:
7
Schlussbestimmungen
Art. 30 Dienstbarkeiten
—
hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität, -
Sicherstellung einer möglichen Etappierung der Bebauung,
Sämtliche zur Sicherstellung der Erschliessung und Parkierung notwendigen Dienstbar
-
die Sicherung von qualitätsvollen Freiräumen,
keitsverträge sowie deren Eintragung ins Grundbuch sind gemeinsam mit dem 1. Bauge
-
die Förderung der Ökologie im Siedlungsraum,
such im Gestaltungsplanperimeter einzureichen.
—
eine zweckmässige und effiziente Erschliessung,
—
Sicherung von qualitätvollen, klimaangepassten Freiräumen.
Art. 31 Abweichungen
Bestandteile
Art. 2 Geringfügige Abweichungen, die den Grundsätzen und Zielen des Gestaltungsplanes
nicht widersprechen, keine wesentlichen öffentlichen Interessen berühren und denen
Folgende Bestandteile des Gestaltungsplanes sind verbindlich;
allenfalls direkt betroffene Nachbarn ausserhalb des Perimeters unterschriftlich zuge
—
Sondernutzungsvorschriften,
stimmt haben, können vom Gemeinderat bewilligt werden.
-
Situationsplan 1:500.
Art. 32 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung
Folgende Bestandteile des Gestaltungsplanes haben erläuternden Charakter:
2
-
Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch das zuständige Departement in Kraft. 2
Realisierung einer architektonisch und ortsbaulich gut gestalteten Überbauung mit
Planungsbericht nach Art. 47 RPV.
Für das Bauprojekt sind folgende Beurteilungsgrundlagen wegleitend:
’
Die Änderung oder Aufhebung des Gestaltungsplans bedarf des gleichen Verfahrens wie
-
Richtprojekt Architektur, Zehnder Bauexperten, 19.02.2021
der Erlass.
-
Umgebungskonzept, PLANAR, 15.12.2022.
Art. 3 Perimeter
Der Perimeter umfasst den im Situationsplan bezeichneten Bereich.
Art. 4 Ergänzendes Recht
Soweit die Sondernutzungsvorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gelten der
Bauzonenplan und die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Neuenhof. Es gelten zudem die kommunalen Richtlinien über Arealüberbauungen der Gemeinde Neuenhof
vom 30.09.2019.
2
Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, ins besondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.
2
Nutzung und Gestaltung
Art. 5 Baubereiche A bis F
Gebäude müssen vollständig innerhalb der im Situationsplan definierten Baubereiche erstellt werden. Ausgenommen sind Kleinbauten gemäss § 5 Abs. 5 SNV.
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Gestaltungsplan «Innen Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
2
Innerhalb der Baubereiche können Gebäude ohne Rücksicht auf baurechtliche Ab
standsbestimmungen angeordnet werden. Vorbehalten bleiben feuerpolizeiliche sowie
Art. 25 Vermeidung unnötiger Lichtemissionen
wohn- und arbeitshygienische Anforderungen.
Zur Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum ist die Norm SIA 491: 2013
’
Balkone, Lauben und Loggien sind nur innerhalb der Baubereiche zulässig.
"
Unterschreiten Gebäude mit Wohnräumen einen internen Gebäudeabstand von 14.0 m,
einzuhalten.
Art. 26
ist bei der Grundrissgestaltung auf eine angemessene Belichtung und Besonnung sowie
An dem im Situationsplan bezeichneten Standort ist eine gemeinsame Entsorgungssta
Wahrung der Privatsphäre besonders zu achten.
5
Entsorgung
tion für alle Neubauten innerhalb des Gestaltungsplanperimeters anzuordnen. Die kom munalen Vorgaben sind zu berücksichtigen.
Kleinbauten gemäss § 19 BauV sind unter Beachtung der gesetzlichen Abstandsvor
schriften auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, soweit sie gemeinschaftlichen Zwe
Die Unterflur-Container sind gestalterisch gut in die Umgebung zu integrieren.
cken dienen (Velounterstände, Pavillons usw.).
Art. 6 Baubereich für unterirdische Bauten
Unterirdische Bauten sind nur innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Bereichs zulässig. Zufahrtsrampen sind auch ausserhalb des Baubereichs zulässig.
Art. 7 Nutzungsmass
Weitere Anforderungen
51 weitere Artikel
Art. 27 Etappierung
1
Eine etappenweise Realisierung der Überbauung ist zulässig. Sie setzt den Nachweis ei
Für die einzelnen Baubereiche gilt folgende anrechenbare Geschossfläche (gemäss
ner guten städtebaulichen, architektonischen und freiräumlichen Teiletappe sowie einer
BauV) pro Baubereich:
funktionsfähigen Erschliessung und Parkierung voraus.
Baubereich A
max. 1'800 m^
Die Baubereiche A, B, C und D sind zwingend zusammen in der ersten Bauetappe zu rea
Baubereich B
max. 1'700 m^
lisieren. Wird das bestehende Gebäude auf der Parzelle 723 zurückgebaut, darf es inner
Baubereich C
max. 900 m^
halb des Baubereichs F durch einen Neubau ersetzt werden.
Baubereich D
max. 1'200 m',2
Baubereich E
max. 1'200 m',2
Baubereich F
max. 1'900 m^
’
Im Rahmen der ersten Bauetappe ist die bestehende Tiefgaragenein- und -ausfahrt auf der Parzelle 723 aufzuheben. Die Ein- und Ausfahrt zur bestehenden Tiefgarage hat über
die neuen Tiefgaragenein- und -ausfahrten gemäss Situationsplan zu erfolgen.
Anrechenbare Geschossfläche darf von einem Baubereich in einen anderen transferiert
werden. Die realisierte anrechenbare Geschossfläche darf jedoch höchstens 10% über
den oben aufgeführten Zahlen liegen.
Art. 8 6
'*
Die Fläche des Baubereichs E hat, bis zu seiner Bebauung, als Freifläche zu dienen.
5
Die Neugestaltung der Umgebung der beiden Baubereich E und F hat mit Fertigstellung des jeweiligen Gebäudes zu erfolgen. Die durchgängige Fussverbindung in Nord-Süd-
Gesamthöhe und Geschossigkeit
Richtung zwischen den Gebäuden E und F und der Platzbereich zwischen den Gebäuden
In den einzelnen Baubereichen sind die nachfolgenden, maximalen Höhenkoten (Ge-
D und E müssen nicht in der 1. Etappe erstellt werden.
samthöhe)zulässig. Unter Vorbehalt von § 9 Abs. 1 dürfen keine Bauteile diese Koten
®
überragen.
Die neu zu erstellende Tiefgarage der Baubereiche E und F ist an die Tiefgarage der ers ten Etappe anzuschliessen.
Baubereich A
max. 418.00 m ü.M.
Baubereich Bl
max. 418.00 m ü.M.
Baubereich B2
max. 415.00 m ü.M.
Mit dem Baugesuch für alle Neubauten sind folgende ergänzende Unterlagen einzu
Baubereich C
max. 417.00 m ü.M.
reichen:
Baubereich D
max. 417.00 m ü.M.
Baubereich E
max. 416.00 m ü.M.
Baubereich F
max. 419.00 m ü.M.
Art. 28 Anforderungen an Baugesuche
Färb- und Materialisierungskonzept zu allen wesentlichen Teilen der Gebäude hülle,
Umgebungsplan mit verbindlichen Aussagen zur Freiraumgestaltung gemäss
Art. 18 ,
Neubauten dürfen maximal vier Vollgeschosse aufweisen.
Nachweis der energetischen Anforderungen der Gebäude / Gebäudeteile gemäss § 23.
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Art. 20 Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Parkierung Motorfahrzeuge
Art. 9
Alle Parkplätze der Bewohnerinnen und Bewohner sind in Tiefgaragen zu realisieren. 2
Dachgestaltung
Technisch bedingte Aufbauten für die Haustechnik dürfen die maximale Höhenkoten ge mäss § 9 Abs. 1 um maximal 1.5m überragen. Sie sind so in die Dachgestaltung zu integ
Die Parkplätze der Besucherinnen und Besucher sind entweder in Tiefgaragen oder in
rieren, dass eine gute Gesamtwirkung und nach Möglichkeit eine zusammengefasste Po
den dafür im Situationsplan eingezeichneten Stellen zulässig.
sitionierung erreicht wird. Als technisch bedingte Aufbauten gelten unter anderem Lüf§ 21
Parkierung Velos
tungs- oder Energieanlagen.
Bei jedem Neubau sind in der Nähe zum Hauseingang oberirdisch und in der Tiefgarage
2
unterirdisch in unmittelbarer Nähe zum Hausaufgang Veloabstellplätze zu erstellen. Die
Flachdächer von bewohnten Gebäuden, die nicht der Nutzung der Solarenergie dienen
und nicht begehbar sind, sind gemäss SN 564 312:2013 («Begrünung von Dächern») zu
Veloabstellplätze dienen auch dem Abstellen von fahrzeugähnlichen Geräten wie Trotti
begrünen. Eine Kombination der Dachflächennutzung ist zu prüfen.
netts etc.
Art. 10 Hauszugänge
Rund ein Drittel der Veloabstellplätze ist oberirdisch und rund zwei Drittel sind unterir
Die Hauszugänge sind an der im Situationsplan bezeichneten Fassadenseite anzuordnen.
disch anzuordnen.
Art. 11
Die oberirdischen Veloabstellplätze ausserhalb der Gebäude sind zu überdachen. *
Gestaltung der Bauten
Bauten und Anlagen sind für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, dass eine
Die unterirdischen Veloabstellplätze in den Tiefgaragen sind in speziell dafür vorgesehe
gute ortsbauliche Gesamtwirkung entsteht. Prüfkriterien für die Gesamtwirkung sind
nen Räumen unterzubringen. Es ist eine gute und sichere Zugänglichkeit zu gewährleis
insbesondere die Volumetrie, die kubische Gliederung, die architektonische Gestaltung,
ten.
die Materialwahl und die Farbgebung.
Art. 22 Fussverbindungen
Für die Gestaltung der Bauten gelten folgende Grundsätze:
Die im Situationsplan eingezeichneten Fussverbindungen sind zu erstellen und dauer
Die Gebäudelängen der Neubauten nehmen Bezug auf die bestehenden Fassaden
haft freizuhalten.
längen im Quartier
2
Die Fussverbindungen sind an das bestehende, öffentliche Fusswegnetz anzuschliessen,
Die Baukörper sind vertikal zu gliedern, um damit einen Bezug zum bestehenden
ihrem Zweck entsprechend zu gestalten sowie betrieblich zu unterhalten und zu be
Siedlungsmuster herzustellen
leuchten.
’
Das Anliegen der Gliederung ist durch die Fassadengestaltung und die Materialisie rung zu unterstützen.
Die im Plan eingezeichneten, hindernisfreien Fussverbindungen sind hindernisfrei und mit einer Mindestbreite von 2.00 m auszugestalten. Die nicht-hindernisfreie Fussverbin
’
Die Balkone zum Hofbereich sind als luftig gestaltete Lauben auszuformulieren.
*
Für die qualitative Beurteilung von Bauprojekten innerhalb des Gestaltungsplanperime
dung ist mit einer Mindestbreite von 1.20 m auszugestalten. ters gemäss Abs. 1 gilt das Richtprojekt Architektur gemäss § 2 Abs. 3 als Massstab für
die erforderliche Qualität.
5
Energie und Umwelt
Art. 23 Energie
Für Neubauten sind die zum Zeitpunkt der Baueingabe geltenden Grenzwerte
MINERGIE-Standards einzuhalten. Die Einhaltung der weiteren Anforderungen
3
Freiraum
Art. 12 Gestaltung der Freiräume
MINERGIE-Standards sowie eine Zertifizierung sind nicht vorgeschrieben. Der Freiraum innerhalb des Gestaltungsplanperimeters umfasst die Erschliessungs
Mit dem Baugesuch ist ein Energiekonzept einzureichen. 5
flächen und die Freiflächen.
In der Tiefgarage sind Leerrohre für Lademöglichkeiten für die E-Mobilität vorz
Art. 24 2
Bauökologie
’
Bei der Wahl der Baustoffe ist auf die Verwendung umweltfreundlicher und gesundheit
lich unbedenklicher Materialien zu achten. Der Verbrauch von Ressourcen bei der Er
Für die Gestaltung des Freiraums gelten folgende Grundsätze:
Die Vorzone ist als grüne, räumliche Fassung zwischen dem Strassenraum und der
stellung, Nutzung und Beseitigung von Gebäuden soll durch geeignete Materialwahl tief
Bebauung zu gestalten. Die Vorplätze dürfen nicht zu einer optischen Aufweitung
gehalten werden.
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Bei der Gestaltung des Freiraumes sind die Bedürfnisse der Nutzergruppen, der Ökolo
gie, des Klimas und des Verkehrs zu berücksichtigen.
des Strassenraums führen.
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Gestaltungsplan «Innen Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Gestaltungsplan «Innen Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
’
Im Hofbereich ist ein sorgfältiger Umgang mit den Terrainstufen zwingend.
Als strassenbegleitende Bäume sind mittel- und grosskronige Bäume zu verwenden, als Hofbäume mittelkronige Bäume und als platzbildende Bäume grosskronige Bäume.
Die gesamte Gestaltung ist trotz der Terrainstufen stark zu durchgrünen. Im obersten Bereich des Areales ist eine naturnahe Gestaltung des Übergangs zur
'*
bestehenden Bebauung anzustreben.
Im Bereich der im Situationsplan bezeichneten Stelle ist eine einheimische und ökolo
gisch wertvolle Hecke zu pflanzen.
Im gesamten Perimeter ist der Übergang zwischen halbprivaten und privaten Aus senräumen so zu gestalten, dass er ohne zusätzliche bauliche, optisch stark tren nende Massnahmen funktioniert.
“
Für die qualitative Beurteilung des Freiraums innerhalb des Gestaltungsplanperimeters
5
Die Bäume und Hecken sind bei Abgang durch gleichwertige zu ersetzen.
®
Im Bereich der im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Staudenrabatten zu pflanzen.
’
Begrünte Flächen über unterirdischen Bauten haben eine Mindestüberdeckung von
gilt das Umgebungskonzept gemäss § 2 Abs. 3 als Massstab für die erforderliche Quali
0.60 m aufzuweisen.
tät.
Art. 13 ®
Erschliessungsfläche
che und der Staudenrabatten als ökologisch wertvolle Blumenwiese resp. -rasen auszu
gestalten.
Die Erschliessungsfläche dient der Erschliessung der Gebäude für den motorisierten In dividualverkehr.
Art. 14
Die gesamte Freifläche ist mit Ausnahme der Wege, Platzbereiche, der Parkierungsflä
Art. 17 Freifläche
Die Terrainunterschiede sind mittels Trockensteinmauern aus heimischem Naturstein auszugestalten.
Die Freifläche dient der Durchgrünung der Überbauung, als Aufenthalts- und Spielbe
reich für die Bewohnerinnen und Bewohner, der Erschliessung für den Fussverkehr und
Art. 18
der oberirdischen Parkierung.
‘
Die Vorzone zwischen den Gebäuden und der Güterstrasse resp. dem Hinterhagweg ist
Mit dem ersten Baugesuch innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist ein Umgebungs
Folgende Inhalte sind im Umgebungsplan aufzuzeigen:
die oberirdischen Parkplätze, die Veloabstellplätze und die strassenbegleitenden Bäume
Bepflanzung mit Angabe der verwendeten Arten resp. Sorten,
sind in die Gestaltung zu integrieren.
Gestaltung und Ausstattung von Spiel- und Aufenthaltsbereichen,
Die oberirdischen Parkplätze für Motorfahrzeuge sind - mit Ausnahme der Behinderten
Möblierung und Beleuchtung,
parkplätze -versickerungsfähig auszubilden. Mindestens 50% der Oberfläche muss of
Führung und Ausgestaltung der arealinternen Fussverbindungen,
fen sein. '*
Umgebungsplan
plan durch eine ausgewiesene Fachperson zu erstellen und einzureichen.
als Übergangszone auszugestalten. Die in diesem Bereich vorhandenen Hauszugänge,
’
Umgang mit Terrain
Lage, Ausstattung und Gestaltung der oberirdischen Parkfelder und Veloabstell
Der Hofbereich ist als gemeinschaftlich genutzter Bereich mit integrierten Spielflächen
plätze,
und Wegen auszugestalten.
Ausgestaltung der Flachdächer,
Art. 15 Umgang mit Oberflächenwasser,
Platzbereiche und Spielplatz
Pflege der Bepflanzung. Die beiden im Situationsplan bezeichneten Platzbereiche sind als Plätze mit hoher Auf enthaltsqualität und Sitzmöglichkeiten auszugestalten.
In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich ist ein Spielplatz anzulegen. Dieser ist in den Blumenrasen resp. -wiese einzubetten. Es sind natürliche Spielelemente zu verwen
den.
’
4
Erschliessung und Parkierung
Art. 19 Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr
Die Erschliessung der unterirdischen Parkierung und der oberirdischen Parkierung er
Die Freifläche im Bereich von Baufeld E sowie der bestehende Spielplatz sind in Etappe 1
folgt über die bestehenden Strassen «Güterstrasse» und «Hinterhagweg».
in die Freiraumgestaltung zu integrieren.
Art. 16
Die Zu- und Wegfahrten zum Areal haben in den im Situationsplan bezeichneten Berei
Bepflanzung
chen zu erfolgen.
Für die Bepflanzung der Aussenräume sind standortgerechte Pflanzenarten zu verwen
’
den. Essind einheimische Pflanzen zu bevorzugen. 2
Innerhalb der im Situationsplan eingezeichneten Sichtzone ist eine freie Sicht in der Höhe von 0.6 m bis 3.0 m zu gewährleisten.
Im Bereich der im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Bäume zu pflanzen. Für die Baumbepflanzung über unterirdischen Bauten und in befestigen Flächen ist ein Wurzel
raum von min. 3.0 m Breite, 3.0 m Länge und 1.5 m Tiefe zu schaffen.
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Gestaltungsplan «Innen Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Gestaltungsplan «Innen Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
’
Im Hofbereich ist ein sorgfältiger Umgang mit den Terrainstufen zwingend.
Als strassenbegleitende Bäume sind mittel- und grosskronige Bäume zu verwenden, als Hofbäume mittelkronige Bäume und als platzbildende Bäume grosskronige Bäume.
Die gesamte Gestaltung ist trotz der Terrainstufen stark zu durchgrünen. Im obersten Bereich des Areales ist eine naturnahe Gestaltung des Übergangs zur
'*
bestehenden Bebauung anzustreben.
Im Bereich der im Situationsplan bezeichneten Stelle ist eine einheimische und ökolo
gisch wertvolle Hecke zu pflanzen.
Im gesamten Perimeter ist der Übergang zwischen halbprivaten und privaten Aus senräumen so zu gestalten, dass er ohne zusätzliche bauliche, optisch stark tren nende Massnahmen funktioniert.
“
Für die qualitative Beurteilung des Freiraums innerhalb des Gestaltungsplanperimeters
5
Die Bäume und Hecken sind bei Abgang durch gleichwertige zu ersetzen.
®
Im Bereich der im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Staudenrabatten zu pflanzen.
’
Begrünte Flächen über unterirdischen Bauten haben eine Mindestüberdeckung von
gilt das Umgebungskonzept gemäss § 2 Abs. 3 als Massstab für die erforderliche Quali
0.60 m aufzuweisen.
tät.
Art. 13 ®
Erschliessungsfläche
che und der Staudenrabatten als ökologisch wertvolle Blumenwiese resp. -rasen auszu
gestalten.
Die Erschliessungsfläche dient der Erschliessung der Gebäude für den motorisierten In dividualverkehr.
Art. 14
Die gesamte Freifläche ist mit Ausnahme der Wege, Platzbereiche, der Parkierungsflä
Art. 17 Freifläche
Die Terrainunterschiede sind mittels Trockensteinmauern aus heimischem Naturstein auszugestalten.
Die Freifläche dient der Durchgrünung der Überbauung, als Aufenthalts- und Spielbe
reich für die Bewohnerinnen und Bewohner, der Erschliessung für den Fussverkehr und
Art. 18
der oberirdischen Parkierung.
‘
Die Vorzone zwischen den Gebäuden und der Güterstrasse resp. dem Hinterhagweg ist
Mit dem ersten Baugesuch innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist ein Umgebungs
Folgende Inhalte sind im Umgebungsplan aufzuzeigen:
die oberirdischen Parkplätze, die Veloabstellplätze und die strassenbegleitenden Bäume
Bepflanzung mit Angabe der verwendeten Arten resp. Sorten,
sind in die Gestaltung zu integrieren.
Gestaltung und Ausstattung von Spiel- und Aufenthaltsbereichen,
Die oberirdischen Parkplätze für Motorfahrzeuge sind - mit Ausnahme der Behinderten
Möblierung und Beleuchtung,
parkplätze -versickerungsfähig auszubilden. Mindestens 50% der Oberfläche muss of
Führung und Ausgestaltung der arealinternen Fussverbindungen,
fen sein. '*
Umgebungsplan
plan durch eine ausgewiesene Fachperson zu erstellen und einzureichen.
als Übergangszone auszugestalten. Die in diesem Bereich vorhandenen Hauszugänge,
’
Umgang mit Terrain
Lage, Ausstattung und Gestaltung der oberirdischen Parkfelder und Veloabstell
Der Hofbereich ist als gemeinschaftlich genutzter Bereich mit integrierten Spielflächen
plätze,
und Wegen auszugestalten.
Ausgestaltung der Flachdächer,
Art. 15 Umgang mit Oberflächenwasser,
Platzbereiche und Spielplatz
Pflege der Bepflanzung. Die beiden im Situationsplan bezeichneten Platzbereiche sind als Plätze mit hoher Auf enthaltsqualität und Sitzmöglichkeiten auszugestalten.
In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich ist ein Spielplatz anzulegen. Dieser ist in den Blumenrasen resp. -wiese einzubetten. Es sind natürliche Spielelemente zu verwen
den.
’
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Erschliessung und Parkierung
Art. 19 Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr
Die Erschliessung der unterirdischen Parkierung und der oberirdischen Parkierung er
Die Freifläche im Bereich von Baufeld E sowie der bestehende Spielplatz sind in Etappe 1
folgt über die bestehenden Strassen «Güterstrasse» und «Hinterhagweg».
in die Freiraumgestaltung zu integrieren.
Art. 16
Die Zu- und Wegfahrten zum Areal haben in den im Situationsplan bezeichneten Berei
Bepflanzung
chen zu erfolgen.
Für die Bepflanzung der Aussenräume sind standortgerechte Pflanzenarten zu verwen
’
den. Essind einheimische Pflanzen zu bevorzugen. 2
Innerhalb der im Situationsplan eingezeichneten Sichtzone ist eine freie Sicht in der Höhe von 0.6 m bis 3.0 m zu gewährleisten.
Im Bereich der im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Bäume zu pflanzen. Für die Baumbepflanzung über unterirdischen Bauten und in befestigen Flächen ist ein Wurzel
raum von min. 3.0 m Breite, 3.0 m Länge und 1.5 m Tiefe zu schaffen.
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Gestaltungsplan «Innen Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Art. 20 Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Parkierung Motorfahrzeuge
Art. 9
Alle Parkplätze der Bewohnerinnen und Bewohner sind in Tiefgaragen zu realisieren. 2
Dachgestaltung
Technisch bedingte Aufbauten für die Haustechnik dürfen die maximale Höhenkoten ge mäss § 9 Abs. 1 um maximal 1.5m überragen. Sie sind so in die Dachgestaltung zu integ
Die Parkplätze der Besucherinnen und Besucher sind entweder in Tiefgaragen oder in
rieren, dass eine gute Gesamtwirkung und nach Möglichkeit eine zusammengefasste Po
den dafür im Situationsplan eingezeichneten Stellen zulässig.
sitionierung erreicht wird. Als technisch bedingte Aufbauten gelten unter anderem Lüf§ 21
Parkierung Velos
tungs- oder Energieanlagen.
Bei jedem Neubau sind in der Nähe zum Hauseingang oberirdisch und in der Tiefgarage
2
unterirdisch in unmittelbarer Nähe zum Hausaufgang Veloabstellplätze zu erstellen. Die
Flachdächer von bewohnten Gebäuden, die nicht der Nutzung der Solarenergie dienen
und nicht begehbar sind, sind gemäss SN 564 312:2013 («Begrünung von Dächern») zu
Veloabstellplätze dienen auch dem Abstellen von fahrzeugähnlichen Geräten wie Trotti
begrünen. Eine Kombination der Dachflächennutzung ist zu prüfen.
netts etc.
Art. 10 Hauszugänge
Rund ein Drittel der Veloabstellplätze ist oberirdisch und rund zwei Drittel sind unterir
Die Hauszugänge sind an der im Situationsplan bezeichneten Fassadenseite anzuordnen.
disch anzuordnen.
Art. 11
Die oberirdischen Veloabstellplätze ausserhalb der Gebäude sind zu überdachen. *
Gestaltung der Bauten
Bauten und Anlagen sind für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, dass eine
Die unterirdischen Veloabstellplätze in den Tiefgaragen sind in speziell dafür vorgesehe
gute ortsbauliche Gesamtwirkung entsteht. Prüfkriterien für die Gesamtwirkung sind
nen Räumen unterzubringen. Es ist eine gute und sichere Zugänglichkeit zu gewährleis
insbesondere die Volumetrie, die kubische Gliederung, die architektonische Gestaltung,
ten.
die Materialwahl und die Farbgebung.
Art. 22 Fussverbindungen
Für die Gestaltung der Bauten gelten folgende Grundsätze:
Die im Situationsplan eingezeichneten Fussverbindungen sind zu erstellen und dauer
Die Gebäudelängen der Neubauten nehmen Bezug auf die bestehenden Fassaden
haft freizuhalten.
längen im Quartier
2
Die Fussverbindungen sind an das bestehende, öffentliche Fusswegnetz anzuschliessen,
Die Baukörper sind vertikal zu gliedern, um damit einen Bezug zum bestehenden
ihrem Zweck entsprechend zu gestalten sowie betrieblich zu unterhalten und zu be
Siedlungsmuster herzustellen
leuchten.
’
Das Anliegen der Gliederung ist durch die Fassadengestaltung und die Materialisie rung zu unterstützen.
Die im Plan eingezeichneten, hindernisfreien Fussverbindungen sind hindernisfrei und mit einer Mindestbreite von 2.00 m auszugestalten. Die nicht-hindernisfreie Fussverbin
’
Die Balkone zum Hofbereich sind als luftig gestaltete Lauben auszuformulieren.
*
Für die qualitative Beurteilung von Bauprojekten innerhalb des Gestaltungsplanperime
dung ist mit einer Mindestbreite von 1.20 m auszugestalten. ters gemäss Abs. 1 gilt das Richtprojekt Architektur gemäss § 2 Abs. 3 als Massstab für
die erforderliche Qualität.
5
Energie und Umwelt
Art. 23 Energie
Für Neubauten sind die zum Zeitpunkt der Baueingabe geltenden Grenzwerte des
MINERGIE-Standards einzuhalten. Die Einhaltung der weiteren Anforderungen gemäss
3
Freiraum
Art. 12 Gestaltung der Freiräume
MINERGIE-Standards sowie eine Zertifizierung sind nicht vorgeschrieben. Der Freiraum innerhalb des Gestaltungsplanperimeters umfasst die Erschliessungs
Mit dem Baugesuch ist ein Energiekonzept einzureichen. 5
flächen und die Freiflächen.
In der Tiefgarage sind Leerrohre für Lademöglichkeiten für die E-Mobilität vorzusehen.
Art. 24 2
Bauökologie
’
Bei der Wahl der Baustoffe ist auf die Verwendung umweltfreundlicher und gesundheit
lich unbedenklicher Materialien zu achten. Der Verbrauch von Ressourcen bei der Er
Für die Gestaltung des Freiraums gelten folgende Grundsätze:
Die Vorzone ist als grüne, räumliche Fassung zwischen dem Strassenraum und der
stellung, Nutzung und Beseitigung von Gebäuden soll durch geeignete Materialwahl tief
Bebauung zu gestalten. Die Vorplätze dürfen nicht zu einer optischen Aufweitung
gehalten werden.
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Bei der Gestaltung des Freiraumes sind die Bedürfnisse der Nutzergruppen, der Ökolo
gie, des Klimas und des Verkehrs zu berücksichtigen.
des Strassenraums führen.
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Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Gestaltungsplan «Innen Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
2
Innerhalb der Baubereiche können Gebäude ohne Rücksicht auf baurechtliche Ab
standsbestimmungen angeordnet werden. Vorbehalten bleiben feuerpolizeiliche sowie
Art. 25 Vermeidung unnötiger Lichtemissionen
wohn- und arbeitshygienische Anforderungen.
Zur Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum ist die Norm SIA 491: 2013
’
Balkone, Lauben und Loggien sind nur innerhalb der Baubereiche zulässig.
"
Unterschreiten Gebäude mit Wohnräumen einen internen Gebäudeabstand von 14.0 m,
einzuhalten.
Art. 26
ist bei der Grundrissgestaltung auf eine angemessene Belichtung und Besonnung sowie
An dem im Situationsplan bezeichneten Standort ist eine gemeinsame Entsorgungssta
Wahrung der Privatsphäre besonders zu achten.
5
Entsorgung
tion für alle Neubauten innerhalb des Gestaltungsplanperimeters anzuordnen. Die kom munalen Vorgaben sind zu berücksichtigen.
Kleinbauten gemäss § 19 BauV sind unter Beachtung der gesetzlichen Abstandsvor
schriften auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, soweit sie gemeinschaftlichen Zwe
Die Unterflur-Container sind gestalterisch gut in die Umgebung zu integrieren.
cken dienen (Velounterstände, Pavillons usw.).
Art. 6 Baubereich für unterirdische Bauten
Unterirdische Bauten sind nur innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Bereichs zulässig. Zufahrtsrampen sind auch ausserhalb des Baubereichs zulässig.
Art. 7 Nutzungsmass
Weitere Anforderungen
Art. 27 Etappierung
1
Eine etappenweise Realisierung der Überbauung ist zulässig. Sie setzt den Nachweis ei
Für die einzelnen Baubereiche gilt folgende anrechenbare Geschossfläche (gemäss
ner guten städtebaulichen, architektonischen und freiräumlichen Teiletappe sowie einer
BauV) pro Baubereich:
funktionsfähigen Erschliessung und Parkierung voraus.
Baubereich A
max. 1'800 m^
Die Baubereiche A, B, C und D sind zwingend zusammen in der ersten Bauetappe zu rea
Baubereich B
max. 1'700 m^
lisieren. Wird das bestehende Gebäude auf der Parzelle 723 zurückgebaut, darf es inner
Baubereich C
max. 900 m^
halb des Baubereichs F durch einen Neubau ersetzt werden.
Baubereich D
max. 1'200 m',2
Baubereich E
max. 1'200 m',2
Baubereich F
max. 1'900 m^
’
Im Rahmen der ersten Bauetappe ist die bestehende Tiefgaragenein- und -ausfahrt auf der Parzelle 723 aufzuheben. Die Ein- und Ausfahrt zur bestehenden Tiefgarage hat über
die neuen Tiefgaragenein- und -ausfahrten gemäss Situationsplan zu erfolgen.
Anrechenbare Geschossfläche darf von einem Baubereich in einen anderen transferiert
werden. Die realisierte anrechenbare Geschossfläche darf jedoch höchstens 10% über
den oben aufgeführten Zahlen liegen.
Art. 8 6
'*
Die Fläche des Baubereichs E hat, bis zu seiner Bebauung, als Freifläche zu dienen.
5
Die Neugestaltung der Umgebung der beiden Baubereich E und F hat mit Fertigstellung des jeweiligen Gebäudes zu erfolgen. Die durchgängige Fussverbindung in Nord-Süd-
Gesamthöhe und Geschossigkeit
Richtung zwischen den Gebäuden E und F und der Platzbereich zwischen den Gebäuden
In den einzelnen Baubereichen sind die nachfolgenden, maximalen Höhenkoten (Ge-
D und E müssen nicht in der 1. Etappe erstellt werden.
samthöhe)zulässig. Unter Vorbehalt von § 9 Abs. 1 dürfen keine Bauteile diese Koten
®
überragen.
Die neu zu erstellende Tiefgarage der Baubereiche E und F ist an die Tiefgarage der ers ten Etappe anzuschliessen.
Baubereich A
max. 418.00 m ü.M.
Baubereich Bl
max. 418.00 m ü.M.
Baubereich B2
max. 415.00 m ü.M.
Mit dem Baugesuch für alle Neubauten sind folgende ergänzende Unterlagen einzu
Baubereich C
max. 417.00 m ü.M.
reichen:
Baubereich D
max. 417.00 m ü.M.
Baubereich E
max. 416.00 m ü.M.
Baubereich F
max. 419.00 m ü.M.
Art. 28 Anforderungen an Baugesuche
Färb- und Materialisierungskonzept zu allen wesentlichen Teilen der Gebäude hülle,
Umgebungsplan mit verbindlichen Aussagen zur Freiraumgestaltung gemäss
Art. 18 ,
Neubauten dürfen maximal vier Vollgeschosse aufweisen.
Nachweis der energetischen Anforderungen der Gebäude / Gebäudeteile gemäss § 23.
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Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Art. 29 Gestaltungsplan «Inner! Gassächer» | Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
1
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Zweck
Fachgutachten
Zur Beurteilung der Frage, ob die Anforderungen des Gestaltungsplanes an die Gestal tung der Bauten und der Freiräume erfüllt sind, holt der Gemeinderat im Baubewilli
Der Gestaltungsplan «Inneri Gassächer» bezweckt eine geordnete, haushälterische Nut
gungsverfahren auf Kosten der Gesuchsteller eine durch eine unabhängige Fachperson
zung des Bodens und schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ortsbau
verfasste Stellungnahme ein.
lich und gestalterisch überzeugende Überbauung.
Mit der Gestaltungsplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt:
7
Schlussbestimmungen
Art. 30 Dienstbarkeiten
—
hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität, -
Sicherstellung einer möglichen Etappierung der Bebauung,
Sämtliche zur Sicherstellung der Erschliessung und Parkierung notwendigen Dienstbar
-
die Sicherung von qualitätsvollen Freiräumen,
keitsverträge sowie deren Eintragung ins Grundbuch sind gemeinsam mit dem 1. Bauge
-
die Förderung der Ökologie im Siedlungsraum,
such im Gestaltungsplanperimeter einzureichen.
—
eine zweckmässige und effiziente Erschliessung,
—
Sicherung von qualitätvollen, klimaangepassten Freiräumen.
Art. 31 Abweichungen
Bestandteile
Art. 2 Geringfügige Abweichungen, die den Grundsätzen und Zielen des Gestaltungsplanes
nicht widersprechen, keine wesentlichen öffentlichen Interessen berühren und denen
Folgende Bestandteile des Gestaltungsplanes sind verbindlich;
allenfalls direkt betroffene Nachbarn ausserhalb des Perimeters unterschriftlich zuge
—
Sondernutzungsvorschriften,
stimmt haben, können vom Gemeinderat bewilligt werden.
-
Situationsplan 1:500.
Art. 32 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung
Folgende Bestandteile des Gestaltungsplanes haben erläuternden Charakter:
2
-
Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch das zuständige Departement in Kraft. 2
Realisierung einer architektonisch und ortsbaulich gut gestalteten Überbauung mit
Planungsbericht nach Art. 47 RPV.
Für das Bauprojekt sind folgende Beurteilungsgrundlagen wegleitend:
’
Die Änderung oder Aufhebung des Gestaltungsplans bedarf des gleichen Verfahrens wie
-
Richtprojekt Architektur, Zehnder Bauexperten, 19.02.2021
der Erlass.
-
Umgebungskonzept, PLANAR, 15.12.2022.
Art. 3 Perimeter
Der Perimeter umfasst den im Situationsplan bezeichneten Bereich.
Art. 4 Ergänzendes Recht
Soweit die Sondernutzungsvorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gelten der
Bauzonenplan und die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Neuenhof. Es gelten zudem die kommunalen Richtlinien über Arealüberbauungen der Gemeinde Neuenhof
vom 30.09.2019.
2
Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, ins besondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.
2
Nutzung und Gestaltung
Art. 5 Baubereiche A bis F
Gebäude müssen vollständig innerhalb der im Situationsplan definierten Baubereiche erstellt werden. Ausgenommen sind Kleinbauten gemäss § 5 Abs. 5 SNV.
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Genehmigung
sa* KANTON AARGAU
DEPARTEMENT
OHAG/LKBG
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Versand: 15.09.2025
Datum Genehmigung; 11.09.2025
Geschäfts-Nr. BVUARE.21.424 Gemeinde Neuenhof; Gestaltungsplan "Inneri Gassächer"; Genehmigung; Publikation; Auf trag an Abteilung Raumentwicklung
Sachverhalt
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1. Planungsrechtliches Verfahren
1.1 Verfahrensdaten Mitwirkung Abschliessender Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
26. November 2021 bis 25. Dezember 2021 14. März 2024 28. Oktober 2024 bis 26. November 2024 22. April 2025 2. Juli 2025 10. Juni 2025
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.
2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 6. Juni 2018 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.
3. Die Vorlage im Überblick
3.1 Vorlage Das teilweise überbaute Gebiet "Inneri Gassächer" liegt im Süden der Gemeinde Neuenhof und grenzt an den historischen Ortskern. Für das Gebiet gilt eine Gestaltungsplanpflicht. Gestützt auf ein Richtprojekt wurde von privater Seite der vorliegende Gestaltungsplan (GP) erarbeitet.
3.2 Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Neuenhof am 22. April 2025 be schlossenen Vorlage; ■
• GP "Inneri Gassächer" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 19. Juni 2025 erläu tert und begründet {Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis
Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 14. März 2024 mit einem Vorbehalt zur Sicherstellung des Fuss wegnetzes abgeschlossen worden. Der Vorbehalt ist bereinigt. Erwägungen
4. Gesamtbeurteiiung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.
4.2 Raumpianerische Beurteiiung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs art nicht übermässig beeinträchtigt wird.
Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde rat im Planungsbericht nach Art. 47 RPV das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb nis zu begründen.
Mit dem GP erfolgen Abweichungen von der Grundordnung massgeblich in folgenden Belangen: • Anzahl Vollgeschosse • Grenzabstand Baufeld C • Unterschreitung von Gebäude- und Strassenabständen
In der Zone W3 sind ausschliesslich Mehrfamilienhäuser mit höchstens drei Vollgeschossen zuläs sig. Gemäss § 6 Abs. 7 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) dürfen im Rahmen eines GP zwei zu sätzliche Vollgeschosse zugelassen werden, wenn eine städtebaulich besonders gute Lösung er reicht wird und die Nachbargrundstücke nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
Die gewichtigste Abweichung von der Regelbauweise findet sich bei der Festsetzung des Baube reichs C. Aufgrund dieses Baubereichs ist es möglich, Gebäude ohne Einhaltung des grossen Grenzabstands von 4 m gegenüber der Parzelle 719 und des Gebäudeabstands von 14 m gegen über Gebäuden im Baubereich BI zu bauen (vgl. dazu Richtprojekt). Da von diesen genannten Ab-
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ständen auch im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens abgewichen werden kann, wird der Cha rakter der Zone W3 und damit die demokratisch abgestützte Grundordnung nicht infrage gestellt. Die zonenmässige Nutzungsart wird demnach mit diesem GP gewahrt.
Es bleibt fraglich, ob durch die Festsetzung des Baubereichs C ein siedlungs- und landschaftsgestal terisch besseres Ergebnis erzielt wird. Ein Gebäude in diesem Bereich könnte lediglich einen Grenz abstand von 4 m zu den Parzellen 716 und 717 sowie 2 m zur Parzelle 719 einhalten. Zudem beträgt der Abstand zu den Gebäuden im Baubereich BI nur 11,88 m (vgl. Richtprojekt). Im Richtprojekt wurde diese dichte Situation entschärft, indem die Wohnungen auf den gemeinschaftlichen Platz im Südosten und auf die unbebaute Parzelle 719 im Nordwesten ausgerichtet wurden. Diese Ausrich tung ist im GP jedoch nicht verbindlich festgelegt. Die Anforderungen gemäss § 52 Abs. 2 BauG be züglich Wohnhygiene und Wohnungsorientierung dürften aber ausreichen, um eine geeignete Aus richtung auch ohne explizite Festlegung sicherzustellen. Die kumulativ geltenden Voraussetzungen für die Abweichung von der Grundordnung können im Rahmen des GP aus fachlicher Sicht eingehalten werden. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen
Handlungsgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge währleistet werden. Da vorliegend ein hinsichtlich Innenentwicklung wichtiges Areal beplant wird (so genanntes Handlungsgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-ZAufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.
4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Dazu gehö ren beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung beste hender Gebäude beziehungsweise Bauzonen oder wie vorliegend zur Erneuerung überalterter Sied lungsteile beziehungsweise zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung.
Im Rahmen der letzten Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung wurde das vorliegend beplante Gebiet deshalb mit einer Gestaltungsplanpflicht versehen. Das Gebiet "Innere Gassächer" liegt unmittelbar an der Dorfzone und ist heute geprägt durch die be stehende Bebauung mit zwei Gewerbebauten und einem Mehrfamilienhaus. Die Gewerbebauten und die Bebauungsstruktur sind nicht erhaltenswert beziehungsweise eine Neuüberbauung und sinnvolle typologische Strukturierung als Bindeglied zwischen Dorfzone und Wohnzone 2 ist sachgerecht. Im GP sind viele wichtige Aspekte enthalten, die eine adäquate Siedlungsqualität fördern.
Ortsbild und Städtebau Die Setzung der Wohnbauten im Richtprojekt orientiert sich mit zwei Reihen an der Güterstrasse und dem Gassäckerweg. Entlang der Güterstrasse sind vier Vollgeschosse und zur südwestlichen Zone W2 drei Vollgeschosse vorgesehen. In der Massstäblichkeit versucht die Überbauung sich an der Umgebung zu orientieren und durch die differenzierte Höhe eine vermittelnde Rolle zwischen der Dorfzone und der Wohnzone 2 einzunehmen.
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Durch diese Reihentypologie entsteht ein grosser zusammenhängender Hofbereich zwischen den Wohnbauten. Dieser wesentliche Freiraum wurde in einem Umgebungskonzept bearbeitet. Er ist nut zungsspezifisch zoniert, dient zur internen Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr und ist an das Wegnetz mit der Strasseninfrastruktur und privaten Grundstücken verknüpft. Im Übergang zur Dorfeone treten die Bauten in den Baubereichen B und C nur als dreigeschossige Volumen in Er scheinung. Dabei wird die Wohnbaute im Baubereich B in der Höhe abgestuft (siehe Baubereich B2). Neben dieser Differenzierung wird der Baukörper im Baufeld B leicht aus der Flucht des Baubereichs B1 abgesetzt und zudem zum Strassenverlauf ausgedreht. Das ist grundsätzlich sachgerecht. Das Richtprojekt vom 19. Februar 2021 und das Umgebungskonzept vom 10. Februar 2021 dienten als Grundlage bei der Erarbeitung des GP. Das Richtprojekt und das Umgebungskonzept sind aber nicht verbindlicher Bestandteil des GP und folglich auch nicht grundeigentümerverbindlich. Demnach können sie auch nicht eine hinreichende Qualität der Gestaltung der Bauten und Freiraumgestaltung gewährleisten. Die hinreichende Qualität ist mittels Festlegungen im Situationsplan und in § 11 SNV angemessen sichergestellt.
Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Das gewählte Bebauungskonzept verlangt einen hochwertigen Umgang mit dem Freiraum. Es wird festgestellt, dass mit dem Umgebungskonzept verschiedene Freiraumqualitäten ausgearbeitet wur den. Die Schaffung von einem differenzierten Hofbereich mit zwei angedockten halböffentlichen Platzbereichen und einer durchdachten Durchwegung wird sehr begrüsst. Gesamthaft tragen die dif ferenzierten Aussenraumzonen zur Gesamtgestaltung der Überbauung und zur guten Eingliederung bei. Das Umgebungskonzept sichert ein zusammenhängendes Erscheinungsbild des Quartiers und regelt die wesentlichen Aspekte des Freiraums, wie Beläge, Möblierung, gemeinschaftliche und pri vate Aufenthaltsbereiche und die Beleuchtung. Das Freiraumkonzept als Ganzes vermag in den we sentlichen Bestandteilen zu überzeugen, sofern es mit aller Klarheit umgesetzt wird.
Die Grundsätze aus dem Umgebungskonzept wurden im GP aufgenommen. Aus rechtlichen Grün den wurden die wesentlichen Qualitätsmassnahmen grundeigentümerverbindlich festgelegt; das Um gebungskonzept dient als Referenzprojekt beziehungsweise als Beurteilungsgrundlage (§ 2 Abs. 3 SNV). Die Gestaltungsprinzipien sind in § 9 SNV und hauptsächlich in §§ 12 bis 17 SNV grundsätzlich zweckmässig festgesetzt.
Der Freiraum für die Bebauungen ist im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren von einem Land schaftsarchitekten nach einem einheitlichen Konzept zu gestalten, auf die Architektur abzustimmen und wie in einem Umgebungsplan darzustellen. Der Umgebungsplan ist mit den Baugesuchunterla gen einzureichen und unterliegt der Genehmigung durch den Gemeinderat (§ 28 Abs. 1 SNV). Das ist stufengerecht. 4.2.3 Erschliessung Die Haupterschliessung des GP-Perimeters für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt ab der Güterstrasse zwischen den Baubereichen A und F über eine separate Garagenein- und -ausfahrt in die Tiefgarage. Im Situationsplan erfolgt die Verortung der Ein- und Ausfahrt beziehungsweise der Erschliessungsflächen und Sichtzonen. In § 19 SNV befinden sich die zugehörigen Bestimmungen. Das ist grundsätzlich sachgerecht.
Gemäss dem Handbuch "Fusswegnetzplanung" {Vollzugshilfe Langsamverkehr Nr. 14, Bundesamt für Strassen [ASTRA]) ist im Siedlungsgebiet ein zusammenhängendes und dichtes Fusswegenetz anzustreben. Die Maschenweiten des Wegnetzes sollen maximal 100 m betragen. Es ist ein engma schiges und durchgängiges Fuss- und Velonetz im Areal vorgesehen. Das ist sachgerecht. Das Areal im GP-Perimeter ist durch die Güterstrasse und den Hinterhagweg erschlossen. Die Fuss verbindungen zum Gassäckerweg sind damit für die Erschliessung des Areals nicht zwingend erfor-
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derlich. Sie sind aber für die Bewohnerinnen und Bewohner innerhalb und ausserhalb des GP-Perimeters nützlich. Aus fachlicher Sicht scheinen die Wege daher sinnvoll. Der Gassäckerweg ist hinge gen in privatem Eigentum. Die Gemeinde verzichtet nun auf die Sicherstellung dieser Fusswegver bindung. Der Vorbehalt bezüglich Sicherstellung gilt somit als bereinigt. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr
Parkierung Die Anzahl Pflichtparkfelder für Motorfahrzeuge ist in § 67 BNO geregelt. Detaillierte Regelungen zur MIV-Parkierung finden sich in §§ 14 und 20 SNV. Aufgrund der guten öV-Erschliessung sollte entge gen dem ausgewiesenen Bedarf des Richtprojekts im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren der untere Wert an Pflichtparkfeldern angestrebt werden.
Es sind oberirdische Parkfelder längsseitig zur Güterstrasse vorgesehen. Diese Parkfelder sollen ge mäss § 20 Abs. 2 SNV den Besucherinnen und Besuchern des vorliegenden GP-Perimeters zur Ver fügung stehen. Das ist zweckmässig. Es sind oberirdische und unterirdische Veloparkplätze vorgesehen. Sie sind im Situationsplan veror tet und in § 21 SNV sind Bestimmungen dazu festgelegt. Das ist grundsätzlich sachgerecht. Aus fachlicher Sicht sollten die unterirdischen Abstellplätze in der Tiefgarage gut erreichbar sein. Die Ve loräume im Untergeschoss sollten daher Türen mit einer lichten Breite von 1,05 bis 1,2 m aufweisen. Sie sind idealerweise als Schiebe- oder Schwingtüren konzipiert, können festgemacht werden und sind selbstschliessend. Alternativ kann auf eine Türe verzichtet werden. Dies gilt es im nachgelager ten Baubewilligungsverfahren zu beachten. Der Broschüre "Wohnwirtschaft" von aargaumobil können weitere Hinweise entnommen werden, wie Investoren, Bauherren und Vermieter Mobilitätsaspekte im Wohnungsbau berücksichtigen und at traktive Bedingungen für eine nachhaltige Bewohnermobilität schaffen können (www.aq.ch/aarqaumobil > Gemeinden und Regionen > Produkte > Wohnungsbezogene Mobilitätsangebote > Bro schüre Wohnwirtschaft).
4.2.5 Weitere materielle Hinweise Boden
Gemäss den Unterlagen tangiert der Bau der Tiefgarage am südöstlichen Rand der Parzelle 719 den Prüfperimeter Bodenaushub (Verdachtsfläche "Siedlungsgebiet mit Industrie- und Gewerbezone"). Kann der Boden nicht vor Ort wiederverwendet und muss aus der Verdachtsfläche hinaus verscho ben werden, ist er vorgängig auf die Eignung, die relevanten Schadstoffe oder Fremdstoffe und Neo phyten gemäss der Vollzugshilfe "Verwertungseignung von Boden" (VHVB\ BAFU^ 2021) durch ein ausgewiesenes Büro zu untersuchen. Die Beprobung richtet sich nach dem Handbuch "Probenahme und Probenvorbereitung für Schadstoffuntersuchungen in Böden"; Handbuch "Bodenprobenahme" (VBBo®; BAFU 2003). Anhand der Resultate ist die Verwertung beziehungsweise Entsorgung ge mäss der VHVB (BAFU 2021) vorzunehmen. Lärm
Das Lärmgutachten vom 18. November 2020 zeigt auf, dass bei den zur Kantonsstrasse ausgerich teten Baulinien der Baufelder A und B mit maximalen Beurteilungspegeln von 52 dB(A) am Tag und 44 dB(A) in der Nacht zu rechnen ist. Damit sind selbst die Planungswerte, die gemäss Anhang 3 Lärmschutz-Verordnung (LSV) für die Empfindlichkeitsstufe ES II 55 dB(A) am Tag und 45 dB{A) in der Nacht betragen, überall eingehalten. Somit spielt es keine Rolle, ob das Planungsgebiet als ' Vollzugshilfe Verwertungseignung von Boden 2 Bundesamt für Umwelt
’ Verordnung über Belastungen des Bodens
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raumplanerisch hinreichend erschlossen betrachtet werden kann oder nicht, da selbst wenn dies nicht der Fall wäre, die Anforderungen von Art. 30 LSV ohne zusätzliche Lärmschutzmassnahmen eingehalten sind.
Archäologie Durch die Baumassnahmen können bisher bekannte und auch unbekannte archäologische Hinterlas senschaften betroffen sein. Im Besonderen gilt dies für die aktenkundige archäologische Fundstelle 26(A)5 in deren Randbereich der GP zu liegen kommt. Es handelt sich hierbei um die untertägigen Reste eines römischen Gutshofs. Bauliche Anlagen dieser Art können mehrere Nebengebäude auf weisen, die sich über eine grössere Fläche verteilen. Im Umfeld solcher Anlagen sind Bodeneingriffe mit besonderer Vorsicht vorzunehmen.
Die Parzellen 718, 719 und 723 kommen innerhalb eines Bachschuttkegels zu liegen. Diese gelten unter gewissen topografischen Bedingungen als archäologische Verdachtsflächen. Diese Vorausset zungen sind hier im Besonderen erfüllt, weshalb es auch zur Aufdeckung weiterer archäologischer Hinterlassenschaften anderer Zeitstufen im Rahmen der Neubebauung kommen kann. Trotz der starken baulichen Überprägung des Areals kann es im Zug der Ausschachtungsarbeiten für die Tief garage zur Aufdeckung tiefer gelegener Schichten mit archäologischen Hinterlassenschaften kom men. Die archäologischen Hinterlassenschaften sind im Planungsberichtstufengerechtthematisiert. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Die vorliegenden SNV sind stufengerecht formuliert.
5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
Beschluss
1. Der Gestaltungsplan "Inneri Gassächer", beschlossen vom Gemeinderat Neuenhof am 22. April 2025, wird genehmigt. 2. Qie Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
;tephairAfttger^ ^egierungsrat
Verteiler • Gemeinderat, Zürcherstrasse 107, 5432 Neuenhof • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI
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Rechtsmittelbelehrung
1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor
Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem ber bis und mit dem 2. Januar. 2.
Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.
Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthaiten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.
3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge treten.
4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be
weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5.
Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der
Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22. 5001 Aarau, eingese hen werden.
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