Gestaltungsplan Schlossberg III

Art. 1 Zweck /

Planungsziele

Der Gestaltungsplan Schlossberg III bezweckt eine am nördlichen Siedlungsrand gut in die örtliche Situation eingepasste Gesamtbebauung. Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere folgende Planungsziele verfolgt:

2

Bestandteile

•

Haushälterische Nutzung des Bodens

•

Sicherstellung einer hohen Siedlungs- und Wohnqualität

•

Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten der Aussenräume für sämtliche Benutzergruppen

•

Eine gute Gestaltung der Bauten und Freiräume sowie des Ortseinganges und Siedlungsrandes

•

Erfüllung der Lärmschutzanforderungen gegenüber der Badenerstrasse (K411)

•

Ein in der Regel fliessender Terrainverlauf zwischen den Bauten

•

Eine angemessene Nutzungsdichte

•

Zweckmässige, konzentrierte Erschliessungsanlagen, insbesondere für den Fussgängerverkehr

•

Verzahnung von Siedlung und Landschaft

Art. 2 1

Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind:

2

•

Situationsplan 1:500

•

Sondernutzungsvorschriften

Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind: •

Planungsbericht mit Beilagen

Art. 3 Perimeter

Verhältnis zur Grundordnung

1 Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Plan bezeichneten Perimeter.

Art. 4 1

Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung und der zugehörige Bauzonenplan. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des kantonalen und eidgenössischen Bau- und Planungsrechts.

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Gemeinde Bellikon Gestaltungsplan Schlossberg III - Sondernutzungsvorschriften

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Art. 5 Baufelder A-0

Die Baufelder A-0 dienen dem Wohnen; sie sind für Mehrfamilienhäuser mit maximal 7 Wohneinheiten bestimmt. Kleinbetriebe (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe) sind zugelassen, sofern es sich um nicht störende Betriebe handelt. 2 Die Bauten gemäss Absatz 1 sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baufelder zulässig. 3

Ausserhalb der Baufelder sind Bauten und Anlagen zulässig, welche nur der Nutzung der gemeinschaftlichen Freiräume dienen. Baufelderetweiterungen

Innerhalb der Baufelder sowie innerhalb der Baufeldererweiterungen können Tiefgaragen für Personenwagen, Abstellplätze für Motorfahrräder und Fahrräder, Kellerabteile, Technikräume, Rampen und dergleichen erstellt werden. 4

5 Die Begrenzungen der Baufelder und Baufeldererweiterungen gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände, die gesetzlichen Gebäude- und Strassenabstände sowie die Mehrlängenzuschläge.

Art. 6 Vollgeschosse /

Höhenmasse

Die Bauten in den Baufeldern dürfen 3 Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss aufweisen. 2 Die maximale Gebäudehöhe bis zur Oberkante der Brüstung des 3. Vollgeschosses beträgt 11.50 m, die maximale Höhe bis zur Oberkante des Attikageschosses 14.50 m. 3

Beim Attikageschoss sind Dachvorsprünge bis 60 cm ohne Anrechnung an die Grundfläche zulässig. 4

Bauten innerhalb der Baufeldererweiterung dürfen maximal 1 Vollgeschoss aufweisen. Sie müssen optisch selbständig in Erscheinung treten und werden bei der Berechnung der maximal zulässigen Geschosszahl der Baufelder A-0 nicht angerechnet.

Art. 7 Bereiche für

private Vorzonen

1 Die talseitig den Erdgeschosswohnungen zugehörigen Sitzplätze sind ausschliesslich innerhalb der Bereiche für private Vorzonen zugelassen. 2

Die privaten Vorzonen sind gegenüber dem angrenzenden, gestalteten Terrain maximal 1 m erhöht (Podest). Diese Podeste sind in der Form und der Materialisierung auf die Wohnbauten abzustimmen. Natursteinmauern, Blocksteinwurf und Löffelsteine sind nicht erlaubt. Einfriedigungen mittels Hecken bis 2.00 m Höhe sind erlaubt. Es sind standortheimische Pflanzen zu verwenden.

Art. 8 Parkierun gen

Ein- /Ausfahrten Tiefgaragen

1

Die Parkplätze für die Baufelder sind mit Ausnahme der bezeichneten oberirdischen Besucherparkplätze in Tiefgaragen zu erstellen.

2

Die zulässigen Ein- und Ausfahrten in die Tiefgaragen sind im Situationsplan festgelegt (schwarzer Pfeil).

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Gemeinde Bellikon Gestaltungsplan Schlossberg III - Sondernutzungsvorschriften

Bereiche für oberirdische und unterirdische Parkierungen (Besucher)

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Die bezeichneten Bereiche für oberirdische und unterirdische Abstellplätze sind nur für Besucher zulässig. 3

Art. 9 Notzufahrten

1 Die zulässigen Notzufahrten für Feuerwehr und Rettungsdienst sind im SiFeuerwehr/ Rettungsdienst

tuationsplan festgelegt (blauer Pfeil).

Art. 10 Begegnungsbereiche /

Spielbereiche

Die im Situationsplan hellgrün schraffierten Bereiche sind als gemeinschaftlich nutzbare Spielplatz-, Sitz- und Begegnungsflächen mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten. Verschiedenartige Grünflächen (z.B. Rabatten, Chaussierungen, Wasserflächen) gliedern die einheitliche Hartfläche in unterschiedliche Zonen. Fussgänger und Fahrradfahrer sind zugelassen. 1

Beläge sind nach Möglichkeit versickerungsfähig auszubilden oder über die Schulter zu entwässern. 2

3 Mehrheitlich gedeckte Abstellplätze für Fahrräder mit einer Grundfläche bis je maximal 18 m2 sind zulässig. 4 Die Bepflanzung erfolgt mit standortgerechten Sträuchern und Kleinbäumen (Alleebäume oder mehrstämmige Bäume) die den Standortanforderungen auf der Tiefgarage entsprechen. Koniferen (wie z.B. Thuja, Scheinzypressen usw.), sowie Kirschlorbeer sind nicht zulässig.

Spielwiese

Die Spielwiese ist als gemeinsame, zusammenhängende Fläche frei zu halten. Als Abgrenzung zwischen der privaten Vorzone (Baufeld A) und der Spielwiese kann eine Grünfläche angelegt werden (Rabatte bis H = 1.50 m). 5

11 Extensive Grünflächen / Bereiche für Baumbepflanzungen

1 Der im Gestaltungsplan bezeichnete Bereich ist als eine vorwiegend offene, grosszügige Fläche mit einem lockeren Baumbestand (Baumhain) auszugestalten. Dieser dient zur besseren Einbettung der Siedlung in die Landschaft (Siedlungsrand).

Niveauunterschiede sind fliessend auszubilden. Auf bepflanzte Böschungen oder Stützmauern ist zu verzichten. Geländeeinschnitte entlang der Süd- und Nordfassaden sind zu vermeiden. 2

Einfriedigungen wie Zäune, Geländer, Mauern und Hecken sind nicht zulässig. Für die Begrünung sind ausschliesslich Obstbäume (Hochstamm) und standortheimische, mittelgrosse Feldgehölze zu verwenden (Alleebäume oder mehrstämmige Bäume).

4

Standortheimische Sträucher in Einzelstellung sind als Sichtschutzelemente möglich. Sämtliche Wiesen, mit Ausnahme der Spielwiese, werden mit einem artenreichen Blumenrasen angelegt. 5

Befestigte Flächen wie Rampen, Treppen und dgl. zu einzelnen Begegnungsbereichen / Spielbereichen sind zulässig.

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Für lärmempfindliche Räume des Baufeldes B hat die Summe aller Dämpfungen, bezogen auf den Emissionswert der Kantonsstrasse K 411, mindestens 16 dB (A) zu betragen.

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Bereiche für Niederhecken

Entlang der Badenerstrasse K 411 sind Niederhecken mit standortheimischen Wildsträuchern zu pflanzen.

Strassenbaum / Hochstamm

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An den im Plan bezeichneten Stellen sind hochstämmige Strassenbäume anzulegen. Die definitive Lage wird mit dem Strassenbauprojekt festgelegt.

Art. 12 Bereiche für arealinteme

Fusswege

1

Di e i m Gestaltungsplan bezeichneten Bereiche dienen der Verbindung der verschiedenen Begegnungs- und Spielbereiche untereinander und haben nach einem durchgehenden Gestaltungskonzept zu erfolgen. Die Wegbreite beträgt mindestens 1.50 m. An breiteren Stellen sind als Gestaltungselemente Sitzbänke vorzusehen. 2

Die Beläge sind einheitlich zu gestalten und über die Schulter zu entwässern. Für die wegbegleitende Bepflanzung sind standortheimische, mittelgrosse Feldgehölze zu verwenden (Alleebäume oder mehrstämmige Bäume bis ca. 14 m Höhe). Wiederkehrende Grünflächen (Rabatten bis 1.20 m Höhe) sind an den Fusswegen angelagert und dienen als Abgrenzung gegenüber den privaten Vorzonen. Die übrigen Flächen sind als artenreiche Blumenrasen anzulegen.

Art. 13 Standorte für Sammelstellen der Entsorgung

1

Die ungefähren Standorte für die dezentralen Sammelstellen der Entsorgung sind im Situationsplan festgelegt (brauner Kreis). Die definitive Lage wird mit dem Bauprojekt festgelegt.

Art. 6 Abs. 2 Sondernutzungsvorschriften

Die maximale Gebäudehöhe bis zur Oberkante der Brüstung des 3. Vollgeschosses beträgt 11,50 m, die maximale Höhe bis zur Oberkante des Attikageschosses 135O m." "2

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 30. März 2011 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

J: \03_Geschäfte\3_Genehmigungen \02_ARE\RO \20171107_bdv_14.24.docx

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung (genehmigt 30. März 2011) erfolgte die Einzonung einer ca. 2,5 ha grossen Landfläche im Gebiet Schlossberg (Rütimatt) in die Wohnzone 2 Geschosse (W2) sowie Wohn- und Gewerbezone 2 Geschosse (WG2). Mit der Einzonung der Parzellen 4, 5, 71 und 396 sollte ein moderates Wachstum ermöglicht und die steigende Nachfrage an Wohnraum befriedigt werden. Das Planungsgebiet liegt exponiert und weither einsehbar am Ortseingang von Bellikon, direkt an der Hauptstrasse Bellikon—Oberrohrdorf. Um eine qualitativ gute Siedlungsentwicklung zu fördern und planerisch sicherzustellen, wurde das Gebiet mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Bellikon am 24. August 2015 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Schlossberg III" bestehend aus: • Situation 1:500 vom 12. März 2015 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) vom 12. März 2015 Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 12. März 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 20. Januar 2015 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen, eigenen Interessen Betroffenen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden angehalten, aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die darin enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden. Vorliegend wird eine namhafte W2- / WG2-Reserve

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erschlossen (sogenanntes Schlüsselgebiet). Zurzeit weist Bellikon rund 50 Einwohnende/Hektare (E/ha) in der überbauten Bauzone auf und soll gemäss Richtplan bis 2040 eine Steigerung auf 57 E/ha anvisieren. Gemäss grossrätlicher Siedlungsstrategie hat diesbezüglich ganz besonders die kompakte Erstbebauung der noch vorhandenen Wohn- und Mischzonenreserven einen massgeblichen Beitrag zu leisten. In Bellikon sind gemäss dem Erläuterungsbericht zur Richtplananpassung Siedlungsgebiet die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — überdurchschnittlich dicht mit 68 E/ha zu entwickeln. Innerhalb der Baufelder A-0 sind insgesamt 84 Wohnungen zulässig. Das Richtprojekt beziffert die mögliche Bruttogeschossfläche mit 15'100 m2. Dies ermöglicht eine Einwohnerdichte von rund 80 E/ha. Die erreichbare Einwohnerdichte kann bei ausgewiesener Qualität der Bebauung und des Freiraums als angemessen beurteilt werden (§ 1 SNV). Sie entspricht den Zielvorgaben gemäss Richtplan. Gestaltungsplan Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Mit dem Gestaltungsplan wird unter anderem von den in § 4 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vorgeschlagenen Richtwerten und übergeordneten Vorgaben abgewichen. Die fachliche Stellungnahme vom 7. November 2013 würdigt den vorliegenden Gestaltungsplan und erachtet es als gegeben, dass der Gestaltungsplan insgesamt zu einer qualitativ besseren Lösung führt. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Mit dem Gestaltungsplan werden folgende Planungsziele verfolgt: • haushälterische Nutzung des Bodens • Sicherstellung einer hohen Siedlungs- und Wohnqualität • vielfältige Nutzungsmöglichkeiten der Aussenräume für sämtliche Benutzergruppen • eine gute Gestaltung der Bauten und Freiräume sowie des Ortseingangs und Siedlungsrands • Erfüllung der Lärmschutzanforderungen gegenüber der Badenerstrasse (K 411) • ein in der Regel fliessender Terrainverlauf zwischen den Bauten • eine angemessene Nutzungsdichte • zweckmässige, konzentrierte Erschliessungsanlagen, insbesondere für den Fussgängerverkehr • Verzahnung von Siedlung und Landschaft Im Zusammenhang mit der Einzonung Schlossberg III und der damit verbundenen Arealerschliessung verlangt der Gemeinderat zudem die strassenbauliche Gestaltung des Ortseingangs, verbunden mit einer Einfahrtsbremse im Bereich der Badenerstrasse (K 411). Ortsbild und Städtebau Das Ortsbild der Gemeinde Bellikon wird gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Das Gebiet befindet sich in der Umgebungszone II "Nahumgebung bei Kirche", dessen Bedeutung für das Ortsbild wird als besonders wichtig festgelegt und als unerlässlicher Teil der Umgebung eingestuft (Erhaltungsziel a). Gestützt auf die Emp-

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fehlungen des ISOS ist darauf hinzuwirken, dass eine besonders gute Einbettung in die Landschaft gewährleistet werden kann. Aufgrund der sensiblen Lage des Planungsgebiets sind die qualitativ anspruchsvolle Gestaltung des Siedlungsrands und die Einbettung der späteren Bebauung in die Landschaft zentrale Elemente zur Qualitätssicherung im Gestaltungsplan. Bebbauungskonzept/Freiraumkonzept Dem Gestaltungsplan Schlossberg III ging eine Variantenstudie für ein Bebauungs- und Freiraumkonzept voraus. Drei Varianten wurden nach vertiefter Betrachtung miteinander bezüglich Vor- und Nachteilen verglichen. Kriterien dabei waren: • gute Einbettung der Bebauung in die bestehende Landschaft/Topografie • Wirkung des Siedlungsrands von aussen betrachtet • hohe Freiraumqualität der verschiedenen Bereiche • hohe Durchlässigkeit, insbesondere für die Fussgänger Die Bestvariante diente als Richtprojekt für die Ausgestaltung des vorliegenden Gestaltungsplans. Das Bebauungskonzept zeichnet sich durch die gute Einpassung in die anspruchsvolle ortsbauliche und topografische Situation aus. Die einfachen Punktbauten sind versetzt angeordnet und werden über drei Plätze erschlossen, die das jeweilige gemeinschaftliche Zentrum bilden. Das Freiraumkonzept wird als solide Basis für die Realisierung der Überbauung "Schlossberg III" erachtet. Insbesondere die städtebauliche Setzung, die drei Begegnungs- und Spielbereiche, die Baumpflanzungen sowie die zentrale Langsamverkehrsachse sind wichtige Qualitätsmerkmale. Qualitätssicherung Der Gestaltungsplan übernimmt die wesentlichen Elemente des Richtprojekts und sichert mit den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften eine gute Überbauungsqualität. Neben den grundsätzlichen Vorgaben im Gestaltungsplan (Baufelder, Baufelderweiterungen, Geschosszahl, Gebäudehöhen usw.) werden in §§ 10, 11, 12 und 15 SNV Beurteilungskriterien festgelegt. § 17 SNV schreibt ein Fachgutachten für die Beurteilung der einzelnen Bauvorhaben vor. 4.3 Mobilität und Verkehr 4.3.1 Erschliessung Anschluss an Kantonsstrasse Das vorliegende Planungsgebiet wird wie das südlich angrenzende Gebiet "Rütimatt" mit einem Verursacherknoten an die Kantonsstrasse K 411 angeschlossen. Dieser Verursacherknoten wird erst mit der geplanten Überbauung im Gebiet "Schlossberg III" im Rahmen eines Strassenbauprojekts realisiert. Der Gestaltungsplan ist mit dem Kantonsstrassenprojekt "Verursacherknoten Schlossberg" abgestimmt. Erschliessung Stichstrasse Rütimatt Die im oberen Teil liegende und zum Baugebiet "Schlossberg III" führende bestehende Stichstrasse Rütimatt ist eine Privatstrasse. Für diese Strasse gilt ein Durchfahrtsverbot in Richtung von und zur bestehenden Überbauung Rütimatt. Aus diesem Grund kann die Tiefgarage im Baufeld 0 mit unterirdischen Besucherparkplätzen nur über die Strasse Schlossberg (Parzelle 706) erschlossen werden, die im Rahmen des Gestaltungsplans "Rütimatt" (genehmigt 27. Juni 2001) mittels Strassenlinie mit Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG gesichert wurde.

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4.3.2 Parkierung und Mobilitätskonzept Der Gestaltungsplanperimeter liegt im Bereich der öV-Güteklasse C. Dies sind günstige Voraussetzungen für eine teilweise Bewältigung des Mobilitätsbedarfs mit dem öffentlichen Verkehr und eine gute Basis, um die Parkfelderzahl im Sinne von § 8 Abs. 2 lit. c Bauverordnung (BauV) im Rahmen des Gestaltungsplans herabsetzen zu können. Der Planungsbericht enthält Herleitungen zur Anzahl der Parkfelder. Für die rund 15'000 m2 Bruttogeschossflächen beziehungsweise 84 Wohnungen sind 124 Parkfelder geplant. Dies entspricht rund 1,5 PP/Wohnung. Auf die Limitierung beziehungsweise Herabsetzung der Anzahl Parkfelder wie auch auf die Festsetzung eines Mobilitätskonzepts wird verzichtet. Die konkrete Situation (Hanglage, Distanzen) setzt einer stärkeren Ausrichtung der Mobilität auf den Fuss- und Radverkehr und den öffentlichen Verkehr enge Grenzen. Aus diesem Grund ist der Verzicht auf limitierende Vorgaben zur Anzahl Parkfelder sowie auf die Pflicht zur Ausarbeitung eines Mobilitätskonzepts vertretbar. 4.4 Lärmschutz Da das Planungsgebiet erst 2010 im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung eingezont wurde, gilt es im vorliegenden Gestaltungsplan aus lärmrechtlicher Sicht den Nachweis zu erbringen, dass die Planungswerte (PW) der Lärmschutz-Verordnung (LSV) eingehalten werden können (Art. 24 Abs. 1 Umweltschutzgesetz [USG], Art. 29 Lärmschutzverordnung [LSV]). Den Planungsunterlagen ist ein Lärmgutachten der Firma Leuthardt und Scherrer, Benglen, datiert vom 4. Juli 2013 beigelegt. Der Nachweis stützt sich auf ein Richtprojekt der Walker Architekten AG, Brugg vom 1. Juni 2013. Ausgehend von den korrekten Emissionspegeln der Kantonsstrasse K 411 weist das Gutachten ohne bauliche Massnahmen für den Baukörper B PW-Überschreitungen von 3 dB(A) während der Nachtperiode aus. Im Gutachten werden sodann Massnahmen aufgezeigt, wie die PW eingehalten werden können. Für Baugebiete, die nach 1987 eingezont wurden, sind die Planungswerte vollumfänglich (ohne Ausnahmen) einzuhalten. Die Berechnungen und Empfehlungen aus dem Gutachten Leuthardt und Scherrer sind in § 14 SNV eingeflossen und sachgerecht umgesetzt. 4.5 Hochwasser Das Baufeld 0 liegt im Gefahrenbereich Hochwasser (geringe Gefährdung). Im Planungsbericht wird ausgeführt, dass als Schutzmassnahme bei der Zufahrt zur Tiefgarage eine Mauer längs zum Hang vorgesehen ist. Dies soll im Rahmen des Bauprojekts umgesetzt werden. Die abschliessend vorgeprüfte Vorlage der Sondernutzungsvorschriften sah mit § 16 Vorgaben im Interesse des Hochwasserschutzes vor. Für die öffentliche Auflage wurde irrtümlich auf eine ältere Version der SNV zurückgegriffen, in der keine Vorgaben zum Hochwasserschutz enthalten waren. Der Hochwasserschutz ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sicherzustellen. 4.6 Sondernutzungsvorschriften / Anwendbares Recht Die Gemeinde Bellikon hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). 4.7 Beurteilung zu den Anträgen Der Gemeinderat hat am 24. August 2015 den Gestaltungsplan "Schlossberg III" in Übereinstimmung mit den Planungsunterlagen der öffentlichen Auflage beschlossen. Es zeigt sich, dass die vom Gemeinderat beschlossenen Sondernutzungsvorschriften (SNV vom 12. März 2015) inhaltlich einer älteren Version entsprechen, welche im Verlaufe der kantonalen Vorprüfung überarbeitet wurden.

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In den vom Gemeinderat beschlossenen SNV sind die Vorgaben betreffend Lärmschutz nicht korrekt festgelegt (§ 14 SNV). Die Festlegungen betreffend das Richtprojekt (§ 18 SNV; Version abschliessende Vorprüfung), welche für die kommunale Prüfbehörde eine wesentliche Grundlage darstellt, fehlen gänzlich. Ebenso fehlen Vorgaben zum Hochwasserschutz. Die fehlerhaften Bestimmungen zum Lärmschutz sowie die fehlende Bezugnahme zum Richtprojekt werden als wesentliche Abweichungen zur abschliessend vorgeprüften Vorlage beurteilt, was eine Anpassung der Vorlage erfordert. Die fehlenden Vorgaben zum Hochwasserschutz können mit dem Grundauftrag der Bewilligungsbehörde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens abgefangen werden. Diesbezüglich ist eine Anpassung der SNV nicht zwingend nötig. 4.8 Anhörung nach § 27 BauG Der Sachverhalt wurde mit Gemeindevertretern bilateral besprochen. Aus Sicht der Gemeindebehörde sind die folgenden Anpassungen mittels Direktänderung durch die Genehmigungsinstanz vorzunehmen. Sowohl die Gemeinde als auch die betroffene Grundeigentümerin haben ihre Zustimmung zur Anpassung der SNV mit Protokollauszug vom 11. September 2017 beziehungsweise 13. September 2017 schriftlich bestätigt.

Art. 14 Lärmschutzmassnahmen

Für lärmempfindliche Räume des Baufeldes B hat die Summe aller Dämpfungen, bezogen auf den Emissionswert der Kantonsstrasse K 411, mindestens 16 dB (A) zu betragen. 3

Andere Lärmschutzmassnahmen sind zulässig, soweit sie insgesamt die gleiche Wirkung erzielen. Der Nachweis ist im Baubewilligungsverfahren mit einem Lärmgutachten zu erbringen.

Art. 16a Richtprojekt

1 Das Richtprojekt sowie das Freiraumkonzept sind für die Typologie und Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume massgebend. Es dient als Grundlage für die Erarbeitung der Bauprojekte sowie zur Beurteilung der einzelnen Baugesuche. Abweichungen vom Richtprojekt und Freiraumkonzept sind zulässig, sofern damit eine mindestens gleichwertige Qualität erreicht wird.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

24. August 2015, wird, bereinigt durch die Beschwerdeentscheide unter Vorbehalt von Dispositiv 2, genehmigt. 2. Für die Vorlage werden folgende Feststellung und Auflagen (Direktänderungen) beschlossen:

Art. 14 Lärmschutzmassnahmen SNV

Für lärmempfindliche Räume des Baufeldes B hat die Summe aller Dämpfungen, bezogen auf den Emissionswert der Kantonsstrasse K 411, mindestens 16 dB (A) zu betragen. 3

Andere Lärmschutzmassnahmen sind zulässig, soweit sie insgesamt die gleiche Wirkung erzielen. Der Nachweis ist im Baubewilligungsverfahren mit einem Lärmgutachten zu erbringen.

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16a Richtprojekt SNV 1 Das Richtprojekt sowie das Freiraumkonzept sind für die Typologie und Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume massgebend. Es dient als Grundlage für die Erarbeitung der Bauprojekte sowie zur Beurteilung der einzelnen Baugesuche. Abweichungen vom Richtprojekt und Freiraumkonzept sind zulässig, sofern damit eine mindestens gleichwertige Qualität erreicht wird. 3. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt, einschliesslich der Änderungen aus dem Rechtsschutzverfahren. Gleichzeitig informiert sie die von den Auflagen und Fstster gmäss Dispositiv 2 betroffenen Grundeigentümer.

te'p h iger L ndammann

(

Verteiler • Gemeinderat Bellikon, Mutschellenstrasse 19, 5454 Bellikon • KMP Architektur AG, Bahnhofstrasse 1, Postfach 192, 5430 Wettingen • Scheidegger und Partner AG, Martinsbergstrasse 46, 5400 Baden • Walker Architekten AG, Neumarkt 1, Postfach, 5201 Brugg • Grünwerk 1 Landschaftsarchitektur BSLA, Leberngasse 15, 4600 Olten • (26) Dr. iur. Oliver Bucher, Rechtsanwalt, Postfach 2060, 5402 Baden (für sich und zuhanden Francesco Gaspari Aiello und Annalisa Aiello-Donno, Schlossberg 7, 5454 Bellikon, Albert Kurt und Ruth von Ah, Schlossberg 9, 5454 Bellikon, Jörg Büchi, Schlossberg 17, 5454 Bellikon, Martin Bühlmann, Birmensdorferstrasse 467, 8055 Zürich, Severino Cassani, Schlossberg 17, 5454 Bellikon, Martin und Annelore Egli, Schlossberg 21, 5454 Bellikon, Erwin und Marlies Gürber, Schlossberg 15, 5454 Bellikon, Marlis Heusser Mettler und Jürg Mettler, Schlossberg 21, 5454 Bellikon, Frank Peter Himmel, Schlossberg 21, 5454 Bellikon, Patrick Huber, Schlossberg 7, 5454 Bellikon, Rudolf und Beatrice Huber, Schlossberg 9, 5454 Bellikon, Franco und Cornelia Kaufmann, Schlossberg 23, 5454 Bellikon, Richard und Natascha Kemter-Weber, Schlossberg 19, 5454 Bellikon, Philipp und Ursula Leimgruber, Schlossberg 13, 5454 Bellikon, Hans-Peter und Carol Noser, Schlossberg 9, 5454 Bellikon, Willi und Helga Quenzer-Gauthaler, Schlossberg 21, 5454 Bellikon, Rainer Senn und Astrid Hildbrand, Hofächerstrasse 8, 8907 Wettswil, Ren6 Steg, Rebbergstrasse 55, 8049 Zürich, Thomas Tschopp, Schlossberg 13, 5454 Bellikon, Ugo Venezia und Heike Arnold, Gattikonerstrasse 106, 8136 Gattikon, Peter Vitins, Schlossberg 5, 5454 Bellikon, Peter Vögeli, Schlossberg 13, 5454 Bellikon, Werner Wegmann, Schlossberg 17, 5454 Bellikon, Heinz und Daniele Wolf, Schlossberg 23, 5454 Bellikon, Katharina Zwahlen, Schlossberg 3, 5454 Bellikon; A-Post Plus) • (7) Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden (für sich und zuhanden der Hitz Immobilien AG, Landstrasse 104, 5415 Rieden, der Kräuchi AG, Etzelmatt 1, 5430 Wettingen, der Terra Bau AG, Etzelmatt 1, 5430 Wettingen, der Selion AG, Etzelmatt 1, 5430 Wettingen, der Pinzon Invest AG, Niederwiesstrasse 17c, 5417 Untersiggenthal, sowie der BOME ImmoBau AG, c/o Viktor Bosshard, 'fangstrasse 6, 5442 Fislisbach; A-Post Plus) • (2) Erica Häuptli-Schwaller, Rechtsanwältin, Postfach 2944, 5001 Aarau (für sich und zuhanden Gemeinderat, Mutschellenstrasse 19, 5454 Bellikon; A-Post Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU, Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung Ost (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Energie BVU

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• Abteilung für Umwelt BVU, Luft, Lärm und NIS • Abteilung Landschaft und Gewässer BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Departement Bildung, Kultur und Sport • Kantonale Denkmalpflege BKS

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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