Überbauungsplan Sommertalhöhe West

3. Mit Bericht vom 3. März 2025 prüfte das Amt für Raum und Wald (ARW) den Entwurf des Überbauungsplans Sommertalhöhe West vor. Das ARW beurteilte den Überbauungsplan Sommertalhöhe West vorbehältlich notwendiger Anpassungen als genehmigungsfähig.

4. Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West wurde vom 14. April 2025 bis zum 13. Mai 2025 zur Mitwirkung bekannt gemacht. Im Rahmen der Mitwirkung wurde eine Eingabe eingereicht, in der der Überbauungs-

plan Sommertalhöhe West ausdrücklich befürwortet wurde.

5. Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West lag vom 16. Juni 2025 bis zum 15. Juli 2025 öffentlich auf. Während der Auflagefrist gingen keine Einsprachen gegen den Überbauungsplan Sommertalhöhe West ein.

6. Mit Beschluss vom 25. August 2025 erliess der Gemeinderat Schwellbrunn den Überbauungsplan Sommertalhöhe West und unterstellte den Beschluss dem fakultativen Referendum. Während der Frist vom 1. September 2025 bis zum 22. September 2025 wurde das fakultative Referendum nicht ergriffen.

B. Erwägungen

1. Formelles

Gemäss Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes (BauG; bGS 721.1) sind Sondernutzungspläne dem Departement

Bau und Volkswirtschaft zur Genehmigung zu unterbreiten. Die Genehmigung wird erteilt, wenn der Plan den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entspricht und nicht als unzweckmässig erscheint.

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f r 2) Appenzell Ausserrhoden

Gemäss Art. 4 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) sorgen die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann. Die Anforderungen an die Mitwirkung gemäss Art. 4 RPG sind erfüllt.

Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. BauG sind erfüllt. 2. Übergeordnete Planung und weitere Planungsinstrumente a) Kantonaler Richtplan

Im kantonalen Richtplan wird die Gemeinde Schwellbrunn bezüglich Gemeindetypen als ländliche Gemeinde bezeichnet. Die ländlichen Gemeinden weisen gemäss kantonalem Richtplan eine Bedeutung als Wohnstandort mit Erholungsfunktion auf. Zudem verfügen sie über ein Grundversorgungsangebot an Gütern des täglichen Bedarfs sowie über ein Grundangebot an Arbeitsplätzen (Gewerbe). Die Chancen der ländlichen Gemeinden liegen in einer sanften Entwicklung und in der Bewahrung der ländlichen Qualitäten. Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West schafft die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Wohnüberbauung.

Der kantonale Richtplan legt zudem fest (Kapitel S.2, Abstimmungsanweisung 4.1), dass die Gemeinde Schwellbrunn die Dichte innerhalb der Wohn-, Misch- und Kernzonen von 40.1 Einwohnern und Beschäftigten pro Hektar (E+B/ha) beibehalten muss. Gemäss den Erläuterungen im Planungsbericht weist der Überbauungsplan Sommertalhöhe West ein Dichtepotenzial von mindestens 47 E/ha auf. Damit werden die kantonalen Dichtevorgaben erfüllt.

b) Gemeinderichtplan

Der Gemeinderichtplan der Gemeinde Schwellbrunn (durch den Regierungsrat am 30. August 2022 genehmigt) verweist im Richtplanbeschluss S.5.1 auf die Innenentwicklungsstrategie, welche für das Gebiet Sommertalhöhe eine Überbauung mit moderater Verdichtung vorsieht. Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West basiert auf der Regelbauweise. Auf eine Nutzungsintensivierung wird verzichtet. Die Sonderbauvorschriften im Überbauungsplan Sommertalhöhe West sichern, dass sich eine künftige Bebauung qualitativ in die Umgebung beziehungsweise das Ortsbild einpasst. Die behördenverbindlichen Vorgaben des Gemeinderichtplans der Gemeinde Schwellbrunn werden eingehalten.

3. Recht- und Zweckmässigkeit

Gemäss Art. 39 BauG regelt der Überbauungsplan die Überbauung eines Teilgebiets mit Sonderbauvorschriften. Die Sonderbauvorschriften präzisieren die in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften. Durch Sonderbauvorschriften können u.a. die Bauweise (offen, geschlossen), die Anordnung und Gliederung der Bauten, die Grösse und Abstände der Bauten, die Firstrichtung und Dachform, die Materialwahl und Fassadengestaltung, Anordnung, Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume und die Nutzungsintensität geregelt werden. Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West berücksichtigt den Regelungsbereich von Art. 39 BauG.

Gemäss Art. 41 Abs. 1 BauG dürfen die Sonderbauvorschriften dem Zweck der jeweiligen Zone nicht widersprechen. Mittels Überbauungsplan darf bei der Geschosszahl höchstens um ein Vollgeschoss und bei der Intensität der Nutzung höchstens um 10% abgewichen werden. Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West überlagert gemäss rechtskräftigem Zonenplan Nutzung die Wohnzone W2. Der Überbauungsplan

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j 2) Appenzell Ausserrhoden

Sommertalhöhe West lässt ausschliesslich eine Wohnnutzung zu. Dem Zonenzweck der betroffenen Grundnutzung wird nicht widersprochen. Mit dem Überbauungsplan Sommertalhöhe West wird zudem weder ein zusätzliches Vollgeschoss noch eine Nutzungsintensivierung beansprucht. Die Vorgaben von Art. 41 Abs. 2 BauG kommen daher nicht zur Anwendung. Die Vorgaben von Art. 41 BauG werden erfüllt.

Die Gemeinden sorgen gemäss Art. 57 BauG für die zeit- und sachgerechte Erschliessung der Bauzonen. Land ist gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Das erwähnte Erschliessungserfordernis gilt für alle Bauten und deren Änderungen. Der Strassenabschnitt Sommertal weist zwischen der Sammelstrasse (Anbindung an Liegenschaft Nr. 104) sowie der Liegenschaft Nr. 182 eine Breite zwischen 4.00 m und 4.50 m. Der Strassenabschnitt ist in diesem Bereich gemäss VSS 40 045 als Zufahrtsstrasse einzustufen. Es ist der Begegnungsfall Personenwagen/Personenwagen bei einer stark reduzierten Geschwindigkeit sicherzustellen (4.00 m bei einem Geschwindigkeitsniveau von 20 km/h). Ab der Liegenschaft Nr. 182 werden heute vier Wohneinheiten erschlossen. Mit dem Überbauungsplan Sommertalhöhe West kommen fünf weitere Wohneinheiten dazu, die über diesen Strassenabschnitt erschlossen werden. Der Strassenabschnitt ab der Liegenschaft Nr. 182 kann gemäss VSS 40 045 als Zufahrtsweg (gesamthaft mit dem Überbauungsplan Sommertalhöhe West neun Wohneinheiten und eine Länge von rund 90 m bis zum westlichsten Baufeld) mit dem Grundbegegnungsfall Personenwagen/Fahrrad eingestuft werden (ca. 3.60 m). Die bestehende Strasse weist in diesem Bereich eine Breite von rund 3.75 m auf. Die bestehenden Strassenabschnitte erfüllen die Vorgaben gemäss VSS 40 045 an eine hinreichende Erschliessung unter Berücksichtigung einer Verkehrszunahme durch 5 Wohneinheiten. Die hinreichende Erschliessung ist bei einem weiteren Entwicklungsschritt (Überbauungsplan Sommertalhöhe Ost) gutachterlich nachzuweisen.

Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West erweist sich als recht- und zweckmässig. Die Genehmigung für den Überbauungsplan Sommertalhöhe West kann erteilt werden.

Gebühren Gestützt auf Art. 22 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; bGS 143.1) wird für die Genehmigung des Überbauungsplans Sommertalhöhe West keine Gebühr erhoben. Durch den Überbauungs-

plan Sommertalhöhe West erwachsen für die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer keine Vorteile.

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C. Beschluss 1. Der Überbauungsplan Sommertalhöhe West wird genehmigt.

2. Mitteilung an: - Gemeinderat Schwellbrunn (je 3 Exemplare mit Genehmigungsvermerk) - _ Nachführungsplaner raum.manufaktur.ag, Feldlistrasse 31A, 9000 St. Gallen (je 1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) - Abteilung Raumentwicklung (je 1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) - Baukoordinationsdienst - Amtsblatt

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Rekurs erhoben werden. Der Rekurs hat einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30 ff, des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; bGS 143.1]).

Versandt am:

Departement Bau und Volkswirtschaft 4 [

Dölf Biasotto, Regierungsrat

5000.2024-1310

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