Quartierplan Mohren 3

1. Mit Schreiben der Gemeinde Reute vom 15. Januar 2009 wird um die Genehmigung des Quartierplans Mohren 3 gemäss Art. 49 BauG durch das Departement Bau und Umwelt ersucht. 2. Das von der Planung betroffene Gebiet beinhaltet eine Fläche von 5'250 m2 und grenzt nord-nordwestlich unmittelbar an eine Staatsstrasse und süd-südöstlich an die Landwirtschaftszone. Heute führt zudem ein Weg­ recht vom Grundstück Nr. 450 über die Parzelle Nr. 451. Gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Reute ist die betroffene Fläche der Wohn- und Gewerbezone WG2 zugewiesen und mit einer Quartierplan­ pflicht überlagert. Die gemäss rechtskräftigem Zonenplan vorgesehene Quartierplanpflicht erstreckt sich auch über die südlich angrenzenden Parzellen Nrn. 452, 636, 453 und 454 (Bereich innerhalb Bauzone, teilweise mit einer Ortsbildschutzzone überlagert). 3. Es liegt ein Projekt vor, das die Regelbauweise zum Teil überschreitet. Es sieht eine Überbauung mit Ein­ und Doppeleinfamilienhäusern sowie Terrassenhäusern vor. Die ausgewiesenen Baubereiche und die vor­ gesehenen unterschiedlichen Parzellengrössen lassen dabei individuelle Überbauungsmöglichkeiten und Gestaltungswünsche zu. Der Quartierplan hält die baulichen und gestalterischen Vorschriften fest, welche für das Plangebiet in Abweichung zur regulären Zonenordnung gelten. Zudem regelt er die Erschliessung. 4. Mit Schreiben vom 22. August 2008 hat die Gemeinde den Quartierplan Mohren 3 zur Vorprüfung einge­ reicht. Am 15. Oktober 2008 nahm das Planungsamt nach durchgeführtem internem Mitberichtsverfahren Stellung. Vom 5. Dezember 2008 bis 4. Januar 2009 wurde der Quartierplan öffentlich aufgelegt. Es gingen keine Einsprachen ein.

8.

Erwägungen

1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. ff. BauG (bGS 721.1) sind erfüllt.

Seite 1, BD_QPL Mohren3_Genehmigung.doc

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2. Die in der Vorprüfung verlangten Änderungen und Ergänzungen sind grösstenteils berücksichtigt worden. Keine Berücksichtigung fand die Forderung, die Schutzraumproblematik zu prüfen. Die Gemeinde hat nach­ träglich eine entsprechende Sonderbauvorschrift nachgeliefert. Diese ist aufzunehmen. 3. Aufgrund der geringen Tiefe des eingezonten Baulandes erscheint es richtig, dass die Baubereiche bis an die Bauzonengrenze reichen, zumal mit den Sonderbauvorschriften sichergestellt wird, dass keine Bauteile, Terrainanpassungen und andere Gestaltungselemente ausserhalb der Bauzone realisiert werden dürfen. Auf­ grund des Vorprüfungsberichts wurde korrekt zusätzlich im Baubereich A eine Sockelbaulinie aufgenommen. Eine solche fehlt indes im Baubereich C. Aus dem beiliegenden Situationsplan für die Erschliessungsstrasse ist erkennbar, dass das östlichste Gebäude im Sockelbereich direkt an die Bauzonengrenze zu liegen kommt und das darüber liegende Geschoss darüber hinaus ragt, was unzulässig ist. Wir weisen daraufhin, dass auch dort, wo keine Sockelbaulinie festgelegt ist, Bauteile, Terrainanpassungen und andere Gestaltungselemente ausserhalb der Bauzone grundsätzlich nicht toleriert werden können. 4. Im übrigen erweist sich der Quartierplan als zweckmässig und ermöglicht eine einheitliche Gestaltung. Die urban wirkende Flachdachüberbauung fügt sich u.E. aber nur bedingt in das ländliche Umfeld des Weilers Mohren ein. Der Entscheid über die zu ermöglichenden Bauformen liegt im Ermessen der Gemeinde. 5. Aufgrund der Rechts- und Zweckmässigkeitsprüfung kann unter Vorbehalt der zu ergänzenden Bestimmung eine Genehmigung erteilt werden.

C.

Beschluss

1.

Der Quartierplan „Mohren 3" wird unter dem Vorbehalt unter Pkt. 2 genehmigt.

2.

Die Sonderbauvorschriften sind mit folgender Bestimmung zu ergänzen: Art. 9a „Schutzraum" 1) Im Quartierplangebiet sind Schutzräume für 35 Schutzplätze zu erstellen. 2) Die Schutzräume können in 2 Etappen gebaut werden. 3) Im Baubereich B ist 1 Sammel-Schutzraum mit 10 Schutzplätzen, im Baubereich C sind 2 Sammel­ Schutzräume mit total mindestens 25 Schutzplätzen zu erstellen."

3.

Zur Anbringung des Genehmigungsvermerks sind korrigierte und unterzeichnete Pläne in vierfacher Aus­ führung beim Departement Bau und Umwelt nachzureichen.

4.

Für die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 500.00 erhoben.

5.

Mitteilung an: Gemeinderat Reute Sekretariat Departement Bau und Umwelt Kantonaler Baukoordinationsdienst Kantonales Planungsamt Rechnungswesen

Seite 2, BD_QPL Mohren3_Genehmigung

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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRPG; bGS 143.1). Mitteilung im Amtsblatt Versandt am:

1 2. FEB. 2009

Departement Bau und Umwelt

/ 7}-/141 r0 /ÄN1 /u Jakob Brunnschweiler, Regierungsrat

Seite 3, BD_QPL Mohren3_Genehmigung.doc