40/QP/25/0_Quartierplan Florhof 2009

Art. 6

Abs. 2 Quartierplan-Reglement (QR). Für weitere Einzelheiten wird auf die Akten und auf die nachfolgenden Erwägungen verwiesen. Der Regierungsrat zieht in Erwägung: I. Gemäss § 2 RBG vom 8. Januar 1998 sind die Gemeinden befugt, eigene Bauvorschriften zu erlassen. Diese bedürfen jedoch der regierungsrätlichen Genehmigung. Dabei beschränkt sich die der Genehmigung vorausgehende Prüfung auf die Rechtmässigkeitskontrolle und auf eine Zweckmässigkeitsprüfung, sofern kantonale Anliegen betroffen sind. Das heisst, der Regierungsrat hat darüber zu wachen, dass das kommunale Recht nicht gegen die übergeordnete kantonale und eidgenössische Gesetzgebung verstösst. In diesem Zusammenhang speziell zu beachten ist, dass:

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a) die Verfahrensvorschriften beim Erlass, insbesondere im Hinblick auf die Betroffenen, eingehalten werden; b) die kantonalen und eidgenössischen materiell-rechtlichen Schranken berücksichtigt werden, wobei der Überwachung der verfassungsmässigen Grundrechte (Eigentumsgarantie, Rechtsgleichheit, Verhältnismässigkeit etc.) zentrale Bedeutung zukommt; c) die Bauvorschriften der Gemeinden nicht im Widerspruch stehen zu den Zielen und Planungsgrundsätzen nach Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG Artikel 1 und 3), da diese Bestimmungen des RPG selbständig, d.h. auch ohne spezielles ausführendes Recht der Kantone anzuwenden sind. Die Beurteilung all dieser Aspekte ist mitentscheidend, ob eine kommunale Planungsmassnahme vor den verfassungsmässigen Grundrechten standhält bzw. nicht gegen die übergeordnete Gesetzgebung verstösst. II. Gestützt auf Artikel 13 ff. und Artikel 19 ff. des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 sowie auf die Artikel 43 und 44 der Lärmschutz-Verordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 sind die Gemeinden verpflichtet, den Nutzungszonen - nach

Art. 14 ff. RPG - Lärm-Empfindlichkeitsstufen gemäss Artikel 43 LSV zuzuordnen. Dabei

handelt es sich um eigentumsverbindliche Rechtserlasse im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung. Somit richtet sich das Verfahren zum Erlass der Lärm-Empfindlichkeitsstufen nach den Bestimmungen von § 31 RBG. III. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen hat die Prüfung Folgendes ergeben: 1. Rechtmässigkeitskontrolle 1.1 Formell-rechtlich sind die Voraussetzungen für die Genehmigung erfüllt. Der allseitig unterzeichnete Quartierplanvertrag, als Genehmigungsvoraussetzung gemäss § 43 RBG, wurde mit Schreiben vom 17. April 2015 bei der instruierenden Dienststelle (Amt für Raumplanung) eingereicht. Materiell-rechtlich ist Folgendes zu bemerken: 1.2 Die kantonalen Fachstellen hatten Gelegenheit, im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens Stellung zu nehmen. Es kann dazu insbesondere auf den Prüfungsbericht des Amtes für Raumplanung vom 15. Dezember 2009 verwiesen werden. Die vom Kanton gewünschten Änderungen wurden bei der Überarbeitung mehrheitlich berücksichtigt. 1.3 § 5 QR; Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten Absatz 3: In der vorliegenden Bestimmung wird für die ausserhalb der Baubereiche zulässigen Nebenbauten keine Flächenbegrenzung vorgenommen. Aufgrund der Interpretation des Kommentars zu dieser Bestimmung präzisiert der Regierungsrat daher, dass es sich bei den eingeschossigen, nicht Wohnzwecken dienenden Nebenbauten um Nebenbauten im Sinne von § 57 Abs. 1 Verordnung zum RBG (RBV) handelt.

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Absatz 13: Es ist zu bemerken, dass die Bestandesgarantie im RBG abschliessend geregelt ist und der vorliegende erste Satz von Abs. 13 keine eigenständige Wirkung entfalten kann, insbesondere auch in Bezug auf den Kommentar, wonach 10 % des bestehenden, rechtmässig erstellten Bauvolumens als angemessene Erweiterung gelten würden. Wie weit eine Erweiterung angemessen ist, entscheidet die Baubewilligungsbehörde im Einzelfall. 1.4 § 6 QR; Nutzung und Gestaltung Aussenraum Absatz 2: In § 87 RBV ist abschliessend festgelegt, welche Unterlagen für eine Baueingabe erforderlich sind. Der Regierungsrat präzisiert die vorliegende Bestimmung deshalb in dem Sinne, dass der Stadtrat die Einreichung eines Umgebungsplanes bei der Baubewilligungsbehörde beantragen kann (wird), sofern dieser zur Beurteilung von Baugesuchen erforderlich ist. Im Weiteren wird präzisiert, dass es sich beim Umgebungsplan nicht um ein Planungsinstrument, sondern um einen Nachweis handelt, welcher im Rahmen des Baugesuchsverfahrens die Umsetzung der verbindlichen Vorgaben aus den Quartierplanvorschriften darzustellen hat. Insofern können nur rechtsverbindlich festgelegte Elemente der Quartierplanvorschriften als massgebende Inhalte für einen Umgebungsplan vorgegeben werden. Die in verschiedenen Bestimmungen des Quartierplan-Reglements geforderte Sicherung, Festlegung oder Konkretisierung von Inhalten im Umgebungsplan kann folglich nur im oben genannten Sinne des Nachweises verstanden werden. Im Übrigen knüpft die Baubewilligungsbehörde gemäss § 129 Abs. 2 RBG die erforderlichen Nebenbestimmungen wie Auflagen, Bedingungen und Befristungen an die Baubewilligung. Aufgrund der Tatsache, dass das Baubewilligungswesen im RBG und in der RBV abschliessend geregelt ist und der Umgebungsplan einen Nachweisplan darstellt, obliegt es nicht der Stadt, diesbezüglich zusätzliche Bestimmungen einzuführen. Dem zweiten Teil des ersten Satzes von Abs. 2 („welcher integrierender Bestandteil der Baubewilligung ist“) kann somit keine eigenständige Bedeutung zukommen. 1.5 § 8 QR; Parkierung Absatz 5: Es ist festzuhalten, dass Pflichtparkplätze nach Anhang 11/1 RBV (Stamm- und Besucherparkplätze) weder extern vermietet noch veräussert werden dürfen. Sie müssen andauernd der Nutzung der Überbauung zugewiesen sein, wegen welcher sie erstellt wurden. Es können nur diejenigen Parkplätze extern vermietet oder veräussert werden, welche zusätzlich zu den Pflichtparkplätzen erstellt werden. Der Regierungsrat geht davon aus, dass sich der erste Satz dieses Absatzes auf solche zusätzlich erstellte Parkplätze bezieht. 1.6 § 9 QR; Ver- und Entsorgung Absatz 3: Seit Inkrafttreten der neuen Bestimmungen § 104b RBG und § 94 Abs. 1 lit. e. und

Art. 94a

RBV (1. Oktober 2013) werden alle Belange die Solaranlagen betreffend abschliessend kantonal geregelt. Das heisst, die Gemeinden haben keine Kompetenz, weitergehende Bestimmungen in ihre kommunalen Reglemente aufzunehmen. Somit haben die diesbezüglichen Bestimmungen in § 9 Abs. 3 QR („Vorrichtungen zur Gewinnung … Sinne von § 94 Abs. 1 lit. e. RBV.“) keine eigenständige Wirkung. Sie werden im Reglement redaktionell gestrichen. Solaranlagen im Quartierplan-Areal sind grundsätzlich baubewilligungsfrei im Sinne von Art. 18a Abs. 2 lit. a. RPG. Sie sind der zuständigen Behörde vor der Realisierung zu melden. 1.7 § 11 QR, Realisierung/Etappierung Absätze 3 und 5: Bei einer späteren Parzellierung des Areals oder deren Abgabe im Baurecht sind der Quartierplan-Vertrag zu überprüfen und notwendige Dienstbarkeiten im Grundbuch einzutragen. Gemäss Abs. 5 ist es Aufgabe des Stadtrates, einerseits die Ge-

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währleistung der Funktionalität der Quartierplanung sicher zu stellen, andererseits den Eintrag der notwendigen Dienstbarkeiten im Grundbuch anzuordnen. Dazu ist grundsätzlich festzuhalten, dass es jedoch nicht im Ermessen des Stadtrates liegt, einen Eintrag im Grundbuch gegen den Willen des verpflichteten Grundeigentümers anzuordnen. 2. Zweckmässigkeitsprüfung gemäss § 31 Absatz 5 RBG Keine Bemerkungen. IV. Unerledigte Einsprache: 1. Die kantonale Verwaltungsgesetzgebung kennt keine Verfahrensvorschriften darüber, in welcher Form Einspracheentscheide im Zusammenhang mit Gemeindeversammlungsbeschlüssen zu erlassen sind. Es steht daher nichts entgegen und es erscheint in Anbetracht des sachlichen Zusammenhanges sowie aus Zweckmässigkeitsgründen gerechtfertigt, unerledigte Einsprachen mit dem Entscheid über die Genehmigung im gleichen Beschluss zu behandeln. 2. Im Raumplanungs- und Baugesetz ist die regierungsrätliche Überprüfungsbefugnis bei unerledigten Einsprachen nicht speziell geregelt. Artikel 33 RPG verlangt hingegen bei Einsprachen, die sich gegen Nutzungspläne richten, die volle Überprüfung. Somit ist der Regierungsrat verpflichtet, bei unerledigten Einsprachen sowohl die Recht- als auch die Zweckmässigkeitskontrolle auszuüben. 3. Nicht eingetreten werden kann im Rahmen dieses Verfahrens auf allfällige Entschädigungsforderungen. Solche Begehren können, gestützt auf die §§ 78 und 79 RBG sowie in Verbindung mit § 97 des Gesetzes über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG), erst geltend gemacht werden, wenn ein materieller Nachteil tatsächlich vorliegt, d.h. frühestens nach Inkrafttreten der entsprechenden Bauvorschriften. Dabei ist insbesondere die in § 78 Ziff. 2 RBG festgelegte Verwirkungsfrist von 6 Monaten zu beachten. Im Weiteren wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen dieses Verfahrens keine Parteientschädigung zugesprochen werden kann, sofern diesbezügliche Forderungen in Einsprachen geltend gemacht werden. 4. Nach bundesgerichtlicher Praxis hält eine Planungsmassnahme u.a. dann vor den Grundrechten stand, wenn sie auf einer klaren Rechtsgrundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und im Fall einer eigentumsbeschränkenden Wirkung gegen volle Entschädigung erfolgt. Auch dem Gebot der Rechtssicherheit ist Rechnung zu tragen. Wie das Bundesgericht schon wiederholt entschieden hat, gibt die Eigentumsgarantie keinen Anspruch darauf, dass Land dauernd in jener Zone verbleibt, in die es einmal eingewiesen worden ist. Eine nachträgliche Änderung oder Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten steht der verfassungsmässigen Gewährleistung des Eigentums nicht entgegen. Die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer hat keinen gesicherten Anspruch darauf, dass die für ihre/seine Parzelle einmal festgelegten baulichen Nutzungsmöglichkeiten unbeschränkt bestehen bleiben. 5. Zu allfälligen Begehren auf Änderung ist grundsätzlich festzuhalten, dass der Regierungsrat in diesem Genehmigungsverfahren keine positiven Vorschriften festlegen kann, d.h. irgendwelche Änderungen der Planungsbeschlüsse darf er nicht selbständig vornehmen. Der Regierungsrat ist lediglich befugt, den vom zuständigen Gemeindeorgan gefassten Be-

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schlüssen die Genehmigung ganz oder teilweise zu verweigern, sofern sie der Rechtskontrolle oder der Zweckmässigkeitsprüfung gemäss § 31 Ziff. 5 RBG nicht standhalten. 6. Zur unerledigten Einsprache der Kantonalen Denkmal- und Heimatschutzkommission ist im Einzelnen Folgendes zu bemerken: Die Einsprecherin ist, gestützt auf § 31 Abs. 2 lit. b RBG, als kantonale Vereinigung in Form einer juristischen Person, die sich nach den Statuten hauptsächlich und dauernd dem Heimatschutz widmet und die seit mindestens fünf Jahren vor der Einspracheerhebung besteht, sowie gestützt auf § 14 Abs. 2 Denkmal- und Heimatschutzgesetz (DHG), als Kommission, die in allen Belangen des Denkmal- und Heimatschutzes einsprache- und beschwerdeberechtigt ist, zur Einsprache legitimiert. Auf die Einsprache ist somit einzutreten. Sie richtet sich gegen die vorgesehene Höhe der Wohnbauten am Kantinenweg. Es werden im Wesentlichen folgende Begehren gestellt: Die Bauten am Kantinenweg sollten ein Geschoss niedriger geplant werden. Der Rücksprung des Attikageschosses solle auf allen Seiten mindestens 2.50 m betragen. Zur Begründung wird folgendes angeführt: Die vorgesehene Höhe der geplanten Wohnbauten am Kantinenweg würde eine ungünstige Wirkung auf das Ortsbild aufweisen. Gemäss § 14 Abs. 1 lit. d DHG begutachte die Denkmal- und Heimatschutzkommission Gesuche für Planungen, welche das Orts- und Landschaftsbild wesentlich verändern würden. Mit der Nähe zum historischen „Stedtli“, der Einsehbarkeit des Quartierplan-Areals und den geplanten sechsgeschossigen Bauten, die das benachbarte Manor-Gebäude noch überragen würden, seien diese Voraussetzungen gegeben. Die sechsgeschossigen Bauten am Kantinenweg würden zu dominant in Erscheinung treten, wodurch sie das Stadtbild ungünstig beeinträchtigen würden. Im Weiteren entstehe eine Konkurrenz zum Manor-Gebäude. Die abgestufte Hierarchie zwischen Kaserne, ManorGebäude und Wohnbauten sollte im Sinne eines harmonischen Stadtbildes beibehalten werden. Die Wohnbauten sollten nicht als Fortsetzung des Manor-Gebäudes wirken und deshalb nicht dessen Höhe erreichen. Der Regierungsrat nimmt zur Einsprache wie folgt Stellung:

Art. 104

RBG statuiert, dass alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter Berücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu gestalten und in die Umgebung einzugliedern sind, dass auf wertvolle Objekte, insbesondere auf wertvolle Ortsbilder, Rücksicht genommen wird. § 7 Abs. 1 Denkmal- und Heimatschutzgesetz vom 9. April 1992 (DHG) untersagt die Verunstaltung des Orts- und Landschaftsbildes. Bauten und Anlagen sind zudem in das Orts- und Landschaftsbild einzupassen. Die Altstadt von Liestal ist gemäss „Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung“ (ISOS) ein Ortsbild von nationaler Bedeutung (Kategorie Kleinstadt/Flecken). Die Planungshoheit und Möglichkeit der Schaffung verschiedener Zonen - wie Zentrumsund Ortsbildschutzzonen inklusive dem kommunalen Schutz einzelner Bauten - wie auch die Erarbeitung von Quartierplanungen liegt im Autonomiebereich der Gemeinden. Dasselbe gilt für den Erlass von Bestimmungen, die z.B. regeln, welche Gebäudehöhen oder Dachformen als zulässig erachtet werden. Im Rahmen einer Nutzungsplanung verfügen die Gemeinden sodann über ein erhebliches Mass an Planungsermessen. Demgemäss liegt die Umsetzung des Ortsbildschutzes - unter Beachtung und Umsetzung der bundesrechtlichen und kantonalen Vorgaben und der expliziten kantonalen Aufgaben nach DHG - grundsätzlich in der Verantwortung der Gemeinden. Lässt sich der Erlass von Nutzungsvorschriften sachlich be-

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gründen und liegt sonst keine Rechtswidrigkeit vor, hat dies der Kanton zu respektieren und eine kommunale Nutzungsplanung entsprechend zu genehmigen. Es ist nun festzuhalten, dass sich die Parzellen, auf welchen die vorliegende Quartierplanung umgesetzt werden soll, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Quartierplanung „Bücheli“ (Neubau Manor) befinden. Die umstrittenen, sechsgeschossigen Bauten erstrecken sich dabei entlang des Kantinenwegs und liegen somit nicht in unmittelbarer Nachbarschaft zur Altstadt. Das Areal ist weder gemäss den kommunalen Teilzonenvorschriften „Zentrum“ mit spezifischen Schutzbestimmungen belegt noch ergeben sich aus dem ISOS (Fassung 2013/2014) spezielle Erhaltungsziele. Unter Berücksichtigung der Umgebung der geplanten Bauten ist festzuhalten, dass der im Rahmen der Quartierplanung „Bücheli“ erstellte Bau, der im Übrigen unmittelbar an die Altstadt bzw. an den Stadtgrabenbereich angrenzt, sehr dominant in Erscheinung tritt und im Vergleich zur vorliegenden Quartierplanung eher das Potenzial aufweist, das Stadtbild zu verdecken und dieses somit ungünstig zu beeinträchtigen. Dem Strassenzug des Kantinenwegs werden zudem keinerlei ortsbildschützerische Aspekte zugeschrieben. Von dieser Strasse her war das Ortsbild weder mit der bisherigen Bebauung nicht oder kaum einsehbar, noch wird es dies mit der neuen Bebauung sein - unabhängig davon, ob die Bauten nun fünfoder sechsgeschossig sein werden. Für den Kantinenweg selbst ist somit eine Herabsetzung der Geschossigkeit irrelevant. Mit der von der Stadt innerhalb der Quartierplanung vorgenommenen Abstufung dreigeschossig/sechsgeschossig - in den näher zur Altstadt gelegenen Baubereichen entlang dem Obergestadeckweg sind nur dreigeschossige Bauten zulässig - kann jedoch festgestellt werden, dass die vorgesehenen Bauten die elementaren Erfordernisse an die Gestaltung und Einpassung nicht missachten, sondern eine nachvollziehbare Weiterentwicklung der mit dem Neubau der Quartierplanung „Bücheli“ vorgegebenen Erneuerung dieses Areals darstellen auch im Sinne der inneren Verdichtung. Der Regierungsrat kann dem Anliegen der Kantonalen Denkmal- und Heimatschutzkommission ein gewisses Verständnis entgegen bringen. Es ist ebenfalls ein Anliegen des Regierungsrates, dass die Gemeinden sorgfältig mit den schützenswerten Ortsbilder umgehen. Abgeleitet aus den obigen Ausführungen kann in vorliegendem Fall jedoch weder eine Verunstaltung bzw. Schädigung des Ortsbildes im Sinne von § 7 Abs. 1 DHG noch eine Verletzung des Eingliederungs- oder Einordnungsgebots gemäss § 104 RBG erkannt werden. Neben dem Gebäude der Quartierplanung „Bücheli“ (und der Kaserne) ist der Einfluss der vorgesehenen sechsgeschossigen Bauten vielmehr marginal, die Verhältnisse bleiben gewahrt. Und mit der vorgenommenen Abstufung der Gebäudehöhen reagiert die Stadt Liestal auf die Umgebung und die Altstadt: Die Häuserzeile entlang dem Obergestadeckweg werden tief gehalten, während die Häuserzeile entlang dem Kantinenweg an das Gebäude im Quartierplan „Bücheli“ angepasst sind und dementsprechend sechsgeschossig in Erscheinung treten dürfen. Insofern kann der Regierungsrat der Argumentation der Stadt Liestal folgen. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Quartierplanung möglicherweise Optimierungspotenzial aufweist, z.B. in der Einbettung der Bauten im Gelände oder der vorgenommenen Verdichtung. Dies ist jedoch nicht Aufgabe des Regierungsrates, sondern liegt in der Planungshoheit der Gemeinde. Dabei ist zu bemerken, dass der Einwohnerrat die Quartierplanung in der vorliegenden Form einstimmig beschlossen hat und auch die Referendumsfrist ungenutzt abgelaufen ist. Die Einsprache muss, soweit darauf eingetreten werden kann, als unbegründet abgewiesen werden.

Gestützt auf § 2 RBG vom 8. Januar 1998 beschliesst der Regierungsrat Folgendes:

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1. Die Einsprache der Kantonalen Denkmal- und Heimatschutzkommission wird, soweit darauf eingetreten werden kann, als unbegründet abgewiesen. 2. Die vom Einwohnerrat Liestal am 23. Juni 2010 beschlossenen Quartierplanvorschriften „Florhof 2009“ werden im Sinne der Erwägungen genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt. 3. Massgebend sind die mit den Inventarnummern 40/QP/25/0 (Quartierpläne Nr. 12), 40/QR/25/0 (Quartierplan-Reglement), 40/TZPS/6/14 (Mutation zum Teilzonenplan „Zentrum“) und 40/LES/1/3 (Mutation zum Lärm-Empfindlichkeitsstufenplan) versehenen Exemplare der Pläne und des Reglementes. 4. Die Ziffer 2 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 der Geschäftsordnung des Regierungsrates vom 15. Dezember 1992 im Amtsblatt zu veröffentlichen. 5. Die Stadt wird aufgefordert, bei der Veröffentlichung der Pläne und des Reglements (im Internet und in Papierform) die regierungsrätlichen Eintragungen (Erwägungen) zu übernehmen.

Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, vom Empfang dieses Entscheides an gerechnet, beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, Bahnhofplatz 16, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde, die in vierfacher Ausfertigung einzureichen ist, muss ein klar umschriebenes Begehren und die Unterschrift der beschwerdeführenden oder der sie vertretenden Personen enthalten. Der angefochtene Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. Das Verfahren vor dem Kantonsgericht ist kostenpflichtig.

Verteiler: Kantonale Denkmal- und Heimatschutzkommission, Rheinstrasse 29, 4410 Liestal (eingeschrieben) Stadtrat Liestal, 4410 Liestal Stierli+Ruggli, Ingenieure+Raumplaner AG, Unterdorfstrasse 38, 4415 Lausen Landeskanzlei (Publikation) BUD, Bereich Raumentwicklung und Baubewilligung Bau- und Umweltschutzdirektion

Der Landschreiber: