Teilrevision Wohnzone C auf Parzellen Nrn. 99, 494

30/2023

Gemeinde La Punt Chamues-ch OP-Teilrevision "Wohnzone C auf Parzellen Nrn. 99, 494" Genehmigung

A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde La Punt Chamues-ch beschlossen an der Gemeindeversammlung vom 23. August 2022 eine Teilrevision der Ortsplanung, um-

fassend einen Zonenplan 1:500 — Parzellen 99, 494.

Ein Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 25. August 2022 gemäss Art. 47 der eid-

genössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) liegt vor.

Das Amt für Raumentwicklung verfasste mit Datum vom 25. Mai 2022 einen Vorprüfungsbericht. Die öffentliche Bekanntgabe des GemeindeversammlungsbeschIusses vom 23. Au-

gust 2022 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden

(KRG; BR 801.100) erfolgte am 29. August 2022. Es gingen keine Beschwerden ein.

Mit Schreiben vom 14. September 2022 ersuchte der Gemeindevorstand La Punt

Chamues-ch um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des

KRG.

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Gegenstand der Revisionsvorlage

Inhalt der vorliegenden Nutzungsplanungsvorlage bildet die Schaffung der nutzungs-

planerischen Voraussetzung für eine zweckmässige Überbauung der Parzelle

Nr. 494 mit einem Wohnhaus. Dafür soll der nordwestliche Streifen des Grundstücks

im Umfang von ca. 151 m2 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone C einge—

zont werden. Zur Kompensation soll auf den Parzellen Nrn. 99 und 494 von der

Wohnzone C in die Zone übriges Gemeindegebiet ausgezont werden.

C. Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs-

gesetz, RPG; SR 700) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem

die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist so—

mit zu prüfen, ob die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem Kantonalen

Richtplan Graubünden (KRlP) sowie mit dem rechtskräftigen Regionalen Richtplan

Oberengadin übereinstimmt. Diese Prüfung erfolgt nachstehend im gegebenen Zu-

sammenhang.

Es kann somit festgestellt werden, dass die Revisionsvorlage unter Berücksichtigung

der nachfolgenden Ausführungen richtplankonform ist.

Zonenplan 1:500 Parzellen 99, 494

1.

Siedlungsgebiet

Gemäss einem in Kapitel 5.2.1 des KRlP festgehaltenen Leitsatz sind EnNeiterungen

und Verlagerungen des Siedlungsgebiets innerhalb derselben Gemeinde dann regio- {

nal abzustimmen und richtplanerisch zu sichern, wenn diese während einer Pla-

nungsperiode von 15 Jahren, gerechnet ab Erlass der Richtplananpassung durch die

Regierung, jeweils eine Fläche von insgesamt 1 ha überschreiten. Demgegenüber

bedingen EnNeiterungen oder Verlagerungen von jeweils insgesamt weniger als 1 ha

keine Richtplanfestsetzung.

Obwohl eine ungefähr flächengleiche Bauzonenverlagerung vorgesehen ist, wird mit

der vorliegenden Planung das Siedlungsgebiet insgesamt um die vorgesehene Ein-

zonungsfläche von 151 m2 erweitert. Diese Erweiterung ist darauf zurückzuführen,

dass die ausgezonte Fläche der Wohnzone C im Umfang von 157 m2 auch nach Um-

setzung vorliegender Planung innerhalb des Siedlungsgebiets liegt. Zusammenfas-

send und unter gleichzeitiger Berücksichtigung der Anpassungen des Siedlungsge-

bietes mittels bereits erfolgten Ortsplanungsrevisionen (Bereich Siedlung, lnnHub so—

wie ZöBA Parzelle Nr. 896) wird die Grenze von 1 ha nicht überschritten, womit auf

eine vorgängige Anpassung des Regionalen Richtplans verzichtet werden kann.

2.

Kompensationspflicht

Gemäss KRlP—S sollen Einzonungen von Wohn-‚ Misch— und Zentrumszonen (WMZ)

wenn möglich gemeindeintern kompensiert werden.

lVlit der vorliegenden Teilrevision werden die WMZ insgesamt rechnerisch um 6 m2

reduziert. lm Übrigen sorgt vorliegende Planung für eine verbesserte Nutzung des

Bodens und ist somit insbesondere im Sinne des Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG zu verste-

hen. Unter dem Aspekt der Kompensationspflicht zeigt sich die Vorlage somit als ge—

nehmigungsfähig. 3.

Mehrwertabschöpfung

Am 25. Oktober 2018 hat der Grosse Rat das KRG u.a. in Bezug auf die Baulandmo-

bilisierung (Art. 19a bis 19h KRG) und den Ausgleich planungsbedingter Vor- und

Nachteile (Art. 19i bis 19W KRG) revidiert. Einzonungen, die von den Gemeinden nach dem 1. April 2019 beschlossen wurden

und werden, unterliegen einer Mehrwertabgabepflicht nach Massgabe der neuen

Vorschriften d s teilrevidierten KRG (vgl. Art. 19i bis Art. 19r KRG spwie Übergangs— bestimmung in Art. 108a Abs. 1 KRG).

Die MehnNertabgabe hat sich vorliegend somit nach den neuen Vorschriften des teil-

revidierten KRG zu richten. Wie in Art. 19k Abs. 2 KRG vorgesehen, hat die Ge—

meinde La Punt Chamues-ch vom Amt für lmmobilienbewertung ein Gutachten mit

Datum vom 21. September 2022 zur Bestimmung des Planungsmehrwerts im Zu—

sammenhang mit der vorliegend zur Diskussion stehenden Einzonung von 151 m2

Wohnzone C auf der Parzelle Nr. 494 erstellen lassen. Gemäss Art. 19l Abs. 1 KRG

beträgt die Mehrwertabgabe bei Einzonungen 30 Prozent, sofern nicht anders gere-

gelt. lm Rahmen der Teilrevision im Bereich Siedlung wurde im Baugesetz der Ge-

meinde La Punt Chamues-ch der Abgabesatz auf 30 Prozent des MehnNerts festge-

legt. Ferner hat die Gemeinde mit dem Grundeigentümer der Parzellen Nr. 99 und

494 u. a. in Bezug auf die Mehrwertabgabe eine vertragliche Vereinbarung getroffen.

Die Gemeinde hat die entsprechende Mehnnrertabgabe gegenüber dem Grundeigen-

tümer der zum Zeitpunkt der Planung betroffenen Parzelle zu veranlagen, sobald die

vorliegende Nutzungsplanung rechtskräftig geworden ist. Gemäss Art. 19p Abs. 2

KRG haben die Gemeinden 75 % der Erträge der Mehrwertabgabe (aus Einzonun-

gen) in den kantonalen Mehrwertabgabefonds abzuliefern.

4.

Entschädigungspflicht von Planungsnachteilen

Eine Entschädigungspflicht für die ausgezonte Fläche der Wohnzone C auf den Par-

zellen Nrn. 99 und 494 gemäss Art. 193 KRG kann nicht geltend gemacht werden, da

der Grundeigentümer keinen Nachteil aus der Bauzonenverlagerung erfährt. Im Rah-

men der zwischen Gemeinde und Grundeigentümer getroffenen vertraglichen Verein—

barung verzichtet der Grundeigentümer ausdrücklich auf Enteignungsforderungen für die auszuzonende Fläche.

5.

Bauverpflichtung

Einzonungen unterliegen den Bestimmungen zur Überbauungspflicht gemäss Art.

19b KRG (vertragliche Bauverpflichtung) oder Art. 19c KRG (subsidiäre gesetzliche

Bauverpflichtung, sofern keine vertragliche Verpflichtung nach Art. 19b zustande

kommt). Für die Einzonung im Umfang von 151 m2 auf der Parzelle Nr. 494 liegt eine

vertragliche Bauverpflichtung im Sinne von Art. 19b KRG vor. Für die Einzonung gilt

daher die im Rahmen der öffentlich—rechtlichen Vereinbarung zwischen Gemeinde und Grundeigentümer festgelegte Überbauungsfrist von acht Jahren.

Sollte die festgelegte Überbauungsfrist ungenutzt verstreichen, ist die Gemeinde be-

fugt, die für den Wohnhausneubau bestimmte Fläche der Wohnzone C nach Mass-

gabe von Art. 19d KRG zu übernehmen. Zu diesem Zweck wird die neu abgegrenzte

Wohnzone C auf den Parzellen Nr.99 und 494 mit der Festlegung "Regelung zur

Baulandverfügbarkeit" gemäss Art. 4 Baugesetz überlagert.

Es wird diesbezüglich darauf hingewiesen, dass der Gemeindevorstand nach der Ge—

nehmigung der vorliegenden Ortsplanungsrevision das Grundbuchamt anzuweisen

hat, die Bauverpflichtungen auf den jeweiligen Grundstücken im Grundbuch anzu-

merken (Art. 19w Abs. 2 Ziffer 4 KRG). Die mit einer Bauverpflichtung belegten

Grundstücke sind mindestens zu 80 Prozent des maximal zulässigen Nutzungsmas-

ses gemäss Baugesetz zu überbauen (Art. 19c Abs. 3 KRG). lst dies der Fall, erfolgt die Löschung der Grundbuchanmerkung. Der vorliegende Genehmigungsbeschluss wird mit den entsprechenden Anordnun-

gen zur Bauverpflichtung verbunden.

Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1.

Der Zonenplan 1:500 Parzellen 99, 494 vom 25. August 2022 wird im Sinne der

EnNägungen mit folgenden Anordnungen und Anweisungen genehmigt:

1.1

Anordnung zur Mehrwertabga'be

a)

MehnNertabgabepflichtige Einzonung

Die Einzonung der 151 m2 messenden Fläche auf der Parzelle Nr. 494 in die

Wohnzone C unterliegt der Mehrwertabgabepflicht nach Art. 19i ff. des Raumpla-

nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100).

b)

Veranlagung der Mehnrvertabgabe

Die Gemeinde wird angewiesen, für die vorenNähnte Einzonung gegenüber den

Grundeigentümern unmittelbar nach Rechtskraft des vorliegenden Genehmi—

gungsbeschlusses die entsprechende MehnNertabgabe auf der Basis des Bewer-

tungsgutachtens des Amtes für Immobilienbewertung zu veranlagen und die Ver-

anlagungsverfügung gleichzeitig auch dem Amt für Raumentwicklung zu eröffnen.

c)

Genehmigungsvorbehalt

Die Genehmigung der Einzonung gemäss Ziffer 1.1 lit. a) hiervor erfolgt unter der

Bedingung, dass die Gemeinde die Veranlagungsverfügung gemäss Ziffer 1.1 lit.

b) effektiv erlässt und diese in Rechtskraft erwachsen ist.

d)

Anweisung des Gemeindevorstands an das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Veranlagungsverfü— gung das Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem betreffenden

Grundstück die Mehrwertabgabepflicht samt Abgabehöhe anzumerken sowie das

gesetzliche Pfandrecht einzutragen. e)

Bezug der fälligen Abgabe

Die Gemeinde wird angewiesen, die gemäss Ziffer 1.1 lit. b) veranlagte Mehr—

wertabgabe in Rechnung zu stellen, sobald sie fällig ist. Die Fälligkeit tritt ein,

wenn das von der Mehrwertabgabepflicht betroffene Grundstück (siehe Grund-

buchanmerkung) veräussert wird oder wenn für das Grundstück eine Baubewilli—

gung erteilt wird.

f)

Meldung Rechnungstellung an das Amt für Raumentwicklung

Die Gemeinde wird angewiesen, die Rechnungstellung für die Mehrwertabgabe

unverzüglich dem Amt für Raumentwicklung zu melden (separate Rechnungstel-

lung im Fall der Veräusserung; Baubewilligung mit Rechnungstellung im Fall der

Überbauung), damit das Amt gegenüber der Gemeinde den Kantonsanteil des

Abgabeertrags (75 %) einfordern kann.

1.2

Anordnungen von Bauverpflichtungen

a)

Einzonungen mit Bauverpflichtung

Für die Einzonung auf der Parzelle Nr. 494 im Umfang von total 151 m7- besteht eine vertragliche Bauverpflichtung gemäss Art. 19b KRG.

b)

Anweisung des Gemeindevorstandes an das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Ortsplanung das ‘

Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem betroffenen Grundstück die Bauverpflichtungen anzumerken. Die Gemeinde wird angewiesen, vor weiteren Ortsplanungsrevisionen, die mit ei-

ner Vergrösserung oder Verlagerung desSiedlungsgebiets einhergehen, beim

Amt für Raumentwicklung anzufragen, welche Fläche ihr hierfür noch ohne vorgängige Richtplananpassung zur Verfügung steht. Der Gemeindevorstand La Punt Chamues-ch wird angewiesen, den wesentlichen

Inhalt des Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich

bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen

wie die Bekanntgabe der Gemeindeversammlung vom 23. August 2022 zu erfolgen. lm Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbe— schluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin ent—

haltene Anordnungen und Anweisungen innert 30 Tagen ab dem Publikationsda-

tum nach lVlassgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR

370.100) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be—

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses. Soweit für die VenNirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not-

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

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6.

Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungs—

plandaten nach den Weisungen des Amtes für Raumentwicklung nach. Dabei ist

zu berücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv

rechtskräftig betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Ge-

nehmigungsbeschluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine Verwal—

tungsgerichtsbeschwerden eingereicht werden bzw. wenn allfällige Verwaltungs-

gerichtsbeschwerden abgewiesen worden sind.

7.

Mitteilung an: — Gemeindevorstand La Punt Chamues-ch, 7522 La Punt Chamues-ch

- Stauffer & Studach Raumentwicklung, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur —

Rhätische Bahn, Bahnhofstrasse 25, 7001 Chur

— Amt für Energie und Verkehr

- Amt für Immobilienbewertung - Amt für Natur und Umwelt

- Amt für Wald und Naturgefahren -

Denkmalpflege

-

- Tiefbauamt

Amt für Landwirtschaft und Geoinformation

- Amt für Raumentwicklung

- Standeskanzlei

-

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

Namens der Regierung Der Präsident:

Der Kanzleidirektor:

VW Peter Peyer

Daniel Spadin