Teilrevision Hotel Vetter

92/2023

Gemeinde Arosa

OP-Teilrevision "Hotel Vetter" Genehmigung

A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Arosa beschlossen an der Urnenabstimmung

vom 29. November 2020 eine Teilrevision der Ortsplanung. Im Einzelnen wurden fol gende Planungsmittel verabschiedet:

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Teilrevision Baugesetz (Art. 41b, 44, 66a, 66b, 66c)

Zonenplan 1:500 Hotel Vetter

Genereller Gestaltungsplan 1:500 Hotel Vetter

Neben diesen Planungsmitteln reichte die Gemeinde Arosa die folgenden weiteren

Unterlagen ein: -

Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) vom 29. November 2020 gemäss

Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) samt

folgenden Anhängen:

- Räumliches Konzept Obersee 1:500

- Konzept Bahnhofsquartier und Richtprojekt vom 7. Juni 2019,

- Verkehrsplanung Bahnhof Arosa vom 5. April 2020,

- Publikation öffentliche Mitwirkungsauflage 22. Mai bis 22. Juni 2020

- Abstimmungsergebnisse Urnenabstimmung vom 29. November 2020

- Publikation Beschwerdeauflage vom 15. Januar bis 15. Februar 2021

- Einzonungsfläche, Situation 1:1000 (verkleinert)

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Rodungsgesuch vom 8. März 2021 samt Vorabklärung vom 28. April 2020, Kar

tenausschnitte 1:25 000 mit Rodungsvorhaben und Ersatzmassnahmen, Ro dungsplan 1:500 Hotel Vetter

Gutachten Amt für Immobilienbewertung zur Ermittlung der Wertdifferenz zwecks

Mehrwertabgabe vom 8. Dezember 2020

Parzellenliste Einzonungen

Entwurf Veranlagungsverfügung Mehrwertabgabe

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 24. März 2020 einen Vorprüfungsbericht.

Die öffentliche Bekanntgabe des Urnenabstimmungsbeschlusses vom 29. November 2020 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden

(KRG; BR 801.100) erfolgte am 15. Januar 2021. Es ging eine Beschwerde ein.

Diese wird in einem separaten Regierungsbeschluss behandelt.

Mit Schreiben vom 5. März 2021 ersuchte der Gemeindevorstand Arosa um Geneh

migung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG.

B. Gegenstand der Revisionsvorlage

Mit der vorliegenden Teilrevision der Ortsplanung sollen die planungsrechtlichen Vo raussetzungen für eine Erweiterung des Hotels Vetter geschaffen werden. Dazu sol

len die Parzellen Nrn. 481 und 815 von der Dorfzone in die Hotelzone Vetter (HV)

umgezont werden. Darüber hinaus sollen ca. 224 m 2 Wald auf der Parzelle Nr. 252

gerodet und diese Fläche zusammen mit ca. 161 m 2 der Zone übriges Gemeindege

biet (ÜG) in die HV eingezont werden. Während in der Dorfzone eine Gebäudehöhe

von 12,7 m (bei Flachdächern 13,9 m) gilt, sieht der Generelle Gestaltungsplan

(GGP) im ''Baubereich Neubau" eine maximale Gebäudehöhe von 30 m gemäss fest

gesetzter Höhenkote vor.

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c. Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs gesetz, RPG; SR 700) obliegt der kantonalen

Genehmigungsbehörde unter anderem

die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist so

mit zu prüfen, ob die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem Richtplan

Graubünden

2000 (RIP2000, vom Bundesrat genehmigt

am 19. September 2003),

mit dem kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S, vom Bundesrat genehmigt am

10. April 2019) sowie mit dem rechtskräftigen Regionalen Richtplan Plessur überein

stimmt.

Gemäss KRIP-S ist Arosa ein touristischer Ort mit Stützfunktion, welche durch die vorhandene Konzentration an Versorgungseinrichtungen, teilweise ergänzt durch

touristische Infrastrukturen und die damit verbundenen Arbeitsplätze, zur Aufrechter haltung einer dezentralen Besiedlung beitragen. Im touristischen Raum gelegen, be absichtigt

der KRIP-S Gemeinden wie Arosa als Basis für eine hohe touristische

Wertschöpfung

zu stärken. Folglich ist die h i e r z u prüfende Planung im Einklang

den Vorgaben der kantonalen Richtplanung.

mit

Auf Stufe des regionalen Richtplans (RRIP) gibt es hierzu keine einschlägigen

rechtskräftigen Aussagen. Der RRIP touristische Beherbergung behandelt aus

schliesslich Standorte ausserhalb des Siedlungsgebiets im Kontext der Langsamver

kehrswege. Allerdings liegt derzeit der RRIP-Siedlung (RRIP-S) zur Vorprüfung vor.

In diesem wird Arosa als regionales Subzentrum und der Bereich westlich des Ober sees als Zentrumsgebiet u n d Innenentwicklungsgebiet festgesetzt. Diese sollen als

touristische Zentren gefestigt werden. Ausserdem tragen sie mit ihren Angeboten im Bereich Tourismus wesentlich zur Attraktivität der Region bei. Zudem legt der

RRIP-S den Aroser Obersee als Entwicklungsgebiet für touristische Nutzung und Ho

tellerie fest (Objekt Nr. 27.05.02.07). Daher kann festgestellt werden, dass der RRIP-S und die vorliegende Teilrevision aufeinander abgestimmt

sind.

Gesamthaft kann somit festgestellt werden, dass die Vorlage richtplankonform ist.

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D. Teilrevision des Baugesetzes Mit der vorliegenden Teilrevision wird das noch rechtskräftige

Baugesetz der Frak

tion Arosa mit den Art. 41b, 66a, 66b und 66c ergänzt. Damit wird die notwendige Zonenbestimmung für die neu geschaffene HV definiert sowie die flankierenden

Massnahmen hinsichtlich

der städtebaulichen Einpassungen vorgenommen. Zudem

wird das Zonenschema (Art. 44) entsprechend ergänzt.

Im Übrigen drängen sich zu der am 29. November 2020 beschlossenen Teilrevision des Baugesetzes keine Bemerkungen auf; sie kann genehmigt

werden.

E. Zonenplan 1.

1:500 Hotel Vetter

Raumplanerische Beurteilung

Wie bereits erwähnt, wird mit dem vorliegenden Zonenplan der Bereich des beste

henden Hotels Vetter der neu geschaffenen Spezialzone HV im Umfang von 1697 m 2 zugewiesen. Dazu werden 1312 m 2 Dorfzone umgezont und 224 m 2 Wald sowie

161 m 2 Zone ÜG eingezont. Zugleich werden auf der Parzelle Nr. 252 im Gebiet

Prätschli ca. 799 m 2 Wohnzone 2 (W2) im Sinne einer Kompensation in die Landwirt

schaftszone ausgezont. I m Rahmen der GGP-Festsetzungen wird überdies der Bau

eines 30 m hohen Hotelgebäudes ermöglicht. Das heutige Hotel Vetter zählt mit 23

Zimmern zu den Kleinbetrieben und verfügt damit nicht über die heute nötigen Räum

lichkeiten für den Betrieb eines 3-Sterne-Hotels. Wie die Gemeinde im PMB darlegt,

muss ein Hotel in diesem Segment

über mindesten 80 Zimmer sowie betriebsnot

wendige Zusatzflächen verfügen, um wirtschaftlich

betrieben werden zu können.

Aufgrund der beengten Lage des Hotels Vetter soll der Raumbedarf

Meter hohen Bau ergänzt werden. Um eine optimale

Bodens zu ermöglichen,

mit einem 30

Ausnützung des vorhandenen

müssen die oben erwähnten 385 m 2 eingezont werden. Die

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Gemeinde Arosa ist gemäss Kantonalem Richtplan (KRIP) ein touristischer Ort mit

Stützfunktion und Teil des touristischen Intensiverholungsraum. Dort sieht der KRIP

(Kap. 4.2) die Konzentration grösserer touristische Anlagen resp. Angebote vor. Dem

entsprechend sieht das Kommunale räumliche Leitbild (KRL) der Gemeinde Arosa

vor, die Ortschaft Arosa als touristisches Zentrum zu stärken. Mit dem Vertiefungs

konzept Obersee (VKO), als Teil des KRL, wird deutlich, dass das Hotel Vetter an ei

ner zentralen Lage im Dorf liegt. Mit dem Bahnhof Arosa und den Talstationen zweier grosser Seilbahnen in unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich das Hotel Vetter di

rekt beim Haupteinstieg ins Skigebiet. Dies zeigt sich auch an den zahlreichen Hotels

in der engeren und weiteren Umgebung.

Damit erfüllt die vorliegende Planung die Vorgaben des KRIP hinsichtlich der touristi schen Entwicklungsabsichten. Jedoch zählt die Gemeinde Arosa gemäss KRIP, Be

reich Siedlung (KRIP-S) zu den Gemeinden mit überdimensionierten Bauzonen (sog. C-Gemeinden; vgl. Kap. 5.2.2). Folglich ist zu prüfen, ob die geplanten Einzonungen

im Sinne des Art. 15 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) zu

lässig sind. Dabei ist festzustellen, dass sich die erwähnte Einstufung als C-Ge-

meinde auf die Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) bezieht. Die hier zur Dis

kussion stehende Zone HV ist indessen keine WMZ, sondern fällt in die Kategorie

der Tourismus- und Freizeitzonen (TF). Der KRIP-S sieht in Kap. 5.2.5 vor, die Hotel lerie in Tourismusräumen zu fördern. Die Gemeinden müssen hierbei im KRL ent

sprechende Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand kennzeichnen.

Dies hat die Gemeinde Arosa, wie oben erwähnt, gemacht. Zudem haben die Ge

meinden den Auftrag, diese Standorte mittels nutzungsplanerischer Massnahmen zu sichern. Dabei sind auch befristete Einzonungen zulässig.

Im vorliegenden Fall handelt es sich mit einer Fläche von 385 m 2 nicht um einen ei

genständigen Standort, sondern lediglich um eine Arrondierung der Bauzonengrenze

zwecks besserer Ausnützung der bestehenden Bauzone. Darüber hinaus wird die

Einzonung durch die Auszonung einer peripher gelegenen W2 mehr als kompensiert.

Folglich entspricht die Teilrevision Hotel Vetter den Vorgaben des KRIP sowie Art. 3 Abs. 2 lit. a bis RPG.

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2. Pflicht zur Mehrwertabgabe

Art. 15 Abs. 4 lit. d RPG verlangt bei Neueinzonungen die Verfügbarkeit des Bodens

rechtlich sicherzustellen. Weiter hat das kantonale Recht nach Art. 5 RPG einen an

gemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile aus Planungsmassnahmeh

zu regeln. Diese bundesrechtlichen Vorgaben sind in Art. 19a bis 19w KRG bzw. Art.

35f bis 35n der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO; BR 801.110) umge

setzt.

Gemäss Art. 19i Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 9j Abs. 1 KRG haben Grundeigentü

merinnen oder Grundeigentümer, deren Grundstücke als Folge einer nach dem

1. April 2019 von der Gemeinde beschlossenen Planungsmassnahme einen Mehr

wert erlangen, grundsätzlich eine Mehrwertabgabe zu entrichten. Die Gemeinde be ziffert den Einzonungsmehrwert bezogen auf die Einzonungsfläche von ca. 285 m 2

auf der Parzelle Nr. 252 auf ca. 67 836 Franken (vgl. PMB, S. 30f.). Die genaue

Höhe des Mehrwerts hat das Amt für Immobilienbewertung in einem Bewertungsgut achten festzulegen (Art. 19k Abs. 2 KRG). Wie die Gemeinde richtig feststellt, wird

die gestützt darauf zu bezahlende Abgabe erst mit der Veräusserung oder der Über

bauung fällig (Art. 19n Abs. 1 KRG). Diesfalls hat die Gemeinde 75 % des Ertrags in den kantonalen Mehrwertabgabefonds abzuliefern (Art. 19p Abs. 2 KRG). Die Ge

meinde wird deshalb ersucht, das ARE über den Verkauf resp. die Überbauung des

Grundstücks Nr. 252 zu orientieren, damit der entsprechende Kantonsanteil in Rech

nung gestellt werden kann (Art. 35m Abs, 4 KRVO). Im Übrigen wird die Einzonung

auf der Parzelle Nr. 252 unter der Bedingung genehmigt, dass die Mehrwertabgabe

im Sinne von Art. 19i ff. KRG effektiv veranlagt wird. 3. Baulandmobilisierung

Einzonungen unterliegen grundsätzlich den Bestimmungen zur Baulandmobilisierung (Art. 19b resp. 19c KRG). Demnach sind die Einzonungsfiächen grundsätzlich mit ei

ner gesetzlichen Bauverpflichtung zu belegen. Demzufolge muss die Gemeinde die

Bauverpflichtungen nach Art. 19w Abs. 2 Ziff. 2 KRG im Grundbuch anmerken las

sen, sobald die Planung in Rechtskraft erwachsen ist. 4. Wald

Wie erwähnt wird für die Einzonung Wald im Umfang von insgesamt ca. 224 m 2 be

ansprucht; weitere 35 m 2 Wald werden dem üG zugwiesen. Insgesamt werden somit

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259 m2 Wald gerodet. Die dafür erforderliche Rodungsbewilligung des Departements

für Infrastruktur, Energie und Mobilität vom 29. August 2022 liegt vor.

Im Übrigen drängen sich zum Zonenplan 1 :500 Hotel Vetter vom 29. November 2020

keine Bemerkungen auf; er kann genehmigt werden.

F. Genereller Gestaltungsplan 1:500 Hotel Vetter Im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Be

deutung (ISOS) ist Arosa als verstädtertes Dorf mit lokaler Bedeutung erfasst. Das

hier betroffene Quartier ist mit dem Erhaltungsziel "C" aufgeführt. Demnach soll der Quartiercharakter erhalten bleiben. Die Gemeinde Arosa hat eine Konzeptstudie

Bahnhofsquartier erstellen lassen, mit dem aufgezeigt wird, dass sich der geplante 30 m hohe Hotelbau in das städtebauliche Gefüge einpasst. Im Ergebnis schlagen

die Autoren zwei Varianten ("Welle" und "Akzentuierung") für die städtebauliche Ent

wicklung des Gebiets vor. Beide Varianten empfehlen, auch in der Nachbarschaft hö

here Bauten mit bis zu 33 m Höhe zuzulassen. In der zwischenzeitlich beschlosse

nen Gesamtrevision der Ortsplanung Arosa wurden die betreffenden Flächen jedoch

in den bestehenden Zonen mit deutlich niedrigeren maximal zulässigen Gebäudehö

hen belassen.

Mit Schreiben vom 4. Februar 2022 wurde die Gemeinde Arosa vom ARE dazu an

gehört. Die Gemeinde sollte aufzeigen, inwiefern die Konzeptstudie die städtebauli

che Einpassung begründen soll, obwohl gemäss Gesamtrevision beide Varianten in

den betreffenden Zonen unzulässig sind. Dazu äusserten sich die Bauherrschaft mit

Schreiben vom 4. März 2022 und die Gemeinde Arosa mit Stellungnahme vom

14. März 2022. Darin legen sie dar, dass die Entwicklung der umgebenden Parzellen

nur langfristig in Etappen erfolgen kann. Der Neubau des Hotels Vetter muss daher

zumindest anfänglich als Solitär bestehen können. Dies ist aufgrund der Topografie sowie der bereits urban geprägten Umgebung der Fall. So tritt der Baukörper in der

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hinteren Bebauungsreihe am Fuss des Tschuggenhangs nicht markant in Erschei

nung. Dies zumal in der Nachbarschaft niedrigere Bauten zu finden sind, die aber

weiter oben am Hang stehen und deren Dach-/Firstkannte somit in etwa auf dersel

ben Höhe liegen, wie der geplante Neubau.

Aus städtebaulicher Sicht sowie im Sinne des Ortsbildschutzes wird aber dringend

empfohlen, ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren (im Sinne der SIA-Normen 142

oder 143) durchzuführen. In jedem Falle ist die Bauberatung beizuziehen, um den Schutzzielen des ISOS hinreichend Rechnung tragen zu können.

Im Übrigen drängen sich zum Generellen Gestaltungsplan 1:500 Hotel Vetter vom

29. November 2020 keine Bemerkungen auf; er kann genehmigt werden.

Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1. Die am 29. November 2020 beschlossene Teilrevision des Baugesetzes (Art. 41b, 44, 66a, 66b und 66c) wird genehmigt.

2. Der Zonenplan 1:500 Hotel Vetter vom 29. November 2020 kann im Sinne der Erwägungen mit folgenden Auflagen genehmigt werden:

a) Die teilweise Einzonung der Parzelle Nr. 252 wird unter der Bedingung ge

nehmigt, dass die Gemeinde für diese Parzelle die Mehrwertabgabe gemäss Art. 19i ff. KRG effektiv veranlagt. Die Gemeinde wird angewiesen, dem Amt

für Raumentwicklung die Veranlagungsverfügung mitzuteilen (Art. 35k Abs. 3

KRVO).

Die Gemeinde hat nach Massgabe der Veranlagung gemäss lit. a hiervor im

Falle der Veräusserung oder der Überbauung der Parzelle Nr. 252 eine

Mehrwertabgabe auf dem Einzonungsmehrwert gemäss einem Gutachten

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des Amts für Immobilienbewertung

zu erheben. Die Gemeinde wird angewie

sen, dem Amt für Raumentwicklung die entsprechende Rechnungstellung

mitzuteilen, damit das Amt der Gemeinde den Kantonsanteil in Rechnung stellen kann (Art. 35m Abs. 4 KRVO).

b)

Die Einzonung der Teilfläche der Parzelle Nr. 252 unterliegt der Bauverpflich

tung nach Art. 19c KRG. Der Gemeindevorstand Arosa hat das Grundbuch amt anzuweisen, auf dem neu der Hotelzone Vetter eingezonten Teil des

Grundstücks die Bauverpflichtung nach Art. 19c K R G im Grundbuch anzu

merken (Art. 19w Abs. 2 Ziff. 4 KRG). 3.

D e r Generelle Gestaltungsplan 1 :500 Hotel Vetter vom 29. November 2020

wird im Sinne der Erwägungen mit folgender Empfehlung und folgender Auflage

genehmigt: -

Der Gemeinde wird empfohlen, ein qualifiziertes

Konkurrenzverfahren für den

Neubau durchzuführen. In jedem Fall ist die kommunale Bauberatung beizu ziehen.

4.

Die Rodungsbewilligung des Departements

für Infrastruktur, Energie und Mobili

tät vom 29. August 2022 wird mit dem Genehmigungsbeschluss eröffnet.

5.

Die Planungsbeschwerde wird in einem separaten Regierungsbeschluss behan

6.

Der Gemeindevorstand Arosa wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dis

delt.

positives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu ge

ben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Be

kanntgabe der Urnenabstimmung vom 29. November 2020 zu erfolgen. I m Publi kationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Nichtgenehmigungsbeschluss bei

der Gemeinde eingesehen werden kann und dass dagegen dem Publikationsdatum

innert 30 Tagen ab

nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungs

rechtspflege (VRG; B R 370.100) beim Verwaltungsgericht Graubünden

schwerde erhoben werden kann.

Be

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7. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung

des vorliegenden Beschlusses.

8. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzu nehmen.

9. Mitteilung an:

A. Reqierunqsbeschluss und Rodunqsbewilliqunq

-

B. Nur Reqierunqsbschluss -

C. Nur Rodunqsbewilliqunq

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Der Präsident:

Peter Peyer

Namens der Regierung

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin