Zonenplan (1:2'500) - Genehmigung

2. Zu Art. 35 Abs. 3 BauR (Umschreibung der Bewilligungspflicht für Terrainveränderungen) ist anzumerken, dass diese Abgrenzung für Vorhaben innerhalb der Bauzone in der Regel vertret­ bar erscheint. Ausserhalb der Bauzone ist das öffentliche Interesse an einer behördlichen Überprüfung von geplanten baulichen Veränderungen indes grösser, umsomehr, als nach Art. 42 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV) auch Terrainveränderungen (Auffüllungen, Abgrabungen) in die Gesamtbeurteilung miteinzubeziehen sind. Zudem ist zu berücksichtigten, dass Terrainveränderungen auch dann materiell den Vorschriften entspre­ chen müssen, wenn kein Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist. Die materiellen Vor­ schriften für Terrainveränderungen sind für Vorhaben ausserhalb der Bauzonen einschränken­ der als innerhalb der Bauzonen. Terrainveränderungen ausserhalb der Bauzonen sind deshalb dem Planungsamt grundsätzlich immer zur Mitbeurteilung zuzustellen, auch hinsichtlich der Bewilligungspflicht. 3. Schliesslich kann die heute geltende Regelung von Art. 14 und 15 des Baureglementes vom 6. April 1992 nicht aufgehoben werden, weil das Verfahren für den Erlass der Schutzverord­ nung, die u.a. auch Vorschriften über geschützte Einzelbauten und Ortsbilder enthält, bei Ihnen noch hängig ist. Art. 38 Abs. 2 BauR wird deshalb mit folgendem Satz ergänzt: „Die Art. 14 und 15 bleiben vorderhand in Rechtskraft.“ B. Zonenplan 1:2‘500 Die Prüfung des Erlasses ergibt, dass der Plan grundsätzlich recht- und zweckmässig ist und genehmigt werden kann. Bei der Einzonung im Bereich des Bahnhofs Meis ist der Vermerk „Planungswerte massgebend“ anzubringen. Näher einzugehen ist auf die vorgesehenen Zonierungen im Bereich der alten Zwirnerei (Eingang Seeztal) sowie in den Gebieten „Kleinfeld“ und „Grossfeld“. 1. Zonierung im Gebiet „Zwirnerei“ Die Gebäude mitsamt Umgebung der ehemaligen Zwirnerei am Eingang zum Seeztal werden nach dem Zonenplan der Industriezone zugeschieden. Die fraglichen Flächen befinden sich westlich der Zufahrtsstrasse bzw. des Fussweges ins Seeztal. Diese Zonierung ist unbestritten. Im Rahmen des Einspracheverfahrens wurde zusätzlich östlich dieses Weges eine Fläche von ca. 40m Länge und ca. 15m Breite ebenfalls der Industriezone zugeschieden. Diese Fläche wurde in der ersten Auflage als Waldareal erachtet. Bei der fraglichen Fläche handelt es sich im wesentlichen um einen Felskopf. Nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes (SR 700) setzt die Zuscheidung einer Fläche zu ei­ ner Bauzone voraus, dass sie sich für eine Überbauung eignet. Für die Stufe „Grundordnung“ (Zonenplan, Baureglement) ist eine Eignung für eine übliche Überbauung erforderlich. Am Au­ genschein ergab sich, dass die streitige Teilfläche weder ober- noch unterirdische Bauten auf­ weist. Teilweise befinden sich darauf Anlageteile der Wasserkraftnutzung (Wasserleitung). Die fragliche Fläche ist sehr steil, kaum begehbar, weist einen grossen Felskopf auf, ist teilweise überhängend und im Rahmen der Regelbauweise bzw. „konventionellen“ Bauweise nicht über­ baubar. Anlässlich des Augenscheins machten die Vertreter der Grundeigentümerin geltend, auch die Fläche im Bereich des Felskopfes müsse für eine künftige Neunutzung des Areals zu Verfü­ gung stehen. Eine konkrete bauliche Nutzungsidee für diese Flächen bestehen indes noch nicht. Denkbar seien beispielsweise (unterirdische) Autoabstellplätze oder Lager. Diese Einwände ändern an der grundsätzlich fehlenden Eignung der Teilfläche für eine Über­ bauung nichts. Aufgrund der Topographie eignet sich die Fläche nicht als Bauland. Das als Einheit zu betrachtende Industrieareal mit einer eingezonten Fläche von rund 3,7ha bietet im übrigen hinreichend Möglichkeiten für die Erstellung von Lagern oder Autoabstellplätzen. Die als Idee vorgebrachte Erstellung von unterirdischen, in den Fels gesprengten Kavernen für Autoabstellplätze bzw. Lager stellt keine hinreichende „Eignung“ als Bauland dar, zumal irMels.O P.aktuell.doc

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gendwelche Angaben über die geologischen Verhältnisse wie auch über die Vereinbarkeit mit der darüberliegenden Wasserkraftnutzungsanlage fehlen. Im weiteren weist die fragliche Flä­ che teilweise auch eine Bestockung auf. Der Umstand, dass am Augenschein keine Sträucher, Büsche usw. sichtbar waren, sondern nur noch die entsprechenden Wurzelstöcke, ändert an dieser Beurteilung nichts. Dass einmal eine Bestockung vorhanden war, ergibt sich im übrigen aus den Unterlagen betreffend Waldfeststellung. Eine Bewilligung nach den Vorschriften über die Naturschutzverordnung für die Beseitigung der Bestockung liegt nicht vor. Unter diesen Umständen ist die fragliche Fläche einer Nichtbauzone zuzuweisen. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse unter der Wasserleitung ist die Fläche dem übrigen Gemeindegebiet (im Sinn einer Restfläche) zuzuscheiden. 2. Fruchtfolgeflächen (Gebiete Kleinfeld, Grossfeld) Nach dem eingereichten Zonenplan sollen in den Gebieten Kleinfeld und Grossfeld insgesamt rund 7ha (etwa 5,75 bzw. 1,25 ha) dem übrigen Gemeindegebiet zugeschieden werden. Nach dem Zonenplan und den Ausführungen am Augenschein besteht die Auffassung, bei den frag­ lichen Flächen handle es sich um übriges Gemeindegebiet im Sinn von Bauerwartungsland. Die betroffenen Flächen gelten nach den vorliegenden Unterlagen als Fruchtfolgeflächen. a) Der Kanton St. Gallen hat gemäss Sachplan Fruchtfolgeflächen vom 8. April 1992 die Pflicht, insgesamt 12'500 ha ackerfähiges Land (FFF) sicherzustellen. Nach den ergänzenden Erhe­ bungen über die Fruchtfolgeflächen, abgeschlossen im Dezember 1997, kann der Kanton St. Gallen noch ca. 12‘850 ha unüberbauten FFF ausweisen. Der für den ganzen Kanton ver­ bleibende Spielraum beträgt somit ca. 350 ha. Dabei ist zu berücksichtigen, dass gemäss den geltenden Zonenplänen der politischen Gemeinden allerdings noch rund 700 ha im übrigen Gemeindegebiet liegen. Anderseits ist der Kanton St. Gallen nach Art. 30 Abs. 1 RRV (Fassung in Kraft seit 1. Sept. 2000) verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Fruchtfolgeflächen der Land­ wirtschaftszone zugeteilt werden. Aufgrund dieser Ausgangstage besteht für den Kanton St. Gallen insgesamt nur ein kleiner Spielraum, Fruchtfolgeflächen neu der Bauzone zuzuscheiden. Dementsprechend kann - auf­ grund der ausdrücklichen Vorschrift in Art. 30 Abs. 1 RRV - auch die Zuscheidung von FFFFlächen zum übrigen Gemeindegebiet im Sinn von Bauerwartungsland nur dann als zulässig erachtet werden, wenn aus heutiger Sicht eine Einzonung in der übernächsten Planungsperi­ ode ausgewiesen erscheint. Bei dieser Beurteilung ist insbesondere zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der zu beurteilende Zonenplan weitere kurz- oder mittelfristige Entwick­ lungsmöglichkeiten enthält. b) Der Zonenplan der Gemeinde Meis weist unverändert erhebliche Nutzungsreserven auf, sowohl hinsichtlich gewerblichen Nutzflächen wie solchen für Wohnraum. Bei den gewerblichen Nutzflächen sind nicht nur die unüberbauten Flächen zu berücksichtigen, sondern auch die brachliegenden oder derzeit unternutzten Bauten. Bezüglich Wohnbauten ist zu bedenken, dass die Bauzonen der Gemeinde Meis nicht durchwegs von guten landwirtschaftlichen Nutz­ flächen (FFF) umgeben sind. Soweit - über die heute vorhandenen Flächen hinaus - weiteres Bauland für die Erstellung von Wohnbauten erforderlich ist, stehen hiefür allenfalls auch weni­ ger gut nutzbare landwirtschaftliche Böden zur Verfügung. Für die Erstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern ist die politische Gemeinde Meis aufgrund der Topographie ohnehin nicht auf die Inanspruchnahme von FFF angewiesen. Die von den Grundeigentümern dagegen vorgebrachten Einwände (schriftlich, bzw. am Augen­ schein) ergeben keine andere Beurteilung. Insbesondere vermögen die Einwände, es bestehe ohnehin eine Überproduktion in der Landwirtschaft oder die Produkte würden aus dem Ausland importiert, weil sie billiger seien, nichts an der Anwendung der Vorschriften zu ändern. Wohl ist einzuräumen, dass sich auch die Landwirtschaft im Umbruch befindet. Allerdings fand die Si­ cherstellung einer eigenen Ernährungsgrundlage erstmals auch ausdrücklich Eingang auf der Mels.OP.aktuell.doc

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übergeordneten Gesetzesstufe (vgl. das revidierte Raumplanungsgesetz, in Kraft seit 1. Sept. 2000). Es ist unter diesen Umständen für die rechtsanwendenden Behörden nicht möglich, diese Vorschriften einfach nicht anzuwenden. Eine grundsätzliche Aufgabe dieser Funktion der Landwirtschaftszone müsste vom Schweizer Volk beschlossen werden (im Rahmen einer er­ neuten Revision von Verfassung und Raumplanungsgesetz). c) Bezüglich des Gebietes Grossfeld kommt zusätzlich hinzu, dass diese Fläche im Rahmen eines Rekursverfahrens der Landwirtschaftszone zugewiesen wurde (RRB Nr. 1975 vom 17. Nov. 1992). Im damaligen Verfahren ging es ausdrücklich um die Grenzziehung zwischen der Bauzone im Gebiet Grossfeld und der Nichtbauzone. Allein der Umstand, dass der damali­ ge Bewirtschafter sein Gewerbe aufgeben musste, ändert nichts an der grundsätzlichen Fest­ stellung im Rekursverfahren, wonach die fragliche Grenzziehung Bauzone/Nichtbauzone sach­ lich richtig ist. Zudem änderte sich mit der Betriebsaufgabe auch nichts an der grundsätzlichen Eignung der fraglichen Fläche für die landwirtschaftliche Nutzung. d) Wie am Augenschein festgestellt werden konnte, liegt die fragliche Fläche im Gebiet „Klein­ feld“ zwischen Eisenbahn und Autobahn. Zudem wird sie durch eine Stromleitung „zerschnit­ ten“. Diese Infrastrukturanlagen haben umweltrechtliche Auswirkungen, die bei einer Neuzu­ weisung zu einer Bauzone zu berücksichtigen wären. Wohl trifft es zu, dass entlang der Auto­ bahn gewisse Lärmschutzmassnahmen gemacht wurden. Allerdings ist damit die Einhaltung der Planungswerte, die für eine Einzonung erforderlich wäre, noch nicht erreicht. Es wären in erheblichem Umfang weitere Massnahmen zu treffen, sowohl gegebenüber der Autobahn, wie gegenüber der Bahnlinie. Wohl ist einzuräumen, dass technisch heute vieles möglich ist; es entspricht indes nicht den Planungsgrundsätzen, mittels aufwendiger technischer Massnahmen an einem Ort Bauzonen auszuscheiden, an welchem eine intensive Nutzung durch den Men­ schen (Wohnen) nicht zweckmässig ist. Die gleichen Überlegungen gelten hinsichtlich der NISV. Die bestehende Stromleitung verun­ möglicht eine Einzonung, weil die für eine Einzonung einzuhaltenden Grenzwerte nicht einge­ halten werden können. Hinzu kommt die NISV-Belastung durch das angrenzende Schienen­ netz. Mit Blick auf die Ängste von Nachbarn, die beim Bau von Natelanlagen geäussert werden (viel kleinere Emissionen), erscheint eine intensive Überbauung des Dreiecks „Kleinfeld“ kaum möglich (nicht verkäuflich). Wohl wurde am Augenschein geltend gemacht, die fragliche Stromleitung werde aufgehoben. Heute ist sie indes noch in Betrieb, die Emissionen aus dem Bahnbetrieb würden ohnehin bestehen bleiben. e) Auch die Zonierung „Kleinfeld“ war bereits früher Gegenstand von planungsrechtlichen Ver­ fahren. Im Genehmigungsverfahren für die Zonenpläne ausserhalb des Siedlungsgebietes bzw. für die Bauzonen im Berggebiet (19992/1993) sollte das fragliche Gebiet bereits aufgrund des damals in Kraft stehenden Art. 20 Abs. 2 zweiter Satz BauG der Landwirtschaftszone zuge­ schieden werden. Die abschliessende Beurteilung wurde damals zurückgestellt, bis Klarheit herrschte, ob die von Ihnen damals geltend gemachte spätere Einzonung für eine gemischte Zone ein überwiegendes Interesse darstelle. Dieser Nachweis liegt nicht vor; aufgrund der Entwicklung in den vergangenen knapp 10 Jahren ist auch nicht erkennbar, wie ein solcher erbracht werden könnte. Der Spielraum für den Kanton St. Gallen betreffend die zonenrechtli­ che Behandlung von Fruchtfolgeflächen ist - wie dargelegt - noch einmal enger geworden. Zu­ dem bestehen auch für allfällige zusätzliche gewerbliche Nutzungen in den bereits ausgeschie­ denen Bauzonen erhebliche Möglichkeiten (vgl. z.B. Areal Stoffel). Und schliesslich ergab sich auch aufgrund der umweltrechtlichen Vorschriften (NISV, LSV), dass eine Einzonung aus um­ weit- wie planungsrechtlicher Sicht nicht möglich erscheint. Insgesamt ergibt sich, dass die Ausscheidung von übrigem Gemeindegebiet im „Kleinfeld“ bzw. die ganz oder teilweise Zuweisung der Grundstücke Nrn. 3462-3464, 4144-4146, 4274 und 4275 im Gebiet „Grossfeld“ zum übrigen Gemeindegebiet nicht genehmigt werden kann. Über­ Mels.O P.aktuell.doc

geordnete Interessen, die eine andere Zonierung als die Zuweisung zur Landwirtschaftszone erfordern, liegen nicht vor. Zudem lässt sich die Ausscheidung von übrigem Gemeindegebiet im Sinn von Bauerwartungsland im Gebiet „Kleinfeld“ auch nicht vereinbaren mit den Anforde­ rungen der Verordnung über nichtionisierende Strahlen bzw. der Lärmschutzverordnung. Die fraglichen Flächen sind deshalb der Landwirtschaftszone zuzuweisen.

In Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs­ rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VHP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 7 der Er­ mächtigungsverordnung (sGS 141.41) sowie Nr. 26.01 des Gebührentarifs für die Staats-und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5) verfügt das Baudepartement:

1. Das Baureglement wird im Sinn der Erwägungen genehmigt. 2. Der Zonenplan 1:2'500 wird im Sinn der Erwägungen von den nachfolgenden Ausnahmen abgesehen genehmigt: a) Die Fläche östlich der Zufahrtsstrasse im Gebiet „Zwirnerei“ wird dem übrigen Gemein­ degebiet zugeschieden (Restfläche); b) Die Grundstücke Nrn. 3462-3464, 4144-4146, 4274 und 4275 werden, soweit diese dem übrigen Gemeindegebiet zugeschieden werden sollten, der Landwirtschaftszone zugeschieden; c) Die Grundstücke im Gebiet „Kleinfeld“, die nach dem aufgelegten Zonenplan dem übrigen Gemeindegebiet zugeschieden werden sollten, werden der Landwirtschafts­ zone zugewiesen. 3. Vom konzeptionellen Verkehrsrichtplan 1:4'000 wird Kenntnis genommen. 4. Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 2'500.-. Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 43 lit. c VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erhoben werden. Mit freundlichen Grüssen Für das Baudepartement Der Leiter-Stv. des Planungsamtes:

ic. iur. U. Pfister

Beilagen: > Baureglement > Zonenplan 1:2'500 (zweifach) > Verkehrsrichtplan > Einzahlungsschein

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Kopie (eingeschrieben): > > Grundeigentümer im Gebiet „Kleinfeld“ (gemäss besonderem Verzeichnis) > Grundeigentümer im Gebiet „Grossfeld“ (gemäss besonderem Verzeichnis) weiter an: > Kantonsforstamt (2) > Rechtsabteilung > Planungsamt

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