QP SHA Riet-Oerlifall
Sondernutzungsplan · Schaffhausen
Dokument
- Nummer
- Bo/Sp/14/2
- Art
- Sondernutzungsplan
- Unterart
- Quartierplan
- Gemeinde
- Schaffhausen
- Kanton
- Schaffhausen
- Ebene
- Gemeinde
- Behörde
- Gemeinde
- Genehmigt durch
- Kt. RR
- Beschlossen
- 15.04.1997
- In Kraft seit
- 15.04.1997
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AUSZUG
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aus dem
PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATES' �nt:,,� .-,,,. �??l DES KANTONS SCHAFFHAUSEN Nr. Bo/Sp/14/2
vom 15. April 1997
Schaffhausen, Baulandumle gung und Quartierplan "Riet - Oerlifall" mit dazugehöri gen Quartierplanvorschrif ten; Genehmigung
1. Am 27. August 1996 hat der Stadtrat Schaffhausen die Baulandumlegung und den Quartierplan mit den dazugehörigen Quartierplanvorschriften (QPV) über das Gebiet "Riet - Oerlifall", umfassend die Parzellen GB Nr. 1298, 1300, 1334, 1336, 4112, 5369 (unüberbaute Fläche}, 5509, 5833 und 9977, beschlossen. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 16. September bis 15. Oktober 1996. Innert Frist wurde eine EinJprache gegen die Baulandumlegung beirr: Stadtrat erhoben, welche aber am 6. Dezember 1996 zurückgezogen wurde. Mit Schreiben vom 10. Dezember 1996 ersucht der Stadtrat Schaffhausen um Genehmigung der Baulandumlegung sowie des Quartierplanes "Riet - Oerlifall" und der dazugehörigen Quartierplanvorschriften durch den Regierungsrat.
11. 1. Baulandumlegungen, Quartierpläne und Quartierplanvorschriften bedürfen der Genehmigung durch den Regierungsrat. Im Genehmigungsverfahren prüft der Regierungsrat die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Dienststellen befasst. , 2. Die Prüfung hat ergeben, dass die Baulandumlegung und der Quartierplan rechtmässig zustande gekommen sind. Nach dem Beschluss des Grassen Stadtrates wurden die Baulandumlegung und der Quartierplan mit dazu gehörigen Quartierplanvorschriften öffentlich aufgelegt.
- 2Im weiteren hat sich ergeben, dass die eingereichte Quartierplanung nicht ohne Einschränkungen genehmigt werden kann. Im einzelnen wird nachste hend darauf eingegangen. 2.1
Quartierplanvorschriften 2.1.1
Art. 16 Abs 3
Gemäss Art. 59 BauO i. V. m. Art. 13 der Beitragsverordnung der Stadt Schaffhausen vom 29. November 1983 (BVO) ist die vorzeitige Erschliessung ausschliesslich durch die Grundeigen tümer zu finanzieren. Es erscheint somit fraglich, ob Art. 16 Abs 3 QPV mit Art. 13 BVO vereinbar ist. Immerhin ist gewähr leistet, dass der Grosse Stadtrat die Ausgabe auf dem Bud getweg
"genehmigen"
muss
(wobei
eine
solche
"Genehmigung" eine fehlende gesetzliche Grundlage nicht zu ersetzen vermag). Ganz abgesehen davon, können aber in Quartierplanvorschriften keine Normen betreffend der Fi nanzierung der Erschliessung erlassen werden (Art. 14 BauG i. V. m. Art. 2 BauG). Art. 16 Abs 3 QPV ist seiner Natur nach keine Quartierplanvcrschrift und 'vvird von der Genehmigung ausgenommen. 2.1.2
Art. 20 Die Fassung von Quellwasser bzw. das Einleiten in Oberflä
chengewässer ist im Bundesgesetz über den Gewässerschutz geregelt (Art. 2 sowie 37 und 38 GSchG). Sofern es sich um eine private Quelle handeln sollte, kommen die Vorschriften des ZGB zum Tragen (Art. 667 Abs. 2, Art. 704 Abs. 1, Art. 689 f. ZGB). Im übrigen kann auch diese Materie nicht mittels Quartierplanvorschriften geregelt werden (vgl. Art. 14 BauG i. V. m. Art. 2 BauG). Art. 20 Abs. 4 QPV kann daher nicht genehmigt werden.·
-32.1.3
Art. 21 Es wird darauf hingewiesen, dass die extrem detaillierten
Regelungen bezüglich Umgebungsplanung in Art. 21 QPV nicht unproblematisch sind und die Zulässigkeit dieser öffentlichrechtlichen Vorschriften nur summarisch geprüft wurde. Aus diesem Grunde wird empfohlen, diese Vorschriften noch mittels Dienstbarkeitsverträgen absichern zu lassen. Nur mittels Dienstbarkeitsverträgen kann der gegenseitige Ver zicht auf Privatrechte gemäss Art. 21 Abs. 5 QPV festgehalten werden. Art. 21 Abs. 5 QPV kann daher nicht genehmigt werden.
2.1.4
Es ist im weiteren zu bemerken, dass bei den vorliegenden Quartierplanvorschriften wesentliche Bau- und Nutzungsvor schriften auf die Stufe "Gestaltungsplan" verlagert werden (vergleiche Art.10 und Art. 13 QPV). Da das kantonale Recht das Institut des Gestaltungsplanes nicht kennt, sind solche Gestaltungspläne weder Pläne im Rechtssinne noch werden sie zum "intergrierenden Bestandteil des Quartisrplans" (Art. 13 Ab::;. 3, letzter Satz QPV). Den Gestaltungsplänen kommt insbesondere auch keine bindende Wirkung gegenüber Drittrekursen zu.
2.1.5
Die vorliegenden Quartierplanvorschriften können daher nur unter Vorbehalt der vorgenannten Erwägungen genehmigt wer den. III.
Auf Antrag des Baudepartementes wird b e s ch l o s s e n:
1. Die vom · Stadtrat Schaffhausen am 27. August 1996 beschlossene Bau landumlegung und der Q_uartierplan mit den dazugehörigen Quartierplanvor schriften über das Gebiet "Riet - Oerlifall", umfassend die Parzellen
GB NL 1298, 1300, 1334, 1336, 4112, 5269 (unüberbaute Fläche), 5509, 5833 und 9977 wird genehmigt; die Quartierplanvorschriften im Sinne der Erwägungen. 2. Nicht genehmigt werden die Art. 20 Abs. 4 und Art. 21 Abs. 5 der Quartier planvorschriften. 3. Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen nach erfolgter Mitteilung beim Obergericht des Kantons Schaffhausen, 8201 Schaffhausen, schriftlich Ver waltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden (Art. 34 ff. des Gesetzes über den Rechtschutz in Verwaltungssachen vom 20. September 1971.) Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und seine Begründung enthalten und unterschrieben sein.
Der angefochtene Entscheid und allfällige
Beweismittel sind beizulegen oder genau zu bezeichnen. 4. Mitteilung an: -
Stadtrat, 8200 Schaffhausen; eingeschrieben (die genehmigten Pläne werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt)
-
Baudepartement
-
Planungs- und Naturschutzamt (mit Akten)
-
Rechtsdienst des Baudepartementes
-
Kantonsforstamt
-
Grundbuchamt
-
Hochbauamt (inkl. Denkmalpflege und Archäologie)
- Tiefbauamt -
Kantonales Laboratorium
-
Landwirtschaftsamt, Charlottenfels, Postfachr 867, 8212 Neuhausen am Rheinfall
-
Meliorations- und Vermessungsamt
- Sekretariat Departement des Innern - Bauinspektorat - Amt für Grundstückschätzungen -
EKS, Rheinstrasse 37, 8200 Schaffhausen
-
KNHK (Sekretariat; Dr. U. Ganter, Denkmalpflege)
,�·
DER STAATSSCHREIBER:
Gestaltungsplan für das Teilgebiet A; Genehmigung
STADTRAT STADTHAUS 8200 SCHAFFHAUSEN 052 - 632 51 11
EINSCHREIBEN Schlatter Planung GmbH Hohlenbaumstrasse 90 Postfach 8204 Schaffhausen
Schaffhausen, 12.April 2005
GESTAL TUNGSPLAN FÜR DAS TEILGEBIET A IM QUARTIERPLAN · 1 'RIET-OERLIFALL', GENEHMIGUNG
Sehr geehrte Damen und.Herren
1.
Mit Schreiben vom 19. Oktober 2004 reichten Sie dem Hochbauamt den von Ihnen ausgearbeiteten Gestaltungsplan für das Teilgebiet A im Quar tierplangebiet 'Riet-Oerlifall' zur Genehmigung ein. Gleichzeitig reichten Sie ein Baugesuch für eine erste Etappe der Überbauung ein (Häuser 1 und 2). Im einzelnen enthält das Gesuch folgende Unterlagen: Gestaltungsplan 1 :200 (Plan Nr. 281/105), datiert 21.09.2004 - Gutachterliche Stellungnahme .zur Bebauung im Teilgebiet A, erstellt von Ernst Basler+ Partner AG Zürich, datiert 06.05.2004 Begleitbrief vom 19.10.2004 /
11. · Die Stadtbildkommission behandelte den Gestaltungsplan an ihrer Sitzung vom 8, November _2004. Die Architekten wurden zur Präsentation ihres Projektes eingeladen. Zur Beurteilung stand ein Modell der geplanten Überbauung im Massstab 1 :200 zur Verfügung. III. Am 7. März 2005 fand eine Besprechung mit dem Stadtbaumeister statt. In , der Folge wurde der Gestaltungsplan geringfügig modifiziert (Revisionsplan vom 09.03.2005). Die Stadtbildkommission wurde an der Sitzung vom 14. März 2005 mündlich über die Neusituierung der Bauten entlang. der Sand ackerstrasse orientiert.
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STADT � SCHAFFHAUSEN
Der Stadtrat zieht in Erwägung: 1.
Für das Gebiet "Riet-Oerlifall" existiert ein rechtsgültiger Quartierplan (Ge nehmigung durch den Regierungsrat mit Beschluss vom 15.04.1997). Der· Quartierplan unterteilt das innerhalb des Quartierplanperimeters gelegene Baugebiet in insgesamt 6 Teilgebiete. Gemäss Art. der 13 Quartierplanvor schriften (QPV) ist die Überbauung und Nutzung der einzelnen Teilgebiete · in Gestaltungsplänen zu regeln. Die Gestaltungspläne sind im gegenseiti gen Einvernehmen der betroffenen Grundeigentümer auszuarbeiten und spätestens zusammen mit dem jeweils ·ersten Baugesuch einzureichen. Die Gestaltungspläne dienen als Grundlage für die Erteilung von Baubewil ligungen. Sie bedürfen gemäss Art. 13 Abs. 3 QPV der Genehmigung durch den Stadtrat.
2.
Der Quartierplan (Art. 5 QPV):
"Riet-Oerlifall"
verfolgt
folgende
Planungsziele
zweckmässige und wirtschaftliche Erschliessung entsprechend der Lage und unter Berücksichtigung des erwünschten Siedlungscharakters zweckmässige . Überbauung und haushälterische Nutzung nach ökologischen Grundsätzen nachhaltige Bepflanzung und Bewirt schaftung Schaffung von guten Voraussetzung�n für eine passive Energienutzung Angestrebt wird ein ruhiges Wohnquartier mit einem hohen Wohnwert und eine hohe Qualität bezüglich archit.ektonischer Gestaltung der Gebäude . und ihrer Umgebung. Gemäss Art. 7 QPV sind alle Bauten und Anlagen mitsamt deren Umge bung in ihren Proportionen und Einzelheiten so zu gestalten, dass eine gu te und harmonische Gesamtwirkung erzielt wird. Die einzelnen Teilgebiete sind dabei im Sinne des Siedlungsmusters "Breite" einheitlich zu gestalten. 3.
Für das Quartierplangebiet "Rjet-Oerlifall" liegt ein Überbauungsrichtplan · . vor. Der Überbauungsrichtplan sieht entlang der Sand aus dem Jahr 1995 ackerstrasse eine aus drei Reihenhauszeilen zu sechs Einheiten beste hende Bebauung vor, abgeschlossen mit einem markanten Kopfbau im Be reich der Kreuzung Wieslibachstrasse/Sandackerstrasse. Die dreigeschos sigen Reihenhäuser sind par·allel. zur oberhalb verlaufenden B'runn ackerstrasse angeordnet. Zur Sandackerstrasse hin entsteht dadurch eine , von Süden nach Norden sich verbreiternde Vorzone, die teilweise als Vor platz für die uriter den Reihenhäusern angeordneten Garagen genutzt wer den soll. Die Vorzone wird zur Sandackerstrasse hin mit einer Baumreihe abgegrenzt. Mit der Reihenhausbebauung entlang ·der . Sandackerstrasse wird ein Gegenüber zu den bestehenden Reihenhäusern östlich der Sand-
3
ackerstrasse geschaffen. Diese Reihenhäuser wurden zwischen 1920 und 1923 erstellt· und sind im Richtplan "Schutzgebiete A" der Stadt Schaffhau . sen als Quartierschutzgebiet Nr. 5 aufgeführt. Oberhalb der neuen Reihen. hauszeile sind ini Überbauungsrichtplan vier quer gestellte, dreigeschossi . ge Mehrfamilienhaüser . vorgesehen. Die Parkierung erfolgt grösstenteils oberirdisch, d.h. in den Untergeschossen der Reihenhäuser und in offenen Unterständen zwischen den Mehrfamilienhäusern. 4.
Der eingereichte Gestaltungsplan weist die notwendigen Unterschriften der Eigentümer auf und genügt demnach den Vorgaben von Art. 13 Abs. 3 QPV.
5.
Das Projekt der Schlatter Planung GmbH sieht die Erstellung von 7 dreige schossigen, Ost-West orientierten Mehrfamilienhäusern mit Attikageschos sen vor, wobei wegen des ansteigenden Geländes die Mehrfamilienhäuser gegen die Brunnackerstrasse nur zweigeschossig in Erscheinung treten. Die drei Mehrfamilienhäuser entlang der Brunnackerstrasse sind quer zur Baulinie entlang der Strasse angeordnet. Gleiches gilt für die vier Mehrfa milienhäuser entlang der Sandackerstrasse. Da die Brunnackerstrasse und die Sandackerstrasse nicht. parallel zueinander verlaufen, ergibt sich eine Bebauungsstruktur, die einem leicht geöffneten "V" .ähnelt. Die Parkierung erfolgt in einer zentralen, zwischen den Mehrfamilienhäusern angeordne ten Einstellhalle, welche von Norden her über die Wieslibachstrasse er ° schlossen wird. Die Sandackerstrasse und die Brünnacker.strasse werden . durch den Erschliessungsverkehr nicht belastet. .Jedes der Mehrfamilienhäuser weist einen das Gebäude säumenden priva ten Aussenraum auf. Der Raum zwischen den privaten Grünflächen ist als ·gemeinschaftlich genutzte Freifläche im Privatbesitz bezeichnet und nimmt in erster Linie die Fusswegverbindungen zwischen den Bauten auf. Das gewachsene Terrain weist zwischen der Sandackerstrasse und der Brunn ackerstrasse eine Höhendifferenz von rund 7 m auf. Im Bereich der priva ten Grünflächen wird das Terrain ausgeflacht. Die vorhandenen Höhendif ferenzen werden durch Böschungen und Trockenmauern, welche im Be reich der gemeinschaftlichen Freiflächen angeordnet sind, überwunden. Im nordwestlichen und im südwestlichen Bereich des Grundstücks sind zwei Spielplätze vorgesehen. Entlang der Sandackerstrasse ist eine Baumreihe geplant.
6.
Die Stadtbildkommission behandelte den Gestaltungsplan an ihrer Sitzung vom· 8. Nove'mber 2004 und nahm Kenntnis vom privaten· Gutachten der Firma Ernst Basler + Partner. Die Stadtbildkommission bedauert, dass die ursprüngliche städtebauliche Idee, ein spannungsvolles Gegenüber zur Siedlung Sandackerstrasse und damit einen klar -definierten Strassenraum zu schaffen, aufgegeben wurde. Die gleichmässige Situierung der Wohn blöcke ergibt wohl ansprechende Grünbereiche, spannungsgeladene Raumbildungen werden dadurch indes ausgeschlossen. Durch die gegen über dem Überbauungsrichtplan geänderte Erschliessung über eine· zentrale Einstellhalle wird die Sandackerstrasse aus verkehrstechnischer ·
4
Sicht zwar aufgewertet, die beabsichtigte räumliche Aufwertung der Sand ackerstrasse findet aber nicht statt. Die Stadtbildkommission empfiehlt, zur Aufwertung der Sandackerstrasse zumindest· die Mehrfamilienhauszeile entlang der Sandackerstrasse orthogonal zur Strasse auszurichten. Der Beizug eines ausgewiesenen Landschaftsarchitekten für die Umgebungs gestaltung wird begrüsst. Die Hinweise der Stadtbildkommission zur Anordnung der Mehrfamilien hauszeile entlang der Sandackerstrasse sind in di'e Revisionspläne; datiert -vom 09.03.2005, eingeflossen. 7.
Die Baudichte im Gebiet des Gestaltungsplans ist wie folgt ausgewiesen: Teilgebiet A:
· BGF vorhanden: 7'405 ·m2 1?,GF zulässig: 7'405 m2 (gemäss Art. 5 Abs. 2 QPV) Ubernutzung: . keine Ausnützungsziffer: 0.542
Die für das Teilgebiet A zulässige Au.snützung wird voll konsumiert. 8.
Vorliegend ist zu prüfen, ob das vom Überbauungsrichtplan abweichende Überbauungskonzept der Schlatter Planung GmbH · den Vorgaben des Quartierplans entspricht, welche in den Planungszielen (Art. 2 QPV) fest gehalten sind (vgl. Ziff. · 2). Insbesondere ist auch zu prüfen, ob mit dem -Projekt die in Art. 7 QPV geforderte gute harmonische Gesamtwirkung er zielt wird. Das Projekt der Schlatter Planung GmbH sieht für das Teilgebiet A die in Art. 7 Abs. 2 QPV geforderte einheitliche. Gestaltung des Teilgebietes vor. Allerdings orientiert sich die geplante Überbauung nicht an dem Bebau- · ungsmuster der Siedlung Sandackerstrasse, sondern setzt das Bebau ungsmuster des obenliegenden Teilgebietes B fort mit Einzelbauten, die von grosszügigen Freiräumen umgeben sind. Die durchfliessenden Grün räume, welche das Teilgebiet B prägen, werden im Teilgebiet. A f9rtges_etzt. Im Gegensatz dazu sieht de� Überbauungsrichtplan mit.: den kompakten Reihenhauszeilen entlang der Sandackerstrasse eine klaren räumlichen Abschluss der neuen Überbauung im Quartierplangebiet Riet-Oerlifall vor. Beide städtebaulichen Konzepte basieren auf nachvollziehbaren, plausib len Entwurfsansätzen und nehmen Elemente des Siedlungsmusters 'Breite' auf. Dem Gutachten ist beizupflichten, dass kein einheitliches Siedlungs muster 'Breite' besteht, sondern vielmehr die verschiedenen Bebauungs muster zeittypische Strömungen widerspiegeln und die städtebauliche Entwicklungsgeschichte. des Breitequartiers recht vielfältig ist. Wesentliche Vorteile weist das vorliegende Projekt bei der Erschliessung und Parkie rung sowie bei den Freiräumen auf. Durch die gemeinsame Einstellhalle mit Zufahrt von der Wieslibachstrasse werden sowohl die Sandackerstras se als auch die Brunnackerstrasse deutlich entlastet. Damit wird auch ei nem Anliegen der Anwohner entsprochen, vgl. Eingabe von Heinz und Maya Pfund-Lanz, Sandack�rstrasse 24, vom 23.11.2004 mit 24 Mitunter� zeichnern.
5
Gesamthaft stellt das vorliegende Projekt städtebaulich eine in etwa gleichwertige Alternative zum Überbauungsrichtplan dar. Bezüglich der Er schliessung sowie bezüglich der Freiräume weist es deutliche' Vorteile auf. Der Gestaltungsplan ist unter diesen Gesichtspunkten genehmigungsfähig. Indes ist sicherzustellen, dass das gestalterische Potential, welches dank den grosszügigen Freiräumen zwischen den Bauten zur Verfügüng steht, auch tatsächlich genutzt wird und die Freiräume überdurchschnittliche Qualitäten aufweisen. Gemäss den vorliegenden Plänen bestehen die ge meinschaftlichen Freiflächen zu grossen Teilen aus Böschungen und We gen, was aus Sicht der Freiraumplanung noch unbefriedigend ist. Die Ge nehmigung des Gestaltungsplans ist deshalb mit der Auflage zu verbinden, im Rahmen der Umgebungsplanung die Umgebungsgestaltung zu konkre tisieren und die Nutzbarkeit und Gestaltung der Freiflächen zu verbessern. Dazu ist von der Bauherrschaft im Einverständnis mit der Stadtgärtnerei ein ausgewiesener Landschaftsarchitekt beizuziehen, wie dies auch im Gutachten von Ernst Basler + Partner empfohlen wird. Die Empfehlungen der Gutachter zur Umgebungsgestaltung (siehe Seite 16) werden im übri- . gen als sinnvoll betrachtet und für die Überarbeitung der Umgebungsges taltung üb.ernommen. 9.
Insgesamt vermag der Gestaltungsplan den in Art. 2 und Art. ,7 QPV ge nannten Anforderungen zu genügen und kann unter Auflagen genehmigt werden.
10. Verfügungen des Stadtrats sind gebührenpflichtig. Nach Art. 2 der Verord nung über die Gebühren im städtischen Verwaltungsverfahren vom 25. . September 1979 beträgt die Gebühr Fr. 20.-- bis Fr. 500.--. Innerhalb die ses Rahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand so wie nach der Bedeutung des Geschäfts zu bemessen. Eine Gebühr von Fr. 500.-- erscheint vorliegend angemes�en. . 11. Gegen die Verfügung ist· das Rechtsmittel des , Rekurses an den Re- · gierungsrat des Kantons Schaffhausen gegeben (Art. 16 ff. des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen vom 20. September 1971 ). .
.
6
Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen wird beschlossen:
1.
Der. Gestaltungsplan für das Teilgebiet A im Quartierplangebiet 'Riet Oerlifall' wird unter Einhaltung der in Ziff. 2 und 3 genannten Auflagen genehmigt.
· 2. . Die· Umgebungsgestaltung ist im Rahmen der Umgebungsplanung für die erste Bauetappe zu präzisieren. Zu diesem Zwec� hat die Bauherrschaft im Einverständnis mit der Stadtgärtnerei einen ausgewiesenen Landschafts architekten beizuziehen. Die Umgebungsgestaltung der ersten Bauetappe ist wegleitend für Umgebungsgestaltung im gesamten Gebiet des Gestal tungsplans. 3.
Folgende Punkte sind in der Umgebungsplanung besonders zu beachten: Der Abschluss des Grünraumes entlang der Sandackerstrasse ist be sonders sorgfältig zu gestalten. Insbesondere sind die geplanten Besu cherparkplätze und Containerstandorte zusammen mit der geplanten Baumreihe so anzuordnen, dass der Zwischenraum zwischen der San. . dackerstrasse und den Neubauten eine gestalterische Aufwertung er-· führt. Den Übergängen von den privaten Grünflächen zu den gemeinschaftli-_ chen Freiflächen im Privatbesitz ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Die Nutzbarkeit und die Gestaltung der gemeinschaftlichen Freiflächen ist zu verbesserr,.
4.
Die Kosten des Verfahrens in der Höhe von Fr. 500.-- werden der Antrag _stellerin auferlegt.
5.
Gegen diesen Entscheid kann innerhalb von 20 Tagen nach Mitteilung schriftlich Rekurs beim Regierungsrat des Kantons Schaffhausen, Rat haus, 8201 Schaffhausen, erhoben werden. Die Rekursschrift muss einen Antrag und seine Begründung enthalten und unterzeichnet sein. Der ange fochtene Entscheid ist beizulegen oder· genau zu bezeichnen.
6.
Mitteilung durch Zustellung des begründeten Entscheides an:
S�hlatter Planung GmbH, Hohlenbaumstrasse 90, Postfach, 8204 Schaffhausen Erbengemeinschaft Elise Stamm-Leupp, vertreten durch Frau Hanni � Rechsteiner, Quellenstrasse 19, 8200 Schaffhausen ./ Baureferent Planungsbüro Rechtsberater Stadtgärtnerei -
7
IM NAMEN DES STADTRATES
;ie!s---_
Marcel Wenger Stadtpr.äsident
Christian Schneider Stadtschreiber
Gestaltungsplan für das Teilgebiet B; Genehmigung
STADTRAT STADTHAUS 8200 SCHAFFHAUSEN 052 632 51 11
Schaffhausen, 31. Oktober 2006
ÄNDERUNGEN AM GESTALTUNGSPLAN FÜR DAS TEILGEBIET 8 IM QUARTIERPLAN 'RIET-OERLIFALL - GENEHMIGUNG
Sehr geehrte Damen und Herren 1.
Mit dem Baugesuch für zwei Doppeleinfamilienhäuser auf GB Nr. 10325 an der Wieslibachstrasse reichte das Architekturbüro Reich+Bächtold, Müh lengasse 24, 8213 Neunkirch, eine Änderung des Gestaltungsplans für das Teilgebiet B im Quartierplangebiet 'Riet-Oerlifall' (datiert vom 6. September 2005) zur Genehmigung ein, da die Stellung der Bauten in geringem Mass von den Vorgaben des Gestaltungsplans abweicht. Das Baugesuch für die beiden Doppeleinfamilienhäuser wurde vom Stadtrat am 11. April 2006 bewilligt. Das kantonale Bauinspektorat erteilte die erforderliche Ausnah mebewilligung am 19. April 2006. Mit der Genehmigung des geänderten Gestaltungsplans durch den Stadtrat wurde noch zugewartet, da eine wei tere Gestaltungsplanänderung in Aussicht stand. Im einzelnen enthält das Gesuch um Änderung des Gestaltungsplans fol gende Unterlagen: - Gestaltungsplan 1:200 (Plan Nr. 196/101), mit Ergänzungen im Teilbe reich 82 (GB Nr. 10325), datiert 6. September 2005
11.
Mit Datum vom 18. Juli 2006 reichten Werner und Rita Oberholzer, Brunn ackerstrasse 4 ein Baugesuch ein für einen Anbau an der Westfassade des Gebäudes VS Nr. 5556 auf GB Nr. 11084 an der Brunnackerstrasse 4. Dieser Anbau befindet sich in der Freihaltefläche gemäss Gestaltungsplan für das Teilgebiet B, weshalb eine Anpassung des Gestaltungsplans erfor derlich ist. Die Projektverfasserin Schlatter Planung GmbH reichte den ge änderten Gestaltungsplan (datiert vom 12. Juli 2006) zusammen mit dem Baugesuch zur Genehmigung ein.
STADT � SCHAFFHAUSEN
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2
Im einzelnen enthält das Gesuch um Änderung des Gestaltungsplans fol gende Unterlagen: - Gestaltungsplan 1:200 (Plan Nr. 196/101), datiert 12. Juli 2006 - 11 Einverständniserklärungen der Grundeigentümer im Teilbereich 81 (ehemals Grundstück GB Nr. 10326) Der Stadtrat zieht in Erwägung: 1.
Für das Teilgebiet B im Quartierplan "Riet-Oerlifall" existiert ein vom Stadt rat am 4. Januar 2000 genehmigter Gestaltungsplan. Der Gestaltungsplan legt insbesondere die Stellung der Bauten fest und bestimmt, wie die ge mäss Quartierplan erforderlichen Freihalteflächen anzuordnen sind. Ur sprünglich befanden sich im Teilgebiet B zwei Grundstücke: GB Nr. 10325 (im Eigentum der Erbengemeinschaft Elise Stamm-Leupp, nachfolgend als Teilgebiet 82 bezeichnet) und GB Nr. 10326 (im Eigentum von Ernst Schlatter, Hanspeter Leupp und Schlatter+Vikas AG, später der Baugesell schaft Riet-Oerlifall, nachfolgend als Teilgebiet 81 bezeichnet).
2.
Gemäss Art. der 13 Quartierplanvorschriften (QPV) ist die Überbauung und Nutzung der einzelnen Teilgebiete in Gestaltungsplänen zu regeln. Die Gestaltungspläne sind im gegenseitigen Einvernehmen der betroffenen Grundeigentümer auszuarbeiten und spätestens zusammen mit dem je weils ersten Baugesuch einzureichen. Sie bedürfen gemäss Art. 13 Abs. 3 QPV der Genehmigung durch den Stadtrat.· Die Gestaltungspläne sind von ihrer Rechtsnatur nur für die jeweiligen Eigentümer und den Stadtrat ver bindlich, ihnen kommt keine bindende Wirkung gegenüber Drittrekursen zu (siehe Genehmigungsbeschluss des Regierungsrates zum Quartierplan 'Riet-Oerlifall' vom 15. April 1997).
3.
Die Gestaltungsplanänderung vom 12. Juli 2006 enthält auch die vorher gehende Änderung im Teilbereich 82 (GB Nr. 10325). Die Gestaltungs planänderung für das Teilgebiet 82 ist nur von den Eigentümern von GB Nr. 10325 unterzeichnet, diejenige für das Teilgebiet 81 nur von den dorti gen Eigentümern. Aus praktischen Gründen und da den Gestaltungsplänen ohnehin keine bindende Wirkung gegenüber Drittrekursen zukommt, ist dieses unabhängige Vorgehen für die beiden Teilbereiche nicht zu bean standen.
4.
Im Teilbereich 82 weicht die Stellung der geplanten Bauten in geringem Mass von den Vorgaben des Gestaltungsplanes ab. Die beiden Doppelein familienhäuser nehmen die Baufluchten der bestehenden Überbauung im Teilgebiet B auf. Allerdings wird auf die 90 ° -Drehung des oberen Doppel hauses verzichtet und dafür zwei zu kompakten Baukörpern zusammenge schlossene Doppelhäuser erstellt. Die äussere Gestaltung der Bauten weicht ebenfalls von der bestehenden Überbauung im Teilgebiet B ab.
3
5.
Das Bauvorhaben von Werner und Rita Oberholzer weicht ebenfalls von den Vorgaben des Gestaltungsplans ab, indem an die Westfassade von Haus 20 (VS Nr. 5556) ein eingeschossiger Anbau von 3.37 m Breite und 6.62 m Länge gesetzt wird. Dadurch wird die Freihaltefläche verkleinert.
6.
Der Quartierplan Riet-Oerlifall enthält in Art. 21 Abs. 3 QPV verbindliche Vorgaben zur Umgebungsgestaltung: Im Teilgebiet B müssen mind. 60 % Freihalteflächen resp. gemeinschaftlich genutzte Freiflächen in Privatbesitz ausgewiesen werden, der Anteil übriger, versiegelter Flächen darf 25 % nicht übersteigen. Diese Werte sind mit den vorliegenden Gestaltungs planänderungen für jeden der beiden Teilbereiche 81 und 82 eingehalten. Allerdings ist der maximale Anteil übriger, versiegelter Flächen nun er reicht, d.h. weitere Anbauten bzw. Erweiterungen sind nicht mehr zulässig.
7.
Die geänderte Stellung der Bauten im Teilbereich 82 wie der neue Anbau beim Haus 20 im Teilbereich 81 haben insgesamt untergeordnete Auswir kungen auf das Erscheinungsbild der Bebauung. Die Einheitlichkeit der Überbauung bleibt in den wesentlichen Bestandteilen gewahrt, auch der Durchblick zwischen der westlichen und der östlichen Häuserzeile und die durchfliessenden Grünräume zwischen den Bauten bleiben erhalten.
8.
Insgesamt vermögen die Gestaltungsplanänderungen den in Art. 2 und Art. 7 QPV genannten Anforderungen zu genügen und können genehmigt wer den.
9.
Verfügungen des Stadtrats sind gebührenpflichtig. Nach Art. 2 der Verord nung über die Gebühren im städtischen Verwaltungsverfahren vom 25. September 1979 beträgt die Gebühr Fr. 20.-- bis Fr. 500.--. Innerhalb die ses Rahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand so wie nach der Bedeutung des Geschäfts zu bemessen. Eine Gebühr von Fr. 300.-- , aufzuteilen zu gleichen Teilen auf die Eigentümer im Teilbereich 81 und 82, erscheint vorliegend angemessen.
10. Gegen die Verfügung ist das Rechtsmittel des Rekurses an den Re gierungsrat des Kantons Schaffhausen gegeben (Art. 16 ff. des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen vom 20. September 1971).
4
Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen wird beschlossen:
1.
Die Gestaltungsplanänderungen für das Teilgebiet B im Quartierplangebiet 'Riet-Oerlifall' werden genehmigt.
2.
Die Kosten des Verfahrens in der Höhe von Fr. 300.-- werden den Eigen tümern in den Teilbereichen 81 und 82 zu gleichen Teilen auferlegt.
3.
Gegen diesen Entscheid kann innerhalb von 20 Tagen nach Mitteilung schriftlich Rekurs beim Regierungsrat des Kantons Schaffhausen, Rat haus, 8201 Schaffhausen, erhoben werden. Die Rekursschrift muss einen Antrag und seine Begründung enthalten und unterzeichnet sein. Der ange fochtene Entscheid ist beizulegen oder genau zu bezeichnen.
4.
Mitteilung durch Zustellung des begründeten Entscheides an: Schlatter Planung GmbH, Hohlenbaumstrasse 90, Postfach, 8204 Schaffhausen Reich+Bächtold GmbH, Architekten SWB, Mühlengasse 24, 8213 Neunkirch Baureferent Stadtplanung Rechtsberaterin Stadtgärtnerei
IM NAMEN DES STADTRATES
arcel Wenger Stadtpräsident
Christian Schneider Stadtschreiber
Quartierplanvorschriften
STADT SCHAFFHAUSEN
QUARTIERPLAN Riet - Oerlifall
VON DEN GRUNDEIGENTÜMERN GENEHMIGT AM 22. MÄRZ 1996
VOM STADTRAT GENEHMIGT AM:
27.08.1996
NAMENS DES STADTRATES Der Stadtpräsident:
Der Stadtschreiber:
ÖFFENTLICHE PLANAUFLAGE VOM 16.09.1996
BIS 15.10.1996
VOM REGIERUNGSRAT GENEHMIGT IM SINNE DES BESCHLUSSES VOM 15.04.1997 Der Staatsschreiber:
STADT SCHAFFHAUSEN
QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
Fassung vom 22. März 1996 / 8. August 1996 Gestützt auf Art. 9 - 15 des Baugesetzes für den Kanton Schaffhausen vom 9.11.1964 und Art. 58 der Bauordnung der Stadt Schaffhausen vom 1.6.1982 erlässt der Stadtrat auf Antrag der Grundeigentümer den folgenden Quartierplan mit besonderen Bauvorschriften: A. Einleitung
Art. 1 Quartierplangebiet
1 Der Quartierplanperimeter ist begrenzt durch die Sandackerstrasse, den Oerlifall bzw. Oerlifallstieg sowie die Privatstrasse Im Riet und umfasst die Grundstücke GB 1298, 1300, 1334, 1336, 4112, 5369 (soweit nicht überbaut), 5509, 5833 und 9977. 2 Der Perimeter umfasst eine Nettosiedlungsfläche von insgesamt 54'326 m2; davon liegen nach der Zonenplanänderung vom 10. März 1996 28'647 m2 in der Wohnzone mit geringer Ausnützung (Wg), 19'393 m2 in der Wohnzone mit mittlerer Ausnützung (Wm) und 6'286 m2 in der Zone für öffentliche Bauten, Anlagen und Grünflächen (ZöBAG). Für den gleichen Perimeter wurde das Baulandumlegungsverfahren nach
Art. 16
ff des Baugesetzes durchgeführt. 3 Der Quartierplan wird in sechs Teilgebiete gegliedert: Teilgebiet A zwischen Sandackerstrasse und Brunnackerstrasse, Teilgebiet B zwischen Brunnackerstrasse und Rietmattstrasse, Teilgebiet C oberhalb Rietmattstrasse, Teilgebiet D nördlich Wieslibachstrasse, Teilgebiet E oberer Hangbereich (Freihaltegebiet), und Teilgebiet F GB 1334 (öffentliche Grünfläche). Diese Teilgebiete sind im Nutzungsplan verbindlich eingezeichnet.
Art. 2 Planungsziel
1 Der Quartierplan bezweckt, die Grundstücke innerhalb des Planungsgebietes - zweckmässig und wirtschaftlich zu erschliessen, - entsprechend der Lage und unter Berücksichtigung des erwünschten Siedlungscharakters zweckmässig zu überbauen und haushälterisch zu nutzen, - nach oekologischen Grundsätzen nachhaltig zu bepflanzen und zu bewirtschaften, und - so zu überbauen, dass gute Voraussetzungen für eine passive Energienutzung geschaffen werden. 2 Angestrebt wird - ein ruhiges Wohnquartier mit einem hohen Wohnwert und - eine hohe Qualität bezüglich architektonischer Gestaltung der Gebäude und ihrer Umgebung. 3 Wichtiges Planungsziel ist die Freihaltung der oberen Hangbereiche in den Teilgebieten E und F. Seite 2
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QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
Art. 3 1
-
-
Inhalt des Quartierplans
Der Quartierplan Riet-Oerlifall besteht aus Quartierplanvorschriften Erschliessungsplan mit Strassen, Wegen und Werkleitungen Nutzungsplan und Ueberbauungsplan mit - Art und Mass der baulichen Nutzung, Geschosszahlen und Gebäudehöhen - Baulinien, Innenbaulinien und Waldabstandslinien - Bezeichnung der Teilgebiete Umgebungsplan mit der Grundbepflanzung und den allgemein zugänglichen Flächen vier zu erlassenden Gestaltungsplänen für die Teilgebiete A-D mit Modell, Gestaltungsbaulinien, detaillierten Bau-, Nutzungs-, Gestaltungsund Bepflanzungsvorschriften.
2 Die Gestaltungspläne sind spätestens zusammen mit dem ersten Baugesuch innerhalb eines Teilgebietes dem Stadtrat zur Genehmigung vorzulegen.
Art. 4 Lärmschutz
1 Gestützt auf Art. 20a BauO bzw. Art. 43 LSV gilt für das ganze Quartierplangebiet die Empfindlichkeitsstufe II. 2 Aufgrund der vom Tiefbauamt berechneten Verkehrsbelastungen auf den neuen und bestehenden Erschliessungsstrassen werden die Planungswerte von 55 dB(A) tags bzw. 45 dB(A) nachts für sämtliche Bauten innerhalb der Baulinienbereiche im ganzen Quartierplangebiet eingehalten. Ein spezielles Lärmgutachten ist folglich nicht mehr erforderlich. B. Nutzungsvorschriften
Art. 5 Baudichte
1 Unter Berücksichtigung der Zonenplanänderung vom 10. März 1996 sowie nach Abzug der Verkehrs- und Grünflächen beträgt die zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) insgesamt 17'620 m2. Darin eingerechnet ist ein Ausnützungstransport von 27% des Grünflächenabzuges. 2 Aufgrund des bereinigten Neuzuteilungsentwurfes für die Baulandumlegung vom November 1995 gelten für die einzelnen Teilgebiete folgende Richtwerte: * Teilgebiet A B C D total
Nettobaufläche NBF 13'664 m2 12'821 m2 8'979 m2 4'107 m2 39'571 m2
Ausnützungsziffer AZ 0,542 0,404 0,379 0,397 0,447
Bruttogeschossfläche BGF 7'405 m2 5'183 m2 3'403 m2 1'629 m2 17'620 m2 Seite 3
*Gemäss Bauordnung vom 10. Mai 2005 (BauO) wurden alle ihr widersprechenden Bestimmungen aufgehoben (Art. 77 Abs. 2 BauO). Bezüglich Ausnutzung und Höhe gelten die Bestimmungen der Bauordnung zu den entsprechenden Zonen. Mehrausnützung und –höhe gegenüber der Regelbauweise werden gewährt, sofern die Anforderungen von Art. 64b BauO (bessere städtebauliche und architektonische Lösung) erfüllt sind. Dies wird projektspezifisch durch die Stadtbildkommission geprüft und vom Stadtrat im Rahmen des baurechtlichen Entscheides entschieden.
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QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
3 Unter Einhaltung der Gesamt-BGF darf mit den Gestaltungsplänen im Rahmen von Nutzungsübertragungen von den Richtwerten nach Abs 2 abgewichen werden; die Entschädigung beträgt Fr. 600.- pro m2 transportierter Bruttogeschossfläche. Die Richtwerte dürfen jedoch nur in den Teilgebieten A,B und D überschritten werden, und zwar um höchstens 10%. 4 Zwecks haushälterischen Umgangs mit dem Boden dürfen die zulässigen Ausnützungsziffern in allen Teilgebieten um höchstens 20 % unterschritten werden.
Art. 6 1 Das Quartierplangebiet
vorgesehen.
Nutzweise ist
grundsätzlich
für
die
Wohnnutzung
2 Büros und Praxen können zugelassen werden, wobei ein Wohnanteil von je 80 % einzuhalten ist. C. Bau- und Gestaltungsvorschriften
Art. 7 Gesamtwirkung
1 Alle Bauten und Anlagen mitsamt deren Umgebung sind in ihren Proportionen und Einzelheiten so zu gestalten, dass eine gute und harmonische Gesamtwirkung erzielt wird. 2 Die einzelnen Teilgebiete sind im Sinne des Siedlungsmusters "Breite" einheitlich zu gestalten.
Art. 8 Stellung der Bauten, Baulinien
1 Die Stellung der Bauten ergibt sich aus der Lage der Bau- und Innenbaulinien, der Waldabstandslinien sowie der Gestaltungsbaulinien. 2 Mit den Bau- und Innenbaulinien sowie den Waldabstandslinien werden die möglichen Baubereiche im Ueberbauungsplan festgelegt. Hinter der Innenbaulinie und vor der Waldabstandslinie dürfen nur An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 24 der Bauordnung erstellt werden; die Stadt haftet jedoch nicht für Schäden aus Ast- und Baumwurf. 3 Mit den Gestaltungsbaulinien werden die verbindlich einzuhaltenden Gebäudefluchten im Gestaltungsplan festgelegt. 4 Im Ueberbauungsplan sind eingetragen: - neue Baulinien strich-punkt-strich - Innenbaulinien gestrichelt - Waldabstandslinien stern-stern-stern
(rot) (gelb) (grün)
5 In den Gestaltungsplänen werden eingetragen: - Gestaltungsbaulinien gestrichelt
(violett) Seite 4
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Art. 9 QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
Geschosszahl
1 In den einzelnen Teilgebieten dürfen die folgenden Geschosszahlen gemäss Art. 27 Bauordnung nicht überschritten werden: Teilgebiet A: 3 Vollgeschosse plus Attikageschoss Teilgebiet B: 2 Vollgeschosse plus Attikageschoss Teilgebiet C: 2 Vollgeschosse ohne Attikageschoss Teilgebiet D: 4 Vollgeschosse plus Attikageschoss 2 Die einzuhaltenden und verbindlichen Geschosszahlen bzw. Gebäudehöhen werden gebietsweise mit den Gestaltungsplänen festgelegt.
Art. 10 Gebäudeabstände
1 Von der Regelbauweise abweichende Gebäudeabstände im Sinne von
Art. 42 Abs. 2 BauO werden gebietsweise mit den Gestaltungsplänen
festgelegt. Den Gestaltungsplänen kommt keine bindende Wirkung gegenüber Drittrekursen zu. (RRB vom 15.04.1997) 2 Die Besonnung der Wohnräume darf dabei jedoch gegenüber der Regelbauweise nicht eingeschränkt und das baugesetzliche Mindestmass von 5.00 m nicht unterschritten werden.
46 weitere Artikel
Art. 11 Dachform
1 Die Dachform und die Dachneigung der einzelnen Gebäude werden in den Gestaltungsplänen festgelegt, sie sollen jedoch gebietsweise einheitlich sein. 2 Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen dienen, wenn immer möglich zu begrünen. Begrünte Bereiche können zu 50% als Freihaltefläche im Sinne von Art. 21 Abs. 2 lit. c) des QP angerechnet werden; ausgenommen sind Randbepflanzungen in Behältern.
Art. 12 Materialwahl und Farbgebung
1 Die Materialwahl und die Farbgebung werden in den Gestaltungsplänen verbindlich festgelegt, sie haben gebietsweise nach einheitlichem Konzept zu erfolgen. 2
Sonnenkollektoren sind soweit möglich in das Bauwerk zu integrieren.
Art. 13 Gestaltungspläne
1 Mit den Gestaltungsplänen wird verbindlich festgelegt, wie die einzelnen Teilgebiete im Sinne des Nutzungs- und Ueberbauungsplans überbaut und genutzt werden dürfen. Sie regeln insbesondere: - die Ausnützung des Teilgebietes im Sinne von Art.5 des Quartierplans sowie die allfälligen Ausnützungstransporte gegenüber anderen Teilgebieten, - die Stellung der Bauten einschliesslich der An- und Nebenbauten mittels Gestaltungsbaulinien, - Grenz- und Gebäudeabstände, Seite 5
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QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
die Gebäudetypen, die Gebäudehöhe bzw. Geschosszahl, die Nutzung der einzelnen Gebäude, die Materialwahl und die Farbgebung der Hochbauten, die Lage der Heizzentralen und der Energieträger, die Umgebungsgestaltung mit der Freiraumgliederung, der Lage der Fusswege, der Kleinkinderspielplätze, der Kompostierungsanlagen und den Containerstandplätzen, der Materialwahl sowie mit den detaillierten Bepflanzungsvorschriften.
2 Der Gestaltungsplan ist im Massstab 1:500 bzw. 1:200 auszuarbeiten und durch ein Modell 1:500 zu ergänzen. 3 Die einzelnen Gestaltungspläne sind für jedes Teilgebiet vor Einreichung des ersten Baugesuches im gegenseitigen Einvernehmen der betroffenen Grundeigentümer ausarbeiten und vom Stadtrat genehmigen zu lassen. Sie werden damit zu integrierenden Bestandteilen des Quartierplans. Den Gestaltungsplänen kommt keine bindende Wirkung gegenüber Drittrekursen zu. (RRB vom 15.04.1997)
Art. 14 Spielplätze
1 Die Spielflächen haben nach Art. 29 Abs 1 der Bauordnung mindestens 1/10 der Bruttowohnfläche zu betragen. Für die Ausgestaltung sind die Empfehlungen der Stadtgärtnerei zu berücksichtigen. 2 Wohnstrassen können nach Abzug der Parkierungsflächen bis zur Hälfte als Hartbelagsfläche angerechnet werden. 3 Die Quartierspielplätze werden in den Gestaltungsplänen der Teilgebiete A und D verbindlich festgelegt. 4 Die Kleinkinderspielplätze sind im Rahmen der Gestaltungspläne auszuweisen.
Art. 15 behindertengerechtes Bauen
In den Teilgebieten A,B und D sind 10 % der Wohnungen sowie die Hauszugänge nach den Richtlinien des CRB für behindertengerechtes Bauen zu konzipieren. D. Erschliessung
Art. 16 vorzeitige Erschliessung
1 Die Erschliessung des Quartierplangebietes mit Strassen, Wegen und Werkleitungen erfolgt im Sinne der vorzeitigen Erschliessung gemäss Art.59 Abs.1 der Bauordnung nach den Vorschriften der Stadt und zu Lasten der Grundeigentümer. 2 Gestützt auf Art. 13 Abs. 1 der Beitragsverordnung vom 29.11.1983 regeln die Grundeigentümer die Finanzierung der Erschliessung und der Seite 6
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Bepflanzung unter sich unter Berücksichtigung der Landflächen und der zulässigen Ausnützungsziffern. 3 Die Stadt leistet einen freiwilligen Beitrag von 15 % der Baukosten ohne Landerwerb. Die entsprechenden Mittel sind über den Budgetweg zu beschaffen.
Art. 16 , Abs. 3 QPV wird von der Genehmigung ausgenommen (RRB vom
15.04.1997)
Art. 17 Grundsatz, Strassenhoheit
1 Das Quartierplangebiet wird durch die bestehende Sandackerstrasse und den Oerlifall bzw. Oerlifallstieg sowie die im Erschliessungsplan ausgewiesenen neuen Strassen (Wieslibachstrasse, Brunnackerstrasse, Rietmattstrasse) erschlossen. 2 Die Erschliessungsstrassen mit den Trottoirs sind öffentlich und gehen, soweit sie nicht bereits auf öffentlichem Grund liegen, ins Eigentum der Stadt über einschliesslich der Werkleitungen. 3 Die Fusswege sind entweder öffentlich oder öffentlich begehbar. Fusswege auf privatem Grund sind Servitutswege; Wegrechte, Unterhalt und Haftung werden mit Dienstbarkeiten geregelt, die im Grundbuch einzutragen sind. Die definitive Lage der Fusswege wird in den Gestaltungsplänen verbindlich festgelegt. 4
Die übrigen Wege und Zufahrten sind private Anlagen.
Art. 18 Autoabstellplätze
1 Es gilt die Verordnung des Grossen Stadtrates über die Erstellung von privaten Autoabstellplätzen (Parkplatzverordnung PPVO) vom 5.6.1990. 2 Das ganze Quartierplangebiet gilt als übriges Gebiet mit öffentlichem Verkehr gemäss Art.11 PPVO, das heisst es gilt die um 20 % reduzierte Zahl der Pflichtplätze. 3 Pro 6 Wohnungen ist ein Besucherparkplatz oberirdisch bzw. im Freien anzuordnen und als solcher zu bezeichnen. Die übrigen Besucherparkplätze können unterirdisch angelegt werden, sofern sie frei zugänglich sind. Besucherparkplätze dürfen nicht vermietet oder anderweitig belegt werden.
Art. 19 Kehricht
1 Es sind auf privatem Grund und nach Rücksprache mit dem städtischen Tiefbauamt geeignete Standplätze für Container vorzusehen. Die genauen Standorte sind mit den Gestaltungsplänen festzulegen. 2 Zur Verwertung von Grün- und Gartenabfällen sind für jedes Teilgebiet gemeinsame Kompostierungsanlagen vorzusehen. Die erforderlichen Flächen und geeigneten Standorte sind in den Gestaltungsplänen auszuscheiden. Seite 7
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Art. 20 Entwässerung
1 Das Quartierplangebiet wird im Massgabe des Erschliessungsplanes.
Trennsystem
entwässert
nach
2 Die erforderlichen Durchleitungsrechte auf privatem Grund sind im Grundbuch einzutragen, sofern sie nicht Bestandteil des Erschliessungsplans und damit des Quartierplans sind. 3 Das anfallende Meteorwasser ist auf privatem Grund versickern zu lassen. Ueber die Versickerungsmöglichkeiten ist im Zuge der Aushubarbeiten und im Einvernehmen mit dem städtischen Tiefbauamt zu entscheiden. 4 Das vorhandene Quellwasser wird nach Massgabe des Erschliessungsplanes neu gefasst und anteilmässig in die bestehenden Wasserleitungen und die Oberflächengewässer geleitet. Die vertraglichen Regelungen erfolgen ausserhalb des Quartierplanverfahrens.
Art. 20 , Abs. 4 QPV wird nicht genehmigt (RRB vom 15.04.1997)
E. Umgebungsplanung
Art. 21 1
-
Bepflanzung, Grundsätze (Umgebungsplan)
Der Freiraum gliedert sich in öffentliche Erschliessungsstrassen mit Trottoirs und Fusswegen, private Zufahrten, Parkierungsflächen und Servitutswege, Freihalteflächen, gemeinschaftlich genutzte Freiflächen in Privatbesitz, und private Grünflächen.
2 Dabei gelten folgende Gestaltungs- und Benützungsvorschriften: a) Die alleeartigen Baumreihen entlang der Strassen, Trottoirs und Fusswege sind lagemässig im Umgebungsplan verbindlich festgelegt und gelten als Bestandteil der Erschliessung. Erstellung und Unterhalt gehen zu Lasten des Strasseneigentümers. Geeignete Hochstämme sind: Spitzahorn, Baumhasel, Linde, Feldahorn, Mehlbeere und Eberesche. Die massgebenden Baumarten werden mitsamt der Standorte im Umgebungsplan bezeichnet. b) Die Fuss- und Servitutswege sowie die offenen Parkierungsflächen sind mit einem unversiegelten, wasserdurchlässigen Belag zu versehen. c) Die Freihalteflächen sind als durchgehender Obstgarten zu gestalten und als Wiese oder Extensivrasen anzulegen. Es sind weder Einpflanzungen noch Einfriedungen erlaubt. Pro 200 m2 Freihaltefläche ist ein Hochstamm-Obstbaum zu pflanzen; jeder dritte Hochstamm-Obstbaum kann durch einen Feldahorn, eine Hainbuche, eine Eberesche oder einen Halbstamm-Obstbaum ersetzt werden. Die massgebenden Baumarten werden mitsamt der Standorte in den Gestaltungsplänen bezeichnet. Seite 8
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QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
d) Die gemeinschaftlich genutzten Freiflächen in Privatbesitz sind für Kinderspielplätze, Nutzgärten oder ähnliche Gemeinschaftseinrichtungen vorgesehen. Die entsprechenden Flächen werden lage- und grössenmässig in den Gestaltungsplänen ausgewiesen. e) Die privaten Grünflächen sind fest den entsprechenden Wohnungen zugeordnet. Für zusammenhängende Flächen von mehr als 200 m2 gelten die gleichen Baumbepflanzungsvorschriften wie für die Freihalteflächen gemäss Abs. 2 lit. c). Stütz- und Sitzmauern dürfen nicht höher als 1.00 m sein, Sichtschutzmauern nicht höher als 2.00 m. 3 Für die einzelnen Teilgebiete gelten die folgenden Höchst- bzw. Mindestwerte: Teilgebiet
Freihaltefläche (Obstgärten)
A B C D E F
mind. 50 % mind. 50 % 100 % mind. 50 %
gemeinschaftlich genutzte Freiflächen in Privatbesitz (Gemeinschaftseinrichtungen, Familiengärten) mind. 30 % max. 10 % max. 10 % max. 40 %
private Grünflächen (private Gärten) max. 30 % max. 15 % mind. 70 % max. 15 % -
übrige Flächen "versiegelte" Flächen (Gebäudegrundfläche, Parkierungsflächen, private Zufahrten und Wege, Fusswege) max. 40 % max. 25 % max. 30 % max. 25 % max. 10 %
Die verbindliche Aufteilung des Freiraumes nach diesen Flächenkategorien erfolgt gebietsweise mit den Gestaltungsplänen. 4 Im übrigen gelten folgende allgemeinen Grundsätze: a) Die Terraingestaltung hat sich dem natürlichen Verlauf des Geländes unterzuordnen. b) für die Bepflanzung des gesamten Quartierplangebietes dürfen nur einheimische und standortgemässe Pflanzen verwendet werden; c) für Wiesen- und Rasenflächen sind Mischungen mit einheimischen Kräutern zu verwenden; d) es ist eine umweltfreundliche Pflege anzustreben; e) für die Bepflanzung, Pflege und Unterhalt ist der jeweilige Grundeigentümer bzw. Baurechtnehmer zuständig mit Ausnahme der im Bepflanzungsplan ausgewiesenen Alleebäume im Sinne von Abs.2 lit.a) dieses Artikels; f) freistehende Mauern sind nach Möglichkeit zu begrünen, Stütz- und Sitzmauern vorzugsweise als unverfugte Trockenmauern anzulegen. Die Ausführungsdetails werden in den Gestaltungsplänen verbindlich geregelt. g) Einfriedungen sind möglichst in Form von Grünhecken zu erstellen. Zäune sind mit locker wachsenden Wildgehölzen einzugrünen. Seite 9
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5 Für die Bepflanzung gemäss Umgebungsplan und Bepflanzungsvorschriften der Gestaltungspläne verzichten die Grundeigentümer gegenseitig auf das Einhalten der Abstandvorschriften nach Art. 93a des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB) sowie auf das Kapprecht nach Art. 687 ZGB.
Art. 21 , Abs. 5 QPV wird nicht genehmigt (Regelung mittels
Dienstbarkeitsverträgen) (RRB vom 15.04.1997)
Art. 22 Bepflanzungsvorschriften
1 In den Gestaltungsplänen sind mit den Bepflanzungsvorschriften die weiteren Einzelheiten betreffend Baum- und Pflanzenarten, Standorte, Unterhalt, Finanzierung und dergleichen zu regeln.
F. Verschiedene Bestimmungen
Art. 23 Energiekonzept, Grundsatz
1 Gestützt auf Art. 2 Abs. 2 BauO werden für das Quartierplangebiet die Zielwerte der SIA-Empfehlung 380/1 "Energie im Hochbau" als verbindlich erklärt. 2 Im Sinne des Energierichtplanes ist für alle Teilgebiete der Einsatz von erneuerbarer Energie vorzusehen. Im Vordergrund steht für die Teilgebiete A,B und D eine zentrale Holzschnitzelheizung und für das Teilgebiet C der Einsatz von Wärmepumpen. 3 Im Hinblick auf eine Etappierung soll die zentrale Wärmeerzeugungsanlage über EDS (Energiedienstleistung Werke) erstellt und die erzeugte Wärme zu marktkonformen Preisen verkauft werden. Ist dieses Vorgehen aus Finanzierungs- oder Umweltschutzgründen nicht möglich, werden auch Einzelheizungen mit Gasthermen bewilligt. 4 Für das ganze Gebiet wird eine solare Warmwasservorwärmung empfohlen.
Art. 24 Anmerkung im Grundbuch
Der Quartierplan ist für die Grundstücke, für die er Anwendung findet, im Grundbuch anmerken zu lassen.
Art. 25 Inkrafttreten
Der Quartierplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. -------------------------------------------------------------------------------------------------
Seite 10
STADT
�
SCHAFFHAUSEN
QUARTIERPLAN Riet - Oerlifall
VON DEN GRUNDEIGENTÜMERN GENEHMIGT AM 22. MÄRZ 1996
.21:.: ...f.,.96
VOM STADTRAT GENEHMIGT AM: NAMENS DES STADTRATES
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ÖFFENTLICHE PLANAUFLAGE VOM .. lf b. .·..
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,vom Regierungsrat genehmigt iim Sinne des Beschlusses
·vom
1 5. April 1997
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Der Staatsschreiber:
vergleiche Bemerkungen zu
Art. 10 , 13, 16, 20 und 21
der Quartierplanvorschriften
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QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL Fassung vom 22. März 1996 / 8. August 1996
Gestützt auf Art. 9 - 15 des Baugesetzes für den Kanton Schaffhausen vom 9.11.1964 und Art. 58 der Bauordnung der Stadt Schaffhausen vom 1.6.1982 ertässt der Stadtrat auf Antrag der Grundeigentümer den folgen den Quartierplan mit besonderen Bauvorschriften: A. Einleitung
Art. 1 QuarUerplangebiet
1 Der Quartierplanperimeter ist begrenzt durch die Sandackerstrasse, den Oerlifall bzw. Oerlifallstieg sowie die Privatstrasse Im Riet und umfasst die Grundstücke GB 1298, 1300, 1334, 1336, 4112, 5369 (soweit nicht überbaut), 5509, 5833 und 9977. 2 Der Perimeter umfasst eine Nettosiedlungsfläche von insgesamt 54'326 m2; davon liegen nach der Zonenplanänderung vom tO. März 1996 28'647 m2 in der Wohnzone mit geringer Ausnützung (Wg), 19'393 m2 in der Wohnzone mit mittlerer Ausnützung (Wm) und 6'286 m2 in der Zone für öffentliche Bauten, Anlagen und Grünflächen (ZöBAG). Für den gleichen Perimeter wurde das Baulandumlegungsverfahren nach
Art. 16
ff des Baugesetzes durchgeführt. 3 Der Quartierplan wird in sechs Teilgebiete gegliedert Teilgebiet A zwischen Sandackerstrasse und Brunnackerstrasse, Teilgebiet B zwischen Brunnackerstrasse und Rietmattstrasse, Teilgebiet C oberhalb Rietmattstrasse, Teilgebiet D nördlich Wieslibachstrasse, Teilgebiet E oberer Hangbereich (Freihaltegebiet), und Teilgebiet F GB 1334 (öffentliche Grünfläche). Diese Teilgebiete sind im Nutzungsplan verbindlich eingezeichnet.
Art. 2 Planungsziel
1 Der Quartierplan bezweckt, die Grundstücke innerhalb des Planungsgebietes - zweckmässig und wirtschaftlich zu erschliessen, entsprechend der Lage und unter Berücksichtigung des eiwünschten Siedlungscharakters zweckmässig zu überbauen und haushälterisch zu · nutzen, nach oekologischen Grundsätzen nachhaltig zu bepflanzen und zu bewirtschaften, und so zu überbauen, dass gute Voraussetzungen für eine passive Ener gienutzung geschaffen werden. 2 Angestrebt wird - ein ruhiges Wohnquartier mit einem hohen Wohnwert und - eine hohe Qualität bezüglich architektonischer Gestaltung der Gebäude und ihrer Umgebung. 3 Wichtiges Planungsziel ist die Freihaltung der oberen Hangbereiche in den Teilgebieten E und F. Seite 2
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QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL Inhalt des Quartierplans
Art. 3 1
Der Quartierplan Riet-Oerlifall besteht aus Quartierplanvorschriften Erschliessungsplan mit Strassen, Wegen und Werkleitungen Nutzungsplan und Ueberbauungsplan mit - Art und Mass der baulichen Nutzung, Geschosszahlen und Gebäudehöhen - Baulinien, Innenbaulinien und Waldabstandslinien - Bezeichnung der Teilgebiete Umgebungsplan mit der Grundbepflanzung und den allgemein zu gänglichen Flächen vier zu erlassenden Gestaltungsplänen für die Teilgebiete A-D mit Modell, Gestaltungsbaulinien, detaillierten Bau-, Nutzungs-, Gestal tungs- und Bepflanzungsvorschriften.
2 Die Gestaltungspläne sind spätestens zusammen mit dem ersten Baugesuch innerhalb eines Teilgebietes dem Stadtrat zur Genehmigung vorzulegen. Lärmschutz
Art. 4
1 Gestützt auf Art. 20a BauO bzw. Art. 43 LSV gilt für das ganze Quartierplangebiet die Empfindlichkeitsstufe II. 2 Aufgrund der vom Tiefbauamt berechneten Verkehrsbelastungen auf den neuen und bestehenden Erschliessungsstrassen werden die Pla nungswerte von 55 dB(A) tags bzw. 45 dB(A) nachts für sämtliche Bauten innerhalb der Baulinienbereiche im ganzen Quartierplangebiet eingehal ten. Ein spezielles Lärmgutachten ist folglich nicht mehr erforderlich.
B. Nutzungsvorschriften Baudichte
Art. 5 1 Unter Berücksichtigung der Zonenplanänderung vom 10. März 1996
sowie nach Abzug der Verkehrs- und Grünflächen beträgt die zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) insgesamt 17'620 m2. Darin eingerechnet ist ein Ausnützungstransport von 27% des Grünflächenabzuges. 2 Aufgrund des bereinigten Neuzuteilungsentwurfes für die Baulandum legung vom November 1995 gelten für die einzelnen Teilgebiete folgende Richtwerte: NettobauTeilgebiet fläche NBF 13'664 m2 A 12'821 m2 B 8'979 m2 c 4'107 m2 D total 39'571 m2
Ausnützungsziffer AZ 0,542 0,404 0,379 0,397 0,447
Bruttogeschossfläche BGF 7'405 m2 5'183 m2 3'403 m2 1'629 m2 17'620 m2 Seite 3
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QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
3 Unter Einhaltung der Gesamt-BGF darf mit den Gestaitungsplänen im Rahmen von Nutzungsübertragungen von den Richtwerten nach Abs 2 abgewichen werden; die Entschädigung beträgt Fr. 600.- pro m2 transpor tierter Bruttogeschossfläche. Die Richtwerte dürfen jedoch nur in den Teilgebieten A, B und D überschrit ten werden, und zwar um höchstens 10%. 4 Zwecks haushätterischen Umgangs mit dem Boden dürfen die zuläs sigen Ausnützungsziffern in allen Teilgebieten um höchstens 20 % unter schritten werden. Nutzweise
Art. 6
1 Das Quartierplangebiet ist grundsätzlich für die Wohnnutzung vorgesehen.
2
Büros und Praxen können zugetassen werden, wobei ein Wohnanteil von je 80 % einzuhalten ist.
C.
Bau- und Gestaltungsvorschriften
Art. 7 Gesamtwirkung
1 Alle Bauten und Anlagen mitsamt deren Umgebung sind in ihren Pro portionen und Einzelheiten so zu gestalten, dass eine gute und harmoni sche Gesamtwirkung erzielt wird.
2
Die einzelnen Teilgebiete sind im Sinne des Siedlungsmusters "Breite" einheitlich zu gestalten.
Art. 8 Stellung der Bauten, Baulinien
1 Die Stellung der Bauten ergibt sich aus der Lage der Bau- und Innen baulinien, der Waldabstandslinien sowie der Gestaltungsbaulinien.
2
Mit den Bau- und Innenbaulinien sowie den Waldabstandslinien wer den die möglichen Baubereiche im Ueberbauungsplan festgelegt. Hinter der Innenbaulinie und vor der Waldabstandslinie dürfen nur An- und Ne benbauten im Sinne von Art. 24 der Bauordnung erstellt werden; die Stadt haftet jedoch nicht für Schäden aus Ast- und Baumwurf. 3 Mit den Gestaltungsbaulinien werden die verbindlich einzuhaltenden Gebäudefluchten im Gestaltungsplan festgelegt.
4
Im Ueberbauungsplan sind eingetragen: - neue Baulinien strich-punkt-strich gestrichelt - Innenbaulinien - Waldabstandslinien stern-stem-stern
(rot) (gelb) (grün)
5 In den Gestaltungsplänen werden eingetragen: - Gestaltungsbaulinien gestrichelt
(violett)
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Art. 9 QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
Geschosszahl
1 In den einzelnen Teilgebieten dürfen die folgenden Geschosszahlen gemäss Art. 27 Bauordnung nicht überschritten werden: Teilgebiet A: 3 Vollgeschosse plus Attikageschoss Teilgebiet B: 2 Vollgeschosse plus Attikageschoss Teilgebiet C: 2 Vollgeschosse ohne Attikageschoss Teilgebiet D: 4 Vollgeschosse plus Attikageschoss 2 Die einzuhaltenden und verbindlichen Geschosszahlen bzw. Gebäudehöhen werden gebietsweise mit den Gestaltungsplänen festgelegt.
Art. 10 Gebäudeabstände
1 Von der Regelbauweise abweichende Gebäudeabstände im Sinne von Art.42 Abs 2 BauO werden gebietsweise mit den Gestaltungsplänen festgelegt. 2 Die Besonnung der Wohnräume darf dabei jedoch gegenüber der Regelbauweise nicht eingeschränkt und das baugesetzliche Mindestmass von 5.00 m nicht unterschritten werden.
Art. 11 Dachform
1 Die Dachform und die Dachneigung der einzelnen Gebäude werden in den Gestaltungsplänen festgelegt, sie sollen jedoch gebietsweise einheit lich sein. 2 Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen dienen, wenn immer möglich zu begrünen. Begrünte Bereiche können zu 50% als Freihalteflä che im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Lit. c) angerechnet werden; ausgenom men sind Randbepflanzungen in Behältern.
Art. 12 Materialwahl und Farbgebung
1 Die Materialwahl und die Farbgebung werden in den Gestaltungsplä nen verbindlich festgelegt, sie haben gebietsweise nach einheitlichem Konzept zu erfolgen. 2
Sonnenkollektoren sind soweit möglich in das Bauwerk zu integrieren.
Art. 13 Gestaltungspläne
1 Mit den Gestaltungsplänen wird verbindlich festgelegt, wie die einzel nen Teilgebiete im Sinne des Nutzungs- und Ueberbauungsplans über baut und genutzt werden dürfen. Sie regeln insbesondere� - die Ausnützung des Teilgebietes im Sinne von Art.5 des Quartierplans sowie die aUfäHigen Ausnützungstransporte gegenüber anderen Teil gebieten, - die Stellung der Bauten einschliesslich der An- und Nebenbauten mittels Gestaltungsbaulinien, - Grenz- und Gebäudeabstände, - die Gebäudetypen, - die Gebäudehöhe bzw. Geschosszahl, - die Nutzung der einzelnen Gebäude, Seite 5
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- die Materialwahl und die Farbgebung der Hochbauten, - die Lage der Heizzentralen und der Energieträger, - die Umgebungsgestaltung mit der Freiraumgliederung, der Lage der Fusswege, der Kleinkinderspielplätze, der Kompostierungsanlagen und den Containerstandplätzen, der Materialwahl sowie mit den detaillierten Bepflanzungsvorschriften. 2 Der Gestaltungsplan ist im Massstab 1:500 bzw. 1:200 auszuarbeiten und durch ein Modell 1:500 zu ergänzen. 3 Die einzelnen Gestaltungspläne sind für jedes Teilgebiet vor Einrei chung des ersten Baugesuches im gegenseitigen Einvernehmen der be troffenen Grundeigentümer ausarbeiten und vom Stadtrat genehmigen zu lassen. Sie werden damit zu integrierenden Bestandteilen des Quartier plans.
Art. 14 Spielplätze
1 Die Spielflächen haben nach Art. 29 Abs 1 der Bauordnung minde stens ·1/10 der Bruttowohnfläche zu betragen. Für die Ausgestaltung sind die Empfehlungen der Stadtgärtnerei zu berücksichtigen. 2 Wohnstrassen können nach Abzug der Parkierungsflächen bis zur Hälfte als Hartbelagsfläche angerechnet werden. 3 Die Quartierspielplätze werden in den Gestaltungsplänen der Teilgebiete A und D verbindlich festgelegt. 4 Die Kleinkinderspielplätze sind im Rahmen der Gestaltungspläne auszuweisen.
Art. 15 behindertengerechtes Bauen
In den Teilgebieten A,B und D sind 10 % der Wohnungen sowie die Haus zugänge nach den Richtlinien des CRB für behindertengerechtes Bauen zu konzipieren. D. Erschliessung
Art. 16 vorzeitige Erschliessung
1 Die Erschliessung des Quartierplangebietes mit Strassen, Wegen und Werkleitungen erfolgt im Sinne der vorzeitigen Erschliessung gemäss
Art. 59 Abs.1 der Bauordnung nach den Vorschriften der Stadt und zu La
sten der Grundeigentümer. 2 Gestützt auf Art. 13 Abs 1 der Beitragsverordnung vom 29. 11. 1983 regeln die Grundeigentümer die Finanzierung der Erschliessung und der Bepflanzung unter sich unter Berücksichtigung der Landflächen und der zulässigen Ausnützungsziffern.
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3 Die Stadt leistet einen freiwilligen Beitrag von 15 % der Baukosten ohne Landerwerb. Die entsprechenden Mittel sind über den Budgetweg zu beschaffen.
Art. 17 Grundsatz, Strassenhoheit
1 Das Quartierplangebiet wird durch die bestehende Sandackerstrasse und den OerlifaU bzw. OerlifaUstieg sowie die im Erschliessungsplan aus gewiesenen neuen Strassen (Wiesiibachstrasse, Brunnackerstrasse, Rietmattstrasse) erschlossen. 2 Die Erschliessungsstrassen mit den Trottoirs sind öffentlich und ge hen, soweit sie nicht bereits auf öffentlichem Grund liegen, ins Eigentum der Stadt über einschliesslich der Werkleitungen. 3 Die Fusswege sind entweder öffentlich oder öffentlich begehbar. Fusswege auf privatem Grund sind Servitutswege; Wegrechte, Unterhalt und Haftung werden mit Dienstbarkeiten geregelt, die im Grundbuch ein zutragen sind. Die definitive Lage der Fusswege wird in den Gestaltungs plänen verbindlich festgelegt. 4
Die übrigen Wege und Zufahrten sind private Anlagen.
Art. 18 Autoabstellplätze
1 Es gilt die Verordnung des Grassen Stadtrates über die Erstellung von privaten Autoabstellplätzen (Parkplatzverordnung PPVO) vom 5.6.1990. 2 Das ganze Quartierplangebiet gilt als übriges Gebiet mit öffentlichem Verkehr gemäss Art.11 PPVO, das heisst es gilt die um 20 % reduzierte Zahl der Pflichtplätze. 3 Pro 6 Wohnungen ist ein Besucherparkplatz oberirdisch bzw. im Frei en anzuordnen und als solcher zu bezeichnen. Die übrigen Besucher parkplätze können unterirdisch angelegt werden, sofern sie frei zugänglich sind. Besucherparkplätze dürfen nicht vermietet oder anderweitig belegt werden.
Art. 19 Kehricht
1 Es sind auf privatem Grund und nach Rücksprache mit dem städti schen Tiefbauamt geeignete Standplätze für Container vorzusehen. Die genauen Standorte sind mit den Gestaltungsplänen festzulegen. 2 Zur Verwertung von Grün- und Gartenabfällen sind für jedes Teilge biet gemeinsame Kompostierungsanlagen vorzusehen. Die erforderlichen Flächen und geeigneten Standorte sind in den Gestaltungsplänen auszu scheiden.
Art. 20 Entwässerung
1 Das Quartierplangebiet wird im Trennsystem entwässert nach Massgabe des Erschliessungsplanes. Seite 7
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2 Die erforderlichen Durchleitungsrechte auf privatem Grund sind im Grundbuch einzutragen, sofern sie nicht Bestandteil des Erschliessungs plans und damit des Quartierplans sind. 3 Das anfallende Meteorwasser ist auf privatem Grund versickern zu lassen. Ueber die Versickerungsmöglichkeiten ist im Zuge der Aushubar beiten und im Einvernehmen mit dem städtischen Tiefbauamt zu entschei den. 4 Das vorhandene Quellwasser wird nach Massgabe des Erschlie ssungsplanes neu gefasst und anteilmässig in die bestehenden Wasser leitungen und die Oberflächengewässer geleitet. Die vertraglichen Rege lungen etfolgen ausserhalb des Quartierplanverfahrens.
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E. Umgebungsplanung
1 -
Bepflanzung, Grundsätze (Umgebungsplan)
Der Freiraum gliedert sich in öffentliche Erschliessungsstrassen mit Trottoirs und Fusswegen, private Zufahrten, Parkierungsflächen und Servitutswege, Freihalteflächen, gemeinschaftlich genutzte Freiflächen in Privatbesitz, und private Grünflächen.
2 Dabei gelten folgende Gestaltungs- und Benützungsvorschriften: a) Die alleeartigen Baumreihen entlang der Strassen, Trottoirs und Fuss wege sind lagemässig im Umgebungsplan verbindlich festgelegt und gelten als Bestandteil der Erschliessung. Erstellung und Unterhalt ge hen zu Lasten des Strasseneigentümers. Geeignete Hochstämme sind: Spitzahorn, Baumhasel, Linde, Feldahorn, Mehlbeere und Eberesche. Die massgebenden Baumarten werden mitsamt der Standorte im Um gebungsplan bezeichnet. b) Die Fuss- und Servitutswege sowie die offenen Parkierungsflächen sind mit einem unversiegelten, wasserdurchlässigen Belag zu verse hen. c) Die Freihalteflächen sind als durchgehender Obstgarten zu gestalten und als Wiese oder Extensivrasen anzulegen. Es sind weder Einpflan zungen noch Einfriedungen erlaubt. Pro 200 m2 Freihaltefläche ist ein Hochstamm-Obstbaum zu pflanzen; · jeder dritte Hochstamm-Obstbaum kann durch einen Feldahorn, eine Hainbuche, eine Eberesche oder einen Halbstamm-Obstbaum ersetzt werden. Die massgebenden Baumarten werden mitsamt der Standorte in den Gestaltungsplänen bezeichnet. d) Die gemeinschaftlich genutzten Freiflächen in Privatbesitz sind für Kin derspielplätze, Nutzgärten oder ähnliche Gemeinschaftseinrichtungen vorgesehen. Die entsprechenden Flächen werden lage- und grössenmässig in den Gestaltungsplänen ausgewiesen.
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Art. 21 'q'
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e) Die privaten Grünflächen sind fest den entsprechenden Wohnungen zugeordnet. Für zusammenhängende Flächen von mehr als 200 m2 gelten die glei chen Baumbepflanzungsvorschriften wie für die Freihalteflächen ge mäss Abs. 2 lit. c). . Stütz- und Si�mauern dürfen nicht höher als 1.00 m sein, Sichtschutz mauern nicht höher als 2.00 m. 3 Für die einzelnen · Teilgebiete gelten die folgenden Höchst- bzw. Mindestwerte: Teilgebiet
Freihaltefläche (Obstgärten)
A 8
mind. 50 %
D E F
mind. 50 % 100 % mind. 50 %
c
übrige Flächen private Grünflächen gemeinschaftlich "versiegelte" Flächen genutzte Freiflächen in Privatbesitz (Gebäudegrundfläche, (private Gärten) (GemeinschaftseinParkierungsflächen, richtungen, Familienprivate Zufahrten und gärten) Wege, Fusswege) max. 40 % mind. 30 % max. 30 % max. 25 % max. 10 % max. 15 % max. 30 % mind. 70 % max. 25 % max. 10 % max. 15 %
-
-
max. 10 %
max. 40 %
Die verbindliche Aufteilung des Freiraumes nach diesen Flächenkategori en erfolgt gebietsweise mit den Gestaltungsplänen. 4 Im übrigen gelten folgende allgemeinen Grundsätze: a) Die Terraingestaltung hat sich dem · natürlichen Verlauf des Geländes unterzuordnen. b) für die Bepflanzung des gesamten Quartierplangebietes dürfen nur einheimische und standortgemässe Pflanzen verwendet werden; c) für Wiesen- und Rasenflächen sind Mischungen mit einheimischen Kräutern zu verwenden; d) es ist eine umweltfreundliche Pflege anzustreben; e) für die Bepflanzung, Pflege und Unterhalt ist der jeweilige Grundeigen tümer bzw. Baurechtnehmer zuständig mit Ausnahme der im Bepflan zungsplan ausgewiesenen Alleebäume im Sinne von Abs.2 lit.a) dieses Artikels; f) freistehende Mauem sind nach Möglichkeit zu begrünen, Stütz- und Sitzmauern vorzugsweise als unverfugte Trockenmauern anzulegen. Die Ausführungsdetails werden in den Gestaltungsplänen verbindlich geregelt. g) Einfriedungen sind möglichst in Form von Grünhecken zu erstellen. Zäune sind mit locker wachsenden Wildgehölzen einzugrünen. 5 Für die Bepflanzung gemäss Umgebungsplan und Bepflanzungsvor schriften der Gestaltungspläne verzichten die Grundeigentümer gegensei tig auf das Einhalten der Abstandvorschriften nach Art. 93a des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB) sowie auf das Kapprecht nach Art. 687 ZGB.
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Art. 22 QUARTIERPLAN RIET - ÖRLIFALL
Bepflanzungsvorschriften
1 In den Gestaltungsplänen sind mit den Bepflanzungsvorschriften die weiteren Einzelheiten betreffend Baum- und Pflanzenarten, Standorte, Unterhalt, Finanzierung und dergleichen zu regeln.
F. Verschiedene Bestimmungen
Art. 23 Energiekonzept, Grundsatz
1 Gestützt auf Art.2 Abs 2 der Bauordnung werden für das Quartier plangebiet die Zielwerte der SIA-Empfehlung 380/1 "Energie im Hochbau" als verbindlich e·rklärt. 2 Im Sinne des Energierichtplanes ist für alle Teilgebiete der Einsatz von erneuerbarer Energie vorzusehen. Im Vordergrund · steht für die Teil gebiete A,B und D eine zentrale Holzschnitzelheizung und für das Teilge biet C der Einsatz von Wärmepumpen. 3 Im Hinblick auf eine Etappierung soll die zentrale Wärmeerzeugungs anlage über EDS (Energiedienstleistung Werke) erstellt und die erzeugte Wärme zu marktkonformen Preisen verkauft werden. Ist dieses Vorgehen aus Finanzierungs- oder Umweltschutzgründen nicht möglich , werden auch Einzelheizungen mit Gasthermen bewilligt. 4 Für das ganze Gebiet wird eine solare Warmwasservorwärmung empfohlen.
Art. 24 Anmerkung im Grundbuch
Der Quartierplan ist für c;tie Grundstücke, für die er Anwendung findet, im Grundbuch· a nmerken zu lassen.
Art. 25 Inkrafttreten
Der Quartierplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.
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