Gestaltungsplan "Herti Plus"; Genehmigung vom 16. Januar 2018

Art. 2 Bestandteile

Der GestaItungsplan,,Herti Plus" besteht aus folgenden Teilen: a) verbindlichen Planungsmittel *

verbindIichePIaninhaltedesGestaItungsplanesl:500,Plan-Nr.868-10

*

Sonderbauvorschriften

b) orientierende bzw. richtungsweisende Planungsmittel:

Art, 3

*

richtungsweisende bzw. orientierende 1:500, Plan-Nr. 868-10

Planinhalte des Gestaltungsplanes

*

Katasterplanl:1000(orientierend)

@

Richtprojektdossier (richtungsweisend)

@

Begründung der Abweichung von der LärmschutzerIeichterungen (orientierend)

*

Umweltbericht (richtungsweisend)

@

Aufzeigung der möglichen Feinerschliessung (richtungsweisend)

Normalbauweise

und

für

der angrenzenden Gebiete.

Geltungsbereich Der GestaltungspIan,,Herti Plus" gilt für das Grundstück KTN 1402 Ingenbohl mit einer Fläche von 31 '724 m2.

2

Art, 4 Zweck Der GestaItungspIan,,Herti a) Umstrukturierung

Plus" bezweckt:

des Areals der ehemaligen

SBB-Lagerhallen

für neue Nutzungen

gemäss den Vorgaben und Vorschriffen des KNP; b) Festlegung

von

Lage

und

Grösse

der

zugelassenen

Baukörper

und

der

Nutzungsschwerpunkte; c)

Gewährleistung

einer zusammenhängend

konzipierten

Bebauung,

die sich durch

eine gute Architektur auszeichnet und vorteilhaff in die Umgebung und den örtlichen Kontext einfügt (städtebauliches d) Aufzeigung

Konzept);

der internen VerkehrserschIiessung

und Basiserschliessung,

und der Anschlüsse

sowie der möglichen Feinerschliessung

an die Grob-

der angrenzenden

Gebiete (§ 7 Abs. 4 Vo KNP); e)

Regelung der Parkierung;

f)

Ausscheidung

eines

öffentlich

zugänglichen

Platzes

mit

entsprechender

Platzgestaltung;

Art. 5 Planbereiche

Der Gestaltungsplan,,Herti a)

Plus" enthält folgende Planbereiche:

Baubereich

Hochbauten

(Art. 6 SBV) mit Nutzungsschwerpunkten

«Wohnen»

und «Mischnutzung».

b) Baubereich Erschliessung/Zufahrten/Plätze c)

Art, 6

«Gewerbe»,

(Art. 8 SBV)

ZonefürVerkehrsanIagen2(Groberschliessung)(§10VoKNP).

Baubereich

Hochbauten

Die rote Begrenzungslinie zulässige Fassadenflucht

des Baubereiches

Hochbauten

bestimmt

die äusserst

von Hochbauten.

Über die Fassade vorspringende Gebäudeteile im Sinne von § 59 Abs. 2 PBG dürfen den Baubereich um bis zu 1.50 m überragen. Nebenbauten ausserhalb

und unterirdische

des «Baubereiches

externen Grenzabstände

Bauten

im Sinne

Hochbauten»

von § 61 PBG können

ausgeführt

werden,

gemäss Art. Il Abs. I SBV einzuhalten.

auch

haben jedoch die

3

Die maximale Gebäude- und Firsthöhe beträgt 23.50 m. Funktionell bedingte Aufbauten, wie Liftüberfahrten, Treppenhäuser, Technikräume, Kamine, Lüftungsrohre, Lichtdeckel, Sonnenkollektoren und dgl. sowie zurückversetzte offene Absturzsicherungen dürfen die zulässige Gebäude- und Firsthöhe um das notwendige Mass überschreiten. Im südwestlichen Planbereich sind die Bauten mit Ausnahme des Parking/KelIergeschosses in zwei Bauzeilen aufzuteilen, nämlich in eine Bauzeile mit Schwerpunkt «Mischnutzung» entlang der Bahnlinie und in eine Bauzeile mit Schwerpunkt «Wohnen» entlang der Industriestrasse. Die Zeile entlang der Bahnlinie ist geschlossen oder mehrheitlich geschlossen, diejenige entlang der Industriestrasse aufgelockert auszuführen. Davon ausgenommen ist das Sockelgeschoss, welches als geschlossener oder halbgeschlossener Baukörper ausgebildet werden kann. Die Bauten im nordöstlichen Planbereich mit Nutzungsschwerpunkt «Gewerbe» können als zusammenhängende Baukörper ohne Zwischenräume ausgeführt werden. Aus Gewässerschutzgründen ist grundsätzlich nur ein einziges Untergeschoss gestattet. Bauten unterhalb dieses Geschosses sind zugelassen, soweit eine technische Notwendigkeit besteht und die Durchflusskapazität des Grundwassers um höchstens IO % vermindert wird (Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 zur Gewässerschutzverordnung, SR 814.201). Der entsprechende Nachweis ist im Baubewilligungsverfahren zu erbringen.

Art, 7

Zone für Verkehrsanlaqen

2

Die Zone für Verkehrsanlagen 2 (ZV2) dient der Groberschliessung. Sie ist im KNP ausgeschieden und geregelt. Im Gestaltungsplan sind mögliche Ein- und Ausfahrten dargestellt. Die zulässigen Areal-Ein- und Ausfahrten sind im Gestaltungsplan richtungsweisend dargestellt. Die definitive Lage wird im BaubewiIIigungsverfahren bestimmt.

Art, 8

Baubereich ErschIiessung/Zufahrten/Plätze Der Baubereich ErschIiessung/Zufahrten/Plätze ist für Verkehrsbauten Verkehrsflächen, für oberirdische Parkierungsanlagen sowie für FreiErholungsflächen, Grünbereiche und Platzanlagen bestimmt. Zur Reduktion des beruhigungsmassnahmen vorzusehen.

motorisierten Individualverkehrs sind wie z.B. Tempo 30 / Begegnungszonen

und und

Verkehrsoder dgl.

4

Art. 9 der Bauten

Nutzun4

Die mögliche Nutzung der Bauten bestimmt sich nach dem KNP mit der zugehörigen Verordnung. Nach dem

bei Einreichung

Gemeinde

Ingenbohl

des

Gestaltungsplanes

geltenden

Baureglement

(§ 4 Vo KNP) kann im Gestaltungsplangebiet

der

eine BGF von

49'750 m2 realisiert werden. Mit jedem

Baugesuch

konsumierte

und die vom Bauvorhaben

ist eine

Nutzungsbilanz

sowie die Wohn- und Gewerbeanteile

vorzulegen,

beanspruchte

die

bereits

Bruttogeschossfläche

(BGF)

gemäss § 20 f. Vo KNP ausweist. Die bereits

konsumierten Anteile sind für das ganze Gestaltungsplangebiet Bei der Berechnung

der BGF für das

Grundfläche als anrechenbare Der

Gemeinderat

kann

die

Schaffung von preisgünstigem

welche

Hochregallager

auszuweisen. wird

nur die zweifache

Fläche berechnet. Erteilung

von

Baubewilligungen

mit Auflagen

bzgl.

Wohnraum in Sinne von §6 der kantonalen Verordnung

verknüpfen.

Art. IO

Gliederunq

und Gestaltunq

der Bauten

Alle Hochbauten sind unter Berücksichtigung Einheit zu gestalten,

aufeinander

des Richtprojektes

abzustimmen

als architektonische

und sorgfältig

in die Umgebung

einzupassen. Über

die

Gesamtbebauung

muss

ein

kohärentes

Farb-

und

Materialkonzept

angewendet werden. Konstruktionen,

die der aktiven oder passiven

Nutzung der Sonnenenergie

können

abweichende

aufweisen,

eine

Materialisierung

haben

sich

dienen,

jedoch

ins

Gesamtbild der Siedlung zu integrieren. Die Gestaltung

der Bauten hat sich am Richtprojekt

sind möglich, wenn die vorstehenden

zu orientieren.

GestaItungsgrundsätze

Abweichungen

eingehalten sind.

Art.ll Die externen Grenzabstände

von Hochbauten bestimmen sich nach § 59 Abs. I PBG.

Dies gilt auch bei Bauten mit einer Gebäudehöhe

von mehr als 20 m. Bei in der Höhe

gestaffelten

für

Bauten

wird

der

Grenzabstand

gesondert ermittelt. Die externen Grenzabstände Gebäudehöhe.

die

einzelnen

von Hochbauten

Gebäudekörper betragen 50% der

5

Für unterirdische Bauten und Nebenbauten bestimmt sich der externe Grenzabstand nach § 61 PBG. Wo der KNP eine Raumsicherung für eine allfällige «pneumatische Anlage (unterirdisch)» vorsieht, ist auf KTN 1402 auch von unterirdischen Bauten ein externer Grenzabstand von 2.50 m einzuhalten. Der minimale Abstand zur neuen Groberschliessungsstrasse wird durch die Baulinien 1 und 2 gemäss KNP bestimmt. Bei Einhaltung der feuerpolizeilichen und wohnhygienischen Anforderungen können die internen Gebäudeabstände im Baubereich mit Nutzungsschwerpunkt,,Wohnen" bis auf IO m reduziert werden. Im Baubereich mit dem Nutzungsschwerpunkt «Mischnutzung» ist eine Herabsetzung bis auf 7.5m möglich. Die entsprechenden Voraussetzungen sind im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen.

Art. 12 Erschliessung

Die Groberschliessung ist im KNP und in § IO der zugehörigen Verordnung festgelegt. Der Gemeinderat kann im Baubewilligungsverfahren anordnen, dass Haltestellen für den öffentlichen Busverkehr vorzusehen sind. Die Detailausführung der in § 8 Vo KNP verlangten und im Gestaltungsplan schematisch dargestellten Fussgänger- und Radwegverbindungen ist im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen.

Art. 13

Im Gestaltungsplangebiet sind maximal 480 Parkplätze zulässig. Parkplatznachweis wird im Richtprojektdossier und im Umweltbericht erbracht.

Der

Die Parkplätze sind mindestens zu 60 % unterirdisch oder gedeckt anzuordnen Die minimale Anzahl von Veloabstellplätzen und deren Standort wird im Baubewilligungsverfahren unter Berücksichtigung der VSS-Norm SN 640 065 (Parkieren; Bedafsermittlung und Standortwahl von Veloparkierungsanlagen) festgelegt.

Art. 14 Technische Erschliessung/Versickerung/Minerqie/Lärmschutz

Die technische Erschliessung mit sämtlichen Werkleitungen erfolgt ab den öffentlichen und privaten Werkleitungen des Baugebiets. Nicht verschmutztes Abwasser (Meteorwasser) wird über die bestehende Entwässerung ins Leewasser abgeführt.

6

Wenig beanspruchte möglichst

mit

Regenwassers auszubilden

und nicht unterbaute Verkehrsflächen

einem sind

und Parkplatzflächen

sickerfähigen

Belag

auszuführen.

Dachflächen

oder

Teile

die

und an geeigneten

Stellen

werden im BaubewilIigungsverfahren

Zur

davon

Rückhaltebecken

als

einer

versehen

(KWL)

aktuelle Standard zum Zeitpunkt der Baueingabe. Anforderungen

sein.

des

Flächen

Die Details

Massgeblich

ist der jeweils

nachzuweisen.

zur Einhaltung der Lärmschutzanforderungen

lit. a Vo KNP werden im Umweltbericht

aufweisen und mit

Die Einhaltung der entsprechenden

ist im Rahmen des BaubewilIigungsverfahrens

Die Massnahmen

sind

festgelegt. müssen Minergiestandard

Belüftung

begrünte

vorzusehen.

Bauten für Wohn- und Mischnutzungen kontrollierten

Retention

aufgezeigt.

gemäss § 14 Abs. I

Der Umweltbericht

ist bezüglich

Lärmschutz verbindlich.

Art. 15 Freiräume

und ErhoIungsflächen/QuartierpIatz

In den Freiräumen

zwischen

den beiden Bauzeilen

Vegetationsinseln

mit Bäumen

und Buschwerken

Verhältnisse

nach Art. 6 Abs. 3 SBV sind

zu realisieren.

dies nicht erlauben, können grossformatige

Wo die örtlichen

Pflanzentröge

Verwendung

finden. Der Quartierplatz städtebauliches muss deutlich aufzuweisen.

im südwestlichen

Plangebiet wird höhenmässig

Bindeglied zwischen Bahnhofareal als Platz erkennbar

sein

und hat eine

Umfang, Fläche und Platzgestaltung

nachzuweisen.

abgestuft. Er ist als

und Brunnen Nord auszugestalten, attraktive

Die minimale Fläche beträgt 500m2. Der Gemeinderat

eine Auflage betreffend öffentliche

Zugänglichkeit

Platzgestaltung

sind im Baubewilligungsverfahren ist berechtigt,

des Platzes in die Baubewilligung

aufzunehmen. Die vorgelagerten

Parkplatzflächen

bleiben bei der Flächenermittlung

sind nicht Bestandteil

des Quartierplatzes

und

ausser Betracht.

Die Dachflächen der Hauptbauten können als Dachgärten genutzt werden. Aussenräume,

die nicht zwingend

für Erschliessungs-

und/oder Parkierungszwecke

freigehalten

werden

sollen

und

Begegnungsflächen

müssen,

Die Frei- und Erholungsflächen zusammen

begrünt

als

Erholungs-

oder

ausgestaltet werden.

im Endausbau

sowie die Grünbereiche

ein Ausmass

und Dachgärten

von mindestens

müssen

10% der beanspruchten

BGF-Fläche (Wohnen und Arbeiten) aufweisen. Die konkrete

Gestaltung

der Frei- und Erholungsflächen

erfolgt im BaubewiIIigungsverfahren Für die erstmalige Aussenräume

sowie der Grünbereiche

in einem Umgebungsplan.

Erstellung sowie für spätere Anderungen

und Anpassungen

ist das vom Gemeinderat erlassene Gestaltungskonzept

der

zu beachten.

7

Es enthält Richtlinien, mit denen gestaltungsplanübergreifend und BNC des KNP Brunnen

Nord ein einheitliches

Strassen, Wegen und Grünbereichen Beschilderungen

Art. 16 für die Zonen BNA, BNB

Erscheinungsbild

sowie von Möblierungen,

sichergestellt wird.

dem

Erlass

des

AusnahmebewiIligungen a)

Gestaltungsplanes

,,Herti

Dicponcierung

Plus"

von dor Einhaltung

von Räumen

dcr Immissionsgrenzwerte

mit lärmempfindlichen

gegenübor

dor.

(ün Ü14.41).'

Nutzungen,

bei denen die

massgebenden

Grenzwerte trotz den getroffenen baulichen und gestalterischen

Massnahmen

nicht eingehalten

Umweltbericht

bezeichnet.

Subsidiäres

werden

können,

sind

im Richtprojekt

bzw.

Recht

Soweit die Sonderbauvorschriften die Bestimmungen

keine besonderen Bestimmungen

enthalten, gelten

des kantonalen und kommunalen Rechts für die Normalbauweise.

Inkraföreten Der

geänderte

Gestaltungsplan

Sonderbauvorschriften

4)

folgende

im Sinne von Art. Il Abs. 2 SBV

Eföhnlinic im Sinnc von /'irt. 31 /'ibs. 2 Lärmschutzvcrordnung Die Fenster

werden

erteilt:

Reduktion der internen Gebäudeabstände

b)

Art. 18 und

Ausnahmen Mit

Art, 17

von Plätzen,

Beleuchtungen

/'4ü

[M

k

,,Herti

Plus»

mit

den

tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat

0ezA..,s«t:«y

3o[hit

fö41

zugehörigen in Kraft.

>ry'tttrrrtt«e.*

s. /, Z<<t, %e.g4yv g

-1-

Gestaltunqsplan,,Herti

3.

Plus", Brunnen vom 21.7.2009, rev. 31.7.2016/25.1.2017/10.04.2017

Begründung

für die anbegehrten

Ausnahmen

Der Gestaltungsplan «Herti Plus» wurde vom Regierungsrat im Jahre 2009 genehmigt. Er soll nun den Vorgaben

und

Vorstellungen

««Entwicklungsachse Urmiberg,

des

kantonalen

Teil Brunnen

Nutzungs-

Nord» vom 12.5.2016

und

ErschliessungspIanes

(KNP)

mit der zugehörigen

Verordnung (Vo KNP) angepasst werden. Die Revisionsunterlagen

sehen lediglich zwei Ausnahmen

von

internen

der

Normalordnung

vor,

nämlich

eine

Reduktion

der

Gebäudeabstände

und

behinhaltet

der

Lärmschutzerleichterungen.

Reduktion der internen Gebäudeabstände Die

städtebauliche

Industriestrasse ehemals

Konzeption

des

einen lärmgeschützten

geschlossenen

Bauweise.

andererseits die bauhygienischen

Gestaltungsplanes

«föerti

Nutzungsschwerpunkt Damit

können

Plus

entlang

«Wohnen» und eine Auflockerung der

einerseits

die innenräumlichen

Bezüge

und

Verhältnisse des GP nach innen als auch nach aussen, zu den

Drittparzellen, optimiert werden, was einer städtebaulichen

Aufwertung von Brunnen Nord insgesamt

zu Gute kommt. Entlang der gebündelten ErschIiessungswerke, aus Schallschutzgründen

Groberschliessungsstrasse

mehrheitlich an der geschlossenen Bauweise festgehalten. Hier werden denn

auch Nutzungsschwerpunkte

mit Mischnutzung und Gewerbe angesiedelt.

Zwischen den Bauzeilen gelten ebenfalls ein Gebäudeabstand Anordnung

von Sichtachsen

Kleinstädte erinnernde

und Bahn wird hingegen

/ Visualien,

Räumlichkeit

Höhensprünge

und Atmosphäre

von 10 Metern. Durch die geschickte

der Baukörper

geschaffen.

wird eine an Altstädte /

Die Wohnhygiene

(Licht/Luft/

Sicht) wird hingegen allerorts respektiert. Die Reduktion der internen Gebäudeabstände erfolgt auch als teilweiser Ausgleich für die wegen dem Baubereich neue GroberschIiessungsstrasse erforderliche Verschiebung und Konzentrierung der Bauten im restlichen GestaItungspIangebiet.

Lärmschutzerleichterunqen Im Baubereich mit Schwerpunktnutzung und gestalterischen

Massnahmen

Mischnutzung wird der Lärmschutz zusätzlich zu den baulichen

mit Einrichtungen

zur

kontrollierten

Wohnraumlüftung

(KWL)

unterstützt. Damit wird ein efflzienter Lärmschutz gewährleistet und so ein hoher WohnkomFort erreicht. Aus diesem Grund soll hier im sehr begrenzten Anwendungsfall allseitige Basis bilden. Da die massgebenden

die KWL als alleinige Lüftungsart

Grenzwerte nicht überall eingehalten werden können,

braucht es für eine begrenzte Anzahl von Fenstern eine Ausnahme von den LSV-Vorschriften. kann ein hochwertiges Verkehrsmitteln

und

immissionsgeschütztes mitten

im Dof

Wohnen,

sichergestellt

in unmittelbarer

werden.

Ebenso

Damit

Nähe zu den öffentlichen kann

so

das

hochwertige

städtebauliche Konzept im Rahmen der inneren Verdichtungsidee stringent umgesetzt werden.

Vo,aussetzungfür eine Ausnahme5ewilligung gemässArt. 31. Absatz 2 LS ist ein überwiegendes öffentliches

Interesse.

Dieses

ist

vorliegend

offensichtlich

gegeben.

Die

Ziele

des

Raurpplanung4gesetzes werdenerfüllt,z.B. einehaushälterischeNutzungdes BodensmitVerdichtung und Siedlungsentwiäklung nach-innen sowie eine Neunutzung von Industriebrachen.,

-2-

Vorteile

qeqenüber

der Normalordnunq

Der Gestaltungsplan ,,Herti Plus" Normalbauweise, so etwa:

beinhaltet

mehrere

wesentliche

Vorteile

gegenüber

der

*

Freihaltung der Zone für Verkehrsanlagen 2 von eigenen Bauten und Anlagen und damit Ermöglichung einer künffigen neuen GroberschIiessungsstrasse

*

Schaffung von zusätzlichen neuen Arbeitsmöglichkeiten

*

Variables und flexibles Nutzungskonzept

*

Mindestens 60 % unterirdische oder überdeckte Parkierung, dies mit grundsätzlicher Beschränkung auf ein Untergeschoss (Gewässerschutz)

*

Autofreie und immissionsgeschützte Plätze und Bereiche für Fussgänger und Radfahrer in den Freiräumen zwischen den beiden Bauzeilen innerhalb des Gestaltungsplanes

*

Ruhige und immissionsgeschützte Aufenthaltsqualität

*

Grosszügige und zweckmässige Grün- und Erholungsflächen

*

Begrünte Dachflächen

*

Meteorwasser-RetentionaufdemAreal,dadurchkIeinerehydrauIischeBeIastungderGewässer

Wohn-

und Arbeitsbereiche

und Aussenplätze

mit hoher

Verdichtetes Bauen mit Reduktion des Landverschleisses *

Hochwertiges städtebauliches Gesamtkonzept

*

Gutes Gesamtbild der Bauten mit Einpassung in die bauliche Umgebung

*

Lärmschutz für Nachbarquartiere dank Bündelung von Strasse und Bahn und dazwischenliegenden neuen Hochbauten des Gestaltungsplanes

*

Ermöglichen der Erschliessung von Brunnen Nord durch die Schaffung des Verkehrsprovisorium ,,Pinsellösung"

*

Ermöglichen der Gesamterschliessung von Brunnen Nord durch die Bereitstellung von grossen Landflächen zu Gunsten der Allgemeinheit.

*

Aufzeigen von möglichen Feinerschliessungen für die angrenzenden GP-Areale

*

Ermöglichen der Verschiebung des Freiverlades.

Das Gleichgewicht von Ausnahmen und Mehrleistungen ist mehr als nur gewahrt. Die Vorteile sind zahlreich und gross. Die Abweichungen von der Normbauordnung sind nur zwei und klein. Zudem werden weder öffentliche noch nachbarlichen Interessen beeinträchtigt.

Gestaltungsplan

"Herii

Plus',

Brunnen,

10. Katasterplan

31.Ju1i 2016

Richtprolektdossier

Situation

1IOOO

HSK Ingenieur Dolum

(;"

Lio

AG

/" /""'('} 'a'2)"/i' /

a