Gestaltungsplan "Nussbaum"; Genehmigung vom 23. Januar 2001

Art. 1 Perimeter

Die Sonderbauvorschriften gelten flir das im Gestaltungsplan Mst. 1:500, Plan-Nr. W14-1, Datum 17.4.2000 farbig angelegte und mit dickem Strich umgrenzte Gebiet von Kat. Nr. 561, 563, 566. Es umfasst eine Flache von ca. 6'344 m 2

Art. 2 Zweck

Der Gestaltungsplan "Nussbaum" bezweckt: a) Die optimale Nutzung des P1anareals flir Wohn- und Gewerbezwecke b) Die Senkung des Landbedarfs flir die Gebaude durch verdichtete Bauweise c) Die Schaffung grossziigiger Frei-, Spiel- und Abstellflachen d) Die optimale Eingliederung der Gebaude in die Umgebung unter Beriicksichtigung der bestehenden Bebauung, der Immissionssituation und der Besonnung. e) Die Schaffung der Voraussetzungen flir ein architektonisch gutes Gesamtbild f) Die Verbesserung der strassenmassigen Erschliessung, unter besonderer Beriicksichtigung der Fussgangerbelange und des Interesses an einer ruhigen Wohnlage sowie unter Miteinbezug des iiffentlichen Interesses am Ausbau der Klostermiihlestrasse g) Die Ausschiipfung der aktuellen Miiglichkeiten einer iikologischen Bauweise (passive Sonnenenergienutzung, niedriger Energieverbrauch, unversiegelte bzw. standortgerecht bepflanzte Freiflachen, umweltfreundliche Materialien etc.)

Stellung zur Grundordnung

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Art. 3 Soweit diese Vorschriften nichts anderes bestimmen, gelten als

Grundordnung die Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG), des Baureglements (BR) und des Zonenplans des Bezirks Einsiedeln sowie der weiteren einschlagigen Gesetzgebung aller Stufen. 2

Aile Bauten sind mit Flachdachern zu erstellen. Ein Attikageschoss ist nur auf der bestehenden Gewerbebaute zulassig. 3

Ausnahmen von der Grundordnung: a) Grenzabstande: 5.00 m gegeniiber Kat.Nr. 904 (Art. 6 Abs. 6 nachstehend) b) Entlang von Strassen geniigt in jedem Fall die Einhaltung des Strassenabstands c) Gebaudehiihen (Hauptbauten): Baubereich 1: ab Niveau Eisenbahnstrasse 12.00 m (= Kote 894.0) Baubereich 2 und 3: ab gew. Terrain 12.00 m

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d) Kein Strassenabstand von Abschliissen und Bepflanzungen bis 1.50m Hohe entlang der Eisenbahnstrasse (Art. 6 Abs. 5 nachstehend).

Art. 4 Planungsmittel

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Fiir verbind1iche Inhalte: a) Gestaltungsplan Mst. 1:500, Plan-Nr. W14-1, Datum: 17.4. 2000, mit Katasterplan Mst. 1:500 Plan-Nr. W14-4, Datum: 17.4.2000 (Perimeter) b) Sonderbauvorschriften, Datum: 24.4.2000/30.6.2000 c) Plan, Mst. 1:500/50, P1an-Nr. 373/1 von Tony Studerus AG Ingenieurbiiro, Datum: Miirz 2000, fiir die Liingenprofile (Niveaulinien). 2

Fiir orientierende Inhalte: a) Bericht zum Gestaltungsplan, Datum 24.4.2000/30.6.2000 b) Plan, Mst. 1:500, Plan-Nr. W14-1 (Biiume und private Fusswege), Datum: 17.4.2000; Plan, Mst. 1:500, Plan-Nr. W14-2, Datum: 17.4.2000 c) RichtprojektMst.1:500,Plan-Nr. W14-3,Datum: 17.4.2000 d) Ausniitzungsberechnung (Modellrechnung nach Richtprojekt) e) Parkplatznachweis (Modellrechnung nach Richtprojekt)

Art. 5 Planungsinhalt

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Verbindliche Inhalte (Plan-Nr. W14-1): a) GP-Perimeter b) Bestehende Gewerbebaute: Sie darf unveriindert beibehalten werden. Im Fall eines Abbruchs oder einer unfreiwilligen Zersti:irung besteht das Wiederaufbaurecht bis auf Kote 890.00 m.ii.M. (ca. 90cm hoher), mit Vorbehalt des reguliiren Strassenabstands zur K1ostermiihlestrasse. Anfbau Attikageschoss i.S.v. § 60 Abs. 3 lit. c) PBG erlaubt. c) Baubereiche Hauptbauten d) Baubereiche Gewerbebauten eingeschossig e) Verkehrs- und Abstellfliichen (ink!. Tiefgaragen unter den Baubereichen gemiiss Plan-Nr. W14-3). f) Allgemein zugiingliche Freifliichen. Nebenbauten, die der Funktion der Freifliichen dienen, sind gestattet. g) Allgemein zugiingliche Fusswege h) Privat genutzte Freifliichen. Sie miissen in ihrer Funktion als Griin-, Erholungs- und Spielfliichen grundsiitzlich erhalten bleiben. Fiir Einschriinkungen gelten die jeweiligen Beniitzungsordnungen (z.B. Mietvertriige, Hausordnung oder Stockwerkeigentiimerreglement). Nebenbauten und bauliche Anlagen sind nur zuliissig, wenn sie dem Zweck der Freifliichen dienen (z.B. Gartenpavillons, Geriiteschuppen, Abstellriiume fiir Velos und Spielzeug, Sitzgelegenheiten, Spielanlagen).

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i) Containerpliitze. Sie sind zu erhalten, solange sich nicht infolge von Anderungen im System der Kehrichtabfuhr andere Losungen aufdriingen. j) Klostermtihlestrasse: Lage von Verbreiterung und Trottoir, unter Vorbehalt des definitiven Strassenbauprojekts k) Ein- und Ausfahrten 2

Orientierende lnhalte (Plan-Nm. Wl4-l, Wl4-2 und Wl4-3): a) Bestehende und neue Werkleitungen b) Bestehende Ein- und Ausfahrten c) Zum Abbruch bestimmte Bauten d) Richtprojekt e) Ausniitzungsberechnung

Art. 6 Baubereiche

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Die Baubereiche bestimmen die grundsiitzliche Lage der Hauptbauten und der eingeschossigen Gewerbebauten Diese Bauten sind innerhalb der Baubereiche und unter Einhaltung der reguliiren Grenz- und Gebiiudeabstiinde zu situieren. Vorbehalten bleiben Abs. 3 - 6 nachstehend. Vorbauten diirfen die Baubereiche in analoger Anwendung von Art. 44 Abs. 3 BR urn hiichstens 1.50 m iiberschreiten. 2

Eingeschossige Gewerbebauten im Sinne von Art. 62 Abs. 4 BR sind in den Baubereichen I und 3 gestattet.

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Die Grenzabstiinde der bestehenden Gewerbebaute auf Kat. Nr. 563 gelten als altrechtlich, sodass fiir Hauptbauten auf Kat. Nr. 566 gegeniiber Kat. Nr. 563 die Vorschriften von § 63 Abs. 4 PBG bzw. Art. 50 Abs. 4 BR zur Anwendung gelangen (anstelle des Gebiiudeabstands geniigt die Einhaltung des reguliiren Grenzabstands). 4

Bauten im Baubereich I diirfen entlang der Ostseite des Baubereichs an die bestehende Gewerbebaute auf Kat. Nr. 563 angebaut werden. Mit gestalterischen Massnalunen ist zu gewiihrleisten, dass die bestehende Gewerbebaute weiterhin als eigenstandiger, vom Neubau abgesetzter Baukorper in Erscheinung tritt, und dass der Neubau mit dem vertikalen Fassadenrhythmus der baulichen Umgebung korrespondiert. 5

Der Strassenraum der Eisenbahnstrasse ist gegeniiber den Baubereichen I und 3 durch eine Mauer oder Bepflanzung entlang des Strassen- bzw. Trottoirrandes zu fassen und abzugrenzen. 6

Gegeniiber Kat. Nr. 904 (Werkhof Bezirk) geniigt ein Grenzabstand von 5.00 m.

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Art. 7 Nebenbauten

Nebenbauten im Sinne und im Rahmen von Art. 47 BR sind ausserhalb der Baubereiche gestattet. Sie diirfen unterkellert werden.

Art. 8 Baupolizeiliche

Bestimmungen

Gebaudehiihe

Baubereich 1 - Hauptbauten

12.00 m (ab Strassenniveau bzw. bis Kate 894.00)

Baubereich 2 und 3 - Hauptbauten

Uberbauungsziffer

Baubereich 1 und 3 - Eingeschossige Gewerbebauten Hauptbauten Eingeschossige Gewerbebauten zusatz1ich

12.00 m

5.00m 31% 4%

Art. 9 Oberbauungsziffer

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Die Uberbauungsziffer wird grundsatzlich iiber den gesamten Perimeter berechnet. Die Parzellen Kat. Nr. 561 und 563 sind vor der Uberbauung zu vereinigen. Die Parzelle Kat. Nr. 566 kann als separates Grundstiick erhalten bleiben. Diesfalls sind fiir die konkreten Bauvorhaben wenn niitig Nutzungsiibertragungen gemass Art. 43 BR vorzunehmen. 2

Die fur die Verbreiterung der Klostermiihlestrasse und zur Erstell ung der neuen Fussgangerverbindungen entlang der Klostermiihle- und Eisenbahnstrasse beanspruchte Grundstiicksflache kann fur die Berechnung der Uberbauungsziffer miteinbezogen werden, unabhangig davon, ob das Land an Dritte abgegeben bzw. entsprechend dinglich belastet wird oder nicht.

Art. 10 Bauokologie

Die Neubauten und die Umgebungsgestaltung haben folgenden bauiikologischen Mindestanforderungen zu geniigen: a) Bauweise: Fassade/Dach: K-Wert :0:0.2 Fenster/Tiiren: K-Wert :0: 1.0 Fensterflache Sud: 40-50% der Fassadenflache Kontrollierte Liiftung b) Umgebung: Standortgerechte Bepflanzung Sickerflihige Bellige Flachdacher begriint

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Art. 11 Offentliche Wege

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Vor Ertei1ung der Baubewilligung sind zu Gunsten des Bezirks Einsiede1n und zu Lasten der Baugrundsti.icke folgende offentlichen Fusswegrechte einzuriiurnen: a) Ent1ang der Eisenbahnstrasse auf einer Breite von 2.0m (entlang des Baubereichs 1 Mischnutzung fur Fussgiinger und Ladenparkpliitze auf der ganzen Breite zwischen Strasse und Gebiiude) b) Entlang der Klostermi.ih1estrasse gemiiss definitivem Projekt K.lostermi.ih1estrasse c) Ab Eisenbahnstrasse en!lang der Ostfassade der bestehenden Gewerbebaute in nordlicher Richtung bis zur Klostermi.ihlestrasse (mit Treppe im nordlichen Bereich) 2

Die storende oder missbrauchliche Verwendung der Weganlagen durch Dritte darf von den Eigenti.imern rechtlich eingeschriinkt werden, soweit die Offentlichkeit grundsiitzlich gewiihrleistet bleibt.

Art. 12 Etappierung

Die Oberbauung des GP-Perimeters ist in maximal drei Etappen gemiiss den einzelnen Baubereichen (1, 2, 3) zuliissig, wobei bei jeder Etappe auch die dazugehorigen gestaltungsplankonformen Infrastrukturen (Garagen, Erschliessung, Freiflachen etc.) zu erstellen sind.