Traubenhof

Sondernutzungsplan · Erlen

Dokument

Nummer
67
Art
Sondernutzungsplan
Unterart
Gestaltungsplan
Gemeinde
Erlen
Kanton
Thurgau
Ebene
Gemeinde
Behörde
Bauverwaltung Gemeinde
Genehmigt durch
DBU
Verfahren
Genehmigung Ersterlass
Beschlossen
20.09.2001
In Kraft seit
20.09.2001
Quelle
ÖREBlex, Kanton Thurgau

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Text

3015-E-1.pdf

• DEPARTEMENT FÜR BAU UNDUMWELT DES KANTONS THURGAU ENTSCHEID

Frauenfeld,

20. September 2001, Me, db Entscheid Nr. 67

Politische Gemeinde Erlen Gestaltungsplan Traubenhof Riedt

1. Mit Schreiben vom 5. Juli 2001 ersuchte der Gemeinderat Erlen um Genehmigung des im Titel erwähnten Gestaltungsplans. Im Rahmen der Bearbeitung des Gesuches sind namentlich hinsichtlich Einhaltung der Lärmschutzverordnung Probleme aufgetaucht. Die Problematik haben Vertreter der Gemeinde und des Amtes für Raumplanung sowie die Grundeigentümer am 16. August 2001 diskutiert. Man kam einvernehmlich überein, die im Gestaltungsplan vorgesehenen Lärmbekämpfungsmassnahmen zu ändern und gleichzeitig auch einige Fehler in den Planunterlagen zu korrigieren. Mit Schreiben vom 10. September 2001 hat der Gemeinderat den überarbeiteten Gestaltungsplan neu zur Genehmigung eingereicht. Auf Grund der Akten kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgernäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt sind keine Rekurse hängig. Einer Genehmigung steht in formeller Hinsicht nichts entgegen.

2. Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan Traubenhof Riedt ersetzt den mit Beschluss Nr. 701 vom Regierungsrat am 30. Mai 1989 genehmigten Arealüberbauungsplan Traubenhof Dem mit dem Genehmigungsgesuch eingereichten Planungsbericht ist zu entnehmen, dass die nach dem Arealüberbauungsplan möglichen Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten nicht erstellt wurden. Begründet wird dies im Wesentlichen mit der Feststellung, dass sich die Marktbedingungen zwischenzeitlich geändert haben und für diese Gebäudetypen und Nutzungen die Nachfrage völlig fehle. Deshalb hätten sich die Grundeigentümer in Zusammenarbeit mit der Gemeindebehörde entschlossen, den Arealüberbauungsplan durch einen Gestaltungsplan zu ersetzen. Es scheint, dass im Sinne von Art. 21 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) die Voraussetzungen zur Aufhebung des Arealüberbauungsplans erfüllt sind.

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Der zur Genehmigung vorliegende Gestaltungsplan Traubenhof Riedt setzt sich aus zwei Plänen, Sonderbauvorschriften (SBV) und einem Planungsbericht zusammen. Inhaltlich unterscheidet sich der Gestaltungsplan vom Arealüberbauungsplan in der Art der Erschliessung, dem Verzicht, die Bebauung zu ordnen sowie einem zur Bekämpfung des Bahnlärms vorgesehenen ErdwalL Zudem wird das Gebäude Assekuranz Nr. 544 (Restaurant Trauben) unter Schutz gestellt (Art. 7 SBV). ln Beachtung des Planungsgrundsatzes, dass zum Schutzbereich von erhaltenswerten Bauten auch ihre Umgebung gehört, wäre es gerechtfertigt gewesen, auch für die nähere Umgebung der geschützten Baute allgemeinverbindliche Festlegungen hinsichtlich Anordnung, Grösse und Gestaltung von Bauten und Anlagen zu machen. Diesem Anliegen kann im Rahmen der Projektierung von Bauten und Anlagen und dem Baubewilligungsverfahren die notwendige Beachtung geschenkt werden. Im Vergleich mit dem Arealüberbauungsplan ordnet der Gestaltungsplan die Erschliessung vorteilhafter und hinsichtlich dem Landverbrauch sparsamer, indem die im Arealüberbauungsplan vorgesehene durchgehende arealinterne Erschliessungsstrasse durch eine Stichstrasse ersetzt wird. Auch wird der Gestaltung der Strasse mit den gepflästerten Flächen erhöhte Beachtung geschenkt. Der Gestaltungsplan ordnet die Erschliessung der einbezogenen Bauzonen im Sinne von § 35 Abs. 1 PBG sachgerecht. Im Gestaltungsplan wird von der Regelbauweise nicht abgewichen.

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§ 39 Abs. 2 PBG verlangt, dass in der Regel eine Landumlegung mit einem Gestaltungsplan zu verbinden sei. Im Rahmen einer Landumlegung sind unter anderem die erforderlichen Flächen von öffentlichen Anlagen wie Strassen auszuscheiden und die Lastenbereinigung ist vorzunehmen. Dies, weil zur Erschliessungsplanung namentlich gesicherte, öffentliche Strassenflächen gehören. Wichtig ist das aber auch für eine zeitgerechte Erschliessung (§ 35 Abs. 1 PBG und Art. 19 Abs. 2 RPG). Gernäss Ziffer 4 des Planungsberichtes wurde bereits im Arealüberbauungsverfahren die Büromutation zum Landabtausch zwischen den beiden Grundeigentümern sowie zur Landausscheidung für die geplante Erschliessungsstrasse erstellt. Das in den Gestaltungsplan Traubenhof Riedt einbezogene Gebiet ist von Eisenbahn- und Strassenlärm betroffen. Der Gestaltungsplan umfasst unerschlossene Teile der Dorfzonen und der Wohn- und Gewerbezone; mithin ist

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die Empfindlichkeitsstufe 111 (ES) massgebend. Gemäss Art. 30 der Lärmschutzverordnung (LSV; SR 814.41) dürfen Bauzonen nur erschlossen werden, wenn die Planungswerte der massgebenden ES eingehalten werden. Sollte dies nicht der Fall sein, sind entsprechende Massnahmen zur Einhaltung der Planungswerte zu treffen. Art. 30 der LSV enthält dazu drei Massnahmengruppen. Namentlich aus Gründen des Wohnwertes oder der Gestaltung und des Ortsbildes sollten jedoch - wenn immer möglich - die im vorgenannten Artikel erwähnten gestalterischen Massnahmen eingesetzt werden. Zu dieser Kategorie gehören etwa lärmoptimierte Grundrisse und entsprechende Positionierungen von Bauten und Anlagen mit lärmempfindlichen Nutzungen. Der Gestaltungsplan ist das geeignetste Planungsinstrument zur koordinierten Festlegung von gestalterischen Massnahmen. Zur Erfüllung der materiellen Planungsgrundsätze und Ziele der Raumplanung sind gestalterische Massnahmen baulichen vorzuziehen. Zur Sicherstellung der Koordination zwischen Raumplanung und Umweltschutz sind die notwendigen Lärmschutzmassnahmen im Gestaltungsplan zu regeln. Nach den Angaben im Planungsbericht sind aufgrund der Intensität des Strassenlärms keine Massnahmen zu treffen. Anders verhält es sich indessen beim Eisenbahnlärm. Zu dessen Bekämpfung sieht der Gestaltungsplan (Art. 15 Abs. 2 SBV) entlang der Bahnlinie einen gestalteten Erdwall vor. Ferner darf dessen Höhe das zur Einhaltung der Planungswerte nötige Mass nicht überschreiten. Bei diesem Erdwall handelt es sich um eine bauliche Massnahme im Sinne von Art. 30 LSV. Es wird bedauert, dass im Gestaltungsplan zur Lärmbekämpfung nicht gestalterische Massnahmen ergriffen werden. Im Sinne von§ 33 PBG ist der Gestaltungsplan insgesamt rechtmässig.

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Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1.

Der vom Gemeinderat Erlen am 26. Juni 2001 bzw. am 10. September 2001 beschlossene Gestaltungsplan Traubenhof Riedt und die Ausserkraftsetzung des Arealüberbauungsplans Traubenhof werden im Sinne der Erwägungen genehmigt.

2.

Mitteilung an: - Gemeinderat Erlen, 8586 Erlen, unter Beilage von zwei Gestaltungsplänen Traubenhof Riedt, je mit Genehmigungsvermerken (charge) - Schweizerische Bundesbahnen SBB, Liegenschaften lmmobilienrechte, Postfach, 8021 Zürich z.H. Herr T. Möckli - Grundbuchamt Sulgen, Bahnhofstr. 12, 8583 Sulgen - Amt für Denkmalpflege - Tiefbauamt - Amt für Umwelt - Amt für Raumplanung, unter Beilage eines Gestaltungsplanes Traubenhof Riedt mit Genehmigungsvermerken sowie der übrigen Akten

DEPARTEMENT FÜR BAU UNDUMWELT DES KANTONS THURGAU Der Departementschef

~~.~~ H. P. Ruprecht

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert: 20. September 2001

3015-S-1.pdf

, '

Kanton Thurgau Gemeinde Erlen

Gestaltungsplan "Traubenhof" Riedt

Sonderbauvorschriften

Öffentliche Planauflage vom 16. Februar 2001

Vom Gemeinderat beschlossen am Der G~e~am~ann

fJ. ~--,

Willi Kreis

bis

26. Juni 2001/

DEPARTEMENT

FOR BAU UND UMWELT 8500 FRAUENFELD

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~meinde::::____

Ch~Baumann

Vom Departement für Bau und Umwelt genehmigt am KANTON THURGAU

17. März 2001

mit Entscheid

2

Gestaltungsplan "Traubenhof" Riedt Sonderbauvorschriften

Art. 1 Erlass

Der Gemeinderat Erlen erlässt für die Überbauung des Gebietes "Traubenhof' Riedt einen Gestaltungsplan nach §§18 ff des kantonalen Planungs- und Baugesetzes.

Art. 2 Geltungsbereich

Der Gestaltungsplan umfasst die Parzellen Nrn. 56,373 und 385

Art. 3 Übriges Recht

Soweit durch diesen Gestaltungsplan und die zugehörigen Sonderbauvorschriften nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des kantonalen Planungs- und Baugesetzes sowie der Gemeindebauordnung.

Art. 4 Bestandteile

Die allgemein rechsverbindlichen Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: - Plan 1 Gestaltungselemente - Plan 2 Erschliessungselemente - Sonderbauvorschriften

Art. 5 Zweck

Der Gestaltungsplan ordnet die Lage, Gestaltung und Dimensionierung der Strassen, Wege und Plätze, die übrigen Erschliessungswerke sowie die grundsätzliche Stellung der Neubauten.

Art. 6 Planungsgrundsatz

Durch die Strassenführung und die Lage der Baulinien gelenkt, sollen mögliche Neubauten ortsbaulich überdurchschnittlich gute Gruppierungen und Freiräume bilden. Es können, der Regelbauweise entsprechend, Wohn-, Wohngewerbe- oder Gewerbebauten entstehen.

Art. 7 Bestehende Bauten

Das Haus Ass. Nr. 544 Restaurant Traube wird im Rahmen der Umsetzung des Kant. Natur- und Heimatschutzgesetzes unter Schutz gestellt. Es besteht ein Abbruchverbot Der bestehende Schopf Ass. Nr. 609 wird abgebrochen.

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Art. 8 Baulinien

Die Baulinien bestimmen die Grenzen, bis zu denen Hauptbauten erstellt werden dürfen. Die Strassenfluchten der Hauptbauten müssen parallel zu den Strassen erstellt werden.

Art. 9 Kleinbauten

Eingeschossige, unbewohnte Kleinbauten dürfen im Rahmen der Regelbauweise auch ausserhalb der Baulinien erstellt werden.

Art. 10 Bauweise

Für die Bauweise (Höchst- und Mindestmasse, Gestaltungsvorschriften für Bauten, Anlagen und Umgebungsgestaltung etc.) gelten die Vorschriften der Regelbauweise.

Art. 11 Strassen und Plätze

Die im Plan 1 festgelegten Strassen werden asphaltiert, die Plätze werden gepflästert und gegenüber den Strassen leicht erhöht zum Zwecke der Verkehrsberuhigung. Der bestehende Fussweg Parz. Nr. 60 wird fortgesetzt bis zur geplanten Erschliessungsstrasse. Die genaue Lage erfolgt bei der Aufteilung der Parz. Nr. 389. Die Wegbreite beträgt 1.50 Meter.

Art. 12 Kehrichtsammelplatz

Die im Plan 1 eingezeichneten zentralen Kehrichtsammelplätze werden im Rahmen des Strassenbaus ausgeschieden und erstellt.

4 weitere Artikel

Art. 13 Neuparzeliierung

Die Grenzkorrekturen sowie die Neuparzeliierung der Flächen für Strassen, Plätze und Wege werden im Rahmen der Erschliessungsprojekte freihändig zwischen den Besitzern und der Gemeinde durchgeführt. Letztere gehen in Gemeindebesitz über.

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Art. 14 Erschliessungskosten

Grundsatz Die Erschliessung wird finanziert lt. kommunalem Beitragsund Gebührenreglement

Kostenschätzung lt. §20 PBG

Total Erschliessungskosten ca. Preisbasis Oktober 2000

Art. 15 Lärmschutz

1.

Strassen und Wege inkl. Land

Fr. 420 000.-

2.

Kanalisation:

Fr. 230 000.-

3.

Wasserleitungen inkl. Hydranten

Fr. 80 000.-

4.

Gasleitung durch Gasversorgung

Fr. 30 000.-

5.

Elektrisch:

Fr. 100 000.-

6. Telefon

Fr.

10.000.-

Total Baukosten ca.

Fr. 870 000.-

Mehrwertsteuer

Fr. 60.000.-

Fr. 930.000.-

Für das Gestaltungsplangebiet gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe 111 der LSV, Art. 43. Entlang der Grenze zur Bahnlinie ist eine geeignete bauliche Schallschutzmassnahme in Form eines gestalteten Erdwalls zu erstellen. Seine Höhe darf das zur Einhaltung des Planungswertes nötige Mass nicht überschreiten. Es müssen die gesetzlichen Schallschutzvorschriften eingehalten werden. Gestaltung und Bepflanzung sind möglichst naturnah auszuführen. Für die Wohnbauten in der dahinter liegenden Wohnzone sind die Schallschutzvorschriften bezüglich Bahn- sowie Strassenlärm erfüllt.

Art. 16 Ausserkraftsetzung AVP

Mit der Genehmigung dieses Gestaltungsplanes wird gleichzeitig der über dieses Gebiet bestehende Arealüberbauungsplan (AVP) vom 30. Mai 1989 (RRB Nr. 701) ausser Kraft gesetzt.