Teilrevision Spinnerei Lorze

Die Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung sowie die Aufhebung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» und der ordentliche Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze», welche alle von der Stimmbevölkerung der Gemeinde Baar an der Urnenabstimmung vom 26. November 2023 beschlossen wurden, werden

genehmigt. 2.

Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit Mitteilung beim Regierungsrat des Kantons Zug, Postfach, 6301 Zug, schriftlich Verwaltungsbeschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizufügen oder genau zu bezeichnen. Die Beweismittel sind zu benennen und soweit möglich beizulegen. Nach Ablauf der Beschwerdefrist tritt die Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung sowie der ordentliche Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze» in Kraft, sofern diese nicht angefochten werden.

3.

Mitteilung an: Gemeinderat Baar, Rathausstrasse 2, Postfach, 6341 Baar (Versand per Post) (Beilage: je 4 Exemplare Teilrevision Zonenplan und Bauordnung sowie Aufhebung Bebauungsplan Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» und ordentlicher Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze») -

-

Tiefbauamt ([email protected]) Amt für Umwelt ([email protected]) Amt für Wald und Wild ([email protected]) Baudirektionssekretariat ([email protected]) Amt für Denkmalpflege und Archäologie ([email protected]) Amt für Raum und Verkehr ([email protected]) (Beilage: je Exemplar Teilrevision Zonenplan und Bauordnung sowie Aufhebung Bebauungsplan Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» und ordentlicher Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze») 1

Aabachstrasse 5, 6300 Zug

T +41 41 594 53 00 zg.ch/baudirektion

Seite 2/4

Baudirektion

—- us [8

Florian Weber Statthalter

Zug,

27. MRZ. 2025

/ BA-2020-172

Seite 3/4

A. Die Teilrevision des Zonenplans sieht vor, die Grundstücke Nrn. 424, 428 und 3398 von der heutigen Arbeitszone D neu in eine «Bauzone mit speziellen Vorschriften Spinnerei an der Lorze» zu überführen. Das Grundstück Nr. 3540 wird von der Arbeitszone D neu der angrenzenden Kernzone B zugeschlagen. Entlang des Lorzendamms wird auf einer Länge von 560 m der Gewässerraum der Lorze als überlagernde Zone ausgeschieden. Bei dem innerhalb des Bebauungsplanperimeters verlaufenden Mülibachkanals wird auf die Gewässerraumausscheidung verzichtet. Die Zielsetzungen des ISOS werden mit dem vorliegenden Bebauungsplan angemessen berücksichtigt und die geschützten und schützenswerten Baudenkmäler auf dem Areal sinnvoll B.

eingebunden. Die Lorze wurde im Bereich des festzulegenden Gewässerraums im Jahre 2012 renaturiert und aufgeweitet und weist im betroffenen Bereich eine natürliche Gerinnesohlenbreite (nGSB) aus. Im unteren Teilabschnitt mit einer Länge von 220 m wird der Gewässerraum mit einer Breite von 32 bis 43 m festgelegt. Im oberen Teilabschnitt mit einer Länge von 340 m wird der Gewässerraum mit 33 bis 80 m festgelegt. Beim Mülibachkanal wird gestützt auf Art. 41 a Abs. 5 Bst. c GSchV auf die Festlegung des Gewässerraums verzichtet.

C.

Der Perimeter des Bebauungsplans «Spinnerei an der Lorze» umfasst eine Gesamtfläche von rund 4,93 Hektaren (GS Nrn. 424, 428 und 3398). Das Areal grenzt auf einer Länge von rund 250 m an die Kantonsstrasse 4 (Langgasse) und im Süden an Wald. Der Prozess für die gesamte Planung wurde im Jahr 2016 mit einem Studienauftrag gestartet, woraus ein städtebauliches und ein freiräumliches Konzept resultierte, welches anschliessend zu einem Richtprojekt vertieft wurde. Der Bebauungsplan sieht im Norden des Perimeters schwerpunktmässig eine öffentliche Nutzung und im Süden des Perimeters eine Wohnnutzung vor. Im Studienauftrag wurde für das Gesamtareal (Bestandesbauten und Neubauten) ca. 73 500 m? aGF aufgezeigt, womit eine Ausnützungsziffer von ca. 1,5 resultiert. Zulässig sind Wohnen sowie nicht störende und mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Handelsbetriebe sowie Gastronomie- und Hotelbetriebe. Die Festsetzung des neuen Bebauungsplans «Spinnerei an der Lorze» setzt die gleichzeitige Aufhebung des bestehenden Bebauungsplans Nr. 20 «Spinnerei an D.

der Lorze» voraus. Die Baudirektion hat die Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung sowie die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» und der neue Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze» am 5. Oktober 2022 vorgeprüft. Die darin erläuterten Vorbehalte wurden bei der Überarbeitung der Planunterlagen berücksichtigt und sind in den vorliegenden

E.

Planungsstand eingeflossen. Die öffentliche Auflage der Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung, des aufzuF. hebenden Bebauungsplans Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» sowie des neuen Bebauungsplans «Spinnerei an der Lorze» erfolgte vom 18. November bis und mit 19. Dezember 2022. Während der öffentlichen Auflage gingen von sieben Parteien insgesamt 15 Einwendungen ein, deren drei berücksichtigt wurden. An der Urnenabstimmung vom 26. November 2023 wurden die Planungsinstrumente von der Stimmbevölkerung angenommen. Mit der Abstimmung waren die Einwendungen erledigt ($ 39 Abs. 4 PBG). Der Beschluss und die Planunterlagen lagen vom 25. Januar bis und mit 23. Februar 2024 öffentlich auf. Während der Auflagefrist ging eine Beschwerde gegen die Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung sowie gegen die Aufhebung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» und den neuen Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze» beim Regierungsrat ein. Das Verwaltungsbeschwerde-

Seite 4/4

verfahren wurde infolge Rückzugs der Verwaltungsbeschwerde mit Beschluss der Baudirektion vom 26. November 2024 als erledigt abgeschrieben. G. Mit Schreiben vom 25. März 2025 bestätigte die Einwohnergemeinde Baar, dass das erforderliche Bodenstück für den Bau der Einspurstrecke und für die Verlegung der Bushaltestelle zu Gunsten der Kantonsstrasse entschädigungslos auf den Kanton übertragen wird. H. Für den Bebauungsplan wurden zwei Lärmgutachten erstellt (Industrie- und Gewerbelärm sowie für Mehrverkehr Strasse, Brauneroth AG, beide 20. März 2025). Für den Industrie- und Gewerbelärm gilt die Einhaltung der Planungswerte. Die Anforderungen können gemäss Lärm-

gutachten nur mit Massnahmen eingehalten werden. Diese sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu überprüfen und umzusetzen. Bei Projektänderungen ist das Lärmgutachten zu aktualisieren. Der durch das Projekt erzeugte Mehrverkehr auf dem öffentlichen Strassennetz darf nicht zu einer wesentlichen Lärmzunahme führen, sofern gleichzeitig die Immissionsgrenzwerte überschritten sind. Gemäss Lärmgutachten resultiert keine wesentliche Lärmzunahme durch das Projekt im Vergleich zum Ausgangszustand, wodurch diese Anforderung erfüllt ist. Zusätzlich sind zur vorsorglichen Emissionsbegrenzung für den allein induzierten Verkehr im Grundsatz die Planungswerte in der Umgebung einzuhalten, sofern dies technisch und betrieblich möglich sowie verhältnismässig ist. Gemäss Lärmgutachten verbleiben trotz Berücksichtigung eines lärmarmen Belags an einzelnen Gebäuden entlang der Langgasse Planungswertüberschreitungen. Die Gemeinde Baar hat aus diesem Grund im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens die notwendigen Lärmabklärungen bezüglich Einhaltung der Belastungsgrenzwerte durchführen zu lassen oder ein entsprechendes Lärmgutachten durch die Bauherrschaft einzuverlangen. Sofern notwendig, sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens durch die Gemeinde Baar Lärmerleichterungen zu prüfen und zu verfügen. Basierend auf den Lärmgutachten und unter Berücksichtigung der Erwägungen ist die lärmtechnische Machbarkeit für den Bebauungsplan gegeben. l.

Mit Schreiben vom 22. Januar 2024 reichte der Gemeinderat Baar die Teilrevision des

Zonenplans und der Bauordnung, den aufzuhebenden Bebauungsplan Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» sowie den neuen Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze» zur Genehmigung ein. Nach 85 Abs. 2 Bst. c PBG ist die Baudirektion für die Genehmigung von gemeindlichen Bauvorschriften, Zonen- und Sondernutzungsplänen zuständig, sofern in der gleichen Sache keine Beschwerde eingereicht worden ist, respektive diese als erledigt abgeschrieben werden konnte. Die Prüfung durch die Baudirektion erstreckt sich auf Übereinstimmung mit dem eidgenössischen und kantonalen Recht, insbesondere mit dem Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700), dem Planungs- und Baugesetz vom 26. November 1998 (PBG; BGS 721.11) und dem kantonalen Richtplan. Die Prüfung ergab, dass die Teilrevision des Zonenplans und der Bauordnung, der aufzuhebende Bebauungsplan Nr. 20 «Spinnerei an der Lorze» sowie der neue Bebauungsplan «Spinnerei an der Lorze» genehmigt werden können.

J.

Im Rahmen der Genehmigung wurde festgestellt, dass die im Schnitt A dargestellt Ab-

grenzungslinie beim Baubereich A1 nicht korrekt dargestellt ist. Dies ist anzupassen und der revidierte Bebauungsplan ist digital innert zwei Monaten nach Rechtskraft des Baudirektionsbeschlusses beim Amt für Raum und Verkehr nachzureichen.

Die Gemeindeschreiberin: Andrea Bertolosi

Vorprüfung durch die kantonale Baudirektion Zug am 5. Oktober 2022

Der Kantonsplaner: Rene Hutter

1. öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstr. 6 vom 18. November 2022 bis 19. Dezember 2022

Publiziert im Amtsblatt

Bescheinigt von der Abteilung Planung/Bau

Von der Stimmbevölkerung an der Urnenabstimmung beschlossen am

7 23 Die Gemeindefrfireiberin

Der Gemeindepräsi

2. öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstr. 6 vom

Publiziert im Amtsblatt

[

2S A 24 bis 2 ?%3.2.24 ..„_Bescheinigt von der Abteilung Planung/Bau

2? /r VE LFT— — us. .

’

—_

Von der Baudirektion genehmigt:

Zug,

27. MRZ. 2025

(IH

A

Der Statthalter:

R ECHTSKRÄFTIGER ZONENPLAN m —

ZIEL SEREERE

Inhalt des Beschlusses Empfindlichkeitsstufe (ES)

Bauzonen -

Bauzone mit speziellen Vorschriften Spinnerei an der Lorze

"

KB

Kernzone B

I

AD

Arbeitszone

Bsy

(BZ 5.0)

RER

" gr

IV

Überlagernde Festlegungen

AD

bp

Bebauungsplanpflicht allgemein

Y/’ı

GWR

Gewässerraum

.

VGWR

Verzicht auf Gewässerraum

ern

U nvera nd erte r

|

W2b

Ss

N h d It (Nicht Gegenstand der Teilrevision / Überprüfung im Rahmen Ortsplanungsrevision)

W2a

Empfindlichkeitsstufe (ES)

Bauzonen

3

r

W2a

Wohnzone

(AZ 0.3)

1

w2b

Wohnzone

(AZ 0.5)

I

w3

Wohnzone

(AZ 0.6)

I

WAA

Wohn- und Arbeitszone

(AZ 0.9)

Hl

OelB

Zonen öffentliches Interesse für Bauten und Anlagen

=

eo

NEUER ZONENPLAN

Überlagernde Festlegu NEBEN (Nicht Gegenstand der Teilrevision / Überprüfung im Rahmen Ortsplanungsrevision) |

|

LSG

Landschaftsschutzzone

05

Ortsbildschutzzone

|

Nicht-Bauzonen (Nicht Gegenstand der Teilrevision / Überprüfung im Rahmen Ortsplanungsrevision) L

Landwirtschaftszone

u

u

Il

TREE

Ww2b £

Fr

u

E473 UILEI

Informationsinhalt

|

NSK

222

|

E |

Gewässersohle gemäss Luftbild 2022

-

W2a

Naturschutzzone Wald

I

1ee

Vorprüfung durch die kantonale Baudirektion Der Kantonsplaner: Rene Hutter

Zug.

1. öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstr. 6 vom 18. November 2022 bis 19. Dezember 2022

Publiziert im Amtsblatt

Bescheinigt von der Abteilung Planung/Bau

Von der Stimmbevölkerung an der Urnenabstimmung beschlossen am

i b. NY. 2923

Der Gemeindepräside

meind

rgDderi

N 6 vom 25.424 bis 2°.2.24#

2. öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstr.

Publiziert im Amtsblatt

Von der Baudirektion genehmigt:

zus,

27. MRZ. 2025

6

L

Bescheinigt von der Abteilung Planung/Bau

/,77 {Ah Der Statthalter:

_ı es

N

GE

EEG

Inhalt des Beschlusses: Neuer 3 36d

8 36d

Bauzone mit speziellen Vorschriften Spinnerei an der Lorze

Inhalt des Beschlusses: Anpassung 3 44 54 Vorschriften für die Einzelbauweise (Teil

1

Auszug)

'

Die Bauzone mit speziellen Vorschriften Spinnerei an der Lorze bezweckt, eine auf das historisch bedeutende Industrieensemble abgestimmte bauliche Entwicklung von hoher architektonischer und freiraumlicher Qualität zu ermöglichen. ?

Es darf nur im Rahmen eines ordentlichen Bebauungsplans gebaut werden. Der Bebauungsplan hat

zum Ziel:

das Spinnereiareal unter Wahrung der historisch gewachsenen industriellen Identität aufzuwerten, baulich weiterzuentwickeln und wichtige bauliche Zeitzeugen zu schützen;

dank vielfältigen Nutzungen einen attraktiven und belebten Ortsteil zu schaffen und preisgünstigen Wohnraum zu realisieren; das Areal freiraumlich aufzuwerten und aufenthaltsfreundliche Erholungs- und Aussenräume mit Bezug zur Spinnerei, zur Langgasse, zum Altgutsch und zur Lorze zu schaffen und öffentlich zugängliche Plätze zu sichern; eine flächen- und ressourceneffiziente Verkehrserschliessung zu regeln. “

Geschosszahl

Fassadenhöhe

Firsthöhe

Gebäudelänge

Grenzabstand

Max.

max. M

max. m

max. m

min. m

klein "

Die Zone ist für das Wohnen sowie für nicht störende und mässig störende Gewerbe- und Dienst-

leistungsbetriebe bestimmt. Der Wohnanteil und der Gewerbeanteil betragen jeweils mindestens 40 %. Hotel- und Longstay-Nutzungen werden der gewerblichen Nutzung angerechnet. ®

Zone

In der Bauzone mit speziellen Vorschriften Spinnerei an der Lorze ist eine anrechenbare Geschoss-

fläche (aGF) von maximal 67'000 m? erlaubt. Diese aGF darf im Rahmen des ordentlichen Bebauungsplans erhöht werden. Im ordentlichen Bebauungsplan sind in Abstimmung mit der Höhenentwicklung der Spinnerei und der angrenzenden Nachbarschaft Fassadenhöhen/Gesamthöhen bis auf eine Höhenkote von maximal 480.0 m ü. M. zulässig. Im ordentlichen Bebauungsplan wird die Fläche für den preisgünstigen Wohnungsbau gestützt auf 8 18 Abs. 4 PBG festgelegt.

Inhalt des Beschlusses: Neuer 8 43a

8 43a Gewässerraum

Für die im Zonenplan bezeichneten Gewässerräume gelten die Vorgaben der eidgenössischen

Gewässerschutzverordnung (GSchV).

BsV

Siehe separate Zonenvorschriften gemäss 8 35, 8 36, 8 36b, ung 8 36c und 8 36d BO

844 Vorschriften für die Einzelbauweise (Teil Zone

Grenzabstand | AZ”? gross

Auszug)

BZ

Wohnanteil

Gewerbeanteil

Max.

min. %

min. %

")

min. m

BsV

2

Max.

Siehe separate Zonenvorschriften gemäss 8 35, 8 36, 8 36b, und 8 36c und 5 36d BO