Baar Bebauungsplan Nr. 35 - Bannäbni Süd

| Vorprüfung durch das Amt für Raumplanung: Zug, 02. November 2009 Der Kantonsplaner:

Sig. René Hutter

22. Feb. 2010 bescheinigt von der Abteilung Planung / Bau Sig. Urs Spillmann

1. Öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstrasse 6 vom 22. Jan. 2010 bis: | und publiziert im Amtsblatt

30. Juni 2010 Der Gemeindeschreiber: Sig. i.V. Thomas Guntli

Von der Gemeindeversammlung beschlossen am: Der Vizegemeindepräsident: Sig. Paul Langenegger

| 2. Öffentliche Auflage im Erdgeschoss Rathausstrasse 6 vom 9. Juli 2010 bis: | und publiziert im Amtsblatt

29. Juli 2010 bescheinigt von der Abteilung Planung / Bau Sig. Urs Spillmann

\ Vom Regierungsrat des Kantons Zug genehmigt am:

I Regierungsrat | | 24MN2011 |

g——— | des Kar

Legende

Festlegungen

Perimeter Bebauungsplan

Neue Spezialbaulinie für Anbauten zu genehmigen

Neue Wald-Baulinie zu genehmigen

Aufzuhebende Wald-Baulinie zu genehmigen

Baubereiche (2 Vollgeschosse)

Bereich mit bestehenden Bauten

Abzubrechende Bauten

Hauptzufahrt Mischverkehr

(spätere Gemeindestrasse)

Nebenzufahrts- und Aufenthaltsstrasse

Begrünter Freiraum

Zu- und Wegfahrten

Quartierplatz

Feuerwehr und allgemeine Notzufahrt

Hochstammbäume (Lage schematisch)

0000000 Quartierwegverbindung

Si

UNO

Bestimmungen zum Bebauungsplan Bannäbni Süd

Zweck

Mehrzweckstreifen versickerungsfähig

Retentionsanlagen unterirdisch (Lage schematisch)

Bereich mit Lärmschutzmassnahmen oberhalb Kote 475.50 m.ü.M. gem. Lärmgutachten

Gestaltungsbereich schützenswertes

Kulturobjekt (Assek. Nr. 180a) Bebauung

Gestaltete Kehrbereiche Fahrzeuge

Wendeplatz für Dienst- und Notfallfahrzeuge

Zentrale Containerstelle

Informationsinhalt e Zonengrenzen 473.00 OK Strassenniveau in m. ù. M.

Bestehende Gebäude (innerhalb des Perimeters) Genehmigte Wald-Baulinie

Wald

Sichtfelder

Der Bebauungsplan Bannäbni Baar bezweckt:

- grundsätzlich die im Quartiergestaltungsplan Bannäbni vom 21. November 2007 beschriebenen Konzepte grundeigentümerverbindlich umzusetzen,

- eine städtebaulich hohe Qualität der Siedlungsstruktur und eine gute Einbettung der einzelnen Bauten in das Terrain,

- eine hohe Freiraum- und Aufenthaltsqualität,

- die Gestaltung der Verkehrsflächen (Nebenzufahrten) als Aufenthaltsorte des Quartiers,

- privatrechtliche Vertragsvereinbarungen mit öffentlichem Recht (Bebauungsplan) zu ersetzen oder zu ergänzen.

Gebäude dürfen nur innerhalb der im Plan bezeichneten Baubereiche A1, A2, A3, A4, A5, A6, B1, B2, C und D erstellt werden. Richtprojekte zur Bebauung haben informativen Charakter.

Mit Ausnahme der Baubereiche B1, B2 und C müssen innerhalb des BP-Perimeters alle Parzellen mit einer Fläche von mindestens 500 m2 und höchstens 1'400 m2 ausgeschieden werden.

Für die Baubereiche gelten die Vorschriften der Bauordnung und der übergeordneten Gesetzgebung, wo dieser Bebauungsplan keine abweichenden Festlegungen enthält. Insbesondere sind, wo in diesen Bestimmungen nicht anders vermerkt, die gesetzlichen Grenzund Gebäudeabstände sowie die maximalen Gebäudelängen einzuhalten. Muss der grosse Grenzabstand in den Randbereichen des Bebauungsplanperimeters angewandt werden, so ist das Gebäude entsprechend zurückzusetzen. Für die Bereiche B1 und C gilt generell die Regelbauweise. Für den Bereich B2 gilt nur die Bestimmung 6 und ansonsten die Regelbauweise.

In den Baubereichen gelten die im Plan dargestellten maximalen anrechenbaren Geschossflächen aGF. Für die Baubereiche B1 und C gilt die Ausnützungsziffer gemäss Bauordnung.

Zwischen den Baubereichen A1, A2, A3, A4 und D können die im Plan definierten anrechenbaren Geschossflächen aGF im Rahmen von höchstens 10% übertragen bzw. im begünstigten Bereich um höchstens 10% erhöht werden. Zwischen den Baubereichen A5, A6 und B2 kann die aGF ebenfalls im Rahmen von höchstens 10% übertragen bzw. im begünstigten Bereich um höchstens 10% erhöht werden. Bei der Abparzellierung von Land ist die aGF zuzuweisen. Der Gemeinde sind mit jedem Baugesuch die zugeteilte und die realisierte aGF mitzuteilen, sowie eine Gesamtbilanz des betroffenen Teiles Südwest (A5, A6, B2) oder Nordost (A1, A2, A3, A4, D) mit den aGF-Übertragungen, den bezogenen und den verfügbaren aGF einzureichen.

Wenn auf das Attikageschoss verzichtet wird, dürfen 25% der realisierten aGF im 1. Untergeschoss als freie Nutzung konsumiert werden. Für die Definition des Untergeschosses zählt diese Fläche jedoch als aGF.

Die Ausrichtung der Hauptbaukörper richtet sich nach der im Plan definierten Feng-Shui- Achse; von dieser Achse kann für die Anordnung der Häuser um höchstens 10° abgewichen werden, die maximale Ausdrehung von 131° ab der Nordsüdachse ist hierbei einzu-

Nutzung

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Erschliessung

14.

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halten. Hauptbaukörper können ausschliesslich um 90° zur festgelegten Ausrichtung gedreht werden.

Die eingeschossigen Anbauten für die Garagierung und die Hauserschliessung entlang der Nebenzufahrten/Aufenthaltstrassen müssen auf die Spezialbaulinie für Anbauten gestellt werden. Auf einer Seite dürfen die Anbauten bis 2.50 m an die Grenze zur Nachbarsparzelle gestellt werden, sofern sie ausschliesslich der Garagierung und der direkten Hauserschliessung dienen. Der Gebäudeabstand zwischen einer Anbaute und einem benachbarten Hauptbau kann zudem zugunsten einer funktionalen Garagierungsanordnung auf 5.50 m reduziert werden.

Die Geschosshöhen dürfen 3.00 m überschreiten, sofern die maximale Fassadenhöhe gemäss Bauordnung gesamthaft eingehalten ist. Werden 3.00 m überschritten, wird die angerechnete Geschossfläche dieses Geschosses um den prozentualen Anteil der Mehrhöhe erhöht.

Es sind ausschliesslich Flachdächer erlaubt. Dächer sind retentionswirksam auszubilden.

Für die äussere Farbgebung sind naturnahe Farben zu bevorzugen, unbunte Fassaden (gebrochenes Weiss und Grauabstufungen) sind erlaubt. Grelle Farben mit hoher Sättigung sind nicht erlaubt. Dies gilt auch für die Gestaltung von Dachflächen und technischen Aufbauten. Im bezeichneten Gestaltungsbereich um das schützenswerte Kulturobjekt (Assek. Nr. 180a) sind für das Unter- und das Erdgeschoss Farbtöne zwischen einem gebrochenen Weiss bis Grauweiss und für die Obergeschosse ein naturnaher Erdfarbton zu verwenden.

Erlaubt sind Einfamilienhäuser mit einer Einliegerwohnung, sowie Doppeleinfamilienhäuser mit je einer Einliegerwohnung.

Die Hauptzufahrt ist eine öffentliche Strasse. Sie misst im Normalprofil 5 m in der Breite und ist als Mischverkehrsfläche mit einem verkehrsberuhigten Temporegime auszubilden.

Entlang der Hauptzufahrt sind durch die Privaten hochstämmige, standortgerechte und schnittfähige Laubbäume gemäss Plan zu pflanzen, zu unterhalten und bei Verlust zu ersetzen.

An der Hauptzufahrt ist im Bereich des Quartierplatzes die im Plan aufgeführte Wendemöglichkeit für Notfall- und Entsorgungsfahrzeuge zu realisieren. Die Nutzung als Wendeplatz entfällt mit der Fortsetzung der Hauptzufahrt und hat dann zumal wieder alleinig der Freiraum-Nutzung zu dienen.

Für die Gestaltung der Nebenzufahrt/Aufenthaltsstrassen gilt: a). Die Strasse darf in Längs- und in Querrichtung nur ein minimales Gefälle aufweisen; b). Im Einmündungsbereich in die Hauptzufahrt muss die Strasse für den Begegnungsfall PW/PW 5m breit (doppelspurig) sein; c). In der Mitte ist eine 3 m breite asphaltierte Fahrbahn zu realisieren; d). Pro Nebenzufahrtsstrang ist beidseitig je ein 2 m breiter, befestigter, mit Ausnahme von Garagenvorplätzen und Hauszugängen, versickerungsfähiger Mehrzweckstreifen ohne Höhenversatz und ohne Bebauung vorzusehen. Dieser dient wahlweise dem Kreuzen von Fahrzeugen, für Spielbereiche, oder vor den Garagen zu Abstellzwecken; e). Vor den Garagen sind mindestens zwei Abstellplätze mit einer Tiefe von 5.00 m zu realisieren. Die Vorplätze der einzelnen Baueinheiten dürfen nicht gegenüber liegen f). Pro Nebenzufahrtsstrang ist mindestens ein Spielbereich vorzusehen und von Autos freizuhalten; g). Ansonsten ist die Nebenzufahrt/Aufenthaltsstrasse bis zu den Fassaden als gut gestalteter, privat nutzbarer Vorplatzbereich zu realisieren, der als Teil des Strassenraums weder eingezäunt noch abgetrennt werden darf; h). Es sind Bäume zu pflanzen; deren Pflege, Unterhalt und

Freiraum

| und Umgebung

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22.

Ersatz sind privatrechtlich zu regeln; i.) die Kehrbereiche für Personenwagen am Ende der Nebenzufahrt/ Aufenthaltsstrassen sind nach VSS-Norm zu realisieren und privatrechtlich zu sichern; j). Massgebend für die Umsetzung ist das Richtprojekt gemäss Quartiergestaltungsplan.

Der Quartierplatz muss mindestens 1'150 m2 gross sein, und ist zusammen mit der Hauptzufahrt gesamthaft zu erstellen. Er ist als Ort mit einer hohen Aufenthaltsqualität von Bauten freizuhalten, und mit Sitz- und Verweilgelegenheiten auszustatten und zu beschatten. Massgebend für die Gestaltung ist das Konzept gemäss Quartiergestaltungsplan und das Richtprojekt zum Bebauungsplan. Der Gemeinde ist mit dem Bauprojekt der Nachweis zu erbringen, dass der Unterhalt durch die Privaten sicher gestellt ist.

Die befestigten Quartierwegverbindungen müssen min. 1.20 m breit und sind zusammen mit den Nebenzufahrten/Aufenthaltsstrassen zu erstellen. Der Unterhalt der Quartierwegverbindungen obliegt der Miteigentümerschaft und ist privatrechtlich zu regeln.

Stützwerke zur Terraingestaltung dürfen auf die Grenze der bergseitigen Parzelle gestellt werden; diese dürfen in begründeten Fällen (steiles Terrain) bis 3.00 m hoch sein, und bei einer Höhe von über 1.20 m höchstens 20 m lang sein. Stützwerke sind generell einheitlich mit Metallkörben mit Bruchsteinen zu erstellen und partiell zu begrünen.

Der westliche Siedlungsrand ist zur Landschaft hin offen und im Sinne eines fliessenden Übergangs zu gestalten und örtlich zu bepflanzen. Massgebend ist das Richtprojekt zur Bebauung der Westparzellen.

Es sind standortgerechte und möglichst einheimische Pflanzen zu verwenden.

Umwelt und Energie

23.

24.

Im Bereich mit Lärmschutzmassnahmen muss zusammen mit dem Baugesuch der Nachweis erbracht werden, dass die Planungswerte eingehalten werden.

Sonnenkollektoren sind möglichst in die Fassaden- und Dachgestaltung zu integrieren.

Versorgung und Entsorgung

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28.

29.

Das Meteorwasser ist zu retendieren, wo es mit verhältnismässigem Aufwand möglich ist. An den im Plan bezeichneten Stellen sind Retentionsanlagen vorzusehen.

Im Plan sind die Standorte für die zentrale Abfallentsorgung und die Wendemöglichkeiten für Notfall- und Entsorgungsfahrzeuge bezeichnet.

Schlussbestimmungen 27.

Sofern dieser Bebauungsplan keine abweichenden Bestimmungen enthält, gilt die Bauordnung der Gemeinde Baar und weitere darin beschriebene Normenwerke. Der Gemeinderat kann im Sinne von $31 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG) Ausnahmen gestatten.

Vor Erteilung der ersten Baubewilligung im Planungsgebiet müssen die folgenden Infrastrukturanlagen durch die Privaten funktionsfähig erstellt sein: a.) Hauptzufahrt mit Bäumen und Quartierplatz; b.) Hauptkanalisation und betroffene Retentionsanlagen; c.) betroffene Nebenzufahrt/ Aufenthaltsstrasse mit Fusswegverbindung; d.) betroffene Entsorgungsstelle.

Der Gemeinde ist mit den Bauprojekten der Nachweis zu erbringen, dass der Unterhalt und der Ersatz der unter Bestimmung 28 genannten Infrastrukturanlagen sichergestellt ist.

Festlegung Feng Shui - Günstige Hausausrichtun

|

10.00°;

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VARIANTE A 1

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VARIANTE B

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LANDWIRTSCHAFTSZONE (L) 1 .— _ _T —-

RESERVEBAUZONE (W2a) |

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NENGRENZE cms en eme es

3716

NOTIZ: GEBÄUDE PRZL 3716 PROXIEINTRAG AB ZUGMAP.CH

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BAUZONE (W2a)

LANDSCHAFT

1465

7

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Information Richtprojekt

Perimeter

+475.83 m ü.M.

SCHNITT B-B

Perimeter

| à & ZONENGRENZE

SCHNITTA-A

| | \\ | Wi | ii || || \ if © | | \ I | | || \ 3714 |A NOTIZ: GEBAUDE PRZL 3714 | 14 PROXIEINTRAG AB ZUGMAP.CH Il || | VAAG 09.07.2008 || || \ || || || |

1784] |

2.

Der von der Gemeindeversammlung der Gemeinde Baar am 30. Juni 2010 im ordentli­ chen Verfahren gernäss § 39 PBG beschlossene Bebauungsplan Bannäbni Süd wird ge­ nehmigt.

3.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach der ersten Publikation im Amtsblatt beim Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Postfach, 6301 Zug, schriftlich Verwaltungs­ gerichtsbeschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizufügen oder genau zu be­ zeichnen. Die Beweismittel sind zu benennen und soweit möglich beizulegen.

4.

Die Baudirektion wird beauftragt, die Ziffern 1 bis 3 dieses Entscheides zweimal im Amts­ blatt zu publizieren und den Beschluss öffentlich aufzulegen.

5.

Mitteilung an: Gemeinderat Baar, Postfach, 6341 Baar (Beilage: 4 Ex. Zonenplanänderung Bann­ äbni Süd, Planungsbericht zur Zonenplanänderung Bannäbni Süd, Bebauungsplan Bannäbni Süd 1:500, Planungsbericht zum Bebauungsplan Bannäbni Süd vom 7. Januar 2010, Lärmgutachten vom 18. Dezember 2007) GIS-Fachstelle (Beilage: Zonenplanänderung Bannäbni Süd, Bebauungsplan Bann­ äbni Süd 1:500) Amt für Denkmalpflege und Archäologie Kantonsforstamt Baudirektion Amt für Umweltschutz Tiefbauamt, Abteilung Verkehrstechnik und Baupolizei (Beilage: Zonenplanände­ rung Bannäbni Süd, Bebauungsplan Bannäbni Süd 1:500)

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Amt für Raumplanung, Abteilung Natur und Landschaft

)Amt für Raumplanung, Abteilung Ortsplanung und Baugesuche (Beilage: 2 Ex. Zo­ nenplanänderung Bannäbni Süd, Planungsbericht zur Zonenplanänderung Bannäb­ ni Süd, Bebauungsplan Bannäbni Süd 1:500, Planungsbericht zum Bebauungsplan Bannäbni Süd vom 7. Januar 2010, Lärmgutachten vom 18. Dezember 2007)

Regierungsrat des Kantons Zug

Renee Spillmann Siegwart Landammann

stv. Landschreiberin

Seite 3/4

A.

Mit der Revision der Ortsplanung 2005 wurde das Gebiet Bannäbni Süd einer Reserve-

Bauzone W2a zugewiesen. Gemäss der Bauordnung und dem Zonenplan gilt für das genannte Gebiet eine Bebauungsplanpflicht für öffentliche Freiräume. Über das Gebiet Bannäbni erstellte die Gemeinde einen Quartiergestaltungsplan. Beim Bebauungsplan Bannäbni Süd geht es um die Weiterentwicklung der Quartiergestaltungsplanung zur grundeigentümerverbindlichen Fest­ setzung der Bebauung, Erschliessung, Umgebung. Die verschiedenen Bebauungsvarianten haben gezeigt, dass die heutige Zonengrenze für die Entwicklung einer harmonischen, in die Landschaft eingebetteten Siedlung nicht ideal verläuft. Um die angestrebte Siedlungsstruktur zu ermöglichen, ist ein Zonenabtausch nötig. Die Zonengrenze wird an die geplante Bebauungsstruktur angepasst. Aufgrund der Bebauung ist eine vollständig flächenneutrale Zonenänderung nicht möglich. Insgesamt resultiert eine Mehreinzonung in die Bauzone W2a von 2'659 m2. Die Mehreinzonung beansprucht gemäss kantonalem Richtplan Gebiet für Siedlungserweiterung. Der Bebauungsplan Bannäbni Süd unterteilt das Quartier in verschiedene Baubereiche. Insgesamt sind rund 10'290 m2 anrechenbarer Geschossfläche möglich, was einer Ausnut­ zungsziffer von 0. 3 entspricht. Mit der Erschliessungskonzeption und den Bestimmungen wird erreicht, dass die Gebäudevolumen möglichst landschaftsverträglich in das Terrain eingepasst werden. Die Ausrichtung der Hauptbauten soll eine ruhige Erscheinung der Siedlung gewähr­ leisten. Um das schützenswerte Kulturobjekt am Oberbrüglenweg wurde ein Bereich mit be­ sonderen Gestaltungsvorschriften ausgeschieden. Im gesamten Bebauungsplangebiet sind für die äussere Farbgebung naturnahe Farben zu bevorzugen. Das Gelände wird terrassenartig mit einheitlicher Materialisierung abgestuft und begrünt. Gemäss gültiger Zonenordnung müs­ sen mindestens 3 % der anrechenbaren Landfläche für Freiräume ausgewiesen werden. Im Bebauungsplan wurde dafür ein Quartierplatz mit Spiel- und Aufenthaltswiese, einem Kiesplatz mit Grüninsel und einem befestigten Spielplatz mit Hartbelag ausgeschieden. Bei der Hauptzu­ fahrt über den Sonnrain ist ein verkehrsberuhigtes Temporegime mit 30 km/h geplant. Für die Nebenstrassen sind mindestens 3 m breite asphaltierte Fahrbahnen mit zusätzlichen seitlichen Mehrzweckstreifen vorgesehen. Gegenüber der Regelbauweise gemäss Bauordnung sieht der Bebauungsplan Abweichungen vor. Den Baubereichen werden fixe Ausnützungsflächen zuge­ wiesen mit der Möglichkeit, anrechenbare Geschossflächen in geringem Masse zu verlagern. Wenn auf ein Attikageschoss verzichtet wird, darf ein Teil der anrechenbaren Geschossfläche im Untergeschoss realisiert werden. Die maximale Ausnützung der Wohnzone W2a wird jedoch beibehalten. Der Gebäudeabstand zwischen einer Anbaute und einem benachbarten Hauptbau kann zugunsten einer funktionalen Garagierungsordnung auf minimal 5.50 m (statt 8 m) redu­ ziert werden. Es handelt sich insgesamt um geringe Abweichungen von den Bauvorschriften der Einzelbauweise. Angesichts der Vorteile für das Siedlungsbild und für die Gestaltung der Umgebung sind sie gerechtfertigt. B.

Die Zonenplanänderung sowie der Bebauungsplan Bannäbni Süd wurden durch das Amt

für Raumplanung am 2. November 2009 vorgeprüft und am 22. und 29. Januar 2010 im Amts­ blatt publiziert. Während der Auflagefrist vom 22. Januar bis und mit 22. Februar 2010 gingen drei Einwendungen ein. Alle Anträge gegen die Zonenplanänderung und gegen den Bebau­ ungsplan wurden an der Gemeindeversammlung vom 30. Juni 2010 abgewiesen. Der Be­ schluss wurde am 9. und 16. Juli 2010 im Amtsblatt publiziert und vom 9. Juli bis und mit 29. Juli 2010 öffentlich aufgelegt.

Seite 4/4

C.

Während der Auflagefrist ist gegen den Beschluss der Gemeindeversammlung eine Be-

schwerde an den Regierungsrat eingegangen. Die Beschwerde wird vom Regierungsrat gleich­ zeitig, jedoch in einem separaten Entscheid koordiniert behandelt. D.

Gernäss § 36 Abs. 1 Ziff. 2 Gemeindegesetz vom 4. September 1980 (GG; BGS 171.1)

bedürfen allgemein verbindliche Gemeindereglemente zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung des Kantons. Neue, geänderte oder aufgehobene Bauvorschriften bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung des Regierungsrates (§ 3 Abs. 3 und § 42 PBG). Diese Prüfung erstreckt sich auf Übereinstimmung der gemeindlichen Bauvorschriften und Pläne mit dem eidgenössischen und kantonalen Recht, besonders mit dem Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 ( R PG; S R 700), dem PBG und dem kantonalen Richtplan. Der Genehmigungsvorbehalt verpflichtet demnach den Kanton zu prüfen, ob die vorliegenden Bauvorschriften und Pläne der Gemeinde Baar den rechtsstaatliehen Prinzipien der Bundes- und Kantonsverfassung sowie den Vor­ schriften der Bundes- und der kantonalen Gesetze entsprechen. Die Prüfung beschränkt sich auf die Recht- und Zweckmassigkeit E.

Mit Schreiben vom 19. Juli 2010 reichte der Gemeinderat Baar die Zonenplanänderung

und den Bebauungsplan Bannäbni Süd an den Regierungsrat zur Genehmigung ein. Aus zeichnungstechnischen Gründen musste der Bebauungsplan Bannäbni Süd für die Genehmi­ gung angepasst werden. F.

Die Prüfung auf Übereinstimmung der gemeindlichen Bauvorschriften und Pläne mit dem

eidgenössischen und kantonalen Recht, besonders mit dem RPG und dem PBG, ergab, dass die Zonenplanänderung und der Bebauungsplan Bannäbni Süd genehmigt werden können.

Beilagen: -

Zonenplanänderung Bannäbni Süd

-

Planungsbericht zur Zonenplanänderung Bannäbni Süd

-

Bebauungsplan Bannäbni Süd 1 :500

-

Planungsbericht zum Bebauungsplan Bannäbni Süd vom 7. Januar 2010

-

Lärmgutachten vom 18. Dezember 2007