Bau- und Nutzungsordnung

Art. 14

Das Landschaftsbild wird wesentlich von hochstämmigen Obstbäumen mitgeprägt. Deren Bestand soll erhalten bleiben. Abgehende Bestände sind nach Möglichkeit zu ersetzen. Die Gemeinde trägt auf Antrag hin die Kosten von Jungbäumen bei Neuanpflanzungen.

Hochstammobstbestände

12

3.5 Schutzobjekte

Art. 15 1Die im Kulturlandplan bezeichneten Naturobjekte sind

geschützt; sie dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. Eine Beseitigung ist in Ausnahmefällen bei überwiegendem öffentlichen Interesse möglich. Es ist entsprechender Ersatz zu schaffen.

Naturobjekte

Folgende Naturobjekte sind geschützt:

2

Naturobjekte

Bezeichnung im Plan

Schutzziel

Hecken, Feldgehölz, Ufergehölz

grüne Signatur

- Brut- und Nahrungsbiotop - keine Rodung - Struktur erhalten - periodisch zurückschneiden/verjüngen - Gliederung der Land- im gleichen Jahr nicht schaft mehr als 1/3 auf den Stock setzen - Überschütten, Abbrennen - Trittstein, Vernetzungsoder chemisches Abtöten element ist nicht erlaubt

Waldrand

Waldränder allgemein

- Windschutz - vielfältiger Uebergangsbereich Wald - Kulturland

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen

- im Rahmen der wardbaulichen Planung verjüngen, d.h. stufenförmig erhalten bzw. anlegen.

- Artenreichtum

Pufferstreifen

- NährstoffeinschwämStreifen von 3 m Breite mung in Hecken, Feldentlang von Hecken, Feldgehölze und Gewässer g ehölzen und oberirdischen verhindern Gewässern

- Verwendung von Dünger und diesen gleichgestellte Erzeugnisse (Kompost, Klärschlamm usw.) und Pflanzenschutzmittel, Umbruch sowie die Erstellung von Hochbauten nicht zulässig

13

Art. 16

'Die im Nutzungsplan grün bezeichneten und im Anhang I aufgeführten Objekte sind wegen ihrer Erscheinung im Orts- und Strassenbild von besonderem Wert. Ihr Volumen (Lage, Stellung und Proportionen) ist zu erhalten. Sie dürfen unabhängig der Vorschriften über Geschosszahl, Baumassenziffer, Grenz- und Gebäudeabstand erneuert, umgebaut, anders genutzt und geringfügig erweitert werden, sofern das Schutzziel gewahrt bleibt. Ein Ersatzbau ist möglich, sofern er Stellung, Volumen und die wichtigsten Gestaltungsmerkmale beibehält. Ein Abbruch wird nur auf den Zeitpunkt des Baubeginns eines bewilligten Ersatzprojektes gestattet.

Gebäude mit Volumenschutz

2Die Nutzung richtet sich nach den Zonenvorschriften.

Art. 17 Die im Kulturlandplan bezeichneten und im Anhang I

aufgelisteten Natur- und Kulturobjekte sind von besonderem naturkundlichem, kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und dürfen nicht beseitigt, beschädigt, verändert oder sonstwie beeinträchtigt werden.

Übrige Natur- und Kulturobjekte

14

4. Definitionen

Art. 18 'Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartieren

passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.

Gewerbe

2Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen,

die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

Art. 19 i

Der Wohnanteil entspricht dem Verhältnis zwischen der zu Wohnzwecken genutzten Geschossfläche und der anrechenbaren Bruttogeschossfläche Wohnanteil -

Wohnanteil

Wohnfläche anrech enbareBruttogeschossflä die

2

1n § 6 BNO ist der minimale Wohnanteil festgelegt. Er ist gebäudeweise einzuhalten. 3Die Übertragung von Wohnanteilen ist zulässig, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Art. 20 1VVenn nicht durch Baulinien oder Sichtzonen etwas

anderes bestimmt ist, müssen nachstehende Mindestabstände gegenüber Gemeindestrassen und dem Gemeingebrauch zugängliche Privatstrassen eingehalten werden:

a) Bauten

4.00 m

b) Einfriedigungen, Lärmschutzeinrichtungen und Mauern (inkl. Stützmauern) sowie Bäume bis zu 1.80 m Höhe

0.60m

Der Abstand gilt nur bei angrenzender Fahrbahn c) Bäume über 1.80 m Höhe - bei angrenzender Fahrbahn - bei angrenzendem Trottoir

2.00 m 1.00 m

Einfriedigungen gegenüber Gemeindestrassen und

Bauabstände gegenüber Gemeindestrassen und Privatstrassen

15 dem Gemeingebrauch zugängliche Privatstrassen dürfen nicht höher als 1.80 m sein. Sie dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

Art. 21 1

Einfriedigungen dürfen keine Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

scharfen

Spitzen,

innerhalb des Baugebietes bis zu einer Höhe von 1.20 m dürfen an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern sowie Stützmauern ausserhalb des Baugebietes und entlang der Baugebietsgrenze sind um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch 50 cm, von der Grenze zurückzuversezten und soweit notwendig mit einem Schutzgeländer zu versehen. Im gegenseitigen Einverständnis dürfen Stützmauern an oder auf die Grenze gesetzt werden. 2Stützmauern

Einfriedigungen zwischen privaten Grundstücken Stützmauern

Art. 22

.

. die in § 4 festgelegte Fassadenlänge, ohne Anbauten und vorspringende Gebäudeteile, überschritten, so erhöhen sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4.00 m. 1VVird

Mehrlängenzuschlag

2Bei rückspringenden Gebäudeteilen darf die für die Bemessung des Mehrlängenzuschlages massgebliche Fassadenlänge um das Mass des Rücksprunges verringert werden.

Rückspringende Gebäudeteile

Art. 23 Für einen Neubau muss dann lediglich der

vorgeschriebene Grenzabstand, nicht aber der Gebäudeabstand zu einem vor Inkrafttreten dieser Bauordnung erstellten Nachbargebäude eingehalten werden, wenn die architektonischen, die gesundheits-, feuer- und sicherheitspolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben.

Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten

16

Art. 24 'Die Grenzabstände können bei Einhaltung des

Gebäudeabstandes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden.

Ungleichverteilung der Grenzabstände

Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

2Die

Art. 25 sind nur dann möglich, wenn die

zusammenhängende, anrechenbare Landfläche mindestens 2'500 m2 in der W2 und WG2 bzw. 3'000 m2 in der D beträgt. l Arealüberbauungen

Arealüberbauungen

17

5. Bauvorschriften

Art. 26 'Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie

die Strassennumerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

Benützung von Privateigentum

Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

2Öffentliche

3

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

Art. 27

'Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.

Allgemeine Anforderungen

2

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

Art. 28 Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn

dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten werden.

Energiesparmassnahmen

Art. 29 Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen

Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet.

Ausrichtung der Wohnungen

18

Art. 30

'Für Neubauten gelten nachstehende Masse:

Wohn- und Schlafräume - Raumgrösse: Wohn- und Schlafräume

mind. 10 m2

Raumhöhe: - Vollgeschoss

mind. 2.30 m

- Dachgeschoss

Raummasse Fenstergrössen Nebenräume

mind. 2.30 m auf mind. 5 m2 Fläche mind. 2.20 m

- Kellerräume Fensterfläche:

1/10 der Bodenfläche mind. jedoch 0.8 m2. Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1.50 m zählen nicht zur massgeblichen Bodenfläche. (Die Fenster müssen direkt ins Freie führen)

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern Abstellräume/Keller oder Estriche müssen pro Wohnung zusammengefasst, folgende Mindestflächen aufweisen: - für eine 1-Zimmer-Wohnung - für jedes weitere Zimmer

mind. 5 m2 1 m2 zusätzlich

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).

Art. 31 'Die Mindestbreite für Vorplätze, Haupttreppen und

-gänge beträgt 1.20 m. Bei Einfamilienhäusern mindestens 90 cm. Für untergeordnete Treppen und Gänge dürfen diese Masse in allen Bauten unterschritten werden. 2Die

Mindesthöhe von Treppengeländern beträgt 0.90 m. Geländerdurchlässe und Trittöffnungen dürfen nicht mehr als 0.10 m Höhe oder Breite aufweisen.

Gänge, Treppen

19

Art. 32 Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und

Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehren oder die Anforderungen des Schalloder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Bezug von VVohnungen und Arbeitsräumen

Art. 33 In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut

zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Velos, Kinderwagen

Art. 34 1Bei

Mehrfamilienhäusern sind Garagen und Abstellplätze so anzuordnen, dass bewohnte Räume nicht mit Immissionen beeinträchtigt werden und eine zweckmässige Anordnung der Spiel- und Freiflächen möglich ist. Fusswege und Zufahrten sind nach Möglichkeit zu trennen.

Garagenvorplätze Radien Zufahrten

2

Der Garagenvorplatz muss von der Strassen- bzw. Gehweggrenze gemessen eine Tiefe von mindestens 5.50 m aufweisen. 3

Zur Entwässerung von Garagen, Garagenvorplätzen, Einstellräumen für Motorfahrzeuge und Parkplätzen von Wohnbauten müssen Schlammsammler mit Tauchbogen eingebaut werden. Die Garagenvorplätze sind so zu erstellen, dass kein Abwasser auf die Strasse fliessen kann. 4

Zufahrten im Freien dürfen höchstens 12% Neigung aufweisen. Sie sind auf eine Tiefe von 5.00 m mit einer Neigung von höchstens 5% an die Strassen anzuschliessen. Sie haben bei der Einmündung Radien von mind. 3.00 m aufzuweisen.

Art. 35 Bei Reiheneinfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern

und Arealüberbauungen ist ein Containerplatz pro 6 Wohneinheiten vorzusehen. Bei angebrochener Anzahl ist aufzurunden

Container

20

6. Schutzvorschriften

Art. 36 Für Schrägdächer ist in der Regel eine Dachneigung

0 von 200 bis 45 (Dorfzone 30° bis 45°) und eine Kniestockhöhe bis 1.00 m zulässig.

Schrägdächer: Neigung Kniestockhöhe

Art. 37 i

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken.

Aussenraumgestaltung

2Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen.

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt, wo es die Umstände erfordern, hierfür besondere Auflagen in der Baubewilligung. Die Umgebungsarbeiten, inkl. Bepflanzung, sind unmittelbar nach Fertigstellung der Bauten auszuführen und innert eines Jahres nach Bauvollendung fertigzustellen.. 3

Art. 38 'Antennen und Parabolspiegel sind so anzubringen,

dass keine Beeinträchtigung des Orts- und Quartierbildes entsteht. Der Gemeinderat legt die Standorte von Antennen und Parabolspiegeln, zusammen mit dem Gesuchsteller, unter Abwägung der öffentlichen und privaten Bedürfnisse von Fall zu Fall fest.

Antennen und Parabolspiegel

2Das Ausmass von Sonnenkollektoren wird von Fall zu Fall durch den Gemeinderat festgelegt.

Sonnenkollektoren

Art. 39 'Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines

Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten. 2

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

Einwirkungen

21

3

Eigentümer oder Besitzer von Grundstücken haben und betrieblichen alle zumutbaren baulichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

22

7. Vollzug und Verfahren

Art. 40 'Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender

Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

Zuständigkeit

2Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvor-

haben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Baukommission delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig. 3

Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

Art. 41

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Gebührenreglement

Art. 42

Der Gemeinderat erlässt Richtlinien zum Vollzug Naturschutz.

Vollzugsrichtlinien

8. Schluss- und Übergangsbestimmung

Art. 43

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: a) die Bauordnung vom 20. Mai 1976 / 2. Dez. 1994. Der Anhang I der Bauordnung bleibt als Gebührenreglement weiterhin in Kraft. b) die Nutzungsordnung vom 2. Dez. 1994 c) der Bauzonenplan vom 20. Mai 1976 /2. Dez. 1994

Aufhebung bisherigen Rechts

ANHANG 1 LISTE DER GESCHÜTZTEN NATUR- UND KULTUROBJEKTE, GEBÄUDE MIT VOLUMENSCHUTZ

1. Naturobjekte 3.7.1

Mächtige freistehende Eiche auf der Allmend oberhalb Rütihof

3.8.1

Senkrechte Kalkablagerung des Plätschibaches, sog. TugmarkFelsen

3.8.2

Besondere Sandsteinformationen an 3 Stellen unterhalb Rütihof im Wald

3.8.3

Nagelfluh-Felsband oberhalb Güggehü im Wald

3.8.4

Ungenutzte Kiesgrube mit Nagelfluh-Aufschluss im Wald bei Grenzdreieck Böbikon-Mellikon-VVislikofen

3.10.1

Vielfältige Tier- und Pflanzengesellschaft im Bruchsteinmauerwerk des Friedhofes

3.10.3

VValdameisenkolonien in lichtem Föhren-/Mischwald angrenzend an Allmend.

2. Kulturobjekte 4.2.1

Burgruine Böbikon

4.2.2

Dorfkapelle mit Steinkreuz und den Friedhof abgrenzendes Trockenmauerwerk

4.2.3

Steinernes Wegkreuz mit Christus Figur im Sackzelg

4.2.4

Steinernes Wegkreuz mit Christus Figur in Rütihof

4.2.5

Grotte mit rel. Bildnis, erbaut 1908, im Gebiet Breite Langacker

3. Gebäude mit Volumenschutz Gebäude Nr. 29 26 23 48 19/20A 17A 17B 16 14 12 + 13 11 9 + 10 8 7 5

Parzellen-Nr. Haustyp 131 114 111 110 113 100 101 97 77 81 80 105 106 107 13

Bauernhaus ohne zusätzliche Anbauten VVohnhaus ohne Anbau Wohnhaus ohne Anbau Wohnhaus ohne Anbau Bauernhaus 2 Hausteile Wohnteil Bauernhaus Oekonomieteil Bauernhaus (alte Giebelwand!) Wohnhaus Bauernhaus VVohnhaus ohne Scheune ehemaliges Schulhaus Bauernhaus ohne Anbauten Bauernhaus Bauernhaus ohne zusätzliche Anbauten Bauernhaus ohne neue zusätzliche Anbauten

Anhang II

Grenzabstand, Mehrlängenzuschlag Beispiel für Bauten in den Zonen WG2 und W2

L = 25.00 — 3.00 = Mlz = 1/4 (22.00 — 12.00) =

22.00 2.50

cri co

max. Gebäudelänge 25.00

Für die Fassade mit dem grossen Grenzabstand wird in den Zonen WG2 und W2 kein Mehrlängenzuschlag berechnet.

Gk

=

Grenzabstand klein

Gg =

Grenzabstand gross

L

Für Mehrlängenzuschlag massgebliche Fassadenlänge

=

Miz =

Mehrlängenzuschlag: 3/4 von über 12m