Zonenreglement Siedlung

07/ZRS/1/4

1777

13.12.2016

07/ZRS/1/3

1870

12.12.2006

07/ZRS/1/2

304

13.07.2000

07/ZRS/1/1

Für den Bereich Augst-West (07/ZPSL/2/0) gelten neu die Bestimmungen des Zonenreglements Siedlung und Landschaft Augst-West (07/ZRSL/2/0). Mit dem Reglement 07/ZRSL/2/0 erübrigen sich diese Anpassungen Die Anmerkungen in diesem Reglement beziehen sich auf diesen Beschluss KNP Augusta Raurica (vom BUD beschlossen)

3559

17.11.1992

07/ZRS/1/0

Ursprüngliches Reglement

Alle in Widerspruch zum neuen Zonenreglement Augst West (07/ZRSL/2/0) getretenen Bestimmungen gelten als aufgehoben, sofern sie sich auf das Gebiet Augst West beziehen. (Siehe RRB Nr. 598 vom 5. Mai 2020)

Bearbeitung: Auftragsnummer: Verfasser: Version: Datum:

81.500 AM Nachführung 26.06.2020

Seite 2

Abkürzungsverzeichnis BauG Kantonales Baugesetz vom 15. Juni 1967 VVO

Vollziehungsverordnung zum Baugesetz vom 27. Januar 1969

BPV

Regierungsratsverordnung über die Baupolizeivorschriften vom 30. Dezember 1968

USG (K) ZGB

Kantonales Umweltschutzgesetz vom 27. Februar 1991

Schweizerisches Zivilgesetzbuch

EG ZGB

Kantonales Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch

NHG

Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966; Stand 1. Juli 1989

RPG

Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979

RPV

Verordnung über die Raumplanung vom 2. Oktober 1989

USG

Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983

LSV

Lärmschutz-Verordnung zum USG vom 15. Dezember 1986

LRV

Luftreinhalte-Verordnung zum USG vom 16. Dezember 1985

LRB

Landratsbeschluss

RRB

Regierungsratsbeschluss

Seite 3

INHALTSVERZEICHNIS

Seite

A

ERLASS .....................................................................................................7

B

EINLEITUNG ..............................................................................................8

B 1.

ZWECK........................................................................................................................... 8

B 2.

BESTANDTEILE UND RECHTLICHE WIRKUNG .......................................................... 8

B 3.

GELTUNGSBEREICH .................................................................................................... 8

C

ALLGEMEINE BAUVORSCHRIFTEN ............................................................9

C 1.

BAUGEBIET ................................................................................................................... 9

C 2. ETAPPIERUNG .............................................................................................................. 9 C 2.1. Baugebietsetappierung 9 C 3. ERSCHLIESSUNG ......................................................................................................... 9 C 3.1. Erschliessungsstand 9 C 3.2.

Baureife

9

C 4. IMMISSIONSSCHUTZ .................................................................................................... 9 C 4.1. Grundsatz 9 C 4.2.

Vorbehalte

10

C 4.3.

Abstufungen

10

C 4.4.

Sammelstellen für Altstoffe, Quartierkompostieranlagen

10

C 5. GESTALTUNG VON BAUTEN UND ANLAGEN .......................................................... 10 C 5.1. Allgemeine Einpassung 10 C 5.2.

Vorabklärungen

11

C 5.3.

Behindertengerechtes Bauen

11

C 6. BAULICHE NUTZUNG ................................................................................................. 11 C 6.1. Grundsatz 11 C 6.2.

Massgebende Parzellenfläche

11

C 6.3.

Bebauungsziffer

11

C 6.4.

Nicht zur baulichen Nutzung zählende Bauten und Bauteile

12

C 6.5.

Grünflächenziffer

12

C 6.6.

Zonengrenzen

12

C 6.7.

Parzellierung / Baulandumlegung

12

C 7. GEBÄUDEPROFIL FÜR WOHNBAUTEN (siehe Anhang 1) ...................................... 13 C 7.1. Sockelgeschosshöhe 13 C 7.2.

Abgrabungen am Sockelgeschoss

13

C 7.3.

Fassadenhöhe

13

C 7.4.

Gebäudehöhe

13

C 7.5.

Versetzte Geschosse

13

C 8.

GEBÄUDEPROFIL FÜR GEWERBEBAUTEN ............................................................. 13

C 9.

GEBÄUDEPROFIL FÜR NEBENBAUTEN................................................................... 14

Seite 4

C 10. GEBÄUDELÄNGE ....................................................................................................... 14 C 11. DACHGESTALTUNG ................................................................................................... 14 C 11.1. Dachaufbauten und Dachfenster bei geneigten Dächern 14 C 11.2. Dachaufbauten bei Flachdächern (siehe Anhang 4)

14

C 11.3. Dacheinschnitte

14

C 11.4. Ausnahmen von Dachformen bei Nebenbauten (Kernzone)

15

C 12. AUTOGARAGEN, ABSTELLPLÄTZE ......................................................................... 15 C 13. TERRAINVERÄNDERUNGEN ..................................................................................... 15 C 13.1. Stützmauern 15 C 13.2. Aufschüttungen, Abgrabungen

15

C 13.3. Umgebungsgestaltung, Umgebungsplan

15

C 13.4. Gemeindenivellement

15

C 13.5. Terrainanpassungen und Parzellierung längs Baugebietsperimeter

16

C 14. KINDERSPIELPLÄTZE, FREIFLÄCHEN, EINSTELLRÄUME UND ENTSORGUNGSANLAGEN BEI MEHRFAMILIENHÄUSERN ............................................... 16 C 15. AUSNAHMEÜBERBAUUNGEN ................................................................................... 16 C 15.1. Quartierplanungen 16 C 15.2. Ausnahmeüberbauung nach Gestaltungsplan

17

C 15.3. Quartierplan-/Gestaltungsplanpflicht

17

C 16. ANTENNENANLAGEN ................................................................................................ 17 C 17. ENERGIEANLAGEN .................................................................................................... 17 C 18. LAGERPLÄTZE AUSSERHALB DER GEWERBEZONE ............................................ 17 C 19. REKLAMEN ................................................................................................................. 17 D

ZONENSPEZIFISCHE BESTIMMUNGEN .................................................... 18

D 1. BAUZONEN ................................................................................................................. 18 D 1.1. Zoneneinteilung und Zonenkriterien 18 D 1.2.

Ergänzende Bestimmungen zu der Kernzone

19

D 1.2.1. Sinn und Zweck .......................................................................................................... 19 D 1.2.2. Nutzungsart ................................................................................................................ 19 D 1.2.3. Einpassung und architektonische Gestaltung ............................................................. 19 D 1.2.4. Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen .............................................................. 19 D 1.2.5. Bauliche Nutzung des bestehenden Bauvolumens ..................................................... 19 D 1.2.6. Dachaufbauten und Dachfenster ................................................................................ 19 D 1.2.7. Grenz- und Gebäudeabstände.................................................................................... 20 D 1.2.8. Unterteilung in verschiedene Gebäude-Kategorien ..................................................... 20 D 1.2.9. Geschützte Bauten ..................................................................................................... 20 D 1.2.10.

Erhaltenswerte Bauten .......................................................................................... 21

D 1.2.11.

übrige Bauten........................................................................................................ 21

D 1.2.12.

Verbindliche Pflichtbaulinie ................................................................................... 21

Seite 5

D 1.2.13.

Baulinien entlang Kantonsstrassen ....................................................................... 21

D 1.2.14.

Schutzobjekt (Brunnen, Einzelbaum) .................................................................... 21

D 1.3.

Ergänzende Bestimmungen zu den Wohn- und Wohn- / Geschäftszonen

21

D 1.3.1. Einliegerwohnungen in den Zonen W2 und WG2 ....................................................... 21 D 1.3.2. Staffelung von langen Bauten und Bauteilen .............................................................. 22 D 1.4.

Ergänzende Bestimmungen zu den Gewerbezonen

22

D 1.4.1. Schutzbepflanzung ..................................................................................................... 22 D 1.4.2. Gestaltung der Grünflächen ........................................................................................ 22 D 1.4.3. Gewerbezone G1 mit zusätzlichen Nutzungsbestimmungen ...................................... 22 D 2. ÜBRIGE ZONEN .......................................................................................................... 22 D 2.1. Zonen für öffentliche Anlagen und Werke 22 D 2.2.

Allee

22

D 2.3.

Archäologische Schutzzonen

23

D 2.3.1. Spezialbestimmungen für die Archäologische Schutzzone ......................................... 23 D 2.4.

Waldareal

23

D 2.5.

Spezialzone für Gärtnerei

24

D 2.6.

Schutzbepflanzung

24

E

SCHLUSSBESTIMMUNGEN ...................................................................... 25

E 1. VOLLZUG DER VORSCHRIFTEN ............................................................................... 25 E 1.1. Vollzugsbehörde 25 E 1.2.

Beratende Kommission

25

E 2.

BESITZSTANDSGARANTIE FÜR ZONENFREMDE BAUTEN UND ANLAGEN ......... 25

E 3.

AUSNAHMEN ALLGEMEINER ART ............................................................................ 25

E 4. E 5.

AUFHEBUNG FRÜHERER BESCHLÜSSE ................................................................. 25 INKRAFTTRETEN, ANPASSUNG ............................................................................... 26

ANHANG............................................................................................................ 27 Anhang 1 / Prinzipskizze zum Gebäudeprofil

27

Anhang 2 / Massrichtlinien für Dachaufbauten im Ortskern

28

Anhang 3 / Massrichtlinien für Dachaufbauten in den W- / WG-Zonen

29

Anhang 4 / Prinzipskizzen Aufbauten auf Flachdächern

30

Anhang 5 / Prinzipskizze zur Überdeckung von unterirdischen Garagen

31

ORIENTIERENDER INHALT ................................................................................ 32 BAUGEBIETSETAPPIERUNG ................................................................................................ 32 ERGÄNZUNGSBESTIMMUNGEN ........................................................................................... 32 Etappierungen 32 Archäologische Schutzzonen

32

Spezialbestimmungen für die Archäologische Schutzzone ....................................................... 32 Gewerbezone G1 mit zusätzlichen Nutzungsbestimmungen

33

Seite 6

Anpassung der Ortsplanung

33

Aufhebung frühere Beschlüsse

33

BESCHLÜSSE .................................................................................................... 34

Seite 7

ERLASS Gestützt auf das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979, die dazugehörige Verordnung (RPV) vom 2. Oktober 1989 und auf das kantonale Baugesetz (BauG) vom 15. Juni 1967 erlässt die Einwohnergemeinde Augst das nachfolgende Zonenreglement Siedlung. Es bildet zusammen mit dem Zonenplan Siedlung die Zonenvorschriften Siedlung.

Seite 8

EINLEITUNG ZWECK 1

Die Zonenvorschriften Siedlung bezwecken eine geregelte Ordnung der Nutzung und der Bautätigkeit innerhalb der Bauzonen (Siedlungsgebiet).        

Als Ziele der Zonenvorschriften Siedlung sind insbesondere zu nennen: haushälterische Nutzung des Bodens wohnliche Siedlungen schaffen und erhalten überschaubare Siedlungsentwicklung gewährleisten; Verhinderung von Streubauweise zweckmässige Zuordnung von Wohnen und Arbeiten Erhalten bzw. Fördern eines schönen und belebten Dorfkerns naturnahe Begrünung des Siedlungsraumes und ökologischer Ausgleich zweckmässige Standorte und Flächen für öffentliche Anlagen und Werke ausscheiden

BESTANDTEILE UND RECHTLICHE WIRKUNG 1

Die Zonenvorschriften Siedlung bestehen aus  

dem Zonenplan Siedlung 1 :2000 und dem Zonenreglement Siedlung mit Anhang.

Die Zonenvorschriften Siedlung sind grundeigentumsverbindlich. 2

Nicht grundeigentumsverbindliche Bestandteile der Zonenvorschriften sind ergänzende Richtlinien, die Inventarisation Dorfkern und die Übersicht über den Stand der Erschliessung. Diese Grundlagen haben wegleitenden Charakter und sind behördenanweisend.

GELTUNGSBEREICH Die Zonenvorschriften Siedlung finden innerhalb des Baugebietes Anwendung. Massgebend für die Abgrenzung ist der Baugebietsperimeter.

Seite 9

ALLGEMEINE BAUVORSCHRIFTEN BAUGEBIET 1

Das Baugebiet, im Zonenplan Siedlung durch den Baugebietsperimeter abgegrenzt, ist vorab in Bauzonen und überlagernde Schutzzonen gegliedert.

2

Der Einbezug eines Grundstückes in das Baugebiet sagt über die Baugrund- und Wasserdruckverhältnisse nichts aus.

ETAPPIERUNG Baugebietsetappierung 1

Das Baugebiet ist, gestützt auf den rechtskräftigen Regionalen Detailplan "Augusta Raurica" (LRB Nr. 3233 vom 2.2.1987 und RRB Nr. 2903 vom 13.9.1988), in drei Baugebietsetappen A, B und C eingeteilt worden, in Koordination mit den Grabungsetappen für die archäologische Erforschung. 2

Die geltenden Bestimmungen für Baugebietsetappierung sind im orientierenden Inhalt des Zonenreglementes ersichtlich.

3

Gestützt auf § 13 Absatz 2 RBG vom 8. Januar 1998 und den Landratsbeschluss vom 20. Mai 1999 wird der Kantonale Nutzungsplan "Augusta Raurica" (Mutation zum Regionalen Detailplan "Augusta Raurica") von der Bau- und Umweltschutzdirektion mit BUD Beschluss Nr. 304 vom 13.07.2000 erlassen.

ERSCHLIESSUNG Erschliessungsstand 1

Die nicht etappierten Bauzonen sowie das Baugebiet der Baugebietsetappe A entsprechen den Bauzonen gemäss Art. 15 RPG und sind zeitgerecht zu erschliessen. 2

Der Gemeinderat erstellt eine Übersicht über den Stand der Erschliessung im Sinne Art. 21 RPV. Die Übersicht kann von jedermann auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.

Baureife 1

Innerhalb des Baugebietes dürfen Neubauten nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Etappierung (C 2.).

2

Ein Grundstück ist baureif, wenn die Erschliessungsanlagen (Zufahrt, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und Energie) vorhanden sind oder gleichzeitig mit dem Neubau erstellt werden und die Parzellenform eine vernünftige Überbauung zulässt.

IMMISSIONSSCHUTZ Grundsatz Alle mit dem Sinn und Zweck der Zonenvorschriften in Widerspruch stehenden Einwirkungen sind verboten. Auch solche Betriebe, die in einer Gewerbezone liegen, haben auf die umliegenden Wohngebiete Rücksicht zu nehmen.

Seite 10

Vorbehalte 1

Für alle Störungen bleiben die gesetzlichen Bestimmungen vorbehalten. Zu beachten sind insbesondere Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, § 77 BauG sowie die Lärmschutz-Verordnung und die Luftreinhalte-Verordnung zum Bundesgesetz über den Umweltschutz.

2

Zudem sind im Lärm-Empfindlichkeitsstufen-Plan, gestützt auf die LSV, für das gesamte Gemeindegebiet die zulässigen Belastungsgrenzwerte mittels Lärm-Empfindlichkeitsstufen festgelegt.

Abstufungen Wohnbau W In Zonen mit reinem Wohnbau sind nichtstörende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr zugelassen. In der äusseren Form und Fassadengestaltung darf vom Wohnbaucharakter nicht abgewichen werden. 

Beispiele: Kleinere Läden, kleinere Dienstleistungsbetriebe, Praxen, Ateliers.

Wohn- / Geschäftsbau WG In Zonen für Wohn-/ Geschäftsbauten sind wenigstörende Betriebe zugelassen. Gebäude, in denen Betriebe untergebracht sind, müssen sich dem Wohnbaucharakter anpassen. 

Beispiele: Laden, Geschäfts- und Bürohäuser, Unterhaltungsstätten, Verpflegungs- und Gaststätten, kleinere Handwerksbetriebe mit wenigstörenden maschinellen Einrichtungen.

Für die Kernzone gelten die Bestimmungen für Wohn- / Geschäftsbau WG sinngemäss. Gewerbe G Unter dem Begriff Gewerbe fallen nicht übermässig störende Betriebe. Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber und das standortgebundene Personal zugelassen. Provisorische Unterkünfte können ausnahmsweise bewilligt werden. 

Beispiele: Gewerbebetriebe jeglicher Art, Werkhöfe, Lagerhäuser, Fabriken.

Sammelstellen für Altstoffe, Quartierkompostieranlagen Das geordnete Aufstellen von öffentlichen Sammelstellen für Altstoffe und die Errichtung von Quartierkompostieranlagen ist in allen Zonen des Baugebietes an dafür geeigneten Stellen gestattet.

GESTALTUNG VON BAUTEN UND ANLAGEN Allgemeine Einpassung 1

Alle Bauten und Anlagen sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung (Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild) einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies gilt für alle nach aussen in Erscheinung tretenden Massnahmen wie: Stellung, Form, Staffelung und Gliederung der Baumassen; Dachform, Dachneigung und Dachgestaltung; Farbgebung und Materialwahl; Terrain- und Umgebungsgestaltung.

2

Zur Steigerung der Wohnqualität sind in einem angemessenen Verhältnis zur Wohnfläche Freiräume wie Balkone, Veranden, Sitzplätze zu erstellen.

3

Bei der Umgebungsgestaltung sind die Aspekte des ökologischen Ausgleichs zu beachten. Soweit möglich ist eine naturnahe Gestaltung und standortgemässe Bepflanzung mit einheimischen Arten vorzunehmen.

Seite 11

Vorabklärungen 1

Um unnötige Investitionen und Fehlplanungen verhindern zu können, wird den Grundeigentümern bzw. Bauinteressenten empfohlen, Absichten über bewilligungspflichtige Neu-, Um- und Anbauten, Zweckänderungen sowie Um- und Neugestaltung der Umgebung in einem frühen Planungs- oder Projektierungsstadium (Vorstellungen, Skizzen, Entwürfe) mit dem Gemeinderat und dem Amt für Museen und Archäologie vorzubesprechen und vorabzuklären.

2

Der Gemeinderat behält sich betreffend Gestaltung von Bauten und Anlagen im Sinne der Ziffer C 5.1. (Allgemeine Einpassung) ein Mitspracherecht vor. Zur Beurteilung von Projekten können weitere Planunterlagen (z.B. Fassadenansichten angrenzender Bauten im Ortskern etc.) sowie Modellunterlagen verlangt werden.

Behindertengerechtes Bauen Grundsätzlich ist auf ein behindertengerechtes Bauen zu achten. Dies gilt vor allem bei öffentlichen Bauten und Anlagen und bei Mehrfamilienhäusern (siehe Norm SN 521 500 mit Leitfaden, behindertengerechtes Bauen, des Schweizerischen Invalidenverbandes, Olten).

BAULICHE NUTZUNG Grundsatz Die bauliche Nutzung einer Parze77e wird durch die Bebauungsziffer festgelegt. In den Gewerbezonen wird zudem ein minimaler Grünflächenanteil durch eine Grünflächenziffer festgelegt.

Massgebende Parzellenfläche 1

Für die Berechnung der baulichen Nutzung ist die im Zeitpunkt der Baubewilligung vorhandene Parzellenfläche innerhalb des Baugebietsperimeters massgebend.

2

Der Gemeinderat kann den Einbezug von für Strassen und Anlagen abgetretenem Land bei der Nutzungsberechnung gestatten, sofern dies bei der für das Land zu bezahlenden Entschädigung berücksichtigt wird.

Bebauungsziffer Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wieviel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung der überbauten Fläche gilt der äusserste Umriss der Bauten. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet:    

Dachvorsprünge bis zu 1.5 m Ausladung aussen liegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und dergleichen Pergolen weitere nutzungsfreie Bauten und Bauteile gemäss C 6.4.

Seite 12

Nicht zur baulichen Nutzung zählende Bauten und Bauteile Nicht zur überbauten Fläche werden gezählt (in Ergänzung zu C 6.3.): unbeheizte Windfänge für Hauseingänge bei bestehenden Gebäuden, vor der isolierten Gebäudehülle bis zu max. 4 m2 bei Einfamilienhäusern und direkt von aussen zugänglichen Wohnungen und Maisonettes , bis zu max. 10 m2 bei Mehrfamilienhäusern Aussenisolationen von bestehenden Gebäuden

 

 

unbeheizte, ganz oder weitgehend mit Isolier- oder Wärmeschutzglas verglaste Zwischenklima-Räume (z.B. Wintergärten, Veranden und Balkone) bei bestehenden und neuen Gebäuden mit max. 15 m2 je Wohnung bzw. Einfamilienhaus, wenn Wände und Öffnungen zwischen den Zwischenklima-Räumen und den dahinterliegenden Innenräumen gemäss § 16 BPV voll isoliert sind natürliche Belüftung und Belichtung gemäss § 18 BPV sowohl für die ZwischenklimaRäume als auch die dahinterliegenden Innenräume sichergestellt sind Nebenbauten wie Garagen, Unterstände, Schöpfe, überdeckte Sitzplätze bzw. Spielhallen und dergleichen: bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis maximal 7 % der massgebenden Parzellenfläche, jedoch nicht grösser als total 35 m2 Grundfläche bei Mehrfamilienhäusern pro 220 m2 Wohnnutzfläche - Restflächen zählen voll – 20 m2 Grundfläche.

Für das Gebäudeprofil gilt C 9. (Gebäudeprofil für Nebenbauten). Unterirdische Garagen (Überdeckung siehe Anhang 5). In den Hang gebaute Garagen und Unterstände, die wenig in Erscheinung treten und deren Decken als natürlicher Bestandteil zur Erweiterung der Freifläche dienen.

Grünflächenziffer 1

Die Grünflächenziffer legt in Prozenten fest, wieviel von der massgebenden Parzellenfläche minimal als unüberbaute und unversiegelte Freifläche für eine Begrünung dauernd erhalten werden muss.

2

Unbefestigte Parkierungsflächen bzw. Lagerplätze in Mergel oder Schotterrasen dürfen mit der halben Fläche angerechnet werden. Hingegen dürfen begrünte Flachdächer nicht der Grünflächenziffer zugerechnet werden. Der für die Berechnung zulässige Flächenanteil für hochstämmige Alleebäume beträgt pro Baum 6 m2. 3

Die Grünflächen sind im Sinne eines ökologischen Ausgleichs und in Beachtung von Ziffer C 5.1. Abs. 3 möglichst naturnah zu gestalten.

Zonengrenzen Verläuft eine Zonengrenze durch eine Bauparzelle, so ist die Nutzung für beide Parzellenteile gesondert zu ermitteln. Der Gemeinderat kann für Überbauungen, die dem Charakter beider Zonen angemessen Rechnung tragen, die Zusammenfassung der Nutzung in einem Baukörper gestatten.

Parzellierung / Baulandumlegung 1

Bei der Erstellung von Bauten muss die bauliche Nutzung, der für die Überbauung massgeblichen Parzellenfläche, nur gesamthaft eingehalten werden. Entstehen bei einer späteren Parzellierung unternutzte Einzelparzellen, so hat der Gemeinderat dafür besorgt zu sein, dass für diese im Grundbuch entsprechende Dienstbarkeiten (Baubeschränkung) eingetragen werden.

Seite 13 2

Parzellierungen und Baulandumlegungen sind so vorzunehmen, dass eine Überbauung im Sinne der Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes bzw. des Kantonalen Baugesetzes gewährleistet bleibt.

GEBÄUDEPROFIL FÜR WOHNBAUTEN (siehe Anhang 1) Sockelgeschosshöhe 1

Die Oberkante der Sockelgeschossdecke (OK roh Boden Erdgeschoss) darf maximal 1.0 m aber dem höchsten und maximal um das in den Zonenspezifischen Bestimmungen (D) angegebene Mass aber dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains liegen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht.

2

Der Gemeinderat kann bei Auffüllung grösserer Geländewannen, aus kanalisationstechnischen Granden, usw. Ausnahmen von der zulässigen Sockelgeschosshöhe gestatten.

Abgrabungen am Sockelgeschoss 1

Abgrabungen am Sockelgeschoss sind bis zu einem Drittel des Gebäudeumfanges zulässig, d.h. das Sockelgeschoss darf nur bis zu einem Drittel des Gebäudeumfanges in Erscheinung treten. 2

Das Sockelgeschoss darf jedoch höchstens bis zu dem in den Zonenspezifischen Bestimmungen (D) angegebenen Mass in Erscheinung treten. . 3

Abgrabungen für Garageneinfahrten und Hauseingänge auf die volle Sockelgeschosshöhe werden vom Gemeinderat nur in Ausnahmefällen gestattet, wenn keine andere befriedigende Lösung möglich ist und unter der Voraussetzung, dass die Vorschriften für die Allgemeine Einpassung (C 5.1.) erfüllt werden.

Fassadenhöhe Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante Sockelgeschossdecke (OK roh Boden Erdgeschoss) bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dachkonstruktion (OK rohe Tragkonstruktion exkl. Dachhaut).

Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe wird gemessen ab Sockelgeschossdecke (OK roh Boden Erdgeschoss) bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion (OK rohe Tragkonstruktion exkl. Dachhaut).

Versetzte Geschosse Bei versetzten Geschossen sind die Masse des Gebäudeprofils für jedes Niveau einzuhalten.

GEBÄUDEPROFIL FÜR GEWERBEBAUTEN 1

Die Gebäudehöhe (höchster Punkt der Dachkonstruktion = OK rohe Tragkonstruktion exkl. Dachhaut) wird an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen Terrains aus gemessen.

2

Der Gemeinderat kann bei Aufschüttung grösserer Geländewannen, aus kanalisationstechnischen Gründen, usw. Ausnahmen von der zulässigen Gebäudehöhe gestatten.

3

Einzelne höhere Bauten und Bauteile, die aus betrieblichen Gründen unentbehrlich sind, können vom Gemeinderat gestattet werden, wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden. Diese Bauteile müssen gegenüber den Fassaden deutlich zurückversetzt werden.

Seite 14

GEBÄUDEPROFIL FÜR NEBENBAUTEN Die Fassadenhöhe angebauter oder freistehender Nebenbauten wie Garagen, überdeckte Sitzplätze, Unterstände, Kleinbauten und dergleichen darf maximal 3,50 m, die Gebäudeh6he maximal 5,50 m betragen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen Terrains aus. Bei Flachdach- und Pultdachbauten gilt die Fassadenhöhe als Maximalhöhe.

GEBÄUDELÄNGE 1

Als Gebäudelänge gilt die Seitenlänge des kleinstmöglichen umschriebenen Rechteckes eines zur baulichen Nutzung zählenden Baukörpers.

2

Für Bauten und Bauteile, welche frei von der Bebauungsziffer sind (gemäss C 6.4.), gilt keine Längenbeschränkung. Sie zählen auch nicht zur Gebäudelänge, wenn sie als Anbauten erstellt werden.

DACHGESTALTUNG Für die Ausbildung der Dächer (Dachgestaltung allgemein) wird auf die allgemeinen Einpassungsvorschriften C 5.1. verwiesen. Die Dachgestaltung beinhaltet auch die Materialwahl und Farbgebung.

Dachaufbauten und Dachfenster bei geneigten Dächern 1

Dachaufbauten werden nur bei ästhetisch guten Lösungen bewilligt.

2

Dachaufbauten, Dachfenster und ähnliche Belichtungsöffnungen in der Dachhaut müssen in Art, Grösse und Anordnung in diese integriert sein und mit den darunterliegenden Fassaden harmonieren. Unter den Aufbauten ist die Dachhaut in hinreichender Breite durchzuziehen. Bei architektonisch überzeugenden Lösungen kann von der letztgenannten Massnahme abgewichen werden. Als Fensterbänder zusammengefasste Dachaufbauten sind nicht erwünscht. 3

Für die Dimensionierung und Anordnung der Dachaufbauten in der Kernzone sind die Massrichtlinien gemäss Anhang 2 massgebend. In den übrigen Bauzonen sind die Massrichtlinien gemäss Anhang 3 zu beachten.

Dachaufbauten bei Flachdächern (siehe Anhang 4) 1

Dachaufbauten werden nur bei ästhetisch guten Lösungen bewilligt.

2

Die Höhe der Aufbauten darf, gemessen ab OK Decke des obersten Vollgeschosses bis OK Dachkonstruktion des Aufbaues, maximal 3.0 m betragen. 3

Die geschlossenen Bauteile der Aufbauten müssen um das Mass ihrer Höhe hinter der Fassadenflucht liegen. Treppenhäuser, Liftaufbauten, durchbrochene Dachvorsprünge (Raster), einzelne Stützen und dergleichen sind von dieser Regelung ausgenommen.

4

Bei massiven Brüstungen wird die Höhe ab Oberkante Brüstung gemessen. Eine solche Brüstung darf jedoch im Maximum 1.0 m hoch sein.

Dacheinschnitte Dacheinschnitte werden nur gestattet, wenn sie ästhetisch gut gestaltet sind und sich harmonisch in die Dachlandschaft einpassen. Es gelten die Massrichtlinien für Dachaufbauten der W- und WGZonen sinngemäss.

Seite 15

Ausnahmen von Dachformen bei Nebenbauten (Kernzone) Wo es die Nutzung des Daches von Nebenbauten als Grünfläche, oder als in die Gartenanlage integrierte Terrasse zulässt, kann der Gemeinderat eine entsprechende Ausnahme von der in den Zonenspezifischen Bestimmungen festgelegten Dachformen gestatten. Vorbehalten bleiben die Vorschriften über die Allgemeine Einpassung (C 5.1.).

AUTOGARAGEN, ABSTELLPLÄTZE 1

Die Ermittlung der notwendigen Abstellplätze erfolgt nach den kantonalen Richtlinien zur Bestimmung des Parkplatzbedarfes. 2

Für besondere Fälle ist § 7 Abs. 2 VVO zum BauG anzuwenden.

3

Ist die Schaffung des erforderlichen Parkraumes auf privatem Areal nicht möglich, so hat sich der Gesuchsteller in die von der Öffentlichkeit als Ersatz zur Verfügung gestellten Parkplätze einzukaufen.

TERRAINVERÄNDERUNGEN Alle durch bauliche Massnahmen bedingte Veränderungen müssen sich optimal dem gewachsenen Terrain angleichen. Terrainabtragungen bedürfen vorgehend archäologischer Untersuchungen; Terrainaufschüttungen der vorgehenden Bewilligung durch das Amt für Museen und Archäologie.

Stützmauern Es gelten die Vorschriften gemäss Baugesetz.

Aufschüttungen, Abgrabungen 1

Terrainaufschüttungen dürfen die maximale Höhe von 1.50 m (lotrecht ab gewachsenem Terrain gemessen) nicht übersteigen (ausgenommen Strassenbau, Lärmschutzwälle).

2

Abgrabungen am Erdgeschoss sind nur in Ausnahmefällen zulässig. Für Ausnahmebewilligungen ist der Gemeinderat zuständig.

3

Abgrabungen am Sockelgeschoss gemäss C 7.2.

4

In Geländewannen, in sehr steilem Gelände, bei Anpassungen an bestehende Aufschüttungen und Abgrabungen sowie aus architektonischen oder kanalisationstechnischen Gründen kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten.

Umgebungsgestaltung, Umgebungsplan 1

Mit den Baubewilligungsakten ist ein Umgebungsplan mindestens im Massstab 1: 100 einzureichen. Der Umgebungsplan ist integrierender Bestandteil der Baubewilligung.

2

Der Umgebungsplan beinhaltet das gewachsene und das neu gestaltete Terrain inkl. die bestehenden Terrainverhältnisse der Nachbargrundstücke im Grenzbereich und zeigt alle Abgrabungen, Aufschüttungen, Böschungssicherungen, Stützmauern, Neigungsverhältnisse der Vorplätze und Zufahrten, Spielplätze bei Mehrfamilienhäusern, Grünflächen und Massnahmen des ökologischen Ausgleichs in den Gewerbezonen, etc. auf.

Gemeindenivellement In den Baugesuchsplänen (inkl. Umgebungsplan) sind die wichtigsten Höhenkoten in Metern über Meer (m.ü.M.) einzutragen. Die Höhen der Bezugspunkte (Nivellementsfixpunkte) werden von der Gemeindeverwaltung abgegeben.

Seite 16

Terrainanpassungen und Parzellierung längs Baugebietsperimeter 1

Das fertig gestaltete Terrain muss entlang dem Baugebietsperimeter eine harmonische Anpassung an die Nutzungszonen ausserhalb der Bauzonen gewährleisten. Im Sinne des ökologischen Ausgleichs sind die Übergangsbereiche naturnah zu gestalten und zu bepflanzen. 2

Im Rahmen von Baulandumlegungen, bzw. der Erschliessung von Bauland ist anzustreben, dass keine Bauparzellen in die Landwirtschaftszone hineinragen. Auf ausserhalb des Baugebietsperimeters liegenden Parzellenteilen dürfen keine Terrainveränderungen, private Garteneinrichtungen, Schwimmbassins, und nicht bewilligungspflichtige Anlagen und Einrichtungen erstellt werden.

KINDERSPIELPLÄTZE, FREIFLÄCHEN, EINSTELLRÄUME UND ENTSORGUNGSANLAGEN BEI MEHRFAMILIENHÄUSERN Bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohnungen und bei Ausnahmeüberbauungen gemäss C 15. sind:    

zweckmässig ausgestattete Frei- und Spielflächen, genügend Einstellraum für Velos, Mofas, Kinderwagen, Spielgeräte, u.a.m., zweckmässige Kompostierstellen, und zweckmässige Standorte für Abfallsammelstellen

einzurichten und zu unterhalten.

AUSNAHMEÜBERBAUUNGEN Quartierplanungen 1

Die Aufstellung von Quartierplänen ist grundsätzlich in jeder Bauzone möglich. Dem Gemeinderat steht bei der Ausarbeitung ein Mitspracherecht zu. Er kann für grossflächig unüberbaute Gebiete die Erstellung von Quartierplänen verlangen, sofern ein überwiegendes öffentliches Interesse geltend gemacht werden kann. Die Quartierplanfläche richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten. Abweichungen von den ordentlichen Zonenvorschriften sind im Einvernehmen mit dem Gemeinderat möglich.

2

Die bauliche Nutzung darf bei Quartierplanungen nur soweit erhöht werden, als dadurch der Zonencharakter der angrenzenden Bauzonen nicht gestört wird.

3

Folgende Kriterien sind vom Projektierenden und vom Gemeinderat bei der Ausarbeitung von Quartierplanvorschriften besonders zu beachten:            4

die haushälterische Nutzung des Bodens die Wohnqualität die Einpassung in die Nachbarschaft das Ortsbild das Landschaftsbild die Verkehrs- und Fusswegerschliessung die Parkierung die Lärmimmissionen (Bahn, Strasse) die zentrale Wärmeerzeugung die Entsorgung (Abfallsammelstellen und Kompostierplätze) die Realisierung und Sicherstellung naturnaher Flächen für den ökologischen Ausgleich'

Quartierplanungen sind durch die Kantonale Fachkommission zur Beurteilung von Arealüberbauungen begutachten zu lassen, bevor sie der Gemeindeversammlung vorgelegt werden. Im Übrigen richtet sich das Verfahren nach den Bestimmungen des Baugesetzes.

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Ausnahmeüberbauung nach Gestaltungsplan 1

In den Zonen W2, WG2 und WG3 kann der Gemeinderat Ausnahmen von der Bebauungsziffer sowie von der Gebäudelänge gestatten, wenn Grundstücksflächen von zusammen mindestens 2000 m2 nach einem verbindlichen Gestaltungsplan überbaut werden. Der Plan legt die Situierung, kubische Erscheinung, Dachform, Material- und Farbwahl der Überbauung sowie die Umgebungsgestaltung, Parkierung und interne Erschliessung fest. Der Gestaltungsplan ist vom Gemeinderat zu beschliessen und verbindlich zu erklären. 2

In Abweichung von den Zonenvorschriften sind folgende max. Werte möglich:

Zone

max. Bebauungsziffer

max. Gebäudelänge

W2

27 %

30.0 m

WG2

28 %

35.0 m

WG3

28 %

40.0 m

3

Abweichungen von den Zonenvorschriften dürfen nur für siedlungsgestalterisch und wohnhygienisch gute Projekte gewährt werden. 4

Ausnahmeüberbauungen nach Gestaltungsplan können auf Beschluss des Gemeinderates der Kantonalen Arealbaukommission zur Beurteilung vorgelegt werden.

Quartierplan-/Gestaltungsplanpflicht In den im Zonenplan Siedlung bezeichneten Arealen dürfen Baubewilligungen nur aufgrund rechtsverbindlicher Quartierplan- bzw. Gestaltungsplan-Vorschriften erteilt werden. Bei der Ausarbeitung dieser Vorschriften steht dem Gemeinderat ein Mitspracherecht zu.

ANTENNENANLAGEN 1

Radio- und Fernsehgeräte sind grundsätzlich an die Gemeinschafts-Antennenanlage (OGA) Augst anzuschliessen. 2

Alle Aussenantennen sind bewilligungspflichtig. Der Gemeinderat entscheidet über deren Zulassung. Er erlässt ergänzende Richtlinien.

ENERGIEANLAGEN 1

Bauten und Anlagen zur Energienutzung bzw. -gewinnung wie Wintergärten, Energiedächer, Sonnenkollektoren, freistehende Wärmepumpen u.a.m. sind zulässig, sofern sie sich optimal in die Umgebung oder in die Dachlandschaft bzw. in den Baukörper integrieren und sich auf das Ortsund Strassenbild nicht störend auswirken.

2

Alle sichtbaren Energieanlagen sind bewilligungspflichtig.

LAGERPLÄTZE AUSSERHALB DER GEWERBEZONE Lagerplätze ausserhalb der Gewerbezone (mit Definition des Lagergutes) bedürfen einer Bewilligung des Gemeinderates. Vorbehalten bleiben die gesetzlichen Bestimmungen. Werden bauliche Massnahmen getroffen, so ist eine ordentliche Baubewilligung einzuholen.

REKLAMEN Für das Aufstellen und Ändern von Reklameeinrichtungen gelten die kantonalen Vorschriften und Bestimmungen.

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ZONENSPEZIFISCHE BESTIMMUNGEN BAUZONEN Zoneneinteilung und Zonenkriterien Hinweis Die nachstehend aufgelisteten Zonenspezifischen Bestimmungen sind Maximalwerte und werden nur bei architektonisch und städtebaulich einwandfreien Überbauungslösungen gewährt. Bei der Ausarbeitung von Bauprojekten ist Abschnitt C Allgemeine Bauvorschriften und insbesondere C 5.1. Allgemeine Einpassung, zu beachten.

ZONENEINTEILUNG

K2

W2

WG2

WG3

G1

G2

Max. Vollgeschosszahl

2

2

2

3

frei

frei

Max. Wohnungszahl pro Baukörper

frei

frei

frei

frei

gemäss C 4.3.

gemäss C 4.3.

Max. Bebauungsziffer

35 %

24 %

25 %

25 %

frei

frei

Max. Nutzungsziffer

keine

keine

keine

keine

keine

keine

Max. Sockelgeschosshöhe

1.5 m

1.5 m

1.5 m

2.5 m

--

--

Max. Fassadenhöhe

6.5 m

6.2 m

6.5 m

9.2 m

frei

frei

Max. Gebäudehöhe

14.5 m

9.5 m

10.0 m

13.5 m

10.0 m

16.0 m

Max. Gebäudelänge

frei

20.0 m

30.0 m

35.0 m

frei

frei

Zulässige Dachform

Satteldach

frei

frei

frei

frei

frei

Dachneigung für Hauptbaukörper

mind. 40° a.T.

frei

frei

frei

frei

frei

Dachaufbauten

zulässig

zulässig

zulässig

zulässig

zulässig innerhalb Gebäudeprofil

zulässig innerhalb Gebäudeprofil

Zul. Dachform für Neubauten bis 35 m2

Pult- / Satteldach

frei

frei

frei

frei

frei

Dachneigung Nebenbauten

mind. 40° a.T.

frei

frei

frei

frei

frei

Dacheinschnitte

nicht zulässig

gemäss C 11.3.

gemäss C 11.3.

gemäss C 11.3.

zulässig innerhalb Gebäudeprofil

zulässig innerhalb Gebäudeprofil

--

--

--

--

10 %

10 %

Minimale Grünflächenziffer

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Ergänzende Bestimmungen zu der Kernzone Die nachfolgenden Gestaltungsvorschriften sind neben der. Kernzone auch für die Zone für öffentliche Anlagen und Werke innerhalb des Dorfkerns (öA+W-Zone) mit brauner Schraffur) anzuwenden. Sinn und Zweck Die ergänzenden Kernzonenbestimmungen bezwecken die sinnvolle Erhaltung und Verbesserung des Orts- und Strassenbildes im alten Dorfkern. Sie dienen dem Schutze traditioneller und architektonisch bemerkenswerter Bauten samt ihrer Umgebung sowie der sorgfältigen Einordnung von Um- und Neubauten. Nutzungsart In der Kernzone ist eine gemischte Nutzung von Wohnen, wenigstörendem Kleingewerbe, Läden, Dienstleistungsbetriebe, Gast- und Unterhaltungsstätten im Sinne von Ziffer C 4.3. (Zonen WG) zulässig und zu fördern. Einpassung und architektonische Gestaltung 1

Neu-, Um- und Anbauten, Renovationen und Restaurierungen sowie die Umgebungsgestaltung haben hinsichtlich Situation, kubischer Erscheinung, Dach- und Fassadengestaltung, Material und Farbgebung den dörflichen und ortsüblichen Charakter aufzuweisen. Hierzu steht dem Gemeinderat, gestützt auf E 1.1. und im Sinne von C 5.1. des Zonenreglementes, ein verbindliches Mitspracherecht zu.

2

Neue kleinvolumige eingeschossige Hauptbauten sind nicht gestattet.

3

Dächer sind mit ortsüblichen Ziegeln, in Farbe der baulichen Umgebung angepasst, zu bedecken.

4

Fensterflächen sind mindestens mit Aussensprossen zu versehen. Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen

1

Das Abbrechen von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist bewilligungspflichtig.

2

Die Abbruchbewilligung kann von der Erteilung der Baubewilligung für den entsprechenden Neuoder Umbau abhängig gemacht werden. Sie kann überdies mit der Auflage der Neubebauung des Grundstückes innert bestimmter Frist versehen werden. Vor Erteilung der Abbruchbewilligung kann der Gemeinderat eine Bankgarantie verlangen, welche die Finanzierung des Neubaus sicherstellt. Bauliche Nutzung des bestehenden Bauvolumens

Bestehendes Bauvolumen kann unter Einhaltung von D 1.2.3. umgenutzt oder ausgebaut werden, auch wenn die maximale Bebauungsziffer bereits überschritten ist. Dachaufbauten und Dachfenster 1

Dachaufbauten sind nur im Bereich des ersten Dachgeschosses zulässig. Im zweiten Dachgeschoss sind in einem beschränkten Mass Kleingauben (Dreiecks- und Halbmondgauben) zulässig. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Einpassung (D 1.2.3.).

2

Die Gestaltung der Dachaufbauten richtet sich nach den im Anhang 2 enthaltenen Massrichtlinien für Dachaufbauten im Ortskern. Bei geschützten bzw. erhaltenswerten Bauten, sind Abweichungen von diesen Massvorschriften in Zusammenarbeit mit der zuständigen Kantonalen Fachinstanz möglich.

3

Liegende Dachfenster sind zugelassen, wenn Lösungen mit Kleingauben nicht möglich sind. Es sind jedoch folgende Auflagen einzuhalten:

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    

Liegende Dachfenster sind wenn möglich auf die weniger einsehbare Dachfläche zu beschränken. Eine Mischung von liegenden Dachfenstern und Dachaufbauten auf derselben Dachfläche ist in der Regel zu vermeiden. Je liegendes Dachfenster ist eine Lichtfläche von max. 0,3 m2 zulässig. Die Spiegel- und Blendwirkung der Glasflächen ist durch geeignete Massnahmen aufzuheben. Anordnung und Anzahl der liegenden Dachfenster ist mit dem Gemeinderat und der Kantonalen Fachstelle festzulegen.

4

Die Anordnung und Gestaltung der Dachaufbauten bzw. der liegenden Dachfenster muss ästhetisch befriedigen und mit den darunterliegenden Fassaden harmonieren. Bedachungen sowie Einfassungen von Dachaufbauten und Dachflächenfenstern sind bezüglich Material und Farbe den Hauptdächern anzupassen.

5

Auf Antrag des Gemeinderates gewährt die Bewilligungsbehörde Ausnahmen von den Vorschriften über Mindestfensterflächen (§ 18, Abs. 2 der BPV), wenn dadurch eine gute Einpassung von Dachaufbauten in die Dachlandschaft sichergestellt ist.

6

Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Grenz- und Gebäudeabstände

Für bauliche Vorhaben, welche dem Sinn und Zweck der Kernzone entsprechen, jedoch zu geringe Grenz- oder Gebäudeabstände aufweisen, beantragt der Gemeinderat bei der Bewilligungsbehörde entsprechende Ausnahmen. Unterteilung in verschiedene Gebäude-Kategorien Die Bauten der Kernzone werden in folgende drei Kategorien eingeteilt:   

Geschützte Bauten Erhaltenswerte Bauten übrige Bauten

Lage und Umriss der Bauten sind im Zonenplan dargestellt. Geschützte Bauten 1

Diesen Bauten kommt als Einzelobjekt und als Bestandteil des gewachsenen Dorfbildes ein hoher Stellenwert zu. Sie sind vor Zerfall zu schützen und dürfen nicht abgebrochen werden. Bauliche Massnahmen sind nur unter Wahrung der schutzwürdigen Substanz zulässig. Sind zufolge höherer Gewalt Bauten zu ersetzen, so hat die Rekonstruktion im Sinne des ursprünglichen Originals zu erfolgen.

2

Bei den mit einem roten Punkt bezeichneten Häusern handelt es sich um Baudenkmäler, welche unter kantonalem Schutz stehen.

3

Die andern Bauten dieser Kategorie unterstehen dem Schutz durch die Gemeinde, welche an fachgerechte Restaurierungsarbeiten Beiträge leisten kann. Hierzu ist vom Bauherrn ein Gesuch mit detailliertem Kostenvoranschlag an den Gemeinderat zu richten. Für diesen Zweck setzt die Gemeinde jährlich im Budget einen Betrag fest.

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Erhaltenswerte Bauten 1

Die Lage und das Volumen dieser Bauten spielen im gewachsenen Dorfbild eine wichtige Rolle. Ihre Grundsubstanz ist zu erhalten resp. zu verbessern. Wird ein Abbruch unumgänglich, so sind für den Neubau Situierung, Gebäudeabmessung, Firstrichtung und Dachgestaltung des ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend. Die wichtigsten Stilelemente sind wieder anzuwenden.

2

An- und Umbauten sind in anspruchsvoller Gestaltung auszuführen und dürfen die bauliche Substanz des Hauptbaukörpers nicht störend beeinträchtigen. übrige Bauten

1

Obwohl diesen Bauten keine historische Bedeutung zukommt, haben sie sich möglichst harmonisch ins Dorfbild einzufügen.

2

Bei Renovationen und Umbauten ist - soweit erforderlich – eine Verbesserung der äusseren Erscheinung anzustreben. 3

Bei der Situierung von Ersatz-Neubauten kann von der im Zonenplan dargestellten Lage sowie dem vorhandenen Gebäudeumriss abgewichen werden, wenn dies im Interesse des Dorfbildes liegt. Verbindliche Pflichtbaulinie

Die Pflichtbaulinie gemäss § 86 Abs. 5 BauG bezweckt die Erhaltung des ortskerntypischen Strassenraumes. Bei der Neuerstellung von Bauten im Bereich dieser Pflichtbaulinie muss ein Gebäudeteil (Fassade) verbindlich auf die im Zonenplan festgelegte Baulinie gestellt werden. Baulinien entlang Kantonsstrassen Unter Berücksichtigung der Vorschriften in der Kernzone legt der Regierungsrat entlang der Kantonsstrassen, nach der Genehmigung der Zonenvorschriften Siedlung, die Baulinien verbindlich fest. Schutzobjekt (Brunnen, Einzelbaum) 1

Die als Schutzobjekte im Zonenplan bezeichneten Brunnen und Einzelbäume sind geschützt und an Ort und Stelle zu belassen und zu pflegen. 2

über unumgängliche Versetzung von Brunnen bzw. über Neupflanzungen von geschützten, natürlich eingegangenen Einzelbäumen entscheidet der Gemeinderat.

Ergänzende Bestimmungen zu den Wohn- und Wohn- / Geschäftszonen Einliegerwohnungen in den Zonen W2 und WG2 1

Für die Realisierung einer Einliegerwohnung (Kleinwohnung) bei neuen bzw. bestehenden Einund Zweifamilienhäusern kann der Gemeinderat Abweichungen von der baulichen Nutzung gewähren.

2

In Abweichung von den Zonenvorschriften sind folgende max. Werte möglich:  

Zone W2 Zone WG2

Bebauungsziffer bis maximal 27 % Bebauungsziffer bis maximal 28 %

3

Die in Absatz 2 festgelegte Maximalnutzung kann nur beansprucht werden, wenn die Einliegerwohnung mit einem separaten Eingang zugänglich ist. Die Einliegerwohnung muss unabhängig genutzt und darf nicht mit einer anderen Wohnung zusammengelegt werden. 4 Eine Kumulierung der baulichen Nutzung für Einliegerwohnungen mit der Mehrnutzung für Ausnahmeüberbauungen nach Gestaltungsplan (C 15.2.) ist nicht gestattet.

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Staffelung von langen Bauten und Bauteilen Fassadenlängen über ca. 20 Metern sind aus Gründen des Orts- und Quartierbildes durch horizontale Versätze (von mind. 1 Meter) deutlich zu staffeln und optisch zu gliedern.

Ergänzende Bestimmungen zu den Gewerbezonen Schutzbepflanzung (Bestimmungen zur Schutzbepflanzung werden in D 1.4.1 aufgehoben und neu in D 2.6. eingeführt). Aufgehoben mit RRB 1870 vom 12.12.2006 Gestaltung der Grünflächen 1

Die gemäss Grünflächenziffer freizuhaltenden Flächen sind im Sinne des ökologischen Ausgleichs und der Durchgrünung des Siedlungsraumes möglichst naturnah zu gestalten bzw. zu bepflanzen. siehe Erwägungen RRB 2

Alleen oder Schutzbepflanzungen gelten als Grünflächen gemäss der Definition der Grünflächenziffer.

3

Für die Gestaltung der Grünflächen in den Gewerbezonen kann der Gemeinderat ergänzende Richtlinien erlassen. siehe Erwägungen RRB Gewerbezone G1 mit zusätzlichen Nutzungsbestimmungen

In der Gewerbezone G1 mit zusätzlichen Nutzungsbestimmungen sind keine Bodeneingriffe in das gewachsene Terrain erlaubt. Bauliche Massnahmen wie Fundationen etc. sind innerhalb von Aufschüttungen auf das gewachsene Terrain zu realisieren. Das gewachsene Terrain ist gemäss § 8, Abs. 1 der Verordnung zum Raumplanungs-und Baugesetz vom 27. 10. 1998 definiert und festgelegt.

ÜBRIGE ZONEN Zonen für öffentliche Anlagen und Werke 1

Die Zonen für Öffentliche Anlagen und Werke (ÖA+W-Zonen) umfassen Flächen, die von bestehenden Öffentlichen Anlagen und Werken belegt sind oder für neue benötigt werden.

2

In diesen Zonen dürfen nur öffentliche Bauten, Anlagen und Werke erstellt werden, welche die Voraussetzungen von § 20 Absatz 3 BauG erfüllen.

3

Die Nutzung dieser Zonen richtet sich nach der im Zonenplan vorgesehenen Zweckbestimmung.

4

Bauten, Anlagen und Werke müssen sich im Sinne der Bestimmungen über die Allgemeine Einpassung C 5.1. in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern. 5

Bei den öA+W-Zonen mit brauner Schraffur gemäss Zonenplan sind die Gestaltungsvorschriften der Kernzone anzuwenden.

6

Die Bepflanzung der öA+W-Zonen hat grundsätzlich mit einheimischen standortgerechten Arten im Sinne des ökologischen Ausgleiches zu erfolgen.

Allee 1

Die im Zonenplan festgelegten Alleen sind in Verbindung mit Neubauten auf angrenzenden Baugrundstücken bzw. im Zuge von Strassenbauten zu realisieren. 2

In der Regel sind standortgerechte hochstämmige Bäume in einem Abstand von ca. 12 - 15 Metern zu pflanzen und dauernd zu erhalten. 3

Der Gemeinderat unterstützt die Pflanzungen und erteilt die nötigen Weisungen.

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Archäologische Schutzzonen 1

Diese Zonen sind der archäologischen Forschung vorbehalten. Nutzungen, die dieser Zielsetzung widersprechen, sind untersagt.

2

Ergibt sich durch die Erforschung, dass keine erhaltenswerten archäologischen Objekte vorhanden sind, kann die Umwandlung der Schutzzone in eine Bauzone erfolgen, sofern keine andern planerischen Grundsätze entgegenstehen. Spezialbestimmungen für die Archäologische Schutzzone

1

Gebiete in der Archäologischen Schutzzone sind der archäologischen Forschung vorbehalten. Nutzungen, die dieser Zielrichtung widersprechen, sind untersagt.

2

Archäologiefremde Eingriffe aller Art wie z. B. Tief- und Hochbauten, die andern als archäologischen Zwecken dienen, sind untersagt. Die Direktion entscheidet auf Antrag der Fachstelle, ob derartige Eingriffe aus höher zu wertenden Gründen dennoch zu bewilligen sind. In jedem Fall hat die vollständige archäologische Erforschung und Dokumentation des beanspruchten Geländes jeglichen andern Massnahmen vorzugehen. 3

Zum Schutz der im Boden erhaltenen archäologischen Baustrukturen und historisch gewachsenen Schichtverhältnisse sind Bodeneingriffe wie das Pflügen, das Graben von Pflanzlöchern für Bäume usw. nur in Ausnahmefällen zugelassen. Derartige Eingriffe bedürfen einer Bewilligung der Direktion auf Antrag der archäologischen Fachstelle.

4

Zum Schutz der im Boden erhaltenen archäologischen Fundgegenstände sind chemische und physikalische Veränderungen des Erdreichs wie natürliche und künstliche Düngung oder das Verdichten mit schweren Bau- und Landmaschinen nur in Ausnahmefällen oder in klar definierten Ausnahmezonen zugelassen. Derartige Eingriffe bedürfen einer Bewilligung der Direktion auf Antrag der archäologischen Fachstelle. 5

In der Archäologischen Schutzzone sind Massnahmen im Sinne der Archäologie, d. h. Prospektionen, Forschungs- und Lehrgrabungen sowie Vorkehrungen wie Tief- oder Hochbauten zum Schutze, zur Erhaltung oder zur öffentlichen Erschliessung archäologischer Zeugen oder Einrichtungen, d. h. Schutzhäuser für antike Baureste , Restaurierungen von antiken Anlagen, Rekonstruktionen und didaktische Markierungen von urbanen Strukturen (Bauten, Strassenzüge usw.), Museumsbauten ("site museum"), Aufenthalts- und Erschliessungsanlagen für Besucherinnen und Besucher solcher Anlagen wie Picknickplätze, Ruhezonen, Verbindungswege usw. sowie Animationseinrichtungen zur aktiven Einbindung der Besucherinnen und Besucher in das römische Leben zulässig. 6

Erschliessungsanlagen und -bauten haben auf die natürliche / landschaftliche und bauliche Umgebung Rücksicht zu nehmen. 7

Ergibt sich durch die Erforschung, dass keine erhaltenswerten archäologischen Objekte vorhanden sind, kann die Umwandlung der Schutzzone in eine Bauzone erfolgen, sofern keine anderen planerischen Grundsätze entgegenstehen. Hinweis mit orientierendem Charakter:

Die obengenannten Spezialbestimmungen gelten lediglich für die neu umzuzonenden Flächen der Gebiete Obermüli (Parz. 166 und Teil der Parz. 168) und Violenried (Teile der Parz. 232 und 237).

Waldareal 1

Für das Waldareal und dessen Abgrenzung gegenüber den anderen Nutzungszonen gelten die Vorschriften des Bundesgesetzes betreffend die Eidgenössische Oberaufsicht über die Forstpolizei vom 11. Oktober 1902, die dazugehörende Vollziehungsverordnung vom 1. Oktober 1965 sowie die kantonale Vollziehungsverordnung vom 3. Dezember 1903.

2

Archäologisch schützenswerte oder durch den Bewuchs gefährdete Zeugen im Waldareal geniessen Priorität vor dem Pflanzenschutz.

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Spezialzone für Gärtnerei 1

Diese Zone ist für eine Gärtnerei mit Jungpflanzen- und Schnittblumenaufzucht sowie Topfpflanzen, Gemüsebau und ähnliches bestimmt.

2

In dieser Zone sind Bauten und Anlagen zulässig, welche für den Betrieb einer Gärtnerei notwendig sind. 3

Für grössere Bauvorhaben kann der Gemeinderat, vor Erteilung einer Baubewilligung, die vorgängige Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes im Sinne von Ziffern C 15.2. bzw. C 15.3. des Zonenreglementes Siedlung verlangen. Dieser legt die Situierung, kubische Erscheinung, Dachform, Material- und Farbgebung der Bauten sowie die Umgebungsgestaltung und Parkierung verbindlich fest. Der Gestaltungsplan ist vom Gemeinderat zu beschliessen und verbindlich zu erklären.

4

Für alle Anlagen, Einrichtungen und Nutzungen in dieser Zone, wie Materiallager, Pflanzungen, Kompostierung, Anwendung von chemischen Pflanzenschutzmitteln u.a.m., ist vom Waldrand ein angemessener Abstand einzuhalten.

5

Angemessener Wohnraum ist erlaubt für den Betriebsleiter und seine Familie, sowie für Personen mit ihren Angehörigen, die hauptberuflich im Betrieb arbeiten.

Schutzbepflanzung 1

Die im Zonenplan festgelegte Schutzbepflanzung ist in Verbindung mit Neu-, An- und Umbauten zu erstellen. Hierzu ist ein bewilligungspflichtiger Umgebungsplan mindestens im Massstab 1: 100 erforderlich.

2

In der Regel ist eine dichte Bepflanzung mit standortgerechten einheimischen Sträuchern und Bäumen anzulegen, zu pflegen und dauernd zu unterhalten.

3

Der Gemeinderat erteilt die nötigen Weisungen an die Projektierenden und ist auch Bewilligungsinstanz, wenn Schutzbepflanzungen unterbrochen werden sollen für Ein- und Ausfahrten etc.

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SCHLUSSBESTIMMUNGEN VOLLZUG DER VORSCHRIFTEN Vollzugsbehörde 1

Der Vollzug dieser Zonenvorschriften, unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens,

ist Sache des Gemeinderates. Er kann zur Sicherstellung der Zonenvorschriften im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Bedingungen stellen. 2

Der Gemeinderat kann im Bewilligungsverfahren, unter den Voraussetzungen von E 3 und wo dies im Zonenreglement ausdrücklich vorgesehen ist, Ausnahmen von den Zonenvorschriften beantragen. Die Baubewilligungsbehörde erlässt auf Antrag des Gemeinderates die entsprechenden Verfügungen. 3

Die Beurteilung der Einpassung und Gestaltung von Bauvorhaben gemäss Ziffer C 5.1. liegt im Ermessen des Gemeinderates.

4

Der Gemeinderat kann ergänzende Richtlinien zu diesem Reglement erlassen.

Beratende Kommission Zur Beurteilung von Bauvorhaben kann der Gemeinderat eine beratende Fachkommission im Sinne von § 34 der Gemeindeverordnung einsetzen. Der Gemeinderat stützt sich in der Regel bei seinen Entscheiden auf die Empfehlungen der Kommission.

BESITZSTANDSGARANTIE FÜR ZONENFREMDE BAUTEN UND ANLAGEN Zonen fremde Bauten und An7agen, die rechtmässig bewilligt wurden, können weiterbestehen und angemessen erweitert werden, sofern die betrieblichen Einwirkungen auf die Nachbarschaft erträglich sind. Unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse kann bei solchen Erweiterungsbauten auf Antrag des Gemeinderates von den Zonenvorschriften abgewichen werden.

AUSNAHMEN ALLGEMEINER ART In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles kann der Gemeinderat Ausnahmen von den Zonenvorschriften beantragen. Dies gilt insbesondere:  



wenn die Anwendung dieser Vorschriften eine architektonisch und städtebaulich vernünftige Lösung verunmöglicht wenn die Anwendung dieser Vorschriften vernünftige Lösungen zur Verminderung der Lärmbelastung, ausgehend von ortsfesten Anlagen, verunmöglicht, (z.B.: Grundrissgestaltung, geschlossene Bauweise, Lärmschutzwände, Lärmschutzwälle, u.a.m.) für ausgesprochene Härtefälle für zonenfremde Bauten und Anlagen gemäss E 2.

AUFHEBUNG FRÜHERER BESCHLÜSSE Alle diesem Erlass widersprechenden früheren Beschlüsse gelten als aufgehoben.

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INKRAFTTRETEN, ANPASSUNG 1

Die von der Gemeindeversammlung beschlossenen Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2

Spätestens nach 15 Jahren sind die Vorschriften gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls geänderten Verhältnissen anzupassen.

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ANHANG Anhang 1 / Prinzipskizze zum Gebäudeprofil

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Anhang 2 / Massrichtlinien für Dachaufbauten im Ortskern Unterstrichene Masse sind Maximalwerte Nicht unterstrichene Masse sind Minimalwerte

1) Bei kleinen Dachflächen und wenn eine bessere Übereinstimmung mit den darunterliegenden Fassaden erreicht wird. können diese Abstände, auf Antrag des Gemeinderates und in Verbindung mit der zuständigen kantonalen Fachinstanz, reduziert werden.

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Anhang 3 / Massrichtlinien für Dachaufbauten in den W- / WG-Zonen Unterstrichene Masse sind Maximalwerte Nicht unterstrichene Masse sind Minimalwerte

1) Bei kleinen Dachflächen und wenn eine bessere Übereinstimmung mit den darunterliegenden Fassaden erreicht wird, können diese Abstände, auf Antrag des Gemeinderates, reduziert werden.

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Anhang 4 / Prinzipskizzen Aufbauten auf Flachdächern

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Anhang 5 / Prinzipskizze zur Überdeckung von unterirdischen Garagen

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ORIENTIERENDER INHALT BAUGEBIETSETAPPIERUNG (in Koordination mit den archäologischen Erforschungsgrabungen) Mit Landratsbeschluss Nr. 3233 vom 2.2.1987 sowie der Inkraftsetzung des Regionalen Detailplanes "Augusta Raurica" durch den Regierungsrat mit Beschluss Nr. 2903 vom 13.9.1988 gelten nachfolgende Bestimmungen: Gestützt auf § 13 Absatz 2 RBG vom 8. Januar 1998 und den Landratsbeschluss vom 20. Mai 1999 wird der Kantonale Nutzungsplan "Augusta Raurica" (Mutation zum Regionalen Detailplan "Augusta Raurica") von der Bau- und Umweltschutzdirektion mit BUD Beschluss Nr. 304 vom 13.07.2000 erlassen. Die Bauvorschriften der Gemeinde gelten gemäss § 12 Absatz 4 RBG als aufgehoben, soweit sie zum Kantonalen Nutzungsplan und den Ergänzungsbestimmungen im Widerspruch stehen.

ERGÄNZUNGSBESTIMMUNGEN Etappierungen Die zu den Etappen A, B und C gehörenden Parzellen sowie die zugehörigen Strassenflächen werden nach den festgelegten Etappierungen erforscht. Die in den Etappen erforschten Flächen werden in Abstimmung auf die Erschliessungsplanung der Gemeinde zur Überbauung freigegeben, sofern dem keine archäologischen Interessen (Erhaltung, Konservierung etc.) entgegenstehen. Die Reihenfolge der Erforschung bestimmter Teilflächen innerhalb der Etappen sowie die Freigabe oder Nichtfreigabe der erforschten Flächen zur Erschliessung und Überbauung werden durch eine spezielle Kommission - gemäss Ziff.5 des Landratsbeschlusses vom 2. Februar 1987 - festgelegt. Die Etappen sind aufgrund der jährlichen Grabungskapazität wie folgt definiert:

Etappe A:

ca. 20'000 m2 *:

1987 - ca. 2006

Etappe B:

ca. 22'400 m2 *:

ca. 2007 - ca. 2027

Etappe C:

ca. 31'800 m2 *:

ca. 2028 - ca. 2055

* Masse ohne Strassenflächen

Archäologische Schutzzonen Spezialbestimmungen für die Archäologische Schutzzone 1

Gebiete in der Archäologischen Schutzzone sind der archäologischen Forschung vorbehalten. Nutzungen, die dieser Zielrichtung widersprechen, sind untersagt.

2

Archäologiefremde Eingriffe aller Art wie z. B. Tief- und Hochbauten, die andern als archäologischen Zwecken dienen, sind untersagt. Die Direktion entscheidet auf Antrag der Fachstelle, ob derartige Eingriffe aus höher zu wertenden Gründen dennoch zu bewilligen sind. In jedem Fall hat die vollständige archäologische Erforschung und Dokumentation des beanspruchten Geländes jeglichen andern Massnahmen vorzugehen.

Seite 33 3

Zum Schutz der im Boden erhaltenen archäologischen Baustrukturen und historisch gewachsenen Schichtverhältnisse sind Bodeneingriffe wie das Pflügen, das Graben von Pflanzlöchern für Bäume usw. nur in Ausnahmefällen zugelassen. Derartige Eingriffe bedürfen einer Bewilligung der Direktion auf Antrag der archäologischen Fachstelle.

4

Zum Schutz der im Boden erhaltenen archäologischen Fundgegenstände sind chemische und physikalische Veränderungen des Erdreichs wie natürliche und künstliche Düngung oder das Verdichten mit schweren Bau- und Landmaschinen nur in Ausnahmefällen oder in klar definierten Ausnahmezonen zugelassen. Derartige Eingriffe bedürfen einer Bewilligung der Direktion auf Antrag der archäologischen Fachstelle. 5

In der Archäologischen Schutzzone sind Massnahmen im Sinne der Archäologie, d. h. Prospektionen, Forschungs- und Lehrgrabungen sowie Vorkehrungen wie Tief- oder Hochbauten zum Schutze, zur Erhaltung oder zur öffentlichen Erschliessung archäologischer Zeugen oder Einrichtungen, d. h. Schutzhäuser für antike Baureste , Restaurierungen von antiken Anlagen, Rekonstruktionen und didaktische Markierungen von urbanen Strukturen (Bauten, Strassenzüge usw.), Museumsbauten ("site museum"), Aufenthalts- und Erschliessungsanlagen für Besucherinnen und Besucher solcher Anlagen wie Picknickplätze, Ruhezonen, Verbindungswege usw. sowie Animationseinrichtungen zur aktiven Einbindung der Besucherinnen und Besucher in das römische Leben zulässig. 6

Erschliessungsanlagen und -bauten haben auf die natürliche / landschaftliche und bauliche Umgebung Rücksicht zu nehmen. 7

Ergibt sich durch die Erforschung, dass keine erhaltenswerten archäologischen Objekte vorhanden sind, kann die Umwandlung der Schutzzone in eine Bauzone erfolgen, sofern keine anderen planerischen Grundsätze entgegenstehen. Hinweis mit orientierendem Charakter:

Die obengenannten Spezialbestimmungen gelten lediglich für die neu umzuzonenden Flächen der Gebiete Obermüli (Parz. 166 und Teil der Parz. 168) und Violenried (Teile der Parz. 232 und 237).

Gewerbezone G1 mit zusätzlichen Nutzungsbestimmungen In der Gewerbezone G1 mit zusätzlichen Nutzungsbestimmungen sind keine Bodeneingriffe in das gewachsene Terrain erlaubt. Bauliche Massnahmen wie Fundationen etc. sind innerhalb von Aufschüttungen auf das gewachsene Terrain zu realisieren. Das gewachsene Terrain ist gemäss § 8, Abs. 1 der Verordnung zum Raumplanungs-und Baugesetz vom 27. 10. 1998 definiert und festgelegt.

Anpassung der Ortsplanung Die infolge des Kantonalen Nutzungsplanes "Augusta Raurica" notwendigen Anpassungen der Ortsplanung (Zonenplan-/ Strassennetzplannachführungen etc.) werden auf Kosten des Kantons vorgenommen.

Aufhebung frühere Beschlüsse Die Bauvorschriften der Gemeinde gelten als aufgehoben, soweit sie zum Kantonalen Nutzungsplan und den Ergänzungsbestimmungen in Widerspruch stehen (§ 12, Abs. 4 RBG).

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BESCHLÜSSE