CDAP - AC.2019.0102 - 2020-02-27 - A._____ à AB._____, MOUVEMENT POUR LA DÉFENSE DE LAUSANNE

A.

La société A.________ (ci-après: la constructrice) est propriétaire depuis 1977 de la parcelle 5487 de Lausanne.

D'une surface de 2097 m2, ce bien-fonds est occupé par un court de tennis, par un cheminement bétonné en grande majorité bordé de verdure, encerclant ce court, ainsi par que des aires bétonnées accueillant notamment sept places de stationnement. Le sous-sol compte un parking souterrain de 130 places, sur deux niveaux.

La parcelle 5487 se situe en quelque sorte au cœur d'un îlot d'immeubles contigus formant un "L" au Nord et à l'Ouest (parcelle 5485 au Nord et à l'Ouest, parcelle 5486 à l'Ouest, toutes deux appartenant également à la constructrice). Au Sud et à l'Est, les immeubles sis à proximité sont détachés (parcelle 5488 au Sud appartenant de même à la constructrice, parcelle 5479 à l'Est appartenant un tiers). Les bow-windows des bâtiments à l'Ouest empiètent sur la parcelle 5487. Ce groupe d'immeubles est limité à l'Ouest par l'avenue d'Ouchy, au Nord par le chemin du Closelet et au Sud par l'avenue de l'Eglise-Anglaise.

Les parcelles 5487, 5485 et 5486 sont colloquées en zone urbaine du plan général d'affectation, réglée aux art. 95 ss du règlement du 26 juin 2006 de la ville de Lausanne y relatif (RPGA). La parcelle 5479 est quant à elle attribuée à la zone mixte de forte densité (art. 104 ss RPGA). Les deux zones sont affectées à l’habitation, au commerce, aux bureaux, à l’artisanat, aux constructions et installations publiques, ainsi qu’aux équipements destinés à l’enseignement, à la santé, à la culture, au sport, aux loisirs, au tourisme et au délassement (art. 95 et 104 RPGA).

Les immeubles contigus précités formant un "L" sont recensés en note 3 au recensement architectural (ECA 6643, 6644 et 6645 sur la parcelle 5485; ECA 6645, 6646 et 6647 sur la parcelle 5486). La fiche commune qui leur est consacrée les qualifie d' "immeubles de rapport" et leur attribue à ce titre une "protection générale sur l'ensemble". Le bâtiment situé au bas de l'alignement des immeubles précités, le long de l'avenue d'Ouchy, n'est pas recensé (ECA 10545 sur la parcelle 5486), ni le bâtiment détaché au Sud (ECA 10958 sur la parcelle 5488). L'immeuble à l'Est s'est également vu attribuer une note 3, sa fiche de recensement le qualifiant de "maison locative" (ECA 9345 sur la parcelle 5479).

La ville de Lausanne est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS). Le groupe d'immeubles est situé dans le périmètre 28, auquel un objectif de protection "A" préconisant la sauvegarde de la substance a été attribué, à savoir la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres et la suppression des interventions parasites.

En image, la configuration du groupe d'immeubles décrit ci-dessus est la suivante (cf. www.geoplanet.vd.ch):

B.

La constructrice a élaboré des études préliminaires des 4 mars 2013, 28 juillet et 12 août 2014 portant sur le potentiel constructible de la parcelle 5487 (pièces 8a, 8b, 8c et 8d produites dans la procédure AC.2017.0093, cf. ci-après let. F). Le 19 juin 2015, elle a transmis à la Ville de Lausanne un avant-projet du 17 juin 2015, présentant l'implantation d'un immeuble de trois niveaux comportant de larges découpes et échancrures. Sur la base de cet avant-projet, une séance préalable a été aménagée le 25 juin 2015 avec les représentants de l'Office de la police des constructions de la Ville de Lausanne (ci-après: OPC). Un nouvel avant-projet, consistant en une version légèrement reconfigurée du précédent, a été établi le 16 novembre 2015.

Des échanges d'e-mails ont eu lieu le 16 novembre 2015 entre la constructrice et le Service communal des parcs et domaines, en ce qui concernait les plantations à prévoir, sur la base d'un plan des aménagements extérieurs daté du même jour.

C.

Le 28 janvier 2016, la constructrice a déposé une demande de permis de construire sur la parcelle 5487 pour un ouvrage ainsi décrit: "Démolition du court de tennis existant ECA 14464b pour la construction d'un bâtiment de 12 logements, installation de panneaux solaires et photovoltaïques en toiture, toiture végétalisée, aménagements extérieurs avec la création de 5 places pour voitures, 13 places pour deux-roues et une place de jeux." Le bâtiment - de 3 niveaux hors sol avec de larges découpes et échancrures - compterait une surface bâtie de 563 m2 ainsi qu'une surface brute de plancher utile de 969 m2. Le dossier comportait un plan de situation de géomètre du 25 janvier 2016 (qui sera modifié le 5 avril suivant), des plans d'architecte du 28 janvier 2016 (incluant un plan de situation au 1:200ème), ainsi qu'un plan des aménagements extérieurs d'une architecte-paysagiste du 11 avril 2016.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 24 mai au 23 juin 2016 (CAMAC 160217). Il a suscité 41 oppositions, dont une opposition tardive.

D.

Le 23 juin E.________, a déposé une étude des aménagements extérieurs, présentant à cette occasion un historique illustré de la parcelle (pièce 19 produite par la constructrice dans la procédure AC.2017.0093).

La synthèse CAMAC a été établie le 29 juillet 2016. Les autorisations spéciales ont été délivrées. Le Service immeubles, patrimoine et logistique (SIPAL; aujourd'hui la Direction générale des immeubles et du patrimoine [DGIP]) n'a pas été consulté.

Par courriel du 7 novembre 2016, la constructrice a présenté son projet au Service d'architecture de la Ville de Lausanne, soit à l'architecte adjointe, AF.________. Transmettant une note de l'architecte-paysagiste du 3 novembre 2016 (pièce 20 produite par la constructrice dans la procédure AC.2017.0093), la constructrice soulignait en particulier que les droits à bâtir dont bénéficiait son bien-fonds auraient permis de planifier un bâtiment de 14,5 m de haut à la corniche, soit 5 niveaux pleins et 2 niveaux en attique. Le 10 novembre 2016, le Service d'architecture a délivré un préavis positif, ainsi libellé:

"Préambule

Ce projet a fait l'objet, de la part du Service d'architecture, d'une analyse formelle, esthétique et intégration avant enquête publique. A cette occasion, le projet a reçu un préavis positif du point de vue de l'art. 86 LATC [loi cantonale vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions; RSV 700.11] et 69 RPGA.

Analyse formelle esthétique et intégration

Le projet se situe à la frontière de deux paysages urbains, une structure en îlot à l'Ouest et des bâtiments détachés à l'Est. Ces deux paysages se traduisent dans le PGA en zone urbaine et en zone mixte de forte densité.

Le bâtiment proposé s'implante en cœur de l'îlot partiel existant et marque une transition douce entre ces deux paysages.

La volumétrie très maîtrisée qui ne remplit pas les droits à bâtir (un bâtiment de 14,5 m à la corniche serait réglementaire), permet de préserver la lumière, la pénétration du soleil, les vues, in fine les qualités du cœur de l'îlot sont respectées.

Le bâtiment de seulement trois niveaux est découpé, travaillé afin de réduire au maximum son impact visuel. De larges échancrures ont été apportées au projet afin d'en briser l'aspect monolithique, le dernier étage est constitué de petits volumes permettant encore d'alléger l'ensemble.

Historiquement, une villa et un jardin constituaient le cœur de l'îlot, dans les années 40 la villa est démolie, le jardin perdure jusque dans les années 60 où un parking souterrain est construit et un tennis aménagé sur sa toiture.

Le projet prend un soin particulier à la qualité des aménagements extérieurs. Le tennis est remplacé par un jardin collectif bénéfique à tous et en continuité visuelle avec les jardins de la parcelle voisine au sud-est. Ce jardin est une composition contemporaine qui joue avec la volumétrie du nouvel immeuble. La palette végétale, d'essences indigènes, est graduée des étages inférieurs à la toiture et offre une composition allant de l'espace jardiné et exubérant du sol à un caractère de nature pour les toitures.

En conclusion

Le projet envisagé, par son implantation en cœur d'îlot est une proposition de densification de qualité qui recherche avec sensibilité l'intégration avec son contexte immédiat. Certes, un bâtiment nouveau de trois étages est proposé dans cet espace actuellement vide et minéral, toutefois ce projet propose un paysage, une urbanisation fine avec une intégration paysagère respectueuse du lieu et en dialogue avec son histoire. Le projet constitue une belle continuité visuelle et offre une plus-value environnementale en remplaçant la surface minérale du tennis par des jardins et surfaces plantées.

Compte tenu de ce qui précède, le Service d'architecture en vertu de l'art. 89 [86] LATC ainsi que l'art 69 RLATC [règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC; RSV 700.11.1], préavise positivement au projet de construction d'un immeuble de 12 logements à l'avenue d'Ouchy 21."

Le 24 novembre 2016, la Déléguée à la protection du patrimoine bâti de la Ville de Lausanne, AG.________, a également formulé un "préavis admissible", dans les termes suivants:

"Le projet qui nous est présenté prend place au cœur d'un îlot. Celui-ci est délimité par un « L » au nord et à l'ouest constitué par un ensemble d'immeubles de rapport identiques (av. d'Ouchy 17-27) édifiés en 1904 sur les plans des architectes Donato et Louis Brazzola — son fils — pour eux-mêmes. A l'est, un ensemble construit en 1928 sur les plans de René Bonnard surplombe la parcelle concernée par le projet.

Ces immeubles ont reçu une note *3* au recensement architectural du canton de Vaud, ce qui signifie qu'il s'agit d'objets intéressants au niveau local qui méritent d'être conservés. Ils peuvent cependant être modifiés à condition de ne pas altérer les qualités qui leur ont valu leur note. Ils sont sous protection générale au sens des articles 46 et suivants de la LPNMS (Loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites).

Cet îlot est situé dans le périmètre n° 28 tel que défini par l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Un objectif de sauvegarde « A » préconisant la sauvegarde de la substance lui a été attribué.

La notice historique élaborée préalablement à l'établissement des plans des aménagements extérieurs met en évidence la présence initiale de la villa Mon Désir. Une partie de la propriété a été consacrée à l'édification des immeubles qui bordent l'avenue d'Ouchy et qui, au nord, dominaient alors la villa. Celle-ci semble avoir subsisté jusque vers la fin des années 1930. L'immeuble avenue de l'Eglise-Anglaise 5, situé au sud est construit en 1936-37 sur les plans de Louis Brazzola. Une vue aérienne de 1944 atteste de la démolition de la villa et de la création d'un jardin paysager.

En 1962-63 l'architecte Félix Porcellana réalise un vaste garage souterrain qui se développe entre le chemin du Closelet et l'avenue de l'Eglise-Anglaise. Sa dalle-toiture est alors aménagée en tennis, tel que nous le connaissons aujourd'hui.

Le projet de construction soumis à l'enquête publique nous a été présenté préalablement. Nous avons constaté qu'il n'exploite pas la totalité des droits à bâtir tels que légalisés par le Plan général d'affectation (PGA). En effet, une hauteur de façade de 14.50 m est autorisée dans cette situation. Nous avons considéré que cette densification raisonnable est acceptable par la volumétrie différenciée des logements prévus. En effet, celle-ci évite d'opposer un front bâti monolithique aux bâtiments existants. Le traitement qualitatif des « cinquièmes façades » et des abords de la nouvelle construction contribue à requalifier l'espace central de cet îlot tel qu'il se présente en vue plongeante depuis les étages supérieurs, en offrant un environnement végétalisé en lieu et place de la surface stérile du terrain.

Afin d'assurer la qualité du traitement des espaces verts et des toitures un projet d'aménagements extérieurs réalisé par une architecte-paysagiste reconnue a été joint à notre demande au dossier après l'enquête publique. Celui-ci garantit la qualité des aménagements paysagers de l'intérieur de cet îlot tant en ce qui concerne la construction neuve que la transition avec les abords des bâtiments existants.

En conclusion, considérant que le projet n'implique pas la disparition d'un objet ou d'un jardin d'intérêt patrimonial et que les aménagements paysagers contribuent à l'intégration de cette nouvelle construction dans cet espace actuellement minéral, nous formulons un préavis admissible assorti de charges au permis de construire :

· Le projet d'aménagement paysager fait partie intégrante du projet autorisé et devra être réalisé conformément à celui-ci.

· La matérialisation des façades, le traitement des garde-corps ou encore des acrotères, seront validés avant commande conjointement avec le Service d'architecture afin d'assurer une insertion de qualité dans cet environnement bâti."

Le 9 décembre 2016, la constructrice a transmis des images de synthèse du projet et des photographies (pièces 16 et 22 produites par la constructrice dans la procédure AC.2017.0093).

E.

Par décision du 8 février 2017, la municipalité a refusé le permis de construire, dans les termes suivants:

"Après examen du dossier, la Municipalité a décidé, en sa séance du 15 décembre 2016, de refuser le projet cité en titre en vertu de l'art. 86 de la Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) et des articles 69 et 73 du Plan général d'affectation (PGA) traitant de l'esthétique, de l'intégration des constructions et de la protection du patrimoine.

Elle a en effet pris en considération les éléments suivants.

Aspects patrimoniaux et urbanistiques (intégration architecturale et urbaine)

Le projet prend place au cœur d'un îlot. Celui-ci est délimité par un « L » au Nord et à l'Ouest constitué par un ensemble d'immeubles de rapport identique (av. d'Ouchy 17-27) édifiés en 1904 sur les plans des architectes Donato et Louis Brazzola pour eux-mêmes. A l'Est, un ensemble construit en 1928 sur les plans de René Bonnard surplombe la parcelle concernée par le projet.

Relevons, par ailleurs, que la notice historique versée au dossier met en évidence la présence initiale de la villa Mon Désir. Une partie de la propriété a été consacrée à l'édification des immeubles qui bordent l'avenue d'Ouchy et qui, au Nord, dominaient alors la villa. Celle-ci semble avoir subsisté jusque vers la fin des années 1930. L'immeuble avenue de l'Eglise-Anglaise 5, situé au Sud est construit en 1936-1937 sur les plans de Louis Brazzola. Une vue aérienne de 1944 atteste de la démolition de la villa et de la création d'un jardin paysager.

En 1962-1963, l'architecte Félix Porcellana réalise un vaste garage souterrain qui se développe entre le chemin du Closelet et l'avenue de l'Eglise-Anglaise. Sa dalle-toiture est alors aménagée en tennis, tel que nous le connaissons aujourd'hui.

Ces immeubles ont reçu une note *3* au recensement architectural du Canton de Vaud, ce qui signifie qu'il s'agit d'objets intéressants au niveau local qui méritent d'être conservés. Ils sont sous la protection générale au sens des articles 46 et suivants de la loi cantonale sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS).

De surcroît, l'îlot précité est situé dans le périmètre n° 28 tel que défini par l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Un objectif de sauvegarde « A » préconisant la sauvegarde de la substance lui a été attribué, soit la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres et suppression des interventions parasites.

Enfin, on peut relever que votre projet au cœur de l'îlot, constitué de cubes superposés, découpés, à larges échancrures, dont les façades peu travaillées lui confèrent un aspect contemporain, vient perturber fortement la qualité urbaine des façades des bâtiments voisins ayant reçu une note au recensement architectural.

Après pesée des intérêts en présence, la Municipalité estime que l'îlot existant doit être conservé en l'état. Il permet en effet de :

- respecter l'objectif de sauvegarde « A » de l'ISOS,

- maintenir un espace de dégagement au sein d'une portion de territoire fortement urbanisée,

- préserver la cohérence entre les pleins et les vides, soit respectivement entre le tissu construit et les espaces ouverts,

- préserver l'ensoleillement des logements disposés autour de la cour et les vues depuis ceux-ci,

- soit, globalement, maintenir la qualité de vie des habitants de l'îlot."

F.

Le 13 mars 2017, la constructrice a déféré la décision précitée de la municipalité du 8 février 2017 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). La cause a été enregistrée sous la référence AC.2017.0093. Elle a produit une série de pièces, notamment des photographies de l'état actuel de la parcelle 5487 (pièce 5), les études préliminaires (pièces 8a à 8d), l'avant-projet du 17 juin 2015 transmis à la Ville de Lausanne (pièce 9), des documents relatifs à la séance du 25 juin 2015 avec l'OPC (pièce 10), l'étude du 23 juin 2016 des aménagements extérieurs, avec historique (pièce 19), le courriel adressé à l'OPC le 7 novembre 2016 avec son annexe, à savoir la note de l'architecte-paysagiste du 3 novembre 2016 (pièce 20), ainsi que des images de synthèse du projet et des photographies (pièces 16 et 22).

Les opposants se sont exprimés sous la plume de leur mandataire le 1er mai 2017, concluant au rejet du recours en tant que recevable. La municipalité a transmis sa réponse le 5 juillet 2017 proposant également le rejet du recours. Au fil des écritures, de nouvelles pièces ont été déposées, notamment par les opposants, à savoir un plan des limites de construction (pièce 156), des documents relatifs à l'ISOS (pièces 159 à 161), ainsi que des documents visant à comparer la végétation et les constructions de la parcelle 5487 selon ses états anciens, actuels et projetés (pièces 163 à 166). La constructrice a communiqué des extraits street view de l'avenue de l'Eglise-Anglaise (pièces 24 à 27). Une audience avec inspection locale a été aménagée le 18 mai 2018, et a fait l'objet d'un compte-rendu d'audience.

Statuant par arrêt du 23 novembre 2018, le Tribunal cantonal a admis le recours formé par la constructrice, a annulé la décision rendue le 8 février 2017 par la municipalité et a renvoyé la cause à cette autorité pour nouvelle décision au sens des considérants. En substance, il a considéré que le recensement en note 3 des bâtiments de l’îlot et l’intégration du secteur dans un périmètre ISOS muni d’un objectif de protection A devaient être pris en compte mais ne permettaient pas, sans circonstances exceptionnelles, en l'espèce inexistantes, de réduire drastiquement des droits à bâtir. La volonté de préserver l’ensoleillement et le dégagement des bâtiments de l’îlot n’y changeait rien. Les habitants de bâtiments situés à côté d’une parcelle en zone à bâtir devaient s’attendre à ce que celle-ci soit effectivement construite, et leurs avantages nécessairement réduits, du moins dans les limites des règles de la police des constructions. En conclusion, au vu des circonstances, la municipalité avait abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que le projet, qui n’exploitait qu’une partie réduite des droits à bâtir, ne respecterait pas les règles de l’esthétique, respectivement de l’intégration et de la protection du patrimoine. Par ailleurs, le Tribunal cantonal a relevé que la municipalité ne s'était prononcée ni sur la question de l'ordre contigu ni sur celle des distances à observer, dès lors qu'elle avait considéré que le projet devait de toute façon être rejeté pour des motifs d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine; la cause devait ainsi lui être renvoyée pour qu'elle statue formellement par une décision motivée sur les deux points soulevés.

Il sied de renvoyer à la teneur complète de cet arrêt pour le surplus.

G.

A la suite de l'arrêt de renvoi AC.2017.0093 du 23 novembre 2018, qui n'a pas fait l'objet d'un recours, la municipalité a repris la cause. Par décisions du 4 mars 2019, elle a levé les oppositions et délivré le permis de construire, considérant que le projet respectait les règles de police des constructions, s'agissant spécifiquement de la distance aux limites de propriété. Plus précisément, elle a retenu ce qui suit:

"Suite à l'arrêt de la CDAP précité, [la municipalité] a décidé d'écarter votre opposition et d'autoriser ce projet sur la base des plans soumis à l'enquête publique ainsi que sur la base des déterminations cantonales mentionnées dans la synthèse de la Centrale des autorisations spéciales (CAMAC) du 29 juillet 2016, sous diverses conditions et réserve des droits des tiers.

Sous l'angle des règles de la police des constructions, la Municipalité a pris en considération ce qui suit.

La parcelle concernée est régie par les dispositions réglementaires de la zone urbaine du Plan général d'affectation (PGA). Les règles suivantes sont respectées.

1) L'affectation principale prévue par le règlement « logement » (art. 95 PGA);

2) La distance aux limites de propriété qui est de 6 mètres pour les façades qui ne sont pas implantées sur une limite des constructions (art. 98 et Figure 7 PGA). A la distance entre bâtiments qui est de 12 mètres à respecter avec les bâtiments situés à l'avenue d'Ouchy 23, 25 et 27 (parcelles 5485 et 5486), étant donné que les vérandas desdits bâtiments empiètent sur la parcelle objet de la présente demande de permis (art. 28 PGA);

3) La hauteur maximale des façades qui est limitée à 14,50 mètres, à mesurer depuis le niveau moyen du terrain naturel (art. 19, 20, 21a, 101 al. 4 et Figure 7 PGA);

4) - 7) […] "

A la demande des opposants, des précisions leur ont été adressées par la municipalité le 29 mars 2019.

H.

Agissant le 3 avril 2019 par l'intermédiaire de leur mandataire commun, A.________, B.________, C._______, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, K.________, L.________, M.________, N.________, O.________, P.________, Q.________, R.________, S.________, T.________, U.________, V.________, W.________, X.________, Y.________, Z.________, AA.________, AB.________, ainsi que le Mouvement pour la défense de Lausanne, ont recouru devant la CDAP contre la décision précitée du 4 mars 2019, concluant à son annulation, subsidiairement à son annulation ainsi qu'au renvoi du dossier à l'autorité intimée pour nouvelle décision au sens des considérants. En substance, les recourants font valoir des griefs tenant au droit d'être entendu, ainsi qu'aux règles de contiguïté et aux distances entre bâtiments.

La municipalité a déposé sa réponse le 17 mai 2019, concluant au rejet du recours. La constructrice s'est exprimée le 12 juin 2019, proposant le rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.

Les recourants ont communiqué un mémoire complémentaire le 12 juillet 2019 (avec des pièces relatives à la protection contre les incendies) auquel la municipalité a réagi le 20 août 2019 et la constructrice le 22 août 2019 (en joignant une note de son bureau d'architecte).

Le tribunal a ensuite statué par voie de circulation.